時(shí)間：2024-01-23 15:41:49
序論：在您撰寫房地產(chǎn)稅納稅籌劃時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
納稅籌劃是在遵循國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，納稅人為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，根據(jù)政府部門制定的納稅政策導(dǎo)向，對(duì)企業(yè)所涉及到的納稅行為進(jìn)行合理的優(yōu)化與安排，降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據(jù)我國法律實(shí)施的對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規(guī)的前提下，企業(yè)為降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)而采取的一種合理調(diào)整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關(guān)法律的保護(hù)，它與偷稅漏稅有著本質(zhì)的區(qū)別。②超前性。納稅是企業(yè)的基本義務(wù)，國家對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收的依據(jù)主要是根據(jù)企業(yè)的各項(xiàng)行為發(fā)生了應(yīng)稅事項(xiàng)，而納稅籌劃是企業(yè)在沒有發(fā)生應(yīng)稅事項(xiàng)活動(dòng)之前，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃與安排，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)少納稅或者提高經(jīng)濟(jì)效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時(shí)效性。納稅籌劃的目的是企業(yè)利用現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行科學(xué)的安排，如果社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，而企業(yè)的應(yīng)稅事項(xiàng)行為卻沒有相應(yīng)的做出調(diào)整可能就會(huì)造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅行為。
2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性與可行性分析
2.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性分析
房地產(chǎn)由于其建設(shè)周期時(shí)間長，涉及納稅環(huán)節(jié)多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本比較高，在我國房地產(chǎn)業(yè)盈利空間不斷下降的情況下，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃對(duì)國家和房地產(chǎn)企業(yè)本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整?；诜康禺a(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的重要位置，通過國家宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)整是保證社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，通過納稅籌劃能夠及時(shí)的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。其次，納稅籌劃有利于避免企業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行為進(jìn)行合理調(diào)整，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)采取違規(guī)的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過納稅籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的納稅成本。從而降低企業(yè)的融資成本，保障企業(yè)有更多的的資金用于施工建設(shè)過程中，并且通過納稅籌劃也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)范化管理。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性分析
根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境來看，實(shí)施納稅籌劃已經(jīng)具備完善的條件：①房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境已經(jīng)非常成熟。一是納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，國家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，納稅籌劃是企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容；二是我國稅法法制環(huán)境不斷優(yōu)化，比如我國在2014年出臺(tái)了房屋交易稅收政策保證我國房地產(chǎn)稅務(wù)的進(jìn)一步完善。稅務(wù)法律的不完善為企業(yè)的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境有利于納稅籌劃的實(shí)施。一是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分析，幾乎房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，因此較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)非常注重納稅籌劃，為此他們引進(jìn)與培養(yǎng)了大量的懂稅務(wù)的專業(yè)人才，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
3房地產(chǎn)企業(yè)各階段的納稅籌劃分析
3.1開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃分析
①籌資方式不同所導(dǎo)致的企業(yè)納稅金額也就不同，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的籌資主要有權(quán)益籌資和負(fù)債籌資。不同的籌資方式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的納稅影響也不同，比如：假設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤為1000萬（扣除各種經(jīng)濟(jì)費(fèi)用），企業(yè)的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會(huì)以公開發(fā)行股票的方式融資4500萬，企業(yè)的所得稅率為25%。第二種：采取權(quán)益融資和負(fù)債融資相結(jié)合的辦法，但是權(quán)益融資比重要大，向社會(huì)發(fā)行360萬股股票，每股發(fā)行價(jià)格為10元，剩余的900萬元向金融機(jī)構(gòu)借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進(jìn)行，但是負(fù)債比例要大，公開發(fā)行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機(jī)構(gòu)借款。通過對(duì)上述三種方案進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：隨著權(quán)益資本比重的下降，企業(yè)應(yīng)納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢(shì)。通過對(duì)這三種方案的對(duì)比，第三種企業(yè)的應(yīng)稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業(yè)通過合理的配置籌資方式可以降低企業(yè)的應(yīng)稅比重。②利息費(fèi)用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中涉及到的一個(gè)重要稅種，對(duì)于土地增值稅的計(jì)算主要是根據(jù)增值率的大小進(jìn)行征收，因此合理的去除項(xiàng)目費(fèi)用是降低增值額，減少企業(yè)納稅金額的重要途徑。由于開發(fā)階段對(duì)稅收構(gòu)成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從降低利息角度入手，比如企業(yè)通過負(fù)債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機(jī)構(gòu)提供利息證明，以便扣除相應(yīng)的利息項(xiàng)目金額。
3.2銷售階段的納稅籌劃分析
①房屋定價(jià)策略的納稅籌劃。隨房屋進(jìn)行定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價(jià)的策略并不能為企業(yè)帶來高額的利潤，相關(guān)還會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因?yàn)楦郀I業(yè)收入預(yù)示著高額的稅負(fù)。因此需要企業(yè)按照銷售計(jì)劃合理的進(jìn)行納稅籌劃，將一部分房屋以低價(jià)格銷售，以此實(shí)現(xiàn)土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內(nèi)。②促進(jìn)方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調(diào)整政策的不斷出臺(tái)，樓市在經(jīng)過快速上升階段，已經(jīng)處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不理想，為此企業(yè)為了回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)選擇促銷的方式，但是房地產(chǎn)選擇的促銷方式不合理就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅，房地產(chǎn)企業(yè)制定了購買商品房贈(zèng)送實(shí)物的方式，其結(jié)果就是該企業(yè)要將實(shí)物的銷售市值納入到企業(yè)應(yīng)繳納稅款事項(xiàng)之中。
3.3現(xiàn)有階段的納稅籌劃分析
在房屋銷售一部分之后，企業(yè)為了投資以及對(duì)外出租他們選擇預(yù)留一部分商品房，這樣一來就會(huì)產(chǎn)生營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)的存在會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響。①閑置房產(chǎn)投資納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)將沒有銷售出去的或者計(jì)劃中不銷售的商品房以對(duì)外出租或者以房屋作為入股資金進(jìn)行利潤分紅的方式進(jìn)行投資，經(jīng)過大量的實(shí)證證明，房地產(chǎn)企業(yè)采取對(duì)外租賃的方式能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對(duì)外租賃的方式之后產(chǎn)生的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅將以房屋對(duì)外租賃的價(jià)格為稅收依據(jù)。因此房屋的租金高低直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，通過合理分解房屋租賃價(jià)格是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要首選。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將房屋租賃價(jià)格中的水、電以及物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行單獨(dú)核算的方式。
4房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施
4.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有：稅收政策的變化、預(yù)測(cè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的變化、與稅務(wù)部門信息溝通的不及時(shí)、沒有從企業(yè)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行合理安排以及財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)缺乏等方面的風(fēng)險(xiǎn)。
4.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅
中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 24-0000-01
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房價(jià)的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價(jià)持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、營業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個(gè)稅種在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
一、營業(yè)稅的納稅籌劃
營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)主要涉及營業(yè)稅9個(gè)稅目中的3個(gè)：建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以從降低營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)著手，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。我國稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)?，以及代承租者支付的水、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額作為營業(yè)額①。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí)往往還需要代收維修基金和水電初裝費(fèi)等各種配套設(shè)施費(fèi)，這些代收款項(xiàng)就擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的繳納。
二、土地增值稅的納稅籌劃
我國土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ腥N：（1）合理確定房價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實(shí)際情況，分析比較按行業(yè)的市場(chǎng)利潤率正常出售繳納土地增值稅負(fù)后的利潤和降低房產(chǎn)價(jià)格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規(guī)定納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對(duì)于采取不單獨(dú)核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負(fù)，企業(yè)可以對(duì)各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價(jià)格不同的房地產(chǎn)銷售收入合并申報(bào)，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。
三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃
我國稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目。準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的納稅籌劃有兩個(gè)方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實(shí)扣除費(fèi)用的額度。對(duì)于有扣除限額的費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭(zhēng)取用夠標(biāo)準(zhǔn)，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達(dá)到最高限額。
所以我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈(zèng)為實(shí)物捐贈(zèng)我國稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈(zèng)支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準(zhǔn)予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實(shí)物捐贈(zèng)，一方面，所贈(zèng)房產(chǎn)的費(fèi)用和開發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈(zèng)的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費(fèi)用籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，按照我國稅法的規(guī)定，利息費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會(huì)有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除；房屋、建筑物計(jì)算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當(dāng)?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價(jià)值回收，使企業(yè)前期利潤后移，后期成本費(fèi)用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，這也是企業(yè)理財(cái)?shù)囊环N基本理念。（4）對(duì)于廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對(duì)于未超標(biāo)的廣告促銷費(fèi)用在最高限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。
通過以上研究，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)針對(duì)企業(yè)的納稅特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達(dá)到企業(yè)利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造生機(jī)，獲取最大的利潤。
參考文獻(xiàn)：
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注：
①《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。
②《財(cái)政部、國家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十三條。
③《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第53條規(guī)定。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃
(一)努力控制房地產(chǎn)增值率
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。
需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時(shí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注。現(xiàn)舉例說明如下：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價(jià)格出售；二是按照2100元/平米的價(jià)格出售。如果企業(yè)選擇了第一個(gè)方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點(diǎn)，這時(shí)企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤為160萬元。如果企業(yè)選擇了第二個(gè)方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時(shí)企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時(shí)該企業(yè)所得的利潤為147萬元，看似企業(yè)的銷售價(jià)格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤卻下降了13萬元，這時(shí)再考慮到營業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會(huì)更大。
(二)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司
以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價(jià)格來獲得免征點(diǎn)，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，但是這個(gè)方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價(jià)格。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來，并設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價(jià)格來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。
現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃以2400元/平米的價(jià)格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，這時(shí)房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬元，最后該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤為186萬元。
而如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這時(shí)要將銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，如果這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價(jià)格銷售給該銷售子公司，這時(shí)如果銷售公司仍以2400元/平米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時(shí)對(duì)于從該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分享出來的銷售子公司所實(shí)現(xiàn)銷售利潤為300萬元，所需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤244.5萬元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)在通過設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤58.5萬元。
另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時(shí)還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來設(shè)立獨(dú)立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時(shí)都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，考慮納稅籌劃的成本。
(三)變房地產(chǎn)銷售為投資
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
二、結(jié)束語
綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。
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合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006年，對(duì)全國房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺(tái)，隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。
稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。
企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營利的社會(huì)團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營利性社會(huì)團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。
另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。
納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。
利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。
房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時(shí)間廣告費(fèi)，銷售傭金、加班費(fèi)等各項(xiàng)支出均達(dá)到最高峰。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動(dòng)，策劃部分在4月底在電臺(tái)、報(bào)紙等各大強(qiáng)勢(shì)媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點(diǎn)，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費(fèi)600 000元，加班費(fèi)及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。
則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 000×33%＝231 000（元）
這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動(dòng)，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動(dòng)資金的不足?？梢姡{稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時(shí)間價(jià)值，其流動(dòng)資金相對(duì)比較充裕。
利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）
2、如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。
豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）
分開核算合計(jì)共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。
房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價(jià)格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對(duì)企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當(dāng)將對(duì)本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;企業(yè)財(cái)務(wù)
從2002年起,房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及其領(lǐng)導(dǎo)下的全國國稅、地稅系統(tǒng)列為專項(xiàng)稽查的重點(diǎn)行業(yè),覆蓋面是百分之百。最近一年的時(shí)間內(nèi),政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理措施不斷出臺(tái),行業(yè)管理和政策逐步地在趨于規(guī)范和嚴(yán)格,對(duì)于房地產(chǎn)的稅收也正在逐步地加強(qiáng)管理,提出了一系列的稅收征管措施,多年的房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作,使稅務(wù)部門積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法,檢查的水平也全面提高了,可以說目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是空前的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作,第一類是納稅遵從工作,所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成后的納稅申報(bào),以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點(diǎn)是各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成。第二類工作是納稅籌劃。納稅籌劃就是指企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)沒有完成,或者尚未發(fā)生的納稅準(zhǔn)備工作。它的特點(diǎn)是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)還沒有完成,完全可以在事先加以調(diào)整,事先加以籌劃,事先重新計(jì)劃安排,目的是盡可能地規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn),盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？傮w來講,一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實(shí)際上就是包括這兩個(gè)方面,二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同,但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。
二、房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作的必要性
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重,是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個(gè)主要的原因。稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān),也跟中國整體稅收制度安排有關(guān),這是稅制因素,為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因。
傳統(tǒng)的落后的納稅模式是來自于納稅人納稅意志,要引進(jìn)新的觀念和納稅籌劃的模式也是由納稅人自身決定的。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機(jī),是因?yàn)槎悇?wù)系統(tǒng)征管建設(shè)方面的原因,主管部門在加強(qiáng)征管,逃稅、偷稅已存在高風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求,這是來自于企業(yè)長遠(yuǎn)建設(shè)的原因。
籌劃不是空中樓閣,由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在和特定稅制要素內(nèi)容的存在,為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的案例分析
納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的,而在稅法允許的范圍內(nèi),通過經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過程。很顯然,納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟(jì)人行為,企業(yè)就像降低生產(chǎn)成本和開發(fā)成本一樣,去降低稅收成本,這是一個(gè)新的概念,新的一種理念。與逃稅或者其他非法手段之間有著明顯的區(qū)別:從目的上來講,納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù),還要追求零風(fēng)險(xiǎn);從手段上來看,納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整,而不是事后補(bǔ)救。
納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整,比如現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司A,投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B,占B公司股份比例為50%,B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,兩年后B公司獲得稅后利潤3000萬元,現(xiàn)有一個(gè)公司C,愿意收購B公司,C公司和A公司協(xié)商如下,C公司收購B公司肯定要把B公司股份都要買下,每個(gè)股東都要談,他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的方案,有以下兩種:第一種是C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份。第二種是A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬,然后再按股本價(jià)2000萬轉(zhuǎn)讓給C公司,請(qǐng)問A公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該選擇哪種成交方式?其實(shí)作為A公司來講,無論是先分1500萬還是再轉(zhuǎn)2000萬,也是拿回3500萬,如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500,但是哪一種拿回的方式更好,稅交得更少?當(dāng)然是第二種方案好。因?yàn)楣蓹?quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓要交營業(yè)稅。所以這是非常重要的,在這個(gè)問題當(dāng)中當(dāng)然要選擇先分利潤后轉(zhuǎn)讓的方式,因?yàn)橹挥邢确掷麧?才可以確保分回的利潤不征收營業(yè)稅和所得稅,也就是說先分的話一分錢都不用交,如果是一次性轉(zhuǎn)讓的話,A公司投了2000萬,賣股權(quán)賣了3500,說明A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)收益是1500萬元,33%的所得稅,就要交495萬,但是如果采取先分后轉(zhuǎn)的方式有什么好處?因?yàn)檫@個(gè)房地產(chǎn)公司B已經(jīng)交過33%的所得稅,A作為法人所得稅回來也是33%,稅法規(guī)定已經(jīng)交過稅了的不再重復(fù)征稅,除非有稅率差,就是公司B是15%的稅率,公司A是33%,回來補(bǔ)交18%;B是18%的稅,A是33%,回來補(bǔ)15%;如果B是33%,A也是33%,回來就不再補(bǔ)稅了。因此,先分利潤實(shí)際上比直接轉(zhuǎn)讓要節(jié)省稅收。
納稅籌劃清楚地告訴我們,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,就要開始籌劃了,哪一股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更好,為什么?所以納稅籌劃就要求把原來股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同分成兩個(gè)合同,分成兩個(gè)文件,一個(gè)是股東決議,分配利潤的文件,再一個(gè)就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,從專業(yè)角度來看,就是把企業(yè)的股權(quán)投資收益所得和股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得,準(zhǔn)確地區(qū)別開來。納稅籌劃的要求是盡量地把股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資收益所得,也就是要求我們一定要采取“先分后轉(zhuǎn)”的方式,這4個(gè)字是高度凝結(jié)了對(duì)《稅法》的理解與分析。
公司哪些稅是該交的,哪些稅是不該交的,稅法又是怎么具體規(guī)定的,劃分該與不該的界限在哪里?實(shí)際上公司的納稅籌劃就是要尋找該與不該的界限,找到這個(gè)界限以后盡量規(guī)避。如果條件不成熟的,要?jiǎng)?chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去,這是納稅籌劃的整體要求。
四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)的培養(yǎng)
由納稅籌劃的概念可以延伸出兩個(gè)重要的概念,企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率和企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入乘以百分之百。這個(gè)指標(biāo)能夠從整體上反映一個(gè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。經(jīng)過有關(guān)專家測(cè)算,中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),平均在10%左右,低于10%和高于10%都說明企業(yè)在納稅當(dāng)中存在一定的問題。影響企業(yè)稅負(fù)率變化的主要因素,是企業(yè)的利潤率決定企業(yè)稅負(fù)率,一般情況下隨著利潤率的上升,稅負(fù)率同樣上升;隨著利潤率的下降,稅負(fù)率也跟著下降,兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。當(dāng)然,分析稅務(wù)籌劃,一定是在既定利潤率前提下來進(jìn)行的,否則就失去基礎(chǔ)了。
公司納稅籌劃是為了減輕稅負(fù),其最終目的是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī),而不存在多交少交稅款的行為,這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可能來自于兩種情況,一種就是因?yàn)檎叻ㄒ?guī)掌握不清楚,而導(dǎo)致少交稅款被稅務(wù)部門處罰的可能性。另一種是因?yàn)閷?duì)國家政策法規(guī)掌握也是不清楚導(dǎo)致多交稅,給公司效益造成的流失的可能性。企業(yè)多多少少會(huì)出現(xiàn)少交稅帶來處罰的可能性,也有可能因?yàn)槎嘟欢惗恍б媪魇?。我們可以考慮建立一個(gè)防范企業(yè)多交稅款的機(jī)制,這種機(jī)制可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢查,也可以通過建立專業(yè)部門檢查。有的單位,還專門設(shè)立了稅務(wù)部、稅務(wù)總監(jiān)或稅務(wù)經(jīng)理這類部門和崗位,主要是負(fù)責(zé)解決稅收方面的計(jì)劃和規(guī)劃,特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行,專門設(shè)立了稅務(wù)部、專職的稅務(wù)經(jīng)理崗位,使納稅人員從大量的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中出抽出時(shí)間來進(jìn)行專門的稅務(wù)方面的核算,以實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
我們的納稅籌劃工作,任重而道遠(yuǎn)!為了實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù),降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的,我們還需要做很多的工作!還需要繼續(xù)總結(jié)和提高!
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)
自2000年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房價(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對(duì)自身經(jīng)營活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)
性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多，因此開發(fā)經(jīng)營必須具有計(jì)劃性。
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用等。
近幾年來，為控制地價(jià)過高、投資過熱、房價(jià)瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價(jià)的增長、房地產(chǎn)銷售收入對(duì)比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對(duì)過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。
1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營，
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。
2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃
1．利用合作建房節(jié)稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。
2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。
例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價(jià)為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房價(jià)總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價(jià)至少要超過1976.117萬元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房價(jià)在1800～1900萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房價(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤將會(huì)進(jìn)一步增加。
通過以上案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來的利潤反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價(jià)能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價(jià)只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測(cè)算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。
第一，分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃
1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計(jì)算扣除。
以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。
例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。
2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。
四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策
（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理
1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問題。同時(shí)，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。
2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門對(duì)土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀
1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。
2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]江為鳳．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時(shí)代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J]．會(huì)計(jì)之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財(cái)會(huì)之窗．2010（5）：173～174
近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房價(jià)持續(xù)走高，房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢(shì)，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強(qiáng)化稅收的政策，針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺(tái)，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)的重要性便逐漸顯露出來。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題
中圖分類號(hào)：
D9
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672―3198（2015）21019101
1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性
1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大
房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設(shè)階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間。
1.2納稅成本高，納稅籌劃主動(dòng)性強(qiáng)
國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存，就必須增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如今越來越多的企業(yè)實(shí)行了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會(huì)以億元為單位，因而稅基相對(duì)較大。稅金做為最主要的成本來源，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和會(huì)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。
2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析
2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負(fù)來進(jìn)行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對(duì)不同的納稅方案所帶來的不同稅負(fù)進(jìn)行比較，并未從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭(zhēng)取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。
2.2納稅籌劃人才資源匱乏
納稅籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性和綜合性很強(qiáng)的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實(shí)的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財(cái)務(wù)人員，他們只會(huì)進(jìn)行簡單的帳務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識(shí)水平還很困難，進(jìn)而所進(jìn)行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。
2.3缺乏納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃過程中經(jīng)常會(huì)遇到一些不確定因素，有些消極因素會(huì)帶來不利的影響。而且國家會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺(tái)的政策往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮進(jìn)去，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，沒有對(duì)未來可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險(xiǎn)提前做好防御措施，就會(huì)對(duì)整個(gè)納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。
2.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃
近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價(jià)值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋價(jià)值往往包含土地的價(jià)值。然而在稅制設(shè)計(jì)上，按照現(xiàn)行稅收制度對(duì)土地要從量計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)房屋則要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會(huì)出現(xiàn)土地的稅收進(jìn)入土地的價(jià)格，土地的價(jià)格構(gòu)成房屋價(jià)格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價(jià)值與土地價(jià)值人為分割裕然而實(shí)際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會(huì)出現(xiàn)對(duì)一棟房產(chǎn)既征收了包含地價(jià)的房產(chǎn)稅，又對(duì)房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。
3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對(duì)策建議
3.1注重納稅籌劃的整體性
企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃過程中應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險(xiǎn)因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個(gè)別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因?yàn)槟骋欢惙N稅基的減少可能會(huì)帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負(fù)，而不是
單純降低個(gè)別稅種的稅負(fù)。其次，在進(jìn)行方案制定時(shí)，
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機(jī)制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對(duì)打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。兩種銷售方式不同，計(jì)稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時(shí)就有可能做出不利于公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強(qiáng)溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。
3.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個(gè)獨(dú)立的納稅籌劃組織機(jī)構(gòu)，讓其負(fù)責(zé)制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)，以增強(qiáng)納稅籌劃工作的針對(duì)性和時(shí)效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機(jī)構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。
3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
我國稅收法律政策呈一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當(dāng)我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會(huì)有著較大的變動(dòng)。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時(shí)更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時(shí)也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險(xiǎn)。
納稅籌劃的方案有時(shí)利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時(shí)也會(huì)存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的，一不小心就會(huì)被認(rèn)定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，要加深對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。
3.4加大稅制改革力度
我國的稅制在不斷的完善但仍有重復(fù)征稅、稅制設(shè)置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負(fù)。一方面國家要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費(fèi)范圍、不斷從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正面干預(yù)，促進(jìn)其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及自身特點(diǎn)，積極主動(dòng)地在國家法律框架內(nèi)運(yùn)用合理的方法進(jìn)行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)資金價(jià)值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
參考文獻(xiàn)
[1]陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.
