時(shí)間：2022-01-26 10:42:57
序論：在您撰寫房地產(chǎn)會(huì)計(jì)論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
在我國(guó)投資性房產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值度量的條款是：房產(chǎn)公司應(yīng)該在會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)期限結(jié)束時(shí)運(yùn)用成本機(jī)制將投資性房地產(chǎn)做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產(chǎn)公司的公允價(jià)值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。一旦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的計(jì)量機(jī)制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改?；诖?，我們會(huì)越發(fā)熱衷于成本計(jì)量機(jī)制，僅當(dāng)公允價(jià)值可以準(zhǔn)確無(wú)誤的獲取時(shí)，才可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)置換時(shí)，若采用了傳統(tǒng)的成本計(jì)量機(jī)制，則把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換以前的財(cái)務(wù)賬面價(jià)值當(dāng)作轉(zhuǎn)換之后的下賬價(jià)值；若采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)，把投資性房產(chǎn)更改為自用房產(chǎn)，則需把更改之日的公允價(jià)值當(dāng)做自用房產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原來(lái)的賬面價(jià)值的差額當(dāng)做公允價(jià)值更改利益損失，把它計(jì)算在當(dāng)時(shí)的利益損失之內(nèi)，當(dāng)自用的房地產(chǎn)或者以前的儲(chǔ)備貨物更改為選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，取用更改之日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值度量低于以前賬面價(jià)值的數(shù)額當(dāng)做資本公積金計(jì)算在所有者利益之內(nèi)。當(dāng)房產(chǎn)公司核實(shí)此項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，那些原來(lái)計(jì)入所有者權(quán)益的資產(chǎn)更改為處置時(shí)期的投資利潤(rùn)。當(dāng)采取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，不給投資性房地產(chǎn)實(shí)施折舊和分?jǐn)備N售，要按資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)表每日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值當(dāng)做基礎(chǔ)條件來(lái)修正它的賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的所差部分計(jì)算在當(dāng)時(shí)所在時(shí)期的收益之內(nèi)。
二、新準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件
能夠確切的說，公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計(jì)量機(jī)制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來(lái)的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，此評(píng)價(jià)也是經(jīng)過我國(guó)多個(gè)實(shí)例檢驗(yàn)所證實(shí)的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的房地產(chǎn)投資商拿出最有價(jià)值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會(huì)計(jì)工作者的奮斗愿望，落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價(jià)值這一連續(xù)計(jì)量機(jī)制。但是，參照相關(guān)專業(yè)人士把我們國(guó)家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表給予統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家推行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制實(shí)施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報(bào)的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國(guó)銀行，其金額數(shù)目突破三十三點(diǎn)一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點(diǎn)一一萬(wàn)元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒加入其中。有關(guān)專業(yè)人士就這個(gè)問題進(jìn)行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)要具備極強(qiáng)約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強(qiáng)約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠?jì)量體系來(lái)確保投資性房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量工作的高效開展。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定和作用
國(guó)際上曾有著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)計(jì)量核算能力。由此可見，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)量能力相對(duì)于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動(dòng)生產(chǎn)率的波動(dòng)，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟(jì)學(xué)家也曾做過闡述，其基本思想是說會(huì)計(jì)的計(jì)量職能是會(huì)計(jì)體系的核心價(jià)值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進(jìn)行計(jì)量和核算，那么，即可以大力促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細(xì)研究公允價(jià)值的概念、環(huán)節(jié)和計(jì)量措施等內(nèi)容。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出，公允價(jià)值是指在平等交易中掌握具體情況細(xì)節(jié)的財(cái)務(wù)所有人主動(dòng)實(shí)施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國(guó)際上對(duì)公允價(jià)值的定義可認(rèn)為，公允價(jià)值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營(yíng)主體間長(zhǎng)期的交易行為；C實(shí)施交易的價(jià)格是公開的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對(duì)在市場(chǎng)上實(shí)施的所有交易都是同等公平看待；D實(shí)施交易的價(jià)格是隨時(shí)都能夠獲得的，而且進(jìn)行極小的投入就可以獲得這些價(jià)格信息。依據(jù)我們國(guó)家投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以隨時(shí)把握地獲取時(shí)，該企業(yè)財(cái)務(wù)核算方能夠選用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。所以，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個(gè)項(xiàng)目要求的情況下方允許運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。通常來(lái)說，我們國(guó)家現(xiàn)一時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽(yáng)光實(shí)施的?，F(xiàn)時(shí)我們國(guó)家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項(xiàng)要求，所以就整體上來(lái)說，我們國(guó)家對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制是完全可以做到的。那么，公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值這兩個(gè)概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場(chǎng)價(jià)值說的是在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上采購(gòu)一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場(chǎng)價(jià)格，也可叫市場(chǎng)價(jià)格或者交換價(jià)格。把公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值對(duì)照起來(lái)比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定允許依托公開了的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格可作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場(chǎng)價(jià)格條件下，依據(jù)公開的市場(chǎng)價(jià)格能夠極方便地確定公允價(jià)值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場(chǎng)價(jià)格與公允價(jià)格的差別來(lái)確定。
四、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量工作的見解
依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開發(fā)后的計(jì)量機(jī)制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時(shí)間安排對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日，實(shí)施減值測(cè)試并做好減值和計(jì)提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲(chǔ)貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲(chǔ)備貨物時(shí)，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價(jià)值數(shù)量實(shí)施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財(cái)產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過程的利益損失。
五、結(jié)語(yǔ)
1.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對(duì)于后者來(lái)說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說是一個(gè)比較復(fù)雜的過程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說也無(wú)法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來(lái)說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。
二、解決會(huì)計(jì)核算問題的措施
1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說來(lái)公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。
2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。
3.擴(kuò)大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)?；诖朔N情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。
(一)審計(jì)制度不夠健全完善、科學(xué)的審計(jì)制度對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義和作用。制度規(guī)范行為，是指導(dǎo)工作人員進(jìn)行相關(guān)操作的準(zhǔn)則和辦法。只有具有一套系統(tǒng)的財(cái)會(huì)審計(jì)制度，才能規(guī)范會(huì)計(jì)人員的行為，使得操作有依據(jù)，會(huì)計(jì)人員才能對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)任。但是，目前重慶的許多房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)制度不夠健全，沒有建立起一套完善的會(huì)計(jì)制度，使得很多行為沒有操作依據(jù)，會(huì)計(jì)人員的行為得不到約束，出現(xiàn)了許多不負(fù)責(zé)任的行為。這些行為不僅阻礙了重慶房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也影響了企業(yè)的聲譽(yù)，不利于后續(xù)工作的開展。究其原因，企業(yè)缺乏對(duì)于內(nèi)部控制制度的監(jiān)督機(jī)制和反饋機(jī)制。監(jiān)督的不健全和反饋的不及時(shí)進(jìn)一步導(dǎo)致了企業(yè)審計(jì)制度的不完善。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制薄弱企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行，應(yīng)由本單位主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，由各預(yù)算執(zhí)行部門具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施，并賦予以相應(yīng)的權(quán)、責(zé)、利，由內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行。為了確保預(yù)算目標(biāo)的全面完成，關(guān)鍵應(yīng)做好建立健全預(yù)算執(zhí)行責(zé)任制度。收入來(lái)源必須合法，支出必須按程序辦理。通過編制預(yù)算，可以對(duì)全年的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有一個(gè)大致的了解和計(jì)劃，進(jìn)而可以對(duì)全年的效益情況作出一個(gè)大致的分析和預(yù)測(cè)，便于領(lǐng)導(dǎo)或上級(jí)部門掌握全局情況，做到心中有數(shù)。從單位的績(jī)效評(píng)估政策方面來(lái)看，大部分的單位每月提供一次績(jī)效報(bào)告，內(nèi)容通常包括營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、數(shù)量及質(zhì)量、利潤(rùn)、銷貨凈利率及成長(zhǎng)率等。除了表達(dá)當(dāng)期實(shí)際數(shù)字外，還包括當(dāng)期預(yù)算數(shù)及過去實(shí)際數(shù)，且特別注明重大差異，并將可控制及不可控制因素加以區(qū)分。財(cái)務(wù)績(jī)效及獎(jiǎng)酬之評(píng)量，較重視財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)，包括預(yù)算達(dá)標(biāo)率，可見預(yù)算對(duì)績(jī)效評(píng)估的重要性。由于缺乏相關(guān)監(jiān)督，目前重慶不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制力度十分薄弱。
(三)缺乏制度改革意識(shí)要想完善重慶房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，首先必須要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)制度的重視，提高財(cái)會(huì)審計(jì)制度意識(shí)。重慶的房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須深切意識(shí)到審計(jì)對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)會(huì)審計(jì)中存在的問題和不足之處。審計(jì)是現(xiàn)代企業(yè)各級(jí)管理主體根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面以及影響和制約公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的各種因素實(shí)施約束和監(jiān)督的管理活動(dòng)。審計(jì)不僅需要滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合規(guī)要求，更重要的是要通過審計(jì)提升單位的管理水平，使審計(jì)的制度、流程通過單位信息系統(tǒng)能夠落實(shí)，真正讓單位通過內(nèi)控獲得收益。
（四）人員素質(zhì)有待提高隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)人才的需求也越來(lái)越大。一個(gè)國(guó)家的繁榮富強(qiáng)離不開人才，同樣的，企業(yè)的發(fā)展也需要不斷補(bǔ)充新的人才。任何組織都是由人組成的，沒有人才，組織就不能取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，更談不上不斷進(jìn)步和自我完善。對(duì)于重慶的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，內(nèi)部控制人員的素質(zhì)決定了單位的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但就目前的狀況來(lái)看，重慶的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員十分匱乏。有的企業(yè)雖然有一些會(huì)計(jì)人員，但大多數(shù)沒有接受過系統(tǒng)的知識(shí)培訓(xùn)，經(jīng)驗(yàn)也不夠豐富，責(zé)任心不強(qiáng)，不能履行好作為一名會(huì)計(jì)人員的基本職責(zé)。
二、完善重慶房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的對(duì)策
（一）提高會(huì)計(jì)制度改革意識(shí)要想完善重慶房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)制度，首先必須要加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)制度的重視，提高財(cái)會(huì)審計(jì)制度改革意識(shí)。企業(yè)的管理者必須深切意識(shí)到審計(jì)制度改革對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性和必要性，從而加大投資力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)有的制度中存在的問題和不足之處。會(huì)計(jì)制度是現(xiàn)代企業(yè)各級(jí)管理主體根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面以及影響和制約公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的各種因素實(shí)施約束和監(jiān)督的管理活動(dòng)。所以，必須加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)制度改革的重視，切實(shí)意識(shí)到審計(jì)制度對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，加大資金投入，確保企業(yè)的良好運(yùn)作。
（二）加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)培訓(xùn)國(guó)家是由人組成的，人才的多少與質(zhì)量好壞也決定著國(guó)家的發(fā)展。要想大力推進(jìn)完善會(huì)計(jì)制度改革，必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的能力培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員的全面素質(zhì)。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，會(huì)計(jì)工作從內(nèi)容到形式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)會(huì)計(jì)電算化和ERP等系統(tǒng)的推廣應(yīng)用，對(duì)會(huì)計(jì)人員的學(xué)習(xí)能力和適應(yīng)變化能力提出了更高的要求。適應(yīng)能力是每個(gè)企業(yè)都很看重的，會(huì)計(jì)人員不但要將所學(xué)到的理論很快地應(yīng)用到實(shí)際工作上，還要在短時(shí)間內(nèi)快速融入企業(yè)，融洽地協(xié)調(diào)人際關(guān)系。誠(chéng)實(shí)是做人的基本素質(zhì)，對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)更是如此。財(cái)務(wù)工作每天與金錢打交道并掌管著企業(yè)重要的財(cái)務(wù)信息，所有這些都需要會(huì)計(jì)工作者要有良好的思想品行。企業(yè)必須不斷加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，切實(shí)提高會(huì)計(jì)人員的全面素質(zhì)，增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員靈活處理各項(xiàng)事務(wù)的能力。
（三）強(qiáng)化企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督管理審計(jì)監(jiān)督是國(guó)家監(jiān)督體系的重要組成部分，肩負(fù)著維護(hù)財(cái)政經(jīng)濟(jì)秩序、提高公共資金使用效益、促進(jìn)廉政建設(shè)、為經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展提供保障的重大職責(zé)。企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督工作，為此可以建立會(huì)計(jì)內(nèi)控對(duì)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃地控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)存在的問題，同時(shí)應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)部審計(jì)工作，不斷提升工作效率。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。企業(yè)要盡快建立完善重要物品、重要空白憑證、重要機(jī)密絕密文件、重要機(jī)具等的領(lǐng)用、使用、借用、移交和交接登記簿，對(duì)現(xiàn)有物品、單證盡快進(jìn)行補(bǔ)充登記，并將其作為永久保留登記簿一任一任向下交接下去。除了做好會(huì)計(jì)內(nèi)部的監(jiān)督工作，不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)外部的監(jiān)督工作也是十分重要的環(huán)節(jié)。只有內(nèi)外監(jiān)督相結(jié)合，才能真正確保企業(yè)的改革落到實(shí)處。以提高信息披露質(zhì)量為中心，以上市公司真實(shí)透明為目標(biāo)，加大改革和完善發(fā)行監(jiān)管的力度。證監(jiān)會(huì)一方面規(guī)范詢價(jià)和定價(jià)的程序、行為，另一方面強(qiáng)化市場(chǎng)約束機(jī)制。對(duì)發(fā)行審核，除了不斷提升審核水平外，特別加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)職責(zé)，建立中介工作的問核程序，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)檢查。
會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)中是十分重要的。會(huì)計(jì)核算的主要工作目的是對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況進(jìn)行反映，會(huì)計(jì)核算是和企業(yè)的總目標(biāo)有直接聯(lián)系的。房地產(chǎn)這一行業(yè)從建立開始，就存在著殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，只有在不斷的競(jìng)爭(zhēng)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力才得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，實(shí)現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)人員將相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審計(jì)，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過會(huì)計(jì)核算，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)情況作出相關(guān)管理策略。
二、會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)中的主要內(nèi)容
不同企業(yè)會(huì)計(jì)核算有著不同的核算內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)核算一般包括對(duì)建筑材料的核算、對(duì)固定資產(chǎn)的核算、對(duì)成本的核算以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售和利潤(rùn)的核算等方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)建筑材料的核算方面，需要對(duì)其購(gòu)買和加工等內(nèi)容作出計(jì)劃，對(duì)所需要的費(fèi)用等進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)固定資產(chǎn)方面，需要對(duì)固定資產(chǎn)的賬務(wù)作出處理，還需要對(duì)固定資產(chǎn)的變化情況作出監(jiān)督，對(duì)相關(guān)的損耗、減值等作出核算。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)成本的核算方面，需要對(duì)費(fèi)用的支出等進(jìn)行核算、分析和考核。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在對(duì)銷售利潤(rùn)核算方面，需要作出比較精細(xì)的核算，在賬目方面要加強(qiáng)明細(xì)賬目，提高企業(yè)的利益。
三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題
(一)會(huì)計(jì)核算的科目設(shè)置比較復(fù)雜
會(huì)計(jì)科目指的是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的詳細(xì)分類設(shè)計(jì)。會(huì)計(jì)核算在設(shè)置會(huì)計(jì)科目的時(shí)候，依據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目同樣是基于法律法規(guī)進(jìn)行的。房地產(chǎn)資金運(yùn)作屬于一個(gè)巨大金額范疇，周期較長(zhǎng)，使得會(huì)計(jì)核算的難度加大，也在一定程度上影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。會(huì)計(jì)在記賬的時(shí)候，往往會(huì)年終結(jié)賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復(fù)雜，增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。這些對(duì)于房地產(chǎn)而言，是不利于其發(fā)展的。
(二)會(huì)計(jì)核算在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露方面有一定的不足
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是指企業(yè)在活動(dòng)中，其預(yù)期財(cái)務(wù)和實(shí)際財(cái)務(wù)因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會(huì)受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指的由于各方面因素使得房地產(chǎn)投資得不到回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)在投資時(shí)，更應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?；谶@些因素，房地產(chǎn)需要更進(jìn)一步完善其相關(guān)會(huì)計(jì)制度，做好財(cái)務(wù)管理工作，保障其收益。
(三)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)難以反應(yīng)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)投資屬于長(zhǎng)周期投資，會(huì)計(jì)年報(bào)表上會(huì)有比較大的業(yè)績(jī)波動(dòng)，在建設(shè)期間業(yè)績(jī)比較差，當(dāng)房屋完成驗(yàn)收出售之后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收入，使得凈利潤(rùn)指標(biāo)難以反應(yīng)其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。
(四)會(huì)計(jì)核算在合作建房方面也存在一定的問題
土地和建設(shè)資本來(lái)源不同，因此往往會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)分配不均的情況。會(huì)計(jì)核算進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)提高自己的經(jīng)營(yíng)成本。這樣的行為是對(duì)開發(fā)成本有弊的。
四、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在問題的解決策略分析
針對(duì)以上問題，需要進(jìn)一步解決。首先，會(huì)計(jì)核算科目要進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會(huì)計(jì)核算科目問題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結(jié)合自身情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得會(huì)計(jì)核算是有意義的。通過設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)問題。其次，要建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要做好的一項(xiàng)工作。建立健全完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，降低風(fēng)險(xiǎn)。第三，企業(yè)還應(yīng)該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會(huì)為了提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而隱匿收入，降低稅額。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認(rèn)可制度。如何規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入需要進(jìn)一步完善。只有這樣才利于企業(yè)財(cái)務(wù)制度的完善。
五、結(jié)束語(yǔ)
(一)土地成本為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償款、大市政配套費(fèi)、土地契稅、土地交易費(fèi)等；
(二)前期工程費(fèi)是指在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、測(cè)繪、勘察、三通一平等費(fèi)用；
(三)建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給建設(shè)承包單位的工程費(fèi)，包括：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)等；
(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃?xì)狻h(huán)境等費(fèi)用；
(五)公共配套設(shè)施費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費(fèi)用，包括：人防、鍋爐房、會(huì)所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費(fèi)用；
(六)開發(fā)間接費(fèi)用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。此外，銀行貸款利息的資本化、營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)也應(yīng)在本科目中核算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算中存在的問題
(一)成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)是以目標(biāo)成本為依據(jù)，目標(biāo)成本往往是由預(yù)算部門編制，財(cái)務(wù)部門審核完成的。此外，在成本執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作，都是由財(cái)務(wù)部門完成的。因此，財(cái)務(wù)部門的成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門的目標(biāo)成本科目一致，有利于成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的核對(duì)、經(jīng)營(yíng)管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到成本科目的統(tǒng)一，造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偳啡币?guī)范性與統(tǒng)一性“房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”在各大類成本的歸集和分?jǐn)偡矫鏇]有給出明確的界定，只是給出了指導(dǎo)原則，由于成本分?jǐn)偟姆椒ê芏啵行┢髽I(yè)對(duì)于成本歸集與分?jǐn)偣ぷ鞑恢匾?，沒有制定相關(guān)的規(guī)范與制度，所以導(dǎo)致了一些企業(yè)在成本歸集與分?jǐn)偡矫娴碾S意性，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確。
(三)會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說，成本會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會(huì)給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。成本核算對(duì)于稅收籌劃作用，主要是針對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財(cái)務(wù)人員的綜合專業(yè)水平不高，影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項(xiàng)目可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員不僅僅要掌握會(huì)計(jì)核算的知識(shí)，還要掌握目標(biāo)成本的制定流程、成本的分?jǐn)?、成本控制、成本分析等相關(guān)知識(shí)，這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財(cái)務(wù)部門來(lái)配合完成的，財(cái)務(wù)部門要審核發(fā)生的成本是否含在目標(biāo)成本之內(nèi)、有無(wú)超支情況，對(duì)成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數(shù)據(jù)需由財(cái)務(wù)人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會(huì)應(yīng)用于成本分析與項(xiàng)目可行性分析之中，為企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供依據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員在專業(yè)層次上比較單一，專業(yè)知識(shí)集中在成本會(huì)計(jì)核算上，業(yè)務(wù)視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識(shí)面的積極性，組織協(xié)調(diào)能力差，從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后，影響了企業(yè)的整體管理水平。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改成本科目時(shí)，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時(shí)下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足成本會(huì)計(jì)核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)、成本核對(duì)的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項(xiàng)需要各個(gè)相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進(jìn)行，有利于提高工作效率。
(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分?jǐn)傊贫?，正確合理歸集、分?jǐn)偣餐杀荆ＷC成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性針對(duì)成本歸集與分?jǐn)偟碾S意性問題，企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)制定相關(guān)的成本管理制度，讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在成本的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途等進(jìn)行成本歸集。下面對(duì)于在成本歸集上容易混淆的幾個(gè)方面予以舉例說明：一是開發(fā)貸款利息依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與“房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定，是要資本化處理計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”科目，而非計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問題上，有的企業(yè)容易含糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡(jiǎn)單的辦法就是從兩個(gè)方面來(lái)判斷：第一、是非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無(wú)償贈(zèng)與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣大業(yè)主服務(wù)的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點(diǎn)要求就應(yīng)按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建設(shè)等營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)按稅法規(guī)定應(yīng)作為開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，有些企業(yè)將營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)作為費(fèi)用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，這種處理方式都是錯(cuò)誤的，成本會(huì)計(jì)應(yīng)該加以注意。四是“開發(fā)間接費(fèi)用”科目中的人員工資福利及辦公費(fèi)等明細(xì)科目應(yīng)該與“管理費(fèi)用”科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的人員發(fā)生的工資福利或費(fèi)用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)歸入“管理費(fèi)用”科目。在成本分?jǐn)偡矫?，?duì)于不能直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個(gè)單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個(gè)單位工程之間分?jǐn)偟某杀?，企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。但一定要合理確定各成本科目的分?jǐn)偡椒ǎ恋仡惓杀景凑照嫉孛娣e分?jǐn)偙容^合理；前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)偙容^合理。這個(gè)分?jǐn)傇瓌t，只是一個(gè)指導(dǎo)框架，具體明細(xì)科目的分?jǐn)傄?guī)則會(huì)有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各成本科目的特點(diǎn)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)確定，比如：大市政配套費(fèi)是屬于土地成本的，但大市政配套費(fèi)按建筑面積繳納，這個(gè)科目按占地面積分?jǐn)偩筒缓侠砹?，而?yīng)該按照建筑面積分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀練w集與分?jǐn)偟膹?fù)雜性，在實(shí)際工作中，成本會(huì)計(jì)人員在成本歸集與分?jǐn)偵嫌龅絾栴}，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)部門勾通，依據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證成本數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性。
(三)加大稅收制度的學(xué)習(xí)，熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于成本抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算來(lái)說，主要涉及的就是這兩個(gè)稅種。下面針對(duì)容易出現(xiàn)問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本時(shí)，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，即國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會(huì)誤認(rèn)為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以，忽略了取得發(fā)票情況，多抵扣了成本。為了解決這個(gè)問題，企業(yè)可以在完工前要求一些長(zhǎng)期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票，成本會(huì)計(jì)在賬務(wù)中做預(yù)提處理，盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)避免把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計(jì)提成本的規(guī)定相混淆。在“國(guó)稅函[2010]220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同規(guī)定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點(diǎn)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進(jìn)行成本抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提前開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使成本得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會(huì)計(jì)人員應(yīng)該加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，理解稅法的每一個(gè)條款，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。
(四)增加培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員綜合專業(yè)水平在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本會(huì)計(jì)人員不僅需要熟練掌握會(huì)計(jì)核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本的編制、成本控制、經(jīng)營(yíng)分析等方面的知識(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項(xiàng)目可行性分析方面的工作是需要各個(gè)相關(guān)部門配合來(lái)完成的，當(dāng)然也少不了財(cái)務(wù)部門的參與。因此，企業(yè)應(yīng)該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程所涉及的金融資產(chǎn)種類較多，在教材中除各項(xiàng)貨幣資金、應(yīng)收項(xiàng)目外，單獨(dú)作為一章講解的金融資產(chǎn)包括交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)，而把另一類金融資產(chǎn)即持有至到期投資與長(zhǎng)期股權(quán)投資作為一章放在金融資產(chǎn)后一章進(jìn)行講解。這樣的排序方式主要是考慮到資產(chǎn)的流動(dòng)性，按交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資進(jìn)行編排。可供出售金融資產(chǎn)涉及權(quán)益性工具與債權(quán)性工具兩類，其中債權(quán)性工具的核算方法與持有至到期投資比較接近?？晒┏鍪蹤?quán)益性金融資產(chǎn)初始投資的計(jì)算與處理、持有期間各資產(chǎn)負(fù)債表日采用實(shí)際利率法計(jì)算投資收益及溢折價(jià)的攤銷與持有至到期投資的核算完全一致，所不同的是可供出售金融資產(chǎn)要求按公允價(jià)值計(jì)量，所以期末應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行計(jì)量與會(huì)計(jì)處理。這部分內(nèi)容是課程的難點(diǎn)，學(xué)生在學(xué)習(xí)時(shí)有一定的難度。如果按課本的順序進(jìn)行講解，涉及到可供出售金融資產(chǎn)時(shí)要同時(shí)學(xué)習(xí)債權(quán)性工具的處理，又要涉及股權(quán)性工具的處理，難度就會(huì)更大，掌握起來(lái)就比較困難了。但把持有至到期投資提至可供出售金融資產(chǎn)之前進(jìn)行學(xué)習(xí)，在持有至到期投資中全面、細(xì)致地學(xué)習(xí)實(shí)際利率法，由于僅涉及債券的處理內(nèi)容，就相對(duì)容易掌握了。有了持有至到期投資會(huì)計(jì)處理的基礎(chǔ)，再學(xué)習(xí)可供出售金融資產(chǎn)，就比較容易了。當(dāng)然，如果這樣處理，那么在講解之前應(yīng)該明確說明此類資產(chǎn)流動(dòng)性的強(qiáng)弱。
二、應(yīng)收賬款與應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收
賬款與應(yīng)收票據(jù)都屬于應(yīng)收項(xiàng)目，兩者均要求以真實(shí)的商品交易為基礎(chǔ)才能確認(rèn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”中，按應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款排序。對(duì)于兩項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的安排，可以把應(yīng)收票據(jù)理解為是在商業(yè)信用的基礎(chǔ)上，通過簽發(fā)、承兌票據(jù)進(jìn)行信用的加強(qiáng)。在講完應(yīng)收賬款后，提出“為了加快應(yīng)收賬款的回收、減少資金占用及機(jī)會(huì)成本、降低壞賬率”，要求債務(wù)人承兌票據(jù)，從而引出應(yīng)收票據(jù)。這樣的安排邏輯性更強(qiáng)，且應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)處理為應(yīng)收票據(jù)的學(xué)習(xí)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，筆者認(rèn)為僅憑應(yīng)收票據(jù)有明確到期日來(lái)判斷其流動(dòng)性超過應(yīng)收賬款不盡合理。我國(guó)的商業(yè)匯票期限最長(zhǎng)為六個(gè)月，屬于流動(dòng)資產(chǎn)中流動(dòng)性較強(qiáng)的資產(chǎn)。而提供了期限小于六個(gè)月信用期的應(yīng)收賬款，或者沒有信用期限的應(yīng)收賬款，其流動(dòng)性更強(qiáng)。與應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款也可以按照這種思路進(jìn)行思考，在講解流動(dòng)負(fù)債時(shí)，先講解應(yīng)付賬款，再講解應(yīng)付票據(jù)。
三、存貨內(nèi)容適當(dāng)擴(kuò)充“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程
對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的講解，包括存貨的初始計(jì)量、計(jì)價(jià)、主要存貨的會(huì)計(jì)核算、后續(xù)計(jì)量(期末計(jì)價(jià)，存貨減值的核算)、清查盤點(diǎn)等內(nèi)容。存貨初始計(jì)量的一個(gè)重要指標(biāo)是存貨的計(jì)價(jià)，包括存貨收入的計(jì)價(jià)與發(fā)出的計(jì)價(jià)，存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)等于存貨發(fā)出的數(shù)量與發(fā)出單價(jià)的乘積。這里的發(fā)出單價(jià)可以是計(jì)劃成本，也可以是按某一種方法計(jì)算的實(shí)際成本。關(guān)于發(fā)出單價(jià)的確定，教材一般都進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，但對(duì)存貨數(shù)量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)”中對(duì)確定存貨數(shù)量的實(shí)地盤存制與永續(xù)盤存制兩種方法都有內(nèi)容安排，但“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”作為一個(gè)完整的課程體系，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙?duì)這兩種方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的講解。
四、投資性房地產(chǎn)的反映
投資性房地產(chǎn)是我國(guó)2006版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新命名的一項(xiàng)資產(chǎn)，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產(chǎn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”教材中，把投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)合并為一章，放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。若完全按照資產(chǎn)的流動(dòng)性來(lái)考慮的話，說明該資產(chǎn)的流動(dòng)性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等，從范圍來(lái)看主要包括因特種目的而持有的固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)，所以放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。但投資性房地產(chǎn)的定義明確了該資產(chǎn)的屬性就是投資，是會(huì)計(jì)主體為了獲取租金或資產(chǎn)保值增值而投資的一項(xiàng)資產(chǎn)。既然投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于投資，屬于長(zhǎng)期投資，那么其與長(zhǎng)期股權(quán)投資在性質(zhì)上是相近的，且比作用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，所以投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該在長(zhǎng)期股權(quán)投資之后，固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)之前，這樣更能體現(xiàn)其投資的基本屬性，也符合其流動(dòng)性的劃分。
五、借款費(fèi)用資本化問題
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)如原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)地位，提供管理和評(píng)價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得高水平的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)來(lái)說，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，針對(duì)企業(yè)自身存在的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無(wú)論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。
2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購(gòu)原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購(gòu)周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對(duì)建筑材料的購(gòu)買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對(duì)原材料采購(gòu)次數(shù)、平均采購(gòu)成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購(gòu)周期與采購(gòu)次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購(gòu)成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來(lái)說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。
3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來(lái)說根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來(lái)說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。
4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來(lái)說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購(gòu)房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。
5結(jié)論
