時(shí)間：2023-01-04 22:56:23
序論：在您撰寫房地產(chǎn)市場論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
正如前文所述，房地產(chǎn)市場成熟度可以反映出某一區(qū)域(或城市)房地產(chǎn)市場的健康狀況以及整體的發(fā)展形勢，政府部門可利用成熟度評價(jià)結(jié)果來了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，為政府調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展服務(wù)，使得資源得到更加有效配置，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的非周期性異常波動，從而減少房地產(chǎn)業(yè)對國家經(jīng)濟(jì)金融產(chǎn)生的波動與風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對企業(yè)和消費(fèi)者也都有積極意義:企業(yè)可以及時(shí)了解房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和行業(yè)結(jié)構(gòu)，掌握不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的差異性，使之洞悉市場變化趨勢，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會，提高其投資時(shí)機(jī)、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度，并在一定程度上規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn);有助于消費(fèi)者認(rèn)清市場，掌握市場發(fā)展的真實(shí)規(guī)律，不盲目跟風(fēng)，選擇適合自身的住房需求，從而有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。具體來說，市場成熟度可以認(rèn)為是市場參與者用于描述市場的發(fā)展階段或市場化程度的概念，其主要用于研究特定市場的發(fā)展程度，理解市場怎樣形成、演進(jìn)及未來的表現(xiàn)，幫助決策者決定如何在特定的階段投放特定的產(chǎn)品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通過對市場成熟度的研究，了解市場階段性演進(jìn)的特征和表現(xiàn)，有助于解釋目前市場上產(chǎn)品使用、投資決策行為以及未來可能出現(xiàn)的市場活動等。20世紀(jì)90年代，在市場化進(jìn)程的框架下涉及市場成熟度方面的研究初現(xiàn)端倪。1991年，沃克和弗拉納根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市場成熟度來研究中國香港房地產(chǎn)市場，認(rèn)為一個(gè)成熟的市場具備高層次的機(jī)構(gòu)投資、成熟的金融結(jié)構(gòu)、規(guī)范的金融市場并且海外投資、機(jī)會點(diǎn)以及多樣化收益都具有一定的市場規(guī)模等特征，這些指標(biāo)得到了學(xué)界的廣泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了經(jīng)濟(jì)體的實(shí)力和類型、市場規(guī)模、完善的基礎(chǔ)條件等市場成熟度考量指標(biāo)。［3］關(guān)于市場成熟度方面，研究最為全面的是基奧和達(dá)西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他們在對市場成熟度相關(guān)文獻(xiàn)系統(tǒng)梳理的基礎(chǔ)上，對市場成熟度的涵義及考量指標(biāo)重新進(jìn)行界定，如使用和投資機(jī)會，靈活性，專業(yè)度，信息和研究性，開放度，標(biāo)準(zhǔn)化等指標(biāo)。發(fā)展到今天，市場成熟度理論根據(jù)其研究的領(lǐng)域和對象不同，還有以下幾種定義:第一，市場成熟度是衡量市場進(jìn)化程度的指標(biāo)，以不斷下滑的增長率為特征，當(dāng)市場不再出現(xiàn)增長，就可以被視為飽和(Graham，2000)。［5］可以采用收入彈性作為具體的衡量指標(biāo)，當(dāng)收入彈性小于或等于1，即收入的增長不再創(chuàng)造更大比例的需求增長，市場就被視為完全成熟。一個(gè)完全成熟的市場就是一個(gè)增長量不超過收入/經(jīng)濟(jì)增長的市場。當(dāng)收入彈性為0，即收入的改變不再對需求產(chǎn)生任何影響，市場就被視為完全飽和。換言之，市場成熟維度的早期階段則出現(xiàn)在收入彈性值不斷下降但仍大于1的時(shí)候。第二，通過反映不斷減小的增長率的時(shí)序曲線，如系數(shù)小于1的對數(shù)函數(shù)和集合函數(shù)、半對數(shù)曲線可以用來研究成熟度，而雙曲線、修正的指數(shù)或?qū)?shù)曲線更適合用來定義飽和狀態(tài)(Saunders等，1987)。［6］這種方法最主要的缺陷是僅考慮時(shí)間參數(shù)，忽略了驅(qū)動需求的其他重要因素，如收入和價(jià)格變化。第三，咨詢公司盧森泰(Lucintel，2009)在一份研究報(bào)告中把成熟市場定義為旅程數(shù)增長等于GDP增長加產(chǎn)量增長的和，任何附加增長都被定義為“生產(chǎn)”增長。為了量化一個(gè)市場的成熟程度，他們提出通過GDP+產(chǎn)量增長與旅程數(shù)增長的比值來定義的成熟度要素(MF)概念。當(dāng)市場成熟，MF值就是100%。當(dāng)市場還有“生產(chǎn)”增長，處于欠成熟階段，MF值就應(yīng)該小于100%。有關(guān)房地產(chǎn)市場成熟度的研究自1994年起就不曾間斷。具體來說，市場成熟度的研究可以幫助理解城市房地產(chǎn)市場怎樣形成、演進(jìn)以及未來的表現(xiàn)，還能作為如何選擇在不同城市、不同市場投放合適的房地產(chǎn)產(chǎn)品的決策指標(biāo)。奇恩和鄧特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市場成熟度框架對東南亞的辦公樓市場成熟度進(jìn)行了研究。他們試圖改進(jìn)研究方法，確立明確的成熟度標(biāo)準(zhǔn)，建立1～10的評分范圍，1代表最不發(fā)達(dá)的，10代表最發(fā)達(dá)的。他們的研究成果表明，混合了不同發(fā)展階段的市場給高效運(yùn)作的房地產(chǎn)市場投資活動提供了顯而易見的大量機(jī)會。近來，皮魯米(Pelumi，2012)以Nigeria為例對發(fā)展中國家的居住房市場進(jìn)行了研究，把大量的信息流和高度遵循總體規(guī)劃視為成熟居住房市場最重要的標(biāo)志。目前，國內(nèi)涉及房地產(chǎn)市場成熟度方面的研究還不多見。已有的研究僅限于房地產(chǎn)成熟度模型方面的評價(jià)，如房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立過相應(yīng)模型對當(dāng)前房地產(chǎn)市場成熟度進(jìn)行評價(jià)，雖然兩者設(shè)定的評價(jià)指標(biāo)相應(yīng)有不同側(cè)重，但對市場成熟度階段的劃分基本一致。也有個(gè)別文獻(xiàn)只是將市場成熟度作為住房流動性的一個(gè)指標(biāo)來分析(包華，2008;WuandZheng，2008)。基于以上分析，根據(jù)借鑒仲量聯(lián)行的研究，筆者認(rèn)為，評價(jià)城市房地產(chǎn)市場成熟度可以遵循以下4個(gè)指標(biāo):(1)房地產(chǎn)市場高度透明:市場信息能夠自由流通、政策執(zhí)行有力以及交易流程相對公平;(2)資本流通性強(qiáng):在資本流入和流出方面與國際房地產(chǎn)資本市場緊密聯(lián)系;(3)優(yōu)秀的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù):主要指環(huán)境可持續(xù)性、節(jié)能且管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè);(4)客戶來源廣泛:客戶覆蓋范圍廣，不僅限于國內(nèi)客戶，同時(shí)還有大量的國內(nèi)外客戶進(jìn)駐(尤其是企業(yè)和總部)。根據(jù)以上評價(jià)指標(biāo)，大致來說，自1998年城鎮(zhèn)住房改革實(shí)施以來，我國整體上房地產(chǎn)市場成熟度曲線攀升迅速，其市場表現(xiàn)和投資前景如下。
二、我國城市房地產(chǎn)市場投資前景
為全面分析我國各級城市的房地產(chǎn)市場投資前景，筆者參考克而瑞信息集團(tuán)的《2013年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報(bào)告》，分別從市場需求、市場供求、市場容量以及外部因素等4個(gè)方面構(gòu)建指標(biāo)體系，并對分類指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)完善，然后采用因子分析方法進(jìn)行比較分析。其中，采用常住戶籍人口比、城市動遷增量需求、人口復(fù)合增長速度、居住面積改善性需求、租賃市場住房戶比例等分類指標(biāo)來衡量城市房地產(chǎn)市場需求情況;采用土地供求情況、房屋供求情況、實(shí)際房價(jià)增長率等分類指標(biāo)來衡量市場供求關(guān)系;采用人均購房面積、城鎮(zhèn)職工工資、城鎮(zhèn)居民年均可支配收入、房價(jià)收入比等分類指標(biāo)來反映市場容量;采用該城市的城鎮(zhèn)化率、人口密度、城市規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)值等分類指標(biāo)來反映外部因素。表4顯示，一線城市以及二線城市的市場投資前景相對較高，6個(gè)一線和22個(gè)二線城市全部進(jìn)入前50排行，37.5%的三線城市進(jìn)入前50排行，四線城市除廊坊進(jìn)入前50排名外其他普遍排名偏后。二線城市中蘇州、青島、寧波等非直轄市城市的市場容量也有較大發(fā)展空間，主要是由于外來企業(yè)的不斷進(jìn)入，城區(qū)不斷擴(kuò)展，人口快速導(dǎo)入。此外，隨著整個(gè)京津冀一體化和大七環(huán)格局的形成，廊坊也進(jìn)入了城市房地產(chǎn)投資前景的前50名，具備一定的投資潛力。而從各類城市得分來看，一線城市中北京和上海平均得分最高，按城市線別，平均得分及中位數(shù)依次遞減。二線城市總體排名較為靠前，常州、東莞等個(gè)別二線城市由于市場較為成熟，短期內(nèi)市場容量空間有限，因此得分較低;三線城市的個(gè)別城市得分較高，主要是這類城市市場處于快速發(fā)展期，其城市市場投資前景較大;而四線城市由于市場處起步階段，總體得分偏低。
三、總結(jié)與對策建議
1.全縣房地產(chǎn)開發(fā)正處于高速發(fā)展階段?？v觀鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場近10年來的發(fā)展歷程，無論是新開工面積，還是房地產(chǎn)投資額都出現(xiàn)了較快增長。從當(dāng)前市場交易情況看，全縣商品房供不應(yīng)求，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大發(fā)展空間。主要原因有：一是全縣商業(yè)性房地產(chǎn)市場發(fā)育相對滯后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內(nèi)集中釋放，特別是在“羊群效應(yīng)”的作用下，許多潛在購買者成為實(shí)際購買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發(fā)展緩慢，使得全社會住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉(zhuǎn)變及其高額回報(bào)預(yù)期，進(jìn)一步增強(qiáng)了購房意愿。隨著縣域居民金融知識普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購買住房成為一種最簡單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)飆升的價(jià)格走勢，增加了居民對住房投資及投機(jī)行為，使得購房意愿進(jìn)一步放大。據(jù)對鄉(xiāng)寧縣100戶居民購房意愿問卷調(diào)查，有購房意愿的居民占到調(diào)查總數(shù)的81%，較上年同期增加了14個(gè)百分點(diǎn)，其中購房用于改善居住條件的占46%，購房用于投資增值的占35%。特別是居民購房增值的意愿增強(qiáng)，占比較去年同期增加了10個(gè)百分點(diǎn)。另據(jù)調(diào)查，隨著房價(jià)一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉(zhuǎn)讓和出租收入已成為縣域居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要來源。鄉(xiāng)寧縣城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入在2008~2012年5年期間增長了46.8%，出租房屋收入5年內(nèi)翻了一番多。通過對2013年住戶抽樣調(diào)查：鄉(xiāng)寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達(dá)34.5%。縣級城市的經(jīng)濟(jì)區(qū)位、人口、規(guī)模等原因決定了外來投資和投機(jī)性購房對縣域房地產(chǎn)業(yè)的沖擊并不大。針對樓盤銷售的專項(xiàng)調(diào)查顯示，鄉(xiāng)寧縣城確實(shí)存在有外來投機(jī)性購房，但總量小于全部住宅成交套數(shù)的1%?？h城商品房市場的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內(nèi)部改善性需求外，另外兩大商品住宅強(qiáng)勁購買因素也助推了縣域房產(chǎn)價(jià)格的上漲：一是父母為子女結(jié)婚成家購置房產(chǎn)；二是城市化進(jìn)程中周邊村鎮(zhèn)和農(nóng)村居民進(jìn)城購置房產(chǎn)。
2.房產(chǎn)開發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產(chǎn)市場的主流，但隨著社會發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進(jìn)一步改善居住條件的消費(fèi)意愿成為推動高檔住宅發(fā)展的動力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產(chǎn)市場的商品房檔次有了質(zhì)的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費(fèi)梯次相對明顯的發(fā)展態(tài)勢。
3.縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場介入不深，自有資金、應(yīng)付及預(yù)售款、各種形式的民間融資是縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道，也正是因?yàn)殚_發(fā)商的開發(fā)資金與銀行貸款關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，才導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策對縣域房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用不明顯。一是自有資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，因此，在項(xiàng)目開發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調(diào)查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實(shí)力相對較雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，其資金可以通過集團(tuán)公司注入的方式解決。通過合作開發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項(xiàng)目合作的形式進(jìn)行，項(xiàng)目開發(fā)以購買土地的企業(yè)主持開發(fā)，其他房地產(chǎn)公司按一定比例出資，共同對項(xiàng)目進(jìn)行管理，待項(xiàng)目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實(shí)力進(jìn)行開發(fā)，于是便邀請本地某兩家企業(yè)加盟。二是應(yīng)付及預(yù)售款是項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔(dān)一部分開發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔(dān)普房三層以內(nèi)或小高層六層以內(nèi)的建筑成本，當(dāng)普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行付款。其二是拖欠款項(xiàng)融資。在資金周轉(zhuǎn)不暢的情況下，房地產(chǎn)公司有時(shí)采取拖欠款項(xiàng)來解決燃眉之急。其三是預(yù)售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產(chǎn)開發(fā)商的另外一種融資方式就是預(yù)售融資。預(yù)售資金存入房管部門規(guī)定賬戶，根據(jù)工程進(jìn)度支取，預(yù)售融資是資金實(shí)力較弱公司的重要融資方式。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，縣域內(nèi)房產(chǎn)平均預(yù)售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產(chǎn)開發(fā)。調(diào)查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款1316筆共計(jì)11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益重要的資金來源補(bǔ)充渠道，并且進(jìn)一步推高了縣域民間融資利率。調(diào)查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，成為房地產(chǎn)公司不可或缺的融資手段。據(jù)對轄內(nèi)6家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發(fā)展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強(qiáng)烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調(diào)查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達(dá)到24.00%左右，極個(gè)別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。
4.房地產(chǎn)業(yè)的參與開發(fā)主體多以政府部門和民營企業(yè)為主。調(diào)查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開發(fā)的是那些具有雄厚資金實(shí)力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門。
二、縣域房地產(chǎn)市場值得關(guān)注的問題
1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區(qū)間的上限，達(dá)到35.96平方米。因此，單從住房作為消費(fèi)品的需求角度出發(fā)，可以說今后縣域商品住宅開發(fā)規(guī)模、力度、結(jié)構(gòu)等相關(guān)問題的理性規(guī)劃應(yīng)該引起高度重視。
2.房價(jià)收入比偏高。國際上一般認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比取值范圍為4~6。若計(jì)算出的房價(jià)收入比高于這一范圍，則可認(rèn)為其房價(jià)偏高，房地產(chǎn)業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價(jià)格計(jì)算出的房價(jià)收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房價(jià)在全省來看并不算高。由此可見，目前房價(jià)收入比偏高，居民買房經(jīng)濟(jì)壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。
3.房屋租售比偏離房產(chǎn)價(jià)值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價(jià)3280元，租售比為1∶385。顯示房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)。
4.房地產(chǎn)功能錯(cuò)位，投資購房比超出警戒線。房產(chǎn)的功能就是作為居民生存的消費(fèi)品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆?？h域的經(jīng)濟(jì)和人口特點(diǎn)決定了其二手房周轉(zhuǎn)能力遠(yuǎn)差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導(dǎo)而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應(yīng)量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當(dāng)投資購房比例超過13%~15%時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就會開始膨脹。
5.房價(jià)回調(diào)難度比大城市高。小城市的特點(diǎn)決定其房產(chǎn)需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價(jià)異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調(diào)控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時(shí)，由于城市小，地方政府對土地財(cái)政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價(jià)回調(diào)。
三、對策及建議
1.正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場重要作用、發(fā)展趨勢和政策調(diào)控目標(biāo)。一是在持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長的動力支撐下，房地產(chǎn)價(jià)格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶有明顯的周期特點(diǎn)，商業(yè)性房地產(chǎn)價(jià)格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢。二是房地產(chǎn)調(diào)控的理想目標(biāo)是抑制價(jià)格過快上漲，保護(hù)中低收入群體利益，促進(jìn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場價(jià)格過快上漲和市場嚴(yán)重萎縮均會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成較大沖擊，市場調(diào)控應(yīng)靈活有度，既要抑制價(jià)格過快增長，又要防止房地產(chǎn)市場“崩盤”。同時(shí)，在政策執(zhí)行時(shí)應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產(chǎn)調(diào)控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應(yīng)該更多地圍繞房地產(chǎn)需求進(jìn)行整體制度和規(guī)則設(shè)計(jì)，在承認(rèn)現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實(shí)的前提下，完善住房市場體系建設(shè)，切實(shí)加大保障房建設(shè)的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，每一個(gè)地區(qū)都有其特點(diǎn)，很難開出一個(gè)給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應(yīng)有所不同。
2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風(fēng)險(xiǎn)。縣域房地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，實(shí)際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產(chǎn)市場，是目前各金融機(jī)構(gòu)亟待研究解決的問題。
3.加強(qiáng)監(jiān)測分析和預(yù)警，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。政府、城建、土地、金融等部門應(yīng)加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警體系的建設(shè)，及時(shí)反映縣域房地產(chǎn)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等信息，切實(shí)為宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理部門適時(shí)適度調(diào)控投資行為提供依據(jù)，并通過及時(shí)的信息披露，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民理性投資和消費(fèi)。
四、結(jié)論
（一）樣本數(shù)據(jù)與來源
由于2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有完全完畢，導(dǎo)致數(shù)據(jù)有缺失。計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用房投資額/房地產(chǎn)開發(fā)投資額時(shí)，缺少2013年的經(jīng)濟(jì)適用房投資額，考慮到經(jīng)適房投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額有一定的相關(guān)性，采取房地產(chǎn)開發(fā)投資額對其擬合，利用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析。將缺失數(shù)據(jù)補(bǔ)充后整理安徽省房地產(chǎn)市場各指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)如表2。數(shù)據(jù)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，安徽統(tǒng)計(jì)年鑒收集所得。
（二）各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量描述
安徽省房地產(chǎn)市場各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量描述如表3。由表3由商品房均價(jià)增長率與CPI增長率之比X3標(biāo)準(zhǔn)差較大可知，近年的房價(jià)增長速度不穩(wěn)定，與CPI增長速度不夠同步，說明市場有一定的滯后性。空置率X7波動最小，表明國家近年出臺的經(jīng)適房以及限購政策有一定成效，政策實(shí)施穩(wěn)定連貫。
（三）實(shí)證分析
1.指標(biāo)權(quán)重計(jì)算將數(shù)據(jù)輸入SPSS軟件，采用因子分析的方法確定權(quán)重，得到初始因子荷載矩陣，求出主成分的方差，前5個(gè)主因子能夠解釋全體的86.696%，提取前5個(gè)因子代替原有14個(gè)變量。因子載荷矩陣中的數(shù)據(jù)除以主成分相對應(yīng)的特征根開平方根便得到五個(gè)主成分中每個(gè)指標(biāo)所對應(yīng)的系數(shù)。以這五個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，得出綜合得分模型后，通過計(jì)算原始指標(biāo)在各主成分上的載荷值和公因子方差值,對各公因子方差值進(jìn)行歸一化,即可得到各指標(biāo)的權(quán)重。結(jié)果如表4。2.各指標(biāo)健康狀況區(qū)間的劃分對安徽省房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由實(shí)際出發(fā)，本文采用3σ理論（即根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)離均值越近，其可能性也越高。如果偏離超過1倍標(biāo)準(zhǔn)差（σ），可能性只有31.73%；如果偏離超過2倍標(biāo)準(zhǔn)差（2σ），可能性不到5%；如果偏離超過3倍標(biāo)準(zhǔn)差（3σ），可能性不足1%。）的方法劃分房地產(chǎn)健康區(qū)間[6]。結(jié)合系統(tǒng)化方法全面考慮系統(tǒng)的自身變動規(guī)律和國際變化趨勢[7]，各指標(biāo)年份數(shù)據(jù)絕大部分分布在均值減去一倍標(biāo)準(zhǔn)差和均值加上一倍標(biāo)準(zhǔn)差內(nèi)，故把3σ的原則改進(jìn)為1σ原則。利用各指標(biāo)的平均數(shù)減去1/2倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為健康區(qū)間的下限，各指標(biāo)平均數(shù)加上1/2倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為健康區(qū)間的上限劃分健康區(qū)間。利用平均數(shù)減去1倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為基本健康區(qū)間的下限，平均數(shù)加上1倍標(biāo)準(zhǔn)差作為基本健康的上限，同時(shí)再挖去健康區(qū)間，所劃分的區(qū)間作為基本健康區(qū)間。其他范圍均屬不健康區(qū)間[8]。其中由于X3、X9、X11、X14四個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了極端值，使得標(biāo)準(zhǔn)差值過大，為了使劃分區(qū)間更加準(zhǔn)確，故采取去掉極端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法進(jìn)行區(qū)間劃分，結(jié)果如表5。3.指標(biāo)得分把各指標(biāo)與表5進(jìn)行對照，找出它們所在的區(qū)間并進(jìn)行打分。不健康、基本健康、健康對應(yīng)的分?jǐn)?shù)分別為1分、3分、5分，結(jié)果各指標(biāo)得分如表6。
（四）各二級指標(biāo)得分與健康狀況評價(jià)
1.價(jià)格指標(biāo)得分與評價(jià)價(jià)格類分項(xiàng)得分占一級評價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.125，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.625分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的三個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表7。如表7可見，安徽省的房地產(chǎn)市場價(jià)格在2008、2009、2010、2012年不健康。2007年以及之前年份國家積極治理整頓房地產(chǎn)市場秩序，整體沒有大問題。從08年開始，受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場價(jià)格波動較大，平均價(jià)格上漲較快。2010年又受限購影響，使得房價(jià)逐步穩(wěn)定?？梢娬邔r(jià)格影響較大。2.規(guī)模指標(biāo)得分與評價(jià)規(guī)模分項(xiàng)得分占一級評價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.22，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為1.1分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的兩個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表8。由表8可知，2003年到2006年間，安徽省房地產(chǎn)規(guī)模狀況并不健康發(fā)展不夠協(xié)調(diào)。2007年開始轉(zhuǎn)入健康快速增長，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額都有顯著提升。而到了2013年總體積存房屋較多，投資過熱，市場規(guī)模發(fā)展較快，呈不健康狀況。3.均衡指標(biāo)得分與評價(jià)均衡分項(xiàng)得分占一級評價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.196，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.988分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的兩個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表9。由表9可以看出安徽省房地產(chǎn)在均衡指標(biāo)上一直不穩(wěn)定，2007年以前供銷比指標(biāo)大部分都負(fù)值，說明供大于求，2008年以后擴(kuò)大投資逐步滿足了市場需求，但在2011年以后暴露出了過度投資的問題，空置率不斷增長，市場需求不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場逐漸失衡。4.結(jié)構(gòu)指標(biāo)得分與評價(jià)結(jié)構(gòu)分項(xiàng)得分占一級評價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.156，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.762分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的三個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表10。由表10可以看出2007年之前由于經(jīng)適房投資額和商業(yè)營業(yè)用房占比大幅下降，住宅占比過高，導(dǎo)致不健康，2008年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產(chǎn)政策方面以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，經(jīng)適房比例逐漸增多，未來可能將會進(jìn)一步上升。5.速度指標(biāo)得分與評價(jià)速度分項(xiàng)得分占一級評價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.303，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為1.512分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的四個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表11。由表11可以看出安徽省房地產(chǎn)發(fā)展速度整體健康平穩(wěn)，只有2003、2007、2011、2013年不健康，在商品房竣工，施工面積增長率來看，2010年以后出現(xiàn)了負(fù)增長，說明速度在放緩。房地產(chǎn)投資額占GDP比重在2003年極大，2007年是金融危機(jī)之前的最后一年，房屋銷售面積增長率大幅上升，之后收到金融危機(jī)沖擊，銷售面積增長率迅速降低，在2012年回歸健康水平。
（五）綜合得分及健康狀況評價(jià)
1.房地產(chǎn)的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。房地產(chǎn)的價(jià)格會受到利率高低的影響。第一，房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)。房價(jià)的上升增加了消費(fèi)者的名義財(cái)富值，導(dǎo)致消費(fèi)增加，加大需求量，同時(shí)上升的房價(jià)會增加消費(fèi)者對自身未來收益的預(yù)期值，同樣增加消費(fèi)，擴(kuò)大需求量。第二，托賓的Q投資效應(yīng)。一個(gè)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的投資會通過刺激社會消費(fèi)進(jìn)而擴(kuò)大總投資和總需求，導(dǎo)致總產(chǎn)出擴(kuò)大的路徑最終影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。第三，房地產(chǎn)價(jià)格的信貸效應(yīng)。很多資金需求者會以房地產(chǎn)為抵押向銀行借款，因此若房地產(chǎn)價(jià)格升高，直接會影響到控制這些抵押物的銀行的資產(chǎn)負(fù)債情況；反之銀行的信貸政策也是房地產(chǎn)商是否進(jìn)行投資的決定因素。房地產(chǎn)價(jià)格上漲，會通過推動整體信貸規(guī)模上漲的方式推動投資和產(chǎn)出，而房地產(chǎn)價(jià)格下跌，會在一定程度上萎縮全國信貸規(guī)模，對投資和產(chǎn)出起負(fù)向刺激作用。
2.房地產(chǎn)對貨幣需求的影響。企業(yè)和居民對貨幣需求的動機(jī)會因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的波動而發(fā)生改變，貨幣需求的總量也會因此發(fā)生變化。第一，房地產(chǎn)價(jià)格上升的同時(shí)，人們的名義財(cái)富也會有所變化，也就刺激了貨幣需求。第二，房地產(chǎn)價(jià)格上升會帶動交易量的增加，交易必然會用到貨幣，市場上對貨幣需求量因此就會增加。第三，房地產(chǎn)價(jià)格上漲以后，房地產(chǎn)的持有量就會增加，相應(yīng)的貨幣持有量就會減少，也就是說人們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，貨幣持有需求的減少，貨幣需求從而會降低。由此可見，房地產(chǎn)對貨幣需求產(chǎn)生的影響是多方面的，三種因素相互作用，從不同的角度影響貨幣政策，因此房地產(chǎn)價(jià)格波動會對貨幣需求造成不確定性的影響。
二、貨幣政策對我國房地產(chǎn)市場的影響
貨幣政策的變動影響宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，在這個(gè)過程中會涉及房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生源自于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，雖然在一定程度上保證了該行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展，但同時(shí)也帶來了房價(jià)持續(xù)增高不下的狀況，面對這一現(xiàn)象中國人民銀行也有相應(yīng)的措施，提高個(gè)人住房貸款利率，壓縮投資和需求。
1.資金供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響。適量的貨幣資金流入到房地產(chǎn)市場中可以在一定程度上減輕房地產(chǎn)交易的資金壓力，擴(kuò)大需求量，從而促進(jìn)價(jià)格的確定和成交，同時(shí)充足的資金供給使得利率相對降低，即房地產(chǎn)商的資金成本下降，促進(jìn)房地產(chǎn)投資。從宏觀角度看，寬松的貨幣供給會涉及經(jīng)濟(jì)社會的各個(gè)方面的發(fā)展，其中消費(fèi)者收入的增加使得居民手中名義財(cái)富得以增長，進(jìn)而增加居民對房地產(chǎn)等耐用品的購買；然而過度的貨幣供給會產(chǎn)生通貨膨脹，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種假象，此時(shí)房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
2.信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響。第一，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房開發(fā)初期需要大量的資金支持，而其獲取資金的來源主要是向銀行借款。寬松的貨幣政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商更容易獲得所需資金，充足的資金供給能夠有效的加速房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接結(jié)果體現(xiàn)在產(chǎn)出量的快速增加，供給的增多又會進(jìn)一步通過供需規(guī)律影響價(jià)格。第二，分期付款是促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的有力工具，信貸約束放松會導(dǎo)致消費(fèi)者更易獲得房地產(chǎn)抵押貸款，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，從而推動房地產(chǎn)價(jià)格上漲；房貸的條件放松會增加對房地產(chǎn)的需求，且由于一般以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行接待房地產(chǎn)價(jià)格變動將影響信貸規(guī)模，進(jìn)而影響消費(fèi)和投資，最終影響宏觀經(jīng)濟(jì)。第三，資金需求方的真實(shí)財(cái)富值會隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化而變化，進(jìn)而會根據(jù)資金需求狀況調(diào)整其借貸需求。第四，銀行信貸政策的寬松與緊縮受其資產(chǎn)負(fù)債擁有情況的影響，由于銀行會接受以房地產(chǎn)為抵押的信貸業(yè)務(wù)，因此房地產(chǎn)價(jià)格的變化通過影響銀行的資產(chǎn)進(jìn)而影響銀行的信貸政策，上世紀(jì)中期東南亞各國歷史經(jīng)驗(yàn)表明房地產(chǎn)價(jià)格的變動對資金信貸具有顯著影響。
本文新模型主要參考了Iacoviello(2005)，并結(jié)合Aokietal.(2004)、IacovielloandNeri(2010)，建立一個(gè)封閉經(jīng)濟(jì)條件下的多部門新凱恩斯主義動態(tài)一般均衡模型(DSGE)，其最大特點(diǎn)是將房地產(chǎn)以資產(chǎn)形式引入，房地產(chǎn)既是家庭的消費(fèi)品，也是企業(yè)的生產(chǎn)投入。模型中，家庭以一定首付比例，通過抵押貸款獲得房地產(chǎn)消費(fèi)，房地產(chǎn)價(jià)值直接進(jìn)入了家庭的效應(yīng)函數(shù)。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，企業(yè)可以抵押房地產(chǎn)獲得貸款，并且企業(yè)將房地產(chǎn)當(dāng)做生產(chǎn)要素。為了簡化模型，根據(jù)我國國情，本文區(qū)別Iacoviello(2005)模型的不同點(diǎn)有：一是由于本文主要從房地產(chǎn)作為抵押品視角來關(guān)注金融加速機(jī)制，結(jié)合我國實(shí)際情況簡化了模型，沒有考慮貨幣等因素，只是從信貸角度引入金融摩擦；二是將家庭分為儲蓄型和借貸型兩部分，儲蓄型家庭給銀行提供存款以獲得利息，借貸型家庭通過抵押房地產(chǎn)向銀行進(jìn)行借貸。家庭部門是無期限生活的，被分為兩個(gè)部分：儲蓄型家庭和借貸型家庭。儲蓄型家庭消費(fèi)方式遵循持久收入假說(PermanentIncomeHypothesis)，并且滿足標(biāo)準(zhǔn)的歐拉方程；借貸型家庭憑經(jīng)驗(yàn)消費(fèi)(Rule－of－Thumb)①。由于儲蓄型家庭和借貸型家庭對當(dāng)期和未來的消費(fèi)看法不一，借貸型家庭更看重當(dāng)期消費(fèi)，而儲蓄型家庭更看重未來消費(fèi)，故二者貼現(xiàn)率是不一樣的，借貸型家庭部門貼現(xiàn)率更低。
二、模型的估計(jì)
本文參考了大量基于國內(nèi)外數(shù)據(jù)和模型的相關(guān)研究校準(zhǔn)了部分參數(shù)。見表1，以下依次說明。對于儲蓄型和借貸型家庭的貼現(xiàn)因子β′和β″，參考Zhang(2009)[4]、許志偉等(2011)設(shè)定的代表性家庭貼現(xiàn)因子0.98，由前文β′>β″，參考Iacoviello(2005)，設(shè)定β′和β″分別為0.99和0.95。企業(yè)家的貼現(xiàn)因子γ可以由企業(yè)家的內(nèi)部收益率計(jì)算，12.9%的收益率也代表了國內(nèi)項(xiàng)目的平均收益率，可以作為企業(yè)的內(nèi)部收益率，故參考其研究，設(shè)定為0.886。對于借貸型家庭和企業(yè)的抵押貸款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校準(zhǔn)國內(nèi)的相關(guān)研究較少，參考IacovielloandNeri(2010)的研究我們選取m″=0.75，m=0.5。對于勞動供給彈性η，已有文獻(xiàn)差別較大，薛鶴翔(2010)設(shè)定為6.16，王國靜和田國強(qiáng)等(2014)采用貝葉斯估計(jì)的結(jié)果是2.2329，裘翔和龍(2014)[5]將η的倒數(shù)設(shè)定為0.524，對應(yīng)勞動供給彈性為1.9084，而Iacoviello(2005)、勛等(2011)將η校準(zhǔn)為1.01，鑒于王國靜和田國強(qiáng)等(2014)、裘翔和龍(2014)[5]效應(yīng)函數(shù)中還含有效用權(quán)重系數(shù)，我們設(shè)定η=1.01。對于折舊率的校準(zhǔn)δ，ChowandLi(2002)估計(jì)的資本折舊率為0.04到0.056之間，許志偉等(2010)、胡永剛和劉方(2007)[6]選取季度折舊率為0.05，薛鶴翔(2010)設(shè)定的季度值為0.04，而王文甫(2010)、許偉和陳斌開(2009)[7]則根據(jù)資本年度折舊率10%算得的季度值折舊率為0.025，康立和龔六堂(2014)、王國靜和田國強(qiáng)(2014)等也設(shè)定為0.025，在此，根據(jù)多數(shù)文獻(xiàn)的做法選取δ=0.025，即年折舊10%。對于生產(chǎn)函數(shù)中資本份額的μ的校準(zhǔn)，ChowandLi(2002)利用1952—1998年數(shù)據(jù)得到資本份額0.55，張軍(2002)利用不同的方法估計(jì)的資本份額為0.499，薛鶴翔(2010)和Heetal.(2007)估計(jì)結(jié)果為0.6，王國靜和田國強(qiáng)(2014)選取資本份額為0.5。但需要指出的是，這些研究對生產(chǎn)函數(shù)的設(shè)定，只是包括資本與勞動力兩部分，本文中資本包括房地產(chǎn)資本(ν)和其他資本，我們先校準(zhǔn)總的資本份額為0.3288。結(jié)合后文貝葉斯估計(jì)的房地產(chǎn)以外資本份額為0.2988，故ν的校準(zhǔn)值為0.03。對于參數(shù)住房效用權(quán)重j的校準(zhǔn)已有文獻(xiàn)差別較大，王云清等(2013)設(shè)置的效用權(quán)重為0.0194，而勛等(2011)認(rèn)為由于我國居民普遍接受居者有其屋的觀念故設(shè)置的效用權(quán)重較大為0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分別設(shè)置為0.1和0.12，我們設(shè)置為0.2。對于家庭和企業(yè)的房地產(chǎn)調(diào)整成本φh和φe國內(nèi)鮮有文獻(xiàn)，Iacoviello(2005)設(shè)定為0.2、0.2，考慮我國處于轉(zhuǎn)型期，我們設(shè)定為0.1、0.1?？盗⒑妄徚?2014)將資本的調(diào)整成本參數(shù)ψ設(shè)定為5，本文綜合以上文獻(xiàn)采用參數(shù)值2。本文參考AnandSchorfheide(2006)，使用貝葉斯方法對模型余下的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。由于模型系統(tǒng)中包含四個(gè)外生沖擊，本文選如下四個(gè)觀測變量：產(chǎn)出(實(shí)際GDP)、通脹(CPI)、名義利率(銀行間市場7天同業(yè)拆借利率)和房價(jià)(實(shí)際房價(jià))。為了確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，實(shí)際GDP和房價(jià)經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和去趨勢化處理。由于國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)的相關(guān)季度數(shù)據(jù)最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度數(shù)據(jù)對模型進(jìn)行估計(jì)②。數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計(jì)局。貝葉斯估計(jì)③事先要設(shè)定先驗(yàn)分布，先驗(yàn)分布包括分布函數(shù)和先驗(yàn)均值和標(biāo)準(zhǔn)差的設(shè)定。分布函數(shù)我們通過參考Lubikandschorfheide(2007)、馬勇和陳雨露(2014)的研究設(shè)定。先驗(yàn)均值和方差參考了前人的相關(guān)研究。價(jià)格黏性程度θ，也就是零售商價(jià)格調(diào)整速度，早期的研究如BGG(1999)，國內(nèi)許志偉等(2010)、薛鶴翔(2010)和勛等(2011)的研究都采用θ=0.75，我們設(shè)定先驗(yàn)均值為0.75，方差為0.05。由上文關(guān)于生產(chǎn)函數(shù)中資本份額的μ討論，我們設(shè)定其先驗(yàn)均值為0.3。由于穩(wěn)態(tài)時(shí)加成比例X=εε-1，其中ε為中間品的替代彈性，而許偉和陳斌開(2009)[7]取ε=6，價(jià)格加成比例X=1.2，價(jià)格加成20%，我們?nèi)∠闰?yàn)均值為1.2。其他參數(shù)先驗(yàn)均值和方差的設(shè)定參考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及許偉和陳斌開(2009)[7]，我們將要估計(jì)的參數(shù)的先驗(yàn)分布和貝葉斯估計(jì)的后驗(yàn)均值及90%置信度的置信區(qū)間報(bào)告見表2。
三、數(shù)值模擬分析
我們采用比較模型經(jīng)濟(jì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)各變量之間矩的一致性來評價(jià)模型，這種方法被廣泛接受。常用矩有各宏觀經(jīng)濟(jì)變量的標(biāo)準(zhǔn)差，這一矩是變量波動性或易變性的刻畫；各變量之間的一階自相關(guān)系數(shù)，這一矩特征用于描述變量的黏持性；還有各變量之間的相關(guān)性，這一矩表示各變量之間的共動性。將產(chǎn)出、房價(jià)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整①，然后對數(shù)化，進(jìn)行HP濾波，最后計(jì)算原始數(shù)的相關(guān)系數(shù)和自相關(guān)系數(shù)，以及HP濾波后波動成分的標(biāo)準(zhǔn)差。我們通過分別模擬基準(zhǔn)模型(上文建立和估計(jì)的模型)和m=m″=0他參數(shù)不變)的情形，之所以這樣做，是為了對比以為抵押品效應(yīng)的存在提供經(jīng)驗(yàn)依據(jù)。我們用以下表格比較實(shí)際經(jīng)濟(jì)與數(shù)值模擬經(jīng)濟(jì)比較。從表3可以看出，與實(shí)際數(shù)據(jù)較為符合的是基準(zhǔn)模型。基準(zhǔn)模型中各經(jīng)濟(jì)變量的標(biāo)準(zhǔn)差，與一、二階自相關(guān)系數(shù)以及與產(chǎn)出的相關(guān)系數(shù)更接近實(shí)際情況。這也證實(shí)了房地產(chǎn)市場中抵押品效應(yīng)是存在的。為了進(jìn)一步探討主要經(jīng)濟(jì)變量波動的傳導(dǎo)機(jī)制及其動態(tài)特征以觀察金融加速機(jī)制效應(yīng)，我們通過引入四種沖擊考察脈沖響應(yīng)函數(shù)：貨幣政策沖擊、房地產(chǎn)偏好沖擊、供給沖擊和通脹沖擊。為了對比抵押品效應(yīng)以考察金融加速機(jī)制，我們在同一響應(yīng)圖像中對比了基準(zhǔn)模型和不存在借貸約束的情況，此時(shí)，m=m″=0。四種沖擊的模擬結(jié)果如圖2至圖6所示，圖中橫坐標(biāo)表示以季度為單位的時(shí)期，縱坐標(biāo)表示相應(yīng)變量偏離均衡值的百分點(diǎn)。圖1表示緊縮性貨幣政策(名義利率增加一個(gè)單位)沖擊對模型主要數(shù)量變量的影響。從圖1脈沖響應(yīng)函數(shù)可以看出，對于緊縮性的貨幣政策沖擊，產(chǎn)出下降，基準(zhǔn)模型第1季度產(chǎn)出下降0.0206，而不存在抵押品效應(yīng)時(shí)(m=m″=0)第1季度產(chǎn)出下降0.0151，所以基準(zhǔn)模型的產(chǎn)出比不存在抵押品效應(yīng)時(shí)下降更多，受影響更大，但是在第6季度基本上都趨于0。同時(shí)也可以看到，緊縮性貨幣政策對通脹的沖擊，在有抵押品效應(yīng)的模型中通脹水平下降的更多。經(jīng)歷迅速下降后，第3季度變?yōu)?。特別指出，緊縮性貨幣政策對借貸型家庭部門消費(fèi)影響明顯，峰值都出現(xiàn)在第1季度，有抵押品效應(yīng)的模型中消費(fèi)減少約0.0433，明顯大于基準(zhǔn)模型的0.0158。在沒有抵押品的模型中，利率提高的沖擊下房價(jià)下降得更多。
對比脈沖響應(yīng)函數(shù)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)變量表現(xiàn)出了明顯的小沖擊更大波動的金融加速器的作用。圖2顯示了一個(gè)正向1%的需求沖擊所產(chǎn)生的影響。我們發(fā)現(xiàn)不管是基準(zhǔn)模型，還是無抵押品效應(yīng)的模型，需求對房價(jià)影響較大，且持續(xù)時(shí)間最長，大概25個(gè)季度。而當(dāng)m=m″=0需求沖擊對產(chǎn)出影響甚微，產(chǎn)出幾乎都保持在正常水平，但是在基準(zhǔn)模型中，當(dāng)需求沖擊發(fā)生后，產(chǎn)出波動較大，峰值出現(xiàn)在第一季度，達(dá)到0.0104，說明模型大大放大了需求沖擊對產(chǎn)出的影響。正向的需求沖擊下，基準(zhǔn)模型產(chǎn)出出現(xiàn)了巨大波動，而無抵押模型中產(chǎn)出變化不大。需求沖擊下，房價(jià)迅速上升，在兩個(gè)情況下上升趨勢一樣，持續(xù)時(shí)間較長。兩個(gè)不同模型中，面對相同的需求沖擊，借貸型家庭的消費(fèi)出現(xiàn)了截然相反的情況。基準(zhǔn)模型借貸型家庭消費(fèi)初期增加，后期迅速減少。而無抵押品存在時(shí)，借貸型家庭消費(fèi)初期減少，之后變?yōu)?，回歸到正常水平。這說明對于借貸型家庭部門來說，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)非常明顯。圖3表示供給沖擊(技術(shù)沖擊)對產(chǎn)出、通脹的影響。正的技術(shù)沖擊導(dǎo)致產(chǎn)出增加以及通貨緊縮，且兩個(gè)模型產(chǎn)出和通脹的響應(yīng)函數(shù)基本一致，峰值分別約為第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央銀行會對產(chǎn)出和通貨緊縮都做出反應(yīng)，中央銀行會采取減息措施，導(dǎo)致房價(jià)上升，房價(jià)會在滯后一個(gè)季度即第2季度達(dá)到峰值0.04。借貸型家庭由于房價(jià)上漲，消費(fèi)增加，且基準(zhǔn)模型中借貸型家庭消費(fèi)增加比m=m″=0情形多出0.01。圖4顯示了在成本沖擊(通脹沖擊)下主要經(jīng)濟(jì)變量的響應(yīng)函數(shù)。產(chǎn)出對于成本沖擊的響應(yīng)表現(xiàn)為降低趨勢，在第4季度達(dá)到反向峰值約-0.04，兩種情況相差甚微。產(chǎn)出、利率、房價(jià)和借貸型家庭部門消費(fèi)的脈沖響應(yīng)函數(shù)都表現(xiàn)出了一定的駝峰狀。通脹壓力導(dǎo)致貨幣政策從緊，房價(jià)下降，且有抵押品效應(yīng)時(shí)下降得更多。值得注意的是，借貸型家庭的消費(fèi)在基準(zhǔn)模型中下降得更多，第5季度出現(xiàn)峰值時(shí)比m=m″=0情形高約0.01。從以上分析也可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，也說明有抵押存在時(shí)表現(xiàn)出了金融加速器效應(yīng)。如上所述，借貸型家庭帶來的金融摩擦(表現(xiàn)為抵押品效應(yīng))在經(jīng)濟(jì)波動中非常重要。為了進(jìn)一步驗(yàn)證模型的穩(wěn)健性，理論上可以做出如下推理：增加借貸型家庭比例，應(yīng)該導(dǎo)致貨幣政策沖擊下資產(chǎn)價(jià)格變動更大，因此對借貸型家庭消費(fèi)影響也更大。所以提高借貸型家庭比例(降低借貸型家庭部門比例)應(yīng)該放大這種效果。我們給出了當(dāng)α=0.2時(shí)(上文中根據(jù)貝葉斯估計(jì)值α=0.6706)，貨幣政策沖擊對主要經(jīng)濟(jì)變量的影響的脈沖響應(yīng)函數(shù)。圖5刻畫當(dāng)無借貸型家庭部門比例下降到0.2之后貨幣政策對主要變量的沖擊。從表中可以看出緊縮性貨幣政策沖擊下，α=0.2時(shí)模型帶來的緊縮產(chǎn)出的效果更大，對通脹沖擊與產(chǎn)出類似。相對于基準(zhǔn)模型，α=0.2時(shí)房價(jià)波動更大，初始時(shí)，房價(jià)都下降，在第3季度達(dá)到正向峰值0.0081，顯著大于基準(zhǔn)模型的第5季度的0.0019。在緊縮政策的沖擊下，借貸型家庭的消費(fèi)波動更大，第1季度基準(zhǔn)模型為-0.0158，α=0.2時(shí)為-0.0376。響應(yīng)函數(shù)結(jié)果與理論推理一致，證明了模型及結(jié)論的可靠性與穩(wěn)健性。
四、結(jié)論
通常而言，經(jīng)濟(jì)高速增長都要?dú)w因于投資、消費(fèi)及出口等的拉動，且投資和消費(fèi)貢獻(xiàn)極大。根據(jù)馬克思擴(kuò)大再生產(chǎn)理論，第Ⅰ部類存在優(yōu)先增長趨勢，但第Ⅱ大部類也需有一定的增長，用以滿足兩大部類增長所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部類增長不能滿足增加的需求，便會在經(jīng)濟(jì)增長同時(shí)伴隨一定水平的通貨膨脹。我國開始改革開放至1998年這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程驗(yàn)證了這一點(diǎn)。
(一)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期我國通貨膨脹路徑的偏離1998年以來，我國通貨膨脹在原有路徑上發(fā)生偏離(如圖2)，從1998年開始，我國CPI增長由過去的大起大落變?yōu)檩^平穩(wěn)的低位小幅震動，并出現(xiàn)幾年負(fù)增長。可見，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)世界經(jīng)濟(jì)體發(fā)展中罕見的高經(jīng)濟(jì)增長與低通貨膨脹并存的現(xiàn)象。在此期間我國投資的快速增長帶動了經(jīng)濟(jì)高速增長，卻出乎意料地未出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹。由表1可見，自1998年以來，我國持續(xù)保持較高經(jīng)濟(jì)增長速度，最高年份為2007年，達(dá)到14．16%的增長率，而CPI卻出現(xiàn)較低水平上漲，其中有9年時(shí)間CPI上漲在2%以內(nèi)(包括4年時(shí)間負(fù)上漲)，經(jīng)濟(jì)面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)[4]。2008年物價(jià)指數(shù)上漲最多，也僅為5．8%，屬于較溫和的通貨膨脹。另外，我國在保持較高增長速度同時(shí)，最終消費(fèi)需求的貢獻(xiàn)有8年時(shí)間都小于投資貢獻(xiàn)(如圖3所示)，消費(fèi)需求拉動明顯不足，成為特有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從1998年開始至2013年，我國全社會固定資產(chǎn)投資增長仍保持較高速度，其中有9年時(shí)間增長率超過20%，最高年份是2009年達(dá)到29．95%，其余年份除1999年外增長率也都不低于10%。較高的投資增長率和不足的國內(nèi)消費(fèi)需求同時(shí)存在，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)又在低位增長，這些現(xiàn)象似乎有悖于馬克思擴(kuò)大再生產(chǎn)兩部類平衡規(guī)律，并使我國通貨膨脹變得不可預(yù)期，唯一能夠解釋這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的便是我國房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制效應(yīng)我國1980年開始推行住房商品化，但由于具體政策尚屬空白，房地產(chǎn)市場商品化只能在探索中進(jìn)行，各經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體、經(jīng)濟(jì)制度等都在探索中適應(yīng)這種重大改革。如圖4所示，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷過探索式發(fā)展后，1998年開始迅速發(fā)展，商品房自由買賣使得改善自身住房條件的需求迅速增加。我國開始住房商品化前，由于原有經(jīng)濟(jì)體制下人們住房大都是單位分房，因此住房支出占收入比值極低，同時(shí)住房條件也較差。隨著住房商品化的實(shí)施，單位福利分房制度被逐漸取消。原有住房條件差，新家庭又失去福利分房機(jī)會，因此對居住用商品房的需求迅速膨脹。近15年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均每年新開工房屋面積中，供居住用的普通住宅面積占近80%，高檔別墅、公寓又占了4．05%，兩者之和達(dá)到84．05%，剩余的生產(chǎn)經(jīng)營用房屋僅為15．95%。可見房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)也主要為滿足這種消費(fèi)需求。商品房屬于長期資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)市場興起后的一段時(shí)期，占房地產(chǎn)市場主要部分的居住用房屋主要用于滿足人們基本居住需要，具有完全消費(fèi)資料屬性①，房地產(chǎn)開發(fā)絕大部分應(yīng)歸為第Ⅱ部類生產(chǎn)，而所占比例極低的辦公及營業(yè)用房屋開發(fā)屬于第I部類產(chǎn)出。根據(jù)馬克思擴(kuò)大再生產(chǎn)理論，由于商品房需求驟增，這種特殊消費(fèi)品具有占用流動性大的特點(diǎn)，在第Ⅰ部類高速增長期，與兩部類(V+ΔV+M/X)相對應(yīng)的收入將有很大份額用于購買第Ⅱ部類產(chǎn)出的商品房，商品房價(jià)格逐年上漲。人們?yōu)闈M足最基本居住需求，不得不改變消費(fèi)傾向，節(jié)制普通消費(fèi)品購買，以滿足相對昂貴的住房需求。兩大部類普通消費(fèi)的抑制必然使國內(nèi)消費(fèi)需求難以拉動，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也因此在經(jīng)濟(jì)較快增長時(shí)期仍處于極低上漲水平，甚至出現(xiàn)通貨緊縮跡象，因此房地產(chǎn)市場興起將通貨膨脹推離原有路徑。我國自2000年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價(jià)同時(shí)增長，但商品房并不能拆分為每平米購買，也不能按使用時(shí)間段平均購買，而只能整套獲取。這樣，購房者不得不一次性支付較大數(shù)額房款或首付款。如表2數(shù)據(jù)，2000年，我國城市居民年人均可支配收入為每人6280．0元，若以三口之家測算，兩人收入共12560元，供養(yǎng)一名未成年人。2000年我國城鎮(zhèn)人均居住面積為20．3平米，住宅商品房平均售價(jià)為每平米1948．0元，該戶購房總價(jià)款為118633．2元，相當(dāng)于兩人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押貸款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相當(dāng)于2．83年收入總和，拋除生活必要開支，需要近6年時(shí)間才可完成積累。由此消費(fèi)者必然改變原有消費(fèi)傾向，節(jié)制普通消費(fèi)用以支付購房需求，2000年我國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)僅上漲了0．4%。另外，隨著房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的充斥，購房總款與城市居民人均可支配收入之比有提高趨勢，對消費(fèi)也繼續(xù)起著抑制作用。房地產(chǎn)市場對通貨膨脹的抑制不僅因?yàn)樯唐贩课樟鲃有源螅€因?yàn)樯唐贩靠傂枨笤鲩L迅速。2007年之前，我國保持平均9．95%的經(jīng)濟(jì)增長速度，而居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)除2004年外都低于2%，甚至有三年時(shí)間該指數(shù)變化為負(fù)，而同一期間，商品房銷售額卻出現(xiàn)高速增長，最高時(shí)為2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房銷售額占國民總收入比值也呈遞增趨勢(如表3)，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展使本應(yīng)出現(xiàn)的通貨膨脹并未出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展對通貨膨脹的抑制作用被掩蓋在經(jīng)濟(jì)增長背后，這種抑制使中國投資過熱拉動的經(jīng)濟(jì)增長并未受到通貨膨脹的威脅，反而促進(jìn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，這掩蓋了兩大部類不平衡的潛在威脅，使我國在發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中很少主動預(yù)測該市場發(fā)展趨勢和調(diào)整周期[5]，難以做到未雨綢繆。如2008年我國“四萬億”計(jì)劃，雖然讓2009年房地產(chǎn)市場重新振作，但卻讓我國與世界市場相脫節(jié)的房地產(chǎn)市場進(jìn)一步偏離，并出現(xiàn)2013年的反彈性增長，使房地產(chǎn)價(jià)格泡沫繼續(xù)膨脹?？傊?，由于第I部類中V和M較多，房地產(chǎn)市場發(fā)展成為改善住房需求的重要部分，對V和M的購房滿足減少了對其他消費(fèi)品的需求，由此CPI持續(xù)低位上漲。但當(dāng)房地產(chǎn)完全成為投資品時(shí)，這種形勢便會逆轉(zhuǎn)。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊
房地產(chǎn)市場發(fā)展具有周期性，經(jīng)快速發(fā)展之后，必然會達(dá)到飽和，繼而陷入低迷[6]。飽和的房地產(chǎn)市場真正屬于投資品市場，房地產(chǎn)也成為第I部類產(chǎn)出。房價(jià)內(nèi)充斥的泡沫一旦破滅，社會擴(kuò)大再生產(chǎn)的兩大部類比例便頓時(shí)失衡，造成逆向通貨膨脹沖擊，且伴隨房地產(chǎn)市場的產(chǎn)能過剩。
(一)房地產(chǎn)市場部類轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場由第II部類向第I部類的轉(zhuǎn)移包含兩個(gè)層面:一是房地產(chǎn)新開發(fā)面積中居住用房屋比例減少。從2008年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房屋面積中，無論普通住宅還是高檔別墅、公寓所占比例開始持續(xù)下降，同時(shí)，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房屋等所占比例開始逐年上升。后者明顯屬于兩大部類生產(chǎn)中的C部分。根據(jù)馬克思兩大部類平衡理論，兩部類的C都由第I部類生產(chǎn)，根據(jù)圖5所示的房地產(chǎn)用途變化趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)正逐漸向第I部類轉(zhuǎn)移。二是由于居住用房地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)變，此類商品房也轉(zhuǎn)變?yōu)榈贗部類產(chǎn)出，這是對經(jīng)濟(jì)影響最主要的部分。房地產(chǎn)具有消費(fèi)資產(chǎn)和投資品雙重屬性[7]，由于商品房用途由最終獲取者確定，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定，其屬性也取決于購房者的需要和預(yù)期。在購買的商品房滿足居住需求之后，購房者繼續(xù)購買的商品房便成為投資的一種方式。此時(shí)購買者增加的房產(chǎn)主要用以賺取租金或增值收益，因此居住用房屋的投資品屬性變得更強(qiáng)，并逐漸變?yōu)樯鐣偕a(chǎn)的第I部類產(chǎn)出。這種轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生兩方面影響:一方面，由于房價(jià)泡沫破滅，在房價(jià)看跌的形勢下，投資于房地產(chǎn)的預(yù)期收益減少[8]。根據(jù)資本追求利潤的特點(diǎn)，商品房需求將下降，商品房成為產(chǎn)能過剩產(chǎn)品。另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較長，生產(chǎn)規(guī)模難以自由收縮。房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期，潛在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大被隱蔽，房價(jià)泡沫破滅時(shí)，占經(jīng)濟(jì)活動重要地位的房地產(chǎn)投資過快問題便會顯現(xiàn)出來。如果我國繼續(xù)依靠投資拉動帶動經(jīng)濟(jì)增長，便會造成第Ⅰ部類的(V+ΔV+M/X)過多，向第II部類購買的普通消費(fèi)資料增加，沒有商品房的第Ⅱ部類產(chǎn)出便不能完全滿足兩部類消費(fèi)需求，從而出現(xiàn)通貨膨脹。我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場正處于這種過渡期，房地產(chǎn)市場向第I部類的過渡，使我國不得不面對由此可能產(chǎn)生的通貨膨脹沖擊。
(二)我國房價(jià)泡沫破滅壓力表象我國房地產(chǎn)高速擴(kuò)張之后，價(jià)格泡沫逐漸形成，現(xiàn)今房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂壓力增大[9]。首先，作為實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)使用已趨飽和。我國房地產(chǎn)市場從1998年開始獲得迅速發(fā)展，進(jìn)入明顯的擴(kuò)張期。2008年“四萬億”計(jì)劃的刺激使房價(jià)反彈程度較大，到2013年底，我國商品房價(jià)格、銷售面積都出現(xiàn)非正常速度上漲，12月份同比價(jià)格上漲最高達(dá)21．9%，全國商品房銷售量增長了17．34%，城鎮(zhèn)人均住宅面積高于32平米。商品房的需求趨于飽和，一些城市出現(xiàn)大打折扣銷售以及拋售現(xiàn)象，過剩的商品房供給短期內(nèi)難以消化。其次，作為投資品，房地產(chǎn)投資收益低下。房地產(chǎn)作為投資品可獲得的收益主要包括租金、增值收益、更多的動遷補(bǔ)償?shù)?，這三類收益的賺取都須以其實(shí)物使用形式為基礎(chǔ)。在實(shí)際生活和經(jīng)營求難以挖掘的情況下，房地產(chǎn)投資價(jià)值降低。如今，我國房地產(chǎn)市場平均收益率下降，年凈租金收益與房價(jià)的比例大都低于2%，小于銀行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”現(xiàn)象愈加突出，我國商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈現(xiàn)所謂的“鬼城”[10]。投資于無租金低價(jià)格上漲的房地產(chǎn)市場等于資金受到侵蝕。再次，維持房地產(chǎn)發(fā)展的資金鏈支持削弱，行業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，其發(fā)展離不開強(qiáng)大資金鏈的支持。我國房地產(chǎn)投資資金中自籌資金的比例一般為30%左右，其他主要依靠商業(yè)銀行提供的資金，包括房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行獲取的20%左右的直接貸款、個(gè)人購房時(shí)采用住房抵押方式向銀行所貸款項(xiàng)，兩種方式所獲銀行資金量極高。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的直接貸款比例下降，2010年直接貸款比例就開始下降為17．30%，其后兩年都在15%左右，2013年在房地產(chǎn)市場獲得極強(qiáng)增長的情況下也僅為16．11%。長時(shí)間的銀行信貸收緊使房地產(chǎn)商降價(jià)抽身的壓力加大。銀行資金支持削弱使得房地產(chǎn)商資金鏈條緊繃，時(shí)間愈長，房價(jià)泡沫破滅壓力愈大。
(三)房地產(chǎn)調(diào)整期的逆向通貨膨脹沖擊引致因素中國房價(jià)泡沫存在已成為事實(shí)，但房價(jià)泡沫一旦被硬性擠破，其直接后果便是通貨膨脹沖擊。首先，房地產(chǎn)市場的流動性釋放施壓于通貨膨脹。房地產(chǎn)吸收資金量大，對物價(jià)指數(shù)影響也大。1998年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展以來，我國出現(xiàn)罕見的高增長低通脹態(tài)勢。2008年政府采取的4萬億刺激計(jì)劃，使2009年物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)暫時(shí)緊縮。2013年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈性增長，并導(dǎo)致令金融業(yè)措手不及的“錢荒”。2014年5月份一些城市房地產(chǎn)銷售價(jià)量雙降，CPI增幅卻創(chuàng)今年來新高。可見房地產(chǎn)市場對物價(jià)的影響力量之大。若房地產(chǎn)價(jià)格失控性下跌，房地產(chǎn)市場不但不能吸收流動性，還會因房地產(chǎn)拋售擠出極多的流動性，加劇流動性過剩，給經(jīng)濟(jì)造成極大的通脹壓力。2014年6—7月份，房地產(chǎn)市場低迷趨勢明顯，而不同于2013年的“錢荒”，一些銀行開始主動設(shè)計(jì)新的放貸方式，以尋找資金的投向，這可說明銀行流動性比較充裕。其次，銀行次貸風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅時(shí)，購買者若選擇棄房，銀行不得不對商品房進(jìn)行拍賣，抵押物價(jià)值存在損失顯而易見，這種損失主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格下跌，這種價(jià)值減損是最基本的減損，銀行可以采取一定的措施規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)。近幾年我國商品房貸款的嚴(yán)格控制，減少了這種抵押房估計(jì)價(jià)值下降造成的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面是抵押用房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的下降損失，實(shí)際上銀行面臨更大的損失便是這種拍賣損失。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高，房地產(chǎn)需求變?nèi)?，二手房有價(jià)無市。商品房按照市場估價(jià)拍賣，通常都會流拍，如2013年溫州棄房進(jìn)入首拍后，成功率還不到5%。經(jīng)多次拍賣、多次折價(jià)后商品房才能成功拍賣，這種價(jià)值減損及拍賣費(fèi)用是風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)來源。若房價(jià)泡沫破滅，棄房急劇增多，銀行風(fēng)險(xiǎn)會更大，可能導(dǎo)致局部性金融危機(jī)。再次，地方政府債務(wù)存在危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，各城市承載力不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要巨大投入。地方政府在推出新產(chǎn)品“空地”之前，需要預(yù)付很大一部分動遷支出。所有支出是每年財(cái)政收入所不能彌補(bǔ)的，因此地方政府大規(guī)模舉債，并通過出讓土地使用權(quán)來彌補(bǔ)。房價(jià)泡沫破滅將導(dǎo)致土地出讓難以實(shí)現(xiàn)，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)商想要“退貨”現(xiàn)象，地方政府收入銳減。支出增加和收入下降共存的結(jié)果便是地方政府債務(wù)危機(jī)的開始。政府作為公共管理部門不能破產(chǎn)，最終不得不靠增發(fā)貨幣來解決債務(wù)問題，貨幣的增發(fā)必然會加劇通貨膨脹。總之，我國房地產(chǎn)抑制通貨膨脹時(shí)期基本結(jié)束，對房地產(chǎn)市場的過度依賴可使經(jīng)濟(jì)失去對新形勢的適應(yīng)能力。在我國根本的結(jié)構(gòu)性矛盾沒有完全解決的情況下，持續(xù)通貨膨脹壓力會加大。若持續(xù)使用計(jì)劃性的救市政策，人為推高房價(jià)，只能助長社會投機(jī)活動，使房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，最終可引發(fā)通脹全面爆發(fā)。
三、政策啟示
我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方?！边@條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因?yàn)殂y行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對購房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。在我國當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個(gè)人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，而恰恰是購房者會承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價(jià)以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費(fèi)用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在我國當(dāng)前的銀行住房抵押合同實(shí)務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險(xiǎn)通過追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險(xiǎn)則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。
2他國房地產(chǎn)市場變動的啟發(fā)與意義
2.1我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時(shí)由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟(jì)下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個(gè)人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無法及時(shí)回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟(jì)水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機(jī)一樣的大型銀行和金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價(jià)下行的同時(shí)依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費(fèi)開支也會進(jìn)一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在關(guān)注金融機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)的同時(shí)，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機(jī)制，確定人民群眾在購房還貸的同時(shí)有確切的收入能夠滿足日常消費(fèi)。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動。
2.2我國應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)我們可以看到，在我國實(shí)際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關(guān)媒體加強(qiáng)宣傳，在保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，讓購房者更為理性的權(quán)衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我國銀行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，銀行風(fēng)險(xiǎn)管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計(jì)和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險(xiǎn)之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自承受房價(jià)波動的風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)市場化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機(jī)構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔(dān)過分的風(fēng)險(xiǎn)而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟(jì)下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟(jì)的情況。
