時(shí)間：2024-01-22 15:44:30
序論：在您撰寫房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；問題；具體對策
財(cái)務(wù)管理是公司為了獲取經(jīng)濟(jì)效益最大化，在組織企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系過程中所進(jìn)行的科學(xué)預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、協(xié)調(diào)、核算、分析和考核等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中管理工作的總稱。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中占有重要地位。在豐厚的利潤驅(qū)使下我國涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，樓市行情上揚(yáng)速度極快。為了防止房價(jià)的上漲，我國政府部門頒布實(shí)施了諸多的宏觀調(diào)控政策對國內(nèi)房地產(chǎn)公司予以調(diào)整。針對此情況，房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理怎樣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的需求，不斷提高自身競爭實(shí)力，這是目前的核心課題。筆者就房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)為切入點(diǎn)，指出了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，以保障房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長
由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要投入龐大的資金。在龐大的土地價(jià)格與房屋工程造價(jià)下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時(shí)，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時(shí)間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。
2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會(huì)發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會(huì)影響到開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資決策過程中必須對項(xiàng)目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動(dòng)性差，只要項(xiàng)目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
3.存在多樣化的財(cái)務(wù)形式，財(cái)務(wù)管理存在較大難度
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動(dòng)涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財(cái)務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動(dòng)參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級管理部門，給財(cái)務(wù)管理帶來了較大的難度。
二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理中存在的問題
1.不重視全面成本及費(fèi)用管理
這里所說的成本及費(fèi)用管理指的是針對房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時(shí)所有費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實(shí)施的涵蓋預(yù)算、計(jì)劃、控制、分析、評價(jià)等在內(nèi)的各種有效的管理活動(dòng)，其主要職責(zé)是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標(biāo)，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費(fèi)用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實(shí)力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費(fèi)用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。
2.缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度
國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設(shè)過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運(yùn)行時(shí)，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財(cái)務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財(cái)權(quán)分割等各類對公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項(xiàng)支付過程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同備案，財(cái)務(wù)部門無法全面獲悉款項(xiàng)的來源、發(fā)生細(xì)節(jié)，也沒有針對資金設(shè)置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層難以及時(shí)的了解項(xiàng)目資金的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況。
3.各部門間的協(xié)調(diào)性差
在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作中，財(cái)務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實(shí)施的制度中指出各部門每個(gè)月三十號前要將用款申請遞交到財(cái)務(wù)部門中，然后，財(cái)務(wù)部門再對月份用款計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)的匯總與合理的編制，報(bào)經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行所需資金的籌集，同時(shí)根據(jù)已經(jīng)確立的用款計(jì)劃辦事。然而實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門中最難解決的問題就是資金的計(jì)劃性執(zhí)行力度不強(qiáng)，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的重要性，認(rèn)為控制屬于財(cái)務(wù)部門管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟(jì)部門合作時(shí)，財(cái)務(wù)部門的任務(wù)是為經(jīng)濟(jì)合同支付費(fèi)用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟(jì)部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財(cái)務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門是同等級的，沒有權(quán)力管理經(jīng)濟(jì)部門，對于經(jīng)濟(jì)部門的拖后行為，只有領(lǐng)導(dǎo)層方可予以處理。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的具體對策
1.推行全面成本及費(fèi)用管理
成本及費(fèi)用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費(fèi)用的預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費(fèi)用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費(fèi)用，并且還應(yīng)全面調(diào)動(dòng)員工參與成本及費(fèi)用管理工作的熱情，促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，嚴(yán)格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費(fèi)用開支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)水平，落實(shí)全面成本及費(fèi)用管理。
2.創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理制度
實(shí)際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗(yàn)有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時(shí)處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準(zhǔn)確的審批權(quán)限而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理難以有序運(yùn)行，要想通過以往的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實(shí)三級審核制度，以此提高財(cái)務(wù)部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領(lǐng)導(dǎo)簽字就立即付款的行為。比如，某個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，發(fā)生了嚴(yán)重超過預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)這個(gè)情況，結(jié)合三級審核制度提出相應(yīng)的異議，認(rèn)為高出財(cái)務(wù)預(yù)算，最終款項(xiàng)被放置到下一階段中支付，從而推動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)算的有效運(yùn)行。
3.處理好各部門間的關(guān)系
在對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門和其他部門間的矛盾沖突進(jìn)行處理時(shí)，必須先充分了解財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財(cái)務(wù)預(yù)算工作的完成其實(shí)就是全員運(yùn)行的過程，而并非財(cái)務(wù)部門自身能夠完成的，所以，要求財(cái)務(wù)部門在協(xié)調(diào)和各部門間的關(guān)系時(shí)，各部門也要與財(cái)務(wù)部門良好的配合以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)層也必須對財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專門的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門與審計(jì)部門，推進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算正常運(yùn)行。此外，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算體系時(shí)應(yīng)將自身具有的財(cái)務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財(cái)務(wù)預(yù)算的階段性目標(biāo)，如果存在預(yù)算目標(biāo)范圍以外或者預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重不足的情況，第一時(shí)間匯報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)層，財(cái)務(wù)部門在財(cái)務(wù)管理工作中具有主導(dǎo)與核心作用，應(yīng)該承擔(dān)起對各部門間關(guān)系的有效處理。
4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)定期檢查與考核
房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強(qiáng)資金運(yùn)用水平，同時(shí)還必須做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究工作?？茖W(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)測能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將各類風(fēng)險(xiǎn)抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等實(shí)施財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。
四、結(jié)論
綜上所述可知，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財(cái)務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財(cái)務(wù)管理體系。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；績效考評
一、房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題
（1）隨意增減和調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制。一些房地產(chǎn)公司由于缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制或者財(cái)務(wù)預(yù)算編制時(shí)的不嚴(yán)謹(jǐn)，在具體的預(yù)算執(zhí)行中隨意增減和調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重，從而使得年初部門預(yù)算和年終部門決算存在很大的差異，嚴(yán)重影響到了部門財(cái)務(wù)管理的嚴(yán)肅性。（2）缺乏有效的財(cái)務(wù)績效考核機(jī)制。房地產(chǎn)公司通過財(cái)務(wù)績效考評有層次地、分門別類地將單位的戰(zhàn)略目標(biāo)分解到各職能部門，并將其細(xì)化、延伸到每一個(gè)職工，使房地產(chǎn)公司所有職工都明確本單位戰(zhàn)略目標(biāo)的主要意圖和設(shè)想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設(shè)法地來為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力工作，這樣一來，使得房地產(chǎn)公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產(chǎn)公司決策科學(xué)化。但是在實(shí)際中，由于沒有充分重視有無超預(yù)算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問題，使得績效考核體系嚴(yán)重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規(guī)范性和科學(xué)性，不能有效地起到約束的作用。
二、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理
（1）樹立新的財(cái)務(wù)管理觀念。第一，應(yīng)該著眼于外部環(huán)境，重視與建筑商、客戶、建材供應(yīng)商之間的有效溝通和聯(lián)系，應(yīng)對房屋售后服務(wù)、銷售、生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、開發(fā)等環(huán)節(jié)實(shí)行財(cái)務(wù)管理責(zé)任制度。第二，應(yīng)該以房地產(chǎn)公司全局為對象，樹立全局意識，洞察全局，知彼知己，對各種因素的價(jià)值鏈進(jìn)行綜合分析。第三，房地產(chǎn)公司不要過于追求短期效果，應(yīng)該注重長遠(yuǎn)的成本節(jié)約，以便取得可持續(xù)性發(fā)展的能力。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)支出績效考評工作。一是強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。及時(shí)成立房地產(chǎn)公司支出績效考評工作領(lǐng)導(dǎo)小組，落實(shí)日常工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)績效考評具體協(xié)調(diào)管理工作。按照職能分工要求，密切協(xié)調(diào)配合，實(shí)行分管領(lǐng)導(dǎo)分片負(fù)責(zé)制及相關(guān)科室分工責(zé)任制。二是明確考評要求。制定相應(yīng)的政策和規(guī)則制度來確定績效考評的范圍、工作程序和時(shí)間安排。采取項(xiàng)目單位自評、主管部門考評和財(cái)務(wù)部門考評相結(jié)合的考評機(jī)制。三是細(xì)化工作措施。選取房地產(chǎn)公司的幾個(gè)項(xiàng)目部進(jìn)行項(xiàng)目支出績效考評試點(diǎn)，精心選取試點(diǎn)項(xiàng)目，力求項(xiàng)目具有代表性。建立業(yè)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、效益指標(biāo)三大考核體系，細(xì)化指標(biāo)分?jǐn)?shù)權(quán)數(shù)，實(shí)現(xiàn)三級目標(biāo)管理。四是注重工作結(jié)合。將財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)投資評審工作貫穿房地產(chǎn)公司支出績效考評全過程，增強(qiáng)工作實(shí)效，實(shí)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)概算管理、財(cái)務(wù)全程介入監(jiān)督、事后針對考評情況開展延伸檢查。應(yīng)以定性的指標(biāo)為輔，定量的指標(biāo)為主，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)公司績效考評結(jié)果的利用價(jià)值和績效考評的實(shí)際可操作性，五是是認(rèn)真對待績效評價(jià)結(jié)果，強(qiáng)化評價(jià)結(jié)果運(yùn)用，對績效評價(jià)中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改，將其作為加強(qiáng)制度建設(shè)、完善體制機(jī)制、改進(jìn)工作方法、提升管理績效的重要參考，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理科學(xué)化精細(xì)化。（3）強(qiáng)化監(jiān)控，建立內(nèi)部約束機(jī)制。一方面加強(qiáng)日常跟蹤管理。通過日常的跟蹤管理維護(hù)其嚴(yán)肅性，嚴(yán)格規(guī)范地執(zhí)行財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，對于當(dāng)期超支的可控費(fèi)用要提前預(yù)警，并堅(jiān)決杜絕在當(dāng)期支出，做到按月及時(shí)檢查、考核。另一方面建立內(nèi)部約束機(jī)制。財(cái)務(wù)對下級部門的日常財(cái)務(wù)監(jiān)督，重點(diǎn)是對資金支出的合法性、真實(shí)性；房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門要對財(cái)務(wù)收支程序、效能、過程、結(jié)果的懲防監(jiān)督，實(shí)施多層次的監(jiān)督，重點(diǎn)是財(cái)務(wù)收支程序的合法性，以及對違紀(jì)者的及時(shí)查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性，把財(cái)務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。
參 考 文 獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 研究
一、前言
房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進(jìn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟(jì)狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實(shí)因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財(cái)務(wù)管理體制，提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。
二、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的重要性認(rèn)識
我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理造成一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營時(shí)，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述
財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要指公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機(jī)，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益下滑的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（1）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指由于不當(dāng)使用公司財(cái)務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟(jì)收益發(fā)生大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至為整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指房地產(chǎn)公司在其進(jìn)行資金的籌劃、融合、投放、運(yùn)營以及相關(guān)盈利的分配等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實(shí)際因素導(dǎo)致公司的運(yùn)營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。
（二）提高財(cái)務(wù)管理的地位
明確財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運(yùn)行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運(yùn)營管理人員應(yīng)當(dāng)對公司的財(cái)務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運(yùn)作能力，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動(dòng)由專人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財(cái)務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]
（三）建立合理的財(cái)務(wù)管理理念
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項(xiàng)、審核、施工、交付等多個(gè)階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項(xiàng)目的資金回收效率差。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財(cái)務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟(jì)收益良好而盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。
三、當(dāng)今我國房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象
當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項(xiàng)目相對大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，因工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)制約，使項(xiàng)目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計(jì)劃
我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運(yùn)維模式會(huì)對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司取得項(xiàng)目的最初階段，沒有針對項(xiàng)目的需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計(jì)劃，就盲目上項(xiàng)，資金款項(xiàng)的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善
我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動(dòng)的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)，與公司是否能夠適時(shí)的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進(jìn)行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，在這個(gè)借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。
四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施探討
（一）完善房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資金管理
我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時(shí)間長、資金投入量大等特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營性質(zhì)。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財(cái)務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財(cái)務(wù)資金管理過程中，需注意兩個(gè)方面：
（1）加強(qiáng)資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行相互結(jié)合，并將之運(yùn)用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運(yùn)作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。
（2）加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順暢間隔進(jìn)行，將資金進(jìn)行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力
我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理發(fā)生強(qiáng)烈性、突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險(xiǎn)或其他因素風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。
（1）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識，并調(diào)整財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并正確防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機(jī)制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運(yùn)用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會(huì)，明確財(cái)務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財(cái)務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個(gè)體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進(jìn)新型融資。加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財(cái)務(wù)安全，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)用手段。
（3）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)收益等方面，進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，對項(xiàng)目資金的投入和運(yùn)作應(yīng)從全局著想，作全盤性計(jì)劃，將資金使用根據(jù)實(shí)際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項(xiàng)目總體計(jì)劃和資金籌募計(jì)劃，對計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計(jì)劃，提高項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，堅(jiān)持財(cái)務(wù)考核對項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財(cái)務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）進(jìn)行充分市場調(diào)研控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在我國的市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。各種來源于市場的風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行市場調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場風(fēng)險(xiǎn)程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進(jìn)行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動(dòng)態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，清楚社會(huì)需求趨向和地方市場承受能力，將實(shí)時(shí)資訊有效傳遞給公司，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。
（四）建立具有實(shí)用性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案
預(yù)警方案是公司避免或降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段和措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案在公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實(shí)用有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財(cái)務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實(shí)時(shí)監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)警信息及時(shí)予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)征兆，提醒公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行的預(yù)防和控制；分析財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素彌補(bǔ)公司管理經(jīng)營缺陷，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中建立實(shí)用性和有效性兼具的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，是十分重要的。
五、總結(jié)
房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營和發(fā)展是建立在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范管理流程和制度，將風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機(jī)制之下具有更為頑強(qiáng)的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。]
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進(jìn)資金的循環(huán)使用率，好的財(cái)務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項(xiàng)目的成本，財(cái)務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項(xiàng)目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。
2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題
2.1資金投入周期長，風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長期工程周期中，會(huì)引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理
在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費(fèi)用管理是指對經(jīng)營費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計(jì)劃的管理活動(dòng)。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實(shí)施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實(shí)際的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，沒有做到全過程的費(fèi)用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃性的管理。
2.3財(cái)務(wù)管理體系復(fù)雜
房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主體對象是業(yè)主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費(fèi)、安撫費(fèi)、工程費(fèi)用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及安裝費(fèi)用，這些費(fèi)用的主體對象不同，財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計(jì)方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財(cái)務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財(cái)務(wù)的債權(quán)管理。
3房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的解決對策
3.1降低資金成本
房地產(chǎn)公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進(jìn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，而貸款會(huì)產(chǎn)生利息增加財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以在進(jìn)行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財(cái)務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置公司資本。
3.2創(chuàng)立財(cái)務(wù)制度
我國的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強(qiáng)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員必須做到對項(xiàng)目資金的分析和研究，對風(fēng)險(xiǎn)不僅能預(yù)測，還能做到有效的降低；建立財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營活動(dòng)，對籌集資金和降低資本進(jìn)行合理有效的分配；完善公司財(cái)務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。
3.3優(yōu)化融資，重視信用
房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險(xiǎn)。第二，統(tǒng)一管理資金，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽(yù)，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運(yùn)營和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查
財(cái)務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進(jìn)行的，所以財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財(cái)務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可單獨(dú)設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計(jì)部門，協(xié)助財(cái)務(wù)預(yù)算的順利開展。財(cái)務(wù)管理中還應(yīng)定期進(jìn)行檢查和考核，對階段性的資金投入進(jìn)行重點(diǎn)管理，對有問題的資金應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)回收資金的銜接使用，分析研究新項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好資金的項(xiàng)目運(yùn)行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費(fèi)用，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
4結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；問題；對策
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財(cái)務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會(huì)使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項(xiàng)目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)加劇。
2.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個(gè)單位之間或者和上級單位以及各個(gè)管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計(jì)等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目之前要對項(xiàng)目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時(shí)，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會(huì)面臨困難，因?yàn)殡S著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會(huì)出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時(shí)會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財(cái)務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個(gè)方面融入到財(cái)務(wù)制度中，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報(bào)銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財(cái)務(wù)行為和工作程序,提高會(huì)計(jì)質(zhì)量。
2.提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
3.擴(kuò)大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個(gè)方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴(kuò)大企業(yè)在市場上的競爭實(shí)力；第四，對融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。
4.提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識的人員，又對各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，科學(xué)進(jìn)行利潤分配，強(qiáng)化企業(yè)理財(cái)職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟(jì)體制，一切從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
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[2]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施,2011(7).
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摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在經(jīng)營、管理過程中必須面對和解決的問題，本文以房地產(chǎn)公司為研究對象，對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)及成因進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 高發(fā)環(huán)節(jié) 對策
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于難以控制和預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時(shí)期內(nèi)所獲得的財(cái)務(wù)成果、預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或更大的收益的可能性。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)
（一）募資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
由于資金供需平衡、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)公司籌資給財(cái)務(wù)管理帶來了不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。近年來，國際金融市場波動(dòng)劇烈，國家的貨幣政策、宏觀調(diào)控政策日趨從緊，房地產(chǎn)公司籌資結(jié)構(gòu)不合理的情況也比較突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目實(shí)施、償還到期債務(wù)，影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，一些中小型房地產(chǎn)公司采用擔(dān)保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時(shí)，將導(dǎo)致公司面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)公司投入資金后，存在因市場變化造成實(shí)際收益和預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大、周期長，容易發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，由于前幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，政府接連出臺了宏觀調(diào)控政策，特別是2013年2月頒布的“國五條”，給國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來較大的不確定性，造成房地產(chǎn)公司未來幾年發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)的幾率較大。
（三）利率環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
隨著國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的深化，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月、2月，央行兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，并將首套房的優(yōu)惠利率由7折上調(diào)至8.5折，加強(qiáng)對房貸的風(fēng)險(xiǎn)防控，利率上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營影響較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金成本增加、預(yù)期收益相對減小，有可能造成房地產(chǎn)公司資金無法良性循環(huán)，也可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
對于企業(yè)來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，從而采取有針對性的措施加以控制。
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率較高、資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)對銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司缺乏抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，在市場發(fā)生波動(dòng)、國家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，但部分房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理認(rèn)識不足，片面強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理中對成本費(fèi)用的控制，缺乏系統(tǒng)管理、價(jià)值管理的理念和措施，將預(yù)算和計(jì)劃混為一談，對預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控力度不夠，降低了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）缺乏現(xiàn)金流管理
對房地產(chǎn)公司來說，凈現(xiàn)金流是通過融資和銷售房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金流入，和購置土地、建設(shè)工程款、管理費(fèi)用、償還借款等現(xiàn)金流出抵消后的差額。房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理要求企業(yè)通過融資、存貨和應(yīng)收款項(xiàng)管理等措施，確保企業(yè)擁有正向現(xiàn)金流，能夠滿足正常經(jīng)營和發(fā)展的需要，既要避免現(xiàn)金囤積、浪費(fèi)，也要避免資金緊張影響經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對現(xiàn)金流管理的重視不足，存在現(xiàn)金流管理和企業(yè)戰(zhàn)略脫節(jié)、缺少全程控制等問題。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策
根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)和研究成果，提出以下房地產(chǎn)公司應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策。
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制好比例。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須嚴(yán)格控制負(fù)債規(guī)模，保持產(chǎn)權(quán)和債務(wù)的合理比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用的同時(shí)，有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)全面預(yù)算管理
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，完善資本運(yùn)營、加強(qiáng)全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)公司具有重要意義?？茖W(xué)的預(yù)算是籌集資金、貸款的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)評估的重要依據(jù)，房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身情況，建立完整的預(yù)算流程、編制合理的預(yù)算，加大內(nèi)部財(cái)務(wù)控制和對預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)控力度，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)公司要在對企業(yè)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析，深入了解外界政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和現(xiàn)金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴(kuò)張，也要避免固步自封。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流管理中，還要考慮企業(yè)的生命周期，現(xiàn)金流管理要符合企業(yè)在不同發(fā)展階段的特點(diǎn)。在日常的現(xiàn)金流管理中，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好資金的流動(dòng)性、收益性和增長性之間的平衡和調(diào)節(jié)，要從現(xiàn)金流的預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金的支付管理、融資管理等方面做好現(xiàn)金流管理，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。
四、結(jié)束語
當(dāng)前階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)也面臨著全球經(jīng)濟(jì)衰退、政府宏觀調(diào)控的雙重壓力，針對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)有針對性的采取防范措施，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司應(yīng)該多優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓展籌資渠道、降低籌資風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)投資項(xiàng)目可行性分析、制定投資組合戰(zhàn)略、加強(qiáng)全面預(yù)算管理、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理等方面采取有效措施，切實(shí)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險(xiǎn)；狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司利用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析。
(一)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
1、籌資風(fēng)險(xiǎn)
籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來的不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動(dòng)、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施或者無法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，歐債危機(jī)造成的金融市場波動(dòng)，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，資金鏈中段，造成公司的財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致公司的生存危機(jī)。
2、投資風(fēng)險(xiǎn)
投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時(shí)間長的特點(diǎn)，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項(xiàng)目的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開發(fā)，而項(xiàng)目的利潤率小于負(fù)債率，則會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、利率風(fēng)險(xiǎn)
近年來，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時(shí)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。
1、外部原因
在經(jīng)濟(jì)全球化的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前經(jīng)濟(jì)形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。
4、缺乏現(xiàn)金流量管理
房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收款項(xiàng)管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。
二.完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。
(一)對籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范
1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
2、拓展籌資途徑的多樣性
我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。
(二)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范
1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型，避免盲目開發(fā)。
2、制定投資組合戰(zhàn)略
由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
3、加強(qiáng)全面預(yù)算管理
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書以及可行性研究和項(xiàng)目評估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。
4、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理
現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長性的動(dòng)態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。
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