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1、促進經(jīng)濟增長：經(jīng)濟增長是經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎。持續(xù)快速的經(jīng)濟增長是實現(xiàn)國家長遠戰(zhàn)略目標的首要條件，也是提高人民生活水平的首要條件。促進經(jīng)濟增長是在調(diào)節(jié)社會總供給與社會總需求的關系中實現(xiàn)的。因此，為了促進經(jīng)濟增長，政府必須調(diào)節(jié)社會總供給與社會總需求的關系，使之達到基本平衡。
2、增加就業(yè)：就業(yè)是民生之本，是人民群眾改善生活的基本前提和途徑。就業(yè)的情況如何，關系到人民群眾的切身利益，關系到改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，關系到實現(xiàn)全體人民的共同富裕。促進充分就業(yè)是我國政府的責任。
3、穩(wěn)定物價：價格的大幅度波動對經(jīng)濟生活是不利的。如果物價大幅度上升和通貨膨脹，會刺激盲目投資，片面追求數(shù)量擴張，經(jīng)濟效益下降；如果物價下降和通貨緊縮，則會抑制投資，生產(chǎn)下降，失業(yè)增加。
4、保持國際收支平衡：如果一國的國際收支出現(xiàn)不平衡，對本國經(jīng)濟是不利的，需要采取適當措施加以調(diào)節(jié)，使國際收支基本平衡。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
我在中國工作已整整25年，親眼目睹中國25年翻天覆地的進步與變化，這一切都有賴于經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展――自1978年至2003年的25年間，中國GDP年均增速高達9.4%，成為世界上經(jīng)濟增長最快的國家，但我也注意到，近幾年中國GDP增長，已經(jīng)越來越多地依靠投資來拉動，2000年之后，局部投資過熱傾向有增無減，即使在亞洲金融危機時，中國固定資產(chǎn)投資總額還未超過GDP的41%，可到2003年已占到47.3%！
投資規(guī)模擴大、速度加快的重要原因在于地方政府直接擔當起投資主體角色，操縱土地與財政資金，超計劃、超需求地投資基礎設施和“形象工程”所致。據(jù)統(tǒng)計，2004年前兩個月，中國固定資產(chǎn)投資同比增長高達53%，其中屬國家投資項目僅增長12.1%，而屬地方投資的項目增長卻高達64.9%，其中制造業(yè)投資增長最快，為75.8%，重復投資最突出的鋼鐵增長107.2%，水泥增長101.4%，電解鋁增長39.3%。盡管投資過熱僅限于個別行業(yè)和局部地區(qū)，但其危害已經(jīng)顯現(xiàn)，勢必助長信貸規(guī)模過度擴張，加劇中國當前煤、電、油、運的緊張局面，也將拉動生產(chǎn)資料價格的進一步上漲，與此同時也造成通貨膨脹的壓力不斷加大：2004年4月中國居民消費價格（CPI）總水平同比上漲3.8%，創(chuàng)下7年以來的新高。有一組數(shù)據(jù)應該引起中國經(jīng)濟界的重視：中國以世界水泥消耗總量的50%，鋼鐵34%，煤炭的31%，氧化鋁的25%，電力的13%，實現(xiàn)的卻僅僅是世界4%左右的GDP總量。這種以高投入、高消耗換來的高增長，是難以維持的。
中國政府其實自2003年已開始對宏觀經(jīng)濟實行調(diào)控，2004年始則對調(diào)控采取更加強硬措施。中國政府通過貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等一系列措施和“果斷有力、適時適度、區(qū)別對待、注重實效”的方針來遏制投資過熱和低水平的重復建設。歸納起來，我十分同意中國一位經(jīng)濟學家說的八個字：“管緊土地、管好信貸”。
2004年3月中國“兩會”對宏觀調(diào)控作出強烈回應，溫總理《政府工作報告》把2004年GDP增長目標定為7%，遠遠低于25年來的平均增幅，充分表明中國政府改變經(jīng)濟質(zhì)量的決心。
2004年4月25日，中國人民銀行會同國家發(fā)改委和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風險有關問題的通知》，通知中明確了“當前部分行業(yè)制止低水平重復建設目錄”。
4月27日，國務院發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）均由20%及以上提高到35%及以上。
4月28日，總理主持召開國務院常務會議，責成江蘇省和有關部門對江蘇鐵本鋼鐵有限公司違規(guī)建設鋼鐵項目的有關責任人作出處理，以表明中國政府實施宏觀調(diào)控的決心。
4月29日，國務院辦公廳同時發(fā)出兩份通知，一份是通知對所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項目進行全面清理，重點對鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓、培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進行清理，時限為1個半月。一份緊急通知是決定集中半年左右時間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓，清理整頓2003年以來的土地占用情況，重點是新上項目的用地情況，對未批先用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途，以及違反國家產(chǎn)業(yè)政策、超規(guī)劃、超計劃、越級和分拆批地等問題。通知還嚴肅指出：清理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設用地，清理整頓結(jié)束后，對因檢查和整頓不力，經(jīng)驗收不合格的地方，報經(jīng)國務院同意后，繼續(xù)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設用地，直至達到規(guī)定的整改要求，進一步表明政府對宏觀調(diào)控的決心。
5月、6月宏觀調(diào)控在中國全面啟動，但因固定資產(chǎn)投資帶有連續(xù)性的特征，并未使投資額度降下來，相反仍繼續(xù)上沖，6月GDP增幅僅比一季度回落0.2個百分點，而消費價格指數(shù)上升至5%，通脹壓力在進一步加大。然而中國政府按既定方針決不手軟，7月固定資產(chǎn)投資終于出現(xiàn)2004年第一次大幅回落，下降了1135億元，8月份繼續(xù)下降，然而到了9月份，固定資產(chǎn)投資完成額再度上升，同月，中國人民銀行上調(diào)存貸款利率，終于使投資降溫，10月固定資產(chǎn)投資開始回落，宏觀調(diào)控終于初見成效。然而上述固定資產(chǎn)投資總量中，“地方投資”所占比例竟高達88%。這充分說明中國宏觀調(diào)控的癥結(jié)所在，也說明調(diào)控的征程仍然十分艱巨。
目睹2004年中國宏觀調(diào)控，可謂過程跌宕起伏，結(jié)果平穩(wěn)快速，雖全年GDP增長仍高達9.5%，遠遠高出年初溫總理宣布的7%目標，全年社會固定資產(chǎn)投資增長25.8%，比上年回落僅1.9個百分點，消費價格指數(shù)上升為3.9%，就上述數(shù)據(jù)而論，2004年中國經(jīng)濟宏觀調(diào)控并沒有在真正意義上達到“軟著陸”的預期。但可喜的是，也未出現(xiàn)大起大落，而前兩年過熱的、低水平的、重復的固定資產(chǎn)投資得到明顯抑制，受關注的鋼鐵投資比去年回落63.9個百分點，水泥投資比上年回落70.1個百分點，汽車投資回落24.3個百分點，鋁業(yè)投資由上年增長86.6%轉(zhuǎn)為下降1.8個百分點；社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)回落，2004年第一季度為43%，第二季度為28.6%，第三季度為27.7%，全年回落到25.8%，投資結(jié)構(gòu)有所改善，特別中西部投資增長超過東部沿海投資增長近5個百分點，且經(jīng)濟增長明顯，縱觀全局，2004年中國經(jīng)濟顯得更加有序和受到良好的控制，這些足以說明，2004年中國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控已見成效。
2004年已經(jīng)過去，毋庸諱言，經(jīng)濟界對中國宏觀調(diào)控成功與否的評價不一。我作為企業(yè)家，既注意經(jīng)濟運行的過程，更看重結(jié)果。我認為，任何一個國家，在經(jīng)濟運行過程中都會出現(xiàn)這樣那樣的問題，但只要這個國家的政府能找出宏觀經(jīng)濟的弊端，并能下決心加以糾正，就已經(jīng)是成功的一半了。2004年中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控無疑是成功的開始，中國政府在不讓長期平穩(wěn)增長的經(jīng)濟受損的前提下，遏制阻礙經(jīng)濟發(fā)展的不良因素，促使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和內(nèi)在質(zhì)量更加健康，并繼續(xù)保持穩(wěn)定快速增長，是符合中國國情的。中國是一個人口眾多的發(fā)展中國家，若經(jīng)濟大起大落，后果是難以設想的，為此政府采取“發(fā)展中的問題在發(fā)展中加以解決”的政策，是非常明智的。
[關鍵詞]宏觀調(diào)控；目標；決策
多目標決策(multipleobjectivedecisionmaking)是20世紀80年展起來，并綜合運用運籌學、經(jīng)濟學、心理學等知識而形成的交叉學術領域，主要適用于在某個問題具有多個目標時，決策者可以依據(jù)不同的問題、條件、環(huán)境來提出具體的解決方案。當前，我國經(jīng)濟增長由“偏快”轉(zhuǎn)向“過熱”趨勢有所緩解，但經(jīng)濟運行中的突出矛盾并未得到根本性解決，繼續(xù)堅持和完善宏觀調(diào)控是經(jīng)濟學界的共識。然而，各國的宏觀調(diào)控都必須達到經(jīng)濟、物價、就業(yè)、外匯等多個目標的均衡與協(xié)調(diào)，是一個典型的多目標問題，必須進行系統(tǒng)思考，理性決策。下面，筆者擬從多目標決策視角對我國宏觀調(diào)控問題進行初步研究，以求教大方。
一、我國宏觀調(diào)控的多重目標
在當代世界，雖然各國宏觀調(diào)控的手段配置和操作方法有所不同，但都是努力保證國民經(jīng)濟增長過程中的總量平衡，即保持社會總供給與總需求的基本平衡，促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)定、均衡增長。如何衡量社會總供求是否達到平衡，西方發(fā)達國家一般采用五大指標：即物價上漲率、利率、匯率、失業(yè)率和經(jīng)濟增長率，通過調(diào)節(jié)各項指標來求得社會總供求量的基本平衡，促進經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。
我國在建立社會主義市場機制的過程中，市場對資源配置的基礎性作用和國家對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是相輔相成、相互促進的，共同作用于社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的全過程。我國經(jīng)濟學界一般認為，基于國際國內(nèi)經(jīng)濟運行的經(jīng)驗，國家宏觀調(diào)控的主要目標包括四個方面：一是經(jīng)濟增長，指在堅持質(zhì)量、效益、結(jié)構(gòu)和速度相統(tǒng)一的基礎上，根據(jù)需要和可能，實現(xiàn)經(jīng)濟的適度較快增長；二是就業(yè)充分，指實施積極的就業(yè)政策，廣開就業(yè)門路，努力把失業(yè)率控制在社會可承受的限度內(nèi)；三是物價穩(wěn)定，既要防止通貨膨脹，又要防止通貨緊縮，保持商品與服務價格總水平基本穩(wěn)定；四是國際收支平衡，指積極發(fā)展進出口貿(mào)易，不斷完善外貿(mào)與金融外匯管理體制，實現(xiàn)包括經(jīng)常項目、資本項目和金融交易在內(nèi)的國際收支基本平衡。
二、影響宏觀調(diào)控的多種因素
無論是國外的五項指標體系，還是中國的四個主要目標，都表明宏觀調(diào)控問題是一個多目標問題，是一個復雜的系統(tǒng)問題。從多目標決策視角看，經(jīng)濟增長、就業(yè)充分、物價穩(wěn)定、國際收支平衡四個相互獨立的目標，都有各自的評價指標體系，而同一目標的評價指標可能是互相影響、互相制約的，不同目標的評價指標更可能是互相矛盾、互相沖突的。正確決策首先必須對宏觀調(diào)控多個目標的影響因素進行綜合分析。
(一)從經(jīng)濟增長來看，經(jīng)濟保持高速增長，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出。2002年至2006年，我國按現(xiàn)價計算的GDP總規(guī)模翻了一番，從2001年的10.96萬億元擴大到2006年的20.94萬億元，與1978年至2001年平均每五年翻一番的速度大體一致；按可比價計算的GDP平均增長10.1%，比1978年至2001年年均增長9.6%快0.5%。雖然我國經(jīng)濟總量平衡，但經(jīng)濟持續(xù)增長也面臨著一系列矛盾和問題：一是投資與消費關系失調(diào)。近年來，我國投資增長速度較快，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。與此同時，消費增長卻相對緩慢，從1978年到2005年，我國消費增長了將近43.2倍，但最終消費在國民生產(chǎn)總值中的比重卻從1978年的62%下降到了2005年的53%。二是工業(yè)結(jié)構(gòu)矛盾仍很突出。從總體形勢看，2007年前三季度全國規(guī)模以上工業(yè)值同比增長18.5%，比上年同期快1.3個百分點，意味著工業(yè)生產(chǎn)和市場熱度升高；從主要行業(yè)看，耗能高、加工水平低、大部分要靠出口來消化其產(chǎn)能和產(chǎn)量的原材料增速都在20%以上，結(jié)構(gòu)性非均衡的工業(yè)高速增長，會加大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度；從重點調(diào)控行業(yè)看，目前鋼鐵、水泥等行業(yè)增長速度仍然過快，重復低效競爭仍然激烈，節(jié)能降耗和環(huán)境保護的壓力仍然很大。三是流動性過剩問題突出。近兩年，我國貨幣供應量的兩個重要指標M1、M2的增速均突破了學界所定義的“穩(wěn)健區(qū)間(12%-20%)”的上限。資金具有逐利性，過多過剩的流動資金，對于一個市場發(fā)育和監(jiān)管體制還不健全的國家來說，有時甚至是可怕的，亞洲金融危機就是前車之鑒。從多目標決策的視角來看，控制投資增長過快的通常做法是提高利率，增加投資的成本。但在產(chǎn)能過剩的情況下，提高儲蓄利率會降低消費需求，使產(chǎn)能過剩的情形更難擺脫。如果只提高貸款利率而不提高儲蓄利率，則會擴大利差，使銀行有更大的增加貸款的沖動，結(jié)果和控制貸款以抑制投資增長的愿望相違背。
(二)從就業(yè)情況來看，就業(yè)總量增加，但失業(yè)率逐年攀升。改革開放初期，失業(yè)率一直呈現(xiàn)下降趨勢，從1978年的1.3%下降到1985年的0.48%。但是，從1986年開始以后，失業(yè)率就緩慢地上升，從1986年的0.51%上升到2004年的2.11%。在就業(yè)規(guī)模擴張中，城鎮(zhèn)就業(yè)率上升，城鎮(zhèn)就業(yè)占總就業(yè)的比重從1978年的23.69%上升到了2004年的35.21%。鄉(xiāng)村就業(yè)率下降，從1978年的76.31%下降到2004年的64.79%。從1998年至2003年，中國經(jīng)濟平均每年增長7.3%，失業(yè)的卻達500萬人。2003年至2006年，中國經(jīng)濟增長10%至10.5%，失業(yè)將近1000萬人。因為工業(yè)化和市場化的推進，1985年中國經(jīng)濟增長一個百分點，帶來的就業(yè)崗位是240萬個；1995年，經(jīng)濟增長一個百分點，帶來的就業(yè)崗位是170萬個；現(xiàn)在經(jīng)濟增長一個百分點，帶來的就業(yè)崗位不到90萬個。從多目標決策的視角來看，中國宏觀經(jīng)濟政策，特別是貨幣政策總量的目標選擇越來越困難。如果選擇擴張，固定資產(chǎn)需求已經(jīng)連續(xù)40多個月過熱了；而選擇緊縮，失業(yè)率又會成倍的增加。究竟是擴張還是緊縮，讓決策者面臨兩難。
(三)從物價水平來看，物價總體水平較低，但近期CPI增長較高。我國在經(jīng)濟持續(xù)快速增長中，通過穩(wěn)定需求，促進供給特別是基礎產(chǎn)品供給增長，保持了經(jīng)濟總量關系的大體平衡，實現(xiàn)了物價的基本穩(wěn)定。從1997年11月開始，中國的物價保持了一段時間的負增長，2001年、2002年是零物價。也就是說，中國經(jīng)歷了30多個月的負物價、20多個月的零物價。但2007年以來，我國物價上漲進入2002年以來的第二個上升期，1至11月累計上漲4.6%。一些學者認為，本輪CPI上漲完全是因為一些食品和豬肉價格上漲引起的，不會向別的行業(yè)和領域蔓延。而另外一些學者則認為，本輪CPI上漲是成本推動型的，不是供求失衡造成的結(jié)構(gòu)性的。從1978年至2002年，我國居民消費價格累計上漲433.5%，年均上漲6.3%。因此，雖然近期CPI增長較高，但相對于GDP增長而言，目前CPI增幅依然在可承受的范圍之內(nèi)，值得注意的是這種物價上漲對低收入階層和困難群眾的生活影響較大。從多目標決策視角看，我國經(jīng)濟在新的上升通道中總體應該保持一種較高增長和較低物價的格局，不出現(xiàn)價格水平的大幅上漲或大起大落。(四)從國際收支來看，內(nèi)需增長不足，但外需增長迅速。出口和外商投資構(gòu)成的外需成為經(jīng)濟增長的重要動力，外需增長導致國際收支雙順差(經(jīng)常項目順差和資本項目順差)，經(jīng)濟對外依存度逐年上升，人民幣升值壓力加大，外匯儲備成本提高。一方面，出口大于進口，經(jīng)常項目出現(xiàn)順差。我國連續(xù)6年出口增長維持在20%以上的高水平，實現(xiàn)了連續(xù)10多年的經(jīng)常項目順差。另一方面，外商投資推動經(jīng)濟增長，資本項目順差，外資對中國經(jīng)濟控制力增強。根據(jù)國際資本的輸出規(guī)律，輸出國際資本和引進國際資本的比例，發(fā)達國家平均為166：100，發(fā)展中國家為18：100，但我國只有1.5：100；外商投資企業(yè)商品進出口在整個中國進出口中的比重占到55%以上，外商投資企業(yè)在中國的對外貿(mào)易中已經(jīng)占據(jù)主導地位。經(jīng)常項目順差和資本項目雙順差使得外匯儲備增長，必然產(chǎn)生外幣貶值的預期和人民幣升值的預期。因此，雙順差越大，外匯儲備越多，人民幣升值的壓力越大；人民幣升值的預期，又加大了外資流入和國際收支順差的擴大，進一步增強了人民幣升值的壓力。雖然我們正在為如何實現(xiàn)內(nèi)外需平衡而費盡腦筋，但正如有學者指出的一樣，從經(jīng)濟決策選擇理論的角度看，目前“正的不平衡(順差)”比以往“負的不平衡(逆差)”具有更大、更主動地選擇余地，有錢之難好于無錢之困。
三、完善宏觀調(diào)控的多維視角
多目標決策的目的是挑選或擬定最優(yōu)的方案使決策目標極大化。而決策的環(huán)境是面向?qū)淼?，需要決策的問題會或多或少地表現(xiàn)出一定的不確定性，對于宏觀調(diào)控這樣的復雜問題來說，這種不確定性將更為突出。當前，經(jīng)濟運行中的一些體制性、機制性及結(jié)構(gòu)性矛盾和問題還比較嚴重，經(jīng)濟增長仍然偏快，價格上漲仍然較多，節(jié)能減排壓力較大，世界經(jīng)濟增長的不確定性也在加大。在這樣的背景下，要實現(xiàn)黨的十七大提出的深化對社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律的認識，從制度上更好地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，形成有利于科學發(fā)展的宏觀調(diào)控體系，就必須堅持對宏觀調(diào)控問題多角度思考，多措施并舉，多角度整合。
一是注重宏觀調(diào)控時機的前瞻性。我國具有宏觀調(diào)控正反兩方面的經(jīng)驗教訓，在1979至1981年、1985年至1986年、1989年至1990年三次宏觀調(diào)控中，因為動手較晚、延誤最佳時機，而且在實施上存在著猶豫不決、貫徹不力的問題，導致不能充分發(fā)揮經(jīng)濟增長的潛能。近年來，我國提出并運用科學發(fā)展觀統(tǒng)攬宏觀調(diào)控全過程，提高宏觀調(diào)控的前瞻性，認真進行跟蹤分析形勢，科學預測月度、季度和年度經(jīng)濟變化趨勢，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的問題苗頭和矛盾動向，并及早動手緩解、遏制這些矛盾和問題。比如，為應對“非典”沖擊，2003年上半年采取了寬松的財稅和金融措施，銀行信貸和投資快速增長。在抗擊“非典”勝利后，中央及時察覺到經(jīng)濟運行中的不穩(wěn)定、不健康因素，及時預警，并及時采取有針對性的措施，及早控制苗頭性、局部性問題，宏觀調(diào)控的頻率、手段、節(jié)奏和力度都掌握得比較好，使2003年的經(jīng)濟保持了穩(wěn)定快速增長勢頭。2007年以來，我國投資、信貸、工業(yè)、凈出口增長再度加速，金融市場流動性偏多，出現(xiàn)了由“偏快”轉(zhuǎn)向“過熱”的勢頭。針對這些情況，中央又及早動手，采取偏緊的措施操作，打出了一系列“組合拳”，促進經(jīng)濟運行轉(zhuǎn)入了全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的發(fā)展軌道。歷史的經(jīng)驗表明，宏觀調(diào)控必須堅持審時度勢，準確把握國內(nèi)外經(jīng)濟社會環(huán)境的變化，抓住有利時機，運用有效的政策組合，對可能出現(xiàn)的問題及早建立防御機制，對已經(jīng)出現(xiàn)的問題予以迅速解決。
二是注重宏觀調(diào)控政策的組合性。一般而言，財政政策和貨幣政策是宏觀調(diào)控的基本手段和主要工具，在實現(xiàn)政策目標方面具有不同作用，二者的協(xié)調(diào)配合十分重要。在1998年至2003年的宏觀調(diào)控中，為了有效治理東南亞金融危機背景下的通貨緊縮，選擇“積極財政政策”和“穩(wěn)健貨幣政策”組合：財政政策方面，較大幅度地增發(fā)長期建設國債，調(diào)整收支規(guī)模和結(jié)構(gòu)，在財政投資結(jié)構(gòu)改善基礎上保證總需求擴大；貨幣政策方面，對內(nèi)靈活調(diào)節(jié)貨幣供應量和信貸投放，使其穩(wěn)定在一個比較合理的區(qū)間內(nèi)，為經(jīng)濟總量穩(wěn)定提供貨幣和信貸保證。這種“松財政、穩(wěn)貨幣”的優(yōu)良政策組合，有效地遏制了經(jīng)濟衰退和通貨緊縮，是一次比較成功的政策組合應用。2004年以來，根據(jù)我國消費需求相對不足，同時投資內(nèi)需和出口外需過旺造成的總需求擴張過快的具體情況，我國財政政策從“積極”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，逐步減少增發(fā)國債投資規(guī)模，多次調(diào)整出口關稅政策，減輕人民幣升值和出口增加的壓力；貨幣政策則在保持總體穩(wěn)健的姿態(tài)下多次頻繁調(diào)整準備金率、利率和公開市場業(yè)務，以保持貨幣信貸穩(wěn)定增長。這種“雙穩(wěn)健”的財政貨幣政策組合既不全面擴張，又不全面緊縮，實踐證明效果非常理想。當前，中央提出按照控總量、穩(wěn)物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡的基調(diào)做好宏觀調(diào)控工作，推行“穩(wěn)健的財政政策”和“從緊的貨幣政策”，是符合我國經(jīng)濟運行現(xiàn)狀的，有利于解決突出問題。根據(jù)形勢發(fā)展需要，我們還需加強財政政策、貨幣政策、土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、外匯政策和社會發(fā)展政策的協(xié)調(diào)配合，實行適當?shù)慕M合模式，提高宏觀調(diào)控的科學性和有效性。
三是注重宏觀調(diào)控手段的多樣性。一般而言，政府的宏觀調(diào)控有三大手段：經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟手段，是指政府運用各種經(jīng)濟杠桿(如價格、利率、匯率等)，通過市場機制，間接地對市場主體的經(jīng)濟活動進行調(diào)控；法律手段，是指政府運用各種有關的法律法規(guī)和國家有關的政策規(guī)定，通過法制力量，對市場主體的經(jīng)濟活動進行調(diào)控；行政手段，是指政府運用行政機構(gòu)的權力，通過強制性指令，直接對企業(yè)或個人的經(jīng)濟活動進行調(diào)控。在1988年至1990年的宏觀調(diào)控中，我國嘗試改變原來單一的行政調(diào)控，引入經(jīng)濟和法律手段，初步進行現(xiàn)代意義上的以財政貨幣政策為主的間接調(diào)控，但因?qū)?jīng)濟手段的運用不夠熟練，導致調(diào)控過度。2004年以來的宏觀調(diào)控，逐步強化了經(jīng)濟和法律手段對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，特別是更多地運用利率、匯率以及其他財政貨幣政策工具來間接影響經(jīng)濟主體行為，保證了宏觀調(diào)控的客觀性和科學性，積累了更為豐富的經(jīng)驗。在目前地方競爭體制更多帶有行政色彩的背景下，中央政府在實行宏觀調(diào)控時完全不用行政手段，也可能會影響宏觀調(diào)控的效果。從總體上說，在計劃經(jīng)濟體制向社會主義市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中，我國宏觀調(diào)控方式實現(xiàn)了從依靠單一的行政手段調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向三種手段調(diào)節(jié)并用，以經(jīng)濟手段、法律手段調(diào)節(jié)為主，輔之以必要的行政手段調(diào)節(jié)。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制日益成熟，競爭機制不斷完善，我國的宏觀調(diào)控應當越來越多地運用經(jīng)濟和法律手段，逐步縮小行政手段的調(diào)控范圍，防止因行政調(diào)控越位或錯位而造成宏觀調(diào)控效率下降。
參考文獻：
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[3]王健.健全宏觀調(diào)控體系的對策思考[J].國家行政學院學報，2007，(2).
[關鍵詞] 宏觀調(diào)控；目標；決策
[中圖分類號] F015[文獻標識碼] A[文章編號] 1006-5024(2008)02-0012-03
[作者簡介] 江登英，武漢理工大學經(jīng)濟學院講師，博士生，研究方向為經(jīng)濟理論、綜合評價；
康燦華，武漢理工大學經(jīng)濟學院教授，博士生導師，研究方向為經(jīng)濟理論、國際投資。(湖北 武漢 430074)
多目標決策(multiple objective decision making)是20世紀80年展起來，并綜合運用運籌學、經(jīng)濟學、心理學等知識而形成的交叉學術領域，主要適用于在某個問題具有多個目標時，決策者可以依據(jù)不同的問題、條件、環(huán)境來提出具體的解決方案。當前，我國經(jīng)濟增長由“偏快”轉(zhuǎn)向“過熱”趨勢有所緩解，但經(jīng)濟運行中的突出矛盾并未得到根本性解決，繼續(xù)堅持和完善宏觀調(diào)控是經(jīng)濟學界的共識。然而，各國的宏觀調(diào)控都必須達到經(jīng)濟、物價、就業(yè)、外匯等多個目標的均衡與協(xié)調(diào)，是一個典型的多目標問題，必須進行系統(tǒng)思考，理性決策。下面，筆者擬從多目標決策視角對我國宏觀調(diào)控問題進行初步研究，以求教大方。
一、我國宏觀調(diào)控的多重目標
在當代世界，雖然各國宏觀調(diào)控的手段配置和操作方法有所不同，但都是努力保證國民經(jīng)濟增長過程中的總量平衡，即保持社會總供給與總需求的基本平衡，促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)定、均衡增長。如何衡量社會總供求是否達到平衡，西方發(fā)達國家一般采用五大指標：即物價上漲率、利率、匯率、失業(yè)率和經(jīng)濟增長率，通過調(diào)節(jié)各項指標來求得社會總供求量的基本平衡，促進經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。
我國在建立社會主義市場機制的過程中，市場對資源配置的基礎性作用和國家對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是相輔相成、相互促進的，共同作用于社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的全過程。我國經(jīng)濟學界一般認為，基于國際國內(nèi)經(jīng)濟運行的經(jīng)驗，國家宏觀調(diào)控的主要目標包括四個方面：一是經(jīng)濟增長，指在堅持質(zhì)量、效益、結(jié)構(gòu)和速度相統(tǒng)一的基礎上，根據(jù)需要和可能，實現(xiàn)經(jīng)濟的適度較快增長；二是就業(yè)充分，指實施積極的就業(yè)政策，廣開就業(yè)門路，努力把失業(yè)率控制在社會可承受的限度內(nèi)；三是物價穩(wěn)定，既要防止通貨膨脹，又要防止通貨緊縮，保持商品與服務價格總水平基本穩(wěn)定；四是國際收支平衡，指積極發(fā)展進出口貿(mào)易，不斷完善外貿(mào)與金融外匯管理體制，實現(xiàn)包括經(jīng)常項目、資本項目和金融交易在內(nèi)的國際收支基本平衡。
二、影響宏觀調(diào)控的多種因素
無論是國外的五項指標體系，還是中國的四個主要目標，都表明宏觀調(diào)控問題是一個多目標問題，是一個復雜的系統(tǒng)問題。從多目標決策視角看，經(jīng)濟增長、就業(yè)充分、物價穩(wěn)定、國際收支平衡四個相互獨立的目標，都有各自的評價指標體系，而同一目標的評價指標可能是互相影響、互相制約的，不同目標的評價指標更可能是互相矛盾、互相沖突的。正確決策首先必須對宏觀調(diào)控多個目標的影響因素進行綜合分析。
(一)從經(jīng)濟增長來看，經(jīng)濟保持高速增長，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出。2002年至2006年，我國按現(xiàn)價計算的GDP總規(guī)模翻了一番，從2001年的10.96萬億元擴大到2006年的20.94萬億元，與1978年至2001年平均每五年翻一番的速度大體一致；按可比價計算的GDP平均增長10.1%，比1978年至2001年年均增長9.6%快0.5%。雖然我國經(jīng)濟總量平衡，但經(jīng)濟持續(xù)增長也面臨著一系列矛盾和問題：一是投資與消費關系失調(diào)。近年來，我國投資增長速度較快，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。與此同時，消費增長卻相對緩慢，從1978年到2005年，我國消費增長了將近43.2倍，但最終消費在國民生產(chǎn)總值中的比重卻從1978年的62%下降到了2005年的53%。二是工業(yè)結(jié)構(gòu)矛盾仍很突出。從總體形勢看，2007年前三季度全國規(guī)模以上工業(yè)值同比增長18.5%，比上年同期快1.3個百分點，意味著工業(yè)生產(chǎn)和市場熱度升高；從主要行業(yè)看，耗能高、加工水平低、大部分要靠出口來消化其產(chǎn)能和產(chǎn)量的原材料增速都在20%以上，結(jié)構(gòu)性非均衡的工業(yè)高速增長，會加大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度；從重點調(diào)控行業(yè)看，目前鋼鐵、水泥等行業(yè)增長速度仍然過快，重復低效競爭仍然激烈，節(jié)能降耗和環(huán)境保護的壓力仍然很大。三是流動性過剩問題突出。近兩年，我國貨幣供應量的兩個重要指標M1、M2的增速均突破了學界所定義的“穩(wěn)健區(qū)間(12%-20%)”的上限。資金具有逐利性，過多過剩的流動資金，對于一個市場發(fā)育和監(jiān)管體制還不健全的國家來說，有時甚至是可怕的，亞洲金融危機就是前車之鑒。從多目標決策的視角來看，控制投資增長過快的通常做法是提高利率，增加投資的成本。但在產(chǎn)能過剩的情況下，提高儲蓄利率會降低消費需求，使產(chǎn)能過剩的情形更難擺脫。如果只提高貸款利率而不提高儲蓄利率，則會擴大利差，使銀行有更大的增加貸款的沖動，結(jié)果和控制貸款以抑制投資增長的愿望相違背。
(二)從就業(yè)情況來看，就業(yè)總量增加，但失業(yè)率逐年攀升。改革開放初期，失業(yè)率一直呈現(xiàn)下降趨勢，從1978年的1.3%下降到1985年的0.48%。但是，從1986年開始以后，失業(yè)率就緩慢地上升，從1986年的0.51%上升到2004年的2.11%。在就業(yè)規(guī)模擴張中，城鎮(zhèn)就業(yè)率上升，城鎮(zhèn)就業(yè)占總就業(yè)的比重從1978年的23.69%上升到了2004年的35.21%。鄉(xiāng)村就業(yè)率下降，從1978年的76.31%下降到2004年的64.79%。從1998年至2003年，中國經(jīng)濟平均每年增長7.3%，失業(yè)的卻達500萬人。2003年至2006年，中國經(jīng)濟增長10%至10.5%，失業(yè)將近1000萬人。因為工業(yè)化和市場化的推進，1985年中國經(jīng)濟增長一個百分點，帶來的就業(yè)崗位是240萬個；1995年，經(jīng)濟增長一個百分點，帶來的就業(yè)崗位是170萬個；現(xiàn)在經(jīng)濟增長一個百分點，帶來的就業(yè)崗位不到90萬個。從多目標決策的視角來看，中國宏觀經(jīng)濟政策，特別是貨幣政策總量的目標選擇越來越困難。如果選擇擴張，固定資產(chǎn)需求已經(jīng)連續(xù)40多個月過熱了；而選擇緊縮，失業(yè)率又會成倍的增加。究竟是擴張還是緊縮，讓決策者面臨兩難。
(三)從物價水平來看，物價總體水平較低，但近期CPI增長較高。我國在經(jīng)濟持續(xù)快速增長中，通過穩(wěn)定需求，促進供給特別是基礎產(chǎn)品供給增長，保持了經(jīng)濟總量關系的大體平衡，實現(xiàn)了物價的基本穩(wěn)定。從1997年11月開始，中國的物價保持了一段時間的負增長，2001年、2002年是零物價。也就是說，中國經(jīng)歷了30多個月的負物價、20多個月的零物價。但2007年以來，我國物價上漲進入2002年以來的第二個上升期，1至11月累計上漲4.6%。一些學者認為，本輪CPI上漲完全是因為一些食品和豬肉價格上漲引起的，不會向別的行業(yè)和領域蔓延。而另外一些學者則認為，本輪CPI上漲是成本推動型的，不是供求失衡造成的結(jié)構(gòu)性的。從1978年至2002年，我國居民消費價格累計上漲433.5%，年均上漲6.3%。因此，雖然近期CPI增長較高，但相對于GDP增長而言，目前CPI增幅依然在可承受的范圍之內(nèi)，值得注意的是這種物價上漲對低收入階層和困難群眾的生活影響較大。從多目標決策視角看，我國經(jīng)濟在新的上升通道中總體應該保持一種較高增長和較低物價的格局，不出現(xiàn)價格水平的大幅上漲或大起大落。
(四)從國際收支來看，內(nèi)需增長不足，但外需增長迅速。出口和外商投資構(gòu)成的外需成為經(jīng)濟增長的重要動力，外需增長導致國際收支雙順差(經(jīng)常項目順差和資本項目順差)，經(jīng)濟對外依存度逐年上升，人民幣升值壓力加大，外匯儲備成本提高。一方面，出口大于進口，經(jīng)常項目出現(xiàn)順差。我國連續(xù)6年出口增長維持在20%以上的高水平，實現(xiàn)了連續(xù)10多年的經(jīng)常項目順差。另一方面，外商投資推動經(jīng)濟增長，資本項目順差，外資對中國經(jīng)濟控制力增強。根據(jù)國際資本的輸出規(guī)律，輸出國際資本和引進國際資本的比例，發(fā)達國家平均為166：100，發(fā)展中國家為18：100，但我國只有1.5：100；外商投資企業(yè)商品進出口在整個中國進出口中的比重占到55%以上，外商投資企業(yè)在中國的對外貿(mào)易中已經(jīng)占據(jù)主導地位。經(jīng)常項目順差和資本項目雙順差使得外匯儲備增長，必然產(chǎn)生外幣貶值的預期和人民幣升值的預期。因此，雙順差越大，外匯儲備越多，人民幣升值的壓力越大；人民幣升值的預期，又加大了外資流入和國際收支順差的擴大，進一步增強了人民幣升值的壓力。雖然我們正在為如何實現(xiàn)內(nèi)外需平衡而費盡腦筋，但正如有學者指出的一樣，從經(jīng)濟決策選擇理論的角度看，目前“正的不平衡(順差)”比以往“負的不平衡(逆差)”具有更大、更主動地選擇余地，有錢之難好于無錢之困。
三、完善宏觀調(diào)控的多維視角
多目標決策的目的是挑選或擬定最優(yōu)的方案使決策目標極大化。而決策的環(huán)境是面向?qū)淼模枰獩Q策的問題會或多或少地表現(xiàn)出一定的不確定性，對于宏觀調(diào)控這樣的復雜問題來說，這種不確定性將更為突出。當前，經(jīng)濟運行中的一些體制性、機制性及結(jié)構(gòu)性矛盾和問題還比較嚴重，經(jīng)濟增長仍然偏快，價格上漲仍然較多，節(jié)能減排壓力較大，世界經(jīng)濟增長的不確定性也在加大。在這樣的背景下，要實現(xiàn)黨的十七大提出的深化對社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律的認識，從制度上更好地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，形成有利于科學發(fā)展的宏觀調(diào)控體系，就必須堅持對宏觀調(diào)控問題多角度思考，多措施并舉，多角度整合。
一是注重宏觀調(diào)控時機的前瞻性。我國具有宏觀調(diào)控正反兩方面的經(jīng)驗教訓，在1979至1981年、1985年至1986年、1989年至1990年三次宏觀調(diào)控中，因為動手較晚、延誤最佳時機，而且在實施上存在著猶豫不決、貫徹不力的問題，導致不能充分發(fā)揮經(jīng)濟增長的潛能。近年來，我國提出并運用科學發(fā)展觀統(tǒng)攬宏觀調(diào)控全過程，提高宏觀調(diào)控的前瞻性，認真進行跟蹤分析形勢，科學預測月度、季度和年度經(jīng)濟變化趨勢，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的問題苗頭和矛盾動向，并及早動手緩解、遏制這些矛盾和問題。比如，為應對“非典”沖擊，2003年上半年采取了寬松的財稅和金融措施，銀行信貸和投資快速增長。在抗擊“非典”勝利后，中央及時察覺到經(jīng)濟運行中的不穩(wěn)定、不健康因素，及時預警，并及時采取有針對性的措施，及早控制苗頭性、局部性問題，宏觀調(diào)控的頻率、手段、節(jié)奏和力度都掌握得比較好，使 2003年的經(jīng)濟保持了穩(wěn)定快速增長勢頭。2007年以來，我國投資、信貸、工業(yè)、凈出口增長再度加速，金融市場流動性偏多，出現(xiàn)了由“偏快”轉(zhuǎn)向“過熱”的勢頭。針對這些情況，中央又及早動手，采取偏緊的措施操作，打出了一系列“組合拳”，促進經(jīng)濟運行轉(zhuǎn)入了全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的發(fā)展軌道。歷史的經(jīng)驗表明，宏觀調(diào)控必須堅持審時度勢，準確把握國內(nèi)外經(jīng)濟社會環(huán)境的變化，抓住有利時機，運用有效的政策組合，對可能出現(xiàn)的問題及早建立防御機制，對已經(jīng)出現(xiàn)的問題予以迅速解決。
二是注重宏觀調(diào)控政策的組合性。一般而言，財政政策和貨幣政策是宏觀調(diào)控的基本手段和主要工具，在實現(xiàn)政策目標方面具有不同作用，二者的協(xié)調(diào)配合十分重要。在1998年至2003年的宏觀調(diào)控中，為了有效治理東南亞金融危機背景下的通貨緊縮，選擇“積極財政政策”和“穩(wěn)健貨幣政策”組合：財政政策方面，較大幅度地增發(fā)長期建設國債，調(diào)整收支規(guī)模和結(jié)構(gòu)，在財政投資結(jié)構(gòu)改善基礎上保證總需求擴大；貨幣政策方面，對內(nèi)靈活調(diào)節(jié)貨幣供應量和信貸投放，使其穩(wěn)定在一個比較合理的區(qū)間內(nèi)，為經(jīng)濟總量穩(wěn)定提供貨幣和信貸保證。這種“松財政、穩(wěn)貨幣”的優(yōu)良政策組合，有效地遏制了經(jīng)濟衰退和通貨緊縮，是一次比較成功的政策組合應用。2004年以來，根據(jù)我國消費需求相對不足，同時投資內(nèi)需和出口外需過旺造成的總需求擴張過快的具體情況，我國財政政策從“積極”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，逐步減少增發(fā)國債投資規(guī)模，多次調(diào)整出口關稅政策，減輕人民幣升值和出口增加的壓力；貨幣政策則在保持總體穩(wěn)健的姿態(tài)下多次頻繁調(diào)整準備金率、利率和公開市場業(yè)務，以保持貨幣信貸穩(wěn)定增長。這種“雙穩(wěn)健”的財政貨幣政策組合既不全面擴張，又不全面緊縮，實踐證明效果非常理想。當前，中央提出按照控總量、穩(wěn)物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡的基調(diào)做好宏觀調(diào)控工作，推行“穩(wěn)健的財政政策”和“從緊的貨幣政策”，是符合我國經(jīng)濟運行現(xiàn)狀的，有利于解決突出問題。根據(jù)形勢發(fā)展需要，我們還需加強財政政策、貨幣政策、土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、外匯政策和社會發(fā)展政策的協(xié)調(diào)配合，實行適當?shù)慕M合模式，提高宏觀調(diào)控的科學性和有效性。
三是注重宏觀調(diào)控手段的多樣性。一般而言，政府的宏觀調(diào)控有三大手段：經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟手段，是指政府運用各種經(jīng)濟杠桿(如價格、利率、匯率等)，通過市場機制，間接地對市場主體的經(jīng)濟活動進行調(diào)控；法律手段，是指政府運用各種有關的法律法規(guī)和國家有關的政策規(guī)定，通過法制力量，對市場主體的經(jīng)濟活動進行調(diào)控；行政手段，是指政府運用行政機構(gòu)的權力，通過強制性指令，直接對企業(yè)或個人的經(jīng)濟活動進行調(diào)控。在1988年至1990年的宏觀調(diào)控中，我國嘗試改變原來單一的行政調(diào)控，引入經(jīng)濟和法律手段，初步進行現(xiàn)代意義上的以財政貨幣政策為主的間接調(diào)控，但因?qū)?jīng)濟手段的運用不夠熟練，導致調(diào)控過度。2004年以來的宏觀調(diào)控，逐步強化了經(jīng)濟和法律手段對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，特別是更多地運用利率、匯率以及其他財政貨幣政策工具來間接影響經(jīng)濟主體行為，保證了宏觀調(diào)控的客觀性和科學性，積累了更為豐富的經(jīng)驗。在目前地方競爭體制更多帶有行政色彩的背景下，中央政府在實行宏觀調(diào)控時完全不用行政手段，也可能會影響宏觀調(diào)控的效果。從總體上說，在計劃經(jīng)濟體制向社會主義市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中，我國宏觀調(diào)控方式實現(xiàn)了從依靠單一的行政手段調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向三種手段調(diào)節(jié)并用，以經(jīng)濟手段、法律手段調(diào)節(jié)為主，輔之以必要的行政手段調(diào)節(jié)。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制日益成熟，競爭機制不斷完善，我國的宏觀調(diào)控應當越來越多地運用經(jīng)濟和法律手段，逐步縮小行政手段的調(diào)控范圍，防止因行政調(diào)控越位或錯位而造成宏觀調(diào)控效率下降。
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關鍵詞：宏觀經(jīng)濟項目管理
一、面臨的問題
隨著國家宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著調(diào)整，突出表現(xiàn)在由于流動性縮進導致的開發(fā)貸和房貸規(guī)模減少，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，再加之市場整體觀望情緒嚴重，成交量急劇縮小，進一步影響了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈感到緊張。資金帶來的壓力體現(xiàn)在對項目管理上就是建設投入不足，將會導致無法保證正常的施工進度，進而降低企業(yè)的財務周轉(zhuǎn)率，降低經(jīng)濟效益。市場競爭加劇，為占有更大的市場份額獲得更高的價值利潤，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出了品質(zhì)牌，不約而同的走上了提升品質(zhì)、創(chuàng)建品牌的道路，這也為項目管理提出了更高要求。大浪淘沙，誰能笑到最后，最終將取決于誰能較好的解決上述問題。
二、深入的分析
近年來，受多重因素影響，國內(nèi)住房價格暴漲，在帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也帶來大量的社會問題，威脅國家經(jīng)濟與社會穩(wěn)定，已經(jīng)上升為影響全局的政治問題，所以，對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控勢在必行。然而房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動性強，在我國經(jīng)濟領域中處于支柱地位，因此，調(diào)控的最終目的不是抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是使其回歸更理性、更健康的發(fā)展軌道。
但在這輪調(diào)控中，趨嚴的形勢會使房地產(chǎn)企業(yè)陷于巨大的困境中，資金占用量增加，產(chǎn)品去化速度下降，及商業(yè)融資困難加劇，將會使一些企業(yè)面臨生存壓力，甚至會使一部分企業(yè)倒閉，行業(yè)面臨重新洗牌，這種情況可能會在2011-2012年出現(xiàn)，之后逐漸得到緩解。
項目是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基本單元，是其生產(chǎn)中心和利潤創(chuàng)造中心。做好項目管理，提振品牌形象，創(chuàng)造額外價值，是走出困境的正確路徑。
三、解決的辦法
當房地產(chǎn)企業(yè)面臨問題，并深入分析了問題的嚴肅性和持久性之后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的永恒使命：不斷的“提升品質(zhì)、降低成本、加快節(jié)奏、提高效率”，其實這一個放之四海而皆準的命題，但放在宏觀調(diào)控的當前背景下，就顯得尤為重要，且有其更深層次的含義。
關于“提升品質(zhì)”，質(zhì)量是項目的前提和基礎，沒有高品質(zhì)的產(chǎn)品就沒有優(yōu)秀的項目形象，更別談品牌建設啦。要想提升產(chǎn)品質(zhì)量必須在規(guī)劃設計與建造質(zhì)量兩個方面多下功夫。規(guī)劃設計階段解決的是滿足客戶需求與偏好，確定產(chǎn)品定位與特色的過程，也就是說項目具體要干成什么樣子的，如外立面是簡歐的，現(xiàn)代的抑或是古典的等等。同時，這一階段往往涉及投入，因為外墻用石材還是用涂料，顯然其質(zhì)地和觀感是不一樣的，而兩者成本則相差甚遠。房地產(chǎn)企業(yè)本著提升品質(zhì)的初衷，都在逐步的加大在這一方面的投入，包括成本和精力的投入，力圖通過更為新穎的外立面設計來展示自身項目的獨特魅力，提升外在品質(zhì)，從而擴大知名度，支持銷售，建設品牌。
但是更為聰明也更為深沉的方式，應該是通過努力提升建造質(zhì)量來提升產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)。建造質(zhì)量是指由于施工工藝以及過程把控所決定的建筑工程實體質(zhì)量，如住宅內(nèi)部的防水是否滲漏、外窗是否變形、墻面是否空鼓，地面是否開裂等等。在目前的行業(yè)內(nèi)，對業(yè)主后期使用影響最大的往往是建造質(zhì)量問題，所以也應該是負責任的房地產(chǎn)企業(yè)最應該關注的方面，而且它還是提高客戶滿意度和突出競爭優(yōu)勢最直接、最經(jīng)濟、最有效的方式。提高建造質(zhì)量要從施工單位選擇、加強過程控制和嚴格分項驗收下功夫，要加強標準化建設，統(tǒng)一工藝，注重新技術、新材料的運用，努力保證產(chǎn)品功能的完整體現(xiàn)，換句話說，就是建造質(zhì)量應該讓設計意圖完美展現(xiàn)。
事實證明，只有通過內(nèi)外兼修的方式，才能真正的提升產(chǎn)品品質(zhì)。
關于“降低成本”，也就是要加強成本控制，這是一個系統(tǒng)工程，從其發(fā)展進程來分，可以分為樹立正確的成本意識、抓住并改善影響成本的主要環(huán)節(jié)和做好有關成本的細枝末節(jié)三個階段。
說到樹立正確的成本意識，有三層意思，一是成本控制應靠前管理，最早可以追溯到買地、調(diào)研階段，因為按照開發(fā)過程越是靠前的階段越是對項目開發(fā)成本影響重要的部分，顯然土地成本是開發(fā)成本中非常重要的部分；二是成本控制除了節(jié)約原則外，更重要的是合理分配成本，因為同樣的成本總額不同的分配方式和比重，必然會獲得不同的效果，而房地產(chǎn)企業(yè)追求的是最佳效果；三、成本控制不應一味追求節(jié)約，應適時適度增加投入，因為如果增加10%的投入能夠獲得增加50%的效果，顯然獲得單位收益所付出的成本降低了，這才是真正的節(jié)約。
說到抓住并改善影響成本的主要環(huán)節(jié)，大家都知道一個項目開發(fā)過程按成本控制階段大體可以分為，土地購置階段、項目設計階段、招標采購階段、施工建設階段和竣工結(jié)算階段。按照成本控制應靠前管理的原則，逐次分析一下各階段，土地購置階段前面講了，這里不再說；項目設計階段主要包括規(guī)劃設計和施工圖設計兩個階段，而這兩個階段是房地產(chǎn)企業(yè)當前成本控制的最重要階段，眾所周之，同一塊土地同樣的控規(guī)要求，不同的設計人員能夠給出不同的規(guī)劃方案，而這不同的規(guī)劃方案之間就存在著顯著的成本區(qū)別，如多層、小高層與高層建筑單體的比例不同，則其結(jié)構(gòu)配置、電梯配置、消防配置均不同，高層越多，這方面的配置就越多，付出的成本也越多；但上述配置不是勻速變化，而是按等級來躍升的，如6層和7層、11層和12層、18層與19層之間在上述配置方面有著顯著的等級區(qū)別，而7-11層、12-18層、19-30層之間屬同一級別，在上述配置方面并無明顯區(qū)別，所以設置大量的7-8層、12-13層、19-20層顯然在成本上是不劃算的，就不如大量設置6層、11層、18層甚至30層的單體，既然突破了某一規(guī)定就要把他的規(guī)則用到極限（當然還要與日照等因素綜合考慮，此處僅從成本角度出發(fā)）。同理施工圖設計階段，如同一棟單體，不同的結(jié)構(gòu)形式，其成本必然會有顯著區(qū)別，到底選用全剪、短剪、框剪還是框架結(jié)構(gòu)形式，恐怕成本是房地產(chǎn)企業(yè)應該考慮的一個重要方面，重要的方法就是限額設計（在設計委托中約定鋼含量和砼含量等經(jīng)濟指標要求）。針對上述項目設計階段的成本問題，應該抱著研究的態(tài)度，有計劃性的逐一解決，久而久之就會形成企業(yè)自身的一套規(guī)劃設計風格和階段成本控制模式；招標采購階段是繼項目設計階段之后，一個非常重要的成本控制階段，這一階段主要需要解決的是充分競爭的問題，充分競爭的前提是擁有充足的資源，因此，尋找并積聚足夠的資源，是房地產(chǎn)企業(yè)當前一項非常重要的工作，當然了，如果不準備采取碧桂園那樣的什么都自己做的一條龍模式，而且短時間內(nèi)也不可能具備萬科那種產(chǎn)業(yè)化模式，房地產(chǎn)企業(yè)能做的最好就是培養(yǎng)和建立自己的優(yōu)秀的長期戰(zhàn)略合作伙伴，因為戰(zhàn)略采購不但能夠有效降低成本，更能穩(wěn)定品質(zhì)，從而大量減少沉沒成本，這才是房地產(chǎn)企業(yè)招標采購工作的精髓；施工建設階段需要解決的成本控制問題是，通過各種質(zhì)量管理措施，來保證項目工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)的實現(xiàn)，也就是不花冤枉錢的意思，讓每一份錢都閃耀其應有的光芒，是這一階段的突出責任，當然還有變更控制，這也很重要；竣工結(jié)算階段就剩下拾漏補遺了，這一階段除了通過結(jié)算審計把好成本流出的最后一關，更重要的應是做好成本分析工作，為后續(xù)項目開發(fā)提供成本控制方面的寶貴意見，以使成本控制工作形成閉環(huán)，并持續(xù)螺旋上升。
說到做好有關成本的細枝末節(jié)，這可能是成本控制中比較高的境界和階段了，就像是雕琢之后的打磨，雕琢使玉成型，打磨卻可以使玉傳神。在具備了正確的成本控制意識和抓住了成本控制的主要環(huán)節(jié)之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的是就大家習以為常或視而不見的成本控制角落進行研究，并指導項目開發(fā)實踐，以期達到傳神效果，如項目開發(fā)時機與成本的關系，項目開發(fā)周期與成本的關系，宏觀政策走向與成本的關系等，很顯然，鋼筋砼等主材價格對項目成本影響重大，而主材價格是隨時間變動的，所以項目開發(fā)時機就很重要；項目開發(fā)時間越長則管理成本越多，所以項目開發(fā)周期控制也很重要；國家宏觀政策的走向包含節(jié)能、財政、稅收、貨幣政策的調(diào)整等，而這些無疑都對成本產(chǎn)生重大影響，所以積極研究并正確預期宏觀政策走向就非常重要。
總之，成本控制不是企業(yè)管理的單一內(nèi)容，它涉及企業(yè)管理的方方面面，成本控制也不是企業(yè)過冬的一時之需，它是伴隨企業(yè)生存和發(fā)展的核心管理內(nèi)容，必須長期堅持，持續(xù)改進。
關于“加快節(jié)奏、提高效率”，這同樣是一個系統(tǒng)工程，涉及項目開發(fā)的方方面面。從項目開發(fā)過程來講，對項目開發(fā)整體周期影響較大的主要是兩個階段，即項目開工前準備階段和項目開工后建設階段。
結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)整體實際情況來說，目前影響其整體開發(fā)效率的關鍵階段不是項目開工后的建設階段（當然個別項目是例外的），而是項目開工前的準備階段。這是因為以我國房地產(chǎn)行業(yè)及建筑業(yè)目前的常用施工方法，就是現(xiàn)澆法，這種工藝受自然工期限制，長短壓縮比不是很大，不同企業(yè)之間差距也不可能拉的太大，當然了如果做好計劃安排和工序穿插，在一定程度上（僅是一定程度，不能決定性的顛覆）還是能夠縮短工期提高效率的，而房地產(chǎn)企業(yè)在這方面整體上做的較好，優(yōu)于行業(yè)內(nèi)同等競爭對手。要想革命性的改變施工建設周期，就只有萬科的產(chǎn)業(yè)化模式，這很容易理解，就像箱式變壓器逐步代替?zhèn)鹘y(tǒng)戶內(nèi)配電室的經(jīng)歷一樣，因為只有工廠化、預置話、標準化才能夠提高社會工作效率，才能代表先進的生產(chǎn)力，才能取代傳統(tǒng)。但是這不是短時間內(nèi)能實現(xiàn)的，包括萬科。
所以目前影響房地產(chǎn)企業(yè)整體開發(fā)效率的關鍵階段是項目開工前的準備階段。這也是顯而易見的，政府主管部門日益嚴謹，前期規(guī)劃報批均耗時超長，對后期施工產(chǎn)生了不利影響，而且這當中還可能存在這樣那樣的問題，如拆遷、如規(guī)劃變動、如手續(xù)難以辦理等等。行業(yè)內(nèi)較快的開發(fā)記錄顯示從獲取土地到項目開工可以做到6個月甚至更短，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)則相反，平均都在9-11個月，甚至更長，如此長時間的間隔，怎么能夠保證周轉(zhuǎn)率，怎么能夠提升投資回報率。
當然了，這可能是每個人都不愿意看到的，問題是房地產(chǎn)企業(yè)如何去解決這個問題。其實，只要和房地產(chǎn)企業(yè)的榜樣萬科對比一下就可以知道了，萬科有專門的研究機構(gòu)，負責對各區(qū)域經(jīng)濟特征和業(yè)主需求進行專門研究，并形成短期精確報告和中長期發(fā)展預測報告，在一定區(qū)域內(nèi)在一定時間內(nèi)項目定位是沒有顛覆性變化的，因此其項目市場調(diào)研和定位工作也就不是全盤重復的，普通的大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有萬科那樣的專門機構(gòu)，一般依靠分公司完成上述工作，而事實上分子公司不具備那種能力（至少不完全具備），所以普通的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常是重復性的做著上述工作，一遍一遍的做，這耽誤了不少時間；另外，萬科全國布點項目眾多，可其主力戶型只有20-30種，相反普通房地產(chǎn)企業(yè)的布局更集中，點數(shù)也少于萬科，可是普通的房地產(chǎn)企業(yè)的戶型確有120-130種，這就顯而易見了，同一時期同一地域的業(yè)主有關戶型的偏好是不可能千差萬別的，一定有那么幾種是主流的，而這些應該是穩(wěn)定的，不需太多重復工作的，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)在力爭滿足個性的同時，應該努力提煉共性并抓住共性，因為這才是提高開發(fā)效率的智慧之門；萬科在招標采購方面一直著力于建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴（這在房地產(chǎn)企業(yè)2006年推行戰(zhàn)略采購時已從各廠商口中得以證實），長期的戰(zhàn)略合作伙伴不但有利于降低成本，更減少許多重復的考察、甄選工作和雙方的磨合適應期，因此，戰(zhàn)略采購也是提高開發(fā)效率的重要一環(huán)。
總結(jié)起來，如何提高開發(fā)效率就是以下幾項措施，一是要建立專門的研究機構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)市場調(diào)研與項目定位的精度和速度，從而大大減少前期重復工作；二是要整合梳理現(xiàn)有戶型資源，形成各企業(yè)自身特有的產(chǎn)品系列，從而實現(xiàn)項目開發(fā)的快速復制；三是繼續(xù)建立和推行戰(zhàn)略采購模式，培養(yǎng)和建立與自己榮辱與共的戰(zhàn)略合作伙伴，從而有效節(jié)約招標采購時間、不斷穩(wěn)定和提高施工建設速度與質(zhì)量。
關鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；目標
一、引言
2008年，國際金融危機增加了我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的復雜性，隨著2008年9月16日人民銀行下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率，標志著5年多來的緊縮性政策轉(zhuǎn)向，同時各地房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)不景氣的局面。然而到了2009年下半年，房地產(chǎn)市場一掃陰霾，各地房地產(chǎn)市場頻頻上演“地王頻出”、“量價齊升”、“一房難求”的火爆場面。隨著2009年9月1日國土資源部的《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》標志著我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策重新啟動。
二、房價成為調(diào)控的目標
房價上漲過快是當前房地產(chǎn)領域最突出的問題，房價為什么會不斷上升?不同的人有不同的答案，有的人認為是開發(fā)商牟取了暴利，有的人認為是炒房團在存心哄抬，也有人說，是很多人的超前消費觀念有問題，眾說紛紜莫衷一是?？扇藗兠髦_發(fā)商通過炒作而哄抬價格、明知自己難堪重負，為什么還有超前消費?這是因為房價越調(diào)控越漲的事實，強化了人們的預期，如果現(xiàn)在不趕緊買，將來可能付出更多。歸根結(jié)底，任何商品的價格高低只與需求和供應兩項因素相關。當需求旺盛時，價格上漲以抑止需求，同時上漲帶來的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應，競爭逐步加強，價格慢慢回落，如此周而復始。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”，怎樣對其進行調(diào)控、其調(diào)控的目標是什么，這些都是必須關注的問題。一般來說，宏觀調(diào)控就是政府對經(jīng)濟總量的控制，并通過這種總量控制來穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的經(jīng)濟上下波動。對國家來說，經(jīng)濟總量就是GDP增長速度、失業(yè)率與就業(yè)率的高低、貨幣供應量的大小、利率和匯率的調(diào)整等。但從當前政府出臺的不少關于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策來看，基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調(diào)控的窠臼，而僅僅是遏制過熱行業(yè)的發(fā)展等。
三、以市場為導向，積極推進制度創(chuàng)新
隨著住房制度改革的推進，我國房地產(chǎn)市場化程度逐漸提高，但房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素土地與金融的市場化程度偏低，不僅嚴重制約著房地產(chǎn)市場化進程，而且呈現(xiàn)出一定的偽市場化特征?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式其表現(xiàn)形式為“政府低價征用農(nóng)民土地――政府高價拍賣――開發(fā)商開發(fā)成商品房后再更高價出售”的“官商聯(lián)合開發(fā)模式”，使得政府和房地產(chǎn)開發(fā)商在短期內(nèi)容易獲得較大的經(jīng)濟利益，但卻進一步加劇了市場風險。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調(diào)控中首當其沖地承擔的救市義務。另外，基于房地產(chǎn)市場準入門檻較高的特點，房地產(chǎn)市場競爭程度低下，壟斷特征明顯。同時，房地產(chǎn)市場效率不高也是不爭的事實，資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉(zhuǎn)。為此，應當堅持市場化改革方向，實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)與政府干預的有機結(jié)合，使市場供求均衡得以優(yōu)化和保障；應當積極引入競爭機制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力；積極推進上游資源――土地和金融市場的改革，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式；按照總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，積極發(fā)展商品房市場，活躍二手房市場，規(guī)范租賃房市場，創(chuàng)新經(jīng)濟適用房產(chǎn)權制度以及廉租房分配制度，建立多層次的住房供給和保障體系，促進資源的優(yōu)化配置；實施監(jiān)管制度創(chuàng)新，削弱地方政府與房地產(chǎn)市場間的利益聯(lián)結(jié)，推動政府職能的轉(zhuǎn)變，使其能夠真正承擔起為各階層民眾提供更多更好公共服務的職責。
四、應積極發(fā)揮中央和地方的兩個積極性，提高調(diào)控的有效性
應該說，住宅和房地產(chǎn)區(qū)域性很強，不同的經(jīng)濟發(fā)展水平、不同的土地資源情況、不同的消費習慣都會影響其發(fā)展。由于級差地租的存在，住宅和房地產(chǎn)本質(zhì)上不是全國統(tǒng)一市場。這一特殊性決定了各級地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著不可替代的作用。因此，在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策制訂和實施的過程中，中央政府和地方政府應各司其職，在不同層面發(fā)揮不同的作用。應明確中央政府的職能主要是確定宏觀調(diào)控政策的方向，通過金融政策、稅收和財政政策進行調(diào)控，而涉及到住宅建設中的土地供應、容積率、戶型結(jié)構(gòu)以及市場調(diào)控的具體操作則應由各級地方政府來完成?，F(xiàn)在我們對地方政府對宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力多有抱怨，但不去追究導致這種情況發(fā)生的原因。因此，筆者認為，現(xiàn)在已到了要建立中央與地方對房地產(chǎn)調(diào)控“共同治理”機制的時候了。
關鍵詞：房地產(chǎn)項目；特點；宏觀調(diào)控
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-000-01
前言
顧名思義，房地產(chǎn)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)風險的含義是指在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，存在諸多主客觀因素會對項目開發(fā)的經(jīng)營利潤產(chǎn)生影響，導致成本不能預期收回而遭受經(jīng)濟效益受損的可能性。房地產(chǎn)項目承擔的風險受多方面因素的影響，包括國家宏觀調(diào)控、銀行信貸、自然因素、行業(yè)特點等等。同時房地產(chǎn)項目風險具有不可消除性，只能通過采取合理的措施盡可能的降低風險。
一、房地產(chǎn)項目的風險概述
1.宏觀調(diào)控趨緊背景下房地產(chǎn)風險的新特點
（1）政府巨額投資引發(fā)房地產(chǎn)泡沫風險增加
2008年由美國引發(fā)的次貸危機，導致全球金融震蕩。2009年，我國為防止全球金融危機引發(fā)經(jīng)濟衰退，國務院決定由中央政府投資4萬億元，加上地方政府的配套資金可能超過20萬億元，刺激經(jīng)濟發(fā)展。政府的巨額投資，導致全國廣義貨幣M2供應快速攀升，雖然我國政府06年以來一直采用各種手段打壓房價，但因出口增速放緩、工業(yè)的不景氣、消費增長有限，加上2007年以來我國股市低迷以及我國買房保值增值的傳統(tǒng)文化理念深入人心，使得房地產(chǎn)變成了資金的蓄水池，廣大居民把大量的資金投入該行業(yè)，導致房價居高不下，增加了房地產(chǎn)泡沫風險。
（2）房地產(chǎn)行業(yè)特性加大了政府的調(diào)控難度
一個房地產(chǎn)項目，從政府土地整理、規(guī)劃調(diào)整、土地出讓、開發(fā)建設直至竣工交付使用，一般需要3-5年的開發(fā)周期，期間涉及政府、開發(fā)商、建筑承包商、材料供應商、購房者等眾多利益主體，這必然產(chǎn)生信息的不對稱或失真；加上房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可替代性和不可移動性、土地財政在各地方政府收入的比重超過40%、房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的高貢獻度等特性，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控異常艱難。
（3）房地產(chǎn)政策的預測難度加大
2005年以來，隨著我國經(jīng)濟的快速增長、貧富差距擴大和城鎮(zhèn)化進程加快，我國房價高速增長，遠遠超出了廣大居民可承受的范圍。為此，我國政府密集出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控措施，如《國五條》、《國十條》、試點房產(chǎn)稅、限購限貸等政策。房地產(chǎn)是涉及國計民生的產(chǎn)業(yè)，過快的房價增長以及房價大幅下跌關系到國家穩(wěn)定和金融機構(gòu)風險，因我國社會主義市場經(jīng)濟建設還處于初級階段，市場調(diào)節(jié)機制不夠完善，房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱以及其本身的復雜程度，導致了政府調(diào)控任務的艱巨性。上述這些情況加大對房地產(chǎn)政策的預測難度。
2.房地產(chǎn)風險的種類
（1）房價泡沫風險
房價泡沫風險是最常見也是關注最為廣泛的一種風險，它的主要特點在于房價以較快的速度持續(xù)上浮，并且這種漲幅明顯高于居民收入漲幅。一旦導致房價漲幅超過收入漲幅的各種短期因素出現(xiàn)變化，將迅速引起房價泡沫風險的爆發(fā)。
（2）供給過剩風險
供給過剩型風險的誘發(fā)原因主要是市場供應量明顯超過需求量。對供給過剩風險進行檢測需要根據(jù)不同情況把握兩個方面的指標，針對中長期的供給過剩應該重點關注特定城市的戶均套數(shù)指標，而針對短期的供給過剩則應該重點關注人口結(jié)構(gòu)調(diào)整以及居民實際收入。
（3）流動性風險
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金投入量大，開發(fā)周期長的行業(yè)，同時也是典型的高杠桿行業(yè)。正因為房地產(chǎn)行業(yè)具備這種特點，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)的資金來源主要依賴外部環(huán)境，如果資金來源出現(xiàn)問題，就很容易爆發(fā)流動性風險。
二、房地產(chǎn)項目的風險識別
對房地產(chǎn)項目風險進行識別的目的主要是要判斷哪些可能的風險事件會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，甚至影響國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)風險識別的具體過程如下：1.確定風險識別對象。風險識別的首先要面對的問題就是確定房地產(chǎn)風險識別的對象。2.搜集并整理與風險有關的信息。3.分析并判斷不確定性。主要依靠房地產(chǎn)風險分析人員的累積經(jīng)驗，同時運用所搜集到的信息分析并判斷現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)面臨的不確定性。4.選擇風險識別方法與工具。根據(jù)不同的風險對象，制定不同的風險識別方法。5.判斷風險事件的動態(tài)發(fā)展及結(jié)果。在對風險事件分類的基礎上，對風險發(fā)生的原因、時間、形式、發(fā)展過程以及導致的后果做出及時的判斷。6.風險識別報告。
三、宏觀調(diào)控趨緊背景下如何防范房地產(chǎn)項目風險
針對我國不夠完善的市場經(jīng)濟，市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段相對匾乏，必須依靠政府的宏觀調(diào)控加以調(diào)節(jié)。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)往往面臨行政調(diào)控的風險，這就需要采取合理措施對房地產(chǎn)項目風險加以防范與利用。
1.縮短開發(fā)周期，規(guī)避房價泡沫風險
市場上有一些開發(fā)商意識到房價泡沫風險，開始加快開發(fā)周期予以防范，比如碧桂園，實行快速開工、快速開盤、快速資金回籠策略，以規(guī)避房價泡沫破滅風險。但是一些剛進入房地產(chǎn)行業(yè)不久的開發(fā)商卻因缺乏標準化的產(chǎn)品線、和政府關系不到位、工程營銷欠缺有效的策劃等因素，導致很難大幅加快開發(fā)進度，防范房價泡沫破滅風險。為此，現(xiàn)階段進入房地產(chǎn)行業(yè)要謹慎。
2.深入研究區(qū)域購買力，防范供給過剩風險
房地產(chǎn)又名不動產(chǎn)，其不可移動的產(chǎn)品屬性導致該行業(yè)具有明顯的區(qū)域特征。所以，投資房地產(chǎn)項目首先要對項目所在區(qū)域做深入研究，搞清楚其供需關系，才可決定投資與否。否則，鄂爾多斯的“鬼城”教訓很有可能重演，那時，不僅投資者血本無歸，也導致了社會資源的大量浪費。
3.加強銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場
加強銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場，能夠有效地分散房地產(chǎn)信貸風險， 同時還應該對稅費體系進行進一步完善，做到合理稅負。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)與金融市場的關系密不可分，房地產(chǎn)風險又存在長期性以及復雜性的特點，因此房地產(chǎn)項目的風險防范應該從房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)金融這兩方面同時著手，認真做好房地產(chǎn)金融防范工作，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
四、結(jié)論
在我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營過程中始終將伴隨著一定的風險，并且這種風險具有不可消除性。因此在國家宏觀調(diào)控趨緊的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應該不斷完善風險管理體系，制定合理的措施有效地防范各種類型的房地產(chǎn)項目風險。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化時，能及時實施既定方案規(guī)避風險或者將風險引發(fā)的損失盡可能的降到最低，從而確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
