時(shí)間：2022-12-20 19:07:13
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1問題提出和調(diào)查結(jié)果
1.1問題提出
中國(guó)在由二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨入現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的過程中，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移和城市化發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的必然的趨勢(shì)。改革開放20多年來，已有大量農(nóng)村勞動(dòng)力流入城市，成為城市中“事實(shí)上的遷移人口”，在中國(guó)城市中已出現(xiàn)諸如“浙江村”之類的移民自發(fā)安置形式[1,2]，無論是數(shù)量巨大的流動(dòng)人口還是采取自發(fā)安置的“移民”，都已經(jīng)給中國(guó)社會(huì)和城市發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。進(jìn)入90年代，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移已從“離土不離鄉(xiāng)”[3]的就地轉(zhuǎn)移進(jìn)入全分離的異地轉(zhuǎn)移階段，并主要以流入城市地區(qū)和發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)為主流[4-8]。目前和今后，在中國(guó)城市中將面臨嚴(yán)重的移民安置問題。
數(shù)量巨大的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移去何處？在城市中如何吸收安置移民并讓他們能夠融入城市社會(huì)？其次還有文化的適應(yīng)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展問題。但目前國(guó)內(nèi)的研究集中于勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的原因機(jī)制和影響分析，對(duì)城市外來移民的吸收安置研究薄弱。
1.2城市外來低收入移民
本文界定研究對(duì)象為城市外來低收入移民，主要是指從農(nóng)村來的、在城市中生活了較長(zhǎng)時(shí)間、戶籍沒有遷移的、素質(zhì)和收入水平較低但存在預(yù)期收益的、待遷移和有長(zhǎng)期定居意向的“準(zhǔn)移民”?！俺鞘型鈦淼褪杖胍泼癜仓谩笔菑摹叭祟惏仓谩钡闹饕x出發(fā)，主要是期望從解決移民最基本的住房問題角度，來達(dá)到在城市安置移民的目的。
1.3城市外來低收入移民的調(diào)查特征
本文采取觀察訪談和問卷調(diào)查的方式，通過對(duì)廣州市和東莞市的一般抽樣調(diào)查和50個(gè)鎮(zhèn)村的重點(diǎn)調(diào)查，獲得合格問卷459份，（占95.8%）。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：近10～20年來，城市外來人口增長(zhǎng)速度很快，已接近并超出當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝凇Ｔ诒徽{(diào)查的外來人口當(dāng)中，男性多于女性，71.1%的人在30歲以下、年齡結(jié)構(gòu)（特別是女性）偏向年輕，70.4%的外來人口接受初中或高中教育，56.8%的外來人口來自農(nóng)村地區(qū)，66.1%的外來人口在城市滯留超過1年以上并且有延長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要就業(yè)于第三和第二產(chǎn)業(yè)的非正式部門，目前仍屬城市中收入不穩(wěn)定的中低收入階層。
2城市外來人口現(xiàn)狀居住特征分析
2.1外來人口現(xiàn)狀居住類型
調(diào)查表明，目前外來人口在城市中居住類型主要有如下8種（表1），其中住出租屋、住單位集體宿舍、擅自占住和寄（借）住4種主要類型分別占49.45%、25.27%、15.60%和4.84%，合計(jì)占95.16%。
表1外來人口的現(xiàn)狀居住類型
Table1Actualoccupancytypeofnon-nativebornlow-incomemigrants
居住類型人數(shù)（人）比例(%)
A寄（借）住224.84
B擅自占住7115.60
b1露宿34.23
b2廢棄房屋57.04
Bb3水上船只11.41
b4建筑工棚4563.38
b5自建窩棚1115.49
b6其它68.45
C住旅館招待所20.44
D住出租屋22549.45
d1租公房94.00
d2租私房15167.11
Dd3經(jīng)營(yíng)用房125.33
d4租臨時(shí)房屋10.44
d5集體出租屋167.11
d6其它3616.00
E住單位集體宿舍11525.27
F住自己購買房屋91.98
G住自建房屋71.54
H其它40.88
*24人沒有回答。
A、寄（借）住。外來人口寄（借）住在親戚、朋友、熟人和主人家，其居住條件相對(duì)較好，但易激發(fā)寄住家庭的矛盾，居住既不長(zhǎng)久也不安穩(wěn)。
B、擅自占住。外來人口在城市中露宿、占住廢棄的房屋、居住水上船只、在建筑工地搭建工棚、自建窩棚等。擅自占住實(shí)質(zhì)是對(duì)土地的“非法入侵”，易受到政府的整治，是一種臨時(shí)暫時(shí)的居住方式。
C住旅館招待所。在被調(diào)查的人中所占比例最小。
D住出租屋。外來人口在城市中租住單位公房、城鎮(zhèn)和農(nóng)民私房、臨時(shí)房屋以及集體出租屋，這已成為外來人口的主要居住方式。由于外來人口的急劇增加，在需求刺激下城市中非正式的租賃市場(chǎng)已經(jīng)形成。住出租屋已經(jīng)使外來人口的居住條件略有改善，但常常是盡可能多的人擠住在一間房子里，居住條件仍非常艱苦。
E住單位集體宿舍。比例上僅次于住出租屋的方式。一般工廠均為工人提供集體宿舍，特別是在珠江三角洲的三資企業(yè)，在一些私人企業(yè)則可能是在工場(chǎng)旁邊隨意搭建一些臨時(shí)窩棚供工人居住。集體宿舍一般只允許個(gè)人居住，當(dāng)家屬隨來時(shí)只好外出尋找出租屋居住。
F自己購買住房和G自建住房。這兩種方式目前所占比例較小。
2.2外來人口現(xiàn)狀居住特征
2.2.1居住行為特征
目前外來人口短期安置行為趨向明顯。雖居住條件較差，但都表現(xiàn)出極強(qiáng)的忍耐性。實(shí)質(zhì)上多數(shù)外來人口在對(duì)待住房上只是無可奈何的采取一種暫時(shí)的、對(duì)付式的辦法來解決。
2.2.2居住狀況
①74.4%的人采取同住方式以分擔(dān)租金。②69.7%的外來人口人均實(shí)際居住面積低于8m[,2]／人。③多數(shù)缺乏基本的設(shè)施條件。79.5%的人住房缺乏成套設(shè)施，40.4%的人其住房有最基本的獨(dú)立廚廁，其他為根本沒有任何設(shè)施的工棚、窩棚和水上船只。
2.2.3居住空間分布與景觀特征
外來人口在城市中可分為聚居式和散居式兩種類型，具體又可分為“村莊”聚居型、單位聚居型和遍在散居型。在珠江三角洲的三資和外資企業(yè)，單位宿舍的提供只是保證再生產(chǎn)連續(xù)進(jìn)行的一個(gè)中間管理環(huán)節(jié)，居住行為被作為生產(chǎn)行為的一個(gè)部分得到集中管理，就象一只只“口袋”將外來人口裝了起來；而在外來人口聚居的“都市村莊”，建筑密度一般在70%以上，“接吻樓”、“握手樓”隨處可見、布局雜亂；村莊基礎(chǔ)設(shè)施不完善，通風(fēng)不暢、采光不足，而由擅自占住和租住形成的窩棚區(qū)，垃圾遍地，污水橫流。
外來人口不僅本身居住條件惡化，而且刺激城市非正式的住房租賃市場(chǎng)形成，促使“都市村莊”滿目擴(kuò)建；而暫時(shí)性短期安置則使城市出現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)、形成社區(qū)分割，已給社會(huì)和城市發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。外來人口在城市中的短期安置行為，應(yīng)源于中國(guó)傳統(tǒng)戶籍管理制度所帶來的移民在身份認(rèn)同上的障礙；安置問題所以產(chǎn)生在于現(xiàn)有住房制度中，面向中低收入階層的社會(huì)住房資源配置不足，或根本沒有意識(shí)到外來人口巨大的住房需求。
3自下而上的外來移民自助安置
3.1自助安置的內(nèi)涵與理論應(yīng)用
自助(Self-help)安置起源于20世紀(jì)初，作為一種理論形式則起源于60年代，后由于世界銀行的肯定和參與，使其成為一種解決低收入階層住房問題的世界性計(jì)劃[9,10]。
自助是一種與其它建設(shè)系統(tǒng)不同的建設(shè)方式。住在這種自助式住房中的個(gè)人和家庭必須通過自財(cái)政、自勞動(dòng)和自管理等等參與住房建設(shè)過程，這可能是完全自發(fā)的、也可以由機(jī)構(gòu)組織發(fā)起的。自助安置理論其核心是期望通過解決城市低收入移民階層最基本住房問題來達(dá)到在城市安置他們的目的[11～19]。在發(fā)展中的拉丁美洲等地區(qū)城市化過程中，農(nóng)村人口盲目流向城市，移民首先面對(duì)的是最基本的居住問題；其次由于受教育程度低、難于就業(yè)而普遍收入低，更進(jìn)一步加重了移民安置問題。完全自發(fā)的城市“擅自占住”因而成為必然，并嚴(yán)重影響城市發(fā)展。有組織的自助安置期望通過移民和機(jī)構(gòu)的努力，在解決最基本的住房問題同時(shí)，通過提高文化和社會(huì)意識(shí)，最終在城市安置[10]。
在中國(guó)，目前對(duì)城市化過程中的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和流動(dòng)人口安置，理論上主要有兩種解決問題的方式：一是“自上而下”的方式。通過建立國(guó)家和地方的宏觀調(diào)控體系，使流動(dòng)人口“合理有序”的流動(dòng)[20,21]。這是一個(gè)調(diào)控過程沒有到達(dá)安置的層次；一是“自下而上”的方式。80年代以后，中小城鎮(zhèn)的發(fā)展作為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的“蓄水池”發(fā)揮了重要的“截流”作用[22]，改革開放15年以來小城鎮(zhèn)累計(jì)吸收了3000多萬的勞動(dòng)力就業(yè)[23]。這是宏觀層面上自下而上的問題解決方式；McGee的Desakota模式描述了在較發(fā)達(dá)的核心區(qū)域以自下而上為主的城市化過程[24]。由于非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，這些區(qū)域不僅吸收了本地大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，而且吸引了數(shù)以百萬計(jì)的內(nèi)地民工[25～28]。這是中觀層面上自下而上的問題解決方式；在這里，試圖構(gòu)建一種微觀層面上自下而上的方式，主要以外來低收入移民自我依賴為主的安置方式。
3.2交叉分析
對(duì)城市外來人口基本特征與現(xiàn)狀居住類型作交叉分析，結(jié)果表明：
(1)在現(xiàn)狀三種主要的居住類型中，住出租屋的和住單位集體宿舍的文化程度略高、滯留時(shí)間略長(zhǎng)，一般主要從事第三產(chǎn)業(yè)但住集體宿舍的有更多從事第二產(chǎn)業(yè)；擅自占住者以來自湖南和四川的為多，住出租屋的主要來自湖南、廣東、江西和四川，其他來源分散；雖然多數(shù)來源于農(nóng)村地區(qū)，但住出租屋和住集體宿舍的有更多來自城鎮(zhèn)甚至城市地區(qū)。
(2)在外來人口中，文化程度越低的現(xiàn)狀主要采取方式B和A，初高中及大專以上主要采取E、F和G；滯留時(shí)間越短的（1年以下）主要采取B和A，滯留時(shí)間較長(zhǎng)的（1～3年）主要采取F，滯留時(shí)間更長(zhǎng)的主要采取E和G；從事第一產(chǎn)業(yè)的主要采取G，從事第二產(chǎn)業(yè)的以E比例最高，而從事第三產(chǎn)業(yè)的則以F和G比例較高；目前儲(chǔ)蓄水平越低的（1萬元以下）主要只能A寄（借）住，儲(chǔ)蓄水平相對(duì)較高的主要采取G、F和E；來自湖南、廣西和貴州等省的以B和A比例最高，來自距離較遠(yuǎn)的四川、湖北、江西和河南等省的則以E、F和G比例最高，而來自距離更近的廣東其他地區(qū)的主要是F和G、或者可能是依靠近親采取A寄（借）住。
顯然，A寄（借）住、B擅自占住和C住旅館招待所更接近暫時(shí)性短期安置行為，而D住出租屋和E住單位集體宿舍屬過渡性安置行為，F(xiàn)自己購買房屋和G自建房屋則表達(dá)較長(zhǎng)期的遷移安置傾向。
3.3解決移民安置問題的一個(gè)基本框架
目前采取D住出租屋、E住單位集體宿舍、F住自己購買的房屋和G住自建房屋等居住類型的外來人口可能導(dǎo)向自助安置，以下是一個(gè)解決問題的基本框架：
(1)首先要開展自助安置試驗(yàn)。有兩種結(jié)果：其一是導(dǎo)向移民永久城市安置，其二可能因?yàn)橐泼袷杖敕e累、家庭牽制和城市適應(yīng)等問題失敗返回來源地城鎮(zhèn)安置或農(nóng)村；(2)自助試驗(yàn)主要有個(gè)人和機(jī)構(gòu)兩種啟動(dòng)方式。由于外來移民收入兩極分化，一些可在一定政策條件下購房安置，一些開展個(gè)人自助建房安置；機(jī)構(gòu)自助的發(fā)動(dòng)者可以是企業(yè)、地方和社會(huì)組織，國(guó)內(nèi)的或國(guó)外的；機(jī)構(gòu)自助是解決問題的主體。(3)在空間層面上，合適的自助安置試驗(yàn)應(yīng)從發(fā)達(dá)地區(qū)的城市（鎮(zhèn)）和大城市的中間及圈層開始。在試驗(yàn)過程中，無論是儲(chǔ)蓄收入、文化素質(zhì)還是城市適應(yīng)性，移民通過自身積累都會(huì)得到提高，其結(jié)果：一部分外來移民融入當(dāng)?shù)爻鞘校ㄦ?zhèn)），一部分可能由于收入提高以購房安置形式進(jìn)入大城市，一部分可能由于適應(yīng)問題回返來源地城鎮(zhèn)安置，當(dāng)然仍有部分返回農(nóng)村。
適合自助安置的城市外來人口基本特征如下：年齡在19～29歲或以上，有一定的文化程度（至少具有初高中或大專以上），目前在該地區(qū)已滯留一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間如1～3年或以上，有一定的儲(chǔ)蓄水平（或者接受家庭援助的可能性）如有1～3萬元以上，來自距離最近的地區(qū)和反而來自距離相對(duì)較遠(yuǎn)的省份的外來人口。
3.4住房發(fā)展與自助教育
在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，如果政府給予政策上的支持，自助住房生產(chǎn)計(jì)劃將是可行的。但同時(shí)要使自助超出單純的自助住房生產(chǎn)，關(guān)鍵是在自助住房發(fā)展計(jì)劃中開展自助教育。
通過教育和培訓(xùn)，不僅希望為成員提供住房和服務(wù)設(shè)施，而且在于促進(jìn)一個(gè)民主的自管理的整合的城市社會(huì)的形成。一般自助教育和自助住房建設(shè)如影相隨同時(shí)進(jìn)行（表2）：
表2一般的自助教育－住房發(fā)展時(shí)間表
附圖
a-A介紹自助合作的規(guī)則、組織和功能，介紹機(jī)構(gòu)和自助組織法，討論成員地位和職責(zé)；b-B了解住房規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)政和資助、建設(shè)和建筑、組織和管理，討論并參與規(guī)劃設(shè)計(jì)；c-C小規(guī)模住房建設(shè)的方法、設(shè)備和工具使用、建筑技術(shù)和合作技巧的理論與實(shí)踐培訓(xùn)；d-D住房擴(kuò)張、環(huán)境和住房維護(hù)、住房資源利用的技術(shù)培訓(xùn)，參與成員管理會(huì)議；e-貸款償還、會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)，溝通技巧和職業(yè)培訓(xùn)，社會(huì)責(zé)任教育等等。
通過自助和自助教育，首先可以解決最基本的住房問題，其次學(xué)習(xí)與建筑相關(guān)的技術(shù)知識(shí)，提高資金運(yùn)用和相關(guān)的組織管理能力；表達(dá)自己的動(dòng)機(jī)期望，認(rèn)識(shí)個(gè)人
權(quán)利和社會(huì)責(zé)任，形成一定的社會(huì)意識(shí)并激發(fā)個(gè)人潛能；增加與社會(huì)的聯(lián)系，提高移民對(duì)城市生活的適應(yīng)能力。自助住房建設(shè)的過程因此成為自下而上的開發(fā)性移民安置過程，自助住房生產(chǎn)模式是自下而上的外來移民安置模式。
4外來移民安置與自下而上的城市化發(fā)展
4.1自下而上的城市化內(nèi)涵
自下而上的城市化，是指發(fā)生在農(nóng)村地域，由基層社區(qū)政府發(fā)動(dòng)和農(nóng)民自主推動(dòng)的、以農(nóng)村人口在農(nóng)村內(nèi)就地轉(zhuǎn)移，建立小城鎮(zhèn)為中心的城市化過程[6]。
如果在自下而上的開發(fā)性移民安置模式作用下，另一種形式的自下而上的城市化將會(huì)出現(xiàn)，與以上對(duì)自下而上的城市化的理解不同的是：在地域上，城市化發(fā)生發(fā)展的地域在城市而非農(nóng)村；城市化人口來源非來自農(nóng)村的就地轉(zhuǎn)移而是異地轉(zhuǎn)移。但理解大致相同的是：城市化發(fā)動(dòng)的主體來自“下”，即城市化發(fā)展投資主體主要來自地方社區(qū)和農(nóng)民群體及個(gè)人，以自有和自籌資金為主。
4.2外來移民安置對(duì)農(nóng)村和城市發(fā)展的影響
4.2.1外來移民安置與城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
在開發(fā)性移民安置模式作用下，試圖建立一種促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的機(jī)制：在國(guó)家鼓勵(lì)自助安置的政策和減少農(nóng)村土地對(duì)外來人口的牽制作用下，通過自助提高外來人口的城市適應(yīng)能力，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力的空間異地轉(zhuǎn)化，農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營(yíng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展。外來人口在城市就業(yè)將大大促進(jìn)城市非正式經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于開發(fā)性移民安置中自助教育的作用，外來移民的文化和社會(huì)意識(shí)及移民素質(zhì)等都會(huì)得到提高，移民在就業(yè)中逐步從就業(yè)于非正式經(jīng)濟(jì)部門轉(zhuǎn)向就業(yè)于正式經(jīng)濟(jì)部門的可能性，顯然要大于沒有實(shí)施開發(fā)性移民安置模式以前，從這個(gè)角度看則長(zhǎng)期有利于城市正式經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
4.2.2外來移民安置與城市空間的有序評(píng)價(jià)
在開發(fā)性移民自助安置中，人口集中和產(chǎn)業(yè)集聚是在同一地點(diǎn)同時(shí)發(fā)生的，這將意味著實(shí)質(zhì)性的城市空間擴(kuò)張。如果空間位置選擇得當(dāng)、組織合理、整個(gè)開發(fā)過程在非完全商業(yè)化的前提下來進(jìn)行，將實(shí)現(xiàn)城市空間的有序發(fā)展。由于在自助過程中鼓勵(lì)自助組內(nèi)密切的家庭聯(lián)系和住房合作建設(shè)的開展，通過自助教育提高移民的質(zhì)素加強(qiáng)移民與社會(huì)的聯(lián)系，等等，將使所形成的安置“空間連接度”[29]提高，如果通過諸如自助教育、自助規(guī)劃和計(jì)劃、政府和操作者的作用等組織過程，對(duì)內(nèi)部連接度已較高的住房活動(dòng)［D=D（資金、土地、設(shè)施等）］、產(chǎn)業(yè)活動(dòng)［I=I（非正式的、正式的）］和衍生活動(dòng)［S=S（教育文化、社會(huì)意識(shí)等）等按不同的功能屬性和類型結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織，將實(shí)現(xiàn)空間的有序發(fā)展，形成等級(jí)的移民安置空間（圖1）。
附圖
圖1對(duì)自助安置模式空間有序發(fā)展的認(rèn)識(shí)
Fig.1Knowledgefororderlyspacedevelopmentofself-helpsettlement
4.2.3移民安置與城市社會(huì)空間整合
由于在開發(fā)性移民自助安置中，鼓勵(lì)團(tuán)結(jié)的自助來進(jìn)行住房建設(shè)和相應(yīng)的活動(dòng)，可以預(yù)見地緣、血緣、人緣和業(yè)緣關(guān)系將再次成為移民在自助中的聯(lián)系紐帶，移民文化將在異地得到發(fā)展。自助安置必須充分考慮與移民文化相關(guān)的問題，另一方面如果引導(dǎo)不當(dāng)，在自助中發(fā)展的移民文化現(xiàn)象將對(duì)城市社會(huì)發(fā)展帶來不利的影響。
在自助教育下發(fā)展的移民文化與在自發(fā)的地緣、血緣、人緣和業(yè)緣關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)展的移民文化相比，將可能發(fā)生一些質(zhì)的變化：自助教育使移民無論在與職業(yè)、收入相關(guān)的經(jīng)濟(jì)層面上，還是在觀念、城市文化認(rèn)同和心理的歸屬感等文化層面上，其城市適應(yīng)性將得到大大增強(qiáng)。結(jié)果將首先使外來移民在“精神”上實(shí)現(xiàn)城市化，其次，移民在文化和社會(huì)意識(shí)上的質(zhì)的變化，將最終促進(jìn)移民與城市的整合，由社會(huì)隔膜和社會(huì)分割所引起的社會(huì)沖突和相應(yīng)的社會(huì)問題將大大緩和。
4.3移民安置與城市化發(fā)展
在國(guó)家相關(guān)政策作用下，經(jīng)過內(nèi)外力的交互作用，城市外來移民為發(fā)動(dòng)的主體。資金來源于國(guó)際援助、國(guó)家長(zhǎng)期貸款，并以自助機(jī)構(gòu)獲得的信用貸款和自財(cái)政為主要的資金來源。在自助住房建設(shè)中同時(shí)必須開展自助教育和培訓(xùn)，從而使自助模式超出一般的住房建設(shè)成為一種自下而上的開發(fā)性移民安置。三種有利于城市化發(fā)展的結(jié)果出現(xiàn)（圖2）：
附圖
圖2自下而上的開發(fā)性移民安置與自下而上的城市化發(fā)展
Fig.2Below-updevelopingmigrantssettlementandbelow-upurbanization
其一，在相應(yīng)的戶籍制度和農(nóng)村土地使用制度改革配合下，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將通過自助住房建設(shè)脫離農(nóng)村、居住城市，在發(fā)達(dá)地區(qū)的村鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)和城市三個(gè)層面實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力空間轉(zhuǎn)化；其二，城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展互動(dòng)反饋。城市非正式經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面在城市地域通過人口集中和產(chǎn)業(yè)集聚使城市空間擴(kuò)張，另一方面城市正式和非正式經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將改變城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；其三，在自助教育過程中，移民城市適應(yīng)性增強(qiáng)、觀眾轉(zhuǎn)變、文化和社會(huì)意識(shí)提高，在“精神”上成為城市化的人。城市空間擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化和移民精神城市化構(gòu)成自下而上的城市化發(fā)展。
收稿日期：2001-04-28；修訂日期：2001-05-31
【參考文獻(xiàn)】
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[關(guān)鍵詞]城市功能土地經(jīng)營(yíng)若干問題探討
[中圖分類號(hào)]F293.2[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A
城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，是城市功能發(fā)揮和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，必然使具備一定規(guī)劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府在促進(jìn)土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本的過程中，必須以經(jīng)營(yíng)理念和卓有成效的工作范式來配置稀缺的城市土地。這正在和已經(jīng)成為各級(jí)各類城市政府的共識(shí)。然而，城市土地經(jīng)營(yíng)不是“炒地皮”，而是為產(chǎn)業(yè)集聚提供空間載體；在“優(yōu)地優(yōu)用”的土地資源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地經(jīng)營(yíng)過程中，把土地資源轉(zhuǎn)變成為土地資本，無疑是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各方面的配套和協(xié)同。
一、城市功能的優(yōu)化是城市土地經(jīng)營(yíng)的前提
城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與城市功能的優(yōu)劣呈正相關(guān)：城市功能越是優(yōu)化，城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值越大；反之則反。城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力直接取決于城市功能的經(jīng)營(yíng)，而城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力集中體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力是城區(qū)功能集中優(yōu)化的結(jié)果。都市經(jīng)濟(jì)的核心是城區(qū)經(jīng)濟(jì)。城區(qū)集聚程度（包括人口、資本、消費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施）高，社會(huì)分工發(fā)達(dá)，科學(xué)技術(shù)先進(jìn)，交通運(yùn)輸便捷，其活動(dòng)具有明顯的聚集性、擴(kuò)散性、商品性、高效性和開放性等特征。城區(qū)是創(chuàng)造力的中心，財(cái)富的中心，也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的中心。[1]因此，培養(yǎng)整個(gè)城區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，培育城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)，增加城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，關(guān)鍵在于優(yōu)化城區(qū)功能。城市要加快發(fā)展，須圍繞中心城、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展來帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以合理的功能分工，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的交融。按城市的城市總體規(guī)劃，合理布局和優(yōu)化城區(qū)分工。比如，將城區(qū)內(nèi)的某些區(qū)位發(fā)展成為中心城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)；某些區(qū)位為科學(xué)文化區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能；某些區(qū)位為以風(fēng)景旅游和居住功能為主的片區(qū)，重點(diǎn)完善休閑居住環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)；某些區(qū)位為對(duì)外交通、倉儲(chǔ)及商貿(mào)功能為主等等。同時(shí)，以擴(kuò)大城市中心區(qū)輻射為依托，擴(kuò)張城區(qū)配置和利用資源的范圍，調(diào)整區(qū)域分工格局，優(yōu)化城區(qū)功能，構(gòu)筑更大范圍的經(jīng)濟(jì)協(xié)作體系，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力，進(jìn)一步鞏固城區(qū)在城市經(jīng)濟(jì)中的中心和樞紐地位。所以，城市土地資源的配置要在優(yōu)化城市功能上下功夫。
首先，城市土地資源的配置要適當(dāng)疏散中心城區(qū)密度。針對(duì)城市各級(jí)機(jī)關(guān)團(tuán)體絕大多數(shù)擁擠在城區(qū)核心范圍的情況，著手規(guī)劃疏散中心城區(qū)密度。要積極建設(shè)和完善高新區(qū)，堅(jiān)持城市向非耕地和耕地利用率不高區(qū)域發(fā)展的原則，建設(shè)城市副中心。中心城區(qū)的建筑容積率不能過高，這也是這次SARS在一些地區(qū)流行給城市土地資源的合理配置提出的新課題。
其次，城市土地資源的配置要進(jìn)一步提高中心城區(qū)對(duì)各區(qū)（市）縣的輻射能力。按輻射區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。城市“環(huán)狀加放射”的地面網(wǎng)絡(luò)已基本形成。著重抓好地鐵項(xiàng)目，母城中心區(qū)走地下，向外輻射走地上，既方便市區(qū)交通，又帶動(dòng)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。搞好城市管網(wǎng)和其他配套設(shè)施建設(shè)，在城市周邊形成一批二、三產(chǎn)業(yè)群，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，使城市的城市功能分區(qū)更加合理。除保留中央商務(wù)區(qū)、中心金融區(qū)等幾個(gè)中心功能區(qū)外，大量的都可外遷、疏散。同時(shí)，要增強(qiáng)各區(qū)（市）縣承接輻射的能力，主動(dòng)要靠近大都市的方向發(fā)展，努力形成特大中心城市和周邊城市功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。
第三，城市土地資源的配置要根據(jù)城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和樞紐的功能定位，聚集城市科技、金融、商貿(mào)、交通、通訊等功能，力爭(zhēng)做大做強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)城區(qū)在特大城市經(jīng)濟(jì)中的吸引和輻射力，鞏固和發(fā)展城區(qū)的核心地位和作用，以促進(jìn)城市更加繁榮。與此同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化縣域城區(qū)功能，加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。特大中心城市是大城市帶大郊區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入的相當(dāng)部分來自區(qū)（市）縣經(jīng)濟(jì)。這說明區(qū)縣經(jīng)濟(jì)不僅是城市經(jīng)濟(jì)的支撐，也是城市加快發(fā)展的希望所在。搞好縣域城區(qū)建設(shè)，培育縣域城區(qū)主導(dǎo)功能，造就經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶頭區(qū)域，帶動(dòng)和發(fā)展具有比較優(yōu)勢(shì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將其建設(shè)成為實(shí)力較強(qiáng)的縣域經(jīng)濟(jì)中心。努力發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，重點(diǎn)抓好體制創(chuàng)新、工業(yè)強(qiáng)縣和特色經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。以強(qiáng)市富民、農(nóng)民增收為目標(biāo)，沖破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)行城鄉(xiāng)一盤棋，一二三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)相融，以工業(yè)化帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，加快城市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要不斷完善城鎮(zhèn)管理體制，保障人、財(cái)、物、信息的合理流動(dòng)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的聚集功能，樹立城鎮(zhèn)品牌，提升城鎮(zhèn)形象，促進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
二、城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化是提升城市土地經(jīng)營(yíng)效率的基礎(chǔ)
理論和實(shí)踐已經(jīng)證明，城市土地價(jià)格受其區(qū)位的直接影響：“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。這里所指的“區(qū)位”不是簡(jiǎn)單的城市土地的自然地理位置，而是經(jīng)濟(jì)地理位置。因此，區(qū)位的內(nèi)涵包括了城市規(guī)劃、功能、品牌、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、商機(jī)、人氣等在內(nèi)的精髓。根據(jù)馬克思的地租地價(jià)理論，筆者以為，城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化，是城市級(jí)差地租和級(jí)差地價(jià)形成的條件，從而是提升城市土地經(jīng)營(yíng)效率的基礎(chǔ)。
筆者以為，城市規(guī)劃的優(yōu)化和城市功能的提升，注重的是城市內(nèi)涵型發(fā)展，而不是外延型擴(kuò)張。城市建設(shè)不是單純的建廣場(chǎng)、辟街或擴(kuò)地開道，做簡(jiǎn)單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸。千城一面、單純追求“量變”的建設(shè)已經(jīng)違背了城市建設(shè)作為一門科學(xué)的特性。如在不少城市的新城區(qū)的入口處，大都會(huì)有一個(gè)大的圓形雕塑廣場(chǎng)，在新蓋的城市政府大樓前都有一塊巨大的草坪地，靠河的地段都會(huì)開辟一條景觀路，舊房扒掉后都一式蓋相同層樓、格調(diào)相似的新房。在急功近利、短期行為的驅(qū)使下，一些城市內(nèi)部工業(yè)、商業(yè)、住宅等各項(xiàng)功能區(qū)分不盡合理。在建筑風(fēng)格上，許多地方?jīng)]有任何特點(diǎn)，臨街建筑以及“火柴盒式”的“鋼筋加水泥”的“灰色森林”，成了許多地方城市的建筑模式。誠然，建設(shè)新城區(qū)不是不要廣場(chǎng)、草坪，但是必須是要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃，要實(shí)用。城市街道兩邊的房屋并不是整齊、同一式樣就氣派。
論文城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考來自
目前，我們不僅要關(guān)注產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性問題，而且要防止城市建設(shè)和城市經(jīng)營(yíng)中的同構(gòu)性問題。城市功能的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以說是經(jīng)營(yíng)城市中迫切需要解決的問題。一個(gè)城市的生機(jī)和活力在于它的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色和獨(dú)特的歷史文化積淀。城市建設(shè)規(guī)劃、城市建筑風(fēng)格的同構(gòu)性只會(huì)使其顯得呆板死沉。即使在一個(gè)城市的街道兩旁，其建筑物也應(yīng)風(fēng)格各異，其建筑物可以有進(jìn)有退，有高有低，色調(diào)有冷有暖，突出層次和色調(diào)的和諧。另外，城市建設(shè)過程中一味地求新求大，只會(huì)浪費(fèi)財(cái)力資源、土地資源，更浪費(fèi)了不可再生的歷史文化資源。意大利、希臘、法國(guó)等歐洲國(guó)家的許多城市的迷人魅力，不是它的高樓大廈，而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊(yùn)。另外，有的城市在建設(shè)和改造中缺乏整體長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”擴(kuò)地建路、蓋房造屋后，卻將城市應(yīng)該必備的配套設(shè)備，如給排水、供電等設(shè)施給淡化了。剛修好的路，不久又被挖開；建好的綠化帶又推倒重來；有的城市居民的生活污水因缺少排水系統(tǒng)，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，與飲水源混雜，以致造成居民生活質(zhì)量的下降。筆者以為，在城市建設(shè)中除了量的變化外，最重要的是質(zhì)的變化。也就是說，要讓城市的居民享受到城市生活的文明進(jìn)步，如城市化的供水、供電、供氣以及其它內(nèi)容的物質(zhì)文明和精神文明等等。
一個(gè)城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面的水平與城市土地的地租、地價(jià)和土地貢獻(xiàn)率呈正相關(guān)。堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營(yíng)城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)運(yùn)作的全過程，樹立城市形象，營(yíng)造城市特色，打造城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地在價(jià)值上不斷增值。所以，在城市規(guī)劃和城市功能的優(yōu)化上，城市政府應(yīng)該把軟硬環(huán)境創(chuàng)新擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，優(yōu)化和深化城市功能；以產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)和人氣的營(yíng)造為核心，增強(qiáng)城市的內(nèi)需力；以建設(shè)標(biāo)志性建筑為亮點(diǎn)，增添新的人文景觀，把城市形象提高到一個(gè)新的層次；同時(shí)，著力打造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、法制環(huán)境、政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機(jī)、造人氣，帶動(dòng)城市土地增值。
三、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量、階段和區(qū)位控制制度是經(jīng)營(yíng)城市土地的關(guān)鍵
城市土地的供求關(guān)系是城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性關(guān)系。城市土地的價(jià)格高低與城市土地的供地總量密切相關(guān)。根據(jù)城市土地價(jià)格形成機(jī)制，在其他條件不變的情況下，城市土地的價(jià)格由城市土地的供應(yīng)總量制導(dǎo)：城市土地的供應(yīng)量愈大，其單位面積的城市地價(jià)就愈低；反之則反。所以，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)健提升的階段，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，不僅是加強(qiáng)用地管理的基礎(chǔ)條件，也是經(jīng)營(yíng)城市土地和提高城市土地經(jīng)營(yíng)效率的關(guān)鍵。那種在城市土地供應(yīng)總量上不顧市場(chǎng)需求和城市建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要敞開口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表現(xiàn)，而是不懂經(jīng)濟(jì)規(guī)律、竭澤而漁的蠻干。
為此，我們必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度，控制增量建設(shè)用地供應(yīng)量。同時(shí)，要根據(jù)土地供應(yīng)總量與地價(jià)之間互動(dòng)機(jī)理，來有序安排土地的供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)時(shí)間、供應(yīng)區(qū)位。土地主管部門要把盤活存量建設(shè)用地作為城市土地供應(yīng)的重要來源，切實(shí)負(fù)起控制建設(shè)用地總量的職責(zé)。土地管理部門規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍不能隨意改變，每年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量控制計(jì)劃，不得隨意突破。有關(guān)部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)建設(shè)的實(shí)際需要，模擬財(cái)政預(yù)算管理硬約束制度安排來供應(yīng)城市土地，充分發(fā)揮政府宏觀管理在城市土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，對(duì)建設(shè)用地總供應(yīng)量實(shí)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁單位和個(gè)人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
城市土地在供應(yīng)上不僅要注重控制總量，而且要把握好供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排。供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排，要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場(chǎng)需要、資金來源、建設(shè)時(shí)間、配套條件等等來進(jìn)行抉擇。從而才能確保城市土地經(jīng)營(yíng)，運(yùn)用土地供求和價(jià)值規(guī)律打好“時(shí)間差”和“空間差”，進(jìn)而使城市土地經(jīng)營(yíng)的成本最低，產(chǎn)生的效率最大。
城市政府要高度壟斷和統(tǒng)一建設(shè)用地特別是經(jīng)營(yíng)性用地的供地渠道，對(duì)新增建設(shè)用地，要采取統(tǒng)一征用、統(tǒng)一提供的方式。同時(shí)，要堅(jiān)持城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，實(shí)行省市對(duì)縣區(qū)土地管理的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的體制，禁止開發(fā)商與城市郊區(qū)的村鎮(zhèn)直接簽訂用地項(xiàng)目，禁止直接租用農(nóng)地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)。不允許各種各樣的“園、區(qū)”行使土地管理的政府職能，對(duì)以各種各樣名目另立“園、區(qū)”開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目和以所謂的“生態(tài)項(xiàng)目”實(shí)為囤積城市土地、待價(jià)而沽的圈地作法，甚至炒賣土地謀利的行為，一定要采取經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的和輿論的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地經(jīng)營(yíng)的重要條件
在推進(jìn)城市土地經(jīng)營(yíng)的過程中，城市政府在根據(jù)市場(chǎng)需求確定城市土地上市節(jié)奏、開發(fā)程度和質(zhì)量的同時(shí)，還必須下大力氣解決城市土地交易制度不完善的問題。
首先，城市政府要切實(shí)按照有關(guān)法律法規(guī)的要求，建立健全經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)、拍賣或?qū)嵭袙炫乒娣绞浇灰椎倪\(yùn)作機(jī)制。屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)該采用招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行；其他類型的用地應(yīng)掛牌公告，如在規(guī)定期限內(nèi)有多個(gè)用地申請(qǐng)者的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式交易。為了規(guī)范城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易行為，土地行政主管部門要不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣機(jī)制。在進(jìn)行城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)時(shí)，事前應(yīng)制定詳細(xì)的招標(biāo)、拍賣文件和投標(biāo)、競(jìng)買規(guī)則，并招標(biāo)、拍賣公告；城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣時(shí)，參與競(jìng)投或競(jìng)買的人員應(yīng)達(dá)到規(guī)定的人數(shù)，有的地塊還應(yīng)設(shè)立最低保護(hù)價(jià)。未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和最低保護(hù)價(jià)的，由土地行政主管部門或交易機(jī)構(gòu)重新作出安排；城市土地使用權(quán)的招標(biāo)應(yīng)設(shè)立評(píng)標(biāo)小組，評(píng)標(biāo)工作由委托招標(biāo)人或交易機(jī)構(gòu)主持。除主持人外，其余成員在開標(biāo)前一天從評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)選定。要明確城市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣范圍、程序、組織辦法，認(rèn)證一批具有國(guó)有土地招標(biāo)拍賣資格的主持人。在城市土地使用權(quán)的掛牌交易中，其公示內(nèi)容應(yīng)包括報(bào)價(jià)期限、地塊位置、土地級(jí)別、土地面積、土地用途、使用年限、規(guī)劃條件、交易底價(jià)、當(dāng)前報(bào)價(jià)等。城市土地使用權(quán)掛牌交易的報(bào)價(jià)期限，應(yīng)根據(jù)城市土地市場(chǎng)供求等具體情況確定，一般不應(yīng)少于10個(gè)工作日。要嚴(yán)格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。
其次，要積極推行城市土地交易許可制度和城市土地交易申報(bào)制度。城市土地使用權(quán)有形市場(chǎng)是建立健全城市土地市場(chǎng)秩序的重要平臺(tái)。各級(jí)土地行政主管部門要充分利用城市土地使用權(quán)的有形市場(chǎng)，促進(jìn)城市土地使用權(quán)依法公開的交易。要積極推行城市土地交易許可制度和土地交易申報(bào)制度。涉及原劃撥土地使用權(quán)或改變?cè)恋厥褂脳l件的交易，應(yīng)由土地行政主管部門審核、縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，方可按相應(yīng)的規(guī)則入市交易。對(duì)此，土地行政主管部門應(yīng)確認(rèn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果并核定應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地的首次交易，經(jīng)交易機(jī)構(gòu)對(duì)出讓合同履行情況初審后，必須報(bào)土地行政主管部門核準(zhǔn)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓的條件后方可進(jìn)場(chǎng)交易。涉及集體建設(shè)用地的交易，要首先取得原集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，方可依法流轉(zhuǎn)。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)入土地有形市場(chǎng)公開交易，禁止通過隱形市場(chǎng)私下交易。同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行土地交易價(jià)格申報(bào)制度，以便于政府部門全面、及時(shí)掌握地價(jià)信息，實(shí)施城市土地優(yōu)先購買權(quán)。
再次，要實(shí)施城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息披露制度。城市土地市場(chǎng)信息的公開程度和交易信息的對(duì)稱性是衡量城市地產(chǎn)市場(chǎng)是否規(guī)范的重要指標(biāo)。目前，由于地價(jià)管理受地方保護(hù)主義的影響，不少地方的城市土地市場(chǎng)信息的社會(huì)化服務(wù)程度普遍較低。地價(jià)以及建設(shè)用地信息、土地登記信息等內(nèi)容仍掌握在一些部門的少數(shù)人手里，土地信息不公開，或公開的信息不全面、不完整，城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息的不對(duì)稱，嚴(yán)重影響和制約了城市土地市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。為此，我們要建立和完善城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息的披露制度，公開公布供地信息、地價(jià)信息，為社會(huì)、為投資者提供服務(wù)。土地交易管理的程序要向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、城市土地市場(chǎng)管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。要實(shí)行土地登記的可查詢制度，采取切實(shí)措施增加土地登記的覆蓋面，充分發(fā)揮土地登記在市場(chǎng)監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保障中的作用。除涉及國(guó)家保密要求外，土地登記結(jié)果要接受社會(huì)公開查詢，做到查詢資料全面、查證及時(shí)、簽證準(zhǔn)確。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
第四，要加強(qiáng)和完善城市地價(jià)管理制度。城市地價(jià)管理是城市土地市場(chǎng)管理的核心，城市地價(jià)確定得合理與否，關(guān)系到宏觀調(diào)控城市土地市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展；地價(jià)評(píng)估的高與低，關(guān)系到土地收益的再分配等問題，從而關(guān)系到城市土地經(jīng)營(yíng)的效率?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為地價(jià)體系中屬控制性地價(jià)，是城市政府調(diào)控城市土地市場(chǎng)供求關(guān)系、制定地價(jià)管理政策、指導(dǎo)土地交易、征收土地稅費(fèi)的重要依據(jù)，也是地價(jià)管理的重要基礎(chǔ)。盡管有關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定，城市基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)定期修訂和公布，但在實(shí)際工作過程中，還有部分地方把基準(zhǔn)地價(jià)作為土地行政主管部門的內(nèi)部資料，嚴(yán)格保密，影響了基準(zhǔn)地價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的地位和作用。同時(shí)，在基準(zhǔn)地價(jià)的修訂、公布的程序、方法、內(nèi)容以及法律效力等也缺乏明確的規(guī)定及具體的操作規(guī)則。為了規(guī)范城市土地市場(chǎng)秩序，必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度，嚴(yán)格執(zhí)行城市土地定級(jí)規(guī)程和土地估價(jià)規(guī)程，科學(xué)地開展基準(zhǔn)地價(jià)更新與土地定級(jí)的修訂工作。要把基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)的定期修訂和公布，作為地價(jià)管理制度建設(shè)的重要內(nèi)容加以落實(shí)。在基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)評(píng)估、更新完成后，應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)城市政府向社會(huì)公布，作為城市政府宏觀調(diào)控城市土地市場(chǎng)，管理地價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)的依據(jù)。要規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)公布的方式、內(nèi)容、時(shí)間等要求，建立地價(jià)可查詢制度。要實(shí)行土地交易價(jià)格申報(bào)制度和地價(jià)定期檢查制度，組織力量對(duì)各地土地招標(biāo)拍賣底價(jià)和土地收購補(bǔ)償價(jià)格的確定情況進(jìn)行定期檢查，重點(diǎn)檢查是否進(jìn)行了地價(jià)的評(píng)估、其土地招標(biāo)拍賣底價(jià)和土地收購補(bǔ)償價(jià)格是否是集體決策，以從制度上杜絕暗箱操作而引發(fā)的尋租行為。
第五，健全和完善城市土地市場(chǎng)中介組織的執(zhí)業(yè)制度。目前，仍有不少土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的中介組織，依仗自己過去的政府背景或與政府千絲萬縷的聯(lián)系，其執(zhí)業(yè)行為很不規(guī)范?！爸薪椴恢小睂?duì)城市地價(jià)的管理，對(duì)培育和規(guī)范城市土地市場(chǎng)產(chǎn)生了不利影響。因此，政府機(jī)構(gòu)與土地市場(chǎng)中介組織必須徹底脫鉤，以推動(dòng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)。土地市場(chǎng)中介組織應(yīng)該圍繞完善管理、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的要求，對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)、勞動(dòng)、人事、分配、民主管理等制度以及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行全面的梳理和修訂，規(guī)范和完善法人治理機(jī)制、民主監(jiān)督機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、分配機(jī)制，建立健全公開、平等、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)的競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以資金管理為中心的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和以審計(jì)為中心的監(jiān)控機(jī)制。政府部門要加強(qiáng)土地估價(jià)人員的資格管理，加強(qiáng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，加強(qiáng)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的管理和為社會(huì)提供信息服務(wù)。對(duì)違規(guī)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)處罰力度，真正保證城市土地市場(chǎng)中介組織能獨(dú)立、客觀、公正地從業(yè)。
最后，要進(jìn)一步完善土地監(jiān)察管理體制。當(dāng)前，城市土地交易和經(jīng)營(yíng)中還存在不少違規(guī)、違紀(jì)、違法行為。例如：劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地未按法律規(guī)定，向政府主管部門繳納土地出讓金；出讓國(guó)有土地已按有關(guān)程序確定價(jià)格后，有關(guān)部門又擅自減免地價(jià)；改變城市土地用途，需補(bǔ)交地價(jià)而不補(bǔ)交地價(jià)款；未達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；將批租土地化整為零，逃避上級(jí)主管部門審批；土地掛牌交易中的信息不對(duì)稱、假掛牌等虛假行為；土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)運(yùn)行中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等等。要進(jìn)一步整頓城市土地市場(chǎng)秩序，首先必須重點(diǎn)整頓清理城市土地市場(chǎng)中的違法違紀(jì)行為。要加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，規(guī)范已出讓土地使用權(quán)的使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地包括投資、入股、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)管理。要進(jìn)一步加大對(duì)城市土地市場(chǎng)監(jiān)督力度，堅(jiān)決糾正土地資產(chǎn)管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的行為，嚴(yán)肅查處土地交易中的違法、違紀(jì)行為。特別是，要重點(diǎn)防止化整為零批租土地的行為，對(duì)同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴(yán)加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強(qiáng)化權(quán)力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關(guān)城市在出讓土地中實(shí)行的“四步會(huì)審制”（即專業(yè)隊(duì)伍評(píng)估、地價(jià)辦公室初審、地價(jià)評(píng)議委員會(huì)審核、局長(zhǎng)辦公會(huì)集體決策，形成出讓招標(biāo)方案），對(duì)涉及建設(shè)用地審批、土地資產(chǎn)處置、地價(jià)確定等土地資產(chǎn)管理的重大事項(xiàng)，一律經(jīng)過科學(xué)民主的決策程序，實(shí)施集體決策。時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。隨著土地制度改革的不斷深化和土地市場(chǎng)的發(fā)育完善，土地管理部門的職能應(yīng)該實(shí)現(xiàn)土地利用管理為主向土地市場(chǎng)管理為主的轉(zhuǎn)化。當(dāng)前，要根據(jù)WTO的游戲規(guī)則，進(jìn)一步強(qiáng)化土地監(jiān)察執(zhí)法手段，維護(hù)土地市場(chǎng)正常秩序?？梢钥紤]建立土地監(jiān)察執(zhí)法的垂直管理體制，以減少來自“塊塊管理”的約束，并進(jìn)一步探索土地管理執(zhí)法機(jī)構(gòu)的人事管理新體制。同時(shí)，要加強(qiáng)土地監(jiān)察執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，以確保土地監(jiān)察執(zhí)行人員有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。國(guó)土資源的分布具有地域性、分散性等特點(diǎn)，使得土地資源的供求信息不透明，價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不能充分發(fā)揮作用，從而為政府實(shí)施土地監(jiān)察管理帶來了困難。因此，有必要將建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)工程納入政府議事日程。通過建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)，可以及時(shí)公開土地供應(yīng)計(jì)劃、需求狀況等相關(guān)信息，隨時(shí)對(duì)城郊結(jié)合部地帶的土地進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并可實(shí)現(xiàn)土地政務(wù)管理辦公自動(dòng)化，以形成政府與公眾之間的雙向互動(dòng)交流，從而增加土地行政行為的透明度，減少人為因素參與到土地審批過程中去的可能性。因此，建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)，可以使土地管理部門及其工作人員的權(quán)力得到一定的規(guī)范和制衡，從而有利于消除土地行政中的腐敗現(xiàn)象。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
五、構(gòu)建土地儲(chǔ)備制度是城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池
為了實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須構(gòu)建城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池。筆者以為，城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池就是城市土地儲(chǔ)備制度。城市土地儲(chǔ)備制度是指城市土地管理部門或機(jī)構(gòu)集中對(duì)土地征購、整理、儲(chǔ)備、供應(yīng)和開發(fā)的體制安排，它是城市政府主導(dǎo)和調(diào)控城市土地市場(chǎng)的基本手段之一。城市土地儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制應(yīng)根據(jù)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)來運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，對(duì)列入土地供應(yīng)計(jì)劃的土地，可根據(jù)城市建設(shè)的具體需要和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整等要求，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃的制訂，即對(duì)用地（包括增量和存量土地）結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整，再進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)。
建立城市土地儲(chǔ)備制度需統(tǒng)一開展城市建設(shè)用地的征用工作，有計(jì)劃地集中和積累建設(shè)用地。其土地來源包括征用農(nóng)用地、劃撥土地使用權(quán)的機(jī)制，從城市土地二級(jí)市場(chǎng)中收回土地使用權(quán)等。然后，政府再將進(jìn)入儲(chǔ)備體系的土地進(jìn)行拆遷、平整、歸并、整理，從宏觀上進(jìn)行平衡，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，使儲(chǔ)備土地成為可供出讓和出租的建設(shè)用地（熟地）。為此，地方政府應(yīng)從土地出讓金中拿出一定的比例，建立土地收購儲(chǔ)備基金，以確保土地收購制度的實(shí)施。在建立城市土地儲(chǔ)備體系的前提下，政府應(yīng)將城郊結(jié)合的土地納入城市土地儲(chǔ)備體系，在其尚未整理為建設(shè)用地時(shí)，將這些土地視為同質(zhì)化的土地儲(chǔ)備范圍，將來根據(jù)城市規(guī)劃的需要，調(diào)控房地產(chǎn)周期的需要（主要是地價(jià)水平），通過調(diào)節(jié)土地的供求量達(dá)到宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。目前，要把市地和農(nóng)地結(jié)合地帶作為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)。任何農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地必須經(jīng)過政府征用的法定程序，由政府壟斷供應(yīng)土地資源的源頭。目前，可以考慮把城郊結(jié)合部作為城市城鎮(zhèn)發(fā)展“特區(qū)”，在城市或城鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)下適當(dāng)給予優(yōu)惠政策，引導(dǎo)其健康發(fā)展。其具體建議是：對(duì)近期城市的空間拓展，政府可根據(jù)城市規(guī)劃成片征為國(guó)有土地，作為城市土地儲(chǔ)備。對(duì)中期城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農(nóng)民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時(shí)隨時(shí)收回。對(duì)中長(zhǎng)期規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，政府未作征用處理的，也應(yīng)將之納入城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，允許集體或農(nóng)民個(gè)人在法律和城市規(guī)劃許可的范圍加以利用，并保護(hù)其權(quán)益。對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“市地”的農(nóng)村集體土地、但不符合城市規(guī)劃的，予以清退，并依法對(duì)有關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處罰；對(duì)符合城市規(guī)劃要求的，應(yīng)補(bǔ)齊有關(guān)手續(xù)，使之依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。通過把城郊結(jié)合的集體農(nóng)用地納入城市土地儲(chǔ)備體系，可以避免土地供給和用地結(jié)構(gòu)安排的盲目性，從而可以有效地調(diào)控進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)的土地、供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)及布局的合理性，進(jìn)而促進(jìn)土地利用管理水平的提升。
舊有的城市土地供應(yīng)方式即是一種城市土地使用權(quán)通過劃撥、出讓等方式，由原土地使用人手中直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)模式。這種模式的特點(diǎn)是：城市土地進(jìn)入市場(chǎng)的速度快，程序簡(jiǎn)單，政府不必或極少在城市土地上進(jìn)行開發(fā)投資，因而也沒有任何投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以在城市土地的出讓中獲得一部分級(jí)差收益。但是，這種模式的弊端也十分明顯，最突出的是市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范，容易因追求短期內(nèi)的城市土地收益而造成城市土地供應(yīng)總量上的失控。因此，從城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作模式優(yōu)化的角度看，深化改革可以從以下措施切入：
(1)吸收國(guó)外土地銀行運(yùn)作模式的優(yōu)點(diǎn)，通過土地收回、收購、置換、征用與整理等方式，將出讓和年租土地完全納入政府土地供應(yīng)總量控制的范疇。
(2)改變城市土地從原使用者手中直接進(jìn)入城市土地市場(chǎng)的作法。通過城市土地儲(chǔ)備機(jī)制，將納入儲(chǔ)備的城市土地進(jìn)行開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變?yōu)椤叭ㄒ黄健?、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步將其推向城市土地市?chǎng)。
(3)采用靈活多樣的城市土地儲(chǔ)備形式，盡可能減少政府的財(cái)政支出。根據(jù)我國(guó)各大中城市的實(shí)際情況，可以通過努力建立和形成一個(gè)分層次、多形式的城市土地儲(chǔ)備體系。[2]“分層次”，是指在城市政府統(tǒng)一的土地儲(chǔ)備總量計(jì)劃之下，按照目前各大城市“兩級(jí)政府”、“兩級(jí)管理”的管理體制，建立市、區(qū)兩級(jí)，以市為主的城市土地儲(chǔ)備網(wǎng)?！岸嘈问健保侵冈诔鞘型恋氐膬?chǔ)備形式上可以多樣化，包括規(guī)劃儲(chǔ)備、計(jì)劃儲(chǔ)備和通過收購地塊后的直接儲(chǔ)備?！耙?guī)劃儲(chǔ)備”，是指運(yùn)用規(guī)劃的手段，對(duì)列入城市規(guī)劃中需改造或需調(diào)整結(jié)構(gòu)的地塊進(jìn)行開發(fā)時(shí)間、開發(fā)進(jìn)度上的控制?！坝?jì)劃儲(chǔ)備”，指對(duì)“九五”、“十五”期間已批準(zhǔn)征用的大批土地，按照其規(guī)劃狀況、市政配套等條件，編制計(jì)劃，控制其開發(fā)進(jìn)度。“直接的地塊儲(chǔ)備”，是指市區(qū)兩級(jí)政府，通過“收回、收購、置換、征用、整理”方式取得的城市土地使用權(quán)后的直接儲(chǔ)備。通過這一體系，有助于使政府對(duì)城市土地的開發(fā)利用狀況、進(jìn)度等實(shí)行全方位的有效調(diào)控。
籌集購地資金是征購?fù)恋氐年P(guān)鍵所在。城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行通常伴隨著資金的運(yùn)行，要進(jìn)行大量的土地收購儲(chǔ)備活動(dòng)，并將生地變?yōu)槭斓?，需要巨額資金。因此，建立城市土地儲(chǔ)備制度的核心是要建立城市土地儲(chǔ)備基金，并通過專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)城市土地儲(chǔ)備基金進(jìn)行運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)土地“征購、儲(chǔ)備、出讓”在土地資產(chǎn)和資金上的雙向良性循環(huán)運(yùn)動(dòng)。城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行總是伴隨著資金的運(yùn)動(dòng)，城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的良性運(yùn)行需要巨額資金支持。因此，建立城市土地儲(chǔ)備基金便成為建立和完善城市土地儲(chǔ)備制度的重要財(cái)力保障。建立我國(guó)城市土地儲(chǔ)備基金的可能資金來源主要有：一是政府撥款，目前各個(gè)試點(diǎn)城市政府都劃撥一定數(shù)量的款項(xiàng)作為啟動(dòng)資金。二是政府貸款，城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，必然帶來較為可觀的運(yùn)行收入。因而，用于城市土地儲(chǔ)備的政府貸款可以說是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至是無風(fēng)險(xiǎn)貸款。在初期啟動(dòng)階段，城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司完全可以用貸款方式建立土地儲(chǔ)備基金。三是政府預(yù)劃撥部分城市土地給城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司。這相當(dāng)于政府以土地資產(chǎn)實(shí)物的形式投入到城市土地儲(chǔ)備基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已實(shí)施多年，城市土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，剩余部分可列入城市土地儲(chǔ)備基金。五是城市土地儲(chǔ)備收益。城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作一段時(shí)期后，將會(huì)產(chǎn)生土地儲(chǔ)備收益，這些收益也可列入城市土地儲(chǔ)備基金，滾動(dòng)使用。六是由城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過城市土地儲(chǔ)備收益來還本付息。七是其他資金，包括各種按有關(guān)規(guī)定可以進(jìn)入土地儲(chǔ)備基金的公共基金、社會(huì)基金，如各種保險(xiǎn)基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。
另外，還要建立城市土地儲(chǔ)備基金的運(yùn)作主體。筆者建議，可以考慮建立具有一定壟斷性質(zhì)的城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司來實(shí)際運(yùn)作城市土地儲(chǔ)備基金。作為城市土地基金運(yùn)作主體，城市土地儲(chǔ)備與開發(fā)公司的職能是受城市政府委托，承擔(dān)土地征用、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購；組織城市土地供應(yīng)、土地開發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務(wù)工作。運(yùn)作土地基金，既要接受政府計(jì)劃指導(dǎo)，又要按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行高效運(yùn)作，確保國(guó)有土地資產(chǎn)收益的最大化。
城市土地儲(chǔ)備基金是一種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地管理制度、管理方式和運(yùn)行機(jī)制的結(jié)合。建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地儲(chǔ)備基金架構(gòu)，必然涉及到我國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制、土地供應(yīng)機(jī)制和法律法規(guī)等一系列層面的創(chuàng)新；同時(shí)，還直接受城市土地市場(chǎng)發(fā)育程度的影響。因此，必須認(rèn)真研究城市土地儲(chǔ)備基金與城市土地資產(chǎn)管理、土地收購與儲(chǔ)備、土地資本化運(yùn)營(yíng)和土地證券化等方面的關(guān)系，并著重研究和解決好建立城市土地基金與現(xiàn)行法律法規(guī)的適應(yīng)性問題。城市政府通過征購方式，集中進(jìn)行城市土地儲(chǔ)備和供應(yīng)，現(xiàn)行法律中有一些依據(jù)，但不盡明確和完善。我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第二條中規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)現(xiàn)土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”，該法第九條規(guī)定：“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)”?？梢?，我國(guó)政府代表國(guó)家行使城市土地所有權(quán)，用地單位只擁有一定期限的土地使用權(quán)。政府代表國(guó)家行使對(duì)土地的最高處置權(quán)，國(guó)家對(duì)土地的處置權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括回購?fù)恋氐臋?quán)利，但是，現(xiàn)行法律對(duì)此尚無明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條僅作了如下規(guī)定：為公共利益需要使用土地，或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)的改建，可以依法收回或調(diào)整使用的國(guó)有土地或集體土地。收回或調(diào)整土地的，對(duì)原土地使用人給予適當(dāng)補(bǔ)償。上述規(guī)定為建立城市土地儲(chǔ)備制度提供了一定的法律依據(jù)，但很不充分，覆蓋范圍太小。關(guān)于建立城市土地儲(chǔ)備制度的法律建設(shè)，可以借鑒國(guó)外賦予政府土地優(yōu)先購買權(quán)的作法，根據(jù)我國(guó)土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲(chǔ)備制度的法律保障問題。瑞典、荷蘭等歐洲國(guó)家都頒布了一系列法律法規(guī)來支持土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行，如規(guī)定政府對(duì)土地?fù)碛袃?yōu)先購買權(quán)(或征用權(quán))以及對(duì)政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以出租給農(nóng)場(chǎng)主和森林主等等。[3]建立和完善我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度，不僅要在繼續(xù)完善國(guó)家對(duì)農(nóng)地征用權(quán)的基礎(chǔ)上，賦予城市政府對(duì)土地的優(yōu)先購買權(quán)，而且應(yīng)從法律上明確城市土地儲(chǔ)備的范圍。根據(jù)我國(guó)城市用地的復(fù)雜性，可以將以下十類土地納入儲(chǔ)備范圍：市區(qū)范圍內(nèi)的無主地；為政府代征的土地；土地使用期限已滿被依法收回的土地；被依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府指令收購的土地；土地使用人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心收購的土地；其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有土地。另外，還應(yīng)當(dāng)從法律上規(guī)定對(duì)政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以依法實(shí)行年租或短租，并將租賃收益納入城市土地儲(chǔ)備基金進(jìn)行管理。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市土地儲(chǔ)備基金運(yùn)作主體及相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制作出明確的法律規(guī)定。[4]
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OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
組成及功能地理信息系統(tǒng)是在計(jì)算機(jī)硬件技術(shù)和軟件技術(shù)支持下，收集、儲(chǔ)存、管理及分析各種空間信息，用很多形式輸出圖形和數(shù)據(jù)產(chǎn)品，幫助企業(yè)或政府等做好預(yù)決算的一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。GIS可以理解為屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)的綜合體，它主要具有三方面特點(diǎn)，具有動(dòng)態(tài)性與空間性，能夠收集、分析并管理各種地理信息，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)支持是GIS的最重要特點(diǎn)，是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)使得GIS可以準(zhǔn)確快速的對(duì)地理系統(tǒng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析與空間定位，GIS系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)程序能夠模擬各種地理分析方法，并作用于空間數(shù)據(jù)信息，分析有用的信息。GIS由計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)、硬件系統(tǒng)及地理數(shù)據(jù)三部分組成。軟件系統(tǒng)又包含地理信息系統(tǒng)的軟件、應(yīng)用分析程序及其他支持軟件。硬件系統(tǒng)主要有計(jì)算機(jī)和服務(wù)器、打印設(shè)備及數(shù)字化設(shè)備構(gòu)成。數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的數(shù)據(jù)有屬性數(shù)據(jù)與幾何圖形數(shù)據(jù)兩種。GIS具有采集數(shù)據(jù)、轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)、編輯數(shù)據(jù)、儲(chǔ)存數(shù)據(jù)和組織數(shù)據(jù)功能，能夠?qū)?shù)據(jù)概化、格式化。
二．城市地下管線管理工作的主要內(nèi)容及特點(diǎn)
城市管線是埋在地下的各種通信、給水、電力、燃?xì)?、工業(yè)及污水管線，地下管線是市政工程里的一種重要基礎(chǔ)設(shè)施，它擔(dān)負(fù)著傳輸信息、傳送能源及排放廢物的重任，是城市不斷發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。城市管線規(guī)劃管理的主要特征就是要重視各類管線系統(tǒng)性，充分運(yùn)用現(xiàn)狀管線，把現(xiàn)狀管線與規(guī)劃管線有機(jī)結(jié)合到一起，提高管線的可操作性，滿足各種規(guī)范要求。城市管線管理工作包含調(diào)查現(xiàn)狀、制定規(guī)劃方案、征求意見等，調(diào)查管線現(xiàn)狀含有現(xiàn)場(chǎng)踏查與資料收集，深入了解道路地形情況、現(xiàn)有管線分布情況、管線屬性數(shù)據(jù)及土地運(yùn)用情況，掌握管線所在道路的寬度、位置等信息，收集有關(guān)市政工程的各種專項(xiàng)研究或報(bào)告，按照城市功能規(guī)劃需求，制定管線布置方案，并合理聽取有關(guān)單位意見，不斷完善管線工程方案。規(guī)劃與管理城市地下管線時(shí)，管線的埋設(shè)方法、周圍環(huán)境保護(hù)措施及退讓距離有一定區(qū)別，設(shè)計(jì)人員及管理人員要反復(fù)比較，多總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，有效協(xié)調(diào)地下管線和建筑構(gòu)及道路橋梁的地下結(jié)構(gòu)問題。
三．GIS在城市管線管理系統(tǒng)中的運(yùn)用
1地下管線管理系統(tǒng)的建立背景
伴隨我國(guó)城市進(jìn)程腳步的不斷加快，地下管線設(shè)施作為城市重要基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展的迅速。我國(guó)很多城市的地下管線狀況都很復(fù)雜，一些城市已經(jīng)實(shí)施地下管線探測(cè)與普查工程，因?yàn)楣芫€分布范圍較廣、種類較多，獲得地下管線的資料數(shù)據(jù)量非常大，也有些管線資料表格圖文不一致，精度和來源不明確，管線數(shù)據(jù)資料信息一直處在更新狀態(tài)。如果沒有掌握地下管線分布，盲目的施工極易導(dǎo)致停氣、停水，嚴(yán)重時(shí)可能導(dǎo)致災(zāi)害事故發(fā)生。GIS能夠?qū)崿F(xiàn)管線管理信息動(dòng)態(tài)管理，給城市的建設(shè)與規(guī)劃提供服務(wù)，確保地下生命線安全運(yùn)轉(zhuǎn)。
2管線信息管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)
系統(tǒng)設(shè)計(jì)是GIS系統(tǒng)所有研制工作的中心，系統(tǒng)設(shè)計(jì)既要完成各種模式要求的任務(wù)，還要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的不斷優(yōu)化。設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)，要盡可能的少建立中間文件，控制文件掃描次數(shù)，從而才能提升系統(tǒng)運(yùn)行效率，要提高系統(tǒng)控制力，需要擬定字符錯(cuò)誤與數(shù)字出錯(cuò)的各種校驗(yàn)方法，運(yùn)用數(shù)據(jù)文件過程中，必須設(shè)置口令，避免數(shù)據(jù)被修改或發(fā)生泄漏，確保僅有經(jīng)過特殊通道才能儲(chǔ)存數(shù)據(jù)。提升系統(tǒng)可變性可以通過設(shè)計(jì)各種模塊，把整個(gè)系統(tǒng)根據(jù)功能分成多層模塊，各模塊僅執(zhí)行一項(xiàng)功能，這樣的系統(tǒng)具有良好的可變性。地下管線信息的管理系統(tǒng)分成幾個(gè)子系統(tǒng)。
3系統(tǒng)各功能組織GIS系統(tǒng)
具有管線數(shù)據(jù)編輯和輸入功能，基本管線信息與基礎(chǔ)地形圖要適應(yīng)數(shù)字化、圖形矢量化及實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)讀入等輸入方式，編輯模塊需要具有編輯圖形所用的工具，能夠變換圖形、轉(zhuǎn)換坐標(biāo)及地圖投影形式，管線數(shù)據(jù)編輯具有屬性與圖形聯(lián)動(dòng)編輯功能，實(shí)現(xiàn)圖庫聯(lián)動(dòng)，并可以維護(hù)管線數(shù)據(jù)。系統(tǒng)要有管理海量圖庫的能力，能夠統(tǒng)一管理測(cè)量區(qū)里的所有地形圖，含有刪除、檢索、增加等，可以結(jié)合多種方向進(jìn)行調(diào)整，滿足不同客戶需求。管線數(shù)據(jù)信息檢查功能含有線號(hào)與點(diǎn)號(hào)的重號(hào)檢查、管線屬性規(guī)范性與合理性檢查、管線特征值檢查及測(cè)量點(diǎn)超限檢查。管線信息統(tǒng)計(jì)和查詢功能含有屬性信息與空間信息雙向查詢、空間定位查詢，系統(tǒng)分析統(tǒng)計(jì)可以根據(jù)屬性信息查詢作為參考。管線信息的分析功能對(duì)系統(tǒng)實(shí)際應(yīng)用具有重要意義，設(shè)計(jì)管線工程時(shí)管線分析功能根據(jù)設(shè)計(jì)單位的需求可以分析管線碰撞及最短路徑，提供相對(duì)最佳設(shè)計(jì)路線提供參考或給各種管線事故的搶險(xiǎn)工作提供指導(dǎo)。
四．結(jié)束語
關(guān)鍵詞城市綠地城市綠化綠地系統(tǒng)規(guī)劃研究進(jìn)展
1城市綠地系統(tǒng)
1.1概念
城市綠地系統(tǒng)泛指城市區(qū)域內(nèi)一切人工或自然的植物群體、水體及具有綠色潛畢業(yè)論文能的空間,它由相互作用的具有一定數(shù)量和質(zhì)量的各類綠地組成,具有重要的生態(tài)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益[1],為城市內(nèi)唯一有生命的基礎(chǔ)設(shè)施,是城市生態(tài)環(huán)境及可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)[2]。城市綠地系統(tǒng)組成因國(guó)家不同而各有差異,但總的來說,其基本內(nèi)容是一致的,即包括城市范圍內(nèi)對(duì)改善城市生態(tài)環(huán)境和生活條件具有直接影響的所有綠地[3,4]。根據(jù)2002年《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)》,我國(guó)將城市綠地分為公園綠地、生產(chǎn)綠地、防護(hù)綠地、附屬綠地及其它綠地5類[5]。
1.2特征
城市綠地系統(tǒng)作為復(fù)雜的自然-社會(huì)-經(jīng)濟(jì)復(fù)合生態(tài)系統(tǒng),具有如下特征[6,7]:(1)多要素。它是人工干擾較強(qiáng)的生態(tài)系統(tǒng),也是城市的主要自然因素,包含大氣、地文、水圈、生物因素,這些決定著城市綠地系統(tǒng)的基本地域特征。(2)多類型。城市綠地系統(tǒng)包括各種保護(hù)區(qū)和國(guó)家公園、風(fēng)景區(qū)、游憩區(qū)、休養(yǎng)保健區(qū)、公園、花園、游園、專類園、苗圃以及以綠化配植為主的各種綠地。(3)多功能。城市綠地功能隨時(shí)代的變遷各有側(cè)重,但總的來說,始終兼容著景觀、社會(huì)、生態(tài)三大基本功能。(4)動(dòng)態(tài)性。綠地系統(tǒng)因時(shí)代、年代不同以及季節(jié)更替,其內(nèi)容、重點(diǎn)與形式都發(fā)生著變化。(5)空間尺度性。城市綠地系統(tǒng)因空間尺度的不同(主要指城區(qū)、市區(qū)及區(qū)域),其數(shù)量、布局、結(jié)構(gòu)、功能等都有所變化。(6)多因素協(xié)同調(diào)控性。綠地系統(tǒng)的多元性、動(dòng)態(tài)性及它同城市的交織特征,決定著其持續(xù)發(fā)展需有多因素協(xié)同調(diào)控。
1.3發(fā)展歷程
現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)在城市園林基礎(chǔ)上發(fā)展起來,經(jīng)歷了自然萌生、人工創(chuàng)意、公共綠地及生態(tài)綠地系統(tǒng)階段[1]。自然萌生階段主要指以狩獵圍牧為目的的園圃。人工創(chuàng)意階段指以滿足達(dá)官貴人及宗教需求為目的的宮苑、寺院,主要是私家園林和皇家園林。19世紀(jì)中下半葉,工業(yè)化導(dǎo)致城市環(huán)境惡化,促使城市進(jìn)入公共綠地階段。歐洲、北美掀起第一次＊＊,即“公園運(yùn)動(dòng)”;20世紀(jì)初,尤其是二戰(zhàn)后,歐亞各國(guó)開始大力拓建綠地和創(chuàng)建新城,城市綠地邁入第二次＊＊[1,8]。20世紀(jì)70年代初,生態(tài)學(xué)作為設(shè)計(jì)理論引入綠地規(guī)劃,城市綠地開始了以改善城市環(huán)境及滿足景觀審美為目的的生態(tài)綠地階段[1]。
20世紀(jì)80年代初,城市綠地進(jìn)入了生態(tài)園林的理論和實(shí)踐探索階段[1]。國(guó)際社會(huì)也正式提出“生態(tài)城市”概念,以期用生態(tài)學(xué)原理和方法指導(dǎo)城市建設(shè)[8]。生態(tài)城市反映了人與自然和諧發(fā)展的思想,城市建設(shè)以不使環(huán)境遭到破壞為標(biāo)準(zhǔn),使行為主體的活動(dòng)有利于維護(hù)周圍環(huán)境并融于自然的類天然群落[9]。它是人類社會(huì)生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá),人的社會(huì)文化、生態(tài)意識(shí)達(dá)到一定水平下渴望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)境界[8,10]。城市綠化建設(shè)中提出的“花園城市”、“園林城市”、“山水城市”、“綠色城市”、“田園城市”等都是城市發(fā)展的中階段目標(biāo),而城市運(yùn)轉(zhuǎn)符合生態(tài)規(guī)律的“生態(tài)城市”才是人類追求的最高目標(biāo)[11]。近年來,隨著人們對(duì)人居環(huán)境質(zhì)量重視程度的提高,生態(tài)城市的實(shí)踐與探索受到社會(huì)各界的廣泛重視[8,9]。
2城市綠地規(guī)劃現(xiàn)狀
2.1國(guó)外城市綠地規(guī)劃
國(guó)外園林綠化最大特點(diǎn)是簡(jiǎn)潔樸實(shí)大方,處處體現(xiàn)大自然的風(fēng)格特色[12]。如美國(guó)城市綠化率相當(dāng)高,公路、街道兩側(cè)和居民社區(qū)除去建筑,職稱論文草坪和樹木覆蓋所有空地,草坪常綠,修剪平整,沒有雜草,綠化品位較高[10]。根據(jù)對(duì)世界49個(gè)城市的統(tǒng)計(jì),人均公共綠地10m2ö人以上的占70%[1]。新加坡土地面積648km2,人口386萬,人口密度5965人ökm2,現(xiàn)有綠地7500hm2,人均25m2ö人,進(jìn)入世界城市綠化先進(jìn)行列[13～15]。就人均公園面積而言,2000年,美國(guó)華盛頓為50m2ö人,澳大利亞堪培拉為70m2ö人,瑞典斯德哥爾摩超過68.3m2ö人[16]。國(guó)外成功的規(guī)劃范例有:(1)美國(guó)城市公共綠地布局因地制宜,適地適樹,很少有大體量的園林建筑、小品等設(shè)施,植物自然式種植,簡(jiǎn)樸大方。設(shè)計(jì)手法多是大手筆、大色調(diào)疏林草地。常綠與落葉樹結(jié)合,喬灌草花結(jié)合,林相豐富,林冠線變化多端,園林景觀野趣盎然,處處體現(xiàn)自然美[17]。(2)二戰(zhàn)后德國(guó)政府把城市周圍地帶低價(jià)售給居民,修建永久性“私人田園”。田園一切設(shè)施取于自然,禁止用磚瓦、水泥和金屬材料。田園周圍是低矮籬笆、灌叢和野花,小路兩邊草地布置許多木凳供入歇腳[18]。(3)新加坡為建設(shè)“熱帶優(yōu)秀城市”,在概念性規(guī)劃、發(fā)展指導(dǎo)規(guī)劃中對(duì)每寸土地使用性質(zhì)、強(qiáng)度進(jìn)行了嚴(yán)格限制,建筑成片和集中密集建設(shè),向空中發(fā)展,留出地面空間進(jìn)行美化綠化[14]。(4)維也納、巴黎、科隆、萊比錫等城市拆墻建設(shè)花園環(huán)路,維也納的花園環(huán)路同教堂、大學(xué)、音樂廳等公共建筑為一體。(5)羅馬、塔拉戈納等環(huán)城綠地將城墻、花園、露天博物館等作為整體布置,羅馬在開辟道路和綠地的同時(shí)保護(hù)城墻殘段,在其周圍開辟道路和綠化帶,形成環(huán)城公園。其共同點(diǎn)是綠化圈、文化圈、水系風(fēng)景圈等共融和諧[11]。
2.2我國(guó)城市綠地規(guī)劃
2.2.1綠化及科研進(jìn)展
20世紀(jì)70年代末,我國(guó)城市綠地規(guī)劃工作者提出“連片成團(tuán),點(diǎn)線面相結(jié)合”的方針后,城市綠化進(jìn)入快速發(fā)展階段[19]。80年代后,提出了北方以天津?yàn)榇淼摹按蟓h(huán)境綠化”,南方以上海為代表的“生態(tài)園林綠化”[19]。八五其間,城市人均公共綠地由
3.9m2增加到4.6m2,綠化覆蓋率由19.2%增加到22.l%。1999年底,全國(guó)667個(gè)城市建成區(qū)綠化覆蓋面積達(dá)到591000hm2,綠地率達(dá)23%,綠化覆蓋率已達(dá)到27.44%,人均公共綠地6.5m2,公園動(dòng)物園數(shù)達(dá)4219個(gè),面積77137hm2。目前,已經(jīng)涌現(xiàn)出北京、南京、上海、秦皇島、青島、大連、煙臺(tái)、威海、合肥、杭州、廈門、深圳、中山、珠海、佛山、南寧等30多個(gè)“園林綠化先進(jìn)城市”[19]。
從80年代初開始,建設(shè)部開展了多項(xiàng)園林綠化科研課題[19]。近年來完成的課題有《城市生存環(huán)境綠色量值群研究》、《城市綠地在生態(tài)上的價(jià)值定量化》、《園林生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究》、《城市綠化樹種區(qū)域規(guī)劃研究》、《2000年小康型城鄉(xiāng)科技產(chǎn)業(yè)工程——居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障體系》、《城市市政公用事業(yè)‘九五’和‘十五’計(jì)劃及2015年規(guī)劃預(yù)測(cè)研究之風(fēng)景園林部分》等[20]。到目前為止,我國(guó)有甲、乙級(jí)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)單位40余家,園林科研院(所)60余家,大專院校10余家[20]。
2.2.2傳統(tǒng)規(guī)劃及其缺點(diǎn)
城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的組成部分,在總體規(guī)劃完成后,可編制城市綠地專項(xiàng)規(guī)劃,其主要內(nèi)容為:根據(jù)城市總體規(guī)劃,確定城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃的指導(dǎo)思想、原則、目標(biāo)、指標(biāo)、用地布局、各類綠地位置、范圍、性質(zhì)、功能及分期建設(shè)步驟和近期實(shí)施項(xiàng)目;劃定需要保護(hù)、保留和建設(shè)的城郊綠地;提出實(shí)施建議[21]。可見,傳統(tǒng)綠地規(guī)劃對(duì)城市綠地市場(chǎng)運(yùn)作、生態(tài)及景觀要求很少考慮,具體說,主要存在以下問題[10,21]:(1)未充分從區(qū)域與城市生態(tài)系統(tǒng)角度構(gòu)筑城市綠地總體結(jié)構(gòu)和布局;(2)綠地植物配置重美觀輕生態(tài);(3)城市綠地是城市形象設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃的重要載體,傳統(tǒng)綠地規(guī)劃未充分從整體上考慮塑造城市形象;(4)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市綠地建設(shè)模式、資金渠道已發(fā)生變化,總體規(guī)劃確定的綠地在實(shí)施過程中難以一成不變。因此,傳統(tǒng)綠地規(guī)劃已不能適應(yīng)新時(shí)期要求[21]。
2.2.3現(xiàn)代綠地規(guī)劃原則
現(xiàn)代城市綠地規(guī)劃流行應(yīng)用控制性規(guī)劃理念,越來越重視根據(jù)各城市特有的地理環(huán)境、地形、地貌、水文地質(zhì)、城市風(fēng)貌、工業(yè)用地、居民用地、道路系統(tǒng),做出各具特色、結(jié)合河湖山川自然環(huán)境,體現(xiàn)地區(qū)特色的城市綠地系統(tǒng)。規(guī)劃遵循以下基本原則[22]:(1)重視內(nèi)外自然山水地貌特征,發(fā)揮自然環(huán)境條件優(yōu)勢(shì),深入挖掘城市歷史文化內(nèi)涵,形成本城市綠地系統(tǒng)的布局結(jié)構(gòu)與特色;(2)按照國(guó)家城市綠地指標(biāo)的規(guī)定,合理確定各類綠地類型與規(guī)模;(3)均衡布置各類公園綠地,有機(jī)結(jié)合形成完整體系;(4)合理確定近期和遠(yuǎn)期規(guī)劃;(5)正確鑒別和妥善處理局部與整體、小局與大局、保護(hù)與開發(fā)、理想與現(xiàn)實(shí)、近期與遠(yuǎn)期等關(guān)系[23];(6)樹種規(guī)劃重視使用地帶性植被,以喬木和灌木為主,兼顧植物群落的觀賞、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
2.2.4綠地系統(tǒng)規(guī)劃對(duì)策
針對(duì)我國(guó)國(guó)情和綠地建設(shè)的不足,今后綠地規(guī)劃應(yīng)努力做到以下幾點(diǎn)[12,21,24,25]:(1)加強(qiáng)政策扶持,完善相關(guān)法律和法規(guī)。城市綠地是先投資后受益、間接效益與直接效益并存的產(chǎn)業(yè)。碩士論文綠地規(guī)劃要常抓不懈,制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略與具體政策。(2)制定切實(shí)可行、理念超前的總體規(guī)劃。在城市建設(shè)和城改前制定可行的城市總體規(guī)劃,編制綠地詳細(xì)規(guī)劃,嚴(yán)禁綠地改變用途,確保綠化指標(biāo)和綠化用地落實(shí)[25]。(3)提高綠地生態(tài)效益。植物生態(tài)功能基本靠葉完成,故增加生態(tài)效益就要增加葉面積。喬木葉面積可達(dá)其樹冠正投影面積的20倍左右,灌木5～10倍,草更小。
所以,園林植物要以喬木為主,重視鄉(xiāng)土樹種,常綠與落葉搭配,灌草藤花結(jié)合,形成多樣、復(fù)層、立體、生態(tài)的多功能自然群落[19,26]。(4)重視大環(huán)境生態(tài)建設(shè),加強(qiáng)城鄉(xiāng)一體化。城鄉(xiāng)一體化是城市大環(huán)境生態(tài)建設(shè)的重要組成,是擴(kuò)大綠地面積、改善城市生態(tài)環(huán)境的有效方式。以城市林業(yè)理論為指導(dǎo),運(yùn)用生態(tài)系統(tǒng)邊緣帶物種多樣性增大原理,營(yíng)造各種防護(hù)林、風(fēng)景林及經(jīng)濟(jì)林,建立城市生境與自然環(huán)境聯(lián)系的生物廊道,為野生動(dòng)物提供遷徙通道和棲息地[19]。
(5)多方籌措資金。城市綠化是社會(huì)公益事業(yè),除從城市維護(hù)費(fèi)中列支和有關(guān)部門籌集資金外,還要調(diào)動(dòng)全社會(huì)力量。(6)引進(jìn)參與式管理。城市居民參與城市綠地規(guī)劃及建設(shè),可增進(jìn)居民與政府的相互理解和溝通。
3綠地規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)
3.1規(guī)劃模式
現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃模式趨于以下方面[27]:
（1）都市圈綠色廊道網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。城市在一定區(qū)域范圍內(nèi)集中發(fā)展,綠地系統(tǒng)與城市呈現(xiàn)環(huán)狀圍繞、核心方式、嵌合方式、帶形相接方式等形態(tài),使綠地系統(tǒng)發(fā)揮較大效能,并有良好的連續(xù)性與可達(dá)性[28]。英國(guó)“大倫敦規(guī)劃”,把從市中心48km內(nèi),約6700km2的地區(qū)劃分為城市內(nèi)環(huán)、郊區(qū)環(huán)帶、一條約16km的綠化帶、農(nóng)村環(huán)帶等4個(gè)同心圓,成為世界發(fā)展新城的規(guī)劃模式[27]。丹麥哥本哈根的指狀規(guī)劃,莫斯科的楔形綠地,按照“有機(jī)疏散理論”而定的大赫爾辛基規(guī)劃方案,都是典型的綠地嵌合模式[27]。
荷蘭蘭斯培德地區(qū)(包括鹿特丹、阿姆斯特丹和海牙等城市)的綠心(綠地核心式)與建成區(qū)之間建設(shè)綠色緩沖地帶以保護(hù)綠心。而巴黎沿塞納河兩側(cè)建了8個(gè)新城,在塞納河兩岸形成了2條平行軸線,是綠地系統(tǒng)帶形相接方式的代表[27]。
(2)森林城市模式。把森林引入城市,讓城市坐落在森林之中,恢復(fù)人類與森林的本來關(guān)系,實(shí)現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為優(yōu)化城市綠色規(guī)劃的總趨勢(shì)[12]。“人在城中,城在林中”將成為21世紀(jì)城市綠地建設(shè)的重要模式[29,30]。城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)強(qiáng)調(diào)以人為核心,創(chuàng)造“天人合一”的城市與森林融合的人居環(huán)境空間。城市森林建設(shè)主旨是“人與自然和諧共生”,以“綠色空間”構(gòu)筑“綠色城市”空間網(wǎng)絡(luò)[31]。城市森林的布局模式主要有放射式、圈層式、跳躍式、因地制宜式及綜合式5種[32]。完整的城市森林生態(tài)系統(tǒng)將為徹底改善城市生態(tài)環(huán)境提供物質(zhì)和能量的保障。城市森林景觀建設(shè)要具有親和性、文化教育性、舒適性和富有人情味,使之能激起人們親近的愿望[27]。同時(shí),城市森林建設(shè)要以自然為宗旨,以城市文化底蘊(yùn)為基礎(chǔ),依托城市自然地形地貌,結(jié)合城市風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)特征和空間屬性等科學(xué)布局和規(guī)劃,體現(xiàn)自然植被景觀和群落結(jié)構(gòu)特征,實(shí)現(xiàn)城市森林的自我維持及協(xié)調(diào)發(fā)展,發(fā)揮其綜合效益。
3.2規(guī)劃特征
現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃有如下特征:(1)空間開放化[22]。首先表現(xiàn)在從“園林綠化”走向“大地景觀規(guī)劃”,著眼于大環(huán)境綠化規(guī)劃,從區(qū)域出發(fā),把森林、農(nóng)田、草地、景區(qū)作為生態(tài)改善的積極因素納入城市綠地規(guī)劃,使城市擁有良好的整體生態(tài)背景。其次是開放公園,引入園外的自然風(fēng)光與環(huán)境中的河道、溪流、綠地、建筑等相融合,成為大環(huán)境不可分割的有機(jī)組成部分。開放空間更有利于發(fā)揮綠地景觀功能及美化和改善環(huán)境的作用,便于各類綠地相連,是人性化的要求和人本主義的體現(xiàn)。(2)綠化森林化。綠化森林化指城市綠化以成片森林為主體,喬灌草相結(jié)合,提高綠地效益[22]。(3)景觀人文化。指綠地規(guī)劃尊重文化,把握?qǐng)@林綠地性質(zhì)、風(fēng)格和主題,重視植物景觀文化性,充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣皻v史文脈[22]。(4)水景生態(tài)化。水體和水系是城市與外部生態(tài)系統(tǒng)交流的主要通道,是城市最重要的廊道景觀。城市綠化建設(shè)應(yīng)重視沿河道的綠地建設(shè),應(yīng)用生態(tài)學(xué)原理處理水體造景,使水體潔凈,富于情趣,水生植物和水生動(dòng)物共生[22,27]。(5)設(shè)施人性化。城市綠地的服務(wù)對(duì)象是人,綠地設(shè)計(jì)必須滿足人類生存、享樂與發(fā)展的要求,各種設(shè)施要符合人體尺寸比例、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),滿足人類生理與心理需求[12]。(6)目標(biāo)多樣化?，F(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃要符合生態(tài)性、生物多樣性、郊野休閑性、文化性、自然性、區(qū)域性、人居環(huán)境的舒適性、可居性和可持續(xù)利用性等特點(diǎn)[33]。
3.3規(guī)劃新方法
3.3.1新理念
城市綠地規(guī)劃經(jīng)歷了以游樂、觀賞為主的實(shí)踐后,現(xiàn)在發(fā)展到以生態(tài)學(xué)觀念為出發(fā)點(diǎn),融觀賞、游憩于生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)園林階段。生態(tài)園林就是依靠植物來形成環(huán)境、保護(hù)環(huán)境、利用環(huán)境和美化環(huán)境,建立以綠色植物為主體的園林綠地生態(tài)系統(tǒng)[34]。它以保持生態(tài)平衡、美化環(huán)境、減少生態(tài)環(huán)境災(zāi)害為主導(dǎo)思想,具有公共性、廣泛性、無界性、長(zhǎng)期性、高效性、不可取代性、永恒性、連續(xù)性等特點(diǎn)[35],是當(dāng)代城市綠地設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)[36]。生態(tài)園林具有3方面的內(nèi)涵:一是具有園林的觀賞性,能創(chuàng)造景觀,美化環(huán)境,為人們提供休憩、游覽和娛樂環(huán)境;二是具有改善環(huán)境的生態(tài)適應(yīng)性;三是具有生態(tài)結(jié)構(gòu)的合理性,即具有合理的時(shí)間結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和營(yíng)養(yǎng)結(jié)構(gòu),與周圍環(huán)境一起組成和諧的統(tǒng)一體[37]。生態(tài)園林注重從宏觀管理、生態(tài)保護(hù)角度來建設(shè)城市綠地系統(tǒng),其基本理念是在城市區(qū)域范圍內(nèi),保護(hù)和修復(fù)區(qū)域性生態(tài)系統(tǒng),遵循生態(tài)學(xué)原理建立合理的人工植物群落,保護(hù)生物多樣性,建立人類-動(dòng)物-植物和諧共生的城市生態(tài)環(huán)境[37]。
3.3.2新手段
為了最大限地度提高綠地生態(tài)效益,增加城市綠量,改善日益惡化的生態(tài)環(huán)境,現(xiàn)代城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃采用了新綠化方式:(1)垂直綠化。也稱攀緣綠化,就是綠化那些與地面垂直的線或面,即利用攀緣植物使其沿墻或其它設(shè)施上升形成垂直的綠化面。工作總結(jié)墻面、廊欄、立桿、燈柱、棚架、涼廳、拱門等建筑物均可采用攀緣植物進(jìn)行綠化,其形式有附壁式、籬欄式、棚架式、拱門式、立柱式及懸蔓式[38]。(2)立體綠化。立體綠化是運(yùn)用現(xiàn)代建筑和園林科技的各種手段,對(duì)一切建筑物和構(gòu)筑物所形成的再生空間進(jìn)行多層次、多形式的綠化美化,其基本內(nèi)容包括:地面綠化的喬灌草復(fù)層群落;建筑再生空間的綠化美化(墻面綠化、屋頂與天臺(tái)綠化、室內(nèi)與陽臺(tái)綠化等)[39]。立體綠化源于屋頂花園,最早是由德國(guó)人在一些階梯式和單元樓式建筑群上試驗(yàn)成功的?，F(xiàn)已發(fā)展為地面、窗口、涼臺(tái)、室內(nèi)與屋頂、盆栽與池栽相結(jié)合的各種綠化方式。它能擴(kuò)大城市綠地面積,美化城市環(huán)境,使平板單調(diào)的建筑單體、硬質(zhì)構(gòu)筑、門窗柵欄等,變成具有自然風(fēng)格、賞心悅目的綠化景觀,并起到良好的降溫消音作用[40]。
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1.1水利工程質(zhì)量意識(shí)比較淡薄
一個(gè)產(chǎn)品要想在在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力，那么它必須有好的質(zhì)量保證。質(zhì)量良好的產(chǎn)品往往會(huì)受到顧客的青睞，質(zhì)量的導(dǎo)向作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于價(jià)格，質(zhì)量高的產(chǎn)品即使價(jià)格也高也會(huì)成為顧客首先考慮的對(duì)象。在各行各業(yè)中，都把產(chǎn)品的質(zhì)量作為競(jìng)爭(zhēng)力的核心。在水利工程建設(shè)中，地基對(duì)其上方的水工建筑物有支撐作用，如果在地基施工中，對(duì)地基施工質(zhì)量不夠重視，一味追求工程的施工進(jìn)度、人為的簡(jiǎn)化施工方案、忽略細(xì)節(jié)，甚至違背施工程序，這樣做的后果將會(huì)使地基基礎(chǔ)的質(zhì)量大打折扣，給工程埋下極大的隱患?！安钪晾?，謬以千里”。很多巨大的災(zāi)難都是由一點(diǎn)微小的誤差而引起，所以，應(yīng)該加強(qiáng)在地基施工時(shí)的質(zhì)量意識(shí)。
1.2水利工程前期勘測(cè)設(shè)計(jì)的不太規(guī)范
水利工程建設(shè)應(yīng)該立足實(shí)際，不能紙上談兵。在進(jìn)行建設(shè)之前，應(yīng)實(shí)地進(jìn)行考察，針對(duì)實(shí)際情況，提出合理的施工方案。如果在進(jìn)行實(shí)地考察，勘測(cè)不夠到位，方案的設(shè)計(jì)不會(huì)太合理，這可能給后期施工帶來一系列的問題，影響工程的整體質(zhì)量。
1.3對(duì)水利工程建設(shè)的資金投入不夠
在地基施工中，如果資金投入不足，問題就會(huì)隨之而來。足夠的資金是地基施工管理的保障。如果資金投入不足，工程造價(jià)將成為施工的一個(gè)大問題，地基施工就很難選擇最佳方案。要想保證工程的施工質(zhì)量，需要先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù)措施，而這些都需要資金的支持。當(dāng)前，我國(guó)的水利工程建設(shè)質(zhì)量不高的問題主要就是因?yàn)橥度氲馁Y金不夠。正是因?yàn)槿狈Y金，管理者才減少了在地基施工階段的資金投入，從而導(dǎo)致施工前期的地質(zhì)勘測(cè)不太準(zhǔn)確和地基施工不能選擇最佳方案。所以說，一旦資金缺乏，就很難保證水利工程的施工質(zhì)量。
2提高水利工程地基施工質(zhì)量的管理措施
2.1水利工程地基施工前的管理
一個(gè)好的地基對(duì)水利工程的質(zhì)量具有舉足輕重的作用。因此，在水利工程進(jìn)行施工之前，要嚴(yán)格的進(jìn)行地質(zhì)勘測(cè)，同時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡匦翁攸c(diǎn)、天氣情況都要加以考察。只有把這些因素全都考慮進(jìn)去，才便于選擇最佳方案以此保證地基的質(zhì)量乃至整個(gè)工程的質(zhì)量。除此之外，在施工之前必須關(guān)注的問題就是工程所投入的經(jīng)費(fèi)。如果擁有足夠多的資金支持，就能對(duì)多個(gè)工程施工的方案進(jìn)行分析比較，從中得到最優(yōu)施工方案。如果缺乏資金，方案之間的對(duì)比就會(huì)受到資金的限制，可能因?yàn)橘Y金的問題就不能選擇最佳施工方案，后期工程施工也將受到一定的影響。所以，有關(guān)部門在做好實(shí)地考察的同時(shí)，又要積極的尋求資金支持，以保證水利工程地基施工的質(zhì)量。
2.2水利工程地基施工時(shí)的管理措施
水利工程地基施工階段是地基施工管理時(shí)最重要的一個(gè)階段。在這個(gè)階段，施工隊(duì)已經(jīng)有了最佳的施工方案，為了保證方案的順利實(shí)施，管理團(tuán)隊(duì)要完全熟悉方案的內(nèi)容與相關(guān)的知識(shí)。
2.2.1使用“水泥攪拌樁”地基建設(shè)中最常用的是“水泥攪拌樁”。水泥攪拌樁是把水泥當(dāng)成主要的固化劑，它是一種有效處理軟基的方式。水泥攪拌樁利用攪拌樁機(jī)將水泥與土充分?jǐn)噭?，水泥與土發(fā)生一系列的物理和化學(xué)反應(yīng)之后，軟土硬結(jié)從而提高地基的強(qiáng)度。
2.2.2提高地基承載力地基承載力主要是指地基承受負(fù)荷的能力。在負(fù)荷作用下，地基可能會(huì)產(chǎn)生變形。隨著負(fù)荷的逐漸增大，地基變形也隨之增大。如果地基變形超過地基的承受能力，將對(duì)后期地基施工質(zhì)量產(chǎn)生惡劣的影響。所以，應(yīng)該要盡可能的提高地基的承載能力，在施工中使用承載力大的混凝土。
2.2.3及時(shí)解決地基施工中的問題水利工程建設(shè)的主要意義在于“除水害，興水利”。水利工程建設(shè)擔(dān)負(fù)著蓄水、排水的作用。地基施工時(shí)綜合考慮各種不利因素（包括地震等不可抗因素），如果發(fā)現(xiàn)達(dá)不到目標(biāo)，就應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的方案進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和改善。
3結(jié)語
將低碳理念引入到物業(yè)管理企業(yè)中，在很大程度上促進(jìn)了物業(yè)管理的發(fā)展。首先，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)走向低碳化。可持續(xù)發(fā)展的基本理念就是實(shí)現(xiàn)物及其功能的保值增值，同樣物業(yè)管理的概念就詮釋了它的主要功能是實(shí)現(xiàn)其服務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)功能及價(jià)值的保值與增值，低碳理念體現(xiàn)在管理物、服務(wù)人；其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，一直秉承“以人為本”的精神理念，推廣低碳理念正是其發(fā)展中的一種表現(xiàn)。
1.1低碳城市經(jīng)濟(jì)的理論內(nèi)涵
低碳經(jīng)濟(jì)作為一種綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎(chǔ)上，向著低碳的方向發(fā)展，利用碳中和的發(fā)展方法和節(jié)能減排的發(fā)展方式的一種經(jīng)濟(jì)模式。將充分利用清潔能源，創(chuàng)造綠色環(huán)保概念，重點(diǎn)研究人類賴以生存發(fā)展的重點(diǎn)，即進(jìn)行節(jié)能減排創(chuàng)新、重視可持續(xù)發(fā)展作為其發(fā)展核心。低碳城市指在一定規(guī)劃、政策和制度建設(shè)的推動(dòng)下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務(wù)管理層以低碳社會(huì)為建設(shè)標(biāo)本和藍(lán)圖，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、消費(fèi)理念和生活方式，實(shí)現(xiàn)有助于減少碳排放的城市建設(shè)模式和社會(huì)發(fā)展方式。其途徑是采用清潔能源和發(fā)展低碳技術(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，指導(dǎo)思想為低碳理念，實(shí)施基礎(chǔ)為低碳技術(shù)和產(chǎn)品，主要對(duì)象為低碳能源生產(chǎn)和應(yīng)用。城市低碳生活是指人們?cè)谌粘Ｉ钪校非蟮氖且环N簡(jiǎn)單、樸實(shí)的生活，不奢侈浪費(fèi)，使用的也盡量都是低碳的環(huán)保產(chǎn)品，城市里的公共基礎(chǔ)設(shè)施也都是低碳環(huán)保的一種綠色、可持續(xù)的生活習(xí)慣。
1.2物業(yè)管理行業(yè)的低碳理念
作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)中心是“以人為本”。低碳理念在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)運(yùn)，主要體現(xiàn)在為業(yè)主服務(wù)的過程中，主要側(cè)重體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)低碳生活方式的認(rèn)識(shí)與追求，即業(yè)主和物業(yè)使用人的“體驗(yàn)性”和對(duì)生活方式的“引導(dǎo)性”。從物業(yè)管理企業(yè)自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環(huán)境的污染程度，而需將其擴(kuò)展到控制資源的可持續(xù)發(fā)展方面，主要落實(shí)到物業(yè)管理服務(wù)過程中節(jié)約成本、降低消耗、減少對(duì)環(huán)境影響等方面。
2物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問題
2.1物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
2.1.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的耗能較高
物業(yè)設(shè)備設(shè)施，傳統(tǒng)意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應(yīng)以及電氣輸送等等。我們平時(shí)所說的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理主要是將出現(xiàn)問題的落后的設(shè)備轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢哉＿\(yùn)行的設(shè)備，并且進(jìn)行日常維護(hù)與保養(yǎng)。現(xiàn)在建筑管理中融入了更多的數(shù)字化和智能化，使得各種建筑中都運(yùn)用到了現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備，物業(yè)管理就有了便捷又復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)，但是設(shè)施設(shè)備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認(rèn)為，當(dāng)建筑完工投入使用后，只要有空調(diào)或水電的師傅讓物業(yè)設(shè)施運(yùn)行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴(yán)重后果，那就是會(huì)出現(xiàn)高能耗、設(shè)備損壞、惡化環(huán)境等問題。
2.1.2物業(yè)企業(yè)運(yùn)行成本較高
由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業(yè)管理本身的成本費(fèi)用增加，隨之帶來的就是物業(yè)收費(fèi)會(huì)增加，業(yè)主不滿意漲價(jià)，引發(fā)其態(tài)度不好；物業(yè)管理不僅需要順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還需注重環(huán)境保護(hù)，兩手兼顧必然導(dǎo)致其運(yùn)行成本高；節(jié)能設(shè)施設(shè)備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導(dǎo)致物業(yè)公司發(fā)展步履維艱，服務(wù)水平自然下降，甚至?xí)霈F(xiàn)棄盤現(xiàn)象。
2.1.3商業(yè)物業(yè)運(yùn)行狀況較好
與小區(qū)物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)在其發(fā)展中擁有先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備、基金充足且技術(shù)人員充足，整體素質(zhì)高，這些先天性的條件促進(jìn)了它開展低碳物業(yè)、環(huán)保節(jié)能工作產(chǎn)生的效果更明顯，更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)便更愿意接手商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)在物業(yè)管理領(lǐng)域居上峰，它的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)更上一個(gè)層次。
2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現(xiàn)象依然存在
近年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛崛起，物業(yè)管理行業(yè)本應(yīng)該隨之發(fā)展起來，然而卻出現(xiàn)了重建輕管的現(xiàn)象。物業(yè)管理重建輕管也是有原因的，如物業(yè)設(shè)施設(shè)備與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)；已建成房屋的維修養(yǎng)護(hù)工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發(fā)了高能耗現(xiàn)象?？偟膩碚f，物業(yè)管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。
2.1.5物業(yè)行業(yè)政企不分，影響其發(fā)展
物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。到目前為止，我國(guó)都沒有一個(gè)統(tǒng)一的核算管理辦法，部分小區(qū)及商業(yè)樓仍然采用的是行政事業(yè)單位的核算制度，這根本無法滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求。
2.2物業(yè)管理存在的主要問題
2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題
很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對(duì)于收集、清運(yùn)及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環(huán)衛(wèi)部門對(duì)垃圾的管理也不會(huì)盡心盡力，只是單純的完成任務(wù)、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實(shí)際生活中。此外，面對(duì)現(xiàn)行的管理體制，龐大又復(fù)雜的市容環(huán)境衛(wèi)生管理隊(duì)伍出現(xiàn)了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對(duì)問題時(shí)你推我阻，造成人力財(cái)力的浪費(fèi)，問題集聚，對(duì)城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進(jìn)作用。
2.2.2商業(yè)物業(yè)、大型寫字樓物業(yè)及高校物業(yè)的高能耗
公共場(chǎng)所由于其獨(dú)特的功能決定了其本身是一個(gè)相對(duì)較高的能耗場(chǎng)所，但是，個(gè)人對(duì)待這些公共物品不會(huì)像對(duì)待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護(hù)它。例如：我們經(jīng)常會(huì)看到的公共衛(wèi)生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會(huì)讓它一直流水？對(duì)于這樣的公共物業(yè)在管理的時(shí)候相對(duì)較難，它的高能耗給城市帶來很大的負(fù)擔(dān)，加大了管理的難度。
2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉(zhuǎn)變
首先，生活在高質(zhì)量、快節(jié)奏的當(dāng)下環(huán)境中，高新科技的不斷涌現(xiàn)更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機(jī)械化、自動(dòng)化技術(shù)等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導(dǎo)致高能耗、高排放。其次，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵(lì)人們改變生活方式來發(fā)展低碳模式阻力重重。
2.2.4低碳產(chǎn)品的市場(chǎng)阻力
高能耗的社會(huì)固然需要低碳產(chǎn)品為其減負(fù)，但是，一方面我國(guó)的“低碳產(chǎn)品認(rèn)證”服務(wù)體系并不完善，導(dǎo)致市場(chǎng)上的低碳產(chǎn)品繁雜，管理不到位，部分企業(yè)為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產(chǎn)品，這不僅擾亂了正常的市場(chǎng)運(yùn)行秩序，也給消費(fèi)者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產(chǎn)品的高成本也令消費(fèi)者難以承受，主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)含量、技術(shù)成本、安裝成本、維護(hù)投入及推廣費(fèi)等方面，但是多數(shù)消費(fèi)者依舊選擇了傳統(tǒng)產(chǎn)品。2.2.5城市規(guī)劃建設(shè)滯后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致城市高速運(yùn)轉(zhuǎn)，一個(gè)城市的建設(shè)是否完善關(guān)鍵取決于它的規(guī)劃是否合理。現(xiàn)代化的城市建設(shè)為每一位居民提供了溫馨的生活環(huán)境及舒適的工作環(huán)境，同時(shí)也在不斷提高人民的生活質(zhì)量和生活水平。我國(guó)的城市化速度快，但城市規(guī)劃并不完善，主要精力放在了新城區(qū)擴(kuò)建，而對(duì)于老城區(qū)的改造、城市環(huán)境及綠化整改、歷史文化景區(qū)的維修與保護(hù)等方面做得是微乎其微。
3物業(yè)管理角度的城市低碳經(jīng)濟(jì)
3.1廢品分類回收處理，加強(qiáng)資源的二次利用
物業(yè)公司需要承擔(dān)居民的垃圾處理的監(jiān)督工作，還有垃圾分類等相關(guān)工作的組織實(shí)施工作，與小區(qū)有關(guān)的街道和社區(qū)必須把這些工作納入小區(qū)管理的工作內(nèi)容中，并且制定明確的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，定期進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和考評(píng)。小區(qū)要處理的垃圾在進(jìn)入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業(yè)公司等管理單位需建立小區(qū)生活垃圾管理服務(wù)站，將小區(qū)保潔、垃圾分類和收集運(yùn)輸集中一體，推動(dòng)小區(qū)垃圾分類工作的落實(shí)。
3.2安裝環(huán)保低碳且節(jié)能的設(shè)備、健全物業(yè)管理法規(guī)
第一，熟練掌握各種環(huán)保節(jié)能設(shè)備的操作和安裝維護(hù)方法，加強(qiáng)管理，提高整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行效能，從而延長(zhǎng)設(shè)備的使用時(shí)間；并且通過科學(xué)的力量進(jìn)行操控，使區(qū)域的舒適度得到提高，為居住的業(yè)主提供良好的工作和生活環(huán)境；通過宣傳渠道，倡導(dǎo)業(yè)主積極參與到節(jié)能活動(dòng)中；通過綠色物業(yè)管理，提升物業(yè)公司的管理水平及競(jìng)爭(zhēng)力，從而在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關(guān)行業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，組織建設(shè)國(guó)家級(jí)的網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)。對(duì)于現(xiàn)有的建筑，可以由政府節(jié)能管理部門進(jìn)行能耗統(tǒng)計(jì)和審計(jì)，并提供一個(gè)開放的信息監(jiān)管平臺(tái)，為節(jié)能改造提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。第三，制定相關(guān)法律法規(guī)，健全低碳物業(yè)管理制度。在物業(yè)管理方面，特別是低碳環(huán)保這方面，目前還沒有明確的法律法規(guī)。低碳物業(yè)管理行為需要法律引導(dǎo)和制約，不僅能為處理糾紛提供相關(guān)依據(jù)，也為業(yè)主與服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和利益劃分提供了依據(jù)，從而更好地促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。
3.3引領(lǐng)低碳節(jié)能理念進(jìn)入社區(qū)文化
首先，可以將企業(yè)的良好形象與公司的良好業(yè)績(jī)與低碳理念結(jié)合，進(jìn)行推廣宣傳；其次，可以將低碳節(jié)能理念與業(yè)主的生活結(jié)合宣傳，并且策劃活動(dòng)，讓業(yè)主得到收益，并且進(jìn)一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業(yè)管理公司通過給業(yè)主灌輸?shù)吞忌畹睦砟詈蛢r(jià)值，在業(yè)主內(nèi)部大力推廣，逐漸延伸到社區(qū)之間，實(shí)現(xiàn)更廣范的普及。再者，加強(qiáng)社區(qū)綠化和屋頂綠化，為業(yè)主樹立綠化節(jié)能的好榜樣，并提供專門的低碳服務(wù)，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業(yè)主自覺感受到生活中低碳的益處。
3.4提供低碳服務(wù)，帶動(dòng)低碳消費(fèi)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的低碳服務(wù)，不僅是房地產(chǎn)的后期服務(wù)，更是為居民提供的低碳生活服務(wù)。服務(wù)企業(yè)可以在居民區(qū)內(nèi)設(shè)立自行車租賃點(diǎn)及修理點(diǎn)，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調(diào)清潔服務(wù)，減少碳的排放量；總之，物業(yè)公司應(yīng)就低碳這一主題，以身作則，為業(yè)主樹立榜樣，并引導(dǎo)業(yè)主積極使用低碳產(chǎn)品，另外，還可以與低碳產(chǎn)品廠商合作，達(dá)到互利互贏。
3.5物業(yè)管理公司提前介入，利于城市建設(shè)和規(guī)劃
物業(yè)管理公司在前期介入物業(yè)項(xiàng)目，為物業(yè)節(jié)能管理提出實(shí)際方案。提前介入是物業(yè)公司的基礎(chǔ)工作，不僅可以對(duì)物業(yè)規(guī)劃和功能布局提供建設(shè)性意見，還應(yīng)在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施過程中提出合理意見，并且制定與項(xiàng)目符合的維修保養(yǎng)計(jì)劃，為日后低碳項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理打下良好基礎(chǔ)。
4結(jié)語
1.四個(gè)版本教材關(guān)于“城市化對(duì)地理環(huán)境的影響”分析的優(yōu)缺點(diǎn)比較
（1）優(yōu)點(diǎn)方面
人教版從自然環(huán)境、城市環(huán)境以及人類活動(dòng)的角度三個(gè)方面來分析，而城市化對(duì)地理環(huán)境的影響又從有利影響和不利影響兩個(gè)方面進(jìn)行。湘教版從自然地理環(huán)境和人文地理環(huán)境兩個(gè)角度闡述來，包括了正負(fù)兩個(gè)方面，同時(shí)也有側(cè)重點(diǎn)，重點(diǎn)介紹了城市環(huán)境問題。魯教版分析了有利和不利影響，重點(diǎn)放在不利影響方面，包括了環(huán)境、資源生態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題等，同時(shí)也介紹了城市熱島效應(yīng)，內(nèi)容分析得比較全面。中圖版從環(huán)境、交通、住宅、社會(huì)問題等方面進(jìn)行分析，內(nèi)容較全面，同時(shí)也分析了理想城市模型，拓展了學(xué)生的課外知識(shí)。
（2）缺點(diǎn)方面
人教版僅從圈層的角度進(jìn)行分析并沒有考慮到生態(tài)環(huán)境、氣候等因素，也沒考慮到對(duì)文化觀念、人口等的影響。湘教版和人教版一樣沒有考慮到對(duì)地形、氣候等的影響。同時(shí)也沒考慮到對(duì)交通、社會(huì)秩序等方面的影響，不夠全面。魯教版僅從有利和不利影響兩個(gè)方面進(jìn)行闡述，沒有考慮到對(duì)自然環(huán)境方面的影響同時(shí)缺乏人文環(huán)境方面的分析。中圖版將住宅、社會(huì)、交通單獨(dú)進(jìn)行分析，并沒有放入人文環(huán)境的角度進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)自然環(huán)境方面僅從氣候、河流等方面進(jìn)行分析而沒有很系統(tǒng)地從圈層等角度進(jìn)行分析。
2.四個(gè)版本教材關(guān)于“城市化對(duì)地理環(huán)境的影響”的知識(shí)體系建構(gòu)
從四套版本教材對(duì)“城市化對(duì)地理環(huán)境的影響”分析的優(yōu)缺點(diǎn)的比較可以看出，雖然各版本都嚴(yán)格按照課程標(biāo)準(zhǔn)來編排，但是仍有各自的側(cè)重點(diǎn)，相對(duì)來說并不完整。那對(duì)于四套教材都使用的省份（如江蘇?。?，無論是教師還是學(xué)生都會(huì)無形中加重負(fù)擔(dān)。本文基于四套版本教材中“城市化對(duì)地理環(huán)境的影響”的知識(shí)點(diǎn)分析，結(jié)合課程標(biāo)準(zhǔn)的要求，對(duì)“城市化對(duì)地理環(huán)境的影響”的知識(shí)體系進(jìn)行重新建構(gòu)，主要從有利影響和不利影響兩個(gè)角度進(jìn)行分析，其中有利影響從對(duì)人文地理環(huán)境的影響、城市與生活以及人類改善環(huán)境，降低對(duì)環(huán)境的壓力的措施這三個(gè)角度來闡述。不利影響則是從自然地理環(huán)境、社會(huì)問題、環(huán)境問題及資源、生態(tài)問題四個(gè)角度進(jìn)行闡述，自然地理環(huán)境又包括生物圈、大氣圈、水圈和巖石圈四大圈層。社會(huì)問題方面主要從就業(yè)，住宅，交通等角度進(jìn)行闡述。環(huán)境問題方面主要是解釋了幾大污染。而資源、生態(tài)問題則是從土地的利用和地下水的開采兩個(gè)角度來進(jìn)行的。
二、結(jié)論與建議
通過“城市化對(duì)地理環(huán)境的影響”知識(shí)體系重新建構(gòu)，能較全面系統(tǒng)地體現(xiàn)“城市化對(duì)地理環(huán)境的影響”內(nèi)容。
1.注意及時(shí)引導(dǎo)
對(duì)于城市化對(duì)地理環(huán)境的影響這一內(nèi)容來說，在學(xué)習(xí)的過程中由于內(nèi)容比較繁瑣，因此要注意引導(dǎo)學(xué)生使用知識(shí)建構(gòu)圖，這樣可以減輕學(xué)生不必要的負(fù)擔(dān)，加深學(xué)生的理解。
2.繪制地理思維導(dǎo)圖，加強(qiáng)記憶
