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中圖分類號：K915文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
為了滿足當(dāng)下工作的需要，展開房屋維修管理模塊的優(yōu)化是必要的，從而提升其房屋維修的整體效益，滿足人們的居住需要。這需要實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)，進(jìn)行房屋維修管理人員的自身工作行為的優(yōu)化，從而保證房屋維修管理工作的正常開展，實(shí)現(xiàn)其維修效益的提升。
一、房屋維修的概念
在日常工作場景中，影響房屋正常使用的因素是非常多的，比如自然因素、人為因素等，都影響了房屋的正常維護(hù)，這就需要進(jìn)行房屋查勘鑒定模塊的開展，實(shí)現(xiàn)房屋的完好性控制，這是房屋維修管理的基礎(chǔ)工作模塊。通過對房屋的查勘鑒定以有利于房屋維修模塊的正常開展。在房屋查勘鑒定過程中，相關(guān)的單位要按照國家的相關(guān)法規(guī)，進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)及其裝備的檢查，要按照日常的裝修標(biāo)準(zhǔn)展開測試及其驗(yàn)算優(yōu)化，保證其完好無損性。在房屋查勘鑒定過程中，通過對房屋維修設(shè)計模塊及其維修方案的分析，為下序房屋維修計劃的開展，做好準(zhǔn)備。
二、房屋維修管理的特點(diǎn)
1、經(jīng)常性
房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，由于房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。
2、房屋的維修量比較大,并且分布零散
在房屋維修過程中,涉及各種類型的單位、多種形式的住宅,項(xiàng)目繁多且雜亂;分布零散指的是房屋的固定性和損壞程度不盡相同,這從某種程度上固定了維修場地以及維修隊伍的數(shù)量,他們都是依據(jù)房屋維修的地段或者位置改變而改變,因此具有流動性強(qiáng)的特點(diǎn)。
3、具有較強(qiáng)的技術(shù)性
房屋維修的在技術(shù)方面有著較高的要求，在進(jìn)行房屋維修時，由于不能改變建筑物原有的風(fēng)格，這和建設(shè)同類型的新工程相比起來，有著更高的難度，也就是說技術(shù)要求會更高。房屋維修有著獨(dú)特的設(shè)計、施工技術(shù)以及操作技能等方面的要求，針對不同的房屋會采用不同的維修標(biāo)準(zhǔn)，因此說房屋維修是一項(xiàng)技術(shù)含量較高的工作。
三、現(xiàn)代城市房屋維修管理A內(nèi)容
1、房屋的鑒定工作
為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保用戶居民安全的基礎(chǔ)上，盡可能的提高房屋的使用價值并合理的延長房屋的使用壽命，房屋管理單位也必須做好房屋勘察工作，定期的對房屋進(jìn)行檢查，鑒定工程的可使用性等情況。
2、材料管理
房屋維修施工工程與普通施工工程相比，其施工材料類型、數(shù)量較少，但因其施工特殊性，對其施工材料供應(yīng)要求也相對較高。其一，在施工材料采購方面，要嚴(yán)格按照施工方案要求，對材料型號、規(guī)格、數(shù)量及材質(zhì)進(jìn)行有效明確，并保證采購材料質(zhì)量，避免房屋維修工程質(zhì)量受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致房屋維修失敗。其二，依據(jù)房屋維修施工工程實(shí)際情況與施工進(jìn)度要求，做好施工材料入場安排，通過抽樣檢查的方式進(jìn)行對入場材料驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果上報至工程業(yè)主、設(shè)計單位及現(xiàn)場施工人員，將材料放置到指定保存場地，同時將施工材料分類堆放，做好相關(guān)記錄。其三，做好材料發(fā)放登記與管理工作，嚴(yán)格依據(jù)房屋維修施工進(jìn)度，憑單發(fā)放材料，并對發(fā)放材料進(jìn)行追蹤管理，防止材料浪費(fèi)或丟失。材料管理人員應(yīng)定期對材料庫存數(shù)量進(jìn)行有效清點(diǎn)、分類堆放，并做好相關(guān)的防護(hù)措施，以減少材料損耗率。
3、房屋維修工作要按照“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的四個方面實(shí)施
安全，就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達(dá)到主體結(jié)構(gòu)牢固，保證業(yè)主或使用人的住用安全。這是房屋維修的首要原則。經(jīng)濟(jì)，就是加強(qiáng)成本管理、資金管理和維修定額管理，把錢花在“刀刃上”，合理安排開支，節(jié)約和合理使用人力、物力、財力，做到少花錢、多修房。合理，就是維修計劃和方案制定要合理，切實(shí)結(jié)合房屋病害情況，按照有關(guān)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修，不擴(kuò)大維修范圍。實(shí)用，就是從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以適應(yīng)業(yè)主和使用人在使用功能與質(zhì)量上的要求。
4、對房屋維修計劃的管理
房屋的維修計劃主要包括房屋維修施工計劃和房屋維修輔助計劃，房屋維修施工計劃作為房屋維修計劃的核心，其它計劃的編制都是依據(jù)其進(jìn)行的。在房屋維修計劃中包括了在計劃期內(nèi)需要維修房屋的所有情況；而房屋維修輔助計劃主要包括維修施工力量計劃、材料和維修機(jī)具供應(yīng)計劃、維修技術(shù)支持計劃、資金使用計劃以及成本利潤計劃等。房屋管理單位應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)際情況將切實(shí)可行的維修方案確定出來，對維修資金進(jìn)行合理的分配，有計劃的組織維修，對確定的維修方案進(jìn)行審核并做好工程預(yù)算和決算。
四、房屋維修的內(nèi)容
1、磚砌體結(jié)構(gòu)的維修
第一，在最大限度上減少環(huán)境腐蝕以及侵蝕介質(zhì)給砌體所帶來的影響；第二，如果外墻的熱工性能不好，應(yīng)采取有效的保溫措施；第三，應(yīng)設(shè)法提高砌體的抗腐蝕能力；第四，對于濕度比較大的房間應(yīng)該對防水層及排水設(shè)施采取一定的措施加以維護(hù)，以避免水的侵蝕；第五，對已有的防水層進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，對失效的防水層進(jìn)行維修；第六，為防止建筑物四周出現(xiàn)積水現(xiàn)象應(yīng)確保室外場地是平整的同時應(yīng)具有一定的排水坡度；第七，為了防止污水和蒸汽等侵蝕墻體，不能在墻上隨意開洞，并排放污水蒸汽；第八，為了防止侵蝕在墻體上的結(jié)晶持續(xù)腐蝕墻體，應(yīng)及時將其清除干凈；第九，對屋面的排水系統(tǒng)定時進(jìn)行檢查，如果出現(xiàn)異常應(yīng)及時進(jìn)行維修以保證其正常工作。
2、樓房地面工程的維修
樓地面是房屋的主要水平承重構(gòu)件，他們將自重和使用荷載傳墻、柱及基礎(chǔ)上，對墻身起到水平支撐作用，并有分隔空間等作用。
3、門窗的維修
對于房屋來說，門和窗戶是我們最經(jīng)常接觸的地方，不管門窗是人為原因還是外界的作用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)都應(yīng)該及時的修理，在修理的過程中，要根據(jù)門窗的材質(zhì)，進(jìn)行維修。
4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)以及裂縫的維修
鋼筋混凝土中的鋼筋和混凝土這兩種材料的物理力學(xué)性能是完全不同的，其中鋼筋的主要功能是承受拉力，而混凝土的主要功能是抗壓力，二者共同滿足工程結(jié)構(gòu)的受力要要求。一旦二者中任意一個出現(xiàn)了問題，都應(yīng)及時采取有效的措施進(jìn)行維修，日常應(yīng)加強(qiáng)對其的保養(yǎng)，以保證工程結(jié)構(gòu)的受力安全；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)由于受到多方面的影響，難免會出現(xiàn)裂縫，一旦出現(xiàn)裂縫，應(yīng)及時找到原因并采取有效的措施進(jìn)行處理。
五、進(jìn)一步推動房屋維修管理的發(fā)展
1、明確房屋維修的本質(zhì)
城市房屋維修就是盡可能恢復(fù)房屋的原貌或?qū)Ψ课葸M(jìn)行再創(chuàng)作,對原來做好的樣本改造和恢復(fù),因此維修者不但擁有一定創(chuàng)造能力還要確切掌握原來房屋的結(jié)構(gòu)、樣式,對房屋維修工作的特殊性有充分的了解、認(rèn)識，只有通過這種方式才能精巧地把自己的想法和需要維修的房屋聯(lián)系在一起。
2、可以適當(dāng)借鑒國外的先進(jìn)管理水平及技術(shù)
盡管我國的維修體系還沒有建立起來,但可以借鑒國外維修理論,并對其中適合在國內(nèi)使用的編制進(jìn)維修發(fā)展計劃里,并結(jié)合近期、中期和長期的研宄,組織好理論的研宄力量,安排學(xué)術(shù)理論的學(xué)習(xí),重點(diǎn)研宄新的維修課題,從而保證理論發(fā)展的可行性。凝聚力量研究亟待解決維修的理論問題,例如在維修業(yè)基本型與職能,維修的市場預(yù)測等評估方法,房屋的壽命、維修范圍的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),測評的方法和原理,現(xiàn)代建筑的維修技術(shù),房屋施工組織管理等。
結(jié)束語
在城市現(xiàn)代化日趨完善的今天,城市住戶對房屋的要求漸漸增高,實(shí)時進(jìn)行城市房屋的維修,不僅可以延伸其生命周期,還可以取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
[1]單曉輝.房屋維修工程項(xiàng)目管理探討[J].民營科技，2012，3（02）：54-56.
1.1醫(yī)院對于CT設(shè)備管理方法存在漏洞
在現(xiàn)在各大醫(yī)院中，CT設(shè)備的管理存在著很多的問題。尤其，本身有的醫(yī)院規(guī)模大，人員多，又很多人會逃避責(zé)任，學(xué)會偷懶。所以，對于醫(yī)院設(shè)備管理方法存在著很多的問題。其次，就是醫(yī)院人員對于CT管理這方面缺少高科技的人才，有很多的人對于這方面不了解，有時候善意的'維修'只會越幫越忙。還有就是一些人員在對于CT維修及管理方面存在著誤區(qū)，認(rèn)為'不需要天天檢查，維修那么昂貴，它不會隨便都會壞的"等等。更有的人缺少對于其關(guān)注，都不知道它什么時候壞了。
1.2醫(yī)院忽視對CT設(shè)備維修
在現(xiàn)在的大、中、小的醫(yī)院中，對于CT的設(shè)備的維修是很不被重視的。尤其，現(xiàn)在的CT設(shè)備有很多人對于它的設(shè)備的原理，性能，以及特點(diǎn)等都不是很了解的。再者，CT設(shè)備在中國的使用也不是很長久，所以一些人認(rèn)為這些儀器是很難維護(hù)和修理的以及對于它維修的價格昂貴，從而在心理上對于CT維修及管理產(chǎn)生了恐懼感。
1.3國家對于CT不重視
由于現(xiàn)在的醫(yī)院對于CT管理是不重視的，以至于國家對于CT維修及管理的制度也是不完善的。尤其，現(xiàn)在科學(xué)發(fā)展的那么的快，關(guān)于CT機(jī)器是可以經(jīng)過修改其中的一點(diǎn)點(diǎn)零件就是把它在疾病上治療和疾病上的短層圖像變得更加的清晰以及提高它對于疾病的治療的精確度。但是，國家對于這方面的并沒重視。尤其國家對于CT維修及管理沒有及時的對于其做積極的宣傳，使得大多數(shù)人對于CT維修及管理不了解，沒有正確的認(rèn)識等等。
2淺談CT維修及管理策略方案
2.1醫(yī)院在CT設(shè)備管理要找對方法
目前在各大醫(yī)院中，對于醫(yī)院在CT設(shè)備管理要找對方法。第一，就是要在人員對于CT維修及管理方面要加強(qiáng)，尤其在CT設(shè)備管理中，首先醫(yī)院里的人員的自主性是非常重要的，我們要制定一個合理的管理制度和正確的方案來約束工作人員在CT維修及管理的工作。第二，我們要在醫(yī)院對于CT維修及管理策略方面要組織工作人員每周上一節(jié)課，告訴他們在醫(yī)院機(jī)器的一些簡單內(nèi)容，使他們對于機(jī)器方面有正確的認(rèn)識和了解。第三，則是我們醫(yī)院要多招收高科技機(jī)器維修和管理的人才，只有這樣，我們才可以使得醫(yī)院的儀器更加長久的使用，同時也可以更好的提高CT在治療疾病的效率以及正確率等等。
2.2醫(yī)院要重視CT設(shè)備的維修
就目前來說，醫(yī)院要最重要的就是要重視CT設(shè)備的維修。一般來說對于CT設(shè)備的維修、維護(hù)都是由使用者和操作者以及臨床工程師共同完成的。所以，首先醫(yī)院要對這方面要多加關(guān)注以及培養(yǎng)高科技人才素質(zhì)對TC維修和管理。再者，醫(yī)院對于CT本身的器材也要按時找相應(yīng)的人來負(fù)責(zé)，查看和維修。只有這樣才可以讓醫(yī)院的儀器壽命更加的長，同時也可以使它在疾病方面的精確度有所提高。最后，醫(yī)院也要跟著時代的腳步，對于醫(yī)院器材來說，我們應(yīng)該更要重視，因?yàn)樗Ｗo(hù)人民的健康。我們對于CT維修及管理要擁有發(fā)展的眼光，尤其我們要重視國外關(guān)于CT維修以及管理的先進(jìn)方法以及其發(fā)展方向。
2.3國家對于CT要重視
對于CT維修及管理策方面，國家要制定一些相對應(yīng)的管理方式對于TC管理制度，首先國家要制定正確的規(guī)章制度，因?yàn)楸Ｗo(hù)醫(yī)院儀器人人有責(zé)。第一，國家要加強(qiáng)宣傳醫(yī)院如何要完善對TC的制度和為什么要醫(yī)院要完善對TC制度以及醫(yī)院要完善對TC制度的目標(biāo)又是什么等等。這些都是需要國家首先要安排一個調(diào)查表，從中可以知道醫(yī)院要如何完善TC制度。第二，國家要從小事情開始來規(guī)定醫(yī)院如何完善對于TC制度。像是，平時工作人員不光要定期檢查CT維修及管理，還要對于要完善TC的制度有所明確的正確的了解和了解，一定要讓醫(yī)院的工作人員養(yǎng)成勤勞的習(xí)慣，對于工作不能懶散，不能忽視工作，要培養(yǎng)員工的責(zé)任心。第三，要加強(qiáng)平時對于醫(yī)院的領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督，同時我們本身也要加強(qiáng)對于CT維修及管理策方面以身作則，對于醫(yī)院的儀器也要加以重視和保護(hù)。國家也要通過新聞報道以及媒體娛樂方面對于CT維修及管理策方面進(jìn)行各方面的宣傳。
3結(jié)語
關(guān)鍵詞 PDCA循環(huán)法 流水線 維修 管理
中圖分類號：TU201.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
PDCA循環(huán)法是一種行之有效且經(jīng)過大量實(shí)踐證明了的很好的質(zhì)量管理方法。那么，這個質(zhì)量管理方法在維修中能不能用、具不具備適用性，是本文探討的主要問題。
PDCA循環(huán)法是從企業(yè)生產(chǎn)以及流水線作業(yè)的現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)方式中出現(xiàn)并發(fā)展起來的，通過對大批量的同一生產(chǎn)零部件進(jìn)行統(tǒng)計、分析、研究，來獲得第一手資料數(shù)據(jù)，提供質(zhì)量管理的可靠信息，在生產(chǎn)程序中制定生產(chǎn)計劃、生產(chǎn)計劃實(shí)施、產(chǎn)品質(zhì)量檢查、生產(chǎn)工作總結(jié)四個階段的基礎(chǔ)上建立質(zhì)量環(huán)，并對質(zhì)量環(huán)中的每個環(huán)節(jié)使用相應(yīng)的控制工具進(jìn)行控制和分析，以達(dá)到對生產(chǎn)過程進(jìn)行質(zhì)量控制的目標(biāo)。所以PDCA循環(huán)法的運(yùn)用有兩大條件：第一，重復(fù)生產(chǎn)的特點(diǎn)，這是運(yùn)用PDCA原理建立質(zhì)量環(huán)的基礎(chǔ)，同時也是PDCA循環(huán)在某一領(lǐng)域應(yīng)用的先決條件；第二，大批量生產(chǎn)的特點(diǎn)，這是為了在以數(shù)理統(tǒng)計為基礎(chǔ)的控制工具的應(yīng)用中，能夠采集到大量有效的樣本數(shù)據(jù)，提高樣本數(shù)據(jù)采集的真實(shí)度，從而達(dá)到對管理目標(biāo)觀察、分析的真實(shí)性，為解決質(zhì)量管理中出現(xiàn)的問題和困難提供真實(shí)數(shù)據(jù)。
相較于工業(yè)生產(chǎn)過程，維修過程與工業(yè)生產(chǎn)的流水線有著相似的重復(fù)特點(diǎn)，維修是通過維修任務(wù)量的展開，對同一工藝流程的重復(fù)，其技術(shù)條件有統(tǒng)一的定量要求，同一工藝流程的重復(fù)性，可以依據(jù)PDCA的原理建立質(zhì)量環(huán)，維修過程的這種重復(fù)特點(diǎn)符合PDCA循環(huán)法運(yùn)用的先決條件，所以在維修中運(yùn)用PDCA循環(huán)法進(jìn)行質(zhì)量管理的可行性是存在的；維修中不存在大批量同一規(guī)格零部件生產(chǎn)的情況，但是有對同一工藝流程的技術(shù)條件的定量要求，也可以對其采集數(shù)據(jù)，進(jìn)行觀察分析，維修根據(jù)維修級別及維修任務(wù)量的不同，可供采集的數(shù)據(jù)樣本或大或小，對于可供采集的數(shù)據(jù)樣本較大的，可直接使用控制工具進(jìn)行觀察分析，對于可供采集的數(shù)據(jù)樣本較小的，可以采取延長數(shù)據(jù)樣本取樣時間的方法，擴(kuò)大數(shù)據(jù)樣本，然后適當(dāng)選取控制工具進(jìn)行觀察分析。
維修質(zhì)量管理與流水線式生產(chǎn)制造質(zhì)量管理還有一個不同點(diǎn)，在于管理所追求的目標(biāo)不盡相同。流水線式生產(chǎn)制造最終允許殘次品、不合格品的出現(xiàn)，流水線式生產(chǎn)制造質(zhì)量管理，所追求的是合格率和質(zhì)量管理水平的持續(xù)提高；而維修由于其本身的任務(wù)性特點(diǎn)，所承修的與使用單位存在一對一的對應(yīng)關(guān)系，修竣的最終要交付使用單位的，也就是說，維修過程最終是不允許不合格品出現(xiàn)的，所以，必須將維修質(zhì)量管理的重點(diǎn)放在維修過程中，對維修過程加強(qiáng)質(zhì)量控制，持續(xù)提高維修過程中的質(zhì)量管理水平，以達(dá)到維修合格率100%這個質(zhì)量管理目標(biāo)。由此可以看出：流水線式生產(chǎn)制造過程是在全年生產(chǎn)中循環(huán)提高質(zhì)量管理水平；而維修質(zhì)量管理則是將在每個修理對象維修中提高質(zhì)量控制水平和全年業(yè)務(wù)工作中循環(huán)提高質(zhì)量管理水平相結(jié)合，兩者相輔相成、相互促進(jìn)、共同提高。
根據(jù)以上分析，維修工藝過程符合PDCA循環(huán)運(yùn)用的條件和要求，是可以應(yīng)用PDCA循環(huán)進(jìn)行質(zhì)量管理的。由于工業(yè)生產(chǎn)過程中是對單一零件的生產(chǎn)，生產(chǎn)過程簡單，對PDCA理論的應(yīng)用層次也比較簡單；維修過程涉及多部件、多結(jié)構(gòu)層次，技術(shù)種類也很多，對PDCA理論的應(yīng)用不能像生產(chǎn)過程PDCA的簡單運(yùn)用，為了能對維修過程科學(xué)、合理的運(yùn)用PDCA進(jìn)行質(zhì)量管理，將維修對象有機(jī)拆分和結(jié)構(gòu)簡化，在維修特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，在不同層次、不同工序分別建立質(zhì)量環(huán)，從而達(dá)到運(yùn)用PDCA對維修進(jìn)行質(zhì)量管理的目的。
質(zhì)量管理的思想來源于產(chǎn)品質(zhì)量形成需求，維修過程同樣是產(chǎn)品的再制造過程，維修后產(chǎn)品的質(zhì)量與產(chǎn)品制造相似，是通過維修活動再次形成的。維修質(zhì)量管理與質(zhì)量管理相同，其管理和控制過程遵循同樣的方法、過程和思想，在具體的要求和實(shí)現(xiàn)措施上更加具有目的性。將PDCA循環(huán)法運(yùn)用于維修質(zhì)量控制具有很多優(yōu)點(diǎn)：
（1）PDCA循環(huán)法應(yīng)用于維修過程質(zhì)量控制，通過管理方法的學(xué)習(xí)、應(yīng)用及嚴(yán)格執(zhí)行，將會全面提高修理單位各級人員的維修質(zhì)量意識、質(zhì)量觀念和質(zhì)量管理概念，在質(zhì)量管理方面，提高各級人員的素質(zhì)。
（2）PDCA循環(huán)法應(yīng)用于裝備維修質(zhì)量控制涉入的管理界面更加廣泛、全面。在PDCA循環(huán)的質(zhì)量管理模式和方法中，原來單一的、流水線式的維修工作流程變成了不同管理層次、劃分不同管理階段，不同質(zhì)量要求、不同生產(chǎn)次序以及對各級工作人員不同要求的相互關(guān)聯(lián)、相互影響、緊密相扣的管理環(huán)。
（3）運(yùn)用PDCA循環(huán)法對維修進(jìn)行全程的質(zhì)量管理和控制，將會大大提高一次維修合格率和維修工藝準(zhǔn)確程度，最大程度地減少返工情況的發(fā)生，這將大大縮短維修周期，對于減少器材消耗、提高工時效率也具有積極的作用，對提高部隊維修的工作效率，增進(jìn)維修的綜合效益有重要作用。
關(guān)鍵詞：房屋；維修；管理體系
中圖分類號：TU746.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
自從人類有意識的為自己爭取較好的生活狀況之時，就有了“衣食住行”的說法，可以看出“住”是人們在長期的生活中最必不可少的條件之一，也是在長期的日常生活中人們最注重的衡量生存條件的標(biāo)準(zhǔn)之一。按照此言， “房屋”作為“住”的具體內(nèi)容，就成了人們十分關(guān)注的話題，也是必須關(guān)注的話題，而建筑房屋和房屋的修葺及其維修更是成為了在經(jīng)濟(jì)社會里的很多問題的交集。
一、房屋維修管理問題有幾多？
從目前我們的生活周圍還是放眼全國都難發(fā)現(xiàn)我國的房屋維修管理還處在一個未發(fā)展、低水平、低層次的階段。不論是管理界、物業(yè)界還是業(yè)主們都無法準(zhǔn)確的對房屋的維修管理進(jìn)行定位，這是因?yàn)閷τ诜课菥S修管理缺乏足夠的認(rèn)識，暫時無法識別房屋維修管理身后的潛在意義，致使重視程度不夠。浪費(fèi)了大量的人力、物力和財力還未制定出一套較為完善的房屋的維修管理體系。
當(dāng)然房屋維修管理的發(fā)展緩慢不僅僅是因?yàn)槿藗兊恼J(rèn)識不夠深刻這個原因之外，還與房屋自身的特性有著密切的關(guān)系，房屋一旦被建造成功了就就具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性、不可改變性，這是一個浩大的工程，人們沒有時間、精力、甚至財力去支持這樣的私人修復(fù)，更重要的是房屋維修它是一個專業(yè)的工作，對于人們來說根本不可能完全的了解自己所住的房子的間架結(jié)構(gòu)，組成結(jié)構(gòu)，沒有專業(yè)的知識，是阻礙私人修復(fù)的根本原因。那么對于公共修復(fù)呢？為什么還是那么之滯后呢？因?yàn)榉课菰谌藗兊氖褂眠^程中因墻壁掉灰、屋頂出現(xiàn)的小裂縫等造成房屋的直接使之倒塌不能使用的現(xiàn)象很少，所以維修管理部門有意識的淡薄了這樣的維修。
因?yàn)檫@樣的因素很容易導(dǎo)致人們在某些方面忽視了對房屋的日常的維修管理和對后期的老、就房屋的改造?，F(xiàn)實(shí)生活里生，我們身邊存很多新房屋因?yàn)闆]有及時的對于小問題小的損壞的修復(fù)以至于出現(xiàn)了新房屋屋頂出現(xiàn)掉皮、掉渣乃至槍墻壁的裂縫嚴(yán)重的影響了房屋的美觀及其使用價值，也有眾多的老房屋缺少了我們平時對它們的呵護(hù)和修繕，折損了它們的使用壽命。損失了大量的時間及其精力，這在某一程度上嚴(yán)重影響了人們對于房屋的使用時候的價值觀念及其理解。
以民用房屋為例，民用房屋是人們最基本的起居保障，人們的生活的各個方面活動基本都是以自己的房屋作為活動的場所的，例如家庭聚會。朋友串門等等。這些看起來與房屋修繕沒有任何關(guān)系的人類活動其實(shí)反而提醒我們房屋的維修是需要我們重視的，它是保障人們的日常生活正常進(jìn)行得后盾，是管理者與修復(fù)者在平凡的工作中最因該引起關(guān)注的“亮點(diǎn)”也是對于新的產(chǎn)業(yè)――房屋維修的考驗(yàn)，這個考驗(yàn)并非轟轟烈烈而是在平淡的生活中考驗(yàn)他們的發(fā)現(xiàn)問題的能力與看待問題是否有長遠(yuǎn)的眼光。
二、房屋維修管理內(nèi)容
近年來管理界指出，房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，業(yè)主們即城市居民、農(nóng)村居民以及相關(guān)的公共管理部門這種個人或者集體代表的委托對于房屋的維修，這就使得房屋維修管理與房屋維修成為了一個整體，一個系統(tǒng).。這個管理系統(tǒng)的內(nèi)容的確定則是則是對房屋維修的最大的支撐和依據(jù)。因此，房屋維修的管理內(nèi)容應(yīng)該包括：
（一）為房屋的量身定做的鑒定系統(tǒng)，它要求房屋在脫離房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司以后就應(yīng)進(jìn)行對其的壽命、基礎(chǔ)、使用注意的項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)注，對一座房屋的使用可以建立“日志”即房子的使用日期、出現(xiàn)問題的時間、部位等進(jìn)行詳盡的登記，使得以后的房屋維修可以對癥下藥。房屋的維修是為了讓房屋合理的延長它的使用壽命，所以物業(yè)部門必須做好房屋勘探“日志”，它可以分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。
（二）房屋維修必須要有一套周密的維修計劃才能更加好的進(jìn)行房屋維修的管理工作、指導(dǎo)工作。在房屋維修這一工程展開之前，應(yīng)由提前成立的工程勘探隊提交詳細(xì)的修復(fù)計劃，因?yàn)榭碧疥牭目碧浇Y(jié)果就是為了房屋維修的整個工作的前提，修復(fù)計劃應(yīng)該包括維修目標(biāo)、方向、標(biāo)準(zhǔn),、修復(fù)材料、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、施工監(jiān)督等等順利地推進(jìn)維修工作，得到較為滿意的實(shí)施結(jié)果。
（三）房屋維修質(zhì)量管理是維修房屋的出發(fā)點(diǎn)也是最終的落腳點(diǎn)，保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一。房屋維修管理者應(yīng)該在平時的要求中將“質(zhì)量”作為工作的取勝法寶和依據(jù)，建立房屋維修后期工程質(zhì)量鑒定考核系統(tǒng)，使得房屋維系體系處于一個強(qiáng)化的量化系統(tǒng)，同時房屋維修者在工作過程中應(yīng)該秉承嚴(yán)謹(jǐn)、謹(jǐn)慎、盡心盡力的工作理念，將這種“良心”工作做到自我心安，做到無可挑剔。之所以是這樣的要求恰恰是因?yàn)榫S修自身的特殊性所決定的，維修不是在白紙上繪畫理想藍(lán)圖而是在原有的房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的改造，是“戴著鐐銬跳舞”，這比創(chuàng)造更難，所以要求的是在工作中應(yīng)以“創(chuàng)造性”的維修為主，盡量達(dá)到最優(yōu)值。維修的目的是讓原有的房屋存在的不合理性消失，讓業(yè)主們更加的滿意。
（四）房屋維修管理是一個專業(yè)很強(qiáng)的管理隊伍對于房屋維修的各個方面進(jìn)行強(qiáng)有力的管理，也是將房屋維修涉及到的人力、物力、財力進(jìn)行合理的平分配協(xié)調(diào)的過程，這是管理者房屋維修過程這個區(qū)域的全力監(jiān)督，是將分散的維修改變成一個整體操作的專業(yè)隊伍的過程。在房屋維修施過程中還有各個重要的就是與業(yè)主們的溝通與聯(lián)系這是對于業(yè)主們的最大尊重也是檢驗(yàn)房屋維修過程中工作的成果的“軟件”。而對這些要素的協(xié)調(diào)與管理是展示管理能力的試卷，也是關(guān)系到維修工作能否順利實(shí)施的保障。
三、推進(jìn)房屋維修管理的腳步
房屋維修管理是在新的時展中應(yīng)運(yùn)而生的，它是物業(yè)界的一個新的產(chǎn)業(yè)，要想這個新的產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展并成長就必須認(rèn)清它的本質(zhì)、它的現(xiàn)實(shí)意義的大小、發(fā)展方向及其需求。
要推進(jìn)房屋維修管理的進(jìn)程進(jìn)必須認(rèn)清楚房屋維修的本質(zhì)，房屋維修具有特殊性，它是對于房屋的恢復(fù)原貌或者再創(chuàng)在，是在已經(jīng)做好的樣本上進(jìn)行的改造或者修復(fù)，這就要求維修者不僅具有創(chuàng)造的能力更需要準(zhǔn)確把握原有房屋的結(jié)構(gòu)、風(fēng)格，充分地認(rèn)識房屋維修的工作的特殊性，只有這樣才能巧妙的將自己的思維嫁接與需要維修的房屋之上。
其次，房屋維修是一個不僅僅是一個操作過程更是一個管理系列，它具有操作性與思維性的二者統(tǒng)一的特點(diǎn)。必須認(rèn)識到房屋維修應(yīng)該是家常便飯，對于房屋就應(yīng)該像我們自己的身體一樣，若有小的毛病就應(yīng)該及時修復(fù)，以防造成更加嚴(yán)重的后果。因?yàn)榉课葑陨淼母鞣N特點(diǎn)的集合使之成為冷落的對象，是因?yàn)榉课菪迯?fù)的工程過于的龐雜，房屋的修復(fù)面積大、時間長、零星分散、耗資大這也是長期性的體現(xiàn)。
房屋的維修過程就是一個協(xié)調(diào)與管理的過程，對于管理界的又一個挑戰(zhàn)，對于的物業(yè)界新的機(jī)遇，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們觀念的轉(zhuǎn)變，推進(jìn)房屋維修的工作會越來越順利地開展，也只有推進(jìn)房屋維修管理才能更好地推進(jìn)房屋維修工作的順利實(shí)施，同時推進(jìn)房屋維修工作也是解決目前我國住房緊張的一大辦法，所以推進(jìn)房屋修復(fù)工作是一項(xiàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：EAM維修成本
中圖分類號：F406 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
地鐵是一個資產(chǎn)高度密集的企業(yè)，設(shè)備先進(jìn)，自動化程度高，僅在南京地鐵一條線，就有十幾萬種設(shè)備，而且很多設(shè)備價格昂貴，對維修保養(yǎng)要求較高。從整個運(yùn)營成本來看，維修成本和資產(chǎn)管理所占的比例非常高。為此，南京地鐵自2006年底引入EAM系統(tǒng)，以維修管理推動成本管理，實(shí)現(xiàn)公司創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)型地鐵的戰(zhàn)略目標(biāo)。
EAM是以資產(chǎn)、設(shè)備臺帳為基礎(chǔ)，以工單的提交、執(zhí)行、報告為主線，按照故障處理、計劃檢修、預(yù)防性維修、定期試驗(yàn)幾種可能模式，以提高維修效率、降低總體維護(hù)成本為目標(biāo)，將采購管理、庫存管理、人力資源管理集成在一個數(shù)據(jù)充分共享的信息系統(tǒng)中，同時實(shí)現(xiàn)信息集成和規(guī)范化管理。
資產(chǎn)、設(shè)備管理：
資產(chǎn)、設(shè)備臺帳是EAM實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的好壞直接影響以后工作的質(zhì)量。南京地鐵在引入EAM的初期，就根據(jù)運(yùn)營實(shí)際確定了各作準(zhǔn)作業(yè)流程，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)流程將設(shè)施設(shè)備、設(shè)備位置、故障體系、安全體系、員工信息、工種劃分、材料工具等基礎(chǔ)信息導(dǎo)入系統(tǒng)。
考慮到南京地鐵有8個生產(chǎn)中心18個專業(yè)，各專業(yè)的設(shè)備管理現(xiàn)狀也不盡相同：有分布在各個站的設(shè)備，如高壓供電、通風(fēng)空調(diào)等；也有檢修中心按照單列管理的電客車；更有接觸網(wǎng)、軌道等線性設(shè)備，設(shè)備種類眾多、形式多樣。我們在EAM系統(tǒng)中，根據(jù)各專業(yè)設(shè)備的不同性質(zhì)，按照設(shè)備特點(diǎn)建立了不同的設(shè)備臺帳。
1、對于分布在各個站的設(shè)備，如高壓供電、通風(fēng)空調(diào)等，這類設(shè)備有明顯的地域特性，有特有的位置信息，而且在實(shí)際生產(chǎn)管理中，也是按照各自得地域分片進(jìn)行集中維護(hù)的。比如高壓供電，建立設(shè)備臺帳時就是以所為單位，在制定預(yù)防性維護(hù)計劃時，也是以所為單位進(jìn)行，因此在EAM系統(tǒng)中，對這類設(shè)備，我們采用結(jié)合系統(tǒng)設(shè)備的位置信息，將系統(tǒng)設(shè)備放入不同的區(qū)域包，再在區(qū)域包中根據(jù)設(shè)備特性劃分不同的子系統(tǒng)的方式（如上圖所示）。
2、對于檢修中心按照單列管理的電客車，由于日常生產(chǎn)中不論設(shè)備管理還是預(yù)防性維護(hù)計劃的制定實(shí)施，就是單列次進(jìn)行的，所以在EAM系統(tǒng)中，我們延用了慣有的管理方式，將系統(tǒng)設(shè)備放入不同的車次，再在每列車中根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)劃分子系統(tǒng)。
3、對于接觸網(wǎng)和軌道類在全線均勻分布的線性設(shè)備，是EAM系統(tǒng)設(shè)備管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)，因?yàn)檫@類設(shè)備在整個南京地鐵一號線21.72公里范圍內(nèi)，都是均勻分布的，而且都屬于軌行區(qū)設(shè)備，對維護(hù)保養(yǎng)的要求很高，而檢修計劃又因?yàn)檐壭袇^(qū)資源的緊張得不到保證，這就造成這類設(shè)備要經(jīng)常維護(hù)，每次維護(hù)的時間有很緊，只能維護(hù)某個點(diǎn)的某類設(shè)備。比如接觸網(wǎng)，是地鐵正常運(yùn)營的基礎(chǔ)，受外界影響干擾大，要求2個月內(nèi)就要全線檢查一次，但是每次作業(yè)的時間的有限，導(dǎo)致了接觸網(wǎng)每次作業(yè)只能分段分類進(jìn)行。對這類設(shè)備，在EAM系統(tǒng)中，我們采用分區(qū)段的形式將系統(tǒng)進(jìn)行劃分設(shè)備包，將所有設(shè)備放入各自得區(qū)段包中（如下圖所示）。
工單管理
工單管理系統(tǒng)是EAM系統(tǒng)一個核心模塊，它是將消耗和采購連接起來的一個橋梁。 工單管理系統(tǒng)要求：無論是普通的狀態(tài)報告，還是緊急搶修，或者計劃性的維護(hù)，其所有信息都應(yīng)該保證完整的記錄在工單中，包括檢修的內(nèi)容、所需的工具、計劃的工作時間，實(shí)際發(fā)生的工時，安全措施，還有物料消耗等等。
由上圖可以看出，工單管理是實(shí)現(xiàn)以維修管理推動成本管理的核心：通過制定維修工單，確定設(shè)備的維修策略、維修頻度，規(guī)范維修管理；通過工單記載的維修對象、維修工時、維修工具、維修消耗物料，統(tǒng)計每次具體維修的維修成本，從而帶動企業(yè)財務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略。
工單的生成可以是預(yù)防性維護(hù)計劃觸發(fā)，也可以是臨時的缺陷報告觸發(fā)。在實(shí)際應(yīng)用過程中，我們遇到的最大困難是軌行區(qū)資源緊張造成的計劃不確定性，比如接觸網(wǎng)專業(yè)，他們的設(shè)備都在軌行區(qū)，公司為了有效利用軌行區(qū)資源，在收到各專業(yè)上報的預(yù)防性計劃后，會根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行平衡，也就是說接觸網(wǎng)專業(yè)報了檢修計劃后經(jīng)常有不批或調(diào)整的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致接觸網(wǎng)的預(yù)防性維護(hù)計劃在EAM系統(tǒng)里無法有效的觸發(fā)成實(shí)際工單。應(yīng)對這種局面，我們采用了父子工單的方式，既在預(yù)防性維護(hù)計劃中做一個接觸網(wǎng)的大工單，計劃檢修時間定為從1號一直到月底，接觸網(wǎng)專業(yè)在實(shí)際使用中，根據(jù)批復(fù)后的實(shí)際情況在父工單下生成子工單，月底統(tǒng)計維修對象、維修工時、維修工具、維修消耗物料時，以子工單的實(shí)際記錄為準(zhǔn)，如下圖所示：
工單生成以后，執(zhí)行人必須嚴(yán)格按照工單作業(yè)，并如實(shí)填寫工單，以達(dá)到記錄真實(shí)設(shè)備數(shù)量、工時和材料消耗的目的，如下圖一、圖二所示。
圖一 作業(yè)內(nèi)容記錄
圖二 材料消耗記錄
統(tǒng)計分析報表
有了工單記錄的真實(shí)數(shù)據(jù)積累，EAM系統(tǒng)就可以最終實(shí)現(xiàn)推動成本管理的目的了。EAM系統(tǒng)能根據(jù)用戶要求，輸出各類統(tǒng)計報表，甚至多種圖形表現(xiàn)故障情況、維修成本變化，將維修的各種因素集成為一個整體，那么就能夠?qū)⒊杀鞠暮统杀鞠牡脑驅(qū)?yīng)起來，找出維修當(dāng)中對消耗成本的影響重大的因素，保留合理的，剔除沒有必要的，來指導(dǎo)檢修工作，有效控制成本。
合理的成本分析能指導(dǎo)維修資金的合理分配，合理的分配將帶動設(shè)備的整體性能的增加，從而減少事故，也就減少了維修，降低了維修成本。所以，在地鐵這種資產(chǎn)密集型企業(yè)實(shí)施好、應(yīng)用好EAM系統(tǒng)，就能提升維修管理，推動成本管理，進(jìn)而影響企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
參考文獻(xiàn)：
[1]李葆文.《全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)系列叢書》.機(jī)械工業(yè)出版社.2005.
英文名稱：Plant Maintenance Engineering
主管單位：中國科學(xué)技術(shù)協(xié)會
主辦單位：中國機(jī)械工程學(xué)會
出版周期：月刊
出版地址：北京市
語
種：中文
開
本：大16開
國際刊號：1001-0599
國內(nèi)刊號：11-2503/F
郵發(fā)代號：2-395
發(fā)行范圍：國內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行
創(chuàng)刊時間：1980
期刊收錄：
核心期刊：
期刊榮譽(yù)：
聯(lián)系方式
期刊簡介
《設(shè)備管理與維修》（月刊）創(chuàng)刊于1980年，系中國科學(xué)技術(shù)協(xié)會主管、中國機(jī)械工程學(xué)會和北京卓眾出版有限公司主辦的設(shè)備與維修工程分會會刊，是跨行業(yè)并直接為企業(yè)設(shè)備管理、維修、改造和節(jié)能、環(huán)保服務(wù)的綜合性信息型技術(shù)刊物。
一、專項(xiàng)資金的概念和性質(zhì)
專項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的，為了保障物業(yè)在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時應(yīng)急的資金。在物業(yè)管理活動中，為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài)，除了在物業(yè)管理費(fèi)中滿足物業(yè)的日常維護(hù)和小修活動外，業(yè)主或非業(yè)主使用人平時定期交納小量的費(fèi)用，集中儲備起來，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現(xiàn)特殊或緊急情況時的支出。專項(xiàng)資金的建立可以避免在上述情況出現(xiàn)時，集中大量的出資給業(yè)主帶來的負(fù)擔(dān)。同時，也可以在出現(xiàn)上述情況時，能夠得以及時處理，使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個良好的環(huán)境當(dāng)中。這也是物業(yè)管理追求良好和長效管理的重要因素和必要條件。
專項(xiàng)資金是物業(yè)管理財務(wù)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其費(fèi)用性質(zhì)同物業(yè)管理費(fèi)一樣，是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設(shè)立專門賬戶管理，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，最后由物業(yè)管理單位使用的專門費(fèi)用。所以，專項(xiàng)資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主，物業(yè)管理單位對它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時，它的使用范圍也是在物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍之內(nèi)，而且更具體、更專指，這就更決定了它的專項(xiàng)性質(zhì)。
根據(jù)上述性質(zhì)，專項(xiàng)資金本應(yīng)是物業(yè)管理費(fèi)成本中的一個構(gòu)成因素，在管理操作中將其納入物業(yè)管理費(fèi)中，由物業(yè)管理單位在會計操作中進(jìn)行提留，設(shè)立專賬或開立銀行專戶，其管理使用簡便易行。但根據(jù)我國實(shí)際情況，現(xiàn)行國家政策和各地政府在實(shí)施辦法中都將專項(xiàng)資金從物業(yè)管理費(fèi)中分離出來，并設(shè)定了嚴(yán)格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設(shè)立專項(xiàng)資金時的資金來源渠道和途徑比較復(fù)雜，各地的規(guī)定也不盡相同，如果直接并入物業(yè)管理費(fèi)中會給多渠道籌集專項(xiàng)資金帶來障礙。二是由于國內(nèi)的物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業(yè)管理單位的管理行為和管理費(fèi)的使用管理還很不規(guī)范，同時目前國內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)水平還普遍較低，有的還難于保證日常運(yùn)作，如果直接將專項(xiàng)資金并入物業(yè)管理費(fèi)中，可能會給專項(xiàng)資金的專項(xiàng)和規(guī)范使用帶來不安全因素，甚至?xí)斐膳灿?、亂用的情況，使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。
二．設(shè)立專項(xiàng)資金的目的和作用
設(shè)立專項(xiàng)資金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動中比較巨大的非日常性開支和非預(yù)見性開支，尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，專項(xiàng)資金的作用實(shí)際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補(bǔ)償。
眾所周知，物業(yè)在建成之后，必然會受到自然的和使用的損耗。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動、大氣、水、雷電等對建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項(xiàng)資金，就不可能合理、有效地安排物業(yè)的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速物業(yè)的自然侵損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使物業(yè)進(jìn)入或過早進(jìn)入衰敗過程，從而加速物業(yè)的老化程度，縮短了物業(yè)的使用壽命，甚至?xí)劤蓚κ鹿?。相反，建立起專?xiàng)資金，就可以有效、合理妥善地安排物業(yè)的修繕改良，物業(yè)就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使物業(yè)處于良好的狀態(tài)，充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能，并且可能延長物業(yè)的使用壽命，改善和提高物業(yè)的使用功能，還可以提高物業(yè)的檔次和對現(xiàn)代化城市發(fā)展的適應(yīng)性，進(jìn)而推動物業(yè)的保值和升值，使物業(yè)所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價值，最大限度地提高投資回報率。
三．專項(xiàng)資金的來源
(一)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用
1．有關(guān)地方規(guī)定，公房出售時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專項(xiàng)資金屬售房單位所有。
2．有的地方規(guī)定，業(yè)主購買商品
房時按購房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專項(xiàng)資金。售房單位代為收取的專項(xiàng)資金屬全體業(yè)主共同所有，不得計入住房銷售收入。
3．也有的地方規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設(shè)施專用基金，并可計入開發(fā)成本。
4．還有規(guī)定除以某種方式先建立一部分專項(xiàng)資金外，業(yè)主在日常交納物業(yè)管理費(fèi)的同時，另外交納規(guī)定數(shù)額的專項(xiàng)資金，作為專項(xiàng)資金續(xù)籌的主要方式。
(二)物業(yè)管理費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用
物業(yè)管理費(fèi)在運(yùn)行中會有完成成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)資金，但由于管理費(fèi)的結(jié)余的原因有多種，其結(jié)余部分的再分配亦應(yīng)根據(jù)多退少補(bǔ)原則進(jìn)行適當(dāng)安排。
(三)業(yè)主大會中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用
根據(jù)住宅維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分?jǐn)傎Y金。
(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益
物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部分，通常有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，這部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，這些物業(yè)可采用靈活多樣的方式，由物業(yè)管理單位經(jīng)營，比如對小型超市等商業(yè)用房，以及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的由開發(fā)商或有關(guān)部門認(rèn)定的屬業(yè)益的廣告牌等商業(yè)設(shè)施的收益。可將收入的一部分并入專項(xiàng)資金。此項(xiàng)收入并入專項(xiàng)資金必須以首先滿足補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足和當(dāng)前的使用為前提。
(五)社會捐贈或政府撥款的費(fèi)用
由社會各界捐贈或政府根據(jù)某種情況撥付的，專項(xiàng)用于某項(xiàng)或某類物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)、本體修繕、美化和裝點(diǎn)設(shè)施維護(hù)的費(fèi)用。
四，專項(xiàng)資金的管理
