時間：2022-07-26 17:49:08
序論：在您撰寫土地管理制度論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
針對我國當(dāng)前土地管理制度的主要內(nèi)容和主要涉及到的項目進(jìn)行綜合性的研究，是加強工作以及改進(jìn)缺陷不足的重點環(huán)節(jié)。我國土地管理制度的主要內(nèi)容包含有以下幾個方面：第一，制定并且嚴(yán)格的執(zhí)行相關(guān)土地管理的法規(guī)和政策；第二，全面的查清各個地方土地的利用情況，并且對土地的分布狀況、總體的質(zhì)量和數(shù)量等進(jìn)行全面的研究分析，結(jié)合實際的情況給予科學(xué)性的評價和管理政策；第三，在相關(guān)制度的執(zhí)行過程之中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地登記，在登記之后才可以授權(quán)土地使用證書和土地所有權(quán)；第四，建立其科學(xué)化的、完善的、健全的統(tǒng)計制度，為土地的規(guī)劃建設(shè)奠定基礎(chǔ)；第五，加強土地和用地的管理，加強土地的建設(shè)，并且嚴(yán)格的控制出現(xiàn)非農(nóng)用建設(shè)占地的情況，全面的、細(xì)致的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢瀼匚覈鴩抑贫ǖ恼吆鸵?guī)定，依法對劃撥土地的情況進(jìn)行管理和監(jiān)督；第六，全面并且細(xì)致的制定出土地的利用規(guī)劃，為今后土地的建設(shè)和發(fā)展打下基礎(chǔ)；第七，嚴(yán)格的檢查并且監(jiān)督土地的使用情況，對一些違規(guī)使用者進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，并且妥善的處理土地利用過程之中出現(xiàn)的相關(guān)糾紛情況。我國當(dāng)前的土地管理制度是全面的加強并且提升土地利用效率的一項關(guān)鍵性的政策制度。而國家政府為了進(jìn)一步的加強土地的使用和規(guī)劃管理，還陸續(xù)的出臺了一系列的政策制度。我國針對土地管理是從改革開放之后逐步進(jìn)行的，當(dāng)前我國的土地管理制度主要包含有社會主要公有制制度、土地利用管制制度、有償土地使用制度、耕地保護(hù)制度、土地登記制度、國有土地農(nóng)田保護(hù)制度等等?？偟膩碇v，土地管理制度對于我國完善土地的使用并且增強利用效率有著重大的價值和意義。
2土地管理制度的問題分析
通過上文針對我國當(dāng)前土地管理制度的基本內(nèi)容和相關(guān)的項目進(jìn)行細(xì)致并且深入的研究，可以對加強土地管理和完善相關(guān)制度的重要性有著全面的掌握。下文將針對當(dāng)前土地管理制度之中存在的一系列問題進(jìn)行綜合性的研究，力求在此基礎(chǔ)之上提出改進(jìn)和創(chuàng)新的對策，以全新的工作思路來對工作的方向進(jìn)行科學(xué)化的引導(dǎo)，促進(jìn)土地管理水準(zhǔn)和效益的不斷提升。首先，我國當(dāng)前的土地管理工作之中土地的產(chǎn)權(quán)制度不夠完善和健全。最為突出的是城市內(nèi)部的土地產(chǎn)權(quán)不夠清晰，土地產(chǎn)權(quán)的主體不夠清晰，同時針對土地的登記制度也不夠健全和科學(xué)，針對土地的使用劃分和相關(guān)的界定也不夠科學(xué)合理。另外，在當(dāng)前的土地管理工作之中，針對土地的價格機制建設(shè)不夠科學(xué)化，相關(guān)基準(zhǔn)的價格不能夠真實的、全面的、客觀的反映出土地的實際價格水準(zhǔn)，另外在地方政府之中也存在有壟斷性的行為，這一點對于土地價格也將產(chǎn)生不利影響。另外，在我國的農(nóng)村土地管理制度之中，也存在有重大的缺陷。首先，現(xiàn)行的集體性的土地管理制度立法存在有巨大的問題，針對各項權(quán)限的規(guī)定均存在有較大的缺失，而在部分的法律規(guī)定和政策之中，難以體現(xiàn)出農(nóng)民作為集體式土地主體的所有權(quán)，部分地方政府不能夠準(zhǔn)確的貫徹和執(zhí)行國家所制定的土地管理制度政策，所以不少村民申請的住宅建設(shè)均由于規(guī)劃方案的缺失而難以得到及時的審批。上述問題都對我國當(dāng)前土地管理工作帶來巨大的阻礙，所以應(yīng)當(dāng)加以全面的改進(jìn)。
3完善土地管理制度的政策研究
明晰土地產(chǎn)權(quán)，加強產(chǎn)權(quán)管理。應(yīng)在法律上對城市土地所有權(quán)主體給予清晰地界定，厘清中央與地方政府在土地權(quán)利中的相互地位和關(guān)系，明確前者的控制管理方式渠道、后者的權(quán)限范圍，以及兩者的利益分配。通過政府監(jiān)察和公眾監(jiān)督對地方政府權(quán)力進(jìn)行約束，使土地配置能夠反映國家與地方利益的協(xié)調(diào)。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，豐富和完善土地相關(guān)權(quán)利法律體系，對土地使用權(quán)的各權(quán)力層次進(jìn)行細(xì)化分割和明確規(guī)定，形成科學(xué)的權(quán)力層次體系。適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)實需要建立如土地發(fā)展權(quán)、地上通行權(quán)、空間使用權(quán)、地役權(quán)等土地權(quán)權(quán)能，有效地促進(jìn)城市土地的管理和使用效率。結(jié)合全國土地調(diào)查，盡快建立全覆蓋的土地權(quán)屬信息資料數(shù)據(jù)庫。建立功能強大、技術(shù)先進(jìn)的土地權(quán)屬管理信息系統(tǒng)平臺。加強土地權(quán)屬變更信息的動態(tài)監(jiān)測。采取措施督促土地使用者及時辦理土地使用的相關(guān)手續(xù)。建立政府授權(quán)委托下的土地儲備市場運營機制。必須要先理順土地儲備制度主體也即土地收購儲備機構(gòu)的角色和定位。土地儲備一是要實現(xiàn)政府目標(biāo)，二是要通過市場運作，必須把目標(biāo)主體和運營主體分割開來，尤其在利益關(guān)系上分割開來，才能實現(xiàn)公共目標(biāo)和規(guī)范市場運作的雙贏。應(yīng)建立政府授權(quán)委托下的土地儲備市場運營機制，由政府授權(quán)具有雄厚資金實力和高級經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，進(jìn)行完全市場化運作。建立土地儲備監(jiān)督評估體系。建立一種高度透明的信息機制，將城市規(guī)劃、土地利用年度計劃等政府管理的約束指標(biāo)向社會公開，土地收購或出讓、出租項目的信息提前公示，及時出讓、出租的結(jié)果，建立土地儲備相關(guān)信息定期的制度，以利于政府、行業(yè)組織以及全社會對土地收購儲備運行的監(jiān)督。設(shè)置土地儲備的績效評估體系和制度。
從世界范圍看，政府對土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批租制度，一種是以財產(chǎn)稅這樣的財政杠桿來對土地加以管理。土地批租制度是將土地使用權(quán)出讓的土地供應(yīng)制度。政府土地批租主要采取的是土地出讓金制度，一次性付清，土地使用期限到期后再按年交納。在土地有計劃控制批租的前提下，土地出讓金成為政府的一項穩(wěn)定收入來源，如我國香港地區(qū)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，我國的城市土地的所有權(quán)都屬于國家。不過，城市中大部分需要土地作為生產(chǎn)資料投入的經(jīng)濟活動，都是由國有或者私人的公司進(jìn)行的，其主體并不是國家。改革開放以來，除了對行政部門以及部分國有企業(yè)少量無償劃撥土地外，基本上都是實行的土地批租方式出讓土地使用權(quán)。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產(chǎn)開發(fā)主體很少，勢力較弱，而且房地產(chǎn)商品市場還沒有發(fā)展成熟，土地價格機制還沒有有效確立，協(xié)議出讓是一種可行的選擇。至2002年，國務(wù)院出臺了新的土地批租規(guī)定，土地批租一律采取“招、拍、掛”三種市場競爭方式，即招標(biāo)、拍賣和掛牌公開轉(zhuǎn)讓，使我國的土地管理制度逐步完善，與國際管理接軌。對采取拍賣、招標(biāo)以及掛牌公開轉(zhuǎn)讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金，是土地使用年限的租金資本化，也就是說，是5年或70年土地租金的折現(xiàn)值。因此，交納了土地出讓金的房地產(chǎn)自然不應(yīng)當(dāng)再交納土地租金或土地使用費。
實踐表明，無償劃撥土地和協(xié)議出讓土地，都不是市場競爭的方式。在國際上流行的競爭性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優(yōu)點，在我國土地批租方式中最終占據(jù)了主體地位，但也出現(xiàn)了較為明顯的“排斥”反應(yīng)。主要表現(xiàn)為房價的快速上漲以及土地的過度開發(fā)利用。雖然房價上漲主要是房地產(chǎn)供求關(guān)系影響的結(jié)果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進(jìn)入房地產(chǎn)成本的初始價格，在我國流轉(zhuǎn)稅制的進(jìn)一步放大作用下，轉(zhuǎn)嫁給了消費者，這無疑為房地產(chǎn)價格抬高起了推波助瀾的作用。競爭性土地批租方式要適合中國的國情，必須解決其一次性收取土地出讓金的問題。
二、土地批租制度的強化以及土地批租制度的缺點
由于我國地方財政收入有限，而地方財政又承擔(dān)了諸多公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能，為了能在短期內(nèi)籌措了足夠的收入，通過土地批租制度，政府以土地出讓金的形式提前收取了土地未來幾十年的租金就成了地方征地的最優(yōu)抉擇。
1、城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城市財政支出壓力增長
不斷提高的城鎮(zhèn)化比率要求政府為之提供相應(yīng)的公共服務(wù)，這導(dǎo)致城市財政支出壓力的不斷增大。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，從改革開放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％。“十五”期間平均每年提高1.38個百分點，目前我國的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過發(fā)展中國際平均城市化水平。并且從發(fā)展趨勢看，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，城鎮(zhèn)化比率仍會持續(xù)提高，這將對城市財政支出提出更高的要求。盡管不斷增長的城鎮(zhèn)化水平也給城市帶來了財政收入，但財政收入增加的幅度不足以應(yīng)付日益膨脹的城市支出，所以城鎮(zhèn)化水平的提高直接導(dǎo)致城市財政赤字的增加。
2、地方財政收入來源的不足
地方政府收入來源主要有稅收、政府轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)收費、政府借貸等。其中只有地方稅收可以為地方政府提供穩(wěn)定、可觀的收入。但1994年的分稅制改革并不徹底，在政府間轉(zhuǎn)移支付方面存在許多需要改革和完善支出。由于主力稅種基本都被列為中央稅，地方稅的設(shè)置和比重并沒有得到很好的解決，使得地方政府的事權(quán)和財權(quán)不匹配。忽視可以成為地方財政收入重要來源的物業(yè)稅，造成了地方政府憑借現(xiàn)有的地方稅所能支撐的財政支出比重不斷下降。
3、地方政府財權(quán)和事權(quán)的不匹配激勵了地方政府謀求非常規(guī)收入的動機
在我國，地方財政收入和所承擔(dān)支付責(zé)任的嚴(yán)重不匹配，成為地方政府謀求以土地批租在短時間內(nèi)獲得大量預(yù)算外收入的直接原因。土地批租收入占預(yù)算外收入的很大比重，土地批租收入彌補了地方政府財政的部分缺口，還為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金。但是，預(yù)算外資金的膨脹衍生出了諸多問題，破壞原來預(yù)算約束，扭曲了激勵機制，增大了預(yù)算管理的成本，影響了公共部門之間的信息流動，從而動搖了決策依據(jù)的基礎(chǔ)。同時預(yù)算外資金容易滋生腐敗，導(dǎo)致預(yù)算外收入分配的不公。
目前我國的土地批租制度確實存在著明顯缺陷。盡管土地批租制度的存在，在很大程度上緩解了地方政府的財政壓力，激發(fā)了潛在的經(jīng)濟活力，但該政策實施后衍生出的問題也開始逐漸暴露出來，且日益嚴(yán)重。主要問題有：土地批租的利益分配機制不合理，不利于地方財政經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展；土地批租制度扭曲了資源的配置，刺激地方政府的短期行為；土地批租制度不利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行；現(xiàn)行土地批租制度成為推高城市房價的一個基礎(chǔ)性因素；土地批租制度容易造成對弱勢群體利益的侵占，引發(fā)不和諧因素；土地批租制度不利于創(chuàng)造就業(yè)。
三、物業(yè)稅與土地批租制度的協(xié)同改革
土地批租制的改革本來與物業(yè)稅的改革具有各自的意義，屬于不同的范疇，但物業(yè)稅在稅基的選擇上與征收方式上與土地批租制度密切相關(guān)。
二者的整合改革，還可以取得“增值”效應(yīng)。房地產(chǎn)財產(chǎn)稅制的改革可以增加政府稅收收入，減少了政府靠土地批租獲取收入的壓力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通過土地批租改革降低房屋的土地成本，通過房地產(chǎn)稅制改革打擊房屋的投資炒作，可以收到對房地產(chǎn)市場較好的宏觀調(diào)控效果。
物業(yè)稅改革和土地管理制度的改革都需要政府主導(dǎo)推動，而且在市場經(jīng)濟已經(jīng)充分發(fā)育，市場規(guī)模、資本市場等相當(dāng)成熟的情況下，兩項改革的內(nèi)外部條件都已成熟，將兩項改革協(xié)同推進(jìn)，不存在可行。
在物業(yè)稅稅基、稅率和稅收征管等基礎(chǔ)性制度安排的基礎(chǔ)之上，可以對將來的“協(xié)同改革”設(shè)計一個合理的方案：一方面，將與房地產(chǎn)有關(guān)的但不屬于財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅收分別歸入相應(yīng)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅目，按照國際房地產(chǎn)財產(chǎn)稅制的三要素構(gòu)建我國的物業(yè)稅，合理確定稅率和減免稅范圍，建立我國的物業(yè)稅制度主體；另一方面，繼續(xù)實行土地批租制，通過公開競爭，確定土地出讓金，然后依據(jù)土地出讓金計算各年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋啬曜饨鸷笳魇盏刈狻τ谝呀?jīng)一次納了土地出讓金的房地產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)免除土地年租金。同時，實行配套改革：在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件上增加土地性狀欄目，明確是否要交納土地年租金以及應(yīng)交納土地年租金的數(shù)量；為減少征收成本，委托地方稅務(wù)局征收，并由物業(yè)稅納稅人將應(yīng)納物業(yè)稅和應(yīng)交土地年租金自行統(tǒng)一申報，對不申報或申報不實的，稅務(wù)部門可以依據(jù)法律或地方規(guī)章進(jìn)行處罰，并在房地產(chǎn)買賣過戶時由產(chǎn)權(quán)登記部門把關(guān)核驗土地年租的交納情況。
我們可以從居民對產(chǎn)地產(chǎn)的消費、開發(fā)商在一級市場的需求以及“同步改革”對相關(guān)制度的影響這三個方面來判斷其經(jīng)濟效應(yīng)。
1、同步改革不會改變居民對住房的消費行為
雖然取消土地出讓金會降低房屋的購買價格，但增加了屋主的經(jīng)常性支出，也就不會降低屋主的負(fù)擔(dān)。實質(zhì)上，新的方案只是改變過去一次性總付為分期付款。因此，屋主在買房時絕不會不看土地性質(zhì)，也不會不考慮應(yīng)按期繳納的土地年租金，輕易改變購房決策。
2、同步改革不會導(dǎo)致開發(fā)商在土地競爭性批租時對土地的瘋狂搶購，從而影響房地產(chǎn)市場的供給行為
盡管取消土地出讓金降低了土地的價格，但開發(fā)商購買土地不是目的，而是以土地為載體，通過在土地上建造房屋銷售牟利。如果通過競爭批租得來的土地，因為競價過高引起的土地年租金相應(yīng)過高，則會影響購買人的購買決策。
3、不會對現(xiàn)存的相關(guān)社會制度造成負(fù)面沖擊
我國最早的土地整治工作可以追溯到西周時期的井田制，但現(xiàn)代土地整治工作起步較晚。國內(nèi)關(guān)于土地整治方面的法律法規(guī)、理論體系不夠成熟。目前，我國的土地整治管理工作仍然處于不斷探索和完善階段［6］。解放初期的土地整治主要是調(diào)整土地權(quán)屬、改善土壤肥力狀況、治理南方水土流失、配套農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。直到1998年國土資源部正式成立了土地整理中心，新一輪的土地整治工作才開始。為了協(xié)調(diào)人地關(guān)系、切實保護(hù)土地資源，國家先后制定了實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡的總體目標(biāo)和“占補平衡”的政策，通過實施土地用途管制制度來保證耕地資源的可持續(xù)利用。進(jìn)入21世紀(jì)，有關(guān)土地開發(fā)整理的基礎(chǔ)理論和工程設(shè)計模式、方法不斷增多，內(nèi)容也逐步趨于全面。國家先后制定了《土地開發(fā)整理規(guī)劃編制規(guī)程》《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》《關(guān)于做好土地開發(fā)整理權(quán)屬管理工作的若干意見》《土地復(fù)墾條例》《土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。此外，各地方結(jié)合自身情況又制訂了許多制度規(guī)范，為開展土地整治工作提供了有力支撐。前期的土地開發(fā)整理只重視土地的經(jīng)濟效益和面積，而忽視了土地的生態(tài)效益和質(zhì)量，后期的土地開發(fā)整理逐步重視土地的生態(tài)景觀功能和耕地質(zhì)量，力求實現(xiàn)土地的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益最大化，實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。2011年，總理提出要力爭在“十二五”期間再建成2667萬hm2旱澇保收的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田。對此，國土資源部特頒布《高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)規(guī)范(試行)》，進(jìn)一步規(guī)范各地開展高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)活動。2013年11月，國土資源部頒發(fā)了《土地整治項目驗收規(guī)程》《土地整治工程質(zhì)量檢驗與評定規(guī)程》《土地整治工程施工監(jiān)理規(guī)范》對土地整治的驗收、監(jiān)理等內(nèi)容作了進(jìn)一步規(guī)范。我國的土地整治制度建設(shè)正在不斷趨于完善。我國臺灣地區(qū)把土地整理稱為土地重劃，其主要實施依據(jù)源于《農(nóng)地重劃條例》，它對土地開發(fā)整理的方法和步驟都做了詳細(xì)的規(guī)定。
2貴州省概況
貴州省是喀斯特巖溶地貌典型發(fā)育地區(qū)，以丘陵山區(qū)地貌為主，全省山地面積占61.7%，丘陵面積占30.8%，宜耕平地面積僅占7.5%，是全國唯一一個沒有平原的省份。素有“地?zé)o三里平”的貴州由于近年來建設(shè)用地侵占耕地面積不斷加大，導(dǎo)致耕地資源奇缺。為此，貴州省近年來開展了大量土地整治項目以擴充耕地資源。通過土地整治為今后規(guī)模集約化的農(nóng)業(yè)大生產(chǎn)搭建平臺［7］。至2012年底，貴州省石漠化治理面積逾100萬hm2，森林覆蓋率提升20多個百分點［8］。據(jù)貴州省國土資源公報以及土地整治專題資料，2001－2012年，全省建設(shè)用地占用耕地總面積6.79萬hm2，累計開展土地整治項目13000多個，通過土地整治增加耕地11.99萬hm2，總體完成了全省的耕地占補平衡任務(wù)。在開展整治項目過程中，貴州省結(jié)合貴州的實際情況，制定了一系列有關(guān)土地整治的管理制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為進(jìn)一步推動貴州土地整治健康有序發(fā)展提供了法律法規(guī)保障和技術(shù)支撐，確保土地整治工作穩(wěn)步有序開展。如《貴州省土地開發(fā)整理管理規(guī)定》《貴州省財政投資土地開發(fā)整理項目實施管理暫行辦法》《貴州省土地開發(fā)整理工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》《貴州省土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額》等。從項目選址到最后竣工驗收都有一系列規(guī)程制度管理。項目實施實行項目法人制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同制、公告制。從2011年3月1日起，《貴州省土地整治條例》在全省正式施行，貴州省土地整治工作進(jìn)入法制化、規(guī)范化軌道［9］。貴州省制訂的《貴州省土地整治規(guī)劃(2011－2015)年》指出貴州省2015年將建成40萬hm2高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，對此，貴州省國土資源廳擬出臺相應(yīng)規(guī)范指導(dǎo)省內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)工作開展。
2.1實行項目法人制度和項目公告制度
土地整治項目承擔(dān)單位是項目法人，根據(jù)項目級別，一般情況下由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或縣國土資源局承擔(dān)，其職責(zé)包括項目規(guī)劃設(shè)計、工程施工、質(zhì)量監(jiān)管、資金籌措和使用等全過程的組織和管理。項目施工之前由承擔(dān)單位項目公告，接受群眾和社會監(jiān)督。項目公告內(nèi)容:項目名稱、位置、建設(shè)規(guī)模、新增耕地面積、項目總投資、土地權(quán)屬情況及負(fù)責(zé)項目各階段的單位等。
2.2實施項目工程招投標(biāo)制度以及合同管理制度
所有土地開發(fā)整理復(fù)墾項目，通過招投標(biāo)方式確定工程施工單位和建設(shè)單位，規(guī)劃設(shè)計單位和單位一般采用競爭性談判確定。各級國土部門負(fù)責(zé)制定項目工程施工招投標(biāo)方案，在報經(jīng)上級監(jiān)督部門批準(zhǔn)后工程施工招標(biāo)公告，在公證、紀(jì)檢、監(jiān)察等監(jiān)督單位的參與下，舉行公開招投標(biāo)，從而確定項目工程施工單位。項目法人與中標(biāo)施工單位簽定建設(shè)工程施工合同。項目承擔(dān)單位、實施單位、施工單位相互之間的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)根據(jù)上述規(guī)定的原則由雙方以合同方式約定。項目資金按照雙方簽訂的合同規(guī)定支付。
2.3實行工程建設(shè)監(jiān)理制度
土地整理監(jiān)理是指監(jiān)理方受業(yè)主委托，根據(jù)土地整理的相關(guān)要求確保土地整理專業(yè)化的外部監(jiān)督管理活動［10］。項目法人通過公開招投標(biāo)確定每一個土地整治項目的工程建設(shè)監(jiān)理單位。通過工程監(jiān)理能有效地控制土地整理工程建設(shè)的工程質(zhì)量、施工進(jìn)度和工程投資，能高質(zhì)量地進(jìn)行工程建設(shè)合同管理及協(xié)調(diào)土地整理工程建設(shè)相關(guān)單位的工作關(guān)系。
2.4實行項目竣工驗收制度
國土資源廳專門編制《貴州省土地開發(fā)整理項目驗收辦法》(試行)，對竣工驗收的各項內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。全省土地開發(fā)整理項目實行分級驗收，驗收分技術(shù)評定和結(jié)果確認(rèn)2個階段進(jìn)行。項目竣工后，由項目承擔(dān)單位進(jìn)行自檢。自檢合格后，報請有驗收權(quán)的國土資源部門進(jìn)行驗收。市級項目和省級項目驗收前，縣級國土資源部門要經(jīng)過初驗，要抽查60%以上的工程量。驗收內(nèi)容主要包括項目規(guī)劃設(shè)計執(zhí)行情況，項目計劃任務(wù)完成情況，工程建設(shè)質(zhì)量、資金配套與使用情況、土地使用管理與工程管護(hù)措施，土地權(quán)屬管理、檔案資料管理。
2.5實行監(jiān)督檢查制度和資質(zhì)備案
國土資源部門是土地整治的監(jiān)督管理部門，對項目施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、資金使用、廉政建設(shè)等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，研究解決項目實施中出現(xiàn)的重大問題。任何單位和個人對項目建設(shè)工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷有權(quán)檢舉、控告以及投訴。國土資源廳專門編制《貴州省財政投資土地開發(fā)整理項目實施管理暫行辦法》對經(jīng)費進(jìn)行管理，省、地、縣各級國土資源部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本級財政性資金的項目安排及有關(guān)經(jīng)費的使用。在項目實施過程中，國土部門和同級財政部門密切配合，對資金的管理使用進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)督，加強審計。對于省級土地整治項目，國土資源廳和財政廳也要對項目進(jìn)行監(jiān)管。從2012年4月9日起，省國土資源廳對參與土地整治活動的各單位、公司實行備案登記管理。即所有從事土地整治方面工作的單位和規(guī)劃人員都要在國土資源廳備案登記。根據(jù)貴州省土地學(xué)會公布的信息，至2013年底，全省具備土地規(guī)劃甲級機構(gòu)2家，乙級機構(gòu)89家。根據(jù)2012年貴州省國土資源公報，全省具有測量資質(zhì)單位384家。這為土地整治項目的開展提供了堅實的管理保障和技術(shù)保障。
3存在的問題
3.1項目立項隨意，公眾被動參與
土地整治項目選址過于隨意，缺乏科學(xué)性，政府主導(dǎo)色彩濃重。政府扭曲土地整理的目的，單純地追求項目規(guī)模大，把土地整治看成是地方投資項目或換取建設(shè)用地指標(biāo)的手段，而忽視了該地區(qū)土地整理是否有必要性。缺乏對群眾的引導(dǎo)和宣傳，群眾參與的積極性較差［11］。項目選址、立項之前沒有經(jīng)過公眾參與決定，更多地體現(xiàn)出一種政府強制性投資行為，未體現(xiàn)公眾意愿。雖然在規(guī)劃設(shè)計時村民簽署了各種意見書，但由于農(nóng)村村民知識水平低，法律意識薄弱，難以體現(xiàn)真正的民眾意愿。村民只知道這個項目已經(jīng)確定要開展，需要他們簽字、征求規(guī)劃意見，而沒有決定這個項目該不該開展的權(quán)利。
3.2資金管理漏洞多
不少土地整理項目變質(zhì)，從整理土地變成修路。很大比例資金用于與土地整理關(guān)系不大的道路建設(shè)，資金未用到正題上。尤其是土地平整工程，在計算填挖方量時沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，超限誤差直接影響工程質(zhì)量和資金使用精確度。在預(yù)算時部分費率的選取不符合《土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額》的規(guī)定［12］。另外，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為項目承擔(dān)單位，這不利于資金監(jiān)管，不僅存在挪用拖欠的風(fēng)險，還會造成上級部門監(jiān)管困難等。
3.3許多管理制度流于形式
土地整治項目通常都是省市一級的投資項目，且涉及耕地占補平衡，影響地區(qū)發(fā)展。專家評審時受政府的干預(yù)強，往往要承受政府方面施加的壓力。尤其是在可研階段審核制度不到位，在評審可行性研究報告時，基本上是全部通過，這不符合實際。在評審規(guī)劃設(shè)計時，缺乏系統(tǒng)的評價標(biāo)準(zhǔn)，使得規(guī)劃設(shè)計不合理。例如貴州省貴定縣某土地開發(fā)項目所設(shè)計的蓄水池全部規(guī)劃在田間道生產(chǎn)道邊溝上，布局不合理;一田間道最大坡度超過20%，完全不符合道路設(shè)計。設(shè)計不合理造成整治資金和土地資源浪費。在項目施工過程中，絕大多數(shù)項目都要做變更設(shè)計，有的施工單位為避開高難度作業(yè)地段(如道路涉及大面積爆破作業(yè))申請變更規(guī)劃設(shè)計，使得規(guī)劃缺乏法律效力。項目管理配套制度建設(shè)滯后和懲罰措施缺乏，項目管理制度執(zhí)行效果不理想。
3.4缺乏后期管理維護(hù)制度
項目往往出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的現(xiàn)象，溝渠堵塞未及時清理影響灌溉，田間道損毀不能及時補修。項目業(yè)主一般情況下是項目所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，政府在取得業(yè)主管理費用之后，往往不再重視項目區(qū)維護(hù)。目前沒有對后期管理責(zé)任進(jìn)行全面系統(tǒng)的安排，也沒有建立相應(yīng)的獎懲制度，責(zé)任模糊化直接影響整理區(qū)各工程設(shè)施的有效使用年限，導(dǎo)致不經(jīng)濟現(xiàn)象產(chǎn)生。
3.5土地整治法律效力低
目前我國土地整治缺少一套完整的法律體系來發(fā)揮土地整治的法律效力。雖然各省各地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺了一些規(guī)范、條例，但其法律約束力不強，現(xiàn)實操作中缺乏強制力，對各項目負(fù)責(zé)單位沒有有效規(guī)范力度，效果甚微。尤其缺少生態(tài)工程方面的規(guī)范和制度，規(guī)劃設(shè)計中每涉及到生態(tài)工程就是種植行道樹、播撒綠肥等寥寥幾字。
4對策建議
4.1建立一套系統(tǒng)的土地整治管理制度
一是制定專門的土地整治法規(guī)。高效力的規(guī)章制度是高質(zhì)量執(zhí)行土地整治活動的前提。我國是法治國家，法制化的土地整治使得規(guī)劃、管理等行為更具有法律效力，是土地整治管理的主要依據(jù)。二是加強調(diào)查研究，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取應(yīng)對措施。尤其是要加強項目監(jiān)理體制、資金審計制度，確保項目的質(zhì)量以及資金利用的規(guī)范合理。建立項目后期管護(hù)制度，以保正整治工程的可持續(xù)利用和長期效益。
4.2建立項目糾察制度
由國土資源廳定期組織省外專家對省內(nèi)各土地整治項目進(jìn)行隨機抽查評價。對項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計報告、投資預(yù)算、施工質(zhì)量等進(jìn)行核查，并建立評價考核體系，對考核不合格的項目，按情節(jié)輕重追究相關(guān)單位、人員責(zé)任，對高質(zhì)量的整治項目予以表揚。定期組織從業(yè)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)、考核，提高行業(yè)人員素質(zhì)。
4.3建立統(tǒng)一的土地整治項目數(shù)據(jù)庫
將歷年來開展的土地整治項目統(tǒng)一錄入專門的數(shù)據(jù)庫中，內(nèi)容包括項目地址、規(guī)模、參與項目的各負(fù)責(zé)單位以及項目的各相關(guān)資料，如可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計、投資預(yù)算書、監(jiān)理日志、竣工驗收資料等。為以后的數(shù)據(jù)查詢、責(zé)任追究、新項目選址意向等起到高效率管理作用。
4.4完善公眾參與制度
推動土地整治公眾參與的最大動力來自制度的保障和法律的規(guī)范，而非政府鼓勵或輿論呼吁［13］。首先政府要保障土地整治項目基本信息及時公開，保證公民的知情權(quán)、參與權(quán)，接受公民的監(jiān)督。建立暢通的土地機制，使公民的意見、問題能得到及時的反映。加大宣傳力度，通過媒體、政府宣傳等途徑加深公民對土地整治活動重要性的認(rèn)知。在全省范圍內(nèi)成立土地整治公眾監(jiān)督團體組織，對政府土地整治行為實行監(jiān)督、提供建議。
5小結(jié)
一是土地利用發(fā)展戰(zhàn)略政策。當(dāng)前影響其土地利用總體規(guī)劃制定和實施的相關(guān)政策中主要是與江西省有關(guān)的國家級發(fā)展戰(zhàn)略6個，省級發(fā)展戰(zhàn)略5個。二是土地規(guī)劃實施監(jiān)督政策。當(dāng)前，江西省土地利用總體規(guī)劃實施監(jiān)督政策主要有：動態(tài)監(jiān)管機制、規(guī)劃目標(biāo)的管理責(zé)任制、建設(shè)用地管理三項基本制度、土地利用總體規(guī)劃修改或調(diào)整審批政策。三是新增建設(shè)用地管理政策。江西省按照保障重點、兼顧全面、差別化管理的原則實行“三個三分之一”計劃下達(dá)、省重大產(chǎn)業(yè)項目“點供”制等計劃差別化管理制度，促進(jìn)各地在使用新增建設(shè)用地計劃方面更加節(jié)約、更加高效。同時江西省也出臺了城鄉(xiāng)增減掛、工礦廢棄地復(fù)墾利用試點等耕地補充政策。
2實施管理成效分析
2.1土地規(guī)劃實施監(jiān)督政策管理目標(biāo)成效分析
江西省于2012年4月編制《江西省土地利用總體規(guī)劃修編與第二次土地調(diào)查成果銜接后的調(diào)整方案》（以下稱《規(guī)劃銜接方案》）對《江西省土地利用總體規(guī)劃（2006－2020年）》進(jìn)行補充完善?！兑?guī)劃銜接方案》對部分縣、鄉(xiāng)級規(guī)劃主要控制指標(biāo)或布局進(jìn)行了局部調(diào)整。一是優(yōu)先安排結(jié)構(gòu)性調(diào)整。規(guī)劃新增建設(shè)用地總量不增加的前提下，對部分地區(qū)的新增建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將部分節(jié)余且暫不使用的交通水利用地及其他建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整到城鄉(xiāng)建設(shè)用地。二是市域范圍內(nèi)縣與縣之間局部調(diào)整。在本設(shè)區(qū)市范圍內(nèi)，允許矛盾突出的個別縣（市、區(qū)）耕地保有量或基本農(nóng)田保護(hù)面積作微調(diào)，縣級新增建設(shè)用地指標(biāo)在縣與縣之間作適當(dāng)調(diào)整。顯然，江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃調(diào)整修改次數(shù)為一次，修改原因是與第二次土地調(diào)查成果銜接。說明江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃并非擅自修改擴大建設(shè)用地規(guī)模和改變建設(shè)用地布局，降低耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積。而規(guī)劃調(diào)整修改符合法定條件，調(diào)整修改程序符合要求，嚴(yán)格按江西省土地利用總體規(guī)劃修改或調(diào)整審批政策執(zhí)行。
2.2土地利用發(fā)展戰(zhàn)略政策管理目標(biāo)成效分析
江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃實施以來，取得的經(jīng)濟效益明顯。向莆鐵路、滬昆客運專線（江西段）、德興至南昌高速、濟南至廣州高速瑞金至尋烏段等重大基礎(chǔ)設(shè)施用地得到切實保障。城市建設(shè)有序進(jìn)行，經(jīng)濟水平快速增加。（1）GDP、固定資產(chǎn)與建設(shè)用地增長彈性系數(shù)：2006～2012年江西省GDP與建設(shè)用地增長彈性系數(shù)為4．05，固定資產(chǎn)投資與建設(shè)用地增長彈性系數(shù)為6．39。（2）GDP、固定資產(chǎn)與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長彈性系數(shù)：2006～2012年江西省GDP與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長彈性系數(shù)為3，固定資產(chǎn)投資與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長彈性系數(shù)為4．73。
2.3新增建設(shè)用地管理政策目標(biāo)成效分析
（1）計劃管理。規(guī)劃實施以來，江西省堅持節(jié)約集約用地，為全省新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的推進(jìn)提供了良好的土地資源保障，促進(jìn)了經(jīng)濟社會快速發(fā)展。近5年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，江西省新增國有建設(shè)用地的供地率達(dá)70．48％，利用率達(dá)58．41％，新增建設(shè)用地的供地率和利用率水平總體較好。計劃管理目標(biāo)實現(xiàn)程度較好。（2）規(guī)劃管理。江西省有效控制了11個設(shè)區(qū)市、100個縣級、1493個鄉(xiāng)級的土地利用總體規(guī)劃的各項指標(biāo)，指導(dǎo)了《江西省土地整治規(guī)劃》等多個專項規(guī)劃的編制，引導(dǎo)城市、交通、村鎮(zhèn)、能源、水利、旅游和生態(tài)建設(shè)等相關(guān)規(guī)劃的編制，規(guī)劃管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。
2.4耕地補充政策目標(biāo)成效分析
造地增糧富民工程實施期間（2007～2011年），全省實施“造地增糧富民工程”建設(shè)規(guī)模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，總投資43．1億元；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點實施4年來，全省共批復(fù)11個設(shè)區(qū)市80個縣（市、區(qū)）250個增減掛鉤試點項目區(qū)，批復(fù)拆舊區(qū)總規(guī)模9300ha、預(yù)計補充耕地8100ha；建新區(qū)總規(guī)模8873ha、擬占用耕地5893ha，可凈增有效耕地面積2206ha；2012年工礦廢棄地復(fù)墾利用12個項目區(qū)復(fù)墾區(qū)，總面積704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘緩坡荒灘等未利用地開發(fā)利用試點，年均控制規(guī)模為2000ha。顯然，江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃實施過程的耕地補充政策中各試點政策效果好，示范效果明顯。
3存在的問題及對策
3.1存在問題
（1）新的試點政策在土地利用總體規(guī)劃中未體現(xiàn)，造成試點政策實施較難，如：低丘緩坡荒灘等未利用地開發(fā)利用試點、工礦廢棄地復(fù)墾利用試點、城市低效用地再開發(fā)試點的項目區(qū)，未在土地利用總體規(guī)劃圖中布局，在報批時往往會因為不符合規(guī)劃而被擱置，導(dǎo)致新的試點政策在規(guī)劃實施中較難開展。（2）土地利用總體規(guī)劃編制過程對中央重大發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)計不足，無法滿足中央重大發(fā)展戰(zhàn)略政策對土地利用的需求。（3）差異化土地管理政策不明顯，建設(shè)用地指標(biāo)使用空間分布不均衡。（4）建設(shè)用地管理政策中缺乏建設(shè)用地管理與相關(guān)用地管理人員的切身考核體制，致使實際用地超出規(guī)劃目標(biāo)規(guī)定。
3.2對策
（1）增加土地利用總體規(guī)劃修改條件，使試點政策和土地利用戰(zhàn)略政策變化成為土地利用總體規(guī)劃修改條件。（2）建立土地利用總體規(guī)劃實施的定期評估機制，定期評估土地利用總體規(guī)劃實施情況，及時了解土地利用總體規(guī)劃實施情況。（3）建立并規(guī)范土地利用總體規(guī)劃修改／調(diào)整動態(tài)機制，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃實施評價結(jié)果及時對土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改／調(diào)整。（4）參考耕地保護(hù)責(zé)任體制，建立建設(shè)用地管理與相關(guān)用地管理人員的切身考核體制，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量。
4結(jié)語
一、制度創(chuàng)新的動因與方式
經(jīng)過整個80年代的發(fā)展，珠江三角洲已成為我國經(jīng)濟增長最快，經(jīng)濟發(fā)展水平最高的一個地區(qū)。農(nóng)村工業(yè)化與城市化的迅速進(jìn)程，使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現(xiàn)實問題，在珠江三角洲變得異常突出。
第一，隨著農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珠江三角洲普遍出現(xiàn)了半自給性小規(guī)模土地經(jīng)營基礎(chǔ)的農(nóng)戶兼業(yè)化。農(nóng)戶的拋荒，土地的分散使用，經(jīng)營規(guī)模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現(xiàn)有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機制，從而實行規(guī)模經(jīng)營，使土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)立提到了議事日程。
第二，隨著農(nóng)村城市化的快速推進(jìn)，珠江三角洲每年都有大最的農(nóng)地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，地價及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價放開，取消合同定購任務(wù)，過去隱含在糧食平議差價中的“暗稅”隨之取消，農(nóng)戶的土地使用權(quán)得以強化，加之農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使土地的機會利潤大幅度上漲，從而進(jìn)一步刺激了土地價格的倍增。農(nóng)戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現(xiàn)在卻進(jìn)一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉(zhuǎn)對土地的管理使用制度提出了重新調(diào)整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚，如何合理地分配列益，處理好政府與農(nóng)民、農(nóng)民與，全國公務(wù)員共同天地社區(qū)集體的關(guān)系，并保障農(nóng)民的合法權(quán)益也直接涉及到土地制度的產(chǎn)權(quán)安排問題。
第四，從市場機制發(fā)揮作用的角度而言，在產(chǎn)權(quán)所包含的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)中，轉(zhuǎn)讓權(quán)是最重要的。從產(chǎn)權(quán)界定是為了促成交易的角度說，對轉(zhuǎn)讓權(quán)的不當(dāng)限制乃至禁上就會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定在很大程度上失去意義。首先，在轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制的條件下，資源不時能流向?qū)ζ湓u價最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制必然導(dǎo)致有效競爭的缺乏。若產(chǎn)權(quán)主體相互間的沖突不能通過競爭性的轉(zhuǎn)讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內(nèi)耗”。最后，轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制以會導(dǎo)致收益權(quán)受限制。應(yīng)該說，家庭承包制的產(chǎn)權(quán)殘缺，尤以轉(zhuǎn)讓權(quán)受限制（這種限制既來源于產(chǎn)權(quán)界定上的原因，因為農(nóng)戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導(dǎo)致的后果最為嚴(yán)重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農(nóng)地集中--使用權(quán)流轉(zhuǎn)――規(guī)模經(jīng)營”的線索，拉開了土地制度創(chuàng)新活動的序幕，進(jìn)而推動了整個廣東農(nóng)村土地制度的變遷，在廣東農(nóng)村，盡管土地制度創(chuàng)新活動的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權(quán)以憲法規(guī)定為基準(zhǔn)，置其于集體所有制的框架，并在此基礎(chǔ)上強化并規(guī)范農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）以及與之相應(yīng)的收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)，進(jìn)而對平均地權(quán)（均田問承包）的資源配置低效率格局進(jìn)行修正，從而以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為中心，培育土地流轉(zhuǎn)的集中小機制，逐步推動土地的規(guī)?；c企業(yè)化經(jīng)營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區(qū)、寶安區(qū)等地嘗試土地使用權(quán)入股進(jìn)而推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農(nóng)村土地制度建設(shè)試驗區(qū)之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創(chuàng)新的價值
1、制度安排與環(huán)境的相容性。南海市在土地制長和社區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造出現(xiàn)的變化，至少滿足了三個方面的要求：一是克服土地的細(xì)碎化與分散經(jīng)營，從而使土地集中與規(guī)模經(jīng)營成為可能；二是既促導(dǎo)了農(nóng)業(yè)勞動力的轉(zhuǎn)移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農(nóng)業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營創(chuàng)造了條件。
2、產(chǎn)權(quán)運作成本的節(jié)約。從產(chǎn)權(quán)界定成本來看，南海的土地用權(quán)入股，使產(chǎn)權(quán)的界定與調(diào)整由實物對象轉(zhuǎn)為價值形態(tài)，不僅降低了技術(shù)難度，而已操作相對簡單。第一，使原來的實物形態(tài)上無法確立的排他性產(chǎn)權(quán)能夠在價值形態(tài)上順利得以確立；第二，農(nóng)戶使用權(quán)入股，社隊所有權(quán)折價，使集體與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)關(guān)系異常明了，從而界定費用大大降低；第三，價值形態(tài)上分散的獨立產(chǎn)權(quán)可以在實物方面合并起來，從而提高了規(guī)模經(jīng)濟與資源配置效率。
3、節(jié)省內(nèi)部管理成本。南海市的土地使用權(quán)入股，也使其內(nèi)部管理費用大為節(jié)約：第一，單個農(nóng)戶的經(jīng)營決策轉(zhuǎn)為董事會決策，決策成本降低；第二，減少了農(nóng)戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農(nóng)戶轉(zhuǎn)包發(fā)生的交易費用；第三，土地的集中招標(biāo)與投標(biāo)，避免了集體與多個農(nóng)戶承包合同的反復(fù)簽訂；第四，集體由對眾多分散農(nóng)戶的組織管理轉(zhuǎn)為對專業(yè)化農(nóng)業(yè)公司的監(jiān)督，也大大降低了管理運作費用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的新變化，對于穩(wěn)定和完善家庭承包制，推動農(nóng)村的改革與發(fā)展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一，產(chǎn)權(quán)的可分解性造就了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，從而使得人們可以根據(jù)不同的社會經(jīng)濟條件選擇出交易費用最小，運行效率最高的產(chǎn)權(quán)制度形式。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)的研究結(jié)果表明，不管產(chǎn)權(quán)屬于何方，只要產(chǎn)權(quán)界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達(dá)到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強調(diào)土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經(jīng)沒有多少實際意義。因此，從土地所有制改革轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)形式的選擇安排，為我們進(jìn)行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權(quán)入股的實踐表明，土地制度進(jìn)一步變革和新的激勵機制的培育，并不意味著土地集體所有權(quán)和家庭經(jīng)營權(quán)的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎(chǔ)上強化農(nóng)戶經(jīng)營權(quán)并進(jìn)而對平均分配的資源配置低效率進(jìn)行修正，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育，恐怕是土地制度變革最為現(xiàn)實而有效的選擇。
第二，土地使用權(quán)入股形式的土地集中機制與投資激勵機制，為我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整提供了新的線索。應(yīng)該說農(nóng)戶在耕種其占有的承包地時，其土地產(chǎn)權(quán)是相對（但絕不是充分的）明確的，但當(dāng)土地需要轉(zhuǎn)包時，產(chǎn)權(quán)的不確定性就表現(xiàn)出來了。首先，原承包者轉(zhuǎn)出承包地所獲地租具有不穩(wěn)定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農(nóng)戶面臨著機會收益的損失和風(fēng)險成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動未必能得到合理的補償（因缺乏規(guī)則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重侵蝕。正因為如此，我們就不難理解農(nóng)戶寧肯將土地拋荒也不轉(zhuǎn)包或退包的現(xiàn)象普遍存在。
土地使用權(quán)的股份化，既為農(nóng)戶提供了福利保障，也保證了對土地經(jīng)營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權(quán)入股，既不同于農(nóng)戶之間利用土地使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓土地，更是與前些時候一些地方的社區(qū)集體強行收回農(nóng)戶土地位用權(quán)有著原則區(qū)別，而是由集體出面以入股方式集中使用權(quán)，使農(nóng)戶穩(wěn)定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實行規(guī)?；?jīng)營。
另一方面，把集中起來的土地分片投標(biāo)承包，從而在平等競爭中有效地保證土地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，增加了集體收入，使農(nóng)村承包利更具積累功能和激勵功能。
我國集體土地征用應(yīng)遵循的原則包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則。2、保證國家建設(shè)用地的原則。3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。4、誰使用土地誰補償?shù)脑瓌t。
我國征用集體土地的補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)包括:1、土地補償費。2、安置補償費3、地上附著物和青苗補助費。
我國土地征用中存在的若干問題：1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。2、對非法占地行為的處罰力度過輕。3、征地補償過低導(dǎo)致失地農(nóng)民生活毫無保障。
我國農(nóng)村土地征用過程中導(dǎo)致上述問題的成因包括：1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、農(nóng)村土地征用權(quán)的濫用。3、征地程序中欠缺有效的監(jiān)督機制，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。4、土地征用補償制度不健全是成為引發(fā)糾紛的爭端的主要原因。
對農(nóng)村土地征用過程中出現(xiàn)諸多問題提出的相應(yīng)對策。1、要確立規(guī)范的征地制度標(biāo)準(zhǔn)。2、要科學(xué)界定“公共利益”的范圍3、要規(guī)范政府的征地行為。4、完善農(nóng)村土地征用程序，加強征地的民主性。5、完善農(nóng)村土地征用的補償制度，合理安置失地農(nóng)民。
本文通過對我國農(nóng)村土地征用制度概念的理解以及闡述了農(nóng)村土地征用應(yīng)遵循的原則和在土地征用時應(yīng)補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)。另外，根據(jù)我國目前在農(nóng)村集體土地征用過程中存在的問題，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范圍界定，征用制度完善，補償制度完善，規(guī)范政府征地行為等方面提出了一些建議。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地征用制度“公共利益”范圍農(nóng)村集體土地征用補償農(nóng)村集體土地征用程序
我國土地的所有形式包括兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農(nóng)村集體所有制。我國農(nóng)村土地征用是發(fā)生在國家與農(nóng)村集體之間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規(guī)定，在給予了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人相應(yīng)的補償后，將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>
一、集體土地征用應(yīng)遵循的原則。
1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則。
我國人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續(xù)減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅持：(1)加強規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項建設(shè)用地(2)要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地(3)要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田(4)加大土地監(jiān)察和土地違法行為的打擊力度，切實制止亂占耕地的濫用土地行為。
2、保證國家建設(shè)用地的原則。
國家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權(quán)力的行使，而且因為國家權(quán)力的行使是為了維護(hù)社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護(hù)社會公共利益。國家建設(shè)即是社會公共利益的體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地的前提下保證國家建設(shè)用地。
3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。
集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補償，四是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補助。
4、誰使用土地誰補償?shù)脑瓌t。
土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設(shè)項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務(wù)，承擔(dān)此項義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補償。
二、征用集體土地的補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)。
國家建設(shè)征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內(nèi)容：
1、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
2、安置補償費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
3、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農(nóng)作物等，補償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。
三、我國土地征用中存在的若干問題
1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規(guī)定都強調(diào)了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
2、對非法占地行為的處罰力度過輕。目前已查處的大量違法批地占地案
件，往往是未批先征，未批先用，事后再補辦手續(xù)。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補辦手續(xù)，做善后工作，最終實現(xiàn)征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發(fā)現(xiàn)違法占用土地案件4.69萬件，結(jié)案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責(zé)任人被移送司法機關(guān)，16人被追究刑事責(zé)任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權(quán)威性，也沒有使違法者受到震懾。
3、征地補償過低導(dǎo)致失地農(nóng)民生活毫無保障。在對農(nóng)村土地進(jìn)行征用后，政府通常給予四種補償費：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。前兩種費用是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，后兩種費用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對農(nóng)村土地征用后，受償?shù)闹黧w主要是集體經(jīng)濟組織，而個人承包經(jīng)營農(nóng)戶不能作為受償?shù)闹黧w，只能在集體經(jīng)濟組織中受償，失地農(nóng)民不僅喪失了土地承包經(jīng)營權(quán)，而且喪失了集體經(jīng)濟組織成員的身份，成了多余的勞動力。加之沒有配套措施安排其生產(chǎn)和生活，造成農(nóng)民失地又失業(yè)生活極度困難。
四、農(nóng)村土地征用過程中導(dǎo)致上述問題的成因。
在土地征用過程中出現(xiàn)上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因。
1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我們并不否認(rèn)為了公共設(shè)施和公益事
業(yè)建設(shè)需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補償產(chǎn)生了質(zhì)疑。國家征用權(quán)的濫用和土地所有權(quán)的強制轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生了明顯的不公平：政府以低補償從農(nóng)民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價轉(zhuǎn)移給土地開發(fā)商。把這一行為認(rèn)定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農(nóng)民的私權(quán)利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及農(nóng)民對自己土地的利用率。2、農(nóng)村土地征用權(quán)的濫用。農(nóng)村土地的征用主要針對農(nóng)村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農(nóng)民個人承包經(jīng)營的集體土地。對農(nóng)村土地的征用也主要涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益和農(nóng)民個人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經(jīng)營合同，強行征用農(nóng)
民承包的土地。當(dāng)農(nóng)村土地被肆意的征用，社會上便出現(xiàn)了一種新的群體-“失地農(nóng)民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應(yīng)的補償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會不穩(wěn)定因素。
3、征地程序中欠缺有效的監(jiān)督機制，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重《土地管理法》第四十五條第三款規(guī)定：“征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批?！边@是征用農(nóng)業(yè)用地的基本程序，但在我國農(nóng)村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進(jìn)行。我國的廣大農(nóng)村中，縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府對農(nóng)村土地享有著絕對的權(quán)力，農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于村集體所有，但縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府部門卻是所有者主體的代表，同時又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農(nóng)村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監(jiān)督機制，很多時候便會出現(xiàn)政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉(zhuǎn)讓土地和越權(quán)審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現(xiàn)象。由于農(nóng)村土地征用費低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。
4、土地征用補償制度不健全是成為引發(fā)糾紛的爭端的主要原因。
首先，行政補償法律體系不健全。我國憲法規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用，但未規(guī)定應(yīng)給予相應(yīng)的補償。與憲法此規(guī)定相配套的法律規(guī)范對于補償制度的規(guī)定也不完備。如《環(huán)境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規(guī)定，但卻未規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予何種補償?shù)囊?guī)定。其次，補償辦法規(guī)定不合理、不科學(xué)，在實踐中的可操作性較差。《土地管理法》第47條規(guī)定：征用耕地的土地補償費為征用前三年該地前三年的平均產(chǎn)值的六倍至十倍，對安置費的補償規(guī)定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規(guī)定能否合理體現(xiàn)被征用土地的實際價值令人懷疑。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計，
近三年全國土地出讓金收入累計達(dá)9100多億元。這其中又有多少真正補償?shù)搅宿r(nóng)民的手中呢？
五、對農(nóng)村土地征用過程中出現(xiàn)諸多問題提出的相應(yīng)對策。
1、要確立規(guī)范的征地制度標(biāo)準(zhǔn)。
在實際征地過程中，之所以出現(xiàn)損害農(nóng)民權(quán)益和農(nóng)地非農(nóng)化失控的現(xiàn)象，重要原因之一，就是征地的指導(dǎo)思想有偏差，目的動機不純，往往是出于利用土地做無本買賣，以求盡快實現(xiàn)資本原始積累，加快建設(shè)，或者為了體現(xiàn)個人政績。其實，規(guī)范的征地制度應(yīng)具備兩項基本功能，或者說能解決兩個問題：一是具備保障農(nóng)民權(quán)益的功能，以確保農(nóng)民在失地的同時獲得與城市居民同等的居住、就業(yè)、醫(yī)療和養(yǎng)老的條件；二是具備控制農(nóng)地非農(nóng)化趨勢的功能，將農(nóng)地占用納入合理利用和保護(hù)有限土地資源、實現(xiàn)生態(tài)經(jīng)濟持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道。這是衡量征地制度是否科學(xué)、合理、規(guī)范的唯一標(biāo)準(zhǔn)。只有以此為出發(fā)點，并作為實施征地過程的指導(dǎo)思想，輔以切實措施，才能確保在推進(jìn)城市化過程的同時，最大限度地確保農(nóng)民權(quán)益和有效地實現(xiàn)耕地資源的動態(tài)平衡。
2、要科學(xué)界定“公共利益”的范圍。
由于“公共利益”概念的抽象性，而我國現(xiàn)行法規(guī)對“公共利益”的范圍未作出明確界定，這為任意解釋“公共利益”、擴大征地范圍留下了空子，以至于出現(xiàn)“公共利益”是個筐，什么東西都可往里裝的情況。為了避免出現(xiàn)這類現(xiàn)象，參照國際上有關(guān)國家《征地法》的規(guī)定，有必要對“公共利益”的范圍作出明確限定，主要包括：(1)、國防、軍事需要；(2)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣需要；(3)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣及環(huán)境保護(hù)等建設(shè)事業(yè)；(4)、國家和地方政府需要修建的機關(guān)，以及以非營利性為目的的研究機關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位?！肮怖妗本哂袆討B(tài)性，為如何把握“公共利益”帶來了一定難度。所以，應(yīng)倡導(dǎo)、重視社會民眾的參與權(quán)、選擇權(quán)。對于社會普遍承認(rèn)的、獨立于社會和國家現(xiàn)行政策之外的公共利益用地項目，如有關(guān)國民健康、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，政府應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)土地征收、征用法規(guī)辦事，而對那些由社會發(fā)展不同階段所引發(fā)的符合社會、國家急需要的相對公共利益項目，尤其是有爭議的項目，則應(yīng)建立特定的制度，即通過采用公開、透明的方式，向社會說明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全體民眾討論、認(rèn)同。
3、要規(guī)范政府的征地行為。
在對農(nóng)民集體土地的征收、征用過程中，政府始終處于強勢地位，它既是征收、征用的主體，又是補償?shù)闹黧w。雖然，新修改的《憲法》對有關(guān)土地征用的條款作了重大修改，突出了對農(nóng)民利益的保護(hù)，但政府在征地過程中的強勢地位并未有多大的改變，對“公共利益”的解釋權(quán)仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，對征地如何補償?shù)臎Q定權(quán)還是在政府。因此，如何規(guī)范政府、主要是地方政府的行為，構(gòu)成了規(guī)范征地制度，保障農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵。為此，首先要嚴(yán)格控制政府的征地權(quán)力，理清征收、征用的界限。其次強化平等協(xié)商和監(jiān)督機制。國家因“公共利益”需要而要征收或征用集體土地時，必須尊重農(nóng)民集體土地所有者和使用者的主體地位。政府在對集體土地征收、征用的決策作出之前，必須與集體農(nóng)民進(jìn)行平等的協(xié)商，征得絕大多數(shù)農(nóng)民的認(rèn)同。再次要弱化乃至剝離政府與征地行為之間的利益關(guān)系。在現(xiàn)行征地制度下，在征地和供地之間有一個很大的利益空間。它構(gòu)成了濫用征地權(quán)力、任意降低補償標(biāo)準(zhǔn)的癥結(jié)。因此，必須有針對性地采取措施規(guī)范、約束政府行為，弱化乃至剝離政府與征地行為之間的直接利益關(guān)系。
4、完善農(nóng)村土地征用程序，加強征地的民主性。
筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地征用事關(guān)農(nóng)民的生存，完善農(nóng)村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個步驟：其一應(yīng)該加強對農(nóng)村土地征用的審批程序。其二，應(yīng)該增加農(nóng)村土地征用的聽證程序。在農(nóng)村土地被征用時，農(nóng)民往往是最后一個知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農(nóng)村土地過程中的暗箱操作，應(yīng)當(dāng)增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權(quán)，提高征地的透明度。其三，加強農(nóng)村土地征用的民主性。雖然土地的所有者或使用者無權(quán)決定土地被征用的用途，但對征地補償?shù)拇_定及補償費用的分配及使用，卻有權(quán)進(jìn)行參與，發(fā)表自己的意見，如果是少數(shù)農(nóng)民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農(nóng)民參與決策，如此才能更好的監(jiān)督征地使用單位對土地使用情況，如果被征土地被閑置，農(nóng)民當(dāng)然地有權(quán)申請恢復(fù)土地的耕種，如此不僅達(dá)到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護(hù)國家有限的土地資源。
5、完善農(nóng)村土地征用的補償制度，合理安置失地農(nóng)民。
農(nóng)村土地征用補償如何完善是學(xué)者們一直關(guān)注的問題，《土地管理法》規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)中的“土地年產(chǎn)值”是個極不易確定的數(shù)值，各地差異也相當(dāng)大，計算時主觀性很強，不僅增大了政府自由補償?shù)碾S意性，而且在實踐中征地的雙方多數(shù)時是達(dá)不成共識的。因此，筆者認(rèn)為解決這些問題應(yīng)該從幾個方面著手：第一，補償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在是市場經(jīng)濟的時代，只有以土地的市場價格來確定補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)才較為合理，讓土地所有人或使用人切實了解土地征用，參與討價還價，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權(quán)益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應(yīng)該在給予金錢補償?shù)耐瑫r，對他們今后的生活給予安置。另外，筆者認(rèn)為還可以將一部分補償拿出為失地農(nóng)民辦理保險，這也是維護(hù)他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴大補償?shù)姆秶?。筆者認(rèn)為在對農(nóng)民的實際損失給予了補償?shù)耐瑫r，還應(yīng)該加入預(yù)期的利益。預(yù)期的利益當(dāng)然是很難確定，但是可以從失地農(nóng)民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對于個人承包集體土地的農(nóng)戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預(yù)期利益更應(yīng)該給予維護(hù)。
參考文獻(xiàn)資料：
1、《憲法》第10條第三款規(guī)定
2、《土地管理法》第47條規(guī)定
3、《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文馬建華張衛(wèi)國主編人民法院出版社
關(guān)鍵詞：土地管理制度；問題分析；改革策略
中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
前言
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，我國土地制度在國家經(jīng)濟發(fā)展中逐漸得到建立以及完善。它不僅在一定程度上對耕地進(jìn)行了保護(hù)，促進(jìn)用地的節(jié)約性，保障了社會注意經(jīng)濟的發(fā)展，還對社會公平正義進(jìn)行了維護(hù)，在國家宏觀調(diào)控等方面有著重要意義。但是，隨著時代的發(fā)展，我國土地管理制度的局限性也逐漸顯現(xiàn)出來。
一、我國土地管理制度主要問題分析
1、土地價格機制還不夠完善
在我國的各個省份和各個城市中都存在土地的價格問題，在土地的使用上，商業(yè)用地、工業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地都存在著不同的差價，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地的使用價格也隨行就市上漲，快慢不一，在管理起來就增加了監(jiān)管的困難。土地的價格沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，由于土地是國家所有，屬于一種壟斷性資源，在土地的使用價格上沒能和經(jīng)濟的發(fā)展有機結(jié)合，造成實際地價低于市場價格。土地的丈量存在死角，造成不少的隱形土地，這些土地也在干擾正常的土地使用價格。
2、土地產(chǎn)權(quán)制度不健全
首先，我國城市土地管理的管理主體模糊，在《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)條例中明文規(guī)定，土地資源歸全民所有，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，但實際調(diào)查表明，我國土地管理工作是由中央政府國土資源部門和地方政府土地管理部門共同承擔(dān)，中央政府有關(guān)職能部門對土地的管理只停留在行政與技術(shù)上的垂直管理，而實際上，土地的各項權(quán)利幾乎都掌握在地方政府的有關(guān)職能部門手中，國務(wù)院和中央政府部門所掌握的土地權(quán)利被虛化，使得土地主體產(chǎn)權(quán)被混淆，導(dǎo)致了中央政府和地方政府在土地管理上的沖突，這也是造成中央職能部門的土地宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行不力的重要原因。再有，我國土地登記管理制度不完善，在權(quán)屬登記過程中，對權(quán)屬變更信息的過分依賴，由于權(quán)屬變更信息的無法及時獲得而導(dǎo)致易產(chǎn)生紕漏。另外，許多土地使用者對土地資源的歸屬和主要用途缺乏高度重視，而只注重房地產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致了有關(guān)土地資源管理機構(gòu)對土地實際情況無法實施有效控制與管理。還有，我國土地資源的權(quán)利結(jié)構(gòu)不完善，缺少相關(guān)的土地界定權(quán)利的制度和精細(xì)的土地劃分制度，由于對土地所有權(quán)和使用權(quán)沒有進(jìn)行明確規(guī)定的法律，使得土地使用者占有了土地的大部分控制權(quán)，而土地所有權(quán)執(zhí)行者的權(quán)利無法得到執(zhí)行與保障。
3、土地征用管理不規(guī)范的原因
在我國存在著很多土地征用管理不規(guī)范的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象的存在給我國土地管理帶來了很大的麻煩，因此，為了規(guī)范我國土地征用行為，我們要尋找土地征用管理不規(guī)范的深入原因。
一是我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補償標(biāo)準(zhǔn)，這種補償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但存在一定的不足，它難以體現(xiàn)土地的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟發(fā)展水平，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿。二是在征地程序上，從土地征用的認(rèn)定到補償費的確定和勞動力的安置等，都是政府和用地單位說了算，農(nóng)民處于被動地位。三是在土地有償出讓中，土地價格較高，而征地補償費用較低，為地方政府“以地生財”創(chuàng)造了條件。四是農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)制度不健全，產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)責(zé)不明確，導(dǎo)致農(nóng)村集體和農(nóng)民個人的應(yīng)有合法權(quán)益沒有得到有效的保障，在土地收益分配上也是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會控制，往往是農(nóng)民的利益受到損害。五是招商引資制度、干部考核制度、土地管理制度的不健全，也影響到土地征用的順利實施和社會利益的均等化。以經(jīng)濟指標(biāo)為主的干部政績考核辦法不利于調(diào)動各級干部保護(hù)農(nóng)民權(quán)益和耕地的積極性，政府既是土地管理者又是用地者的狀況也不利于國土資源管理部門有效發(fā)揮監(jiān)督和執(zhí)法的職能等。
二、我國土地管理制度改革策略
1、不斷對現(xiàn)行征地制度進(jìn)行完善
基礎(chǔ)性、公益性項目用地涉及農(nóng)村土地的，可以繼續(xù)由國家征收。政府有責(zé)任編制基礎(chǔ)性、公益性項目目錄，但具體確定某一項目的性質(zhì)，必須有集體組織和農(nóng)民的參與，并取得他們同意。征地補償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按改變用途后的市場價格，與農(nóng)民協(xié)商確定。在征地實施之前，必須解決好被征地農(nóng)民的住房、就業(yè)、社保等長遠(yuǎn)生計問題?？梢蕴岢龆喾N解決方案，但要由農(nóng)民自主選擇。從各地實踐看，征地后返還一塊國有土地使用權(quán)或留一塊集體建設(shè)用地，給農(nóng)民按規(guī)劃用途發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，對于保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計發(fā)揮了重要作用。對此，法律應(yīng)該予以認(rèn)可。至于農(nóng)民在返還或留用的土地上，是自主經(jīng)營還是委托經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營、入股經(jīng)營，可從實際出發(fā)自主確定。
2、進(jìn)行土地財稅制度改革
在對土地的財稅制度上進(jìn)行改革，以保證開發(fā)商、農(nóng)民的利益為基礎(chǔ)，政府要處理好和土地相關(guān)的各項事宜，保證土地財政的可持續(xù)性發(fā)展，發(fā)揮對閑置土地、隱性土地的管理上的督導(dǎo)作用，通過檢查對土地的管理實行定向考核，避免土地的浪費。
3、明確土地產(chǎn)權(quán)管理
法律對土地產(chǎn)權(quán)的模糊界定，導(dǎo)致了國家對土地的所有權(quán)空置，而地方政府具有中央政府的委托權(quán)，由地方政府實際掌控土地控制權(quán)，形成了中央政府與地方政府利益相爭的尷尬局面，也使得地方政府屢屢濫用土地。所以，必須要在立法層面對土地所有權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，分清中央政府和地方政府在土地所有權(quán)中的地位，確定中央政府對土地的管理方式以及地方政府的管理權(quán)限，劃清中央與地方在利益分配中的關(guān)系。而且，有必要通過公眾監(jiān)督的方式對地方政府進(jìn)行約束。并且，要建立完整切實的土地資源信息數(shù)據(jù)庫，采用先進(jìn)技術(shù)構(gòu)建功能強大的土地管理系統(tǒng)，隨時監(jiān)督檢測土地資源的動態(tài)變化，及時反映土地變更信息，并準(zhǔn)確進(jìn)行統(tǒng)計與分析，以為土地政策的制定提供第一手材料，進(jìn)而促進(jìn)我國土地配置的健康發(fā)展。
4、完善土地價格機制
我國現(xiàn)有土地價格進(jìn)行需要逐步完善，從而規(guī)范土地市場操作行為，穩(wěn)定土地市場，以防地方政府對土地市場的壟斷。第一、要以嚴(yán)格的法律監(jiān)管手段審查土地拍賣及招標(biāo)等過程的手續(xù)，使土地價格維穩(wěn)；第二，要加強公眾的監(jiān)督力度，及時公布土地市場信息；第三、為避免因土地利益而進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，要對工業(yè)用地的最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，以防止損害國家利益、擾亂市場價格的現(xiàn)象出現(xiàn)。第四、將土地出讓與征收和地方政府的自身利益隔離開，嚴(yán)格貫徹垂直管理和土地出讓金收支分離的土地管理制度，將土地收益歸由國家分配，以防止地方政府。
5、建立維權(quán)組織
建立起代表農(nóng)民權(quán)益的維權(quán)組織“農(nóng)民協(xié)會”，并賦予其相應(yīng)的法律地位，農(nóng)民協(xié)會代表農(nóng)民可直接與村組織、省市級政府乃至中央政府對話。農(nóng)民維權(quán)組織的建立，不僅可以保障農(nóng)民權(quán)益，更能整合、統(tǒng)領(lǐng)各類經(jīng)濟合作組織，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。農(nóng)民協(xié)會作為非政府組織，它與農(nóng)村合作經(jīng)濟組織、政府組織一起構(gòu)成了相對完整的農(nóng)村社會體系。
結(jié)束語
土地資源是有限的，只有合理開發(fā)利用，才能創(chuàng)造出更多的社會價值，作為土地的管理部門，必須要緊密結(jié)合市場，積極探索土地的使用和征收管理辦法，才能有效的保證土地使用者的合法權(quán)益，為我國的經(jīng)濟建設(shè)和社會進(jìn)步提供將有力的支撐。
參考文獻(xiàn)
[1]韓文麗，馬位正.現(xiàn)行土地制度與農(nóng)民權(quán)益保障問題研究[J].生產(chǎn)力研究，2010，（4）：62-64
