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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫 表現(xiàn)危害
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A
中國房產(chǎn)市場自94年房產(chǎn)改制后，制度上使得配給制失效，轉(zhuǎn)向市場化購買，特別是2003年中央將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)市場市場徹底被激活，大量的需求使得房價節(jié)節(jié)攀升，房價更是成為人們關(guān)注的焦點，雖然隨后政府不斷出臺一系列的調(diào)控政策，仍遏制不住房價快速上漲的勢頭。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫在我國慢慢積累，形勢不容樂觀。
房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的表現(xiàn)。
（1）政策調(diào)控失控。據(jù)統(tǒng)計，十年來關(guān)于房產(chǎn)調(diào)控政策達43次。然而這43次調(diào)控政策竟對房價的上漲沒起任何作用，廣州2003年一手樓均價3888元/平方米，2012年14044元/平方米，漲幅261%；北京 2003年一手樓均價4456元/平方米，2012年20700元/平方米，漲幅365%；上海 2003年一手樓均價5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 漲幅341%；深圳 2003年一手樓均價5680元/平方米，2012年18900元/平方米，漲幅233%。
（2）房價與收入不匹配。國際上通用的房價收入比計算方式，是以住宅套價的中值除以家庭年收入的中值，合理的房價收入比取值為3-6。按此衡量，全國大部分城市的房價收入比都超過6倍，其中部分城市的比率甚至超過了20，特別是北京、上海、廣州等地超過30。房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據(jù)理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產(chǎn)市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關(guān)于居民的隱性收入，很多城市在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的處理當中已經(jīng)考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經(jīng)濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現(xiàn)在的高房價。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發(fā)達國家差不多，那時出現(xiàn)高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現(xiàn)象。
（3）房地產(chǎn)貸款超常規(guī)增長。今年1到9 月份，全國商品房銷售金額5.4 萬億元，同比增長33.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.78 萬億元，同比增長28.7%。其中，國內(nèi)貸款同比增長32.3%，個人按揭貸款增長45.8%，增速繼續(xù)回落4.5 個百分點。今年前三季度主要金融機構(gòu)累計新增個人住房貸款累計12492 億元，占累計新增人民幣貸款的17.2%。在當前貸款規(guī)模較為緊張的環(huán)境下，房地產(chǎn)貸款的超常規(guī)增長，反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟的過熱現(xiàn)象。
（4）商品房空置率居高不下。2012年北京市公安局人口管理總隊的數(shù)據(jù)顯示，北京已基本建成全市房屋標準地址數(shù)據(jù)庫。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。
（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的占比過高。房地產(chǎn)價格不斷上漲對GDP起到了明顯的拉動作用，由房價上升帶動了地產(chǎn)股的上升，地產(chǎn)股占股票總市值的10%,股票總市值約占GDP的80%,則房價對GDP影響在8%左右。地方政府也過度的依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟，依靠出售土地和房產(chǎn)稅作為地方收入的主要來源。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害性。
（1）房地產(chǎn)光泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟蕭條。房地產(chǎn)市場“輸出效應(yīng)”的出現(xiàn)，不禁讓人回想起20年前日本的狀況。1985年到1990年，日本經(jīng)過了5年的房價的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國內(nèi)炒房人賺足錢之后，就開始向海外擴張。加上當時日元的升值，他們就到美國買房子，這甚至讓美國人驚呼，日本人準備買下整個美國。但最后的結(jié)果眾所周知，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟經(jīng)歷了長期的蕭條。
（2）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟危害正常金融秩序。民間借貸危機、中小企業(yè)資金鏈斷裂、高利貸崩盤……背后既與實業(yè)投資不景氣、企業(yè)經(jīng)營難以為繼無法償還借貸有關(guān)，也與當前融資極度困難有關(guān)，更與樓市繁榮帶來的資金脫實向虛有關(guān)?？梢哉f，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，將意味著有更多社會資金從其他產(chǎn)業(yè)集聚到樓市，房價繁榮的背后，是越來越多的產(chǎn)業(yè)空心化危機，是越來越多的實業(yè)資金變身為投機“熱錢”的過程。雖然房價漲了，地價也漲了，土地財政似乎有了保障；而且，房價漲了，房地產(chǎn)投資增加了，地方政府穩(wěn)增長似乎也大可高枕無憂。但這些短暫的增長和短暫的收入，最后都將會以更長久的地方財政危機和經(jīng)濟減速為代價。沒有實業(yè)支撐的經(jīng)濟終究是脆弱的、不可持續(xù)的。房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大的更大危害在于，它將銀行的房地產(chǎn)貸款置于高風險之中，銀行貸款的不良率或?qū)⒙裣鲁A(yù)期反彈的隱患。一旦經(jīng)濟不景氣造成房地產(chǎn)金融泡沫破裂，銀行信貸將首先面臨大量壞賬損失。而銀行是金融的核心，銀行出現(xiàn)問題，必然危害金融秩序的正常運行，，整個社會經(jīng)濟都會遭受嚴重影響，收入減少，失業(yè)增加，經(jīng)濟將會陷入衰退或蕭條。2006年美國房地產(chǎn)泡沫破滅，2007年引發(fā)美國次貸危機，2008年終于點燃了美國金融危機，并迅速蔓延全球。三年后，歐洲債務(wù)危機爆發(fā)且演變成慢性經(jīng)濟病，目前仍在“重癥監(jiān)護室”觀察。
（3）房地產(chǎn)泡沫會導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡。過度的房地產(chǎn)投資和投機，會使社會上的相當大部分的資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，令社會上大量的現(xiàn)金流集中于第二產(chǎn)業(yè)，使得第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值在GDP中比重加大，而第一、三產(chǎn)業(yè)卻因為資金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是說三大產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比例失衡。眾所周知，在經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，第三產(chǎn)業(yè)所占比重通常是最高的，是關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是國際經(jīng)濟增長的有力保證。但在中國，第三產(chǎn)業(yè)所占比重本已較低，而現(xiàn)在第二產(chǎn)業(yè)因為房地產(chǎn)的帶動，比重進一步加大，使得第三產(chǎn)業(yè)比重進一步壓縮，這樣失衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是不利于經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的。例如上世紀80年代90年度泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。特別是電子產(chǎn)品類的企業(yè)創(chuàng)新，日本逐步的被韓國和中國趕超。
（4）進一步擴大貧富差距，并會引發(fā)社會問題。在房地產(chǎn)投資和投機日益盛行的大背景下，有能力買房滿足住房需求之余，還有余力進行房地產(chǎn)投資或投機的人可以通過獲取房屋交易中的溢價變得越來越富有；而一些沒有能力購買房屋或是購房后沒有多余資金進行房屋投資和投機的人，因為不能借助房屋的增值而獲取額外資金，而且物價越來越高他們會變得越來越貧困，貧富差距的擴大會加劇社會矛盾和沖突之外。同時，房地產(chǎn)泡沫破滅后會帶來嚴重的社會問題，以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14％，直至2005年才開始同落。
（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫也是腐敗滋生的土壤。房地產(chǎn)泡沫帶來的土地轉(zhuǎn)讓費用節(jié)節(jié)攀升，而政府做為土地轉(zhuǎn)讓的主要來源，是房地產(chǎn)商人重點行賄對象。近年來揪出的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。一般來說管土地的官員富得最厲害。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是利益上的聯(lián)系，即官員利用權(quán)力為開發(fā)商行便利，而開發(fā)商也相應(yīng)的給出經(jīng)濟上的回報。例如河南省鄭州市原副市長兼鄭東新區(qū)管委會主任王慶海在土地出讓和規(guī)劃審批等方面為他人謀取利益，其涉案金額高達近2000萬元。四川省成都市原政協(xié)副主席周學(xué)文利用職務(wù)便利，在土地出讓、拆遷安置等方面為請托人謀取利益，收受賄賂折合人民幣2200余萬元。廣東省江門市原市委常委、常務(wù)副市長林崇中利用職務(wù)便利，多次主持召開會議，向某商人低價出讓土地，從中收受港幣65萬元，造成土地收益流失高達9404萬元。
泡沫經(jīng)濟是現(xiàn)代金融經(jīng)濟的一種重要表現(xiàn)，深入分析這種經(jīng)濟的基本內(nèi)涵及其形成發(fā)展的原因，并對當代中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題進行深入分析和研究，對于把握中國經(jīng)濟現(xiàn)狀及其走向具有重要意義。尤其是在現(xiàn)代金融經(jīng)濟中，一定程度的泡沫經(jīng)濟對金融經(jīng)濟發(fā)展具有積極作用，但是如果整體經(jīng)濟出現(xiàn)金融化、泡沫化，那么經(jīng)濟發(fā)展就面臨著危險的境遇。因此，在經(jīng)濟改革進入關(guān)鍵時期的中國，預(yù)防金融經(jīng)濟的泡沫化是中國經(jīng)濟發(fā)展中必須注意的一個關(guān)鍵性問題。
一、泡沫與泡沫經(jīng)濟
“泡沫”（Bubble）是經(jīng)濟學(xué)研究中的一個富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經(jīng)濟學(xué)家在談?wù)摻?jīng)濟問題時都會涉及這一范疇。著名經(jīng)濟學(xué)家P?全德爾伯格對經(jīng)濟泡沫問題研究有著獨特的貢獻，他的著作《“泡沫”的故事―――金融投機歷史回顧》就是對經(jīng)濟泡沫狀態(tài)的深刻描述。在實踐中，最早的泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)在1720年的英國，當時英國發(fā)生了“南海泡沫公司事件”，即當時的南海公司因獲得英國政府的默許、支持和授權(quán)而對西班牙的貿(mào)易進行了壟斷，之后就對其利潤增長狀況進行不符實際的鼓吹，進一步引起人們購買南海股票的熱潮。但是，由于這種經(jīng)濟是建立在炒作、鼓吹的基礎(chǔ)之上的，缺乏實體經(jīng)濟的支撐，在經(jīng)過一段時間的非正常膨脹之后，其股價大幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟過度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發(fā)生在荷蘭的“郁金香事件”和發(fā)生在法國的“約翰?勞事件”，等等。
具體來講，泡沫經(jīng)濟就是指經(jīng)濟在運行過程中出現(xiàn)一種像泡沫一樣的狀態(tài)，表面看起來十分繁榮，但是由于缺乏實體經(jīng)濟的內(nèi)涵支撐，最終會有破滅的一天。并且，泡沫經(jīng)濟還表現(xiàn)為由于過度投機而使得商品價格與商品價值嚴重偏離，進而導(dǎo)致經(jīng)濟隨著商品價格大起大落，特別表現(xiàn)為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的根本原因是社會經(jīng)濟發(fā)展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領(lǐng)域中反復(fù)轉(zhuǎn)手運行，導(dǎo)致部門、行業(yè)、商品經(jīng)濟在某一特殊時期內(nèi)出現(xiàn)扭曲膨脹而致使基礎(chǔ)性的生產(chǎn)部門因資金短缺而出現(xiàn)經(jīng)濟衰退。
隨著經(jīng)濟發(fā)展進入到現(xiàn)代社會，市場經(jīng)濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現(xiàn)并形成熱潮，價值現(xiàn)代市場經(jīng)濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應(yīng)地，這種泡沫經(jīng)濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復(fù)雜。上世紀90年代以來，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學(xué)者對泡沫經(jīng)濟問題進行了各方面的研究。
二、現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成原因
從經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看，泡沫經(jīng)濟總是由于經(jīng)濟發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟過度偏離了實體經(jīng)濟，造成市場中的虛擬經(jīng)濟成為了主體，而實體經(jīng)濟的發(fā)展受到擠壓、限制，其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價值遠遠超過現(xiàn)實資本所產(chǎn)生的價值，經(jīng)濟看似繁榮，實則不堪一擊。
在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成發(fā)展的原因時，首先應(yīng)明確兩個基本概念：虛擬資本（Fictitious Capital）和現(xiàn)實資本（Actual Capital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產(chǎn)抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現(xiàn)實資本，則是指在經(jīng)濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實，經(jīng)濟發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運行，那么泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當經(jīng)濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經(jīng)濟就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟最容易在金融領(lǐng)域形成，并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產(chǎn)，土地的價格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此，泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系，金融經(jīng)濟泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對孿生兄弟。
那么，為什么金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟呢？在當前金融經(jīng)濟中，泡沫經(jīng)濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經(jīng)濟。在實體經(jīng)濟中，成本價格是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ)，而在金融經(jīng)濟中，它以預(yù)期定價為經(jīng)濟模型。金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟，這與泡沫經(jīng)濟本身的雙重性有關(guān)。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經(jīng)濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的，但是泡沫經(jīng)濟終歸是一種虛擬經(jīng)濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經(jīng)濟過度發(fā)展，其后果也是非常嚴重的。具體來講，嚴重的泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面：
第一個方面的原因是社會原因，即在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的時期出現(xiàn)了經(jīng)濟的整體繁榮和經(jīng)濟宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經(jīng)濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟體中。也就是說，在商品經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的蕭條之后，政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經(jīng)濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經(jīng)濟提供了社會基礎(chǔ)。
第二個方面的原因就是對泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時約束機制不夠。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，未能對那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。
三、當代中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題
通過對金融經(jīng)濟中的泡沫經(jīng)濟的內(nèi)涵及其形成發(fā)展原因的分析中，我們可以看出，在金融經(jīng)濟發(fā)展過程中，適當?shù)卮嬖谝恍┡菽?，對于促進經(jīng)濟活躍和繁榮有一定的積極意義，也是正常的現(xiàn)象。但是，如果經(jīng)濟中存在過多的泡沫，并進一步形成泡沫經(jīng)濟，那么這種缺乏實體經(jīng)濟支撐的經(jīng)濟必然會有破裂、崩潰的一天，最終造成金融危機，給經(jīng)濟發(fā)展帶來致命打擊。因此，中國經(jīng)濟發(fā)展必須對金融經(jīng)濟中的泡沫采取非常謹慎的態(tài)度。正確認識中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題，對于把握中國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和促進中國經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。
目前中國經(jīng)濟發(fā)展中的泡沫問題主要表現(xiàn)為股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫。所謂股票泡沫，就是股票的市場價格與其內(nèi)在投資價值之間的差距，這種差距與泡沫絕對額、經(jīng)濟總量、金融資產(chǎn)總量之間的關(guān)系有關(guān)。同時，股票市場同樣遵循供求關(guān)系決定價格的規(guī)律，一旦大量資金流向股票市場，那么股價與公司未來業(yè)績就會形成較大差距，盈率也會出現(xiàn)太高態(tài)勢，這個時候就會出現(xiàn)泡沫。這種股市中的資金供給與股價發(fā)生波動之間的關(guān)系在中國金融經(jīng)濟中表現(xiàn)的尤為明顯，只要資金放開，股價立即就會發(fā)生變化。加之中國股票市場中的機構(gòu)投資者不斷崛起并發(fā)展壯大，他們對經(jīng)濟學(xué)家、股評家以及一些媒體發(fā)生日益緊密的聯(lián)系，這極其容易發(fā)生投機行為。因此，確保機構(gòu)投資者的行為規(guī)范也是預(yù)防中國股票泡沫的一個主要方面。所謂房地產(chǎn)泡沫，這是與金融泡沫密切相關(guān)的一個問題，它甚至是泡沫的一個核心載體。尤其是近幾年以來，中國政府、學(xué)者和老百姓對中國房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有泡沫，如果有，這個泡沫到底有多大等問題都十分關(guān)心。隨著買房難問題的日益突出，有學(xué)者就指出中國的房地產(chǎn)泡沫成分很多，人們購房的能力與房價之間的差距過分懸殊，一般工薪階層要儲蓄30-40年才能買到一套住宅。但也有人認為，在北京、上海、廣州等一線城市中，由于人口密度高，土地資源有限，房地產(chǎn)價格比較高是必然現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)不存在泡沫。但是，房地產(chǎn)價格與金融系統(tǒng)的關(guān)系值得深思和重視，中國的房地產(chǎn)需求主要是依靠銀行貸款的支撐，中國的房地產(chǎn)市場泡沫與中國金融市場有著緊密的聯(lián)系，這對中國房地產(chǎn)泡沫的形成具有不可忽視的影響。
參考文獻
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[2]羅伯特?希勒.非理性繁榮[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2001.
一、泡沫與泡沫經(jīng)濟
“泡沫”（Bubble）是經(jīng)濟學(xué)研究中的一個富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經(jīng)濟學(xué)家在談?wù)摻?jīng)濟問題時都會涉及這一范疇。著名經(jīng)濟學(xué)家P!全德爾伯格對經(jīng)濟泡沫問題研究有著獨特的貢獻，他的著作《“泡沫”的故事———金融投機歷史回顧》就是對經(jīng)濟泡沫狀態(tài)的深刻描述。在實踐中，最早的泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)在1720年的英國，當時英國發(fā)生了“南海泡沫公司事件”，即當時的南海公司因獲得英國政府的默許、支持和授權(quán)而對西班牙的貿(mào)易進行了壟斷，之后就對其利潤增長狀況進行不符實際的鼓吹，進一步引起人們購買南海股票的熱潮。但是，由于這種經(jīng)濟是建立在炒作、鼓吹的基礎(chǔ)之上的，缺乏實體經(jīng)濟的支撐，在經(jīng)過一段時間的非正常膨脹之后，其股價大幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟過度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發(fā)生在荷蘭的“郁金香事件”和發(fā)生在法國的“約翰•勞事件”，等等。具體來講，泡沫經(jīng)濟就是指經(jīng)濟在運行過程中出現(xiàn)一種像泡沫一樣的狀態(tài)，表面看起來十分繁榮，但是由于缺乏實體經(jīng)濟的內(nèi)涵支撐，最終會有破滅的一天。并且，泡沫經(jīng)濟還表現(xiàn)為由于過度投機而使得商品價格與商品價值嚴重偏離，進而導(dǎo)致經(jīng)濟隨著商品價格大起大落，特別表現(xiàn)為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的根本原因是社會經(jīng)濟發(fā)展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領(lǐng)域中反復(fù)轉(zhuǎn)手運行，導(dǎo)致部門、行業(yè)、商品經(jīng)濟在某一特殊時期內(nèi)出現(xiàn)扭曲膨脹而致使基礎(chǔ)性的生產(chǎn)部門因資金短缺而出現(xiàn)經(jīng)濟衰退。隨著經(jīng)濟發(fā)展進入到現(xiàn)代社會，市場經(jīng)濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現(xiàn)并形成熱潮，價值現(xiàn)代市場經(jīng)濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應(yīng)地，這種泡沫經(jīng)濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復(fù)雜。上世紀90年代以來，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學(xué)者對泡沫經(jīng)濟問題進行了各方面的研究。
二、現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成原因
從經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看，泡沫經(jīng)濟總是由于經(jīng)濟發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟過度偏離了實體經(jīng)濟，造成市場中的虛擬經(jīng)濟成為了主體，而實體經(jīng)濟的發(fā)展受到擠壓、限制，其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價值遠遠超過現(xiàn)實資本所產(chǎn)生的價值，經(jīng)濟看似繁榮，實則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成發(fā)展的原因時，首先應(yīng)明確兩個基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現(xiàn)實資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產(chǎn)抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現(xiàn)實資本，則是指在經(jīng)濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實，經(jīng)濟發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運行，那么泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當經(jīng)濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經(jīng)濟就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟最容易在金融領(lǐng)域形成，并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產(chǎn)，土地的價格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此，泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系，金融經(jīng)濟泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對孿生兄弟。那么，為什么金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟呢？在當前金融經(jīng)濟中，泡沫經(jīng)濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經(jīng)濟。在實體經(jīng)濟中，成本價格是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ)，而在金融經(jīng)濟中，它以預(yù)期定價為經(jīng)濟模型。金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟，這與泡沫經(jīng)濟本身的雙重性有關(guān)。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經(jīng)濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的，但是泡沫經(jīng)濟終歸是一種虛擬經(jīng)濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經(jīng)濟過度發(fā)展，其后果也是非常嚴重的。具體來講，嚴重的泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面：第一個方面的原因是社會原因，即在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的時期出現(xiàn)了經(jīng)濟的整體繁榮和經(jīng)濟宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經(jīng)濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟體中。也就是說，在商品經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的蕭條之后，政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經(jīng)濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經(jīng)濟提供了社會基礎(chǔ)。第二個方面的原因就是對泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時約束機制不夠。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，未能對那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。
三、當代中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題
泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的根本原因是社會經(jīng)濟發(fā)展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領(lǐng)域中反復(fù)轉(zhuǎn)手運行，導(dǎo)致部門、行業(yè)、商品經(jīng)濟在某一特殊時期內(nèi)出現(xiàn)扭曲膨脹而致使基礎(chǔ)性的生產(chǎn)部門因資金短缺而出現(xiàn)經(jīng)濟衰退。隨著經(jīng)濟發(fā)展進入到現(xiàn)代社會，市場經(jīng)濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現(xiàn)并形成熱潮，價值現(xiàn)代市場經(jīng)濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應(yīng)地，這種泡沫經(jīng)濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復(fù)雜。上世紀90年代以來，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學(xué)者對泡沫經(jīng)濟問題進行了各方面的研究。
從經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看，泡沫經(jīng)濟總是由于經(jīng)濟發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟過度偏離了實體經(jīng)濟，造成市場中的虛擬經(jīng)濟成為了主體，而實體經(jīng)濟的發(fā)展受到擠壓、限制，其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價值遠遠超過現(xiàn)實資本所產(chǎn)生的價值，經(jīng)濟看似繁榮，實則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成發(fā)展的原因時，首先應(yīng)明確兩個基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現(xiàn)實資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產(chǎn)抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現(xiàn)實資本，則是指在經(jīng)濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實，經(jīng)濟發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運行，那么泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當經(jīng)濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經(jīng)濟就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟最容易在金融領(lǐng)域形成，并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產(chǎn)，土地的價格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此，泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系，金融經(jīng)濟泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對孿生兄弟。
那么，為什么金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟呢？在當前金融經(jīng)濟中，泡沫經(jīng)濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經(jīng)濟。在實體經(jīng)濟中，成本價格是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ)，而在金融經(jīng)濟中，它以預(yù)期定價為經(jīng)濟模型。金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟，這與泡沫經(jīng)濟本身的雙重性有關(guān)。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經(jīng)濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的，但是泡沫經(jīng)濟終歸是一種虛擬經(jīng)濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經(jīng)濟過度發(fā)展，其后果也是非常嚴重的。具體來講，嚴重的泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面：第一個方面的原因是社會原因，即在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的時期出現(xiàn)了經(jīng)濟的整體繁榮和經(jīng)濟宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經(jīng)濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟體中。也就是說，在商品經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的蕭條之后，政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經(jīng)濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經(jīng)濟提供了社會基礎(chǔ)。第二個方面的原因就是對泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時約束機制不夠。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，未能對那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。
通過對金融經(jīng)濟中的泡沫經(jīng)濟的內(nèi)涵及其形成發(fā)展原因的分析中，我們可以看出，在金融經(jīng)濟發(fā)展過程中，適當?shù)卮嬖谝恍┡菽瑢τ诖龠M經(jīng)濟活躍和繁榮有一定的積極意義，也是正常的現(xiàn)象。但是，如果經(jīng)濟中存在過多的泡沫，并進一步形成泡沫經(jīng)濟，那么這種缺乏實體經(jīng)濟支撐的經(jīng)濟必然會有破裂、崩潰的一天，最終造成金融危機，給經(jīng)濟發(fā)展帶來致命打擊。因此，中國經(jīng)濟發(fā)展必須對金融經(jīng)濟中的泡沫采取非常謹慎的態(tài)度。正確認識中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題，對于把握中國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和促進中國經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。目前中國經(jīng)濟發(fā)展中的泡沫問題主要表現(xiàn)為股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫。所謂股票泡沫，就是股票的市場價格與其內(nèi)在投資價值之間的差距，這種差距與泡沫絕對額、經(jīng)濟總量、金融資產(chǎn)總量之間的關(guān)系有關(guān)。同時，股票市場同樣遵循供求關(guān)系決定價格的規(guī)律，一旦大量資金流向股票市場，那么股價與公司未來業(yè)績就會形成較大差距，盈率也會出現(xiàn)太高態(tài)勢，這個時候就會出現(xiàn)泡沫。
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。
(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟。可見，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。
二、經(jīng)濟泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。
應(yīng)當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經(jīng)濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學(xué)地進行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實際預(yù)售面積略大于批準預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟和經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應(yīng)當看到當前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。
(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟。可見，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。
二、經(jīng)濟泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。
應(yīng)當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經(jīng)濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學(xué)地進行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實際預(yù)售面積略大于批準預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟和經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應(yīng)當看到當前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
從經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看,泡沫經(jīng)濟總是由于經(jīng)濟發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟過度偏離了實體經(jīng)濟,造成市場中的虛擬經(jīng)濟成為了主體,而實體經(jīng)濟的發(fā)展受到擠壓、限制,其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價值遠遠超過現(xiàn)實資本所產(chǎn)生的價值,經(jīng)濟看似繁榮,實則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成發(fā)展的原因時,首先應(yīng)明確兩個基本概念:虛擬資本(FictitiousCapital)和現(xiàn)實資本(ActualCapital)。所謂虛擬資本,就是指那些有價證券,包括債券、不動產(chǎn)抵押單、股票等,它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式;所謂現(xiàn)實資本,則是指在經(jīng)濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本,主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實,經(jīng)濟發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運行,那么泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的可能性是很小的,這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當經(jīng)濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候,泡沫經(jīng)濟就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟最容易在金融領(lǐng)域形成,并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存,土地作為不動產(chǎn),土地的價格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此,泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系,金融經(jīng)濟泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對孿生兄弟。
那么,為什么金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟呢?在當前金融經(jīng)濟中,泡沫經(jīng)濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念,各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn),導(dǎo)致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經(jīng)濟。在實體經(jīng)濟中,成本價格是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ),而在金融經(jīng)濟中,它以預(yù)期定價為經(jīng)濟模型。金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟,這與泡沫經(jīng)濟本身的雙重性有關(guān)。也就是說,在經(jīng)濟發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天,一定程度的泡沫經(jīng)濟有利于資本集中,這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的,但是泡沫經(jīng)濟終歸是一種虛擬經(jīng)濟,其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此,一旦這種經(jīng)濟過度發(fā)展,其后果也是非常嚴重的。具體來講,嚴重的泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面:第一個方面的原因是社會原因,即在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的時期出現(xiàn)了經(jīng)濟的整體繁榮和經(jīng)濟宏觀環(huán)境較為寬松,這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以,泡沫經(jīng)濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟體中。也就是說,在商品經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的蕭條之后,政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展,主動降低銀行利息,放松銀根,通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經(jīng)濟增長。于是,那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上,這就為泡沫經(jīng)濟提供了社會基礎(chǔ)。第二個方面的原因就是對泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時約束機制不夠。也就是說,在經(jīng)濟發(fā)展過程中,未能對那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止,尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是,到目前為止,這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介,而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉,甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。
通過對金融經(jīng)濟中的泡沫經(jīng)濟的內(nèi)涵及其形成發(fā)展原因的分析中,我們可以看出,在金融經(jīng)濟發(fā)展過程中,適當?shù)卮嬖谝恍┡菽?對于促進經(jīng)濟活躍和繁榮有一定的積極意義,也是正常的現(xiàn)象。但是,如果經(jīng)濟中存在過多的泡沫,并進一步形成泡沫經(jīng)濟,那么這種缺乏實體經(jīng)濟支撐的經(jīng)濟必然會有破裂、崩潰的一天,最終造成金融危機,給經(jīng)濟發(fā)展帶來致命打擊。因此,中國經(jīng)濟發(fā)展必須對金融經(jīng)濟中的泡沫采取非常謹慎的態(tài)度。正確認識中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題,對于把握中國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和促進中國經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。目前中國經(jīng)濟發(fā)展中的泡沫問題主要表現(xiàn)為股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫。所謂股票泡沫,就是股票的市場價格與其內(nèi)在投資價值之間的差距,這種差距與泡沫絕對額、經(jīng)濟總量、金融資產(chǎn)總量之間的關(guān)系有關(guān)。同時,股票市場同樣遵循供求關(guān)系決定價格的規(guī)律,一旦大量資金流向股票市場,那么股價與公司未來業(yè)績就會形成較大差距,盈率也會出現(xiàn)太高態(tài)勢,這個時候就會出現(xiàn)泡沫。
