時(shí)間：2024-05-15 16:25:42
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 納稅評(píng)估 稅收征管
納稅評(píng)估是一項(xiàng)國際通行的稅收征管制度，作為稅收征管改革中的新生事物，在我國尚處于起步和探索階段。納稅評(píng)估做為稅源監(jiān)控的一項(xiàng)具體措施，在現(xiàn)代稅收征管過程中，發(fā)揮的作用越來越大。在提高征管質(zhì)量，優(yōu)化新征管模式方面展現(xiàn)出了獨(dú)特的優(yōu)勢。而房地產(chǎn)行業(yè)也是稅收征管和納稅評(píng)估工作中極為重要的行業(yè)之一，本為以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為例，對(duì)納稅評(píng)估工作如何開展做以探討。
一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估數(shù)據(jù)基礎(chǔ)
1、建立納稅評(píng)估模型
基本原理：按稅種設(shè)定，根據(jù)需要確定重點(diǎn)評(píng)估項(xiàng)目，通過評(píng)估軟件內(nèi)設(shè)的公式，輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價(jià)格等相關(guān)信息，由評(píng)估模型科學(xué)地分析測算各項(xiàng)指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。
注意事項(xiàng)：要選準(zhǔn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和因素；要本著簡要、科學(xué)、精確的原則。盡可能采用直線線性方程模型，可以避免制作過程中的繁瑣化傾向；要注意行業(yè)特點(diǎn)，收入、成本、費(fèi)用配比關(guān)系，成本、費(fèi)用的合理分?jǐn)偂?/p>
2、納稅評(píng)估指標(biāo)體系
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的行業(yè)特點(diǎn)，確定如下特性指標(biāo)。
A：收入指標(biāo)分析
(1)按照開發(fā)項(xiàng)目繳納的稅收分析開發(fā)企業(yè)銷售額
開發(fā)產(chǎn)品的銷售額=該項(xiàng)目繳納的契稅額÷契稅征收率
=該項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅額÷營業(yè)稅征收率
說明：查找并發(fā)現(xiàn)已售產(chǎn)品可能存在未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)或隱瞞銷售收入問題。
(2)按照開發(fā)企業(yè)“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流量分析當(dāng)期預(yù)售收人
預(yù)售收人流人量=經(jīng)營性資金流入量－銷售收入資金流入量一收到的稅費(fèi)返還
說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在視同銷售未申報(bào)納稅、未按規(guī)定核算預(yù)售收入和未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷售收入，以及通過往來科目隱瞞上述三項(xiàng)收入。
(3)按照成本結(jié)轉(zhuǎn)額分析銷售收入
銷售收入=銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)額×(1+銷售利潤率+營業(yè)稅率)
說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本與銷售收入不匹配，隱瞞收入；本公式中銷售利潤率可為本地區(qū)行業(yè)或被評(píng)估企業(yè)的銷售利潤率。
B：開發(fā)產(chǎn)品成本分析
(1)按照銷售收入分析銷售成本
實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本=銷售收入÷平均銷售價(jià)格×單位建設(shè)成本
說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)不匹配，多結(jié)轉(zhuǎn)成本。
(2)按照項(xiàng)目銷售利潤率分析銷售成本
銷售成本=銷售收入÷(1+銷售利潤率+營業(yè)稅率)
說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本；本公式中銷售利潤率可為本地區(qū)行業(yè)或被評(píng)估企業(yè)的銷售利潤率。
C：開發(fā)產(chǎn)品的期間費(fèi)用分析
單項(xiàng)費(fèi)用率=單項(xiàng)費(fèi)用÷期間費(fèi)用×100％
財(cái)務(wù)費(fèi)用率管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率
說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)費(fèi)用未按規(guī)定資本化，進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用直接稅前扣除問題；管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為按規(guī)定稅前扣除。各單項(xiàng)指標(biāo)可參照本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均水平進(jìn)行分析。
二、開展房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估
(一)評(píng)估的重點(diǎn)及難點(diǎn)――預(yù)售收入和成本核算
房地產(chǎn)企業(yè)存在問題最多的稅種是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。如預(yù)售房預(yù)售定金未納稅、設(shè)多個(gè)銷售點(diǎn)、結(jié)轉(zhuǎn)滯后導(dǎo)致納稅不及時(shí)等等。
1、預(yù)售回款不及時(shí)申報(bào)，往來帳上做文章。
開發(fā)商在取得定金和預(yù)售款后不及時(shí)申報(bào)稅款仍是稅收征管的“老大難”。由于房地產(chǎn)大多數(shù)是采取“期房滾動(dòng)開發(fā)模式”，當(dāng)預(yù)售形成大規(guī)模回款之后，開發(fā)商可以將預(yù)售款的一部分打人各類公司的賬戶，其科目為“服務(wù)費(fèi)”或“其他應(yīng)付款”。由于預(yù)收款多以現(xiàn)金形式取得，開發(fā)商將其計(jì)人“應(yīng)付帳款”，做為還款(與其它關(guān)聯(lián)企業(yè))其它往來款。緩報(bào)銷售進(jìn)度，為應(yīng)計(jì)未計(jì)或少計(jì)收入做掩護(hù)，為開發(fā)項(xiàng)目的匯算拖延找借口。
2、混淆成本對(duì)象，人為加大成本費(fèi)用，降低利潤。
由于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行滾動(dòng)式開發(fā)、連續(xù)性作業(yè)，具有開發(fā)工期長、時(shí)間跨度大、成本核算難的特點(diǎn)，企業(yè)在費(fèi)用核算時(shí)混淆成本對(duì)象，有意在各成本對(duì)象之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，減少本期利潤，進(jìn)行虛假申報(bào)。
綜上所述，要求我們?cè)趯?duì)該行業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，緊扣工期結(jié)算成本和企業(yè)預(yù)售收人兩個(gè)重點(diǎn)，從審核當(dāng)期費(fèi)用、完工進(jìn)度、成本對(duì)象等難點(diǎn)人手，劃清各個(gè)核算年度的成本與收入，準(zhǔn)確核算應(yīng)繳納稅額。防止企業(yè)混淆成本對(duì)象，緩報(bào)工程進(jìn)度，借機(jī)偷逃稅收。
(二)實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估具體步驟
1、利用評(píng)估模型，人機(jī)分析、篩選，確定納稅評(píng)估對(duì)象
2、通過房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估的指標(biāo)預(yù)警值和人工案頭分析分析，確定評(píng)估疑點(diǎn)
3、針對(duì)疑點(diǎn)，進(jìn)行具體納稅評(píng)估，采用“談檢結(jié)合”、“評(píng)查結(jié)合”兩種方式。
一、評(píng)估數(shù)據(jù)來源
1、綜合征管系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。包括基本信息、申報(bào)的銷售數(shù)量、銷售收入、應(yīng)納稅額、各類核定、認(rèn)定、審批類文書等。
2、相關(guān)部門的第三方數(shù)據(jù)。在采用投入產(chǎn)出和能耗推算等方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意收集水、電管理部門等外部單位數(shù)據(jù)用以核對(duì)企業(yè)申報(bào)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
3、企業(yè)的相關(guān)賬簿、憑證，生產(chǎn)經(jīng)營的工藝流程，財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)，成本費(fèi)用核算方式等，以利于更為準(zhǔn)確地找到評(píng)估切入點(diǎn)。
4、管理員日管工作中收集的相關(guān)信息。
二、評(píng)估方法
1、單位用水量、用汽量推算。
每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生產(chǎn)過程中起著極為重要的作用，其耗用主要集中在釀造車間和罐裝車間（瓶酒車間），二者用水比例基本在1：1，根據(jù)成本計(jì)算單測算，釀造車間用水單耗2.60噸/千升, 罐裝車間（瓶酒車間）用水單耗2.70噸/千升;啤酒生產(chǎn)銷售加權(quán)平均用水單耗5.6851噸/千升。評(píng)估中我們既可以從水資源管理部門取得企業(yè)實(shí)際用水?dāng)?shù)據(jù)，也可以通過企業(yè)取得的相關(guān)發(fā)票記載的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估分析。
評(píng)估模型
評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期水耗用量/單位產(chǎn)品水耗用量
應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量
問題值=測算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量
另外，由于啤酒生產(chǎn)的糊化過程中需要大量蒸汽，企業(yè)
一般要向熱電公司購買，數(shù)量、金額也很大，因此，也可以通過用汽量按上述模型進(jìn)行評(píng)估分析。
2、產(chǎn)品單耗定額分析
啤酒生產(chǎn)過程中消耗的主要材料包括進(jìn)口麥芽、地產(chǎn)麥芽、小麥芽、大米等糧食，根據(jù)測算，以11度啤酒為例，每千升產(chǎn)品上述糧食單耗定額大約為154公斤，根據(jù)單耗定額可以大致計(jì)算出產(chǎn)量，但由于還需按一定比例折算為8度、10度等不同產(chǎn)品，因此可能會(huì)產(chǎn)生較大誤差。
評(píng)估模型
評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期材料耗用量/單位產(chǎn)品材料耗用量
應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量
問題值=測算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量
3、投入產(chǎn)出推算
評(píng)估模型
評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期原材料投入數(shù)量*投入產(chǎn)出率
應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量
問題值=測算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量
由于啤酒生產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)向大型化、集約化方向發(fā)展，每個(gè)啤酒生產(chǎn)企業(yè)基本形成了高、中、低檔酒相互結(jié)合的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，品種少則幾個(gè)，多的達(dá)到幾十個(gè)，不同品種使用的原料又會(huì)有所區(qū)別，在采用投入產(chǎn)出法進(jìn)行評(píng)估分析時(shí)，應(yīng)注意啤酒生產(chǎn)的中間過程，即釀造車間生產(chǎn)的半成品（清酒液）經(jīng)罐裝車間裝瓶后成為產(chǎn)成品。一個(gè)啤酒生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品品種可能有幾十個(gè)，但酒液可能只有幾種，因此只要正確區(qū)分不同酒液所用原料，分別計(jì)算投入產(chǎn)出率推算出不同酒液的產(chǎn)量，再根據(jù)期初、期末庫存等數(shù)據(jù)就可以測算出應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售數(shù)量。
以13.5度啤酒為例,大麥浸出率為78.8%,麥汁合理損耗率2%,即100公斤大麥芽可以獲得麥汁78.8*98/=77.224公斤,可以生產(chǎn)啤酒77.224/0.135=572.03公斤。
4、能耗推算
電力的消耗基本上貫穿于啤酒生產(chǎn)的每道工序，因此，以電力為基礎(chǔ)指標(biāo)的能耗推算法可以作為啤酒生產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估的一種重要方法。以20__年6月為例，__啤酒（__）有限公司生產(chǎn)用電951012千瓦時(shí)，產(chǎn)量12795千升，單位電耗74.33千瓦時(shí),經(jīng)測算，該公司千升酒的平均電耗為70.87千瓦時(shí)。
評(píng)估模型
評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期能（電）耗量/單位產(chǎn)品能耗定額
應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫存數(shù)量
問題值=測算應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷售數(shù)量
5、其他
飲料(酒)類產(chǎn)品共有的瓶、箱、蓋等包裝物也可以作為評(píng)估的參考指標(biāo)。但從目前啤酒生產(chǎn)企業(yè)來看，通過上述指標(biāo)進(jìn)行納稅評(píng)估比較困難，主要是由于絕大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周轉(zhuǎn)使用的，包裝物的管理對(duì)于啤酒生產(chǎn)企業(yè)本身就是一個(gè)管理上的難點(diǎn)，再考慮到毀損、押金期限等問題，很可能會(huì)給評(píng)估工作造成事倍功半的效果。
三、其他應(yīng)注意的問題
1、由于啤酒屬于生活消費(fèi)品，評(píng)估中應(yīng)注意企業(yè)是否將自產(chǎn)產(chǎn)品無償贈(zèng)送給其他單位和個(gè)人，作為福利發(fā)放給本企業(yè)員工，如果存在上述行為，是否按規(guī)定提取增值稅、消費(fèi)稅。
一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估中存在的問題
1.相關(guān)的稅收法律不夠規(guī)范，納稅評(píng)估依據(jù)不足
稅收法律不夠規(guī)范主要表現(xiàn)為以下三點(diǎn)：一是房地產(chǎn)納稅評(píng)估的法律依據(jù)不足。目前我國在納稅評(píng)估上還存在很多法律盲區(qū)，雖然出臺(tái)了一些關(guān)于納稅評(píng)估的法律法規(guī)，但對(duì)于房地產(chǎn)所得稅的納稅評(píng)估并沒有明確的規(guī)定，致使納稅評(píng)估的一些環(huán)節(jié)缺乏充足的法律依據(jù)。二是對(duì)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的力度不夠，并沒有按照預(yù)售收入計(jì)算企業(yè)的所得稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所得稅大量流失。三是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)方面的規(guī)定不夠明確，企業(yè)在實(shí)際的操作中隨意性較大，致使偷稅漏稅、延遲納稅的情況時(shí)有發(fā)生。
2.評(píng)估人員的綜合素質(zhì)偏低，納稅評(píng)估工作的效率低下
納稅評(píng)估工作是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及的范圍較廣，專業(yè)性較強(qiáng)，相應(yīng)的對(duì)納稅評(píng)估人員的素質(zhì)要求也較高，不僅要求評(píng)估人員具有專業(yè)的納稅評(píng)估知識(shí)，還要求具備相關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)等。但實(shí)際的情況卻是納稅評(píng)估人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，綜合素質(zhì)根本無法滿足相關(guān)的要求，導(dǎo)致納稅評(píng)估工作的質(zhì)量較差。
3.缺乏健全的納稅評(píng)估指標(biāo)體系，無法進(jìn)行全面的信息采集
全面的數(shù)據(jù)和信息是開展納稅評(píng)估工作的基礎(chǔ)。因此，具有健全的納稅評(píng)估指標(biāo)體系非常重要。但是在實(shí)際的納稅評(píng)估工作中，并沒有形成統(tǒng)一而健全的納稅評(píng)估體系，導(dǎo)致納稅評(píng)估工作的可信度較低。
4.部門之間的協(xié)調(diào)能力較差，納稅評(píng)估的流程不夠通暢
在實(shí)際的納稅評(píng)估工作中，各個(gè)相關(guān)部門之間缺乏應(yīng)有的溝通和交流，各個(gè)部門之間信息共享的程度非常低，致使整個(gè)納稅評(píng)估的流程不暢，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是稅務(wù)部門內(nèi)部個(gè)部門之間的配合不夠協(xié)調(diào)，各個(gè)崗位的職責(zé)不夠明確。二是國稅和地稅之間沒有建立完善的協(xié)作機(jī)制。三是稅務(wù)部門和其它的職能部門聯(lián)系不夠密切，進(jìn)而導(dǎo)致納稅評(píng)估的流程不暢。
二、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估工作的建議
1.進(jìn)一步規(guī)范納稅評(píng)估的有關(guān)法律，使納稅評(píng)估工作有法可依
首先，相關(guān)部門要根據(jù)納稅評(píng)估工作的實(shí)際情況，進(jìn)一步規(guī)范納稅評(píng)估的有關(guān)法律，填補(bǔ)法律空白，使納稅評(píng)估工作的各個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依。其次，全面推行預(yù)售收入預(yù)征所得稅制度，禁止出現(xiàn)不申報(bào)預(yù)收款納稅的現(xiàn)象。最后，制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)成本扣除的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)營利性和非營利性的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確。
2.提高納稅評(píng)估人員的素質(zhì)，建立高素質(zhì)的納稅評(píng)估團(tuán)隊(duì)
首先，稅務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)納稅評(píng)估人員的培訓(xùn)。稅務(wù)部門要定期或不定期的對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提高納稅評(píng)估人員的專業(yè)技能。其次，加強(qiáng)對(duì)納稅評(píng)估人員的考核，形成良好的競爭上崗的機(jī)制，促使評(píng)估人員主動(dòng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，提高自己的綜合素質(zhì)。最后，稅務(wù)部門可以在評(píng)估人員內(nèi)部建立學(xué)習(xí)型組織，加強(qiáng)評(píng)估人員之間的溝通和交流，促進(jìn)評(píng)估人員共同進(jìn)步，進(jìn)而建立起一支高素質(zhì)的納稅評(píng)估團(tuán)隊(duì)。
3.建立完善的納稅評(píng)估指標(biāo)體系，是數(shù)據(jù)信息的采集工作更加規(guī)范
首先，要做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)的采集工作，為開展納稅評(píng)估工作打下良好的基礎(chǔ)。其次，根據(jù)納稅評(píng)估的總體思路，設(shè)計(jì)出合理的評(píng)估指標(biāo)。在設(shè)計(jì)評(píng)估指標(biāo)時(shí)要對(duì)企業(yè)做好三個(gè)方面的評(píng)估：一是對(duì)建筑企業(yè)總體經(jīng)營狀況的評(píng)估。二是做好對(duì)建筑企業(yè)各類要素的評(píng)估。三是在前兩者評(píng)估的基礎(chǔ)上，深入發(fā)現(xiàn)納稅評(píng)估工作中存在的問題，并制定相應(yīng)的解決方案。
4.進(jìn)一步完善部門之間的協(xié)調(diào)配合機(jī)制，規(guī)范納稅評(píng)估的流程
首先，增強(qiáng)有關(guān)部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)配合的能力。這主要是指稅務(wù)機(jī)關(guān)上下級(jí)之間以及內(nèi)部各個(gè)有關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)配合，她要求各個(gè)部門公開各自收集的資料，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息的共享。其次，積極推行一體化的管理，加強(qiáng)國地稅之間的聯(lián)系。采用這種管理方式，可以充分發(fā)揮出地稅部門在房地產(chǎn)所得稅征管方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從而提高所得稅征管的水平。最后，加強(qiáng)與其它職能部門的溝通和交流。這主要是指稅收部門應(yīng)該主動(dòng)的與財(cái)政、房管等部門進(jìn)行溝通和交流，從而實(shí)現(xiàn)信息的共享。
一、中國房產(chǎn)稅制
中國房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，區(qū)分房屋用途以房產(chǎn)余值或租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅以1986年10月1日開始施行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為依據(jù)，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》對(duì)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率等內(nèi)容做出了詳細(xì)規(guī)定:征稅對(duì)象方面，房產(chǎn)稅僅對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，也即是說，對(duì)于坐落于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)外的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。納稅人方面，通常情況下房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)所有權(quán)人;產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅義務(wù)人;產(chǎn)權(quán)有爭議的，以實(shí)際使用人為納稅義務(wù)人。計(jì)稅依據(jù)方面，區(qū)分房產(chǎn)用途確定房產(chǎn)稅稅基。房產(chǎn)自用的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值一次性扣除10%～30%后的余值，房產(chǎn)原值是指產(chǎn)權(quán)所有人購入房產(chǎn)時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值;房產(chǎn)出租的，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。稅率方面，房產(chǎn)稅按年征收，自用房產(chǎn)和出租房產(chǎn)適用稅率分別為1．2%和12%，對(duì)個(gè)人納稅人將其住房對(duì)外出租繼續(xù)用作住房的，取得的租金收入暫減按4%征收。［1］對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收房產(chǎn)稅有異議的，納稅人可以在法定行政復(fù)議期限內(nèi)向稅務(wù)行政復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起稅務(wù)行政訴訟。但是，納稅爭議案件，如對(duì)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象、稅率有爭議，當(dāng)事人未經(jīng)復(fù)議不得提出行政訴訟［2］。
二、美國房地產(chǎn)稅制
目前，美國是世界上房地產(chǎn)稅制比較完善的國家，其房地產(chǎn)稅制的理論依據(jù)有公需說、義務(wù)說以及交換說，表明其征收房地產(chǎn)稅是為了滿足社會(huì)公共需要，納稅人享受了公共服務(wù)，所以需要向國家繳納房產(chǎn)稅。正是在這三大理論的支撐下，美國房地產(chǎn)稅制逐步形成并不斷完善。美國房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象不僅包含房產(chǎn)，還包含與房產(chǎn)相連的土地。與此對(duì)應(yīng)，美國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)既包含房產(chǎn)的價(jià)值，又包含土地的價(jià)值。對(duì)于房產(chǎn)和土地價(jià)值的估計(jì)，地方政府在評(píng)估時(shí)主要采用三種方法:市場價(jià)值法、成本法、收入法。在美國，不是使用這三種方法中的某一種來進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而是用不同的方法對(duì)不同類型的房產(chǎn)估值。對(duì)于有頻繁交易的房產(chǎn)，采用市場價(jià)值法，即以公平市場上交易雙方都愿意接受的價(jià)格作為評(píng)估價(jià);對(duì)于新建房產(chǎn)或有特殊用途的房產(chǎn)，采用成本法，即以重新購建該房產(chǎn)的成本價(jià)為評(píng)估價(jià);對(duì)于類似商場、購物中心等能夠創(chuàng)造收入的商業(yè)性房產(chǎn)，則用收入乘以一個(gè)能夠反映房產(chǎn)價(jià)值的比例來評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。不論采用哪種辦法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，每年都需重新估計(jì)，并以新的評(píng)估價(jià)計(jì)算當(dāng)年應(yīng)納稅額。為了減輕評(píng)估工作量，美國對(duì)于納稅年度內(nèi)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化的房地產(chǎn)采用簡易評(píng)估辦法，即確定一個(gè)評(píng)估價(jià)值增長率，重新評(píng)估價(jià)值可以按上一年房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和增長率確定;對(duì)納稅年度內(nèi)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化的房地產(chǎn)才進(jìn)行詳細(xì)的重新評(píng)估［3］。特別有意思的是，美國房產(chǎn)稅稅率不是一個(gè)確定的稅率，不僅每個(gè)地區(qū)稅率有可能不同，同一個(gè)地區(qū)不同年度稅率也有可能出現(xiàn)很大的差異。這是因?yàn)槊绹慨a(chǎn)稅稅率是用每年地方財(cái)政需要乘以房產(chǎn)稅貢獻(xiàn)比例后，除以本地房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值計(jì)算得來，所以不是一個(gè)固定的稅率。在制定房產(chǎn)稅制度時(shí)，美國各地方政府通常會(huì)制定一個(gè)完整的稅務(wù)日歷，日歷中會(huì)標(biāo)明房產(chǎn)狀態(tài)確定日、評(píng)估日、納稅期間、復(fù)議日、納稅截止日等內(nèi)容，便于納稅人了解房產(chǎn)稅的計(jì)算方法與征收程序，并自覺履行納稅義務(wù)。美國在強(qiáng)調(diào)納稅人納稅義務(wù)的同時(shí)，還特別強(qiáng)調(diào)納稅人的權(quán)利，并將其體現(xiàn)在稅務(wù)日歷中，比如，若納稅人對(duì)地方政府確定的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值有異議，可以在繳納房產(chǎn)稅前提出，也可以在繳納房產(chǎn)稅后、截止日前向法院提出稅費(fèi)返還的申訴［4］。
三、中國房產(chǎn)稅與美國房地產(chǎn)稅比較
(一)征稅對(duì)象中美兩國均對(duì)房產(chǎn)稅征稅對(duì)象做出了明確規(guī)定。不同的是，中國房產(chǎn)稅僅對(duì)房產(chǎn)征收，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅，房地分離;美國則將房產(chǎn)和土地作為一個(gè)整體，一并評(píng)估并征收房地產(chǎn)稅。
(二)稅基中國房產(chǎn)稅稅基的確定需要區(qū)分房產(chǎn)的用途:自用房產(chǎn)以房產(chǎn)余值為稅基;出租房產(chǎn)以租金收入為稅基。美國房地產(chǎn)稅以房產(chǎn)與地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為稅基。
(三)稅率中美兩國對(duì)房產(chǎn)征稅均采用比例稅率，但確定方式不一樣。中國稅率法定并保持不變。美國房地產(chǎn)稅稅率的確定取決于當(dāng)年地方政府預(yù)算收入中需要房地產(chǎn)稅所做貢獻(xiàn)及當(dāng)年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)評(píng)估價(jià)值，兩者之商即為當(dāng)年稅率。由于每年地方政府預(yù)算收入及房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值均可能發(fā)生變化，所以美國房地產(chǎn)稅稅率每年都可能不同。
(四)對(duì)地方貢獻(xiàn)程度不論是美國還是中國，房產(chǎn)稅均屬于地方稅種，其征稅收入將增加地方財(cái)政收入。中國房產(chǎn)稅占地方政府收入不足4%，美國房地產(chǎn)稅占地方政府收入可高達(dá)30%以上，可見美國房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政所做貢獻(xiàn)較大，其稅負(fù)與中國相比較重。較重的房地產(chǎn)稅負(fù)使得納稅人在滿足家庭基本生活需要的基礎(chǔ)上減少對(duì)閑置房產(chǎn)的投資，有利于房地產(chǎn)市場資源的合理分配?？梢姡晟浦袊慨a(chǎn)稅制不僅有利于提高中國地方政府財(cái)政收入，還有利于改變中國房產(chǎn)資源分布不合理的現(xiàn)狀。四、中國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中國現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是以1986年的國情為基礎(chǔ)制定的，而1986年以來國情發(fā)生了重大變化，尤其是在近幾年房地產(chǎn)市場得到充分發(fā)展的背景下，如何改革房產(chǎn)稅成為完善稅制改革探討的一個(gè)熱點(diǎn)。2010年5月27日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》?！锻ㄖ分赋?同意發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》?！兑庖姟分忻鞔_指出逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。2011年1月，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作在上海和重慶兩市展開。上海和重慶根據(jù)各自實(shí)際情況，針對(duì)部分個(gè)人住宅，制定了不同的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)辦法。上海對(duì)個(gè)人住宅試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的依據(jù)為《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》。該《辦法》中規(guī)定了試點(diǎn)范圍、征收對(duì)象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收減免等內(nèi)容。重慶依據(jù)《房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》對(duì)個(gè)人住宅試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，該《辦法》明確了試點(diǎn)范圍、征收對(duì)象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收減免等內(nèi)容。上海和重慶兩市對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，是在擴(kuò)大征收范圍基礎(chǔ)上進(jìn)行的試點(diǎn)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)踐為我們下一步改革房產(chǎn)稅制提供了計(jì)稅依據(jù)和稅率兩方面的經(jīng)驗(yàn)。試點(diǎn)政策打破了傳統(tǒng)房產(chǎn)稅制對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基礎(chǔ)上，對(duì)個(gè)人閑置住房征收房產(chǎn)稅。兩市在征收房產(chǎn)稅時(shí)都采用了以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)的方法，由于現(xiàn)在評(píng)估方法等問題尚未解決，兩市目前采用市場價(jià)作為評(píng)估價(jià)。在稅率的確定上，上海設(shè)置了兩檔稅率，重慶設(shè)置了三檔，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值高的，適用較高檔次的稅率，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值較低的，適用較低檔次的稅率。
五、完善中國房產(chǎn)稅制的思考
中國房產(chǎn)稅制正處于改革的過程中，我們應(yīng)在借鑒國外房產(chǎn)稅稅制的基礎(chǔ)上，總結(jié)上海和重慶兩市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，不斷對(duì)房產(chǎn)稅制進(jìn)行改革完善。需要注意的是，由于中國國情與美國等發(fā)達(dá)國家不同，房地產(chǎn)市場狀況特殊，在改革時(shí)不能照搬照抄，而應(yīng)在明確房產(chǎn)稅制改革目的的基礎(chǔ)上，制定適應(yīng)中國國情的新房產(chǎn)稅制。房產(chǎn)稅制改革應(yīng)兼顧調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和增加地方財(cái)政收入。
(一)拓寬征稅范圍目前，除房產(chǎn)稅試點(diǎn)區(qū)域外，中國房產(chǎn)稅主要是針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的非住宅房產(chǎn)征收，對(duì)個(gè)人住宅用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。結(jié)合房地產(chǎn)市場來考察，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)值不斷上升，不少投機(jī)者囤積房產(chǎn)，通過賺取買賣差價(jià)獲得豐厚收益。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上資源分配不均的現(xiàn)象，一部分人擁有多套住宅類房產(chǎn)，且大部分處于閑置狀態(tài)，而一部分人卻無力負(fù)擔(dān)高房價(jià)。原房產(chǎn)稅制對(duì)個(gè)人住宅類房產(chǎn)免稅是為了刺激個(gè)人買房，而現(xiàn)在房產(chǎn)稅應(yīng)該以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場資源配置為己任，在滿足居民基本生活需要的前提下，將住宅類房產(chǎn)納入征稅范圍。這不僅有利于增加地方財(cái)政收入，還有利于消除房地產(chǎn)市場上的資源配置不均的現(xiàn)象。目前，中國對(duì)房產(chǎn)和土地分別征收房產(chǎn)稅和土地使用稅，而房產(chǎn)和土地在物理上是不可分的，在評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值時(shí)不能離開土地，評(píng)估土地價(jià)值時(shí)也不能離開地上建筑物。所以，筆者認(rèn)為改革中國房產(chǎn)稅制可以借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)和地產(chǎn)一并作為征稅對(duì)象。這樣一方面減少了稅種，使房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并;另一方面征稅對(duì)象既涵蓋了房產(chǎn)又涵蓋了土地，將兩個(gè)稅種合并仍然保證了對(duì)房產(chǎn)和土地征稅，保證了地方稅收收入，實(shí)現(xiàn)“少稅種、寬稅基”［5］。
(二)改革計(jì)稅依據(jù)中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分別為房產(chǎn)折余價(jià)值和房產(chǎn)的租金收入，設(shè)置這兩種計(jì)稅依據(jù)不符合稅收的公平原則。比如，同一地段的房屋，房屋購置時(shí)間不同，房屋原值不同，負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅也不同;房產(chǎn)用途不同，房產(chǎn)稅稅負(fù)也不相同。借鑒美國房產(chǎn)稅制在計(jì)稅依據(jù)方面的政策及總結(jié)上海和重慶兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，可以采用房屋的評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)住宅和非住宅征收房產(chǎn)稅［6］。這樣能夠比較準(zhǔn)確地反映產(chǎn)權(quán)所有者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，體現(xiàn)稅收量能負(fù)擔(dān)原則，實(shí)現(xiàn)稅收公平。同時(shí)能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)投機(jī)者進(jìn)行警示，閑置房產(chǎn)持有越多，價(jià)值越高，房產(chǎn)稅稅負(fù)越重，有利于刺激投機(jī)者，使其將多余房產(chǎn)投放市場，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。另外，采用評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，可將房價(jià)與地方政府收入、納稅人負(fù)擔(dān)相聯(lián)系。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，征收房產(chǎn)稅有利于提高地方政府收入，完善地方公共設(shè)施建設(shè);在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)下降，納稅人房產(chǎn)稅稅負(fù)降低?？梢姡栽u(píng)估價(jià)作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)對(duì)地方政府和納稅人來講，可接受度都是比較高的。采用評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，就必須確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。為了保證評(píng)估價(jià)值公平，地方政府可以委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，并在稅務(wù)行政復(fù)議中增加對(duì)房產(chǎn)評(píng)估值復(fù)議相關(guān)的內(nèi)容。當(dāng)納稅人對(duì)其房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)有異議，且有證據(jù)證明評(píng)估價(jià)不準(zhǔn)確時(shí)，可申請(qǐng)重新評(píng)估。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅征管；現(xiàn)狀；改革
中圖分類號(hào)： 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）007-0-01
當(dāng)前，隨著我國房價(jià)的不斷上漲，政府出臺(tái)了不少政策以調(diào)控房價(jià)。其中，房產(chǎn)稅征管的改革在調(diào)節(jié)市場供需，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展等當(dāng)面均發(fā)揮了十分重要的作用，本文即針對(duì)我國房產(chǎn)稅征管的改革問題展開具體論述。
一、我國房產(chǎn)稅的發(fā)展及其征管現(xiàn)狀分析
1.我國房產(chǎn)稅的發(fā)展
我國房產(chǎn)稅的發(fā)展過程可以劃分為四個(gè)階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，其標(biāo)志著我國開始正式征收房產(chǎn)稅；（2）1973年，因?yàn)楹喕愔频木壒?，政府將?duì)企業(yè)進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅也并入到了工商稅計(jì)征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產(chǎn)稅分為了兩個(gè)部分，一是房產(chǎn)稅；二是城鎮(zhèn)土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，自此我國正式進(jìn)入了房產(chǎn)稅全面開征階段[1]。
2.我國房產(chǎn)稅征管現(xiàn)狀
當(dāng)前，我國房產(chǎn)稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：
（1）房產(chǎn)稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定
我國稅法中的相關(guān)規(guī)定指出：房產(chǎn)稅的納稅人是其產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人，而城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是其使用權(quán)的所有人或是單位。若是產(chǎn)權(quán)的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的所有人或是單位存在糾紛，則應(yīng)是代管人、實(shí)際使用人或是單位進(jìn)行納稅。但是在實(shí)際征管過程中，因?yàn)椤八诘亍边@一概念未能夠清晰界定，導(dǎo)致納稅人之間存在扯皮的題，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定納稅主體。
（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅依據(jù)確定難度大
當(dāng)前，我國計(jì)稅依據(jù)主要分為兩類：一是根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值；二是根據(jù)按租金收入計(jì)征稅額。其中，在第一種計(jì)稅方式中，極易因?yàn)橐恍┍芏愋袨?，?dǎo)致房產(chǎn)原值計(jì)價(jià)出現(xiàn)失誤。例如：一些企業(yè)的房產(chǎn)借著設(shè)備的形式計(jì)入資產(chǎn)，從而減少房產(chǎn)原值，實(shí)現(xiàn)避稅；一些企業(yè)通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產(chǎn)稅。在第二種計(jì)稅方式中，因?yàn)槎愒词址稚?、隱蔽性強(qiáng)，因此征管的難度也極大。
（3）相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅積極性小
房產(chǎn)稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進(jìn)行稅源監(jiān)管，難免會(huì)存在不到位或是遺漏之處。從我國當(dāng)前房產(chǎn)稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節(jié)地”這一工作依舊處于一個(gè)摸索的狀態(tài)之下，部分地方因?yàn)槿鄙偻晟频牟块T協(xié)作與信息共享機(jī)制導(dǎo)致地稅單位很難及時(shí)獲得相應(yīng)的房屋、土地登記、變動(dòng)資料，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征管工作開展難度大大增加。
二、我國房產(chǎn)稅征管的改革對(duì)策分析
1.完善稅基評(píng)估機(jī)制
（1）完善評(píng)估主體的界定。立足于我國當(dāng)前國情，建議設(shè)立準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，一方面其屬于事業(yè)單位，另一方面其又能夠獨(dú)立于稅務(wù)部門，確保其評(píng)估工作更加公正。（2）做好房地產(chǎn)稅批量評(píng)估。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，建議利用計(jì)算機(jī)、GIS、GPS為房屋價(jià)值進(jìn)行批量評(píng)估、實(shí)時(shí)跟蹤以及動(dòng)態(tài)的分析，完善計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)；若是在進(jìn)行房地產(chǎn)稅評(píng)估時(shí)出現(xiàn)糾紛，建立采取單宗評(píng)估的方法重新進(jìn)行評(píng)估，以增強(qiáng)準(zhǔn)確性。
2.改進(jìn)稅收征管方式
（1）構(gòu)建以自主申報(bào)為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進(jìn)行自主申報(bào)，在房地產(chǎn)稅改革后，應(yīng)沿襲該種方式，以培養(yǎng)自主納稅意識(shí)。在進(jìn)行為法人組織所有的房產(chǎn)稅征管時(shí)，主要采取的是現(xiàn)行征管的方式，也就是按年計(jì)算、分期繳納，由地方政府確定設(shè)計(jì)的納稅期限；在進(jìn)行為個(gè)人所有的房產(chǎn)稅征管時(shí)，主要采取的是自主申報(bào)的方式，通提交申報(bào)表、相應(yīng)的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進(jìn)行補(bǔ)充。由于當(dāng)前我國個(gè)人自主納稅意識(shí)有所欠缺，加上一些監(jiān)管機(jī)制不到位，相關(guān)部門應(yīng)構(gòu)建房屋產(chǎn)權(quán)證年檢制度，對(duì)于欠繳房地產(chǎn)稅的個(gè)人或是組織，采取限制或是凍結(jié)產(chǎn)權(quán)證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規(guī)范稅收征管流程，加強(qiáng)征管管理。
3.建立社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系
針對(duì)我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰(zhàn)”的現(xiàn)象，必須加強(qiáng)各部門的配合，通過信息共享、部門協(xié)作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的高效、成功征管。（1）構(gòu)建全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)。該平臺(tái)應(yīng)通過全國聯(lián)網(wǎng)的方式，動(dòng)態(tài)掌握各個(gè)地區(qū)的房價(jià)、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個(gè)人或是家庭的房產(chǎn)信息。當(dāng)前，我國部分省市已經(jīng)建立了區(qū)域性的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，但是需要進(jìn)一步完善其信息的共享制度。（2）科學(xué)確定納稅人。在進(jìn)行納稅人的確定時(shí)，除了要參考納稅人自主申報(bào)信息，還需通過多種方式自主收集相應(yīng)的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應(yīng)的存量、新增房產(chǎn)信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗(yàn)證納稅人家庭成員關(guān)系，以確定相應(yīng)的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節(jié)地”加強(qiáng)房地產(chǎn)稅管理，并抓好合不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)機(jī)會(huì)，在電子地籍圖上疊加相應(yīng)的應(yīng)稅房產(chǎn)信息，以達(dá)到房產(chǎn)與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進(jìn)行稅款征收時(shí)，具體應(yīng)強(qiáng)化以下幾個(gè)方面的工作：一是稅務(wù)機(jī)關(guān)必須實(shí)現(xiàn)做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)和相關(guān)部門通力合作，構(gòu)建房地產(chǎn)稅聯(lián)合控管機(jī)制。三是通過構(gòu)建納稅人信用聯(lián)動(dòng)體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識(shí)，對(duì)于欠繳房地產(chǎn)稅的個(gè)人或是組織，可由媒體相應(yīng)的欠稅公告，并將其納入個(gè)人征信系統(tǒng)，以督促其及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)稅款的繳納。
三、結(jié)語
綜上所述，我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅依據(jù)確定難度大、相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅積極性小等等，對(duì)此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征管改革，通過完善稅基評(píng)估機(jī)制、改進(jìn)稅收征管方式、建立社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)體系、完善稅收法治保障框架，增強(qiáng)房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)的權(quán)威性與科學(xué)性。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 比較 建議
房地產(chǎn)業(yè)在過去的幾年里蓬勃發(fā)展，房價(jià)也成為人們每日必談的話題。面對(duì)日益上揚(yáng)的房價(jià)，人們的購房壓力越來越大，呼吁政府采取措施抑制過高房價(jià)的呼聲也越來越高?！鞍簿印辈拍堋皹窐I(yè)”，解決了人民“居”的問題，人民才能兢兢業(yè)業(yè)地工作，為國家，為自己。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)是政府響應(yīng)群眾呼聲所采取的措施之一。
針對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)于2011年1月28日在上海和重慶兩地展開。
比較上海和重慶兩地的政策，很容易看出以下幾點(diǎn)不同：
（一）是否對(duì)存量房征稅，是上海和重慶兩地政策的一個(gè)明顯差異。上海強(qiáng)調(diào)對(duì)增量房產(chǎn)征稅，而對(duì)存量不征。重慶既對(duì)增量房征收房產(chǎn)稅，也對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅。
（二）在對(duì)外地居民征收房產(chǎn)稅時(shí)，上海提出非本市居民家庭在本市新購住房須納稅，重慶提出僅對(duì)新購的第二套（含第二套）以上的普通住房征稅。相比而言，在對(duì)外地居民的政策上，重慶政策相對(duì)來說較上海寬松和公平。就同一個(gè)非上海和重慶居民來講，若他在重慶買一套房且為他第一套房，他就不用負(fù)擔(dān)這套房的房產(chǎn)稅；若是他在上海買一套房，同樣這也是他的第一套房，他就需要就這套房繳納房產(chǎn)稅。就不同的非上海居民甲、乙兩人，甲于2011年1月28日之前在上海購房，而乙于2011年1月28日后在上海購房，甲不需承擔(dān)個(gè)人住房的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，而乙必須承擔(dān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，對(duì)乙來說，這是不公平的。
（三）上海、重慶兩地對(duì)免稅面積的規(guī)定也有所不同。重慶對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，上海按照人均60平方米扣除。實(shí)際納稅時(shí)，重慶的納稅人負(fù)擔(dān)的稅負(fù)比上海的納稅人要高。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，群眾更為支持按照人均面積確定免稅面積的做法。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的2011年1月至2012年1月的七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，重慶房價(jià)調(diào)整效果比上海的要明顯。重慶的個(gè)人房產(chǎn)稅改革政策顯得更為嚴(yán)厲，當(dāng)然房價(jià)的調(diào)整還與國家限購政策有關(guān)。限購作為國家調(diào)控房價(jià)的一項(xiàng)措施，它所起到的效果是不可否認(rèn)的。我們可以預(yù)見，一旦限購取消，房地產(chǎn)市場的反彈似乎是必然的。為了保持房地產(chǎn)市場已經(jīng)取得的成果，推廣和完善房產(chǎn)稅就勢在必行。我們不能籠統(tǒng)的說重慶模式和上海模式哪個(gè)更好，只能在兩個(gè)城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出房產(chǎn)稅改革的意見和建議：
（一）不僅對(duì)新購的住房征收房產(chǎn)稅，對(duì)存量房也征收房產(chǎn)稅。上海模式與重慶模式一個(gè)很大的不同就是上海僅對(duì)新購房征收房產(chǎn)稅，而重慶對(duì)增量和存量房都征收房產(chǎn)稅。重慶對(duì)增量和存量均征稅，不會(huì)出現(xiàn)存量沒有房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)而增量必須負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅的情況，顯得更為公平。而且對(duì)存量征稅有利于鼓勵(lì)多套房產(chǎn)的所有者將多余的房產(chǎn)投入市場，增加房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，以到達(dá)國家通過房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)。
（二）在詳細(xì)準(zhǔn)確了解納稅人擁有的房產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)納入房產(chǎn)稅征稅的房產(chǎn)。對(duì)納稅人家庭生活用房免稅，而對(duì)投資性的房產(chǎn)征稅。這就要求不僅僅是省內(nèi)相關(guān)各部門信息互通，還要求全國信息共享。這就可以避免在重慶模式下，同一個(gè)納稅人先在別省購房，再于重慶取得一套房產(chǎn)而不用繳納房產(chǎn)稅的情況。也可以避免納稅人因在上海第一次購房，并且該房是納稅人的唯一住房，而需要繳納房產(chǎn)稅出現(xiàn)的不公平現(xiàn)象。
（三）確定個(gè)人住房免稅面積時(shí)，采用人均免稅面積的辦法。重慶模式下納稅人負(fù)擔(dān)明顯高于上海模式，在急于調(diào)整房地產(chǎn)市場，調(diào)控房價(jià)的前提下，效果比較明顯。但是從長期來說，考慮到群眾利益與要求，上海采用人均免稅面積的辦法就顯得更為合理。
（四）盡早確定房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，將其作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。鑒于目前房價(jià)的起伏波動(dòng)，交易價(jià)格的確定存在一定難度。隨著價(jià)格漲落，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不穩(wěn)定，要么納稅人會(huì)認(rèn)為自己利益受損，要么國家利益會(huì)遭到損害。若納稅人繳納稅款時(shí)，市場價(jià)格大于交易價(jià)格，則國家損失會(huì)一部分稅收；若是納稅人繳納稅款時(shí)，市場價(jià)格小于交易價(jià)格，則納稅人會(huì)認(rèn)為自己多交了稅款。所以，將評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)顯得更為合理。這里所指的評(píng)估價(jià)值是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估的。在土地增值稅中提到了由評(píng)估機(jī)構(gòu)確定評(píng)估價(jià)格，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也可由同一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這不僅可以提前將評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，也避免了重復(fù)設(shè)立機(jī)構(gòu)造成的資源浪費(fèi)。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】新時(shí)期；房產(chǎn)稅；改革原則；改革路徑
隨著新時(shí)期里市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為重要的國民經(jīng)濟(jì)支柱，相關(guān)的房地產(chǎn)稅收也成為重要的財(cái)政收入來源。但中國的房產(chǎn)稅目前還和發(fā)達(dá)國家存在較大差距，阻礙著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，影響政府快速增加財(cái)政收入，急需加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革。
一、新時(shí)期加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革的原則
1.堅(jiān)持稅收公平
稅收公平指的是國家在稅款征收環(huán)節(jié)應(yīng)使納稅人的負(fù)擔(dān)能力適應(yīng)其稅收負(fù)擔(dān)，它不僅是基本的現(xiàn)代稅收原則，還是各國在稅制制定環(huán)節(jié)遵循的標(biāo)準(zhǔn)。稅收公平一般包括兩項(xiàng)原則，即能力、受益，前者是指稅收負(fù)擔(dān)要按照納稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行分配，后者是指公民應(yīng)按照從政府獲得多少公共服務(wù)產(chǎn)品來決定納多少稅。由于掌握越多房產(chǎn)的納稅人往往有越強(qiáng)的負(fù)擔(dān)能力，且從政府獲得的公共服務(wù)就越多，所以房產(chǎn)稅改革也要結(jié)合能力與受益的原則進(jìn)行綜合納稅，并兼顧公平，在征收房產(chǎn)稅時(shí)向納稅人的存房量傾斜。
2.堅(jiān)持稅收效率
稅收效率指的是稅收應(yīng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)變，并節(jié)約資源，降低征收成本，提高房產(chǎn)稅行政效率。稅收效率原則主要包括三點(diǎn)：一是行政效率原則，要求政府降低征收房產(chǎn)稅的成本，優(yōu)化配置征管資源，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，提高房產(chǎn)稅的行政效率；二是經(jīng)濟(jì)效率原則，即政府在選擇房產(chǎn)稅征收方式時(shí)務(wù)必要考慮征收成本及方式的合理性，預(yù)防稅收分配對(duì)經(jīng)濟(jì)造成過多消極影響；三是稅收生態(tài)原則，即在分配稅收資源時(shí)要考慮生態(tài)文明，立足對(duì)征管資源的合理分配加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革，保證政府的稅收政策對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、資源的節(jié)約等有利。
3.堅(jiān)持稅收財(cái)政
稅收財(cái)政指的是政府在征稅時(shí)不但要確保收入充裕，還要保證取之有度。稅基寬、稅源穩(wěn)、稅源足是房產(chǎn)稅的顯著特征，是地方主要的財(cái)政收入，能滿足地方財(cái)政支出。通過加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革，有助于緩解、解決當(dāng)下的地方財(cái)政危機(jī)。
二、新時(shí)期加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革的路徑
1.健全房產(chǎn)登記制度
登記房產(chǎn)權(quán)屬能明確房產(chǎn)歸屬，使房產(chǎn)所有人的權(quán)利得到保護(hù)，方便系統(tǒng)管理產(chǎn)權(quán)，盡可能把納稅人納入房產(chǎn)稅征稅體系。同時(shí)，征收房產(chǎn)稅時(shí)涉及起征點(diǎn)、減免稅收，這兩者均需要通過房產(chǎn)登記制度的健全予以支持。目前，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)面臨信息分散、未及時(shí)更新、虛假登記等問題，所以為順利推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，應(yīng)健全房產(chǎn)登記制度。一是改變當(dāng)下分級(jí)分塊登記、多部門登記的現(xiàn)狀，通過技術(shù)手段促使稅務(wù)部門、房地產(chǎn)管理部門等相互配合，形成房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一信息系統(tǒng)，詳細(xì)記錄建筑面積、房產(chǎn)區(qū)位、所有情況、折舊情況等。依托該系統(tǒng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)和房地產(chǎn)管理部門的信息溝通，方便征收房產(chǎn)稅。二是在接收房產(chǎn)權(quán)屬申請(qǐng)方面，登記部門要嚴(yán)格審查信息，避免通過虛假登記信息偷逃稅款。三是建立個(gè)人申報(bào)制度，在變動(dòng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，所有人須及時(shí)申報(bào)，更新既有信息，保證房產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確、及時(shí)。不過為確保順利開征房產(chǎn)稅，可將房產(chǎn)評(píng)估工作細(xì)分為兩個(gè)階段：一是委托中介機(jī)構(gòu)開展房產(chǎn)評(píng)估工作，并由房產(chǎn)管理部門監(jiān)督中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估情況；二是房產(chǎn)管理部門要培養(yǎng)或招聘專業(yè)的評(píng)估人才，建立一支房產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍，接手房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，并重視分離征收與評(píng)估，增強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性、效率性。
2.優(yōu)化稅收征收程序
法律的終極標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)質(zhì)公平，而形式公平則是實(shí)質(zhì)公平的基礎(chǔ)條件，是達(dá)到實(shí)質(zhì)公平的最佳途徑。從稅法領(lǐng)域來說，執(zhí)行稅收的程序和實(shí)質(zhì)公平有直接關(guān)聯(lián)，關(guān)系納稅義務(wù)人、征稅權(quán)利人的直接利益，所以優(yōu)化征收房產(chǎn)稅的程序?qū)訌?qiáng)房產(chǎn)稅改革而言尤為關(guān)鍵。一是進(jìn)一步明確征收部門職責(zé)，同時(shí)明確執(zhí)法部門在違規(guī)違法情況下需承擔(dān)的法律責(zé)任，如果涉及犯罪，則要依據(jù)刑法進(jìn)行處罰。二是保持征收過程的透明度，告知納稅義務(wù)人法律規(guī)則、稅收法律規(guī)則。在改革房產(chǎn)稅的過程中，一些人對(duì)房產(chǎn)稅的理解還不夠，所以在征收環(huán)節(jié)要做好相關(guān)的解釋說明工作，爭取群眾的支持。三是提高相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員的綜合素質(zhì)水平。現(xiàn)行公務(wù)員制度日益趨于年輕化、專業(yè)化，這對(duì)實(shí)施各項(xiàng)制度都是有利的。在加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革的過程中，機(jī)關(guān)人員難免遭遇困難，所以應(yīng)站在專業(yè)角度及群眾心態(tài)上進(jìn)行解釋，促進(jìn)實(shí)施房產(chǎn)稅改革。
3.不斷強(qiáng)化稅收征管
對(duì)于房產(chǎn)稅而言，由于征收管理力度不足，大大削弱實(shí)施房產(chǎn)稅的有效性，亟待強(qiáng)化。一是健全房產(chǎn)稅征繳制度，選擇稅務(wù)機(jī)關(guān)上門收繳，或由中介機(jī)構(gòu)代收代繳，或由納稅人通過電話、銀行、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)賬方式自行申報(bào)繳納等方式。二是完善建立申訴、爭議處理機(jī)制，切實(shí)維護(hù)房產(chǎn)稅納稅人享有的合法權(quán)益，確保稅務(wù)機(jī)關(guān)依法行政。三是嚴(yán)格實(shí)行懲罰措施，對(duì)于沒有按時(shí)繳納稅款的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)要依法收取一定的滯納金；如果納稅人依舊選擇不繳納，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要依法對(duì)其提起法律訴訟；如果情節(jié)嚴(yán)重，法院可判決業(yè)主破產(chǎn)，重組其資產(chǎn)、債券；如果納稅人的確暫時(shí)面臨著支付困境，也可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，在短期內(nèi)延遲繳納房產(chǎn)稅。四是健全社會(huì)信用體系，限制轉(zhuǎn)讓未足額繳納稅款的房產(chǎn)，把納稅誠信視作個(gè)人信用的重要內(nèi)容之一，如果未按期繳納房產(chǎn)稅，將影響其銀行貸款等社會(huì)信用行為，從而把納稅信譽(yù)制度納入社會(huì)信用體系，跨行業(yè)建立全面的監(jiān)督制約機(jī)制，增加稅收違法行為的經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本。
三、結(jié)語
加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革是新時(shí)期一項(xiàng)艱巨的、系統(tǒng)的工程，無法一步到位。在今后的工作中需進(jìn)一步明確房產(chǎn)稅改革原則，堅(jiān)持探索更有效的房產(chǎn)稅改革路徑，將房產(chǎn)稅變成地方主要的財(cái)政收入來源，從而解決城市發(fā)展進(jìn)程中的土地財(cái)政問題，激勵(lì)地方政府向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。
參考文獻(xiàn)：
