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關鍵字:商業(yè)房地產;投資風險;防范策略
一、商業(yè)房地產概述
(一)商業(yè)房地產概念
房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業(yè)房地產和商業(yè)房地產等,顧名思義,商業(yè)房地產主要用于商業(yè)經營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業(yè)地產的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產。
(二)商業(yè)房地產在我國的發(fā)展
我國的商業(yè)房地產是伴隨著整個房地產行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產進入迅速發(fā)展的時期,突出表現在商業(yè)房地產竣工面積的持續(xù)的快速增長。
但在商業(yè)房地產迅速發(fā)展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產的經營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統(tǒng)計數據顯示,商業(yè)房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業(yè)房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發(fā)企業(yè)利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。
二、商業(yè)房地產投資風險類別
(一)政治風險
1.政策風險
政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業(yè)房地產的開發(fā)造成經濟利益的損失。房地產業(yè)作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節(jié)宏觀經濟的運行,這些政策包括產業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業(yè)內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業(yè)房地產的發(fā)展。
2.城市規(guī)劃風險
由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業(yè)房地產規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現象。據統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經濟風險
1.市場供求風險
商業(yè)房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業(yè),商業(yè)房地產的建設規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業(yè)房地產項目在區(qū)位、規(guī)模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業(yè)的經濟損失。
2.融資風險
商業(yè)房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業(yè)帶來的風險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統(tǒng)計,在我國的房地產企業(yè)中,大多數企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節(jié)宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發(fā)商自身經營能力風險
商業(yè)房地產業(yè)跨越房地產業(yè)和商業(yè)經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業(yè)經營管理,在前期的建設開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業(yè)房地產企業(yè)都是以經營住宅房地產為其主要業(yè)務,缺乏商業(yè)運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產建設的初衷及實現企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經驗不足,商業(yè)房地產的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。
三、商業(yè)房地產投資風險防范策略
(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風險
房地產企業(yè)應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規(guī)定合理的調整經營業(yè)務的內容、經營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設商業(yè)房地產稅收優(yōu)惠的政策調整企業(yè)建設項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。
如上所述,城市規(guī)劃風險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應轉向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風險。
(二)加強市場供求風險及融資風險的控制
1.根據市場需求量,規(guī)避市場供求風險
針對產生商業(yè)房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業(yè)房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業(yè)房地產的建設,以規(guī)避供過于求的風險。另一方面,一個商業(yè)房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設計進行精心的商業(yè)策劃,根據商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防范融資風險
要防范融資風險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風險能力。要完善企業(yè)的治理結構,爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學習國外房地產企業(yè)的先進經驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展
(三)加強商業(yè)房地產的管理運營,防范開發(fā)商自身經營能力風險
商業(yè)房地產的開發(fā)與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產開發(fā)中至關重要的階段,對國內眾多商業(yè)房地產項目進行研究可以發(fā)現,大多數開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經營能力風險可考慮如下策略。
1.樹立房地產商業(yè)管理運營的觀念
商業(yè)房地產建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業(yè)房地產的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業(yè)應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業(yè)房地產的管理運營涉及房地產開發(fā)和商業(yè)運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業(yè)知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產企業(yè)可以與高校聯合,按照企業(yè)對管理人員的素質要求設計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。
3.統(tǒng)一經營主題,建立商業(yè)品牌
一個商業(yè)房地產項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據各地區(qū)消費水平、消費結構、消費環(huán)境和項目經營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現項目經營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。
參考文獻:
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當今在市場經濟環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。通過設計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產開發(fā)進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產品銷售價格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。
一、房地產開發(fā)成本控制的內容
房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷對路的房源外，房地產項目成本控制是房地產開發(fā)項目管理內容的重要組成部分”。房地產成本控制的內容包括項目策劃階段、項目設計階段、發(fā)包施工階段、項目銷售階段、技術創(chuàng)新與工藝調整階段。
（1）項目策劃階段
這一階段成本控制的內容是尋找項目、市場調查和投資評估。
（2）項目設計階段
設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，因此開發(fā)商應該注意此階段的成本控制。
（3）發(fā)包、施工階段房地產項目
發(fā)包包括項目總發(fā)包、建安工程及設備材料采購發(fā)包。項目發(fā)包階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預算定額、材料預算定額和取費標準為依據。承包方根據開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質量數量進行結算。
施工階段的成本控制工作主要包括：
①編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。
②熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象。
③對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。
④詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證。
⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據。
⑥定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。
⑦及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。
⑧注重合同簽定。修改和補充工作著重考慮對項目成本的影響。
（4）項目銷售階段
這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下，房地產銷售費用為房地產銷售價格的2-4%，費用數額大，對房地產開發(fā)利潤的高低有直接影響。
（5）技術創(chuàng)新與工藝調整階段
在工程施工中，進行技術創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術、新工藝“三新”的運用，對于企業(yè)在市場經濟的競爭中取得有利地位非常重要。
二、我國房地產企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施
（一）我國房地產企業(yè)成本管理落后的原因
第一，房地產企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”。
第二，忽視了事前的成本控制
目前許多房地產企業(yè)對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。
第三，多數房地產企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。
再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無意義。一些房地產企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻是形同虛設。
第四，部分房地產企業(yè)的管理者的素質不高。
在傳統(tǒng)的計劃經濟體制下，企業(yè)缺乏主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業(yè)已經成為自主經營、自負盈虧的主體，但有些房地產企業(yè)的管理者并不能適應外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產企業(yè)成本管理相對落后的原因。
第五，沒有實行全面成本控制。
目前有許多的房地產企業(yè)沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產企業(yè)認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產企業(yè)認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關系；有些房地產企業(yè)認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產生的，所以全面成本管理是房地產企業(yè)現代成本控制的核心。
（二）我國房地產開發(fā)成本控制的措施
我們看到目前我國房地產企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。
1、成本控制總體上應注意的問題
第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標
成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。
第二，成本控制要全面。
房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發(fā)實施過程，包括整個房地產開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制，對費用發(fā)生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。
2、設計是成本控制的關鍵
從國內外實踐和數據來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項目建設周期四分之一的設計前期階段，在初步設計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認為成本控制的關鍵在設計。
第一，開發(fā)商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。一個產品要體現出本企業(yè)所要達到的目的，而不能只是由設計單位設計出來后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實現開發(fā)商自己的目的。因此，設計階段應該遵循的途徑是開發(fā)商的構思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創(chuàng)造市場。
第二，抓好設計中的新技術應用以滿足創(chuàng)作需求。經濟在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產產品設計的要求和出發(fā)點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術或者與產品定位不協(xié)調的新技術應用不是開發(fā)商應追求的目標。
第三，嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構，裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。
第四，優(yōu)選設計單位。這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現在建筑學結構力學及各專業(yè)設計的水平，還要有相關法律法規(guī)知識，更要有設計經驗甚至是施工經驗。在設計委托是要選擇優(yōu)秀的設計單位，不能因節(jié)約設計費用或其他原因而選擇小的設計單位，決不可因小失大，設計出一些殘次品甚至垃圾。
3、采購是成本控制的重點
這里的采購是指完成項目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發(fā)項目建安工程、材料設備、各類中介服務（如勘察，設計，銷售等）及咨詢等業(yè)務的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應該考慮以下幾個方面。
第一，要抓好招標工作。在招標過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設有專業(yè)業(yè)務能力強，事業(yè)心強的人員。
第二，組織好合同簽定。合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項目的進展與效益。合同條款應盡量的全面和細致，在合同履行過程中要對容易發(fā)生爭議或出現問題的事項在合同中應規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進展，使目標成本失控。
4、實施成本控制的動態(tài)管理
在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標成本的實現問題，主要是一個跟蹤分析、動態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說明動態(tài)管理。
工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設計中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項目實施過程中對原有設想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現場施工管理協(xié)調而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。
對于第一類的成本動態(tài)控制可以從三個方面進行。首先在規(guī)劃設計階段，要把本項目的作法、要達到的效果、設計人員對市場的研究、市場的亮點等內容一并體現在規(guī)劃方案中。二是在單體設計及施工圖設計中要由工程技術人員與設計院設計人員緊密溝通，將強制性的設計要求、技術規(guī)范、配套系統(tǒng)、質量標準、新材料等在設計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設計矛盾和控制復雜工藝。三是認真進行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設計的動態(tài)控制，其實更是一個成本的動態(tài)控制，如果設計定位準確、各專業(yè)協(xié)調、則會大大減少在工程實施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。
第二類主要是由于市場和開發(fā)商領導認識的變化。一個企業(yè)在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設備及諸如立面、磁磚顏色應該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。
關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業(yè)
房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業(yè)發(fā)展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業(yè)務。因此,如何規(guī)避金融風險、積極促進房地產業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務。
一、銀行房地產信貸過程分析
1、地產開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。
2、房地產開發(fā)階段。房地產開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發(fā)商,這也使銀行對地產開發(fā)階段的貸款收回。房地產開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發(fā)二期,實現循環(huán)開發(fā)。
3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產信貸風險揭示
結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。
1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務既有房地產企業(yè)(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產開發(fā)項目。
2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業(yè)經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環(huán)境上。
4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業(yè)的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發(fā)的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業(yè)特性,其受經濟環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業(yè)政策等其他相關政策的影響。
三、銀行房地產信貸風險防范措施
1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監(jiān)督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發(fā)展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監(jiān)控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。
其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發(fā)展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產開發(fā)和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業(yè)化,實現資源的合理配置。
3、房地產企業(yè)要提高自身的抗風險能力。房地產企業(yè)自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業(yè),房地產業(yè)的規(guī)模經濟效應較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權。因此,房地產業(yè)內部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產開發(fā)和經營成本,提高抗風險能力。
4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務功能。銀監(jiān)會應加快發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風險防范能力。商業(yè)銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監(jiān)測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產市場發(fā)展形勢的分析預測能力;要加強產業(yè)政策研究,制訂與產業(yè)政策相互協(xié)調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業(yè)周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調查環(huán)節(jié)盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業(yè)務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。
信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規(guī)性,結合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務狀況、資信狀況、開發(fā)經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。
【參考文獻】
[1]孫永玲:中國房地產金融戰(zhàn)略實施[M].機械工業(yè)出版社,2005.
摘要:隨著我國加入WTO,市場經濟體制進一步完善和規(guī)范,產業(yè)結構不斷升級,房地產業(yè)作為國民經濟基礎性、先導性產業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點。用先進的、科學的、完善的理論作為房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動指南,對整個房地產全過程的風險進行識別,有利于促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產經營管理等階段。不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。
一、投資決策階段的風險
在房地產開發(fā)過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性。房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價。房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面。
1.政策風險
國家政策對產業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發(fā)經營者帶來各種形式的經濟損失。尤其在我國,市場經濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要。
(1)產業(yè)政策風險
國家產業(yè)政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業(yè)的興衰。國家強調大力發(fā)展第三產業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮。政府通過產業(yè)結構調整,降低房地產業(yè)在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業(yè)的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發(fā)企業(yè)帶來損失。
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,對房地產開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規(guī)定,提高房地產企業(yè)貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著一定的風險。
(3)土地政策風險
房地產開發(fā)建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業(yè)產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產投資風險。
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節(jié)房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風險。
(5)城市規(guī)劃風險
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調整和城區(qū)功能調整、交通的變化等來對房地產業(yè)帶來影響。因此,房地產企業(yè)能不能及早預測規(guī)劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險。市場供求風險是最直接的風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性,導致供需的動態(tài)性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險。相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險。另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求。
3.區(qū)域社會環(huán)境風險
由于社會經濟發(fā)展的不均衡性,各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產開發(fā)面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性。
4.開發(fā)時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風險。由于房地產開發(fā)周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。所以說,風險與開發(fā)時機的選擇密切相關。
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。此階段將面臨具體的風險因素。一方面,在土地獲取階段,房地產開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議、招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。
另一方面,時間、質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素。管理不當,將會使企業(yè)面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險。
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費。
2.項目質量風險
質量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環(huán)境協(xié)調性五個方面。消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面。
3.開發(fā)成本風險
房地產項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設計中,方案陳舊、深度不夠,參數選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發(fā)成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業(yè)管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括:營銷策劃風險、物業(yè)管理風險和其他風險。
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
2.物業(yè)管理風險
物業(yè)管理的水平關系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展。房地產開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。
3.其他風險
一、房地產開發(fā)投資的主要問題
1、資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款和經營性欠款數量巨大。1997年以來，房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現回落趨勢，而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例高達98.5％，三項總計12932.29億元。2004年1－5月國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。
2、資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，2003年達到6782.41億元，占當年房地產開發(fā)投資的67.1％；雖然經濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產和住宅開發(fā)投資增長分別高達32.0％和32.2％的同時，經濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。
二、房地產開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1、降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉長期以來房地產開發(fā)過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調整價格策略，以維持企業(yè)的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創(chuàng)新力度。
2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當年房地產開發(fā)資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產業(yè)的發(fā)展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。
3、經營性欠款數量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解。統(tǒng)計表明，我國房地產開發(fā)企業(yè)的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規(guī)定，促使經營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此，及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。
4、房地產業(yè)應對國際、國內沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，預示著外商對中國房地產的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國房地產開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進入我國房地產市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負面影響。同時，國內游資對房地產的投機也值得關注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。
三、完善房地產投資相關政策建議
1、完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用。房地產業(yè)作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環(huán)境，而不是強迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險?？扇〉恼邔蚴腔饨Y構性矛盾，增加市場的公平性。
2、近期主要目標是結構調整。以結構優(yōu)化促進總量調整，控制空置面積繼續(xù)增長，消化存量商品房。房地產業(yè)目前的金融風險不在規(guī)模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地產開發(fā)投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產開發(fā)資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項合計占比仍高達61.1％。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地產市場，降低風險最有效的著力點。
3、加強房地產市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關。近年來，政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產市場發(fā)展的政策，政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續(xù)發(fā)展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業(yè)發(fā)展的土地產權制度。
4、完善財產稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時，由于不需要付出額外成本便可以擁有財產，刺激了以投機為目的的財產集聚和沉淀，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析，適時改革和完善財產稅制度是一項有效的措施，建議有關方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。
關鍵詞：自貿區(qū)；房地產；投資
中國（天津）自由貿易試驗區(qū)（以下簡稱天津自貿區(qū)），作為北方首個自貿區(qū)，是繼上海自貿區(qū)之后第二批獲得批復的自貿區(qū)。隨著2015年4月21日天津自貿區(qū)正式掛牌成立，一系列創(chuàng)新措施將會實施，改革紅利、開放紅利將會逐步釋放，這為房地產投資也形成了重大利好?；诖耍疚脑噷μ旖蜃再Q區(qū)房地產投資進行分析，以供參考。
一、天津自貿區(qū)房地產投資需求
（一）辦公物業(yè)需求
自貿區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐，從而推動辦公物業(yè)的租賃需求，濱海新區(qū)潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解，同時，由于自貿區(qū)對天津整體經濟具有拉動作用，整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
（二）零售物業(yè)需求
一方面，自貿區(qū)的人口流入和人均收入的提升，將推動區(qū)域內辦公和居住配套的零售物業(yè)需求，另一方面，自貿區(qū)的關稅優(yōu)勢將提升對進口商品的消費需求，促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區(qū)的高端消費流入，從而推動零售市場的消費升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
（三）倉儲物業(yè)需求
自貿區(qū)貿易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求，推動倉儲物業(yè)的需求及設施完善。
（四）住宅需求
自貿區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務行業(yè)就業(yè)機會，拉動天津城市人口的增長，同時推動對自貿區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設施的完善。
二、天津自貿區(qū)房地產投資
利好顯現據數據監(jiān)控中心監(jiān)控數據顯示：天津自貿實驗區(qū)獲批當周，濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環(huán)比增加6.76%，占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環(huán)比增加54.55%，占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套，環(huán)比增加104.00%，占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套，環(huán)比增加89.83%，占濱海新區(qū)的27.93%。根據濱海新區(qū)網站提供的數據，2015年1至9月，濱海新區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實現商品房銷售額147.76億元，同比增長26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域為開發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區(qū)掛牌成立等利好的帶動下，濱海新區(qū)房地產行業(yè)投資穩(wěn)中有進，濱海新區(qū)房地產市場交易情況逐月向好，濱海新區(qū)房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數據顯示天津自貿區(qū)房地產市場情況，但天津自貿區(qū)整于濱海新區(qū)，我們通過濱海新區(qū)房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區(qū)房地產的運行情況。因此，可以推斷，天津自貿區(qū)的房地產投資是穩(wěn)中有進、逐漸向好的。
三、天津自貿區(qū)房地產投資機遇
（一）房地產企業(yè)經營轉型機會
受自貿區(qū)的產業(yè)集聚與產業(yè)需求的影響，自貿區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價格不僅會持續(xù)上漲，而且業(yè)主們對樓宇的質量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會越來越高，主要表現為兩方面：一是入駐自貿區(qū)的相關人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業(yè)性很強的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業(yè)和人員流動性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化，盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。
（二）拓展房地產中介服務機會
自貿區(qū)的設立在帶來產業(yè)集聚的同時，會形成大容量的信息交流需求，從而構成一個以房地產為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。
（三）房地產金融迎來創(chuàng)新機會
自貿區(qū)將著力推進金融改革創(chuàng)新，推進利率市場化，改善房企再融資環(huán)境，發(fā)展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作，將使房地產市場融資環(huán)境更加市場化，也意味著未來房地產融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿區(qū)房地產投資建議
建議房地產行業(yè)從以下幾個方面把握自貿區(qū)紅利：
（一）調整經營戰(zhàn)略
已經具備條件的開發(fā)企業(yè)，應當審時度勢，認真看待自貿區(qū)的設立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響，從轉變觀念和優(yōu)化結構入手，及時調整企業(yè)的經營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經營者來說，自貿區(qū)將帶來的是一種全新的經營理念。總體上要求做到：企業(yè)的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業(yè)發(fā)展相一致，牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動權，努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。
（二）加快轉型升級
掌握房地產經營資源，實現從開發(fā)變持有，由銷售到管理的轉型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產經營業(yè)務，手中必須擁有一定數量的優(yōu)質土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關注自貿區(qū)設立所帶來的其他機會。土地存量方面，包括征用后未開發(fā)利用的土地，因城市規(guī)劃所需動拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質物業(yè)方面，包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。
（三）掌握企業(yè)經營所需資金
在房地產整個運營過程中，對龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產經營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應借助自貿區(qū)金融改革創(chuàng)新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯系，取得了資金上的優(yōu)勢，也就具備了市場中的經營主動權。
（四）建立適應房地產經營的企業(yè)管理新機制
比如民用機場，除了機場及配套建筑設施本身的壓覆區(qū)域需要進行調查外，機場周圍的電磁環(huán)境保護區(qū)域也需要進行調查，因為在這個區(qū)域內，是不能從事掘土、采砂、采石等活動的，而電磁環(huán)境保護區(qū)的范圍，不同地域的機場，其大小是不同的，必須由建設方予以確定。又例如地下儲氣(油)庫，由于這類工程目前在中國剛剛興起，尚無相關的保護法規(guī)規(guī)定，故儲氣(油)庫周界之外的安全保護范圍的寬度，要根據工程周圍賦存的礦產資源種類、含礦巖系的物理力學特性等來綜合考慮確定，并以保障建設項目的安全為原則。目前，根據國家標準———《爆破安全規(guī)程》(GB6722—1986)，對于地表工程，一般在建設項目征地周界外采用400～500m的安全保護范圍作為參考值較為適宜。根據巖層的移動角確定壓覆范圍除了工程周界之外的安全保護范圍，還應考慮工程保護范圍外側與工程相鄰的礦床被開采時對工程保護帶的影響狀況，從而進一步確定建設項目的壓覆寬度(擬用地周界之外工程壓覆的總寬度)。當礦床被開采時，由于采區(qū)邊界不斷向四周擴展(即形成移動角)，使原來設立的工程安全保護帶因移動角的移動而破壞保護帶的完整性，最終影響工程的安全性。例如麻城—陽新高速公路建設項目?，按照《公路安全保護條例》規(guī)定，其工程保護帶的寬度為公路中心線兩側各100m。該工程壓覆了武穴市松陽鉀磷礦床(圖略)，其中鉀礦體最大埋深390m(BC線段長)，以55°移動角(D、F處角度)，換算其壓覆的寬度(由公路中心線向外側的CD、CF線段長)為398m，大大超過了規(guī)定的安全保護范圍與擬用地范圍寬度(AB、BE線段長)，用這種方法取值，可大大提高建設項目在建成后的安全性。調查評估報告按這個經過換算的壓覆寬度(CD或CF長度)計算被壓覆的資源/儲量，并作為辦理壓覆礦產資源儲量登記的依據。對于面狀工程(變電站、風力發(fā)電場?、火力發(fā)電站、住宅群、廠房等)，當工程周圍分布有已知礦床時。亦應按礦體的最大埋深、巖層的移動角(根據含礦巖系的物理力學特性綜合確定，基巖區(qū)一般取50°～60°，松散沉積物覆蓋區(qū)一般取45°)換算其壓覆寬度，才能合理增大工程的安全保護范圍，確保建設工程在日后周邊的礦山開采活動中，不遭受不安全因素的影響與破壞。
壓覆礦產資源調查的內容
野外調查的主要內容，包括礦產地、采礦權、探礦權的分布現狀等信息。(1)礦產地信息調查搜集壓覆區(qū)域內已編入當年《湖北省礦產資源儲量表》的各類礦產的礦區(qū)名稱、勘查程度、勘查時間、勘查單位、礦區(qū)坐標、勘查報告、礦區(qū)地質圖、資源/儲量計算圖等。壓覆未編入《湖北省礦產資源儲量表》內的礦產資源，亦應按以上內容進行調查了解。(2)探礦權信息包括項目名稱、探礦權人、勘查許可證號、勘查范圍坐標、勘查階段、勘查有效期、勘查的主要礦種等。當已經圈定了礦體時，還須搜集現階段礦體的平面分布圖。(3)采礦權信息包括采礦權人、礦山名稱、采礦許可證號、開采范圍坐標、開采規(guī)模、有效期、開采礦種、開采方式、勘查報告、礦區(qū)地質圖、資源/儲量計算圖等。對于探礦權、采礦權信息，調查過程中，還要同時向國土資源管理部門索取礦業(yè)權設置的證明文件。(4)調查圖件以1∶1萬～1∶5萬地形圖為基礎圖件，或者以工程設計方提供的附地形的工程平面分布圖為工作用圖，在圖中標明已勘查礦區(qū)、正在勘查礦區(qū)、開采礦區(qū)的范圍與礦體地表出露范圍、井口、硐口、露天采場等，確定礦區(qū)內探礦工程、開采作業(yè)面(井、硐)、礦體等與建設項目擬用地范圍、安全保護范圍的具置。
建設項目須避讓的重要礦產資源
湖北省國土資源行政主管部門確定的優(yōu)勢礦產、緊缺礦產(湖北省優(yōu)勢礦產為:磷、巖鹽、石膏、水泥用灰?guī)r等;高磷赤鐵礦、累托石粘土、芒硝、鈦、釩等為潛在優(yōu)勢礦產;緊缺礦產是鉑族金屬、鉀鹽、鉻鐵礦等)。一處礦產地的發(fā)現很不容易，往往需要地質工作者們幾年、十幾年、甚至數十年的艱苦努力，耗費大量的人力、物力、財力。所以，在調查中發(fā)現工程建設項目壓覆了重要礦產資源，或與在重要礦產地設置的礦業(yè)權范圍重疊的，應向工程建設方(或者工程設計方)提出建設項目避讓的建議及方案，以切實保證國家的重要礦產資源不受到建設項目的壓覆。另外，對一些國家急需的、稀少的礦種、礦床規(guī)模在中型以上的礦產地，原則上不允許建設項目壓覆(按國家產業(yè)政策批準的重大建設項目除外)，比如煉焦用煤、富鐵礦、鉻鐵礦、富銅礦、鎢、錫、銻、稀土、鉬、鈮鉭、鉀鹽、金剛石等。對于必須壓覆的礦產地，應對工程項目的選址方案、設計方案，作對比分析?，并對現選址方案和設計方案，進行最優(yōu)化論證，對工程項目建成后所能發(fā)揮的社會經濟效益，進行說明，以充分闡述工程的最優(yōu)方案壓覆礦產資源的不可避免性。?張士虎等，江坪河水電站500千伏送出工程壓覆礦產資源調查評估報告，湖北省地質調查院，2012。?張士虎等，宜昌至恩施段高速公路壓覆礦產資源調查評估報告，湖北省地質調查院，2008。
壓覆礦產資源儲量的估算與評估
建設項目的擬用地范圍及安全保護范圍與已知礦區(qū)、開采礦區(qū)重疊(或者部分重疊)并壓覆了礦產資源的，需對壓覆的資源/儲量進行估算，這也是壓覆礦產資源調查評估的核心內容。被壓覆的資源/儲量的估算原則，是根據固體礦產資源/儲量的分類標準［3］，采用被壓覆礦區(qū)礦床勘查報告中使用的儲量計算參數，并以原劃分的儲量計算塊段為基礎進行估算，編制建設項目擬用地及周邊礦產資源分布圖(1∶1萬～1∶10萬)、壓覆資源/儲量剖面、平面估算圖，同時論述建設項目壓覆區(qū)在資源/儲量估算范圍內的具置、壓覆的塊段編號、礦石質量及品級、壓覆的資源/儲量分類與數量、被壓覆資源占整個礦區(qū)資源儲量的比例等。對被工程壓覆的資源/儲量，應進行可否壓覆的評估。評估的核心，是以被壓覆資源當前市場價格水平上的經濟價值，與工程建成后對社會經濟的發(fā)展和環(huán)境保護所起的作用進行對比，評價資源被壓覆的利與弊，同時做出工程建設項目能否壓覆的建議?，為國土資源管理部門做出準予壓覆或者不準壓覆的決定提供參考。
