時(shí)間：2022-08-12 07:19:21
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【論文摘要】通過(guò)征收物業(yè)稅,完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
開(kāi)征物業(yè)稅,是世界各國(guó)普遍的做法,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器,還可以用來(lái)化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性
金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺(tái)了一些政策,但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則,通過(guò)征收物業(yè)稅,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
(一)優(yōu)化資源配置
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2009年有可能達(dá)到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù),減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開(kāi)征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無(wú)法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān),為降低稅收負(fù)擔(dān)最好的選擇是出賣(mài)或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。
(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進(jìn)社會(huì)公平
物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進(jìn)稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過(guò)多社會(huì)資源者付出更多代價(jià),這些稅收可以用來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題,以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時(shí)地方政府通過(guò)物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進(jìn)社會(huì)公平。
(三)增加地方財(cái)政收入
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財(cái)政管理體制的完善。它能給中國(guó)分稅分級(jí)財(cái)政體系提供一個(gè)極有綜合正面效應(yīng)的支柱財(cái)源。地方政府如果掌握這個(gè)稅種,就能改變“以土地批租生財(cái)”的短期行為開(kāi)發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入。
由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性,并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切,各國(guó)和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然會(huì)隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補(bǔ)地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費(fèi),地方政府就會(huì)改變以土地批租生財(cái)?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng),地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過(guò)改善公共建設(shè),換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長(zhǎng)期財(cái)政收入。
(四)完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)
我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)及各種收費(fèi)等。我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對(duì)房屋租金收入,既征收營(yíng)業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對(duì)持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國(guó)地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般占20%左右。我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房?jī)r(jià)、地價(jià)之間難以分割且常?；ズ?市場(chǎng)上的房屋價(jià)值中或多或少包含土地的價(jià)值,將相關(guān)稅種合并,同時(shí)取消相應(yīng)的收費(fèi),統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡(jiǎn)化稅種,有利于我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復(fù)征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購(gòu)置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)
物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會(huì)調(diào)整自己的開(kāi)支預(yù)期和購(gòu)房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購(gòu)房者就會(huì)從多投資多持有,改成少持有。開(kāi)發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價(jià)位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過(guò)調(diào)整物業(yè)稅率還會(huì)影響住房需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、住房需求過(guò)于旺盛、房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高時(shí),調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,住房需求不足時(shí),降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
二、開(kāi)征物業(yè)稅需解決的問(wèn)題
近年來(lái)雖然出臺(tái)了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒(méi)有解決,物業(yè)稅一直未開(kāi)征,這些問(wèn)題主要有:
(一)相關(guān)制度和部門(mén)的配合問(wèn)題
為配合物業(yè)稅的開(kāi)征,我國(guó)必須盡快建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實(shí)名制財(cái)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度等基礎(chǔ)工作做到位,加強(qiáng)對(duì)公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)的保護(hù),對(duì)個(gè)人和家庭之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈(zèng)等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定。
物業(yè)稅的開(kāi)征,涉及國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén),環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會(huì)上各個(gè)階層和團(tuán)體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門(mén)有義務(wù)向稅務(wù)部門(mén)提供相關(guān)資料。
(二)新舊政策銜接問(wèn)題
由于開(kāi)征物業(yè)關(guān)系到每一個(gè)城市居民的切身利益,是個(gè)敏感的話題。所以,對(duì)于已經(jīng)出售的房屋,購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)一次性繳納了相應(yīng)的稅費(fèi),而物業(yè)稅實(shí)行后,新的購(gòu)房者并沒(méi)有繳納這些稅費(fèi)。從設(shè)計(jì)原理上講,物業(yè)稅應(yīng)是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費(fèi)的合并替代稅種,如果把新、舊購(gòu)房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對(duì)于在物業(yè)稅開(kāi)征前已經(jīng)購(gòu)房者就存在著重復(fù)征稅的問(wèn)題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場(chǎng)公允價(jià)值發(fā)生巨大變化時(shí),尤其增高的情況,也存在不公平問(wèn)題。建議按照已購(gòu)住房所實(shí)際繳納的稅負(fù)水平,抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開(kāi)始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負(fù)的作用。
(三)評(píng)估結(jié)果客觀性問(wèn)題
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的良莠不齊、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂的客觀事實(shí)。要開(kāi)征物業(yè)稅,首先建立適合中國(guó)實(shí)際的完善的房地產(chǎn)納稅評(píng)估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu),打造具有良好職業(yè)道德、誠(chéng)實(shí)守信的公正、公平的中介機(jī)構(gòu),從而評(píng)定出公允的物業(yè)稅征收稅基。
(四)操作中的技術(shù)條件問(wèn)題
物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實(shí)的征管技術(shù)與社會(huì)配套條件的問(wèn)題。物業(yè)稅的開(kāi)征必須充分考慮到我國(guó)是否具備開(kāi)征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設(shè)計(jì)上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進(jìn),確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù),每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細(xì)的信息,同時(shí)向社會(huì)公開(kāi)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果,以保證稅收政策的實(shí)施。
三、對(duì)物業(yè)稅基本框架的設(shè)計(jì)思路
物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對(duì)物業(yè)稅各要素的設(shè)計(jì)如下:
(一)納稅人
物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是指在我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應(yīng)包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),還應(yīng)包括企事業(yè)單位及個(gè)人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國(guó)住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對(duì)居民自用住房完全免稅,不僅使國(guó)家放棄了一項(xiàng)應(yīng)得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對(duì)所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權(quán)。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應(yīng)將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。
(三)課稅對(duì)象
以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對(duì)象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對(duì)象。物業(yè)稅下設(shè)企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)兩個(gè)子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個(gè)子目)兩個(gè)稅目。
(四)計(jì)稅依據(jù)
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場(chǎng)價(jià)值為主要計(jì)稅依據(jù)是符合國(guó)際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計(jì)稅依據(jù)的缺點(diǎn),而且納稅人的納稅負(fù)擔(dān)由其所擁有的土地和房屋的完全市場(chǎng)價(jià)值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時(shí),應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會(huì)增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān),并可保證政府財(cái)政收入與現(xiàn)在水平持平。對(duì)于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)情況的不同,各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類(lèi)型及用途的不同,稅率的制定也應(yīng)有所差異,對(duì)經(jīng)營(yíng)用房可采用比例稅率,對(duì)個(gè)人自住房采用超額累進(jìn)稅率的方式征收。個(gè)人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值為免征額,超出部分按超額累進(jìn)稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:一是由財(cái)政部門(mén)撥付經(jīng)費(fèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱,農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力有限,可以根據(jù)各地實(shí)際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對(duì)農(nóng)村家庭用房免稅,對(duì)中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)減免。
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關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管
面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過(guò)，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。
盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問(wèn)題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。
一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制
物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開(kāi)征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：
第一，土地增值稅的課稅對(duì)象與營(yíng)業(yè)稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對(duì)同一項(xiàng)收入的課稅名怒繁多。按照現(xiàn)行《土地增值稅管理?xiàng)l例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經(jīng)內(nèi)涵于營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額和所得稅的應(yīng)稅所得中，國(guó)家面向單位和個(gè)人課征營(yíng)業(yè)稅和所得稅的同時(shí)已經(jīng)對(duì)土地的增值收益進(jìn)行了調(diào)節(jié)，如果單獨(dú)再課征一到土地增值稅有調(diào)節(jié)過(guò)度之嫌，加重了納稅人的負(fù)擔(dān)。
第二，由于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)的增值部分可以相應(yīng)轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)家通過(guò)征收物業(yè)稅同樣可以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調(diào)節(jié)。
第三，土地增值稅稅額計(jì)算較為復(fù)雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達(dá)到了歷史最高水平，絕對(duì)額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業(yè)稅制并非房地產(chǎn)稅制的替代，而是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，出臺(tái)物業(yè)稅應(yīng)做好與其他相關(guān)稅種的協(xié)調(diào)與銜接工作。
二、拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源
1.將物業(yè)稅課稅范圍覆蓋農(nóng)村地區(qū)
以往的房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村地區(qū)有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉(xiāng)二元稅制的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。將農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅課稅范圍，一方面是統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的客觀要求；另一方面，農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)已有較大發(fā)展并具備了一定實(shí)力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無(wú)幾，對(duì)這部分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，納稅人是有能力負(fù)擔(dān)的，同時(shí)也有利于提高農(nóng)村房地產(chǎn)使用效益和促進(jìn)企業(yè)間公平競(jìng)爭(zhēng)。此外，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶興建各種房產(chǎn)必須首先依法取得集體土地使用權(quán)。農(nóng)戶取得集體土地使用權(quán)是一次納一定數(shù)額的稅費(fèi)后，便可長(zhǎng)期無(wú)償?shù)卣加泻屠^承，擁有了事實(shí)上的“物權(quán)”這實(shí)際上是對(duì)集體土地使用權(quán)的一種變相侵蝕，同時(shí)也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續(xù)發(fā)展的原則?，F(xiàn)階段，在不少農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)戶占用土地建房（包括住房和營(yíng)業(yè)性用房）的行為十分猖獗，只是農(nóng)村土地減速過(guò)快。對(duì)此，必須通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅加以調(diào)節(jié)，這既有利于促進(jìn)節(jié)約利用土地，提高土地資源配置效率，同時(shí)也可增加地方財(cái)政收入?？紤]到農(nóng)村土地的集體所有制性質(zhì)，建議將物業(yè)稅的一定比例以物業(yè)稅附加的形式返還集體，既可確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，也可化解農(nóng)村稅費(fèi)改革后村級(jí)組織財(cái)力的困境。
2.非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)應(yīng)納入課稅范圍
借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，今后將個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房地產(chǎn)納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢(shì)。理由有三：
（1）個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)與營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)類(lèi)似，同樣具備以下優(yōu)勢(shì)，其一，房地產(chǎn)位置固定，有利于稅源監(jiān)控；其二，房地產(chǎn)稅的稅基不易產(chǎn)生流動(dòng)性，納稅人難以從稅負(fù)高的地方轉(zhuǎn)移到稅負(fù)低的地方來(lái)逃避納稅；其三，房地產(chǎn)稅比較穩(wěn)定，可以預(yù)測(cè)，有利于增強(qiáng)地方稅收收入的穩(wěn)定性；其四，房地產(chǎn)稅能較好地體現(xiàn)“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會(huì)福利脫節(jié)現(xiàn)象；其五，地方政府對(duì)農(nóng)村居民房地產(chǎn)具有性席上的比較優(yōu)勢(shì)，有利于降低征稅成本。
（2）近些年來(lái)，城鄉(xiāng)居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現(xiàn)了住房過(guò)度投資的現(xiàn)象，扭曲了消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有必要通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅予以調(diào)解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關(guān)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入差異。
（3）對(duì)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)課稅，可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度需求，有利于控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高房地產(chǎn)利用率。我國(guó)土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類(lèi)對(duì)其需求的無(wú)限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價(jià)取得土地使用權(quán)侯囤積于手中，等待地產(chǎn)升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實(shí)行國(guó)土資源部第五號(hào)令《閑置土地處置方法》，但實(shí)際執(zhí)行情況遠(yuǎn)不容樂(lè)觀，全國(guó)各地土地囤積和閑置現(xiàn)象比比皆是。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地集約利用，減少土地閑置和浪費(fèi)，完全依靠行政手段對(duì)土地閑置行為進(jìn)行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)銷(xiāo)售和房產(chǎn)投機(jī)者長(zhǎng)時(shí)間持有多套住房，導(dǎo)致了“有房無(wú)人住，人無(wú)住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區(qū)入住率極低。雖然上述現(xiàn)象的成因是多元的，但持有房產(chǎn)的成本過(guò)低無(wú)疑是重要原因之一。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕，難以提高房地產(chǎn)利用強(qiáng)度。對(duì)此，應(yīng)取消現(xiàn)行稅法中“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征房產(chǎn)稅”和“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定，相應(yīng)地可征物業(yè)稅，以此減少投機(jī)行為的發(fā)生，有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，也有利于地方稅收收入的增長(zhǎng)。三、科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管
1.稅率的確定
物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，同所得稅類(lèi)似，發(fā)揮著對(duì)納稅人的財(cái)富調(diào)節(jié)作用，從這個(gè)角度看，該稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)選擇超額累進(jìn)稅率。由于物業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，為了防止納稅人稅負(fù)過(guò)重，超額累進(jìn)稅率的邊際稅率不宜過(guò)高，并且對(duì)居住用房地產(chǎn)和營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)體現(xiàn)出一定差別。當(dāng)然，物業(yè)稅的稅率由名義稅率和實(shí)際稅率之分。從其他一些課征不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，在不動(dòng)產(chǎn)稅的管理中存在一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象，就是要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行部分評(píng)估。當(dāng)只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一部分進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就是部分評(píng)估。大部分的部分評(píng)估是由于在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上升的整個(gè)期間中對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估不夠頻繁。在部分評(píng)估的情況下，物業(yè)稅的稅率寬大了實(shí)際稅率。例如，如果物業(yè)稅的名義稅率為3%，而評(píng)估率僅為真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據(jù)表明，評(píng)估率隨房屋價(jià)值的上升而有所下降。昂貴的財(cái)產(chǎn)比起不那么昂貴的財(cái)產(chǎn)，在征稅時(shí)其有效稅率比較低，它能夠產(chǎn)生是那些租住或擁有相對(duì)低價(jià)住房的低收入階層承受更大的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的效應(yīng)。因此，我國(guó)物業(yè)稅的稅率水平在確定時(shí)要考慮評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值的偏離程度。
2.征管方法的確定
雖然不動(dòng)產(chǎn)是納稅人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產(chǎn)，而物業(yè)稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個(gè)人住在目前的市場(chǎng)價(jià)格下可以認(rèn)為相當(dāng)貴的房子里，有關(guān)他們難于支付財(cái)產(chǎn)稅的真正問(wèn)題不是貧窮問(wèn)題，而是現(xiàn)金流量問(wèn)題。這一問(wèn)題在以下兩個(gè)群體中表現(xiàn)尤為突出：一是退休的老年人。由于他們?cè)谕诵莺蟮氖杖脒h(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，而他們居住的房子卻承擔(dān)著很重的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)，因此會(huì)感到難以支付房產(chǎn)稅，他們要交稅的話不得不變賣(mài)房產(chǎn)。二是通過(guò)貸款購(gòu)房的人。他們?cè)谖磥?lái)具有較為樂(lè)觀的預(yù)期收入，但由于在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)需要償還住房貸款，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流前緊后松的問(wèn)題。考慮到現(xiàn)實(shí)中的特殊情況，鑒于物業(yè)稅總體上實(shí)行“按年計(jì)算，分期預(yù)繳，區(qū)別情況，分類(lèi)處理”的征收辦法。其中分期預(yù)繳時(shí)，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。
對(duì)于因現(xiàn)金流量問(wèn)題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認(rèn)為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵(lì)納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。具體繳納稅款的時(shí)間，對(duì)于老年人而言，可以在其辭世后用其房產(chǎn)變賣(mài)收入支付稅款和相應(yīng)利息，或者由房產(chǎn)繼承人或受贈(zèng)人在繼承或受增值前繳納該房產(chǎn)欠繳的稅款及相應(yīng)利息。對(duì)于貸款購(gòu)房者，應(yīng)在住房貸款償還完畢的下一個(gè)季度一次性或分次支付稅款及相應(yīng)利息。這種征稅制度安排既體現(xiàn)了較強(qiáng)的靈活性，對(duì)納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無(wú)期限拖延稅款。
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[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財(cái)政交換論；公平原則
稅收遵從理論是近些年來(lái)西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到納稅人的稅收遵從水平對(duì)稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無(wú)論稅制設(shè)計(jì)如何完美，沒(méi)有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)因?yàn)槠洫?dú)特屬性，更會(huì)出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國(guó)就曾三次出現(xiàn)納稅人針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個(gè)州都有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國(guó)公眾和官員對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國(guó)正在對(duì)物業(yè)稅改革進(jìn)行廣泛討論和研究，在這個(gè)進(jìn)程中，考慮納稅人對(duì)物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進(jìn)行制度安排，從而提高納稅人對(duì)物業(yè)稅的稅收遵從水平，對(duì)于順利推進(jìn)物業(yè)稅改革進(jìn)程顯得尤為必要。
一、稅收遵從水平的影響因素
稅收遵從是指納稅人在沒(méi)有被依法強(qiáng)制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國(guó)，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國(guó)稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個(gè)基本要求：及時(shí)申報(bào)、準(zhǔn)確申報(bào)和按時(shí)繳納。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國(guó)在2007年全國(guó)稅收收入累計(jì)為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門(mén)全年共檢查各類(lèi)納稅人53.7萬(wàn)戶，查補(bǔ)稅款430.2億元，比上年增長(zhǎng)43.8億元，增長(zhǎng)了11.3％。由此可以看出，在我國(guó)納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實(shí)地?cái)[在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個(gè)問(wèn)題的首要步驟，下文將分析各種因素對(duì)稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。
1基于期望效用理論的A—S模型
Allingham，Sandmo對(duì)稅收遵從進(jìn)行了開(kāi)創(chuàng)性的研究，在1972年提出了A—S逃稅模型。在模型中，他們采用經(jīng)典的期望效用最大的思路，假定充分理性的納稅人采取最大化其預(yù)期效用的方式來(lái)申報(bào)其收入數(shù)額。得到的結(jié)論是最優(yōu)申報(bào)收入與處罰率正相關(guān)，與被審查的概率正相關(guān)，但是與稅率的關(guān)系不能確定。
2基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前景理論
人們發(fā)現(xiàn)基于期望效用理論的A—S模型并不能解釋預(yù)繳款影響稅收遵從度的問(wèn)題，因?yàn)閷?shí)踐中往往是預(yù)繳款多于應(yīng)繳稅額的納稅人稅收遵從水平高于預(yù)繳款少于應(yīng)繳稅額的納稅人，這在A—S模型看來(lái)應(yīng)該是相同的稅收遵從水平，所以人們開(kāi)始用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前景理論來(lái)解釋納稅人的稅收遵從差異。其核心思想是納稅人決策時(shí)將考慮價(jià)值函數(shù)和權(quán)重函數(shù)的綜合，其中價(jià)值函數(shù)在大于參照點(diǎn)時(shí)為凹的，小于參照點(diǎn)時(shí)為凸的，這意味著決策人對(duì)待損失和收益是不同的心理狀態(tài)，對(duì)損失更為敏感。對(duì)于權(quán)重函數(shù)來(lái)說(shuō)，它是概率的單調(diào)函數(shù)，小概率事件被賦予較大的權(quán)重，大概率事件被賦予較小權(quán)重。前景理論基于這兩個(gè)概念的綜合得到三個(gè)觀點(diǎn)：一是人們面對(duì)收益前景時(shí)更加趨向于風(fēng)險(xiǎn)厭惡，面對(duì)受損前景時(shí)更加趨向于風(fēng)險(xiǎn)偏好；二是人們對(duì)待損失比對(duì)待收益會(huì)更加敏感；三是收益和損失是相對(duì)于參照點(diǎn)而言的。這些理論很好地解釋了稅率與稅收遵從度負(fù)相關(guān)和預(yù)繳稅款問(wèn)題。
3簡(jiǎn)明的稅制設(shè)計(jì)
稅收遵從成本也會(huì)影響稅收遵從水平，而稅收遵從成本很大程度上取決于稅制的安排。按照亞當(dāng)·斯密的賦稅原則，“各國(guó)國(guó)民應(yīng)當(dāng)完納的稅賦，必須是確定的，不得隨意變更，完納的日期、完納的方法、完納的額數(shù)，都應(yīng)當(dāng)讓一切納稅人及其他的人了解得清清楚楚”。同時(shí)，稅制設(shè)計(jì)還需要是便利的，“各種稅賦完納的日期及完納方法，須予納稅者以最大便利”。稅制設(shè)計(jì)的確定和便利是影響稅收遵從成本的關(guān)鍵因素，因此，降低遵從成本要求稅制設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)明和確定。相反，稅制設(shè)計(jì)復(fù)雜，納稅人會(huì)由于繁瑣的環(huán)節(jié)程序而逃稅，使得稅收遵從水平下降。
4納稅人的公平意識(shí)
在影響稅收遵從水平的諸因素中，納稅人的公平意識(shí)起到非常關(guān)鍵的作用。美國(guó)社會(huì)心理學(xué)家海德(Heider，F(xiàn)，1958)的認(rèn)知平衡理論認(rèn)為，人的心理活動(dòng)是人與社會(huì)因素(社會(huì)、事件、他人、文化等)相互作用中，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程。菲斯廷格(Leon，F(xiàn)estinger，1957)提出來(lái)的認(rèn)知失調(diào)理論認(rèn)為認(rèn)知失調(diào)是指由于做了一項(xiàng)與態(tài)度不一致的行為而引發(fā)的不舒服的感覺(jué)，此時(shí)常常會(huì)引起個(gè)體的心里緊張。為了克服這種由認(rèn)知失調(diào)引起的緊張，人們需要采取多種多樣的方法，以減少自己的認(rèn)知失調(diào)。按照這些理論，當(dāng)人們有不公平的意識(shí)后會(huì)做出相應(yīng)行為來(lái)緩解這種心理緊張從而實(shí)現(xiàn)自己的動(dòng)態(tài)平衡。對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)，如果在納稅過(guò)程中感到不公平，出于心理平衡的意識(shí)而對(duì)稅收采取不遵從的行為就是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。在納稅過(guò)程中，如下幾個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致納稅人產(chǎn)生明顯的不公平意識(shí)。
(1)稅前發(fā)現(xiàn)稅制設(shè)計(jì)不合理而感到的不公平。每一個(gè)稅種在設(shè)計(jì)時(shí)都首先需要考慮公平問(wèn)題。亞當(dāng)·斯密在《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》中提出的稅收原則第一個(gè)就是公平：“一國(guó)國(guó)民，都必須在可能的范圍內(nèi)，按照各自能力的比例，即按照各自在國(guó)家保護(hù)下享得的收入的比例，繳納國(guó)賦，維持政府。”這實(shí)際體現(xiàn)了稅制設(shè)計(jì)應(yīng)該堅(jiān)持稅收公平的受益原則和能力原則。實(shí)踐中，對(duì)于任何一個(gè)稅種，公眾是不會(huì)去仔細(xì)推敲它是累進(jìn)還是累退的，他們只是需要該稅被感到公正，“除非一種稅收被理解為公正的，否則就是不可接受的”。相反，有些稅種即使不符合累進(jìn)性質(zhì)，如果它們被感到是公正的，也可以接受。因此，在設(shè)計(jì)任何一個(gè)稅種時(shí)必須要考慮到包括稅基、計(jì)稅依據(jù)、減免稅等方面在內(nèi)的稅收要素的公平，這樣才可以提高公眾的可接受性，提高稅收遵從水平。
(2)稅中發(fā)現(xiàn)他人逃稅卻未受到應(yīng)有懲罰而感到的不公平。Klepper，Nagin說(shuō)過(guò)一句話，“生活注定有三件事情：死亡、納稅以及人類(lèi)不屈不撓規(guī)避二者的努力”。由于個(gè)體偏好不同，總會(huì)有納稅人的稅收不遵從行為，對(duì)此要有足夠的監(jiān)管和處罰措施。逃稅者的行為會(huì)造成納稅者負(fù)擔(dān)的加重，導(dǎo)致納稅人意識(shí)到對(duì)自己不公平，出現(xiàn)心理上的不平衡，為了實(shí)現(xiàn)自身的平衡，納稅人的理將是也選擇逃稅；同時(shí)這種現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)示范效應(yīng)，導(dǎo)致更多的人去逃稅。這些都將導(dǎo)致納稅人的稅收遵從水平下降。加大征管力度和處罰力度，將是提高稅收遵從水平的有效措施。
(3)稅后發(fā)現(xiàn)以稅收所交換到的公共商品的數(shù)量和質(zhì)量不滿意而感到的不公平。現(xiàn)代稅收觀點(diǎn)是以契約論為基礎(chǔ)的，即稅收是保障公眾各種權(quán)利的成本，是為了獲得政府提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共商品而付出的代價(jià)。在這種觀點(diǎn)之下，公眾會(huì)拿自己獲得公共商品的水平去衡量自己付出的稅收成本，盡管不能做到邊際成本與邊際收益的一致，不能得到完美的林達(dá)爾均衡，但是他們還是能得到一些感性的認(rèn)識(shí)。如果公眾發(fā)現(xiàn)付出的稅收成本和獲得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公眾會(huì)出現(xiàn)不公平的感受，認(rèn)為政府把公眾的稅收并沒(méi)有全部用在公共服務(wù)上，而是被浪費(fèi)掉。此時(shí)公眾很重要的一個(gè)選擇將是逃稅，使得稅收遵從水平下降。同時(shí)，公眾對(duì)于財(cái)政支出的透明性及程序性也尤其在意，他們認(rèn)為支出的透明性提高，會(huì)增加自己對(duì)稅款運(yùn)用的監(jiān)督，使得當(dāng)政者更多地將稅款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在過(guò)程上就讓公眾感到稅收與公共服務(wù)的交換過(guò)程中存在使自己利益受損的因素，產(chǎn)生過(guò)程中的不公平。所以，提高財(cái)政支出的透明性及程序性，將稅款運(yùn)用于公共服務(wù)中去，這無(wú)論從過(guò)程上還是結(jié)果上都將增強(qiáng)公眾對(duì)交換論的認(rèn)可，提高稅收遵從水平。
5社會(huì)環(huán)境和文化對(duì)稅收遵從水平的影響
社會(huì)環(huán)境和文化作為稅收的載體而出現(xiàn)，對(duì)于稅收遵從有著極大的影響，但也是變遷極慢的。在注重聲譽(yù)效應(yīng)和法制意識(shí)較強(qiáng)的區(qū)域，納稅人的稅收不遵從成本極大，稅收遵從水平相對(duì)較高，這對(duì)納稅人也是一種激勵(lì)。在信譽(yù)缺失、法制意識(shí)較差的區(qū)域，人情風(fēng)、關(guān)系風(fēng)盛行，公眾對(duì)于各種事項(xiàng)的處理首先想到的是找關(guān)系而非找法律制度及規(guī)章，此時(shí)稅收不遵從成本相對(duì)較小。同時(shí)，我國(guó)的傳統(tǒng)文化尤其重視“面子”，看到其他納稅人能夠堂而皇之地稅收不遵從，這會(huì)使得許多繳稅的納稅人感到面子盡失，于是也會(huì)盡自己所能去做這樣看似有能力的事情，在這樣的人情、關(guān)系、面子為重的文化環(huán)境下，稅收遵從水平相對(duì)較低是可想之事。
6納稅人個(gè)體特征對(duì)稅收遵從水平的影響
包括受教育程度、風(fēng)險(xiǎn)偏好、年齡、背景經(jīng)歷、性別、價(jià)值觀等在內(nèi)的納稅人自身特征也會(huì)影響稅收遵從度，不過(guò)要想改變這些因素也是很難的。由于這些因素對(duì)于稅收遵從度的影響并不具有普遍意義，所以本文不想對(duì)這些個(gè)體差異進(jìn)行分析。
綜上，稅收遵從水平的高低受諸多因素的影響。既有宏觀因素也有微觀因素，既有主觀因素也有客觀因素，有我們能夠控制的因素也有我們很難改變的因素。我們用TC(Taxcompliance)來(lái)代表稅收遵從水平，那么根據(jù)其影響因素可以構(gòu)造如下的函數(shù)：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr為稅率，tsc為稅制簡(jiǎn)明程度；te為稅制設(shè)計(jì)公平，tp為對(duì)逃稅者的審查和懲罰程度，pge為對(duì)公共物品交換公平性的認(rèn)可度；ec為社會(huì)環(huán)境與文化；ic為個(gè)體特征。對(duì)于各個(gè)因素與Tc的關(guān)系，我們基本有tr與Tc負(fù)相關(guān)，tsc、te、cp、pge與Tc正相關(guān)，而ec和ic起到制約稅收遵從水平的效果，其相關(guān)性無(wú)法確定。
二、物業(yè)稅的獨(dú)特屬性
我國(guó)擬開(kāi)征的物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)并由地方政府征收的一種稅。對(duì)于這樣的稅種，納稅人一般是不能逃稅的，因?yàn)檎n稅對(duì)象相當(dāng)明確。經(jīng)濟(jì)分析表明對(duì)這樣無(wú)彈性征稅對(duì)象征收的稅種所導(dǎo)致的超額稅收損失很小，是效率極高的稅種，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，甚至?xí)纬扇缜八龅拿绹?guó)公眾集體發(fā)起的稅收革命，這表明獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)分析與公眾認(rèn)識(shí)之間的鴻溝是極大的。這種差異是由物業(yè)稅的極端特殊性所決定的。
首先，這種稅的課稅對(duì)象不易移動(dòng)，難以規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁，是一個(gè)太透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管按經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析物業(yè)稅導(dǎo)致的超額稅收負(fù)擔(dān)很小，對(duì)經(jīng)濟(jì)扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個(gè)稅是對(duì)自己財(cái)富存量征收，稅源與征稅對(duì)象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒(méi)有任何與之相關(guān)收入的情況下直接付出的(當(dāng)然，這里主要是指居民的物業(yè)稅，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的物業(yè)稅還是有可能轉(zhuǎn)嫁出去的)，同時(shí)，其征收范圍很廣，涉及所有擁有不動(dòng)產(chǎn)的家庭和法人，這不能不引起公眾的心理陣痛。
其次，該稅的計(jì)稅依據(jù)是一般房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，主觀性較大。對(duì)于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，世界各國(guó)推崇的是房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，但是對(duì)于房產(chǎn)交易不頻繁的區(qū)域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場(chǎng)價(jià)值難以準(zhǔn)確得到，在此情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)一般采用房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)很難接受，好像是一個(gè)憑空降下的價(jià)值，納稅人視之主觀隨意性很大。其他稅種都不具有這種顯著特征，至少是有準(zhǔn)確計(jì)量依據(jù)的。這使得公眾對(duì)該稅尤為反感，稅收不遵從甚至抗稅行為發(fā)生的可能性很大，需要采取一定的措施加以緩解。
再次，物業(yè)稅會(huì)導(dǎo)致區(qū)域間不公平加劇，這是物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設(shè)計(jì)中的物業(yè)稅應(yīng)該是歸于地方政府，準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)該歸屬于縣級(jí)政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務(wù)的成本，理論上應(yīng)該歸屬區(qū)域越小效果越好，區(qū)域增大將會(huì)增加區(qū)域內(nèi)公眾社會(huì)福利的損失，基于我國(guó)目前實(shí)際，歸屬到縣區(qū)級(jí)政府已是極限。但是我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，必將導(dǎo)致物業(yè)稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴(lài)物業(yè)稅的行為將陷入這樣一種惡性循環(huán)：貧窮轄區(qū)稅基不大，要提供公共服務(wù)，就需提高物業(yè)稅稅率，致使房產(chǎn)價(jià)值下降，吸引投資的競(jìng)爭(zhēng)力下降，資本流出本轄區(qū)，導(dǎo)致更加貧窮，地方政府只得再提高物業(yè)稅水平。富裕轄區(qū)恰恰相反，物業(yè)稅稅率可以設(shè)定到最低，在提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的同時(shí)又能吸引資本的進(jìn)入，進(jìn)一步加大區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham對(duì)此做了研究，作者用兩組樣本來(lái)進(jìn)行比較說(shuō)明，一組是財(cái)產(chǎn)較多的，一組是財(cái)產(chǎn)較少的。在1987年，它們?cè)诙惵噬蠜](méi)有什么差別，然而在下個(gè)20年間，12個(gè)老工業(yè)城市中有7個(gè)提高了住宅稅率，富裕地區(qū)僅有一個(gè)提高。從這方面看，單純依靠物業(yè)稅而無(wú)其他措施的配合，納稅人基于轄區(qū)間的比較，不公平感會(huì)增強(qiáng)，對(duì)于物業(yè)稅是抵制的。
最后，物業(yè)稅的稅收負(fù)擔(dān)與納稅人的支付能力可能不相稱(chēng)。房產(chǎn)在一定程度上是擁有者財(cái)富的象征，個(gè)人、家庭的收入與其所擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值之間常常有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。作為消費(fèi)品和投資品雙重屬性的建筑物，房產(chǎn)的大小、位置、數(shù)量無(wú)疑代表?yè)碛姓叩纳矸?，所以物業(yè)稅一般被認(rèn)為是能夠滿足征稅的支付能力原則的。但是，物業(yè)稅的不遵從也有應(yīng)納稅額與支付能力脫節(jié)的原因。在財(cái)產(chǎn)稅占重要地位的西方，這種脫節(jié)通常是指那些年老和退休的納稅人，他們的收入并不高，但是按公式計(jì)算應(yīng)承受的物業(yè)稅卻很多，物業(yè)稅占這部分房產(chǎn)所有人收入的比例較大。在我國(guó)，這當(dāng)然是一個(gè)因素，但我們還要比西方更特殊一些，原因在于我們存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利房(目前仍然存在這種現(xiàn)象)。這部分房產(chǎn)所有人的工資不高，分得的住房屬于政府或企業(yè)補(bǔ)貼的性質(zhì)，那么按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的計(jì)稅依據(jù)征收物業(yè)稅的合理性首先就會(huì)受到質(zhì)疑。即使這個(gè)問(wèn)題暫且不予考慮，物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)與這類(lèi)人群目前的支付能力也通常是不相稱(chēng)的，這會(huì)使得物業(yè)稅與其家庭收入的比值較大，加重納稅人負(fù)擔(dān)，必將影響物業(yè)稅的遵從水平。如何對(duì)這類(lèi)納稅人進(jìn)行稅收優(yōu)惠進(jìn)而提升其稅收遵從水平是必須要研究的課題。
物業(yè)稅的上述獨(dú)特性質(zhì)使得納稅人對(duì)它的稅收遵從水平比其他稅種更低一些，并且容易出現(xiàn)集體抗稅事件。在阿根廷，除極其特殊的情況外，一般約有20％～25％的納稅人沒(méi)有繳納財(cái)產(chǎn)稅。在美國(guó)，1870年阿拉巴馬州、德克薩斯州和密蘇里州就規(guī)定了財(cái)產(chǎn)稅的最高稅率；大蕭條時(shí)期，財(cái)產(chǎn)稅的逃稅率從1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000個(gè)地方同盟煽動(dòng)稅收革命，導(dǎo)致地方政府對(duì)財(cái)產(chǎn)稅設(shè)置了很多限制；1978年第13號(hào)提案在加利福尼亞州的通過(guò)更是標(biāo)志著現(xiàn)代稅收革命的開(kāi)始，矛頭直指財(cái)產(chǎn)稅，最終導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)稅的限制成為流行。2003年波士頓的私房屋主聚集到該市稅務(wù)部門(mén)的辦公室，和估稅員進(jìn)行爭(zhēng)論，并尋找各種辦法想把自己的高稅降下來(lái)。還有一些人沖進(jìn)市政廳，向政府官員發(fā)泄他們的憤怒。所有這些都表明由于物業(yè)稅的獨(dú)特屬性，在設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮到公眾的稅收遵從水平，這樣才能使得改革順利安全推進(jìn)?；诒疚牡谝徊糠殖橄蟪龅挠绊懚愂兆駨乃降囊蛩?，本文認(rèn)為物業(yè)稅改革時(shí)有以下幾點(diǎn)是必須考慮的。
第一，物業(yè)稅改革尤其需要堅(jiān)持財(cái)政交換論。財(cái)政交換論最初源于維克賽爾(Wicksell，K)的自愿交換理論，后來(lái)由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理論出發(fā)點(diǎn)是政府具有利維坦屬性，實(shí)質(zhì)是研究怎樣限制政府征稅權(quán)力的問(wèn)題，布坎南在經(jīng)濟(jì)學(xué)中提出通過(guò)稅基和稅率結(jié)構(gòu)方面的選擇來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)政府的限制。作為稅制改革的三大理論基礎(chǔ)之一，財(cái)政交換論強(qiáng)調(diào)要盡可能地采用受益稅，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政治程序在約束均衡決策中的重要性。雖然財(cái)政交換論提出了與主流理論不同的思想，開(kāi)創(chuàng)了財(cái)政理論研究的全新視角，但基于國(guó)家稅的性質(zhì)，試圖在現(xiàn)實(shí)中全部地堅(jiān)持受益稅標(biāo)準(zhǔn)是非常困難的，納稅人付出的稅收與其得到的相應(yīng)服務(wù)受益很難匹配。盡管如此，地方稅的匹配是可能的，其中的財(cái)產(chǎn)稅相對(duì)于其他稅種更能有效率地反映地方服務(wù)成本。
由于物業(yè)稅的征稅對(duì)象是不易移動(dòng)的，這樣一方面物業(yè)稅會(huì)減小財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，另一方面，轄區(qū)服務(wù)質(zhì)量的提升也會(huì)增加財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，兩者對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的共同影響取決于物業(yè)稅用于公共服務(wù)的程度。財(cái)產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)被資本化到財(cái)產(chǎn)中，恰當(dāng)應(yīng)用會(huì)形成良性循環(huán)。納稅人也會(huì)明顯看到財(cái)產(chǎn)稅能帶來(lái)公共服務(wù)水平的提升，自己付出的財(cái)產(chǎn)稅并沒(méi)有被政府浪費(fèi)和腐敗掉，此時(shí)，納稅人——受益人角色恰當(dāng)形成。盡管物業(yè)稅的獨(dú)特屬性導(dǎo)致公眾的反感，這種財(cái)產(chǎn)稅與公共服務(wù)的交換卻會(huì)影響納稅人——受益人的心理，他們感知到這種公平交換，心理會(huì)達(dá)到平衡，逃稅及抗稅意識(shí)減弱，稅收遵從水平將得到提高。如果物業(yè)稅只是用于政府的一般行政開(kāi)支甚至被腐敗掉，公共服務(wù)水平并未得到相應(yīng)提升，納稅人——受益人模型將無(wú)法形成，物業(yè)稅的獨(dú)特屬性使得公眾的反感加劇，認(rèn)為這個(gè)稅是極端不公平的，出于尋求自身心理平衡考慮，抗稅意識(shí)明顯增強(qiáng)，稅收不遵從行為將難以避免。因此，盡管財(cái)政交換論對(duì)于大部分稅種可能是無(wú)法實(shí)施的，但是對(duì)于具有特殊屬性的物業(yè)稅來(lái)說(shuō)卻顯得極為必要。基于稅收遵從理論，我國(guó)的物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論的論點(diǎn)：首先是要成為受益稅；其次是物業(yè)稅決策中需要公眾的政治參與，決策程序透明化。這對(duì)于物業(yè)稅改革的順利推進(jìn)是有實(shí)質(zhì)意義的。
第二，物業(yè)稅改革尤其需要堅(jiān)持公平原則。稅種開(kāi)征需要堅(jiān)持公平原則，包括受益原則和納稅能力原則。前者是按個(gè)人受益水平納稅，大體屬于財(cái)政交換論的內(nèi)容，公平原則基本上只考慮納稅能力原則。對(duì)一種稅收來(lái)說(shuō)，必須讓納稅人感到公正，而不僅僅是具備納稅技術(shù)能力，物業(yè)稅尤其如此，其獨(dú)特屬性決定了它對(duì)公平性要求極高。本文對(duì)物業(yè)稅的公平課稅按照不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公平、稅制設(shè)計(jì)公平、對(duì)納稅人稅收不遵從行為進(jìn)行必要懲罰以體現(xiàn)公平原則三個(gè)部分展開(kāi)論述。(1)評(píng)估的公平。物業(yè)稅的稅基主要是基于市場(chǎng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值①，這是一個(gè)主觀性較強(qiáng)的數(shù)值，公眾對(duì)物業(yè)稅的反感起因于此。因此，順利開(kāi)征該稅首先要保證轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估公平、公正、公開(kāi)。評(píng)估需要由具有評(píng)估資質(zhì)、品行公正的人員來(lái)進(jìn)行，并接受公眾的監(jiān)督，避免尋租行為。評(píng)估方法應(yīng)該采用分區(qū)回歸法，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)按照地理位置等標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干小區(qū)，把對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值具有解釋能力的自變量指標(biāo)放在回歸方程式中，然后根據(jù)具體不動(dòng)產(chǎn)的特征回歸出其價(jià)值。這一方面使得評(píng)估有一定的客觀標(biāo)準(zhǔn)，凸現(xiàn)其公平原則，同時(shí)也符合物業(yè)稅成為受益稅的標(biāo)準(zhǔn)范式——分區(qū)界定。(2)物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)的公平，應(yīng)該分析轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外兩種情形。對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的公平，主要體現(xiàn)在對(duì)支付能力與其物業(yè)稅不相稱(chēng)群體的稅收減免方面。如前所述，物業(yè)稅的獨(dú)特屬性會(huì)導(dǎo)致該稅不符合支付能力原則，解決這種橫向不公平的思路在于政府針對(duì)如退休人群等低收入家庭制定減免稅措施。但是這個(gè)措施要設(shè)計(jì)得當(dāng)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是全面和動(dòng)態(tài)的，設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)對(duì)其他不能享受減免稅的公眾產(chǎn)生不公平。應(yīng)把整個(gè)家庭所有成員的所有收入考慮進(jìn)來(lái)，包括其退休收入和社保收入。同時(shí)要采用動(dòng)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@類(lèi)群體的收入狀況是多變的，應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)實(shí)收入及時(shí)變更其減免稅。對(duì)于轄區(qū)外的情形，需要根本解決的是低稅基轄區(qū)和高稅基轄區(qū)在物業(yè)稅稅率上的背反，避免前者高稅率后者低稅率而兩者享受相同公共服務(wù)水平的情形。如前所述，物業(yè)稅的內(nèi)在缺陷就在于此，解決的根本思路在于上級(jí)政府的補(bǔ)貼與物業(yè)稅的配合。目前無(wú)論在美國(guó)還是在歐洲各國(guó)，物業(yè)稅在地方政府財(cái)政收入中并不占很大比例(盡管還在稅收收入中占60％～70％的比例)，都有相當(dāng)比例的上級(jí)政府補(bǔ)貼為地方公共服務(wù)提供資金來(lái)源。根據(jù)美國(guó)加利福尼亞州1995年的數(shù)據(jù)，在市、縣、特別地區(qū)和學(xué)區(qū)的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中，市稅收收入占35％，政府間轉(zhuǎn)移支付占14％；縣稅收收入占15％，政府間轉(zhuǎn)移支付占56％；特別地區(qū)稅收收入占11％，政府間轉(zhuǎn)移支付占21％；學(xué)區(qū)稅收收入占31％，政府間轉(zhuǎn)移支付占60％。我國(guó)縣級(jí)政府收入也不宜強(qiáng)依賴(lài)于物業(yè)稅，要建立物業(yè)稅和上級(jí)政府轉(zhuǎn)移支付的二元主體財(cái)政收入模式，這是由物業(yè)稅自身難以克服的內(nèi)在缺陷所決定的，也是符合我國(guó)社會(huì)文化的，同時(shí)這樣的做法也保證了公眾的縱向公平。(3)對(duì)稅收不遵從行為的懲罰。由于人的特質(zhì)不同，總會(huì)有人逃稅和抗稅。對(duì)于征收如此廣泛的物業(yè)稅來(lái)說(shuō)，由于其特殊的屬性，公眾本來(lái)就對(duì)該稅反感，逃稅人的行為更是加大了公眾的不公平意識(shí)，逃稅將導(dǎo)致示范效應(yīng)，引發(fā)公眾的群體不遵從行為。因此，必須加大監(jiān)管和懲罰力度，使逃稅的成本大于其獲得的收益。這既可維護(hù)稅法的尊嚴(yán)，同時(shí)也有利于平衡公眾的心理，提升稅收遵從水平。
當(dāng)前，中央政府主要通過(guò)行政手段千方百計(jì)地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來(lái)看，中央政府的政策和行政命令會(huì)發(fā)揮一定的效用，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，由于利益上的沖突并沒(méi)有解決，所以還會(huì)出現(xiàn)直接的或者變相的亂占耕地問(wèn)題。在北方一些城市，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市地價(jià)不斷攀升，已經(jīng)直接影響了當(dāng)?shù)赝顿Y的成本。所以，如果沒(méi)有和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難到來(lái)之時(shí)。
抑制土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，有三個(gè)途徑：一是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段加大土地的供給，保證市場(chǎng)源源不斷的土地需要。這種手段在我國(guó)根本行不通。二是通過(guò)行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執(zhí)行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過(guò)法律的手段制定合理的稅收和財(cái)產(chǎn)分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預(yù)期收入。
現(xiàn)在看來(lái)，征收物業(yè)稅已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。首先，征收物業(yè)稅可以從消費(fèi)環(huán)節(jié)抑制需求。在中國(guó)的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。浙江溫州炒房團(tuán)的出現(xiàn)，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到新的階段，以消費(fèi)型為主的購(gòu)房行為已經(jīng)逐漸地被投資性的購(gòu)房行為所替代。在這種情況下，國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一系列制度都應(yīng)該調(diào)整。具體到稅收制度方面，國(guó)家應(yīng)該對(duì)占用土地資源而進(jìn)行的房產(chǎn)投資活動(dòng)征收特別的資源稅。其次，征收物業(yè)稅可以有效地遏制開(kāi)發(fā)商的投資沖動(dòng)。當(dāng)商品房交易市場(chǎng)趨于理性化的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必定會(huì)對(duì)商品房的建設(shè)規(guī)模有一個(gè)合理的計(jì)算。他們不會(huì)輕易接受地方政府提出的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將自己的資本集中投入到城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中去。第三，征收物業(yè)稅還有利于解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問(wèn)題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益需求。征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府之間進(jìn)行資源稅的重新劃分，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，防止地方政府千方百計(jì)地截留國(guó)家收入。
征收物業(yè)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程。它要求國(guó)家的立法部門(mén)必須首先確定合理的征收范圍。對(duì)那些以消費(fèi)為目的而購(gòu)買(mǎi)的房屋，不應(yīng)該征收物業(yè)稅，對(duì)那些投資性購(gòu)買(mǎi)的房屋，應(yīng)該征收物業(yè)稅。由于我國(guó)目前尚未建立科學(xué)的資產(chǎn)申報(bào)體系，因此，在實(shí)際操作中可能會(huì)面臨許多問(wèn)題。其中一個(gè)最主要的問(wèn)題是，如何確定房屋業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的目的。在我看來(lái)，在稅收制度設(shè)計(jì)上，可以采取一刀切的方式，對(duì)物業(yè)實(shí)行普遍征收原則，然后再通過(guò)補(bǔ)貼的方式，對(duì)那些城市的貧困者進(jìn)行合理的補(bǔ)償。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并且通過(guò)廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。
【論文關(guān)鍵詞】物業(yè)稅房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)稅收體系
開(kāi)征物業(yè)稅,是世界各國(guó)普遍的做法,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器,還可以用來(lái)化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性
金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺(tái)了一些政策,但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則,通過(guò)征收物業(yè)稅,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
(一)優(yōu)化資源配置
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2009年有可能達(dá)到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù),減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開(kāi)征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無(wú)法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān),為降低稅收負(fù)擔(dān)最好的選擇是出賣(mài)或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。
(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進(jìn)社會(huì)公平
物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進(jìn)稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過(guò)多社會(huì)資源者付出更多代價(jià),這些稅收可以用來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題,以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時(shí)地方政府通過(guò)物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進(jìn)社會(huì)公平。
(三)增加地方財(cái)政收入
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財(cái)政管理體制的完善。它能給中國(guó)分稅分級(jí)財(cái)政體系提供一個(gè)極有綜合正面效應(yīng)的支柱財(cái)源。地方政府如果掌握這個(gè)稅種,就能改變“以土地批租生財(cái)”的短期行為開(kāi)發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入。
由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性,并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切,各國(guó)和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然會(huì)隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補(bǔ)地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費(fèi),地方政府就會(huì)改變以土地批租生財(cái)?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng),地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過(guò)改善公共建設(shè),換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長(zhǎng)期財(cái)政收入。
(四)完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)
我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)及各種收費(fèi)等。我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對(duì)房屋租金收入,既征收營(yíng)業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對(duì)持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國(guó)地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般占20%左右。我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房?jī)r(jià)、地價(jià)之間難以分割且常?；ズ?市場(chǎng)上的房屋價(jià)值中或多或少包含土地的價(jià)值,將相關(guān)稅種合并,同時(shí)取消相應(yīng)的收費(fèi),統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡(jiǎn)化稅種,有利于我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復(fù)征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購(gòu)置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)
物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會(huì)調(diào)整自己的開(kāi)支預(yù)期和購(gòu)房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購(gòu)房者就會(huì)從多投資多持有,改成少持有。開(kāi)發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價(jià)位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過(guò)調(diào)整物業(yè)稅率還會(huì)影響住房需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、住房需求過(guò)于旺盛、房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高時(shí),調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,住房需求不足時(shí),降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
二、開(kāi)征物業(yè)稅需解決的問(wèn)題
近年來(lái)雖然出臺(tái)了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒(méi)有解決,物業(yè)稅一直未開(kāi)征,這些問(wèn)題主要有:
(一)相關(guān)制度和部門(mén)的配合問(wèn)題
為配合物業(yè)稅的開(kāi)征,我國(guó)必須盡快建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實(shí)名制財(cái)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度等基礎(chǔ)工作做到位,加強(qiáng)對(duì)公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)的保護(hù),對(duì)個(gè)人和家庭之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈(zèng)等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定。
物業(yè)稅的開(kāi)征,涉及國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén),環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會(huì)上各個(gè)階層和團(tuán)體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門(mén)有義務(wù)向稅務(wù)部門(mén)提供相關(guān)資料。
(二)新舊政策銜接問(wèn)題
由于開(kāi)征物業(yè)關(guān)系到每一個(gè)城市居民的切身利益,是個(gè)敏感的話題。所以,對(duì)于已經(jīng)出售的房屋,購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)一次性繳納了相應(yīng)的稅費(fèi),而物業(yè)稅實(shí)行后,新的購(gòu)房者并沒(méi)有繳納這些稅費(fèi)。從設(shè)計(jì)原理上講,物業(yè)稅應(yīng)是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費(fèi)的合并替代稅種,如果把新、舊購(gòu)房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對(duì)于在物業(yè)稅開(kāi)征前已經(jīng)購(gòu)房者就存在著重復(fù)征稅的問(wèn)題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場(chǎng)公允價(jià)值發(fā)生巨大變化時(shí),尤其增高的情況,也存在不公平問(wèn)題。建議按照已購(gòu)住房所實(shí)際繳納的稅負(fù)水平,抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開(kāi)始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負(fù)的作用。
(三)評(píng)估結(jié)果客觀性問(wèn)題
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的良莠不齊、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂的客觀事實(shí)。要開(kāi)征物業(yè)稅,首先建立適合中國(guó)實(shí)際的完善的房地產(chǎn)納稅評(píng)估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu),打造具有良好職業(yè)道德、誠(chéng)實(shí)守信的公正、公平的中介機(jī)構(gòu),從而評(píng)定出公允的物業(yè)稅征收稅基。
(四)操作中的技術(shù)條件問(wèn)題
物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實(shí)的征管技術(shù)與社會(huì)配套條件的問(wèn)題。物業(yè)稅的開(kāi)征必須充分考慮到我國(guó)是否具備開(kāi)征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設(shè)計(jì)上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進(jìn),確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù),每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細(xì)的信息,同時(shí)向社會(huì)公開(kāi)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果,以保證稅收政策的實(shí)施。
三、對(duì)物業(yè)稅基本框架的設(shè)計(jì)思路
物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對(duì)物業(yè)稅各要素的設(shè)計(jì)如下:
(一)納稅人
物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是指在我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應(yīng)包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),還應(yīng)包括企事業(yè)單位及個(gè)人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國(guó)住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對(duì)居民自用住房完全免稅,不僅使國(guó)家放棄了一項(xiàng)應(yīng)得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對(duì)所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權(quán)。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應(yīng)將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。
(三)課稅對(duì)象
以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對(duì)象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對(duì)象。物業(yè)稅下設(shè)企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)兩個(gè)子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個(gè)子目)兩個(gè)稅目。
(四)計(jì)稅依據(jù)
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場(chǎng)價(jià)值為主要計(jì)稅依據(jù)是符合國(guó)際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計(jì)稅依據(jù)的缺點(diǎn),而且納稅人的納稅負(fù)擔(dān)由其所擁有的土地和房屋的完全市場(chǎng)價(jià)值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時(shí),應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會(huì)增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān),并可保證政府財(cái)政收入與現(xiàn)在水平持平。對(duì)于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)情況的不同,各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類(lèi)型及用途的不同,稅率的制定也應(yīng)有所差異,對(duì)經(jīng)營(yíng)用房可采用比例稅率,對(duì)個(gè)人自住房采用超額累進(jìn)稅率的方式征收。個(gè)人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值為免征額,超出部分按超額累進(jìn)稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:一是由財(cái)政部門(mén)撥付經(jīng)費(fèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱,農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力有限,可以根據(jù)各地實(shí)際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對(duì)農(nóng)村家庭用房免稅,對(duì)中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)減免。
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稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問(wèn)題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。
有鑒于此，在當(dāng)前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善的過(guò)渡時(shí)期，建立物業(yè)稅制應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。
物業(yè)稅建設(shè)涉及面廣，要解決的問(wèn)題既多又雜。它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對(duì)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要影響；物業(yè)稅制建設(shè)對(duì)財(cái)政收入和稅制格局的變化，對(duì)地方稅體系的建立和完善，對(duì)居民收入分配的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的有效合理使用，對(duì)建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)都將產(chǎn)生較大而深遠(yuǎn)的影響。物業(yè)稅制建設(shè)不僅要研究解決稅權(quán)、稅負(fù)、稅費(fèi)合并問(wèn)題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對(duì)象）、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問(wèn)題，同時(shí)要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項(xiàng)政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問(wèn)題。
物業(yè)稅制規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)首先貫徹黨的十六屆三中全會(huì)決議提出的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”、“穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權(quán)下放、調(diào)節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設(shè)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是：將物業(yè)稅制建設(shè)成國(guó)家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源（超過(guò)50％），能發(fā)揮聚財(cái)和調(diào)節(jié)分配的稅收職能作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產(chǎn)有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，既能與國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制相銜接，又符合中國(guó)國(guó)情的稅制。
物業(yè)稅制建設(shè)的方法應(yīng)當(dāng)是研究規(guī)劃，制定方案，進(jìn)行試點(diǎn)，改進(jìn)完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要?jiǎng)訂T和組織財(cái)稅理論界、財(cái)稅部門(mén)、政府土地房屋管理部門(mén)和社會(huì)上關(guān)心物業(yè)稅制建設(shè)的人員對(duì)物業(yè)稅制建設(shè)中的問(wèn)題從理論上、實(shí)踐上進(jìn)行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)階段要解決的專(zhuān)題問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進(jìn)行試點(diǎn)，就是將上述方案選擇部分地方進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行檢驗(yàn)；改進(jìn)完善，就是根據(jù)試點(diǎn)的情況對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行修改、完善；全面施行，就是將通過(guò)試點(diǎn)修改和完善的方案在全國(guó)推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農(nóng)村。
物業(yè)稅制建設(shè)的步驟應(yīng)在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國(guó)家宏觀調(diào)控要求，社會(huì)各界及房地產(chǎn)擁有者和使用者對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的接受程度等各方因素，科學(xué)安排改革的步驟：
在稅費(fèi)的合并方面，目前，房地產(chǎn)涉及的稅種有交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、契稅、土地增值稅；收益環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；保有期間的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。在收費(fèi)上有稅務(wù)部門(mén)征收的教育費(fèi)附加以及規(guī)劃，國(guó)土、建設(shè)部門(mén)征收的有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)稅制建設(shè)在稅費(fèi)合并方面可以分四步走：
第一步，合并房地產(chǎn)保有期間的稅種，將內(nèi)外稅種合并，房屋和土地稅種合并，即把城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅。
第二步，在第一步建設(shè)到位并正常運(yùn)行一段時(shí)間后，將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅種并入物業(yè)稅，即將契稅、土地增值稅、印花稅并入物業(yè)稅，增加物業(yè)稅收入規(guī)模，提高物業(yè)稅收入在地方財(cái)政收入中的比重。
第三步，在第二步改革到位并正常運(yùn)行一段時(shí)間后，將國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易等行政事業(yè)性收費(fèi)并入物業(yè)稅（包括教育費(fèi)附加），進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)稅收入規(guī)模，使物業(yè)稅成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。
第四步，停征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅，或降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅稅負(fù)，適當(dāng)提高物業(yè)稅稅率，鼓勵(lì)房地產(chǎn)流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提高房地產(chǎn)利用率，減少空置房屋，節(jié)約土地資源。通過(guò)稅費(fèi)合并，達(dá)到整合稅種、規(guī)范稅制、穩(wěn)定收入的要求，使物業(yè)稅成為地方稅體系中的主要稅種。對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的所得稅是否并入物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)慎重研究，筆者意見(jiàn)是不擬將所得稅并入物業(yè)稅。因?yàn)?，所得稅是?duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得的征稅，有所得則征，沒(méi)有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物業(yè)稅取代所得稅，不利于發(fā)揮所得稅的職能作用，不利于多環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入分配、公平稅負(fù)。物業(yè)保有期只有對(duì)外經(jīng)營(yíng)才有所得，如果把物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征稅并入物業(yè)稅，那么，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入征收的營(yíng)業(yè)稅、城建稅等是不是也應(yīng)并入物業(yè)稅，這樣就混淆了物業(yè)保有和經(jīng)營(yíng)不同稅收的性質(zhì)作用，是不可取的。
在擴(kuò)大征稅范圍方面。這里說(shuō)的物業(yè)稅征稅范圍包括物業(yè)稅納稅人的范圍和物業(yè)稅征稅對(duì)象的范圍，以及物業(yè)所在區(qū)域的范圍?，F(xiàn)行房地產(chǎn)有關(guān)稅種納稅人范圍，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擁有房地產(chǎn)的單位和個(gè)人。對(duì)行政事業(yè)單位房產(chǎn)和居民自行居住用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。物業(yè)稅的征稅對(duì)象范圍主要是指征稅區(qū)域范圍內(nèi)的土地和房產(chǎn)。物業(yè)稅的地域范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。物業(yè)稅制要發(fā)揮其聚集財(cái)政收入和調(diào)節(jié)分配的職能，就必須在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制基礎(chǔ)上擴(kuò)大征稅范圍，增加征稅覆蓋面，以達(dá)到寬稅基的要求。在物業(yè)稅制建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮實(shí)際情況，逐步擴(kuò)大征稅范圍。擴(kuò)大征稅范圍也可考慮分三步進(jìn)行：
第一步，取消現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對(duì)事業(yè)單位擁有的房地產(chǎn)和居民個(gè)人擁有的別墅等少數(shù)高檔住房的免稅優(yōu)惠，征收物業(yè)稅。從稅收上配合國(guó)家宏觀調(diào)控，控制建造別墅等高檔住宅，提高高檔住宅保有期的成本，節(jié)約土地資源，調(diào)節(jié)部分收入。
第二步，在第一步成功實(shí)施的基礎(chǔ)上研究擴(kuò)大對(duì)居民擁有普通住宅的征稅問(wèn)題，進(jìn)一步縮小減免稅范圍，按照低稅負(fù)的原則確立居民普通住宅的稅負(fù)，同時(shí)使物業(yè)稅收入規(guī)模得到擴(kuò)大。這一步改革，要慎重處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，要在大多數(shù)居民有負(fù)擔(dān)能力、能承受、能理解的前提下進(jìn)行，不能操之過(guò)急，不能因改革影響穩(wěn)定，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
第三步，實(shí)行由城市到農(nóng)村的改革。把物業(yè)稅征稅區(qū)域從城市擴(kuò)大到農(nóng)村，這是由于一方面隨著城市化進(jìn)程的加快，城市在向農(nóng)村延伸、擴(kuò)展，衛(wèi)星城鎮(zhèn)在增多。另一方面，隨著人們生活水平的提高更加注意健康和環(huán)保，農(nóng)村的度假村、別墅和其它商品房將迅速發(fā)展，如對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)不征稅，將不利于節(jié)約土地資源和環(huán)境保護(hù)，不利于農(nóng)村公共設(shè)施的建設(shè)，不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，不利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。
物業(yè)稅征稅范圍在由城市向農(nóng)村擴(kuò)大的過(guò)程中，要穩(wěn)步進(jìn)行。農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是重大的政治問(wèn)題，物業(yè)稅范圍擴(kuò)大到對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)和土地征收，要堅(jiān)持不能增加絕大多數(shù)農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，不能增加農(nóng)民種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)成本，不能影響社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的原則。因此，物業(yè)稅征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，也應(yīng)分為三步進(jìn)行：
第一步，把物業(yè)稅征稅范圍首先擴(kuò)大到大城市郊區(qū)。因?yàn)檫@些大城市郊區(qū)房地產(chǎn)已發(fā)展到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，房地產(chǎn)價(jià)格到了一定的水平，郊區(qū)農(nóng)民較為富裕，有一定的負(fù)擔(dān)能力，加之宏觀上要求對(duì)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，這些城市也是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)節(jié)的重點(diǎn)。
第二步，將物業(yè)稅改革由大城市郊區(qū)擴(kuò)大推廣到中小城市郊區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)及周邊地區(qū)，通過(guò)這一步改革擴(kuò)大物業(yè)稅規(guī)模，增強(qiáng)中小城市的財(cái)力，促進(jìn)中小城市公共設(shè)施的建設(shè)。
第三步，由地方政府根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，綜合考慮調(diào)節(jié)收入、節(jié)約土地資源等多種因素，確定物業(yè)稅進(jìn)一步擴(kuò)大的區(qū)域。在這一步要慎重研究對(duì)農(nóng)村哪些土地和房屋應(yīng)當(dāng)征稅，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)征收物業(yè)稅要與各地農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)，要綜合考慮農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題，要有利于農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展，合理界定農(nóng)民擁有房屋征稅范圍。
在改進(jìn)和完善計(jì)稅依據(jù)方面。計(jì)稅依據(jù)有多種選擇，包括房地產(chǎn)建造原價(jià)、凈值、租金、評(píng)估價(jià)或房屋土地的面積等。評(píng)估價(jià)一般又包括市場(chǎng)交易平估價(jià)、重置成本評(píng)估價(jià)、市場(chǎng)收益評(píng)估價(jià)等，我國(guó)房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房屋建造原價(jià)，對(duì)用于出租的房屋以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)為土地使用面積。將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅后：
第一步，不論房地產(chǎn)是否出租還是自用，均以房地產(chǎn)原價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)土地也不再另按面積征稅。這樣做繼承了現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)自用房產(chǎn)的征稅辦法，盡管不盡合理，但簡(jiǎn)便易行，征收成本較低。
第二步，要有計(jì)劃、有步驟積極研究探索按評(píng)估價(jià)征稅問(wèn)題：
一是要總結(jié)當(dāng)前模擬評(píng)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善模擬評(píng)稅辦法；
二是要學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際上一些好的做法，根據(jù)各地不同情況和房地產(chǎn)不同類(lèi)別，確定房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)；
三是明確評(píng)稅主體及評(píng)稅主體在確定房地產(chǎn)評(píng)估值中的地位、法律效力及相關(guān)職責(zé)。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的工作。
目前世界各國(guó)和地區(qū)在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估主要有兩種做法：
一是由稅務(wù)部門(mén)直接評(píng)估并按自行評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，如美國(guó)、香港等。
二是由國(guó)土房產(chǎn)管理部門(mén)或由其委托中介機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由土地房屋管理部門(mén)審核確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，稅務(wù)部門(mén)不從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，直接依據(jù)土地房屋管理部門(mén)審核確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅，如澳大利亞、新西蘭等。
從我國(guó)現(xiàn)行體制來(lái)看，擬采用第二種做法來(lái)確定評(píng)估主體。這是因?yàn)?，稅?wù)部門(mén)直接進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，招聘房地產(chǎn)評(píng)估和信息技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才，還要直接收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，據(jù)了解，香港對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)征收的差餉稅由差餉署征收管理。差餉署直接隸屬于財(cái)政司，是與香港稅務(wù)局平行的獨(dú)立單位，現(xiàn)有人員900多人，高峰時(shí)達(dá)到1300多人，而香港稅務(wù)局也只有2000多人。我們?cè)诂F(xiàn)行情況下要成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)管理房地產(chǎn)稅，或在地稅部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難以做到，而地稅部門(mén)就現(xiàn)有人員數(shù)量和素質(zhì)都不能勝任房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作。因此，由國(guó)土房管部門(mén)或由其委托房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，然后由政府土地房管部門(mén)審查確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，稅務(wù)部門(mén)依據(jù)這個(gè)評(píng)估價(jià)征收物業(yè)稅，比較符合精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)和人員的要求，使評(píng)估工作市場(chǎng)化、社會(huì)化，這種方法不惜為一種較好的方法。
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制等有關(guān)問(wèn)題解決之后，我們就可以進(jìn)行物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)改革的第三步，即在條件具備的地方，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收物業(yè)稅，使稅收的增減與房地產(chǎn)價(jià)值的升降成正比，房地產(chǎn)稅制更加公平、合理。
開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)達(dá)到何種目的？從理論上看，一個(gè)物業(yè)稅種應(yīng)承擔(dān)某種特定的主要功能而不應(yīng)賦予它多種功能。多種稅收目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要靠幾個(gè)不同物業(yè)稅種來(lái)共同完成，對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅政策設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是理順物業(yè)稅制中的租稅費(fèi)混雜的局面，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序運(yùn)行，為地方公共服務(wù)籌集資金，而不能任意擴(kuò)展物業(yè)稅的稅收功能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，改革房地產(chǎn)總體稅制，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處于保有階段征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅是改革的方向。
物業(yè)稅在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅是當(dāng)今世界大多數(shù)國(guó)家普遍開(kāi)征的稅種，是一國(guó)稅收體系的重要組成部分，也是西方國(guó)家地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，但我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開(kāi)征物業(yè)稅有助于建立和健全我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系，改變房地產(chǎn)稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。
2、開(kāi)征物業(yè)稅的理論依據(jù)
為什么要對(duì)擁有房地產(chǎn)的業(yè)主征收物業(yè)稅？政府課征物業(yè)稅的基本出發(fā)點(diǎn)是什么？要實(shí)現(xiàn)哪些社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？這些問(wèn)題關(guān)系到物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)，而且也影響到如何正確評(píng)判政府對(duì)房地產(chǎn)保有階段征稅的合理性及政策效果。
（一）公共經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)
1.利益交換說(shuō)
該學(xué)說(shuō)起源于洛克和休謨的社會(huì)契約論，發(fā)展于邊沁等功利主義派的“最大幸福原則”。該理論的核心觀點(diǎn)是，由于政府為房地產(chǎn)所有者提供了安全保護(hù)，包括國(guó)內(nèi)治安、消防等保護(hù)和國(guó)防安全保護(hù)，從而保證了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)能順利地為其所有者帶來(lái)心理上的滿足。既然國(guó)家為房地產(chǎn)所有人提供了財(cái)產(chǎn)保護(hù)形式的利益，那么房地產(chǎn)所有人理應(yīng)向國(guó)家支付一定的報(bào)酬。因此，物業(yè)稅就代表了房地產(chǎn)所有人對(duì)于從政府那里獲得利益的一種支付。而且房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)由于當(dāng)?shù)卣峁┑墓参锲返母纳贫岣摺＠娼粨Q說(shuō)包含了兩層含義：一是政府提供了公共服務(wù)，不論房地產(chǎn)價(jià)值是否得到提高，業(yè)主均應(yīng)為此支付一定的費(fèi)用，即納稅；二是政府提供的公共服務(wù)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)或房地產(chǎn)價(jià)值的提高提供了保證，政府理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)主保證一定比例的賦稅，以敷公共支出之需
2.負(fù)稅能力說(shuō)
負(fù)稅能力論最初由古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家魁奈提出，后來(lái)逐漸被一些西方財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所組成的不動(dòng)產(chǎn)是衡量人們納稅能力的標(biāo)準(zhǔn)之一，在其他條件相同的前提下，私人擁有的土地財(cái)產(chǎn)或房產(chǎn)越多，其負(fù)稅能力也就越大。不僅如此，財(cái)富本身可以給其所有者帶來(lái)安全感，這種永久性的財(cái)富比一般掙得的收入更為持久。因此，開(kāi)征物業(yè)稅符合負(fù)稅能力原則。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)——稅收非中性論
現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)主要把土地及其改良物看作一種普通的經(jīng)濟(jì)資源或生產(chǎn)要素，與資本、勞動(dòng)、技術(shù)和管理等生產(chǎn)要素一樣，其價(jià)值只有通過(guò)投入到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域才可以得到充分體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者更多地關(guān)注了物業(yè)稅的資源配置功能。其基本觀點(diǎn)是，物業(yè)稅可以當(dāng)作一種經(jīng)濟(jì)政策手段來(lái)使用，這樣可以達(dá)到政府所期望的經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)，包括促進(jìn)農(nóng)地有效利用，促進(jìn)城市各產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的集約利用，增加適用住宅的有效供給等?？偠灾梢蕴岣哔Y源的利用效率。由于這種觀點(diǎn)所基于的理論假設(shè)是物業(yè)稅收可以改變土地和資本的配置效率，影響經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為，即物業(yè)稅是非中性的。
3、開(kāi)征物業(yè)稅需要完善的配套措施
物業(yè)稅實(shí)際上是一種財(cái)產(chǎn)稅，但目前我國(guó)還缺乏實(shí)施物業(yè)稅的基本條件，如財(cái)產(chǎn)歸屬不明確、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度不健全以及個(gè)人社會(huì)賬號(hào)體系尚未建立等，下一步，需要以完善相關(guān)配套制度為重點(diǎn)，研究開(kāi)征物業(yè)稅。
（一）簡(jiǎn)并稅種，實(shí)行費(fèi)改稅。征收物業(yè)稅的合法性前提是改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來(lái)，對(duì)于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，不利于新稅的開(kāi)征。要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)稅絕不是對(duì)于購(gòu)房投資者的懲罰稅，更不是單純?yōu)榱嗽黾诱?cái)政收入。因此，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務(wù)工作的重點(diǎn)。這也是做好物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作。
（二）實(shí)行房地產(chǎn)登記制度。物業(yè)稅的開(kāi)征需要大量的、詳盡的房地產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)間進(jìn)行。建議購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主都必須到稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)登記，這樣做的目的主要是為物業(yè)稅的征收提供依據(jù)。具體可考慮如下方法：對(duì)于單身的業(yè)主登記其個(gè)人身份證號(hào)碼和房產(chǎn)證號(hào)，已婚人士則按夫妻雙方的身份證號(hào)進(jìn)行聯(lián)名登記。由于買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)必須辦理房產(chǎn)證或過(guò)戶手續(xù)，因而房屋登記可以由房管部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)協(xié)作完成。同時(shí)，建立類(lèi)似畢業(yè)證書(shū)、學(xué)位證書(shū)驗(yàn)證系統(tǒng)的房屋產(chǎn)權(quán)證查詢(xún)系統(tǒng)，以確認(rèn)房屋所有者名下的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，加強(qiáng)對(duì)擁有多套住房者的監(jiān)管，防止稅款流失。如可以建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)，將該數(shù)據(jù)庫(kù)與稅務(wù)機(jī)關(guān)征管信息系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要加快實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，以便加強(qiáng)對(duì)在異地?fù)碛卸嗵鬃》康臉I(yè)主進(jìn)行監(jiān)控。
