時(shí)間：2024-03-01 14:53:41
序論：在您撰寫宏觀調(diào)控的方法時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；理論前提；方法分析
中圖分類號(hào)：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-000-01
宏觀調(diào)控是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革而出現(xiàn)的一種國(guó)家經(jīng)濟(jì)行為，宏觀調(diào)控法也是隨著宏觀調(diào)控這種行為而應(yīng)運(yùn)而生的。宏觀調(diào)控法是經(jīng)濟(jì)法中的一個(gè)重要的組成部分，是經(jīng)濟(jì)法中不可或缺的一種部門法律。宏觀調(diào)控法制約著宏觀調(diào)控的行為，宏觀調(diào)控的行為是受宏觀調(diào)控法制約和規(guī)范的。宏觀調(diào)控法是國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控行為的一種重要的規(guī)范，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)調(diào)控做出了重要的貢獻(xiàn)，和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史息息相關(guān)，密不可分的。現(xiàn)代國(guó)家經(jīng)濟(jì)方面的一個(gè)重要職能就是宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控法受市場(chǎng)因素、政府因素以及其他一些因素的影響，有著其自身的理論前提和實(shí)施方法，文章就這兩方面來研究，具有極其重要的積極作用。
一、宏觀調(diào)控法的理論前提
（一）市場(chǎng)方面。市場(chǎng)是社會(huì)資源的主要配置者。各種資源按照市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)反映的供求比例流向最有利的部門和地區(qū)；企業(yè)是資源配置的利益主體通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資源要素的最佳組合。其次市場(chǎng)是國(guó)家對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)行間接管理的中介、手段和直接作用對(duì)象。除此之外，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有直接導(dǎo)向作用。但是市場(chǎng)也存在著其自身的局限性，市場(chǎng)具有盲目性、滯后性和自發(fā)性，需要國(guó)家運(yùn)用宏觀調(diào)控來彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足，這就為宏觀調(diào)控法提供了一定的市場(chǎng)理論前提。市場(chǎng)的自發(fā)性會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的效率低下以及市場(chǎng)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，市場(chǎng)的盲目性和之后性，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信息不暢通，造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不平衡。因而需要國(guó)家的宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控法就是建立在市場(chǎng)在某些時(shí)候失靈的基礎(chǔ)之上的，反過來講，市場(chǎng)失靈就是宏觀調(diào)控法的一個(gè)方面的理論前提。國(guó)家運(yùn)用各種宏觀調(diào)控手段，直接調(diào)節(jié)市場(chǎng)商品供求總量及其結(jié)構(gòu)的平衡關(guān)系，通過市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)，間接引導(dǎo)和調(diào)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全面、有效的控制。。
（二）政府方面。國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的主要目的是為了彌補(bǔ)市場(chǎng)局限性的不足，來調(diào)整因市場(chǎng)調(diào)節(jié)不力而造成的資源浪費(fèi)、效率低下等現(xiàn)象，但是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控并不是面面俱到，也不能夠完全做到萬無一失。近幾年來，會(huì)出現(xiàn)這樣的一種情況，政府所制定出的宏觀調(diào)控政策，有時(shí)候卻起不到緩解市場(chǎng)調(diào)節(jié)弊端的情況，反而在一定的程度上加劇市場(chǎng)調(diào)節(jié)的局限性，起到一定的反作用。這就是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策在有些時(shí)候，并不一定就可以完全避免市場(chǎng)調(diào)節(jié)的局限性，完全彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的弊端情況。這種現(xiàn)象說明國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控政策并不一定在任何情況下都奏效，國(guó)家的干預(yù)政策并不一定在任何情況下都是有效果的。所以，很有必要把宏觀調(diào)控納入到法律的范圍之內(nèi)，讓國(guó)家的宏觀調(diào)控行為走上法律的正確軌道，同時(shí)發(fā)揮更大的積極地作用。制定出宏觀調(diào)控法，使得政府的宏觀調(diào)控行為變得有法可依，避免了許多的偏差和錯(cuò)誤。這是宏觀調(diào)控法的有一個(gè)重要的理論前提，它與政府實(shí)行的宏觀調(diào)控行為是緊密聯(lián)系，密不可分的。同時(shí)，從另一個(gè)角度來講，宏觀調(diào)控法作為一種法律，它是依托于一定的社會(huì)真實(shí)情況的，并不是憑空捏造的，是客觀存在的一部經(jīng)濟(jì)法之一。
二、宏觀調(diào)控法實(shí)施的方法
（一）宏觀調(diào)控實(shí)施的最主要的主體就是政府。政府在實(shí)施宏觀調(diào)控法的這一過程當(dāng)中不僅要履行政府的經(jīng)濟(jì)職能，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)，做到義務(wù)和權(quán)利的結(jié)合與統(tǒng)一。政府的這種行為就是法律上所要求的權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。宏觀調(diào)控法是基于各種理論前提上存在的一部經(jīng)濟(jì)法之一，政府在履行宏觀調(diào)控法的過程當(dāng)中不僅要享有一定的權(quán)利，同時(shí)也要承擔(dān)在宏觀調(diào)控過程中所出現(xiàn)的一些情況的責(zé)任，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，遵循宏觀調(diào)控法對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，切不可盲目地、過度地實(shí)施宏觀調(diào)控。這樣，國(guó)家才能夠在法律的基礎(chǔ)之上對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
（二）宏觀調(diào)控法實(shí)施的另一種方法就是注重公平的原則。政府在實(shí)施宏觀調(diào)控法的過程當(dāng)中不能夠損害宏觀調(diào)控主體的切身利益，要注重公平，從法律的角度出發(fā)，來保護(hù)宏觀調(diào)控被控主體的直接利益和合法權(quán)利。同時(shí)這也是經(jīng)濟(jì)法的要求。這樣才能夠促進(jìn)宏觀調(diào)控法的順利進(jìn)行。才能夠?qū)崿F(xiàn)宏觀調(diào)控的主體和宏觀調(diào)控的被控主體之間的協(xié)調(diào)與平衡，來進(jìn)一步促進(jìn)現(xiàn)代國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
三、結(jié)語
文章從兩個(gè)方面來研究宏觀調(diào)控法的理論前提和方法分析，分別探究了宏觀調(diào)控法的市場(chǎng)因素、政府因素以及法律因素，還有從權(quán)利與義務(wù)等方面探究宏觀調(diào)控法實(shí)施的方法，具有極其深刻的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)踐意義。宏觀調(diào)控作為現(xiàn)代國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種重要的職能，引起了各個(gè)國(guó)家的重視和研究。如何更好更有效地實(shí)行宏觀調(diào)控是現(xiàn)代國(guó)家最為關(guān)注的問題，同時(shí)也是現(xiàn)代國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革中的一項(xiàng)重要的舉措。宏觀調(diào)控在近幾年來已經(jīng)成為現(xiàn)代國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中研究的一項(xiàng)重要的課題，所以，在一定的程度上，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控需要法律來逐步規(guī)范，這就產(chǎn)生了宏觀調(diào)控法。宏觀調(diào)控法在理論方面有一定的理論前提，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控服務(wù)，同時(shí)，宏觀調(diào)控法也是現(xiàn)代國(guó)家在法律方面探討的重要的課題。時(shí)代在不斷地發(fā)生變化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也不是一成不變的，宏觀調(diào)控法也要隨著時(shí)代的發(fā)展而發(fā)展，從而來更好地為現(xiàn)代國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]張建偉.變法模式與政治穩(wěn)定性――中國(guó)經(jīng)驗(yàn)及其法律經(jīng)濟(jì)學(xué)含義[A]＼＼馮玉軍，主編.中國(guó)法經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用研究[C]，法律出版社，2006，14（重慶大學(xué)法學(xué)院?靳文輝）.
[2]楊紫煊，等.關(guān)于制定中華人民共和國(guó)宏觀調(diào)控法的議案[A]＼＼楊紫煊，主編.經(jīng)濟(jì)法研究（第二卷）[C]，北京：北京大學(xué)出版社，2001，1-2.
[3]桑本謙.無政府狀態(tài)下的合作與秩序[A]＼＼馮玉軍，主編.中國(guó)法經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用研究[C]，北京：法律出版社，2006：170.
[4]馮玉軍.北京市禁放法法規(guī)的社會(huì)―經(jīng)濟(jì)分析[A]＼＼馮玉軍，主編.中國(guó)法經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用研究[C]，北京：法律出版社，2006：559，560.
2011年實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策后，地方法人金融機(jī)構(gòu)更加注重信貸結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求均衡適度放款，將信貸資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)并充分體現(xiàn)“有扶有控”的要求，充分發(fā)揮了信貸資金的有效性。截止2011年6月底，轄內(nèi)地方法人金融機(jī)構(gòu)向侯馬商貿(mào)流通行業(yè)發(fā)放新增貸款7425萬元，同比增加2290萬元；向“三農(nóng)”發(fā)放新增貸款5541萬元，同比增加2690萬元；向中小企業(yè)發(fā)放新增貸款7935萬元，同比增加1240萬元。
二、增強(qiáng)了地方法人金融機(jī)構(gòu)成本核算意識(shí)，促進(jìn)農(nóng)村信用社尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)
實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，使地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸投放更加合理，追求利潤(rùn)最大化的意識(shí)更加突出，改變了以往單一的以存貸款業(yè)務(wù)為主的經(jīng)營(yíng)方式，加入了全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)，開立了乙類債券托管賬戶，成為了乙類成員；嘗試?yán)碡?cái)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的推出，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)更加多樣化。截止2011年6月底，轄內(nèi)農(nóng)村信用社在共辦理債券業(yè)務(wù)55筆，累計(jì)發(fā)生金額458449萬元，收益143萬元。此外，在下半年還積極準(zhǔn)備推出理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)贏利模式多元化，目前農(nóng)村信用社尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的意識(shí)正在逐步增強(qiáng)。
三、執(zhí)行差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整政策，緩解了地方法人信貸資金緊張的壓力
自2011年6月20日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后，轄內(nèi)農(nóng)村信用社執(zhí)行15.5%的存款準(zhǔn)備金率，收回地方法人流動(dòng)性資金58395萬元，通過實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整政策后，經(jīng)人行太原中支認(rèn)可，獲批下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)的政策優(yōu)惠，現(xiàn)執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備金率，在銀根普遍收緊的態(tài)勢(shì)下，爭(zhēng)取到3768萬元的寶貴資金。在一定程度上緩解了信貸資金緊張的壓力。
四、緊縮性調(diào)控造成農(nóng)信社籌集資金成本的上升
一方面是央行連續(xù)的加息，基準(zhǔn)存款利率上升，資金成本明顯上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，2011年1-6月，侯馬市農(nóng)村信用社一年期存款利率為3.5%，同比上升1.25個(gè)百分點(diǎn)。另一方面是由于融資環(huán)境趨緊，民間借貸趨于活躍，不僅民間的閑散資金從事民間借貸，甚至部分居民提取存款進(jìn)行民間借貸，導(dǎo)致吸收存款難度加大。據(jù)對(duì)侯馬市5戶企業(yè)抽樣調(diào)查顯示：截至2011年6月底，民間融資同期增加215萬元，增長(zhǎng)7.56%。
五、緊縮性調(diào)控導(dǎo)致農(nóng)信社盈利能力受到制約
從緊的貨幣政策重點(diǎn)調(diào)控銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，作為近幾年快速發(fā)展的農(nóng)村信用社，影響尤為明顯。對(duì)于以存貸利差為主要收入來源的農(nóng)村信用社來說，從緊的貨幣政策帶來的必然是盈利能力下降。據(jù)有關(guān)部門估計(jì)，侯馬市農(nóng)村信用社2011年將比上年減少利息收入2000萬元，下降11.1%。
六、緊縮性調(diào)控帶來農(nóng)村信用社對(duì)中小企業(yè)的信貸支持能力的降低
侯馬市農(nóng)村信用社以農(nóng)業(yè)和中小企業(yè)為主要客戶，由于農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性，主要的利潤(rùn)靠對(duì)中小企業(yè)的信貸支持。從緊貨幣政策的實(shí)施，在保證農(nóng)業(yè)信貸支持的前提下，只能壓縮減少對(duì)中小企業(yè)的授信，導(dǎo)致對(duì)中小企業(yè)的信貸服務(wù)不能如期提供，從而導(dǎo)致部分中小企業(yè)客戶流失。截至6月末，全市農(nóng)村信用聯(lián)社向中小企業(yè)貸款較同期少投放5000萬元，流失客戶50余戶。
1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧
2003年8月國(guó)務(wù)院發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；強(qiáng)調(diào)完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。
2004年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》和《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，房地產(chǎn)行業(yè)被列為“投資過熱”行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，收緊土地“閘門”，以期遏制投資過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。
2005年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的通知（“國(guó)八條”），加大對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。時(shí)隔一年，2006年5月國(guó)務(wù)院辦公廳再次轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》的通知（“國(guó)六條”），提出90/70比例；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求；有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。
2008年我國(guó)受世界金融危機(jī)影響，為盡早擺脫金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，12月份國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
2010年1季度至今，為抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，中央出臺(tái)了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責(zé)在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對(duì)購房需求特別是投資投機(jī)性需求實(shí)行嚴(yán)控。2010年1月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“家庭二套房貸”政策），強(qiáng)調(diào)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求，提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊。
2010年4月國(guó)務(wù)院發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，進(jìn)一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對(duì)外埠居民購房進(jìn)行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴(yán)格施行問責(zé)制。
2011年1月國(guó)務(wù)院召開會(huì)議，確定了八項(xiàng)政策措施（“新國(guó)八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
2013年3月，國(guó)務(wù)院再次重申五項(xiàng)政策措施（“國(guó)五條”政策），進(jìn)一步明確了堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松的決心。
通過政策面不難看出，國(guó)家在調(diào)控過程中注重經(jīng)濟(jì)性、政策性調(diào)整，重經(jīng)濟(jì)手段而忽視法律規(guī)范，過分關(guān)注于解決表層顯性問題，從整體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的深層次和法律性問題尚未得到解決。本文試從法律視角來分析和探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控問題。
2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的主要問題
房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是國(guó)家采用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)作。宏觀調(diào)控措施以經(jīng)濟(jì)性手段（稅率、利率、匯率）為主，以行政性手段與法律手段為補(bǔ)充，法律手段應(yīng)該作為經(jīng)濟(jì)手段與行政手段的基礎(chǔ)。在宏觀調(diào)節(jié)的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調(diào)控要有法可依，依法調(diào)控。這樣才能使宏觀調(diào)控實(shí)際有效，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)10年。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在短期內(nèi)成效凸顯，各項(xiàng)指標(biāo)在調(diào)控后有不同程度的減速增長(zhǎng)或回落。但根據(jù)歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，這些政策一般很難長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用。這說明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入健康發(fā)展的快車道，房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些棘手問題并未得到徹底的解決。
通過分析宏觀調(diào)控政策所采取的具體措施及效果，發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控存在以下問題和不足。
2.1 宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善
我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的制度保障。從調(diào)控措施可以看出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控大都以下發(fā)文件、通知等形式進(jìn)行，立法層級(jí)較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。在沒有法律強(qiáng)制力的保障下，大部分文件無法自上而下順利執(zhí)行，無法起到積極良好的執(zhí)行效果。試圖用行政權(quán)威而不是法律制度，用部門通知而不是法律來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有地域性、差別性的特點(diǎn)，簡(jiǎn)單依靠有關(guān)部門發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法日益顯得與時(shí)不符。
2.2 宏觀調(diào)控主體不明確，調(diào)控權(quán)配置上產(chǎn)生諸多矛盾
調(diào)控主體包括建設(shè)部、發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)、和各級(jí)人民政府等，顯得權(quán)力分散，責(zé)任不明。由于我國(guó)并沒有完善的宏觀調(diào)控法律體系，導(dǎo)致我們?cè)谡{(diào)控權(quán)的配置上產(chǎn)生了諸多的矛盾，其中最重要的是對(duì)中央與地方之間的調(diào)控權(quán)的配置缺乏必要的法律保障，從而形成了“上有政策、下有對(duì)策”的中央與地方的博弈模式以及中央政府各部門之間各自為政、爭(zhēng)奪部門利益的局面，進(jìn)而影響宏觀調(diào)控的效果。
2.3 金融調(diào)控存在的法律問題
2004 年以來中央銀行制定了密集的金融調(diào)控政策。房地產(chǎn)金融調(diào)控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情，還進(jìn)一步加重了普通居民的購房負(fù)擔(dān)。央行的幾次房貸款利率頻繁變動(dòng)影響了居民正常購房的利益。運(yùn)用以貨幣政策為主的各種金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)投資至為關(guān)鍵。而貨幣政策的運(yùn)用應(yīng)依據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的狀況和和條件而定，不易在短時(shí)間內(nèi)幾次進(jìn)行調(diào)整。貨幣政策的實(shí)施主要是中央銀行通過貨幣政策工具來實(shí)現(xiàn)的，而這必須有相應(yīng)金融法律來規(guī)定。運(yùn)用金融法律規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于合理控制流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金總量，拓寬融資渠道，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金安全。
2.4 政府土地調(diào)控存在的法律問題
政府運(yùn)用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，在清理整頓開發(fā)區(qū)、遏制部分行業(yè)過度投資和重復(fù)建設(shè)、提高土地集約利用水平以及防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等方面取得了階段性的成效。然而，政府在運(yùn)用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在一些問題。
由于我國(guó)實(shí)行的是條塊分割的管理體制，在房地產(chǎn)土地調(diào)控領(lǐng)域，中央政府出臺(tái)的各項(xiàng)土地調(diào)控政策有時(shí)會(huì)難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)與效果。宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施互相分解，在有些領(lǐng)域甚至出現(xiàn)了自相矛盾的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致這些政策逐漸失去效用，部門之間的博弈和地方政府的態(tài)度使房地產(chǎn)政策難以落到實(shí)處。管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任是由多個(gè)部門共同承擔(dān)的。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種管理體制的弊端在于：從中央到地方對(duì)城市土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理不統(tǒng)一，從而造成機(jī)構(gòu)重疊、推諉扯皮、職責(zé)不清、效率低下諸問題，導(dǎo)致中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，直接損害了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的穩(wěn)定性和工作的高效率。
3、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律建議對(duì)策
3.1 制定《宏觀調(diào)控法》，使宏觀調(diào)控有法可依
鑒于目前國(guó)家在宏觀調(diào)控領(lǐng)域中授權(quán)、決策、執(zhí)行、監(jiān)督的混亂與沖突，以及相關(guān)調(diào)控主體法律責(zé)任的缺失所帶來的宏觀調(diào)控失效的問題，有必要在不斷加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控體系研究和借鑒他國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定一部規(guī)制國(guó)家全部宏觀調(diào)控行為的統(tǒng)一的宏觀調(diào)控法。促使立法決策和行政執(zhí)行、國(guó)家監(jiān)督在操作過程中形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的回環(huán)，提高公共權(quán)力運(yùn)作過程的透明度，使宏觀調(diào)控真正有法可依。
3.2 完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能
稅收是一種良好的市場(chǎng)調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟(jì)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”，在調(diào)控房?jī)r(jià)中的作用不可小視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，稅收調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、管理等環(huán)節(jié)中，通過各種相關(guān)稅收開征、停征、減免等各項(xiàng)措施來達(dá)到對(duì)特定時(shí)期特殊情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的。政府通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并對(duì)不法房地產(chǎn)商的投機(jī)行為予以打擊，對(duì)低收入購房者予以優(yōu)惠或補(bǔ)貼，從而平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。
我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的構(gòu)建以及稅種的設(shè)置欠缺稅收公平方面的考慮。“重流通、輕保有”的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的諸多稅收等等這些因素，給中低收入者購買住房設(shè)置了人為的障礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，買不起住房的弱勢(shì)群體繼續(xù)擴(kuò)張，兩極分化日益嚴(yán)重的惡性循環(huán)。
針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為，在西方國(guó)家普遍征收物業(yè)稅，物業(yè)稅增加了房屋保有者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可以對(duì)遏制投機(jī)行為真正發(fā)揮作用。這得我們借鑒和采納，應(yīng)盡快開征物業(yè)稅。
3.3 加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為打擊力度
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的背景下，加強(qiáng)執(zhí)法、司法方面的各項(xiàng)工作就顯得尤為重要。這就要求行政執(zhí)法、司法部門要加大力度，提高效率，嚴(yán)格執(zhí)法，違法必究。加大對(duì)違法開發(fā)商的整治力度，對(duì)捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。
3.4 建立專門機(jī)構(gòu)對(duì)各主體進(jìn)行協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)業(yè)牽涉面廣，多部門多方參與管理使得與房地產(chǎn)政策相適應(yīng)的有關(guān)行業(yè)配套措施顯得并不是很協(xié)調(diào)，或者說實(shí)施起來難度較大，甚至是不能及時(shí)出臺(tái)， 顯然這樣的局面會(huì)在很大程度上影響政策的有效實(shí)施。由于房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的屬地性，各個(gè)地區(qū)有著自己獨(dú)特的特征，因此，建議設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)部委的行政行為。這樣能夠加強(qiáng)執(zhí)政能力，有利于政策的有效實(shí)施。
3.5 加強(qiáng)政府職能的定位
除了協(xié)調(diào)中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中各自的功能定位外，總體上明確政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色定位很重要。面對(duì)相對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府應(yīng)更好的定位其具體職責(zé)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的公平以及保護(hù)弱勢(shì)群眾的利益。
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，國(guó)家宏觀調(diào)控應(yīng)該把更多的精力放在對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和促進(jìn)上面，盡量做到資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮資源的最大價(jià)值。政府最核心的職能應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)法律秩序加以維護(hù)和完善。
3.6 建立和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律責(zé)任機(jī)制
各個(gè)宏觀調(diào)控主體對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，這是國(guó)家賦予他們的權(quán)力，當(dāng)然也是其義務(wù)所在。在近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，中央政府曾屢次下令要求各個(gè)地方政府抑制投資過熱的勢(shì)頭但卻收不到什么效果，歸根結(jié)底在于沒有法律責(zé)任的約束。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施缺少了法律性的保證，那必然是短視的飲鴆止渴。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中更多的傾注法律性元素，才能更長(zhǎng)久更公平的解決現(xiàn)有的問題，這也是依法治國(guó)的必然要求。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉宇星.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控法律問題研究[D]江西財(cái)經(jīng)大學(xué)2009.12.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展
中圖分類號(hào)：F29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）01-0033-01
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性
政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。
1.1 房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。
1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
1.3 保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競(jìng)爭(zhēng)無序,市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長(zhǎng)過快。
2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措
國(guó)家兩會(huì)的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到我國(guó)政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡(jiǎn)單的是為了打壓房?jī)r(jià)和整頓市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國(guó)政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國(guó)這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。
2.1 嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地
針對(duì)今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國(guó)土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開全國(guó)電視電話會(huì)議，正式開始安排布置我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對(duì)各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國(guó)家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國(guó)土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國(guó)2007 年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。
2.2 土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法
土地增值稅是我國(guó)宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局和各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國(guó)一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2 月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對(duì)土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。
2.3 徹底清查我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法行為
建設(shè)部日前公布的2007 年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧?duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場(chǎng)領(lǐng)域也將對(duì)各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
2.4 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化, 大力推廣節(jié)能和綠色建筑
節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑; 綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間, 同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源( 能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。
2.5 完善房地產(chǎn)法律制度
運(yùn)用以法律手段為主的政策配置, 建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境, 是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段, 主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式, 在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上, 從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境, 引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
［1］洪開榮. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；管理
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不論是國(guó)內(nèi)各級(jí)政府部門的公務(wù)員、經(jīng)濟(jì)界的專家學(xué)者，還是普通百姓，人們議論最多的莫過于當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房?jī)r(jià)日趨上升且居高不下，事關(guān)國(guó)計(jì)民生，國(guó)家及社會(huì)都對(duì)此非常重視，相繼出臺(tái)了宏觀宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)與調(diào)控，促進(jìn)社會(huì)和諧、穩(wěn)定發(fā)展。
1、國(guó)家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性
1.1 樓市價(jià)格日趨上升，政府必然會(huì)采取宏觀調(diào)控政策
樓市不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷拉升，與廣大工薪階層消費(fèi)者的收入比例不協(xié)調(diào)，由此產(chǎn)生了諸多的社會(huì)問題，加大了貧富差距。這些現(xiàn)象與中央政府所提倡的“和諧社會(huì)”的宗旨并不相符，為穩(wěn)定社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，增加中低收入者的購買力，勢(shì)必要拿地產(chǎn)開刀。但是，為什么中央政府要對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，問題在于實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲得已相當(dāng)離譜了。政府出手的目的是為了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，凈化市場(chǎng)，來扶持實(shí)力企業(yè)，穩(wěn)定稅收來源。但是這種調(diào)整是長(zhǎng)期的規(guī)范，而非短時(shí)間的行為，行業(yè)的發(fā)展需要這些規(guī)范，這些規(guī)范會(huì)使一些企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)過程中死亡，也會(huì)使一些抓住機(jī)會(huì)的企業(yè)發(fā)展壯大，從而掌握更大的市場(chǎng)空間。
1.2 中央與地方政府的博弈，必然會(huì)采取宏觀調(diào)控政策
地方政府為了稅收、土地經(jīng)營(yíng)款的收入問題，鼓勵(lì)地產(chǎn)發(fā)展，提倡房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，讓地方政府在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行為中占領(lǐng)比例越大，城市建設(shè)發(fā)展速度越快，政績(jī)也就越明顯；中央提出“和諧社會(huì)”的，理念，全國(guó)一盤棋，自然不能任由地產(chǎn)任意發(fā)展，調(diào)控是勢(shì)在必行的。
2、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的相關(guān)建議
2.1 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)明確企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)更加理性、科學(xué)化，同時(shí)由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動(dòng)的發(fā)展，整個(gè)行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時(shí)更是機(jī)遇。
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)更加理性、科學(xué)化，同時(shí)由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動(dòng)的發(fā)展，整個(gè)行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時(shí)更是機(jī)遇?！翱嗑殐?nèi)功，積極創(chuàng)新，提升自身品牌的競(jìng)爭(zhēng)力，成為當(dāng)務(wù)之急”。
2.2 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的思路
2.2.1 規(guī)范企業(yè)管理，提高企業(yè)決策能力
對(duì)于企業(yè)內(nèi)部管理更要科學(xué)化，針對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的情況，整理出一套適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，對(duì)于目前階段的房產(chǎn)企業(yè)，是一個(gè)勢(shì)在必行的話題。企業(yè)決策者不僅要對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有清醒而深刻的認(rèn)識(shí)，同時(shí)更要對(duì)自己的企業(yè)內(nèi)部管理有更高遠(yuǎn)的看法與思路。挖掘企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)力，對(duì)于其他成熟的行業(yè)來講，已經(jīng)是老生常談，而對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，可能還比較少有企業(yè)進(jìn)行。制定出企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)期的目標(biāo)，完善內(nèi)部定位，把整個(gè)企業(yè)磨合成一塊鋼板，以來適應(yīng)來自市場(chǎng)、政策等方面的風(fēng)險(xiǎn)。隨著行業(yè)的規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)的加大，提高企業(yè)決策系數(shù)，對(duì)于企業(yè)發(fā)展是長(zhǎng)足而有相當(dāng)好處。
2.2.2 注重人力資源的管理，增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
人力資源是企業(yè)獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來源，制度是提升企業(yè)基于人力資源管理的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的保證。3P即人、流程、產(chǎn)品是構(gòu)成組織的最基本的三個(gè)要素，它是組織生存與發(fā)展的根本。隨著組織的業(yè)務(wù)和規(guī)模不斷的擴(kuò)大，人的管理（包括人力資源及績(jī)效管理）及流程管理作為最基礎(chǔ)的管理基石將決定著組織是否能夠得以持續(xù)發(fā)展。人力資源管理不僅是把專業(yè)人員請(qǐng)進(jìn)企業(yè)，更多的是用好專業(yè)人員，用通俗的話來說就是“招進(jìn)來、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事業(yè)留人。
2.2.3 打造企業(yè)文化，建立核心價(jià)值觀
房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，資金投入大、運(yùn)作周期長(zhǎng)、市場(chǎng)變化快，即使是優(yōu)秀企業(yè)，稍有不慎也會(huì)一敗涂地。如何讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出并保持持續(xù)發(fā)展，成為新世紀(jì)房地產(chǎn)企業(yè)正在苦苦思考的難題。而且，在中國(guó)加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著消費(fèi)主體、供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面的不斷變化，而且還面臨著國(guó)外企業(yè)涌入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)。要想從根本上解決這些問題，一個(gè)主要思路就是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，樹立新的戰(zhàn)略觀念，培育房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2.2.4 整合社會(huì)有效資源
有效資源包括社會(huì)資源，既社會(huì)資源與自身資源，社會(huì)資源包括政府資源、各個(gè)管理部門資源、金融單位、以及新聞媒體和各個(gè)專業(yè)合作公司；自身資源是指企業(yè)內(nèi)部的品牌、資金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏觀調(diào)控政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)貼近市場(chǎng)、符合需求
企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要因時(shí)因地，找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，從項(xiàng)目前期策劃、工程施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項(xiàng)目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。首先，必須重視市場(chǎng)調(diào)研，利用項(xiàng)目可行性報(bào)告，合理評(píng)估地塊各種情況及資金備需情況。其次，規(guī)劃科學(xué)合理、符合市場(chǎng)需求，并保證產(chǎn)品適度領(lǐng)先。最后，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，包裝合理，入市機(jī)遇準(zhǔn)確，價(jià)格策略合理，營(yíng)銷思路大膽無誤。
其中，“個(gè)性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異。“個(gè)性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識(shí)，要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計(jì)開發(fā)出有“個(gè)性”的住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持以中低收入人群為服務(wù)對(duì)象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重建立企業(yè)本身的品牌
房地產(chǎn)品牌的特質(zhì)，往往使開發(fā)企業(yè)無法復(fù)制，企業(yè)產(chǎn)品脫穎而出。房地產(chǎn)品牌代表了有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品，代表著擁有這一品牌的房地產(chǎn)企業(yè)的6獨(dú)特居住理念。根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，把地產(chǎn)品牌概括為一下三個(gè)方面：企業(yè)品牌、老板品牌、產(chǎn)品品牌。作為地產(chǎn)企業(yè)來講，不僅僅是要提供實(shí)體的配套、物業(yè)的管理，更要把項(xiàng)目的資源，作為一種互補(bǔ)的連動(dòng)。同時(shí)要把企業(yè)的服務(wù)變成藝術(shù)，變成文化，以藝術(shù)和文化的方式里營(yíng)造小區(qū)的氛圍。
在將住宅商品房推向市場(chǎng)的過程中，會(huì)存在品牌等方面的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。建立配套工程齊全、售后服務(wù)信譽(yù)好、工程質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的品牌項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要和國(guó)家的戰(zhàn)略方針緊密結(jié)合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。
2.5 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)?；⒌统杀镜慕?jīng)營(yíng)管理模式
針對(duì)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度，制定科學(xué)合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)降低企業(yè)成本的重要影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要準(zhǔn)確掌握國(guó)家宏觀調(diào)控政策，在市場(chǎng)推廣的過程中需要發(fā)揮規(guī)模發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。從而能夠促使房地產(chǎn)保持一個(gè)比較低的成本銷售，企業(yè)能夠獲取客觀的目標(biāo)利潤(rùn)，同時(shí)還能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
(一)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控采取的措施
近年來政府為調(diào)控住房?jī)r(jià)格相繼了一系列宏觀調(diào)控政策，采取了諸如增加居住用地有效供應(yīng)、增加住房供應(yīng)、建設(shè)保障房等多種措施。其中，既有尊重市場(chǎng)機(jī)制和利用價(jià)值規(guī)律的措施，如增加居住用地有效供應(yīng)、增加住房供應(yīng)等;又有行政強(qiáng)制性干預(yù)的措施，如實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)、實(shí)施限購令等。從各項(xiàng)政策的社會(huì)影響來看，政府指導(dǎo)價(jià)、限購令和稅收調(diào)節(jié)尤其引人關(guān)注。其一，政府指導(dǎo)價(jià)不是由政府制定商品房交易價(jià)格，而是由各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市按照保持住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。其二，限購令是2010年4月30日北京市出臺(tái)的國(guó)十條實(shí)施細(xì)則中明確提出的:自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房。上海、深圳等50多個(gè)城市也相繼實(shí)施了限購令，但這些限購令寬窄不一，且僅是權(quán)宜之策。其三，稅收調(diào)節(jié)是指以稅收的杠桿作用調(diào)節(jié)和引導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，其作用也有局限性，主要受到諸如調(diào)整領(lǐng)域、調(diào)整方法、課征深度、價(jià)值規(guī)律、投資環(huán)境等因素的影響。
(二)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控措施的法律依據(jù)
上述住房?jī)r(jià)格調(diào)控政策所涉措施非常廣泛，但卻并沒有提及這些政策措施的法律依據(jù)，是大政府背景下行政權(quán)過分膨脹的典型表現(xiàn)，需要防止在住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控的幌子下越權(quán)和濫權(quán)，防止損害社會(huì)公共利益和私人利益。因此，有必要從依法行政的角度重新審視住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控的法律依據(jù)。首先，關(guān)于增加居住用地有效供應(yīng)問題，相應(yīng)的法律依據(jù)主要包括《土地管理法》,《物權(quán)法》,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。其次，關(guān)于稅收調(diào)節(jié)，國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策表述為:繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策、發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用等，稅收調(diào)節(jié)的法律依據(jù)包括《立法法》,《稅收征收管理法》。再次，關(guān)于政府指導(dǎo)價(jià)，其法律依據(jù)主要為《價(jià)格法》。但所出臺(tái)的政策又具有很強(qiáng)的原則性，其本身并不具備直接適用的條件，而必須通過地方性細(xì)則加以落實(shí)。這樣一來，這些政策又成了地方政府宏觀調(diào)控的依據(jù)，在層層落實(shí)的過程中產(chǎn)生了把法律束之高閣的后果，無法發(fā)揮法律在宏觀調(diào)控中的應(yīng)有作用。
二、住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控限制條件解析
(一)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策自身存在的問題
這主要表現(xiàn)在政策出臺(tái)過于頻繁，同時(shí)前后政策之間重復(fù)率過高兩個(gè)方面。下面對(duì)宏觀調(diào)控政策中影響住房?jī)r(jià)格的幾個(gè)關(guān)鍵性措施加以對(duì)比。通過同項(xiàng)對(duì)比可以看出住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策整體上存在的問題:第一，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)時(shí)間比較密集，而這些政策又幾乎都面對(duì)同樣的問題如何抑制住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)?說明政策的出臺(tái)缺乏應(yīng)有的調(diào)研和深思熟慮，政策的有效性在實(shí)踐中沒能得到應(yīng)有的體現(xiàn)。第二，通過前后政策之間的同項(xiàng)比較可以看出，政策的關(guān)鍵性措施基本相同，很少在后繼政策中有創(chuàng)新性表現(xiàn)。這也是政策頻出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的關(guān)鍵性措施
政府宏觀調(diào)控過程中的保障房建設(shè)、限購令、信貸調(diào)節(jié)和稅收調(diào)節(jié)等關(guān)鍵性措施，因?yàn)槿鄙倥涮字贫鹊谋Ｕ希鶝]有產(chǎn)生預(yù)期的效果，并面臨初衷失守問題。首先，由于保障房的分配方案缺少社會(huì)征信和聽證程序，經(jīng)常在政府內(nèi)部被私相授受。據(jù)悉，2012年全國(guó)查處保障房違紀(jì)違法問題340件，有382人受到責(zé)任追究。主管官員監(jiān)守自盜嚴(yán)重削弱了保障房的宏觀調(diào)控作用。其次，限購令試圖通過限制購買量來抑制住房?jī)r(jià)格，然而限購令很難對(duì)剛性需求產(chǎn)生影響;同時(shí)，在炒房客己經(jīng)有了大量囤積的情況下，限購令更難在短期內(nèi)見到成效。因此，限購令作用空間有限。再次，信貸調(diào)節(jié)，試圖通過限制銀行貸款來抑制購買力，是一種違背市場(chǎng)規(guī)律的做法，而且違背社會(huì)公平。因此，信貸調(diào)節(jié)的功能也在逐步弱化。最后，稅收調(diào)節(jié)無論對(duì)于開發(fā)商而言還是對(duì)于購房者而言，都是增加購房成本的措施，并產(chǎn)生抑制買方市場(chǎng)的效果。
三、住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控所引發(fā)的爭(zhēng)議
(一)保障房之爭(zhēng)
保障房之爭(zhēng)主要圍繞四個(gè)問題展開:一是分配公平問題。保障房是低收入無房者的安居工程，是一項(xiàng)惠及窮人的社會(huì)政策。然而由于其建設(shè)規(guī)劃和分配方案都是政府關(guān)起門來搞，所以經(jīng)常被管理者私相授受，很多保障房實(shí)際上落進(jìn)了富人的腰包。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新也表示保障性住房分配管理是件難事。其中管理者監(jiān)守自盜仍屬監(jiān)管工作的重點(diǎn)。二是質(zhì)量問題。由于保障房屬于惠民安居工程，利潤(rùn)空間小，開發(fā)商往往以偷工減料的方式從中漁利，加之政府主管部門疏于監(jiān)管，從而產(chǎn)生了大量的豆腐渣工程。三是資金來源問題。盡管財(cái)政部一再強(qiáng)調(diào):保障性住房資金來源有保證，但在保障房建設(shè)中，建設(shè)資金的籌措和建設(shè)用地拆遷到位，是兩個(gè)突出的難點(diǎn)，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
(二)限購令之爭(zhēng)
限購令頒布實(shí)施后引發(fā)了廣泛的社會(huì)爭(zhēng)議，爭(zhēng)議主要圍繞兩個(gè)問題展開:一是限購令對(duì)住房?jī)r(jià)格漲跌的影響;二是限購令存廢的問題。就前者而言，不管開發(fā)商、專家、學(xué)者爭(zhēng)論的多么激烈，實(shí)際情況卻是住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲:根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有2個(gè)，持平的有3個(gè)，上漲的有65個(gè);除溫州外，其它69個(gè)城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。說明限購令并沒有使住房?jī)r(jià)格下跌，只是漲幅受到了控制。就后者而言，由于限購令是一把雙刃劍:一方面限購令可以有效打擊投機(jī)購房，在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格方面發(fā)揮了一定作用;另一發(fā)面，它的存在違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，在控制住房?jī)r(jià)格過快增長(zhǎng)方面治標(biāo)不治本。
(三)稅收調(diào)節(jié)之爭(zhēng)
稅收調(diào)節(jié)政策自應(yīng)用之日起便引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)議:政府以調(diào)控住房?jī)r(jià)格為名開征或加征住房交易稅，然而許多學(xué)者卻認(rèn)為稅收與住房?jī)r(jià)格無關(guān)，許多開發(fā)商甚至提出了稅收推高住房?jī)r(jià)格的觀點(diǎn)。的確，在土地財(cái)政的背景下，稅收調(diào)節(jié)實(shí)際上產(chǎn)生了增加財(cái)政收入的效果是不爭(zhēng)的事實(shí)，但也進(jìn)一步增加了有剛性購房需求群體的購房成本。
四、住房?jī)r(jià)格有效調(diào)控的基本要求
(一)程序合法
依法治國(guó)的要義在于權(quán)力制約和人權(quán)保障，如果權(quán)力得不到有效制約，人權(quán)保障也就是一句空話。政府在住房?jī)r(jià)格調(diào)控政策制定和實(shí)施過程中均存在濫權(quán)問題。從政策出臺(tái)的程序來看，既沒有征求社會(huì)意見，也沒有舉行聽證程序，因而也就沒有得到廣泛的社會(huì)理解和支持，在一片質(zhì)疑聲中面臨著失信的窘境。從政策的內(nèi)容來看，按照《立法法》的規(guī)定，稅收基本制度屬于全國(guó)大常委會(huì)職權(quán)范疇，政府無權(quán)決定稅收的開征或加征。而在住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策中，政府直接決定了稅收調(diào)節(jié)政策，明顯屬于越權(quán)行為。從政策落實(shí)情況來看，增加土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照憲法、土地法等法律進(jìn)行，而實(shí)際情況卻經(jīng)常是開發(fā)商在被征土地上動(dòng)武，政府則睜一只眼閉一只眼，甚至直接實(shí)施強(qiáng)制拆遷。這明顯置憲法、土地法和物權(quán)法等法律于不顧。因此，應(yīng)當(dāng)在宏觀調(diào)控中格外注意政策合法化問題，防止濫權(quán)所造成的以身壞法的后果。
(二)目的正當(dāng)
對(duì)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策提出這樣的限制主要出于兩點(diǎn)考慮:第一點(diǎn)，政府是高住房?jī)r(jià)格的受益者。有分析指出，土地壟斷價(jià)格過高增加了住房建設(shè)成本，土地出讓收入成為政府財(cái)政收入的主要來源，被稱之為土地財(cái)政。這可以從1999年-2008年期間，及其以后的土地財(cái)政收入對(duì)比中得到證實(shí)。國(guó)土資源部2010年2月公開的數(shù)據(jù)顯示，1999年2008年十年間，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)5. 3萬億元，其中多數(shù)為2004年土地出讓實(shí)行招拍掛以來所獲得。第二點(diǎn)，政府在住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控中充當(dāng)了裁判員的角色，這也是其把住房?jī)r(jià)格調(diào)控政策定位在打壓買方市場(chǎng)的根本原因。運(yùn)動(dòng)員和裁判員的雙重身份是住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控乏力的主要原因，由此應(yīng)該強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控政策目的的正當(dāng)性。
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,在其發(fā)展過程中具有“兩面性”,其不利的方面對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到嚴(yán)重的阻礙作用,因此,認(rèn)清問題的所在并從政府相關(guān)部門宏觀調(diào)控的角度提出解決問題的方法具有非常重要的意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 宏觀調(diào)控
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位和作用,“成也房地產(chǎn),敗也房地產(chǎn)”。一方面,房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大,房地產(chǎn)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,能有效帶動(dòng)相關(guān)聯(lián)的上游與下游產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展,在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用非常重要。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)自身的粗放發(fā)展,又有可能對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的危害。房地產(chǎn)業(yè)粗放型的“重復(fù)建設(shè)”,不僅耗費(fèi)了大量的資源,而且加劇了環(huán)境的污染;高房?jī)r(jià)與低收入使得很多居民的住房條件沒能得到改善和提高,加劇了社會(huì)矛盾。
二、可持續(xù)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
在當(dāng)今的各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,如何實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展也成為業(yè)界討論的焦點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說,學(xué)者們從不同的視角提出了各自不同的觀點(diǎn),文章認(rèn)同這樣一種觀點(diǎn),其認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個(gè)方面的含義:一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對(duì)各種房地產(chǎn)品的要求,又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善及人居環(huán)境的改善等;二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長(zhǎng),又要與社會(huì)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,主要包括社會(huì)的公平性;資源開發(fā)利用的可持續(xù)性;產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。
三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的不可持續(xù)性及存在問題
(一)資源的不可持續(xù)
資源的不可持續(xù)性問題主要是土地資源的不可持續(xù)。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì),我國(guó)以占全世界7%的土地,養(yǎng)活了占全世界22%的人口。在僅有的土地資源中,其中尚有大部分是沒有辦法開發(fā)的地域,可供開發(fā)的土地資源更加稀缺。而且存在資源的浪費(fèi)與流失。據(jù)統(tǒng)計(jì),由于建設(shè)占用、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和自然災(zāi)害損毀,至二00五年十月底,中國(guó)耕地面積已減少為十八點(diǎn)三一億畝,人均耕地下降為一點(diǎn)四畝。近十年,失地農(nóng)民達(dá)到四千多萬。
(二)生態(tài)環(huán)境的不可持續(xù)
近年來,我國(guó)一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)目標(biāo)的過分追求,忽視了這些條件,許多開發(fā)單位在工程建設(shè)項(xiàng)目中,片面追求經(jīng)濟(jì)效益,致使建筑密度過高,容積率過高,缺少綠色空間,一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。結(jié)果這種房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為,造成了大量資源浪費(fèi)與環(huán)境污染,違背了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。
(三)高房?jī)r(jià)高空置率的不可持續(xù)
根據(jù)國(guó)研網(wǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)的資料顯示,近幾年來,全國(guó)主要的大中型城市房?jī)r(jià)基本都超常規(guī)上漲,且房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈逐年上升之勢(shì),大部分城市超過了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。1998年至2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8.6%,但許多城市商品房年均增長(zhǎng)達(dá)到了兩位數(shù)。這樣的增長(zhǎng)速度給居民購房帶來很大壓力,導(dǎo)致空置商品房面積增加。截至2006年3月底,全國(guó)商品房空置面積為1.23億,同比增長(zhǎng)23.8%。按照國(guó)際通行慣例,空置率在5% -10%之間為合理區(qū);空置率在10% -20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。中國(guó)的空置商品房現(xiàn)已接近20%,如此高的空置率再加上居高不下的房產(chǎn)價(jià)格,尤其是住宅價(jià)格上漲偏快,已經(jīng)遠(yuǎn)超過普通居民的承受能力。
四、實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控應(yīng)對(duì)策略
1.加大國(guó)家宏觀調(diào)控力度,科學(xué)規(guī)劃、實(shí)施土地用途管制,提高土地資源的利用效率。一是實(shí)施用途管制,加大保護(hù)耕地力度,制止農(nóng)用地向非農(nóng)用地轉(zhuǎn)化。二是科學(xué)利用土地資源,實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。
2.重視環(huán)境保護(hù),維護(hù)生態(tài)平衡。首先,在房地產(chǎn)開發(fā)選址應(yīng)盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地,不影響風(fēng)景名勝、人文景觀。多在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。其次,應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度,通過消費(fèi)市場(chǎng)約束機(jī)制,抵制劣質(zhì)、有毒材料、部件的使用。第三,大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作,采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施,加大節(jié)能材料的使用。第四,提高綠化質(zhì)量和城市園林水平。
3.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),規(guī)范市場(chǎng)秩序,實(shí)現(xiàn)供需平衡。政府首先該做好定位,對(duì)應(yīng)該由政府來建立的中低收人居民住房保障體系,應(yīng)加快步伐盡早建立,以減輕商品房市場(chǎng)的漲價(jià)壓力;同時(shí),政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中、高檔商品房市場(chǎng)監(jiān)管,杜絕開發(fā)商擠占普通品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。此外,政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用,嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)是具有高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義,房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)該同時(shí)兼顧房地產(chǎn)業(yè)與資源、環(huán)境、社會(huì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
參考文獻(xiàn):
[1]董藩,丁宏.房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和宏觀調(diào)控.新疆大學(xué)學(xué)報(bào).2007.9.
[2]楊秀娟.簡(jiǎn)論房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展存在的問題及對(duì)策.時(shí)代經(jīng)貿(mào).2007.9.
[3]徐雙飛.論房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2009.9.
