時(shí)間：2024-03-12 14:49:53
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫 表現(xiàn)危害
中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)自94年房產(chǎn)改制后，制度上使得配給制失效，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)，特別是2003年中央將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)徹底被激活，大量的需求使得房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)更是成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然隨后政府不斷出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，仍遏制不住房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫在我國(guó)慢慢積累，形勢(shì)不容樂(lè)觀。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的表現(xiàn)。
（1）政策調(diào)控失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年來(lái)關(guān)于房產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)43次。然而這43次調(diào)控政策竟對(duì)房?jī)r(jià)的上漲沒(méi)起任何作用，廣州2003年一手樓均價(jià)3888元/平方米，2012年14044元/平方米，漲幅261%；北京 2003年一手樓均價(jià)4456元/平方米，2012年20700元/平方米，漲幅365%；上海 2003年一手樓均價(jià)5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 漲幅341%；深圳 2003年一手樓均價(jià)5680元/平方米，2012年18900元/平方米，漲幅233%。
（2）房?jī)r(jià)與收入不匹配。國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值除以家庭年收入的中值，合理的房?jī)r(jià)收入比取值為3-6。按此衡量，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)6倍，其中部分城市的比率甚至超過(guò)了20，特別是北京、上海、廣州等地超過(guò)30。房?jī)r(jià)收入比過(guò)高作為我國(guó)樓市存在泡沫的一個(gè)依據(jù)理由是，房?jī)r(jià)最終要靠居民的支付能力來(lái)支撐，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能違背世界上其他國(guó)家通行法則。關(guān)于居民的隱性收入，很多城市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理當(dāng)中已經(jīng)考慮到了，而工資則是我國(guó)居民最主要的收入。如果考慮到我國(guó)居民收入巨大的兩極分化，目前的高房?jī)r(jià)更加使得普通居民不堪重負(fù)。當(dāng)然，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也在增長(zhǎng)，但不能用未來(lái)可能的高收入來(lái)解釋現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，我國(guó)居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會(huì)和發(fā)達(dá)國(guó)家差不多，那時(shí)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)是合理的；但目前的高房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現(xiàn)象。
（3）房地產(chǎn)貸款超常規(guī)增長(zhǎng)。今年1到9 月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額5.4 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金8.78 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)32.3%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)45.8%，增速繼續(xù)回落4.5 個(gè)百分點(diǎn)。今年前三季度主要金融機(jī)構(gòu)累計(jì)新增個(gè)人住房貸款累計(jì)12492 億元，占累計(jì)新增人民幣貸款的17.2%。在當(dāng)前貸款規(guī)模較為緊張的環(huán)境下，房地產(chǎn)貸款的超常規(guī)增長(zhǎng)，反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱現(xiàn)象。
（4）商品房空置率居高不下。2012年北京市公安局人口管理總隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，北京已基本建成全市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫(kù)。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)庫(kù)共采集錄入的房間量為1320.5萬(wàn)條，其中381.2萬(wàn)套空置，以此計(jì)算，北京空置房比例高達(dá)28.9%。
（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比過(guò)高。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲對(duì)GDP起到了明顯的拉動(dòng)作用，由房?jī)r(jià)上升帶動(dòng)了地產(chǎn)股的上升，地產(chǎn)股占股票總市值的10%,股票總市值約占GDP的80%,則房?jī)r(jià)對(duì)GDP影響在8%左右。地方政府也過(guò)度的依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，依靠出售土地和房產(chǎn)稅作為地方收入的主要來(lái)源。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害性。
（1）房地產(chǎn)光泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條。房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸出效應(yīng)”的出現(xiàn)，不禁讓人回想起20年前日本的狀況。1985年到1990年，日本經(jīng)過(guò)了5年的房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國(guó)內(nèi)炒房人賺足錢(qián)之后，就開(kāi)始向海外擴(kuò)張。加上當(dāng)時(shí)日元的升值，他們就到美國(guó)買(mǎi)房子，這甚至讓美國(guó)人驚呼，日本人準(zhǔn)備買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。但最后的結(jié)果眾所周知，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的蕭條。
（2）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)危害正常金融秩序。民間借貸危機(jī)、中小企業(yè)資金鏈斷裂、高利貸崩盤(pán)……背后既與實(shí)業(yè)投資不景氣、企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼無(wú)法償還借貸有關(guān)，也與當(dāng)前融資極度困難有關(guān)，更與樓市繁榮帶來(lái)的資金脫實(shí)向虛有關(guān)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，將意味著有更多社會(huì)資金從其他產(chǎn)業(yè)集聚到樓市，房?jī)r(jià)繁榮的背后，是越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)，是越來(lái)越多的實(shí)業(yè)資金變身為投機(jī)“熱錢(qián)”的過(guò)程。雖然房?jī)r(jià)漲了，地價(jià)也漲了，土地財(cái)政似乎有了保障；而且，房?jī)r(jià)漲了，房地產(chǎn)投資增加了，地方政府穩(wěn)增長(zhǎng)似乎也大可高枕無(wú)憂(yōu)。但這些短暫的增長(zhǎng)和短暫的收入，最后都將會(huì)以更長(zhǎng)久的地方財(cái)政危機(jī)和經(jīng)濟(jì)減速為代價(jià)。沒(méi)有實(shí)業(yè)支撐的經(jīng)濟(jì)終究是脆弱的、不可持續(xù)的。房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大的更大危害在于，它將銀行的房地產(chǎn)貸款置于高風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行貸款的不良率或?qū)⒙裣鲁A(yù)期反彈的隱患。一旦經(jīng)濟(jì)不景氣造成房地產(chǎn)金融泡沫破裂，銀行信貸將首先面臨大量壞賬損失。而銀行是金融的核心，銀行出現(xiàn)問(wèn)題，必然危害金融秩序的正常運(yùn)行，，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)遭受?chē)?yán)重影響，收入減少，失業(yè)增加，經(jīng)濟(jì)將會(huì)陷入衰退或蕭條。2006年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅，2007年引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)，2008年終于點(diǎn)燃了美國(guó)金融危機(jī)，并迅速蔓延全球。三年后，歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)且演變成慢性經(jīng)濟(jì)病，目前仍在“重癥監(jiān)護(hù)室”觀察。
（3）房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。過(guò)度的房地產(chǎn)投資和投機(jī)，會(huì)使社會(huì)上的相當(dāng)大部分的資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，令社會(huì)上大量的現(xiàn)金流集中于第二產(chǎn)業(yè)，使得第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值在GDP中比重加大，而第一、三產(chǎn)業(yè)卻因?yàn)橘Y金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是說(shuō)三大產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值的比例失衡。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，第三產(chǎn)業(yè)所占比重通常是最高的，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保證。但在中國(guó)，第三產(chǎn)業(yè)所占比重本已較低，而現(xiàn)在第二產(chǎn)業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的帶動(dòng)，比重進(jìn)一步加大，使得第三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步壓縮，這樣失衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的。例如上世紀(jì)80年代90年度泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。特別是電子產(chǎn)品類(lèi)的企業(yè)創(chuàng)新，日本逐步的被韓國(guó)和中國(guó)趕超。
（4）進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距，并會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。在房地產(chǎn)投資和投機(jī)日益盛行的大背景下，有能力買(mǎi)房滿(mǎn)足住房需求之余，還有余力進(jìn)行房地產(chǎn)投資或投機(jī)的人可以通過(guò)獲取房屋交易中的溢價(jià)變得越來(lái)越富有；而一些沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房屋或是購(gòu)房后沒(méi)有多余資金進(jìn)行房屋投資和投機(jī)的人，因?yàn)椴荒芙柚课莸脑鲋刀@取額外資金，而且物價(jià)越來(lái)越高他們會(huì)變得越來(lái)越貧困，貧富差距的擴(kuò)大會(huì)加劇社會(huì)矛盾和沖突之外。同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫破滅后會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報(bào)個(gè)案計(jì)算的犯罪率開(kāi)始攀升，由1997年的每10萬(wàn)人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達(dá)25.14％，直至2005年才開(kāi)始同落。
（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫也是腐敗滋生的土壤。房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用節(jié)節(jié)攀升，而政府做為土地轉(zhuǎn)讓的主要來(lái)源，是房地產(chǎn)商人重點(diǎn)行賄對(duì)象。近年來(lái)揪出的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)管土地的官員富得最厲害。官員與開(kāi)發(fā)商的勾結(jié)，主要是利益上的聯(lián)系，即官員利用權(quán)力為開(kāi)發(fā)商行便利，而開(kāi)發(fā)商也相應(yīng)的給出經(jīng)濟(jì)上的回報(bào)。例如河南省鄭州市原副市長(zhǎng)兼鄭東新區(qū)管委會(huì)主任王慶海在土地出讓和規(guī)劃審批等方面為他人謀取利益，其涉案金額高達(dá)近2000萬(wàn)元。四川省成都市原政協(xié)副主席周學(xué)文利用職務(wù)便利，在土地出讓、拆遷安置等方面為請(qǐng)托人謀取利益，收受賄賂折合人民幣2200余萬(wàn)元。廣東省江門(mén)市原市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)林崇中利用職務(wù)便利，多次主持召開(kāi)會(huì)議，向某商人低價(jià)出讓土地，從中收受港幣65萬(wàn)元，造成土地收益流失高達(dá)9404萬(wàn)元。
關(guān)鍵詞：微泡沫鉆井液；防漏能力；發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑；鉆井液性能數(shù)據(jù)
中圖分類(lèi)號(hào)：TE254 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2011）31-0067-02
一、地質(zhì)概況
海坨子地區(qū)位于松遼盆地南部中央坳陷海坨子構(gòu)造，主力開(kāi)發(fā)層為扶余油層，含油性主要受儲(chǔ)層巖性、物性控制，形成巖性油藏和斷層-巖性油藏，泉四段儲(chǔ)層有效厚度內(nèi)平均孔隙度11.7%，平均滲透率0.64×10-3μm2，屬于低孔、超低滲儲(chǔ)層。海坨子地區(qū)青山口組和泉頭組地層裂縫發(fā)育，多為垂直裂縫和網(wǎng)狀裂縫，鉆井過(guò)程中易引發(fā)鉆井液漏失，給施工帶來(lái)很大困難。
二、微泡沫鉆井液體系確定及性能評(píng)價(jià)
（一）發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑優(yōu)選
根據(jù)室內(nèi)試驗(yàn)優(yōu)選得出，穩(wěn)泡劑BZ-MBSF和發(fā)泡劑BZ-MBF與海坨子地區(qū)井漿配伍性好，降低鉆井液密度的同時(shí)，可保持鉆井液體系良好的流變性能、良好的穩(wěn)定井壁能力。因此，優(yōu)選穩(wěn)泡劑BZ-MBSF和發(fā)泡劑BZ-MBF作為海坨子地區(qū)微泡沫鉆井液體系配方的發(fā)泡材料。
（二）微泡沫鉆井液體系配方確定
根據(jù)室內(nèi)試驗(yàn)評(píng)價(jià)，最終確定出了適合現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用的發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑合理加量，最終確定出了微泡沫鉆井液體系的配方：4%土+0.5%純堿+1.5%銨鹽+0.3%聚丙烯酸鉀KPA+1%KFH+0.5-1%KCL+1%YK-H+2%HQ-1+ 0.3%～0.6%發(fā)泡劑BZ-MBF+0.3%～0.6%穩(wěn)泡劑BZ-M
BSF。
（三）微泡沫鉆井液體系發(fā)泡效果評(píng)價(jià)
隨著發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑加量的增大，井漿密度逐漸降低，粘度、切力逐漸增大，失水量和pH值基本無(wú)
變化。
（四）泡沫穩(wěn)定性評(píng)價(jià)
微泡微觀結(jié)構(gòu)為“一核二層三膜”；外觀像粘附著長(zhǎng)短不一、疏密不等絨毛球；以層膜間作用力強(qiáng)弱為標(biāo)準(zhǔn)，將微泡分為蓄集能量且結(jié)構(gòu)基本不變的氣囊和控制流變特性而動(dòng)態(tài)變化的絨毛。
獨(dú)特的微泡微觀結(jié)構(gòu)，保證了微泡以點(diǎn)接觸，不會(huì)發(fā)生聚并；在靜置狀態(tài)，在微泡外部粘附的絨毛會(huì)發(fā)生接觸，提高體系的粘度，保證鉆井液體系的穩(wěn)定。
與常規(guī)泡沫鉆井液相比，有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：
1．穩(wěn)定時(shí)間，常規(guī)泡沫鉆井液穩(wěn)定時(shí)間有限，高強(qiáng)度微泡鉆井液穩(wěn)定時(shí)間在48h以上且可調(diào)。
2．微泡強(qiáng)度，常規(guī)泡沫鉆井液體系耐壓強(qiáng)度有限，且壓縮性強(qiáng)，高強(qiáng)度微泡鉆井液可耐壓超過(guò)30 MPa。
3．抗溫性能，常規(guī)泡沫鉆井液一般不抗高溫，高強(qiáng)度微泡鉆井液耐溫性可達(dá)到150℃。
（五）微泡沫鉆井液PVT試驗(yàn)
1．在高溫高壓條件下，可循環(huán)微泡依然存在，在任意溫度下可循環(huán)微泡工作液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力條件下可循環(huán)微泡工作液的密度隨溫度的升高而減小。
2．在任意溫度下可循環(huán)微泡完井液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力下可循環(huán)微泡鉆井液的密度隨溫度的升高而減小，說(shuō)明了可循環(huán)微泡射孔液在高溫和高壓情況下，依然保持微泡體系。
三、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用
2011年，在吉林油田海坨子地區(qū)開(kāi)展微泡沫鉆井液技術(shù)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用試驗(yàn)。海115-4-4井從1560m成功將鉆井液密度降至1.15g/cm3；海115-4-2井從1846m將鉆井液改型為微泡沫鉆井液體系，成功將鉆井液密度降至1.13g/cm3，完鉆井深2215m。兩口井均未出現(xiàn)鉆井液漏失，井壁穩(wěn)定，達(dá)到了微泡沫鉆井液技術(shù)現(xiàn)場(chǎng)防漏堵漏的目的。
（一）鉆井液現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)措施
1．按配方加量保證降失水劑、防塌劑有效含量?？刂坪勉@井液的流變性、抑制性和降失水能力，將藥品用藥品箱均勻加入到鉆井液中。
2．每天做一套全套性能，作為處理鉆井液的理論依據(jù)。
3．全井處理劑加入鉆井液中的指導(dǎo)思想是漏斗直接打干粉1/2，剩余1/2配成膠液，保證鉆井液性能穩(wěn)定前提下不影響震動(dòng)篩、泥漿泵、井下MWD儀器的正常工作。
4．保證固控設(shè)備使用效率，篩布60目，使用效率100%，除砂器和離心機(jī)使用效率達(dá)到隨用即開(kāi)，有效控制鉆井液密度及鉆井液中固相含量。
5．鉆井液發(fā)泡后，嚴(yán)密檢測(cè)鉆井液密度變化情況，及時(shí)補(bǔ)充鉆井液中穩(wěn)泡劑和發(fā)泡劑加量，保證鉆井液密度穩(wěn)定。
（二）現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用效果
1．海115-4-2井發(fā)泡前出現(xiàn)滲漏，鉆井液改型為微泡沫鉆井液后，鉆井液密度成功降至1.13g/cm3，滲漏終止，保證了現(xiàn)場(chǎng)正常施工。
2．海坨子兩口試驗(yàn)井在使用微泡沫鉆井液施工過(guò)程中，井壁穩(wěn)定，測(cè)井順利，井徑規(guī)則。體現(xiàn)了微泡沫鉆井液良好的防塌能力。
3．微泡沫鉆井液施工過(guò)程中排量穩(wěn)定，為34L/s，泵壓11MPa，不影響上水，不影響測(cè)斜。
四、結(jié)論
1．微泡沫鉆井液技術(shù)可有效降低鉆井液密度，該鉆井液體系具有很好的防漏能力和維持井壁穩(wěn)定
【關(guān)鍵詞】泡沫經(jīng)濟(jì)；泡沫經(jīng)濟(jì)的機(jī)理；房地產(chǎn)泡沫；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；虛擬經(jīng)濟(jì)
一、什么是泡沫經(jīng)濟(jì)
泡沫經(jīng)濟(jì)是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。[1]
自1636年人類(lèi)歷史上最早的有據(jù)可查的泡沫經(jīng)濟(jì)──荷蘭郁金香泡沫開(kāi)始，人類(lèi)歷史上發(fā)生過(guò)許多次的泡沫經(jīng)濟(jì)，較早的有1719年法國(guó)的密西西比泡沫，1720年英國(guó)的南海泡沫。進(jìn)入20世紀(jì)后也有很多，如美國(guó)八十年代的貨幣危機(jī)及2000年的新經(jīng)濟(jì)泡沫；日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，特別是2007年開(kāi)始爆發(fā)的由美國(guó)次貸危機(jī)。
就拿最早的荷蘭郁金香泡沫來(lái)說(shuō)。1630年，一個(gè)新奇品種的培育使這朵花變成了身份和地位的象征。富人和王室們對(duì)于它的追求不計(jì)成本，這種郁金香的價(jià)格暴漲。有的郁金香球莖可以和一座豪宅等價(jià)。在1634年以后，郁金香市場(chǎng)上的需求量直線上升。1636年10月之后，幾乎所有的郁金香球莖都在漲價(jià)，僅在一個(gè)月之內(nèi)，平均漲幅達(dá)到18倍以上。這時(shí)郁金香事件就造成了經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，僅在第二年的春天，泡沫破滅了。郁金香市場(chǎng)一片混亂，它的擁有者不顧一切的拋售，有幾種郁金香降價(jià)后的價(jià)格僅是它最高點(diǎn)時(shí)的0.005%。當(dāng)一朵花回到了它正常的價(jià)值，它的主人的生活想必也在同時(shí)顛倒了吧。如此便導(dǎo)致了社會(huì)的震蕩。
二、泡沫經(jīng)濟(jì)形成機(jī)理分析
泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，有兩個(gè)重要原因：
第一個(gè)原因是宏觀環(huán)境寬松，有炒作的資金來(lái)源。國(guó)家對(duì)銀根放得比較松，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)表面上逞現(xiàn)一片繁榮，給泡沫經(jīng)濟(jì)提供了炒作的資金來(lái)源。一些手中獲有資金的企業(yè)和個(gè)人首先想到的是把這些資金投到有保值增值潛力的資源上，這就是泡沫經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的社會(huì)基礎(chǔ)。日本從1955-1985年，完成了經(jīng)濟(jì)起飛，進(jìn)入了發(fā)達(dá)國(guó)家行列，成為世界第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)。手中有了錢(qián)的日本企業(yè)和居民信奉“土地神話”，日本是一個(gè)島國(guó)，山地多，平原少。土地成為日本的稀缺資源。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)和城市占地不斷增加，地價(jià)特別是城市房地產(chǎn)價(jià)格具有不斷上升的趨勢(shì)。然而，日本認(rèn)為地價(jià)只會(huì)上升，以至把房地產(chǎn)投資作為一種資產(chǎn)保值和增值的方式。他們開(kāi)始制造土地泡沫，從80年代后半期開(kāi)始，日本地價(jià)飛漲，投機(jī)者以升值了的土地作抵押，造成房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升。日本的銀行業(yè)是“土地神話”的忠實(shí)信奉者。
進(jìn)入90年代，“土地神話”同泡沫經(jīng)濟(jì)一起破滅，以土地為抵押的貸款項(xiàng)目便成了難以消化的不良債權(quán)。
第二個(gè)原因是社會(huì)對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展缺乏約束機(jī)制。從歷次泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程看，社會(huì)對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展過(guò)程缺乏一個(gè)有效的約束機(jī)制。對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展進(jìn)行約束，關(guān)鍵是對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)泡沫成長(zhǎng)的各種投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制，但社會(huì)還缺乏這種監(jiān)控的手段。這種投機(jī)活動(dòng)發(fā)生在投機(jī)當(dāng)事人之間，是兩兩交易活動(dòng)，沒(méi)有一個(gè)中介機(jī)構(gòu)能去監(jiān)控它。作為投機(jī)過(guò)程中的最關(guān)鍵的一步――貨款支付活動(dòng)，更沒(méi)有一個(gè)監(jiān)控機(jī)制。雖然貨款支付活動(dòng)一般要通過(guò)銀行進(jìn)行，但銀行只是收付中介，對(duì)付款的內(nèi)容無(wú)力約束，起不了監(jiān)控投機(jī)活動(dòng)作用。政府是外在的，不可能置身于企業(yè)之間的交易活動(dòng)之中。而且，政府還常常容易被投機(jī)交易所形成的經(jīng)濟(jì)繁榮假象一時(shí)迷惑，覺(jué)察不到背后隱藏的投機(jī)活動(dòng)，一直到問(wèn)題積累到相當(dāng)程度才得到發(fā)現(xiàn)。
三、中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)部門(mén)是房地產(chǎn)和證券市場(chǎng)。這兩年的證券市場(chǎng)，不會(huì)有太多的資金流入。而房地產(chǎn)的資金流入十分嚴(yán)重，是最有可能形成泡沫的地方。那么我們來(lái)分析下當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r：
1、投資快速增長(zhǎng)
前幾年，中國(guó)房地產(chǎn)的投資比重日益上升：
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)
高檔住房、大戶(hù)型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量，中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房供應(yīng)不足。杭州銷(xiāo)售商品房，單價(jià)3000元/平米以下3.7%，3000-4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶(hù)均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅，90平米以上戶(hù)型占69.4%，空置住宅中此類(lèi)戶(hù)型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫(xiě)字樓占80%。
3、空置率居高不下
空置率＝（新建商品房的空置面積＋存量房的空置面積）/房屋總量100%，國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。空置反映需求強(qiáng)度，影響未來(lái)走勢(shì)判斷，空置率居高不下時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說(shuō)明市場(chǎng)運(yùn)行醞釀著越來(lái)越大的泡沫。
4、價(jià)格持續(xù)上升
1998-2003年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格每平米2759元，上漲12.5%。住宅上漲11.5%，沈陽(yáng)、南京、重慶居前三位，分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房?jī)r(jià)比超出警戒線
住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比（收入房?jī)r(jià)比）合理水平為3:1到6:1。我國(guó)大部分城市平均房?jī)r(jià)與平均收入之比是8:1到15:1。上海、廣州等房?jī)r(jià)收入比維持在8:1左右。北京市房?jī)r(jià)收入比為11:1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買(mǎi)不起住宅，分期付款負(fù)擔(dān)沉重，還款意愿建立在良好收入預(yù)期上，一旦收入下降，就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。[2]
四、泡沫經(jīng)濟(jì)的危害及其化解
泡沫經(jīng)濟(jì)一旦形成，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害是很大的。
①泡沫經(jīng)濟(jì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行，破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例。泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來(lái)的，它并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)扭曲。②泡沫經(jīng)濟(jì)總是會(huì)破滅的，價(jià)格總要回歸價(jià)值。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過(guò)程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就難以理順，形成信用危機(jī)，這將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來(lái)相當(dāng)大的沖擊和危害。以日本為例，泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后的第一大難題就是出現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)大量的不良債權(quán)。經(jīng)過(guò)五六年的消化，日本的銀行至今還有30萬(wàn)億日元的不良債權(quán)，這就像一額定時(shí)炸彈，威脅著金融系統(tǒng)的安全。③泡沫經(jīng)濟(jì)破壞金融系統(tǒng)運(yùn)作，導(dǎo)致全面金融危機(jī)泡沫經(jīng)濟(jì)中投機(jī)活動(dòng)盛行，銀行作為金融活動(dòng)的樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產(chǎn)投機(jī)使得人們對(duì)資金的需求量陡然增加，產(chǎn)生利率上揚(yáng)的壓力。[3]
那么下面我們來(lái)介紹一下化解的方法：
1.遏制熱錢(qián)流入
（1）遏制熱錢(qián)的原因
因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“熱錢(qián)”流入中國(guó)具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性和客觀性，而大量資本流入或?qū)⒁l(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)必須引起注意。
（2）抵抗熱錢(qián)的方法
①全面通脹，讓物價(jià)全面上漲，但老百姓承受不起；②提高準(zhǔn)備金率，但這招對(duì)中國(guó)股市影響有限；③另外尋找一個(gè)分洪、泄洪之地，比如讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再度亢奮，但市民們受不了；④加快人民幣升值的步伐，一步快速到位，宣布幾年之內(nèi)不升值了，但外貿(mào)企業(yè)就會(huì)因此大量破產(chǎn)，失業(yè)問(wèn)題無(wú)法解決；⑤對(duì)我國(guó)證券市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)容。采取的措施包括鼓勵(lì)已上市優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)整理上市及公開(kāi)增發(fā)，或者加速紅籌股的回歸，還包括允許外資企業(yè)發(fā)行A股等。[4]
2.將房地產(chǎn)中的資金轉(zhuǎn)出到實(shí)體經(jīng)濟(jì)
近年來(lái)，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境逐漸惡化，緊縮性貨幣政策所帶來(lái)的效應(yīng)凸顯，加上人民幣升值，原材料上漲，國(guó)際油價(jià)高企，勞動(dòng)力成本上升，信貸成本提高等因素，實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入四面楚歌的境地。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利可能性越來(lái)越小的情況下，投資開(kāi)始萎縮，甚至像海爾這樣優(yōu)秀的企業(yè)，也因?yàn)榧译娳A利小，開(kāi)始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，拿出大量的資金去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。表面上看是海爾的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)際上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不盈利所致。溫州已經(jīng)成名的大企業(yè)正泰集團(tuán)和華峰集團(tuán)也開(kāi)始轉(zhuǎn)向投資領(lǐng)域。實(shí)體經(jīng)濟(jì)虧損面擴(kuò)大，很多中小企業(yè)將退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。所以國(guó)家應(yīng)該向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入資金，救活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)有利可圖，資金就會(huì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流。
五、總結(jié)
我們主要從泡沫經(jīng)濟(jì)的定義開(kāi)始分析，再到泡沫經(jīng)濟(jì)的兩罰形成機(jī)理的分析，結(jié)合中國(guó)的具體國(guó)情，如中國(guó)的金融市場(chǎng)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)其與泡沫經(jīng)濟(jì)的定義和機(jī)理進(jìn)行核對(duì)，筆者認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)存在了大量的泡沫，應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)泡沫的危害，及政府有必要采取措施對(duì)其進(jìn)行化解，盡快調(diào)整好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]辭海[M].1999.
[2]包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,1994.
[3]徐滇慶,于宗先,王金利.泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,2000.
【關(guān)鍵詞】泡沫經(jīng)濟(jì)；成因；防范
20世紀(jì)90年代初期，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，日本經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊，這之后的十余年間日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的衰退，被稱(chēng)為“失去的十年”。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際金融危機(jī)沖擊下，逐漸減慢了快速發(fā)展的勢(shì)頭，出現(xiàn)了某些泡沫經(jīng)濟(jì)的特征，因此，研究泡沫經(jīng)濟(jì)，尋找防范措施具有現(xiàn)實(shí)意義。
一、泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)
（1）泡沫及經(jīng)濟(jì)泡沫?！芭菽痹馐怯刹蝗苄詺怏w分散在液體或熔融固體中所形成的分散物系，也即聚在一起的許多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁榮、興旺而實(shí)際上存在著虛浮不實(shí)的成分，較多的用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，即經(jīng)濟(jì)泡沫。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫指的是由于局部的虛假的投機(jī)需求使資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格脫離資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的部分。它實(shí)質(zhì)是與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價(jià)格膨脹。
“泡沫”一詞是人們對(duì)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的迅速繁榮，然后又急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破滅這一興衰過(guò)程的生動(dòng)描繪。歷史上，荷蘭的“郁金香狂熱”就是典型的事例，當(dāng)時(shí)，郁金香的價(jià)格飛漲，無(wú)數(shù)的荷蘭人為之瘋狂，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，期望其價(jià)格繼續(xù)上漲，但“泡沫”突然破滅了，人們爭(zhēng)相拋售，價(jià)格大跌，許多人損失慘重。
（2）泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)中的一種或一系列資產(chǎn)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的價(jià)格泡沫，并且泡沫資產(chǎn)總量已經(jīng)占到宏觀經(jīng)濟(jì)總量的相當(dāng)大的比重，而且泡沫資產(chǎn)還和經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門(mén)發(fā)生了直接或間接性的聯(lián)系，并且一旦泡沫破裂，將給經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來(lái)困境，或者引發(fā)金融危機(jī)，或者引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。具有這樣特征的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，稱(chēng)之為泡沫經(jīng)濟(jì)。 前述的20世紀(jì)90年代的日本經(jīng)濟(jì)就是典型的泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、泡沫經(jīng)濟(jì)的成因分析
泡沫經(jīng)濟(jì)的成因是多方面的，但其本質(zhì)的成因是國(guó)家經(jīng)濟(jì)本身存在某些局部泡沫，在內(nèi)外環(huán)境因素作用下膨脹，金融當(dāng)局又沒(méi)有及時(shí)采取正確的貨幣政策加以干預(yù)，從而導(dǎo)致大范圍的泡沫出現(xiàn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。下面是一些具體的、造成泡沫的因素：
（1）采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的前提。歷史上的泡沫事件都是由于對(duì)未來(lái)預(yù)期的偏頗，形成過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，投機(jī)是受到抑制的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，過(guò)度投機(jī)無(wú)法存在。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，投機(jī)才是被允許的。正常的、適度的投機(jī)活動(dòng)不僅可以增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，而且可以起到價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能，提供資源配置效率。然而，過(guò)度投機(jī)行為會(huì)加大價(jià)格的波動(dòng)，造成大量的泡沫，從而形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
（2）資金的投機(jī)需求是產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的必要條件。居民儲(chǔ)蓄中，除了少部分用實(shí)物和貨幣直接儲(chǔ)藏外，多數(shù)用于直接或間接投資，以使得資金增值。在投資過(guò)程中，人們自覺(jué)或不自覺(jué)的參與到投機(jī)活動(dòng)中，以獲得更大的資金增值。隨著投機(jī)資本的增加，投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，迫使人們的資金更多的選擇投機(jī)，造成投機(jī)資本擴(kuò)大。投機(jī)資本的擴(kuò)大，不僅使得實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益可能性增加，而且使得價(jià)格上漲具有持續(xù)性，最終導(dǎo)致規(guī)模、幅度和范圍更大的資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
（3）國(guó)際游資是泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推手。20世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著技術(shù)進(jìn)步、金融工具創(chuàng)新，以及金融管制的放松，金融市場(chǎng)出現(xiàn)國(guó)際化趨勢(shì)，為各國(guó)的投機(jī)資本在國(guó)際間流動(dòng)提供了渠道，從而形成規(guī)模巨大的國(guó)際游資，稱(chēng)為“熱錢(qián)”。國(guó)際游資的流動(dòng)就是尋找盈利機(jī)會(huì)，一旦某國(guó)由于盈利預(yù)期導(dǎo)致某種資產(chǎn)價(jià)格上升，就會(huì)帶來(lái)大量的國(guó)際游資流入，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲、飆升，形成投機(jī)性?xún)r(jià)格泡沫。當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)某些下跌預(yù)期時(shí)，國(guó)際投機(jī)資本又會(huì)主動(dòng)買(mǎi)空，導(dǎo)致泡沫的迅速破滅，形成金融危機(jī)。
（4）經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、經(jīng)濟(jì)規(guī)范失衡是泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的內(nèi)因。經(jīng)濟(jì)環(huán)境總是處于不停的變動(dòng)中，這種變動(dòng)就可能造成價(jià)格由原來(lái)的均衡變?yōu)椴痪?，一旦高估了這種影響，就可能出現(xiàn)價(jià)格泡沫。20世紀(jì)90年代，我國(guó)海南省的房地產(chǎn)泡沫就是典型事例。當(dāng)時(shí)，隨著海南建省，創(chuàng)辦大經(jīng)濟(jì)特區(qū)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化給海南房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)了巨大的上漲預(yù)期，大量的投機(jī)資本涌入，使得海南房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)猛烈上升，形成巨大的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。
（5）居民的群體行為也是泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的重要因素。群體行為就是人們有意識(shí)或無(wú)意識(shí)的行為模仿，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域就是“追漲”或“集體殺跌”。
綜上所述，所謂泡沫經(jīng)濟(jì)是指由虛假需求形成的局部經(jīng)濟(jì)泡沫通過(guò)一定的傳導(dǎo)機(jī)制使社會(huì)有效需求得到過(guò)度刺激而形成的虛假繁榮現(xiàn)象。在這一過(guò)程中，既有一國(guó)的內(nèi)部因素，也有外部因素影響，使得其社會(huì)資產(chǎn)的價(jià)格脫離價(jià)值的放大，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
三、防范泡沫經(jīng)濟(jì)的對(duì)策
一切泡沫都逃脫不了破裂的命運(yùn)。2007年當(dāng)全世界都認(rèn)為美國(guó)的房子價(jià)格只有往上一條路，次貸危機(jī)爆發(fā)，泡沫破滅，房?jī)r(jià)開(kāi)始跳水，一直到現(xiàn)在美國(guó)依然在衰退邊緣掙扎。當(dāng)前，中國(guó)也存在過(guò)高的資產(chǎn)預(yù)期，以及過(guò)度延伸的信貸供應(yīng)。這個(gè)泡沫是有意識(shí)地自行破裂，還是無(wú)意識(shí)地突然暴力破裂，將決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否硬著陸的命運(yùn)。我認(rèn)為防范泡沫經(jīng)濟(jì)的對(duì)策主要有：
（1）建立金融預(yù)警體系。面對(duì)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)較好的對(duì)策是建立預(yù)警系統(tǒng)，預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提早防范。因此，建立應(yīng)對(duì)金融危機(jī)乃至泡沫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的金融預(yù)警體系就十分必要了。建立這一體系一方面是防范和化解自身金融風(fēng)險(xiǎn)，降低損失的需要，另一方面也是防止和降低國(guó)外金融危機(jī)傳染和沖擊的需要。
（2）加強(qiáng)金融監(jiān)管，加強(qiáng)國(guó)際間金融監(jiān)管合作。通常認(rèn)為近幾次泡沫經(jīng)濟(jì)都是由于國(guó)際金融監(jiān)管的放松所致，因此加強(qiáng)金融監(jiān)管，加強(qiáng)國(guó)際間金融監(jiān)管的合作必然是防范泡沫經(jīng)濟(jì)的重要對(duì)策。一方面，加強(qiáng)金融監(jiān)管，減少金融的對(duì)外開(kāi)放度將有力的阻止國(guó)際游資在我國(guó)金融市場(chǎng)隨意出入，降低和防止國(guó)際游資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊。另一方面，在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，我們又不能“閉關(guān)鎖國(guó)”，而應(yīng)積極面對(duì)，通過(guò)加強(qiáng)國(guó)際間的金融監(jiān)管合作應(yīng)對(duì)國(guó)際游資的沖擊，防止金融危機(jī)的傳染。
（3）改進(jìn)貨幣政策的運(yùn)用。一般認(rèn)為錯(cuò)誤的貨幣政策是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫放大的重要因素，因此，改進(jìn)貨幣政策的運(yùn)用，減少其對(duì)泡沫的助推作用顯得十分重要。在全球性經(jīng)濟(jì)衰退的今天，我們既要通過(guò)加大貨幣投放，通過(guò)投資拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又要十分注意貨幣投放的時(shí)機(jī)和數(shù)量，防止造成新的經(jīng)濟(jì)泡沫或者說(shuō)成為泡沫經(jīng)濟(jì)的助推劑。
（4）對(duì)外貿(mào)易和金融聯(lián)系的適度多元化。美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)表明，我們不能過(guò)分依賴(lài)少數(shù)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)來(lái)發(fā)展對(duì)外貿(mào)易，尤其是在金融領(lǐng)域。我們需要推進(jìn)對(duì)外貿(mào)易和金融聯(lián)系的適度多元化來(lái)適當(dāng)?shù)姆稚L(fēng)險(xiǎn)，要積極推進(jìn)貨幣結(jié)算的雙邊化和多元化，減少金融危機(jī)傳染的危害。當(dāng)前發(fā)生的中日“危機(jī)”可能引發(fā)的貿(mào)易戰(zhàn)，也要求我們?cè)黾訉?duì)外貿(mào)易和金融聯(lián)系的多元化，減小風(fēng)險(xiǎn)。
（5）增加政策信息透明度，引導(dǎo)居民投資。由于我國(guó)存在比較明顯的“群體行為”和巨大的居民儲(chǔ)蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，積極引導(dǎo)居民投資也是我們防范泡沫經(jīng)濟(jì)的重要舉措。
泡沫終究要破裂，泡沫的破裂又會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)慘痛的沖擊。明智的舉措應(yīng)該是有規(guī)劃地允許泡沫領(lǐng)域泡沫的破裂，同時(shí)刺激其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，從而保持整體經(jīng)濟(jì)的較好發(fā)展。當(dāng)前的歐債危機(jī)化解是如此，潛在的我國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的化解也應(yīng)是如此。
關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 泡沫 對(duì)策
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買(mǎi)主——隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的內(nèi)在價(jià)值，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成[1]。
1.泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
1.1泡沫經(jīng)濟(jì)
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹，日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)以及金融證券、房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導(dǎo)致社會(huì)震蕩甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。其實(shí)質(zhì)有三個(gè)方面：
1）泡沫經(jīng)濟(jì)主要是虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)；
2）地價(jià)飛漲暴跌；
3）泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。
1.2泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身絕不是泡沫經(jīng)濟(jì)。但是，就其發(fā)展而言，房地產(chǎn)業(yè)也含有經(jīng)濟(jì)泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)；另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，同時(shí)存在著消極成分[2]。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原因和危害性
房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時(shí)間之中會(huì)出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，沒(méi)有對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行合理的優(yōu)化配置，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上升，使投資回報(bào)率在短期內(nèi)迅速升高，對(duì)長(zhǎng)期投資的行為造成了很大的誤導(dǎo)，很多社會(huì)資源盲目的進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)之中，沒(méi)有足夠的資金進(jìn)行投入，阻礙了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)造成破壞，產(chǎn)生了金融危機(jī)。由于在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，很容易造成投機(jī)活動(dòng)，提高了市場(chǎng)的預(yù)期回報(bào)率，許多銀行將貸款放入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，扭曲了資金的投入標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有履行監(jiān)督功能，降低了整個(gè)銀行體系的防御功能，給金融機(jī)構(gòu)造成了很多的壞賬和呆賬，最終會(huì)導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，使銀行系統(tǒng)失靈，面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
3.控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的對(duì)策
3.1嚴(yán)格審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃
中國(guó)將經(jīng)歷一定時(shí)期集中的、大規(guī)模的新城開(kāi)發(fā)和舊城再開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機(jī)會(huì)。也是防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的一條有效途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是應(yīng)該突出項(xiàng)目的個(gè)性和特色的，但更要強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)能與周?chē)沫h(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時(shí)制定和完善城市的片區(qū)開(kāi)發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施。
3.2調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
從整體上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局，因此，要制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，實(shí)施大規(guī)模的企業(yè)購(gòu)并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。要降低上市公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)發(fā)展商的資本實(shí)力；要充分利用資本市場(chǎng)，通過(guò)收購(gòu)、兼并，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張；要通過(guò)多種途徑促進(jìn)本土企業(yè)擴(kuò)張，盡快提高市場(chǎng)集中度；要推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；要在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入的條件，延遲銷(xiāo)售許可證的發(fā)放時(shí)間，征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無(wú)實(shí)力的項(xiàng)目公司退出市場(chǎng)，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。
3.3精心打造房地產(chǎn)精品
我國(guó)眾多大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)銷(xiāo)售的狀況短期內(nèi)被市場(chǎng)認(rèn)同、價(jià)格上漲、銷(xiāo)售火暴的項(xiàng)目較多，但真正經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)、中長(zhǎng)期不被市場(chǎng)淘汰、能夠保值增值的項(xiàng)目不多，大量的樓盤(pán)缺乏歷史文化價(jià)值和升值空間，甚至有的項(xiàng)目清盤(pán)以后，價(jià)格便開(kāi)始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢(qián)而買(mǎi)房者卻陷了進(jìn)去，對(duì)先前購(gòu)房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。要真正防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，就應(yīng)該樹(shù)立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻(xiàn)房地產(chǎn)精品，適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。
3.4建立土地產(chǎn)權(quán)制度
必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場(chǎng)培育上取得突破，全面盤(pán)活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場(chǎng)，促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)；通過(guò)立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，逐步提高存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)；放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的條件，原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過(guò)規(guī)定的土地使用期限，同時(shí)要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)；對(duì)于新增的經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)主要通過(guò)土地批租市場(chǎng)，實(shí)行土地出讓?zhuān)⒁酝恋嘏馁u(mài)、公開(kāi)投標(biāo)、掛牌交易方式取代協(xié)議方式；培育土地二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)的有效配置；不斷開(kāi)拓土地等不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，運(yùn)用金融機(jī)制促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。
3.5改革房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)緊密相關(guān)。要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的趨勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)；要建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實(shí)行房地產(chǎn)的價(jià)值化管理。要加強(qiáng)城市規(guī)劃管理和土地供應(yīng)計(jì)劃管理，通過(guò)有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)；要運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格管制、房地產(chǎn)金融機(jī)制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控。
總之，房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時(shí)間之中會(huì)出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。
參考文獻(xiàn)：
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?jiàn)，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門(mén)的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以?xún)?nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。
(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹(shù)立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬(wàn)平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷(xiāo)售面積為1195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過(guò)商品房竣工面積（468.51萬(wàn)平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買(mǎi)賣(mài)面積達(dá)到811.23萬(wàn)平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過(guò)增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開(kāi)發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說(shuō)屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。
(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來(lái)分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤(pán)品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說(shuō)法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來(lái)表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問(wèn)題，出現(xiàn)了一些泡沫過(guò)多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過(guò)剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開(kāi)始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)過(guò)于向高檔房?jī)A斜，中低檔住宅開(kāi)發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?jiàn)，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門(mén)的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以?xún)?nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。
(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹(shù)立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬(wàn)平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷(xiāo)售面積為1195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過(guò)商品房竣工面積（468.51萬(wàn)平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買(mǎi)賣(mài)面積達(dá)到811.23萬(wàn)平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過(guò)增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開(kāi)發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說(shuō)屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。
(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來(lái)分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤(pán)品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說(shuō)法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來(lái)表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問(wèn)題，出現(xiàn)了一些泡沫過(guò)多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過(guò)剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開(kāi)始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)過(guò)于向高檔房?jī)A斜，中低檔住宅開(kāi)發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
