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全面風(fēng)險管理需要把風(fēng)險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中?；谌骘L(fēng)險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內(nèi)部審計或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務(wù)部門積極配合，首先制定基于全面風(fēng)險管理的內(nèi)部審計業(yè)務(wù)指導(dǎo)類文件，其中具體的風(fēng)險節(jié)點由各個業(yè)務(wù)部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計指導(dǎo)文件對公司各項事務(wù)進行監(jiān)督審查和風(fēng)險控制管理。建立基于全面風(fēng)險管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計組織結(jié)構(gòu)能夠確保風(fēng)險管理的理念通過公司內(nèi)部審計執(zhí)行下去。具體的組織結(jié)構(gòu)(如圖1)。
二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計風(fēng)險控制節(jié)點
風(fēng)險控制節(jié)點是內(nèi)部審計工作需要重點關(guān)注的地方，通過設(shè)置內(nèi)部審計風(fēng)險控制節(jié)點，將公司風(fēng)險管理的目標(biāo)細(xì)化到每個相關(guān)的職能部門和每一項具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風(fēng)險管理意識、運用全面風(fēng)險管理識別、分析、評估、決策風(fēng)險的管理流程實行內(nèi)部審計。這樣更加有利于內(nèi)部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險。本文主要從內(nèi)部審計監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險節(jié)點。(如圖2)
(一)全過程綜合風(fēng)險(1)政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會對投資商構(gòu)成風(fēng)險。因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。
(2)融資風(fēng)險。房地產(chǎn)融資風(fēng)險是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當(dāng)從而可能導(dǎo)致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切的問題，籌資風(fēng)險反映的是因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報盈利的不確定性。當(dāng)投資中借貸比例很高時，籌資風(fēng)險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險。融資風(fēng)險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風(fēng)險、樓花融資風(fēng)險、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(房產(chǎn)價格漲落風(fēng)險、按揭收入變化風(fēng)險、按揭利率變化風(fēng)險)、商業(yè)信譽風(fēng)險、時間管理風(fēng)險。
(3)合同管理風(fēng)險。合同管理風(fēng)險是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。具體包括：一是合同審批與簽訂風(fēng)險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴(yán)格的審批引發(fā)的風(fēng)險主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系全面表達(dá)清楚，沒有預(yù)計到合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，導(dǎo)致合同過程中的激烈爭執(zhí)，最終導(dǎo)致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發(fā)違約風(fēng)險，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。
(4)內(nèi)部控制與管理風(fēng)險。內(nèi)部控制與管理風(fēng)險是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經(jīng)驗不足、工人素質(zhì)低、勞動積極性低導(dǎo)致房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中各項工作沒有嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風(fēng)險。主要包括財務(wù)付款安全性、印章管理、應(yīng)收款管理、個人借款、資產(chǎn)管理方面的風(fēng)險。
(二)各階段特有風(fēng)險(1)房地產(chǎn)項目土地獲取階段的風(fēng)險。土地購買風(fēng)險。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風(fēng)險主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會導(dǎo)致項目虧損，因此其風(fēng)險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風(fēng)險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，會使開發(fā)商面對前所未有的各種復(fù)雜情況，同時也使開發(fā)商面對巨大的風(fēng)險。
(2)房地產(chǎn)勘察、設(shè)計風(fēng)險?？辈祜L(fēng)險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當(dāng)?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯誤，從而導(dǎo)致建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計發(fā)生錯誤，如承載力高而勘察結(jié)果低，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)計浪費或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會導(dǎo)致基礎(chǔ)需要加固，成本上升，嚴(yán)重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽和投資蒙受巨大損失。設(shè)計風(fēng)險是指由于各專業(yè)設(shè)計(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等)方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當(dāng)、結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計進度不能滿足工程要求。
(3)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的風(fēng)險。招標(biāo)模式風(fēng)險：目前，采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)三種。每一種招標(biāo)方式都存在各自不同的風(fēng)險。承包方式風(fēng)險：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時增加了開發(fā)企業(yè)進行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風(fēng)險。工期拖延風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。
(4)房地產(chǎn)項目租售階段的風(fēng)險。項目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項目的終結(jié)階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功與否，因此對這一階段的關(guān)注非常重要。其中的風(fēng)險包括：一是定價風(fēng)險。價格風(fēng)險主要是由于房地產(chǎn)定價不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準(zhǔn)確、定價策略不科學(xué)或者是對房地產(chǎn)市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風(fēng)險。營銷風(fēng)險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售渠道分為自行銷售和銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點，其營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業(yè)性帶來的風(fēng)險。而銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場、銷售經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢能夠促進房地產(chǎn)銷售的速度，但銷售也存在較大的風(fēng)險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，商一般可能同時負(fù)責(zé)多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔(dān)由于銷售不積極帶來的風(fēng)險。三是銷售時機風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售時機一般有：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風(fēng)險。
三、基于全面風(fēng)險管理的房地產(chǎn)內(nèi)部審計評價指標(biāo)體系設(shè)計
使用專家調(diào)查法對已經(jīng)識別出的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險進行評價，專家調(diào)查法是風(fēng)險識別的主要方法，是以專家為索取信息的重要對象。通過各個部門的專家參與調(diào)查和評分，使各個部門清楚盼認(rèn)識到產(chǎn)生風(fēng)險的節(jié)點，便于內(nèi)部審計部門與各個職能部門的溝通和整改意見的貫徹落實。具體的指標(biāo)體系設(shè)計(如表1)：
上述全面風(fēng)險管理評分指標(biāo)體系設(shè)計思路是：從內(nèi)部管理與控制的角度進行指標(biāo)設(shè)計，主要從合規(guī)的角度防范房地產(chǎn)建設(shè)過程中的各類風(fēng)險。指標(biāo)分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo)，定性指標(biāo)是衡量工作的完成情況，按照是否合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)進行判斷，如果審計結(jié)果是合規(guī)則為滿分，否則為零分；定量指標(biāo)是指此類指標(biāo)可以用一定的比例分值表示出來，用符合規(guī)定的影響金額除以基準(zhǔn)金額，得出合規(guī)比例再乘以評分標(biāo)準(zhǔn)即求出最終得分。評分體系以百分計算，其中每一項指標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn)(即每一項指標(biāo)的滿分分值)需要各部門的專家根據(jù)項目的具體情況制定。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險防控 內(nèi)部審計
當(dāng)前，隨著社會的發(fā)展，我國企業(yè)已經(jīng)逐步認(rèn)識到內(nèi)部審計的重要性。但是，由于內(nèi)部審計起步晚，發(fā)展比較緩慢，審計方法明顯落后。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于投資規(guī)模較大，傳統(tǒng)的內(nèi)部審計方法存在著明顯問題，難以及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中潛藏的風(fēng)險。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作，及時發(fā)現(xiàn)、規(guī)避企業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種問題和風(fēng)險，實現(xiàn)維護市場秩序，促進我國經(jīng)濟快速健康發(fā)展的目的。
一、內(nèi)部審計的概念
內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者單位為了實現(xiàn)特定目標(biāo)，避免或降低各種風(fēng)險，提高經(jīng)營管理效率，而制定和實施的一系列方法、措施和程序。內(nèi)部控制是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。內(nèi)部審計是企業(yè)或者單位加強內(nèi)部控制的重要手段，是實施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和不可缺少的重要組成部分。
作為一種特殊的形式體現(xiàn)在內(nèi)部控制系統(tǒng)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部審計的需要，制定科學(xué)完善的內(nèi)部審計制度，建立起獨立有效的內(nèi)部審計機構(gòu)。內(nèi)部審計機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，對內(nèi)部加強審計監(jiān)督并及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理過程中存在的缺陷，及時規(guī)避企業(yè)發(fā)展中存在的風(fēng)險，推動企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計中存在的問題
（一）對內(nèi)部審計的重要性認(rèn)識不足
在很多時候，由于內(nèi)部審計并不能產(chǎn)生出直接的經(jīng)濟效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計工作并沒有高度重視。同時，由于開展內(nèi)部審計工作需要設(shè)置更多的部門和工作人員，也需要制定相關(guān)的規(guī)章制度，增加管理環(huán)節(jié)，這在很多房地產(chǎn)企業(yè)看來，增添了管理難度。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)把內(nèi)部審計等同于成本控制，沒有全面理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的重要作用。實際上，內(nèi)部審計有助于維護房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營活動，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全，有效提高企業(yè)經(jīng)濟效益和市場競爭實力。
（二）內(nèi)部審計的作用沒有得到有效發(fā)揮
在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然設(shè)置了內(nèi)部審計部門，但是由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，內(nèi)部控制意識薄弱，內(nèi)部審計的作用很難得到發(fā)揮。主要表現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一個完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)，財務(wù)評價制度和經(jīng)濟合同管理制度很不健全。同時，缺少對經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進行事前預(yù)測，而更加重視對實物進行控制。加上獎懲標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，這在很大程度上對內(nèi)部審計制度的貫徹執(zhí)行產(chǎn)生出不利的影響。
（三）內(nèi)部審計制度不夠健全
在當(dāng)前我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，還普遍存在著內(nèi)部控制系統(tǒng)設(shè)計不合理、內(nèi)部審計制度不夠健全的情況。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)審部門劃歸于財務(wù)部門，這實際上就導(dǎo)致內(nèi)部審計缺乏獨立性，內(nèi)部審計的作用很難得到發(fā)揮。同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計職能僅僅是審核會計賬目方面，而在防范開發(fā)項目投資風(fēng)險、降低項目運作成本以及提高經(jīng)濟效益等方面的作用沒有得到廣泛認(rèn)可。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的制度建設(shè)和創(chuàng)新
（一）建立健全完善的內(nèi)部審計制度
內(nèi)部審計制度是推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保障，有助于房地產(chǎn)企業(yè)管理工作順利進行。一方面，要通過制度確保內(nèi)部審計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要地位。通過建立健全內(nèi)部審計制度，可以有效保證企業(yè)提高經(jīng)營效率和效果，使內(nèi)部審計的各項制度措施得到有效執(zhí)行。另一方面，內(nèi)部審計作為企業(yè)加強內(nèi)部監(jiān)控的重要手段，通過制度的建立與完善，可以充分發(fā)揮管理職能。內(nèi)部審計可以對企業(yè)的經(jīng)營活動、組織效益以及成本費用等進行審查和評價，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)日常管理中存在的問題，并有針對性地提出整改方案與改進建議，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
（二）加大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的培訓(xùn)力度
高素質(zhì)的內(nèi)部審計人員是提高房地產(chǎn)企業(yè)價值的根本保證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員不僅要掌握會計、審計、經(jīng)濟法規(guī)和管理等知識，而且還要遵守審計準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范。在我國很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部審計人員主要來自于財務(wù)部門，他們的知識結(jié)構(gòu)不夠合理。因此，必須根據(jù)內(nèi)部審計工作的實際需要，進一步優(yōu)化內(nèi)部審計人員結(jié)構(gòu)，加大對內(nèi)審人員的素質(zhì)能力的培訓(xùn)力度。同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視建立科學(xué)的激勵機制來吸引優(yōu)秀的審計人員，建立起一個高效的審計團隊，改善企業(yè)經(jīng)營管理工作，努力實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。
（三）積極改進審計手段
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員的工作重點是在對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性、合法性的審查與監(jiān)督上，審計對象是會計報表、賬簿、憑證等會計資料。實際上，在現(xiàn)實生活中，這一審計模式出現(xiàn)了很多問題，在很多時候阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的正常運作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要積極改進審計手段，從傳統(tǒng)的“查錯防弊”轉(zhuǎn)向為企業(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)決策服務(wù)，從審查和監(jiān)督轉(zhuǎn)向評價與咨詢。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的工作范圍不應(yīng)局限于財務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)當(dāng)擴展到企業(yè)經(jīng)營的各個方面。在審計方法上，應(yīng)該靈活多變，根據(jù)工作需要靈活采用多種方法。
四、結(jié)語
在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視風(fēng)險防控工作，而內(nèi)部審計工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制，合理規(guī)避市場風(fēng)險，因此，重視內(nèi)部審計工作成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要全盤考慮的題中之義，中長期的愿景是建立一套更加科學(xué)的內(nèi)部審計制度體系，從而不斷推動內(nèi)部審計制度的創(chuàng)新，盡可能地減少或者避免突發(fā)性的經(jīng)濟風(fēng)險，努力推動房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風(fēng)險。
一、法律風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險:
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟危機,導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補償金額上達(dá)不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進行反映。
所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進一步確認(rèn)是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準(zhǔn)確報告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費用。
二、稅務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險
所得稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險
土地增值稅風(fēng)險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務(wù)風(fēng)險。
3、個人所得稅風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負(fù)擔(dān),采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關(guān)注費用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費用。
三、資金運作風(fēng)險
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位以下方面的風(fēng)險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財務(wù)支付能力
財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
企業(yè)風(fēng)險指未來的不確定性對企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的影響。風(fēng)險管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營過程中對待風(fēng)險的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項，并進行管理，為實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國際內(nèi)部審計師協(xié)會(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計實務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計認(rèn)定為“：內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來評價和改進風(fēng)險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現(xiàn)其目標(biāo)。”本定義第一次把風(fēng)險管理和治理過程列入內(nèi)部審計定義并放在第一位，使風(fēng)險管理成為內(nèi)部審計的一個核心和重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、運營風(fēng)險(可細(xì)分為成本風(fēng)險、價格風(fēng)險和市場風(fēng)險)、內(nèi)控風(fēng)險、資本市場融資風(fēng)險等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險、企業(yè)市值波動風(fēng)險等。
2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計參與企風(fēng)險管理的必要性
2.1新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險不可謂不大，是我國高風(fēng)險行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動，增加企業(yè)價值，內(nèi)部審計參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開發(fā)項目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進企業(yè)內(nèi)部審計從傳統(tǒng)的財務(wù)審計向風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫷霓D(zhuǎn)變。審計署《關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險管理進行評審?！?/p>
2.3外部審計的影響
注冊會計師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴展，勢必對內(nèi)部審計界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價值運動規(guī)律，對企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計存在的問題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項目的開發(fā)與建設(shè)工作，對財政管理工作了解得不多，對企業(yè)內(nèi)部審計的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識不夠。個別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計監(jiān)督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經(jīng)濟損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟損失三十余萬元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督體系薄弱，對企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計不科學(xué)，很多時候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時，結(jié)算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會計期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理中
4.1加強內(nèi)部審計全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計、過程審計和結(jié)果審計職能
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能、減少企業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實際經(jīng)營業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲備，增強可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計人才
房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計有效實施的前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計人員，以促進工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務(wù)、合同、風(fēng)險管理等各項規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動，提高經(jīng)濟效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃擴大到基建、風(fēng)險投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會融資等資金預(yù)算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫、地面車位的排查清理，對限制資產(chǎn)逐一登記在冊，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動的增效點，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動態(tài)價值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
4.5建立相應(yīng)的評價考核與激勵機制
企業(yè)風(fēng)險指未來的不確定性對企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的影響。風(fēng)險管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營過程中對待風(fēng)險的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項，并進行管理，為實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國際內(nèi)部審計師協(xié)會(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計實務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計認(rèn)定為：“內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來評價和改進風(fēng)險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現(xiàn)其目標(biāo)?！北径x第一次把風(fēng)險管理和治理過程列入內(nèi)部審計定義并放在第一位，使風(fēng)險管理成為內(nèi)部審計的一個核心和重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、運營風(fēng)險(可細(xì)分為成本風(fēng)險、價格風(fēng)險和市場風(fēng)險)、內(nèi)控風(fēng)險、資本市場融資風(fēng)險等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險、企業(yè)市值波動風(fēng)險等。
2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計參與企風(fēng)險管理的必要性
2.1新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險不可謂不大，是我國高風(fēng)險行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動，增加企業(yè)價值，內(nèi)部審計參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開發(fā)項目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進企業(yè)內(nèi)部審計從傳統(tǒng)的財務(wù)審計向風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫷霓D(zhuǎn)變。審計署《關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險管理進行評審?！?/p>
2.3外部審計的影響
注冊會計師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴展，勢必對內(nèi)部審計界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價值運動規(guī)律，對企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計存在的問題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項目的開發(fā)與建設(shè)工作，對財政管理工作了解得不多，對企業(yè)內(nèi)部審計的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識不夠。個別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計監(jiān)督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經(jīng)濟損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟損失三十余萬元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督體系薄弱，對企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計不科學(xué)，很多時候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時，結(jié)算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會計期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理中
4.1加強內(nèi)部審計全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計、過程審計和結(jié)果審計職能
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能、減少企業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實際經(jīng)營業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲備，增強可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計人才
房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計有效實施的前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計人員，以促進工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務(wù)、合同、風(fēng)險管理等各項規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動，提高經(jīng)濟效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃擴大到基建、風(fēng)險投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會融資等資金預(yù)算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫、地面車位的排查清理，對限制資產(chǎn)逐一登記在冊，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動的增效點，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動態(tài)價值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
4.5建立相應(yīng)的評價考核與激勵機制
關(guān)鍵詞：風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；內(nèi)部審計
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計在企業(yè)風(fēng)險管理的價值
當(dāng)下經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險特別是資金風(fēng)險變得越來越大，對其資金風(fēng)險管理的能力要求越來越高。在企業(yè)的資金管理過程中，企業(yè)的內(nèi)部審計是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時發(fā)現(xiàn)其資金風(fēng)險點以及采取相應(yīng)應(yīng)對措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進自身的內(nèi)部審計方式和措施，引入全面風(fēng)險管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計效果，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。
二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計現(xiàn)狀
(一)制度方面
在市場經(jīng)濟和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計已經(jīng)成為眾多企業(yè)進行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標(biāo)準(zhǔn)手段之一。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點，因此在內(nèi)部審計制度建設(shè)方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對于制度本身的合理性和科學(xué)性，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識水平、技能以及經(jīng)驗的限制，在制度設(shè)計的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監(jiān)督評價，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計逐漸落后等等方面。對于制度對企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進行制度設(shè)計的時候，或多或少會對先進企業(yè)的內(nèi)部審計制度和方式進行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來看，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才問題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟環(huán)境時需要及時的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟環(huán)境和管理目標(biāo)變化時，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計制度切實落地的過程，是內(nèi)部審計發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目復(fù)雜度和周期交錯度較高，其建造的設(shè)計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計能力的重要原因?？傮w來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質(zhì)”的現(xiàn)象。針對房地產(chǎn)企業(yè)項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計流于形式，達(dá)不到預(yù)期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計就是一個重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內(nèi)部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內(nèi)部審計部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊伍建設(shè)等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調(diào)相關(guān)人員要加強自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關(guān)措施來看，對于內(nèi)部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計能力。
四、基于風(fēng)險管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計措施
(一)制度方面
針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計制度科學(xué)合理性以及切合實際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當(dāng)下經(jīng)濟形勢下的管理目標(biāo)和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險管理的制度設(shè)計和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進行，提升內(nèi)部審計的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內(nèi)部控制管理針對人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實的專業(yè)知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經(jīng)驗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營造進步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長補短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計人才，達(dá)到內(nèi)部審計能力提升的共贏。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計制度，并且在實踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時間流程，做好各個環(huán)節(jié)的責(zé)任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強執(zhí)行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。
五、練好內(nèi)功任重道遠(yuǎn)
在房地產(chǎn)市場深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟增長方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時度勢，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時積極進行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗支撐。同時，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進的同時逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，達(dá)到企業(yè)的長期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗和激勵執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，這是一項十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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不動產(chǎn)是指不能移動或者如果移動就會改變其性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn),包括土地及其定著物,包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。在《保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動產(chǎn)投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認(rèn)購不動產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式,投資不動產(chǎn)的行為。因為動產(chǎn)和不動產(chǎn)有時是可以互變的,而房地產(chǎn)業(yè)是不動產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項,最為符合保險資金投資特點。
保監(jiān)會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當(dāng)限制。
(一)投資渠道窄且收益率偏低
吳定富曾表示,“在中國目前保險業(yè)處于初級發(fā)展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業(yè)做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業(yè)健康持續(xù)發(fā)展、防范風(fēng)險、做大做強,具有非常重大的意義”。
國外統(tǒng)計資料也顯示,只有當(dāng)保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經(jīng)營才能進入良性發(fā)展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達(dá),保險資金投資股票的收益一般為10%,但風(fēng)險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產(chǎn)后,收益將翻番。
(二)拓寬渠道——房地產(chǎn)業(yè)
按照保監(jiān)會公布數(shù)據(jù),截止2009年底,中國保險業(yè)的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設(shè)30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達(dá)2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩(wěn)定性、累計性、負(fù)債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動性較低,短期內(nèi)不易變現(xiàn),投資規(guī)模大、期限長,比較符合保險資金穩(wěn)健投資的特點。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展空間分析
2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來,無疑與當(dāng)前中央政府的政策緊密相關(guān),08年10月下旬國家和上海市出臺有關(guān)完善住房保障、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施后,市場反應(yīng)比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的對比。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)近況
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運行情況。2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.66,比11月份提高0.88點。
其中,由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下,今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期,出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。
(二)投資房地產(chǎn)的原因
1.剛性需求的存在
剛性需求,是指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求,房產(chǎn)也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經(jīng)濟基礎(chǔ)之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發(fā)展,我國的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋€個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素?zé)o一不對房地產(chǎn)需求構(gòu)成強有力的支撐,促使其價格提高。
2.土地資源稀缺
根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產(chǎn)需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產(chǎn)價格不斷上漲。
3.通貨膨脹
根據(jù)國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴(yán)峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續(xù)在一個高水平上,房價就難以下降。
相比較發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,其總體發(fā)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長階段。而且,很多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價格的拐點大都存在于其城市化率達(dá)到65%以上,因此對于中國這個發(fā)展中國家來講于中國經(jīng)濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。因此,在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的發(fā)展的空間,在人民幣升值預(yù)期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產(chǎn)是可行,可以獲取一定利益
三、保險資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型
