時(shí)間：2024-03-30 10:24:40
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關(guān)鍵詞：信用證 附條件的付款 買賣合同
一、引言
信用證實(shí)踐中，賣方面臨著無法獲得貨款的風(fēng)險(xiǎn)。一類是受益人（基礎(chǔ)買賣合同中的賣方）的自身過錯(cuò)而遭拒付，一類是非受益人的過錯(cuò)未獲貨款。若非受益人的過錯(cuò)，銀行在受益人提示合格單據(jù)后仍無理拒付，受益人應(yīng)根據(jù)信用證及UCP600向銀行主張權(quán)利。否則，銀行有權(quán)拒付。
銀行拒付必然對基礎(chǔ)買賣合同中買賣雙方的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。賣方因銀行拒付未獲貨款，是否有權(quán)要求買方基于基礎(chǔ)合同支付貨款？買方又是否有權(quán)拒絕付款？賣方提交不符單據(jù)是否構(gòu)成根本違約？買方又是否有權(quán)解除合同？這些法律問題涉及的不是純粹的信用證法律關(guān)系或純粹的買賣合同法律關(guān)系。
二、信用證合法拒付的理論分析
UCP600確立了信用證的獨(dú)立性原則，但該條所規(guī)定的信用證獨(dú)立于買賣合同并不意味著買賣雙方完全不受信用證的約束和影響。信用證獨(dú)立于買賣合同，但買賣合同并不獨(dú)立于信用證。銀行以單證不符為由拒收賣方提交的單據(jù)，亦構(gòu)成了買方在買賣合同項(xiàng)下拒收單據(jù)。
（一）信用證的效力
銀行因不符單據(jù)拒付，使賣方在買賣合同下未能獲得貨款，從合同角度看，關(guān)系到買方在基礎(chǔ)買賣合同項(xiàng)下的付款義務(wù)；從信用證角度看，系信用證本身的效力問題。
英國的Denning大法官對信用證的效力指出了三種看法：信用證是絕對的付款；信用證是附條件的付款；信用證根本不是付款，只是付款的一種方式。Denning法官最后的結(jié)論是“以信用證為支付方式的買賣合同中，信用證不是絕對的付款，除非賣方這樣約定；它是一種附條件的付款，在操作上類似匯票或支票；它不僅是一種付款方式”。即信用證是一種付款，是一種“附條件的付款”，“條件”是指銀行有能力支付。
支持“有條件付款”的理由有銀行中間人角色說，第一性支付工具說，附加擔(dān)保說等。我國大部分學(xué)者也支持此種觀點(diǎn)。左曉東認(rèn)為，若受益人本身沒有責(zé)任，無疑應(yīng)是有條件付款。肖偉認(rèn)為，從合同法的理論上講，以信用證付款是一種債務(wù)的替代履行，而不是債務(wù)的轉(zhuǎn)移，所以，當(dāng)替代履行債務(wù)人履行不能時(shí)，自然應(yīng)由原債務(wù)人繼續(xù)履行。
支持絕對付款說的理由有二。首先，信用證不應(yīng)如匯票一樣是有條件的付款。其次，若對信用證中的“憑證付款”進(jìn)行嚴(yán)格解釋，應(yīng)認(rèn)定買方依約開立信用證就不再負(fù)付款義務(wù)。支持該學(xué)說的理由過于牽強(qiáng)，且明顯對賣方不公平，已被否定。認(rèn)為信用證本身僅僅是一種付款的選擇，顯然站不住腳。
根據(jù)美國UCC第2-325條和第3-507條，如果賣方因其提交的單據(jù)不符而遭拒付，則不能再要求買方付款。
綜上，信用證是一種附條件付款，不是絕對的付款，也不是根本不是付款。從合同角度看，以信用證為支付方式的買賣合同中，除非銀行未履行提示相符單據(jù)后的付款義務(wù)，買方在履行其開立信用證義務(wù)后即完成了付款義務(wù)。
（二）賣方提交單據(jù)行為的性質(zhì)分析
信用證是單據(jù)交易。當(dāng)賣方向銀行提示單據(jù)請求兌付或議付信用證項(xiàng)下貨款時(shí)，提示單據(jù)就意味著賣方已經(jīng)履行交付貨物的義務(wù)，并正履行其交付與貨物有關(guān)的單據(jù)的義務(wù)以及轉(zhuǎn)移貨物所有權(quán)的義務(wù)。賣方向銀行交付單據(jù)的行為不僅涉及到信用證的履行，也是對基礎(chǔ)買賣合同的履行。但以信用證為支付方式的買賣合同中，對賣方履行交付單據(jù)的義務(wù)的要求更加嚴(yán)格。因?yàn)樾庞米C是以銀行信用代替買方的商業(yè)信用。
三、國內(nèi)外司法實(shí)踐分析
（一）以英國為主的國外司法實(shí)踐
英國1966年Soproma案中，法院判決，信用證只是附條件的付款。若銀行已經(jīng)付款給賣方，則買方不再付款；若銀行未履行其付款義務(wù)，則賣方可再要求買方付款，因?yàn)闂l件未滿足；若賣方不能獲得貨款是因?yàn)槠涮峤徊环麊螕?jù)，則買方將不再給付貨款。因此，買方履行開證義務(wù)就視為履行付款義務(wù)，賣方的要求無效。但有一個(gè)例外，除非合同有明確或默示的相反規(guī)定，付款銀行應(yīng)有財(cái)力支付貨款，若銀行破產(chǎn)，則買方的付款責(zé)任不能解除。1977年ED and F Man Ltd.案中，銀行在付款前破產(chǎn)，則賣方向買方要求買方支付貨款。法院準(zhǔn)許了原告的請求，雖然買方已付款贖單。這個(gè)例外的法律依據(jù)并不清楚，不管其根據(jù)如何，這個(gè)例外能使信用證短路。[2]1986年Shansher Jute Mills Ltd.判例中，買賣雙方未從交易中得到任何利益，法院同樣判決銀行有權(quán)拒收不符單據(jù)和拒絕付款，認(rèn)為沒有或不能提供正確單據(jù)的賣方，無權(quán)要求從未收到此項(xiàng)單據(jù)的買方償付貨款，盡管一般信用證下的支付是有條件的。
（二）我國國內(nèi)的司法實(shí)踐
1998年最高人民法院審理的江陰外貿(mào)公司案中，一審江蘇省高院認(rèn)為，信用證條款屬于當(dāng)事人可選擇的付款方式，單證間存在瑕疵時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)重新約定付款方式，不影響貨物交接義務(wù)的履行。后買方向最高院提起上訴。最高院認(rèn)為：即使信用證確實(shí)存在不符點(diǎn)，也只構(gòu)成拒付信用證款的理由，并不構(gòu)成買方拒收貨物和最終拒付貨款的理由。本案合同買方已提取貨物，卻未付款。最終最高院維持一審判決，判決買方敗訴。
此案代表我國司法界看法，對國內(nèi)司法實(shí)踐產(chǎn)生較大影響，如2008年浙江省高級人民法院審理的“大洋實(shí)業(yè)公司與舟山漁業(yè)公司買賣糾紛案”中，法院認(rèn)為，信用證條款屬于一種付款方式,信用證不符點(diǎn)的存在,只構(gòu)成拒付信用證款項(xiàng)的理由,不構(gòu)成買方拒收貨物進(jìn)而拒付貨款的理由。在其他一些案件中，法院同樣認(rèn)為“信用證僅為付款的一種方式，而非絕對的付款方式”。
1998最高院的案件判決理由中的一些觀點(diǎn)仍頗具爭議。首先，法院對信用證的獨(dú)立性和買賣合同的非獨(dú)立性存在混淆；其次，關(guān)于信用證的效力，信用證不能認(rèn)為僅是一種支付方式。再次，法院對賣方交付單據(jù)的行為的性質(zhì)存在誤解，并混淆了買方在以信用證為支付方式的買賣合同中的付款義務(wù)和買方實(shí)際控制貨物后的付款責(zé)任。
四、信用證合法拒付對買賣合同法律關(guān)系的影響
根據(jù)契約自由原則，若買賣雙方約定信用證下銀行的付款絕對等同于買方的付款的，當(dāng)銀行因單據(jù)不符而拒付時(shí)，也意味著買方拒收單據(jù)和拒付貨款，賣方不能要求買方付款。若約定不絕對等同于買方的付款，買方必須按照合同約定支付貨款。但此時(shí)，賣方?jīng)]有履行基礎(chǔ)合同中提交單據(jù)的義務(wù)，構(gòu)成違約。違約的程度如何，則另當(dāng)別論。
實(shí)踐中無約定情況下，根據(jù)信用證是附條件的付款，銀行因不符單據(jù)有權(quán)拒付，而賣方亦無權(quán)再要求買方付款。信用證一經(jīng)合法開立，就意味著買方完成其基礎(chǔ)合同下的付款義務(wù)。但對賣方而言，是否構(gòu)成違約？違約的程度如何？買方是否有權(quán)解除合同？當(dāng)買方實(shí)際控制貨物時(shí)，賣方又是否有權(quán)要求買方付款？
（一）賣方合同違約和買方的合同解除權(quán)
賣方向銀行提示不符單據(jù)而遭銀行拒付，也使買方未能及時(shí)獲得單據(jù)提貨，實(shí)則違反了基礎(chǔ)合同項(xiàng)下提交單據(jù)義務(wù)和交貨義務(wù)，構(gòu)成違約。
至于違約程度如何，在銀行的信用證業(yè)務(wù)中無法進(jìn)行，依嚴(yán)格相符原則，單據(jù)中即使是極其微小的瑕疵也會被銀行認(rèn)定為不符點(diǎn)而拒付。因此，需要依據(jù)合同法來判斷。根據(jù)CISG第25條規(guī)定的根本違約要件，若賣方提交的單據(jù)存在重大瑕疵，導(dǎo)致買方不能實(shí)現(xiàn)其依據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，則宜認(rèn)定賣方構(gòu)成根本性違約，買方可解除合同，并要求承擔(dān)違約責(zé)任。否則，不是根本性違約，原合同仍有效，買方仍要付款受貨。原約定的信用證支付方式不能實(shí)現(xiàn)了，只能另行協(xié)商約定。賣方也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但賣方單據(jù)不符對買方造成的后果要個(gè)案分析，買方是否具有合同解除權(quán)也不能一概而論。
（二）買方實(shí)際控制貨物的情形
如果一方面銀行合理拒付，另一方面買方提取信用證下的貨物，使賣方喪失了貨物的控制權(quán)，而賣方又未從銀行處獲得貨款，這時(shí)，賣方是否有權(quán)要求買方付款？顯然，這純粹是買賣合同或其他性質(zhì)的糾紛。如果買方一直占有貨物，則應(yīng)認(rèn)為其接受了買賣合同下的貨物，買方必須依約定向賣方付款，不能再主張解除合同，這也可從不當(dāng)?shù)美慕嵌壤斫?。澳大利亞Saffron案的判決也支持此種情形下賣方的貨款請求權(quán)。
參考文獻(xiàn)：
合同是現(xiàn)代企業(yè)之間進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來不可或缺的一種形式，能否對合同進(jìn)行科學(xué)、健全的管理，在很大程度上體現(xiàn)出一家企業(yè)的經(jīng)營理念和管理水平。從目前煤炭企業(yè)的合同管理情況來看，大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部成立了相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu)或粗門，對于合同管理職責(zé)有著較為明確的劃分，但是在實(shí)際工作，對于買賣合同引發(fā)的質(zhì)量糾紛仍然應(yīng)該高度重視。
【關(guān)鍵詞】
買賣合同；質(zhì)量糾紛；防范
0 引言
煤炭是我國重要的基礎(chǔ)性能源，具有很高的戰(zhàn)略性地位，在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中也一直占有著舉足輕重的地位。可以說，煤炭企業(yè)發(fā)展的興衰成敗，將直接影響我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)能否順利推進(jìn)。從煤炭企業(yè)對合同的日常管理工作來看，由于整體煤炭市場的流通秩序還較為混亂，廣大煤炭企業(yè)對于買賣合同管理的重要性認(rèn)識不夠深刻。因此煤炭企業(yè)對于煤炭買賣合同的管理也較為粗放，缺少細(xì)致、深入的系統(tǒng)理論研究，在實(shí)際經(jīng)營中，一些跟買賣合同相關(guān)的深層次問題也逐漸暴露出來，尤其是一些涉及到質(zhì)量糾紛的問題，不僅給煤炭企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來了一定影響，而且如果處理不當(dāng)，還會對煤炭企業(yè)的聲譽(yù)帶來負(fù)面效應(yīng)。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)活躍程度的不斷提高，煤炭企業(yè)在市場競爭中也采取種種措施，促進(jìn)自身的發(fā)展，合同數(shù)量和規(guī)模都逐步上升，由此帶來的合同糾紛也層出不窮，其中，與客戶之間關(guān)于買賣合同質(zhì)量糾紛是一種較為常見的糾紛類型。目前一些煤炭企業(yè)經(jīng)營者已經(jīng)逐漸意識到，需要在訂立合同的同時(shí)加強(qiáng)對質(zhì)量糾紛的防范。在買賣合同中，有一些諸如質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)期間等內(nèi)容，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容繁復(fù)，技術(shù)含量高，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素也就更多。鑒于此，本文希望就煤炭企業(yè)買賣合同中可能涉及到質(zhì)量糾紛的因素進(jìn)行分析，通過對合同標(biāo)的物質(zhì)量、技術(shù)、檢驗(yàn)等方面的嚴(yán)格要求，在合同簽訂、履行的各個(gè)環(huán)節(jié)采取有效措施，力爭減少買賣合同中質(zhì)量糾紛的發(fā)生。
1 買賣合同質(zhì)量糾紛的防范措施
1.1 建立健全合同管理制度，重視對產(chǎn)品質(zhì)量的認(rèn)定和把關(guān)
煤炭企業(yè)的買賣合同管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性強(qiáng)、綜合性高的工作，區(qū)別于以往僅僅對合同要約、承諾、簽訂等環(huán)節(jié)的單一控制，目前的買賣合同管理已經(jīng)朝著全過程、全方位的科學(xué)化管理模式邁進(jìn)。在以往的合同管理工作中，煤炭企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對合同法不夠熟悉，真?zhèn)€管理體系中也缺少對合同管理的考慮，合同法律意識淡薄，更談不上對發(fā)生糾紛后的應(yīng)對和解決措施。鑒于此，要想提高煤炭企業(yè)的合同管理水平，從根本上減少質(zhì)量糾紛的發(fā)生頻率，一是要在企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)化合同法律意識，建立健全合同管理相關(guān)規(guī)章制度。二是要進(jìn)一步熟悉《合同法》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》等相關(guān)法律法規(guī)。具體來說，首先，規(guī)范的合同管理制度至少應(yīng)該囊括合同簽訂、履行、糾紛處理、考核等制度。通過相關(guān)制度的建立和完善，使得企業(yè)的合同管理做到權(quán)責(zé)明確、層次清晰、程序規(guī)范，切實(shí)做到對合同管理的事前防范、事中控制和事后應(yīng)變。其次，在對相關(guān)法律的學(xué)習(xí)中，一定要明確產(chǎn)品質(zhì)量這一概念的內(nèi)涵和外延，在簽訂合同的過程中，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量必須進(jìn)一步明確，以便在發(fā)生質(zhì)量糾紛的時(shí)候，能夠列舉出免責(zé)證據(jù)，減少合同的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 對合同標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更細(xì)致的事前約定
煤炭企業(yè)的產(chǎn)品大多數(shù)都通過鐵路進(jìn)行運(yùn)輸，實(shí)際運(yùn)輸數(shù)量同訂貨量之間存在著較大的差異，在運(yùn)輸過程中也時(shí)常出現(xiàn)混雜、被盜等情況，對標(biāo)的物的品質(zhì)帶來了一定影響，給質(zhì)量糾紛的發(fā)生埋下了隱患。為了解決這一問題，改變過去運(yùn)輸出現(xiàn)問題都由煤炭企業(yè)承擔(dān)的局面，煤炭企業(yè)需要根據(jù)《合同法》的精神，在運(yùn)輸前通鐵路部門簽訂《煤炭運(yùn)輸合同》，對在運(yùn)輸過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行細(xì)致地規(guī)定，以此維護(hù)煤炭企業(yè)買賣合同的嚴(yán)肅性、公正性，切實(shí)保障煤炭企業(yè)以及相關(guān)用戶的切身利益。鑒于此，煤炭企業(yè)的履行合同義務(wù)之前，一定要嚴(yán)格遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對合同標(biāo)的物的質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)把關(guān)。首先，對于合同中標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定，在不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下，可以與合同當(dāng)事人共同對標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，以此作為判斷合同標(biāo)的物交付時(shí)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。其次，如果雙方對于買賣合同中標(biāo)的物的質(zhì)量約定不明確的，根據(jù)我國《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，可以進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，如果協(xié)議難以達(dá)成的，也可以按照買賣合同或者是行業(yè)交易習(xí)慣進(jìn)行確定。
1.3 完善買賣合同中就標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法及時(shí)間
從實(shí)際情況來看，有很多買賣合同質(zhì)量糾紛的發(fā)生，是由于合同雙方對合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法及時(shí)間未能達(dá)成一致。在買賣合同的質(zhì)量糾紛中，仲裁機(jī)構(gòu)首先關(guān)注的往往不是合同標(biāo)的物是否真正存在瑕疵，而是關(guān)注買受人是否在有效時(shí)間內(nèi)向出賣人發(fā)出合同標(biāo)的物存在質(zhì)量問題的通知。如果在審理過程中，查明買受人未能在合理期限或者是合同約定期限內(nèi)向出賣方提出合同標(biāo)的物存在瑕疵的問題，那么從法律意義上來說買受人就已經(jīng)接受了標(biāo)的物。鑒于此，煤炭企業(yè)在簽訂買賣合同的過程中，一定要重視對檢驗(yàn)方法及時(shí)間的規(guī)定，買受人需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成檢驗(yàn)義務(wù)，這是其必須負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)重要義務(wù)。具體來說，對合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法，最好能在事前由合同雙方共同商討確定，并且在合同中進(jìn)行明確的約定。對合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)時(shí)間，一般是在合同標(biāo)的物交付給買受人時(shí)進(jìn)行，通?？晒┻x擇的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)包括：出廠驗(yàn)貨、裝運(yùn)驗(yàn)貨、卸貨驗(yàn)貨等等。完整的檢驗(yàn)時(shí)間包括驗(yàn)貨開始的時(shí)間和驗(yàn)貨延續(xù)的時(shí)間兩個(gè)方面?？梢哉f，如果能夠在合同標(biāo)的物檢驗(yàn)方法和時(shí)間上做出明確的約定，將有助于減少質(zhì)量糾紛發(fā)生的可能性。
2 結(jié)語
總的來說，不論處于哪個(gè)行業(yè)的企業(yè)，在紛繁的市場競爭中，都有可能在合同簽訂與履行過程中面對各種各樣的糾紛。廣大煤炭企業(yè)應(yīng)該對各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合分析，在合同簽訂和履行過程中對可能產(chǎn)生質(zhì)量糾紛的條款進(jìn)行修訂，采取有效措施規(guī)避合同質(zhì)量糾紛的出現(xiàn)。如果由于某些情況導(dǎo)致質(zhì)量糾紛發(fā)生，也應(yīng)該正確看待，通過完善的資料保管和相關(guān)合同條款作為證據(jù)，做到心中有底，從而在法律層面掌握主動權(quán)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]林健民.合規(guī)管理與合同管理[J].中國石油企業(yè)，2013（6）
出賣人（以下簡稱“甲方”）__________
認(rèn)購人（以下簡稱“乙方”）__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________（以下簡稱商品房）該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣__________元/平方米，房款計(jì)人民幣__________元（大寫：_______________）
三、認(rèn)購款
乙方于本認(rèn)購書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購款計(jì)人民幣______________________元（大寫：_______________）該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認(rèn)購書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購款抵作該商品房的購房款，無須再補(bǔ)購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購書具有同等法律效力。
本認(rèn)購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）_______________________
乙方（公章）____________________
授權(quán)代表：________________________
授權(quán)代表：______________________
證件號碼：_________________________
證件號碼：_______________________
聯(lián)系電話：_________________________
聯(lián)系電話：_______________________
_____年_____月_____日
出賣人（以下簡稱“甲方”）：__________
認(rèn)購人（以下簡稱“乙方”）：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________（以下簡稱商品房）。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣__________元/平方米，房款計(jì)人民幣__________元（大寫：_______________）。
三、認(rèn)購款
乙方于本認(rèn)購書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購款計(jì)人民幣______________________元（大寫：_______________）。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認(rèn)購書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購款抵作該商品房的購房款，無須再補(bǔ)購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購書具有同等法律效力。
本認(rèn)購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________
聯(lián)系電話：_________________________聯(lián)系電話：_______________________
出賣人(以下簡稱甲方)：__________
認(rèn)購人(以下簡稱乙方)：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣__________元/平方米，房款計(jì)人民幣__________元(大寫：_______________)。
三、認(rèn)購款
乙方于本認(rèn)購書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購款計(jì)人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認(rèn)購書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購款抵作該商品房的購房款，無須再補(bǔ)購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購書具有同等法律效力。
本認(rèn)購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________
[關(guān)鍵詞]：房屋買賣合同 糾紛 解決方式
我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場十分活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的房屋賣給了他人，而這些購買者中有很多是外地人甚至是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。這些被已出賣的房屋在被拆遷時(shí)，高額的拆遷補(bǔ)償與原先低廉的出賣價(jià)格刺激、促使了眾多出賣者以這種買賣合同無效為由，至法院要求返還房屋，是發(fā)生此類案件的主要原因。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)考慮個(gè)案情況做出不同處理：
一、慎重對待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定
我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
二、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效
理由是：其一，合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國務(wù)院辦公廳，而非國務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。其二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。其三，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
三、對于買賣的農(nóng)村房屋被拆遷的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應(yīng)具體情況具體對待
我國《土地管理法》規(guī)定，土地分為國家所有和集體所有兩種，農(nóng)村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護(hù)買賣合同當(dāng)事人利益的時(shí)候不能侵害土地所有者村集體的合法權(quán)益。農(nóng)村房屋被拆遷時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價(jià)格補(bǔ)償；土地使用權(quán)部分，按區(qū)位價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。
（1）地上房屋部分補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸買受人享有。因?yàn)榉课菔琴I受人通過等價(jià)、有償以買賣的方式取得的，買受人對該房屋享有所有權(quán)，當(dāng)然包括收益權(quán)能。在房屋被拆遷時(shí)，房屋部分的拆遷補(bǔ)償屬于房屋部分的價(jià)值轉(zhuǎn)化，理應(yīng)由買受人享有。
（2）土地使用權(quán)部分的區(qū)位價(jià)補(bǔ)償應(yīng)分為如下情況進(jìn)行補(bǔ)償。如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經(jīng)申請到了該宅基地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)償給買受人。因?yàn)樵谶@種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地?zé)o償劃撥給買受人使用，這種安置補(bǔ)償性質(zhì)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸將失去安身住所的買受人享有。
如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無法申請到土地使用權(quán)的，該部分補(bǔ)償款應(yīng)歸村集體。
前面已經(jīng)闡述，買受人購買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時(shí)買受人享有的宅基地的使用權(quán)是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續(xù)享有宅基地的使用權(quán)的基礎(chǔ)。在買受人沒有支付宅基地的使用權(quán)對價(jià)和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權(quán)部分的拆遷補(bǔ)償理應(yīng)歸土地所有者享有。
四、要堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)原則
農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉徖泶祟惏讣?shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)。
五、綜合權(quán)衡買賣雙方的利益
首先要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對于受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再是返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，盡管相關(guān)法律尚不健全，缺少明文規(guī)定，但是，從立法精神出發(fā)，綜合分析相關(guān)法律規(guī)定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認(rèn)定為原則，無效認(rèn)定為例外；在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。這一原則既嚴(yán)格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時(shí)還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的原因力。
參考文獻(xiàn)：
[1]張濤.農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定.正義網(wǎng)，2009.02.
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）從六月一日開始施行了。就其內(nèi)容而言，打算購買商品房的人毫無疑問在許多方面又踏實(shí)了許多。無論是對商品房買賣合同效力的不輕易否定，還是把商品房銷售廣告納入合同內(nèi)容，也無論是在房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問題上，還是對商品房買賣合同解除條件和擔(dān)保貸款合同解除條件的明確方面，可以說都突現(xiàn)了該《解釋》對商品房買受人合法權(quán)益的傾向性保護(hù)，尤其是關(guān)于五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任的內(nèi)容，通過增加商品房出賣人的懲罰性責(zé)任，無疑能夠使守約買受人的合法權(quán)益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院長在接受記者采訪時(shí)所言：“《解釋》的起草和制訂，始終體現(xiàn)了在對雙方當(dāng)事人平等保護(hù)的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)了以人為本的精神?！惫P者相信，《解釋》的公布和實(shí)施，對統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件審理中的法律適用，保護(hù)守約買受人的合法權(quán)益以及制裁有違誠實(shí)信用的違法經(jīng)營行為具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
但是，作為最高人民法院的司法解釋，其突破制定法對商品房買賣合同那種普遍一般的規(guī)范，又不免使筆者產(chǎn)生了一些疑慮，甚至是擔(dān)心，而且其中的一些突破已在經(jīng)意與不經(jīng)意間，給商品房買受人埋下了新的隱患。
按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第九條規(guī)定：“對于如何應(yīng)用某一法律或者對某一類案件、某一類問題如何適用法律所作的規(guī)定，采用‘解釋’的形式?！庇纱丝梢?，解釋是有前提的，即相關(guān)法律和相關(guān)法律規(guī)定的存在。而之所以法律或法律規(guī)定需要解釋，一是因?yàn)榉烧{(diào)整的對象在司法層面是具體的，法律規(guī)定的效力要落實(shí)到具體的人和事上；二是法律的發(fā)展要求它必須不斷適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活和人們認(rèn)識的發(fā)展變化，法律規(guī)定不能成為疆死的教條；三是因?yàn)榉珊头梢?guī)定的缺漏本身是難以避免的，司法還需要通過解釋從法律的原則甚至立法精神出發(fā)，在法律適用上進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺。如公布實(shí)施的這一 《解釋》，盡管其首先列出了民法通則、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法等相關(guān)法律，但從條文體現(xiàn)的許多重要內(nèi)容看，卻已然脫離了解釋上述相關(guān)法律和其中具體法律規(guī)定的范疇，而成為最高人民法院結(jié)合民事審判實(shí)踐對上述相關(guān)法律或法律規(guī)定的“修改”，具有了立法性質(zhì)。如《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 ”這一內(nèi)容就具有“修改”的意味，對出賣人完全獨(dú)立的后一個(gè)行為與前一個(gè)行為不加區(qū)分，使買受人因無效合同而可以行使的權(quán)利主張成為不可能。這條解釋使得買受人對于商品房預(yù)售許可證明這一出賣人的適格要件變得難以把握，出賣人也盡可以不辦理商品房預(yù)售許可證明，混一天是一天，只要不打官司，也就沒有誰來確認(rèn)商品房預(yù)售合同的效力，如此給商品房預(yù)售管理帶來混亂也就并非杞人憂天。又如《解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！边@里顯然已把標(biāo)志所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋產(chǎn)權(quán)登記排除在了交付成立要件之外，取而代之以“轉(zhuǎn)移占有”，而這被上述最高院領(lǐng)導(dǎo)明確表述為“交鑰匙”。甚至連“書面交房通知”這樣的擬制交付也被確認(rèn)了效力，由此將《民法通則》第七十二條規(guī)定和《合同法》第一百三十三條規(guī)定的除外情形徹底忽略不計(jì)。如此傷至法律筋骨的“解釋”，真不知最高法人民法院憑何下得了手。
規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)是一個(gè)持續(xù)、漸進(jìn)的過程，不能任意地打破交易人的預(yù)期。之所以市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展依賴于社會的法治化程度，就在于法律能給交易人以最穩(wěn)定的預(yù)期，如果法律可以不按法定的程序去更改和變化，那么屬于市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的那條“生物鏈”就會被打亂，焦慮和緊張感會使交易充滿了不信任，從發(fā)展的眼光看這都是十分有害的。在一定程度上講，類似最高人民法院這樣的司法解釋已遠(yuǎn)非裁判權(quán)的附屬，而已在“中國特色”的語境中“被單列為一種權(quán)力，一種通過解釋形成具有普遍法律效力的一般解釋性規(guī)定的權(quán)力”（張志銘〈法律解釋操作分析〉P238）。但這樣一種可以打破交易人基于法律所預(yù)期的權(quán)力在合理性、正當(dāng)性甚至合法性的道路上到底能夠走多遠(yuǎn)？這個(gè)問題或許值得我們認(rèn)真深入地去進(jìn)行思索。在我們欣慰于最高人民法院這一《解釋》給商品房買受人帶來更多的安全感的時(shí)候，我們確有必要認(rèn)真地考慮一下法律自身的安全，切不可因目的之追尋而迷失在眼前的快意之中，從而忽略法律成長中那些更接近本質(zhì)的觀照。
