時(shí)間：2023-12-04 11:04:07
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[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈與；強(qiáng)制公證
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
廢止“強(qiáng)制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費(fèi)用，但并不是說所有的房產(chǎn)繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈與的相關(guān)事項(xiàng)公證。機(jī)關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項(xiàng)的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時(shí)限，還免去了登報(bào)、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報(bào)，必須拿著登報(bào)聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報(bào)聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。
1房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證的弊端分析
11缺乏必要的法律依據(jù)
我國繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產(chǎn)繼承、贈與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對于房產(chǎn)繼承和贈與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國物權(quán)法規(guī)中并沒有將房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證作為一個(gè)必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項(xiàng)需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項(xiàng)法規(guī)中的規(guī)定只是公證機(jī)構(gòu)的一個(gè)業(yè)務(wù)范圍，并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒有對房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證不符合我國現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。
12房產(chǎn)繼承、贈與強(qiáng)制公證不符合我國的立法原則
2016年1月1日之前，我國的房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對遺囑進(jìn)行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機(jī)構(gòu)出具遺囑公證書，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證進(jìn)行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證等要求相悖，需要及時(shí)將房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證這項(xiàng)條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對各種法律行文、文書的真實(shí)性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈與要求強(qiáng)制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。
2房產(chǎn)繼承、贈與不再要求強(qiáng)制公證
21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證
《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項(xiàng)規(guī)定就是不做公證也可以進(jìn)行繼承（受遺贈）不動產(chǎn)的登記，公證只是申請人的一個(gè)可選項(xiàng)，申請人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實(shí)的具體措施，也是一項(xiàng)探索性的措施，更是一項(xiàng)便民舉措。按照這一規(guī)定，申請人在繼承或者受遺贈不動產(chǎn)時(shí)，有權(quán)選擇公證或者直接申請按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核驗(yàn)和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項(xiàng)必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財(cái)產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進(jìn)行相應(yīng)的審查核驗(yàn)，為此市規(guī)劃國土委專門出臺了《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實(shí)施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說，按照現(xiàn)行不動產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利辦理不動產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書不再作為必須提交的申請材料。
22不公證可節(jié)省費(fèi)用
有很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈與不再進(jìn)行強(qiáng)制性公正，體現(xiàn)了對給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時(shí)期，隨著人們對自身權(quán)利的認(rèn)識逐漸加深，該項(xiàng)規(guī)定的出臺和實(shí)施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢和劣勢，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運(yùn)行了很長一段時(shí)間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，但是工作效率有待進(jìn)一步提升，而不公正制度實(shí)施之后，可以大大節(jié)約申請人的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)。
23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)
《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時(shí)限統(tǒng)一壓縮為十個(gè)工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個(gè)工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強(qiáng)制公證、簡化補(bǔ)換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書。申請人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進(jìn)行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請資料到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動產(chǎn)沒有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進(jìn)入到相關(guān)材料審查檢驗(yàn)環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請人所提供的相關(guān)材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行受理、審核、公示和登記。
綜上所述，進(jìn)入新時(shí)期以來，國家對不動產(chǎn)登記的改革勢在必行?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施一年多來，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對房產(chǎn)繼承、贈與進(jìn)行登記不再要求強(qiáng)制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡化了手續(xù)，節(jié)省了時(shí)間，更節(jié)省了費(fèi)用，因此備受歡迎。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)新時(shí)期當(dāng)事人對不動產(chǎn)登記的需要，做好不動產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]房屋繼承權(quán) 公證 若干問題 探析
[中圖分類號]D923.5 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）07-0012-01
房屋繼承權(quán)是繼承人根據(jù)法律的規(guī)定所取得的被繼承人房屋遺產(chǎn)的權(quán)利。這其中包括兩方面意義，第一，客觀方面，是指繼承尚未進(jìn)行前，根據(jù)法律法規(guī)條款以及被繼承人遺囑而接受遺產(chǎn)的權(quán)利，也就是繼承人擁有的遺產(chǎn)繼承權(quán)；第二，主觀方面。在符合法律法規(guī)規(guī)定前提下，對于被繼承人遺留下的房屋財(cái)產(chǎn)，繼承人實(shí)際上已經(jīng)持有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，也就是房屋財(cái)產(chǎn)已經(jīng)歸屬于繼承人，繼承人有權(quán)享受這部分繼承財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，主觀繼承權(quán)是與繼承人的主觀想法密切相關(guān)的，繼承人有權(quán)接受并利用這部分遺產(chǎn)，也有權(quán)選擇放棄繼承，等等，也就是說主觀繼承權(quán)具有現(xiàn)實(shí)意義，繼承權(quán)通常是從被繼承人死亡或宣告死亡開始的。
一、死亡證明問題
參照國家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：死亡證明指的是醫(yī)療部門、公安機(jī)構(gòu)所出示的證明材料，注有具體死亡時(shí)間的戶口注銷證明，以及法院出示的死亡判決書，公證機(jī)構(gòu)出示的死亡公證書。
也就是說只有醫(yī)療部門、公安機(jī)構(gòu)、人民法院、公證部門這些權(quán)威認(rèn)證部門有出示死亡證明的權(quán)力，其他機(jī)構(gòu)或部門則不享有這份權(quán)利。
死亡證明辦理時(shí)常常會出現(xiàn)一些問題：一些死者年齡較大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世；也有的死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉，這其中就會出現(xiàn)無論是當(dāng)事人還是公證人都需要嚴(yán)肅面對并處理的問題。
要參照問題具體特點(diǎn)來有針對性地采取解決措施。這其中最重要的就是要證明死者父母已故的問題。例如：如果死者年齡較大、其父母已故，則可以由死者所生活地區(qū)的公安機(jī)構(gòu)出示死者父母的死亡證明，或者前往死者父母生前工作過的單位，調(diào)查其人事檔案，從中發(fā)現(xiàn)是否有其死亡的檔案記錄，對有價(jià)值的檔案材料進(jìn)行復(fù)印再經(jīng)檔案管理部門蓋上公章形成權(quán)威證明。
同時(shí)，也可以讓當(dāng)事人提供死者已故父母的火化證等能夠證明死者父母已故的資料。
對于一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世方面的問題，則需要繼承人上交死亡父母的死亡公證書或證明來加以證實(shí)，同時(shí)也需公證員的審核通過，才能形成最終確認(rèn)。
對于死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉類似的特殊問題，則需要現(xiàn)存法定繼承人立下諾言：由于死者是孤兒，無法找到死者父母的任何信息，承諾如果出現(xiàn)死者父母要求繼承死者遺產(chǎn)的狀況，則應(yīng)該讓一切當(dāng)前的法定繼承人給予死者父母應(yīng)得的份額，當(dāng)公證作用無法得到有效發(fā)揮時(shí)，則需要求助人民法院，依靠訴訟方法來解決問題。
二、財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證問題
參照國家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：如果當(dāng)事人不能夠提供財(cái)產(chǎn)權(quán)屬憑證原件，且持有正當(dāng)理由的，則需要提供能夠證明憑證的相關(guān)材料，這個(gè)證明應(yīng)該由財(cái)產(chǎn)權(quán)屬憑證制發(fā)部門開出。一般來說，當(dāng)事人需手持被繼承人的產(chǎn)權(quán)憑證，例如：土地證、銀行卡、汽車發(fā)票、房產(chǎn)證等就可以申請證明。
法律的上述規(guī)定是考慮到了實(shí)際生活中的一些特殊情況，也就是說可能被繼承人貸款買房，但是還尚未完成還貸任務(wù)，沒得到房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，對于這種問題必須采取科學(xué)的解決措施。
對于上述問題：當(dāng)被繼承人尚未獲得房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，繼承人應(yīng)該依據(jù)被繼承人同售房企業(yè)簽署的《購房合同》，同銀行簽署的《借款合同》、交款收據(jù)，也可以提交房產(chǎn)企業(yè)所提供的此房產(chǎn)的相關(guān)信息資料等來辦理證明，然而，在實(shí)際公證辦理操作中，需要特別注意的是必須寫“上面《購房合同》條款下的權(quán)利”來代替“被繼承人的何類、何種遺產(chǎn)”，因?yàn)橹挥羞@樣才能維護(hù)其準(zhǔn)確性與嚴(yán)密性，當(dāng)這一房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)時(shí)，公證部門應(yīng)該為繼承人辦理繼承權(quán)公證，此時(shí)可以劃分為兩類問題：
第一，債務(wù)人采取抵押的方法償債，為自己的債務(wù)設(shè)下抵押。
第二，債務(wù)人與抵押人相分離，抵押人不是為自己而是為別人債務(wù)設(shè)下抵押。
前一類問題則需要以房屋當(dāng)前價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，先來償還債務(wù)，余下的部分由繼承人來繼承，此時(shí)可以申辦繼承權(quán)公證。
后一類問題則需通知當(dāng)事人根據(jù)抵押金額來償還抵押債務(wù)，再依照《擔(dān)保法》的相關(guān)條款：為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押后，有權(quán)向債務(wù)人追償。對此應(yīng)該認(rèn)定抵押債務(wù)追償后所形成的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該被抵押人所繼承，應(yīng)該為抵押人申辦繼承權(quán)公證，通過這種方式，能夠有效確保公證的嚴(yán)肅性、準(zhǔn)確性，有效控制由于問題處理不當(dāng)，出現(xiàn)些許紕漏而引發(fā)的矛盾問題。
一、商品房買賣合同中存在的問題
此次調(diào)研共對全市22家重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，多數(shù)經(jīng)營者在與消費(fèi)者進(jìn)行商品房買賣業(yè)務(wù)時(shí)，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現(xiàn)象，給經(jīng)營者利用格式合同免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者負(fù)擔(dān)、排除消費(fèi)者權(quán)利提供了機(jī)會。
（一）追責(zé)條款明顯不公。部分房屋內(nèi)賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優(yōu)勢地位設(shè)置霸王條款，主要體現(xiàn)在違約條款的追責(zé)上強(qiáng)行加重買受人的違約賠償責(zé)任。如某開發(fā)商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責(zé)條款明顯對房屋買受人不公。
（二）擅自增加買受人風(fēng)險(xiǎn)。部分房屋賣出人在合同中將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)擅自強(qiáng)加給房屋買受人。如某開發(fā)商在《商品房銷售合同》中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權(quán)將該商品房交予前期物業(yè)管理單位，該房屋的所有風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)”，從而將相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)轉(zhuǎn)移給買受人。
（三）私自擴(kuò)大不可抗力因素。《商品房買賣合同》格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發(fā)商不能如期交房情況免責(zé)的規(guī)定。部分開發(fā)商為免責(zé)而在格式條款中擅自擴(kuò)大不可抗力范圍。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司的《商品房買賣合同》規(guī)定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設(shè)計(jì)等出現(xiàn)變更）造成延期交房，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任”。按照《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款中開發(fā)商把房屋建設(shè)過程中政府審批、房屋設(shè)計(jì)等可以預(yù)先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴(kuò)大了不可抗力的范圍。
（四）變相推諉自身責(zé)任。按照有關(guān)國家規(guī)定，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)備案，以利于買受人辦理相關(guān)手續(xù)。部分開發(fā)商為變相推諉責(zé)任，私自在《商品房買賣合同》中有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記約定的規(guī)定中將國家規(guī)定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
（五）模糊概念涉嫌侵權(quán)。目前，多數(shù)開發(fā)商和房產(chǎn)中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規(guī)范現(xiàn)象，部分條款意思表達(dá)不清，大量使用“相關(guān)費(fèi)用”、“相關(guān)文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內(nèi)容表述存在歧義，涉嫌侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。
（六）補(bǔ)充協(xié)議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)公司在與買受人簽訂售房合同時(shí)，除簽訂住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一制作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對格式文本中相關(guān)未明條款額外簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》?！堆a(bǔ)充協(xié)議》多由開發(fā)商自主制定，里面違規(guī)條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發(fā)商事先擬定的補(bǔ)充協(xié)議中普遍存在部分條款與示范文本重復(fù)的現(xiàn)象，出賣人為了突出其補(bǔ)充協(xié)議的法律效力，多用“本補(bǔ)充協(xié)議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)”的規(guī)定否定示范文本中相關(guān)條款的法律效力。二是排除買受人正當(dāng)權(quán)利。如某房產(chǎn)開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中有如下規(guī)定：“本合同履行過程中發(fā)生的爭議由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則依法提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會仲裁”、“對國家相關(guān)規(guī)范允許的由于物理化學(xué)變化產(chǎn)生的裂縫等現(xiàn)象乙方同意不向甲方索賠”。開發(fā)商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償?shù)臋?quán)利。三是強(qiáng)制選擇物業(yè)公司。部分開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》上強(qiáng)制房屋買受人選擇其指定的物業(yè)公司，并在未經(jīng)買受人同意的情況下擅自制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四是刻意規(guī)避賠償條款。大部分開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》在有關(guān)違約條款的描述中絕大多數(shù)條款是對買受人的追責(zé)，卻往往未對經(jīng)銷商的違約責(zé)任作出任何規(guī)定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責(zé)任，嚴(yán)重違反合同行為公平性的原則。
二、強(qiáng)化商品房銷售行業(yè)合同監(jiān)管工作的建議
針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結(jié)合工商監(jiān)管職能，提出如下監(jiān)管建議。
（一）加強(qiáng)行政指導(dǎo)，提高自律意識。一是成立行業(yè)協(xié)會。建議組織市內(nèi)主要房產(chǎn)開發(fā)商和房屋中介機(jī)構(gòu)成立商品房銷售行業(yè)協(xié)會。工商、房管、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)等職能部門依據(jù)各自職能加強(qiáng)對行業(yè)協(xié)會的行政指導(dǎo)。充分發(fā)揮協(xié)會的作用，強(qiáng)化行業(yè)自律和同業(yè)監(jiān)督，積極履行社會職責(zé)。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區(qū)主要商品房銷售機(jī)構(gòu)簽訂承諾書，督促企業(yè)規(guī)范守法經(jīng)營，切實(shí)提高企業(yè)的自律意識和責(zé)任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費(fèi)者權(quán)益的不法行為
（二）暢通投訴渠道，加大執(zhí)法力度。充分發(fā)揮12315投訴舉報(bào)專線作用，進(jìn)一步暢通投訴渠道，鼓勵群眾及時(shí)投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時(shí)，加大巡查與執(zhí)法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責(zé)任、排除消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)利等侵害消費(fèi)者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》、《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》等法律法規(guī)從嚴(yán)、從重處罰，樹立工商部門權(quán)威。
（三）加強(qiáng)自主學(xué)習(xí)，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業(yè)性較強(qiáng)，涉及到《物權(quán)法》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執(zhí)法人員年齡老化嚴(yán)重，知識結(jié)構(gòu)陳舊，法學(xué)素養(yǎng)不足，難以準(zhǔn)確評判商品房買賣合同中相關(guān)格式條款是否違法，一定程度上影響了監(jiān)管力度。建議結(jié)合當(dāng)前工商系統(tǒng)“學(xué)習(xí)型工商建設(shè)年”活動，進(jìn)一步加強(qiáng)基層工商工作人員學(xué)習(xí)力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實(shí)務(wù)操作講座等途徑提高合同監(jiān)管人員的適崗能力，增強(qiáng)基層工商部門查處商品房買賣領(lǐng)域合同違法行為的執(zhí)法水準(zhǔn)。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村信用社；小額信貸；風(fēng)險(xiǎn)控制；策略
農(nóng)村信用社小額信貸主要為農(nóng)村中小企業(yè)、個(gè)體戶等群體提供服務(wù)，其信貸的數(shù)額小、服務(wù)水平低，這大大增加信用社的信貸成本。究其原因，在于農(nóng)村信用社的信用審核機(jī)制不健全、資金風(fēng)險(xiǎn)管控級別低，再加上金融資本、技術(shù)創(chuàng)新等生產(chǎn)要素的外力阻礙，共同造成信貸資金管控的高風(fēng)險(xiǎn)率與高壞賬率。針對當(dāng)前存在風(fēng)險(xiǎn)較好的信貸體系，需要引入完善的小額信貸風(fēng)險(xiǎn)控制策略進(jìn)行分析。
一、農(nóng)村信用社小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析
農(nóng)村信用社在小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方面，存在著很多的誤區(qū)與不足。當(dāng)前信用社小額信貸秉持著多放貸、增加業(yè)務(wù)量，以提高自身的信貸收入。但這種快速增長的業(yè)務(wù)發(fā)展，容易帶來不可控的信用貸款管控風(fēng)險(xiǎn)。在農(nóng)村信用社管理制度缺失的前提下，利用現(xiàn)有的規(guī)章制度，不能有效解決信貸中的人員結(jié)構(gòu)不對稱、行政干預(yù)與信用等級評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。由于工作人員的文化水平不高，加上專業(yè)素質(zhì)的限制，導(dǎo)致了人員對信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足。在市場經(jīng)濟(jì)的影響下，信用社小額信貸并沒有一套完善的信貸交易流程，更不存在良好的信用等級評價(jià)體系，這使得小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理出現(xiàn)程序混亂的局面。因此，農(nóng)村信用社在小額信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，仍舊面臨著嚴(yán)重的法律法規(guī)建設(shè)、管理制度、人員素質(zhì)、人員結(jié)構(gòu)、信用等級評價(jià)等多方面問題，需要從多方面著手進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制。
二、農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)
(一)小額信貸法律法規(guī)不健全
農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)存在的最主要風(fēng)險(xiǎn)，為信貸法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)問題的不相容性。我國關(guān)于農(nóng)村小額信貸業(yè)務(wù)的法律法規(guī)較少，立法機(jī)構(gòu)并沒有對農(nóng)村小額信貸管理引起足夠的重視。在法律法規(guī)缺位的市場前提下，農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)也就不可避免。與此同時(shí)，已經(jīng)出臺的法律法規(guī)，也無法起到調(diào)和當(dāng)前信貸矛盾的作用。小額信貸中的很多法律糾紛，難以確定主體責(zé)任人。農(nóng)村信用社的小額信貸業(yè)務(wù)，一直被看作政府幫助農(nóng)村群體的政策性補(bǔ)助業(yè)務(wù)，因此農(nóng)村信用社也無法按照商業(yè)貸款的相關(guān)規(guī)定，對信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)施。權(quán)責(zé)不明的小額信貸法律法規(guī)，又導(dǎo)致了嚴(yán)重的信用評定考核問題。小額信貸的信用等級評定，通過相關(guān)的信用調(diào)查進(jìn)行信息獲取，但這種信用評定方式具有樣本的不確定性，不能真實(shí)反映農(nóng)戶的信用情況。若個(gè)人信用等級評價(jià)中包含著若干的欺詐信息，則會增加信貸管理的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)行政力量干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)
政府的行政力量干預(yù)，會對農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)造成嚴(yán)重影響，政府對農(nóng)村信用社小額信貸業(yè)務(wù)的行政干預(yù)，會嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融市場，也會使信用社小額信貸的資金與資源配置陷入僵局。農(nóng)村信用社難以按照法律的規(guī)定，以獨(dú)立法人的身份進(jìn)行信用貸款的業(yè)務(wù)經(jīng)營，這嚴(yán)重制約了信用社小額貸款對農(nóng)村群體的支持。其中部分政府會向地方農(nóng)村信用社下達(dá)任務(wù)，分配小額信貸的名單與名額，這損害了信用貸款公平公正公開的原則，甚至?xí)a(chǎn)生的問題，增加小額信貸的不可控風(fēng)險(xiǎn)。
(三)人員結(jié)構(gòu)的不對稱風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)村信用社中的人員結(jié)構(gòu)，包括監(jiān)事會、理事會、信用社主任三個(gè)主要責(zé)任體。其中監(jiān)事會、理事會為農(nóng)村信用社的股份與監(jiān)督成員，在實(shí)際的行政管理中沒有實(shí)權(quán)，因此造成了信用社內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)的不對稱問題。農(nóng)村信用社主任為信用社行政的主要控制者，其他社員為信用社的下設(shè)法人，也受到信用社主任的直接管理。信用社主任的權(quán)利過大，會造成其他機(jī)構(gòu)的權(quán)力虛設(shè)問題，這種缺乏制衡的內(nèi)部構(gòu)成，會產(chǎn)生不可控的信用貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)p害農(nóng)村信用社的資金利益。農(nóng)村信用社的骨干人員組成，是按照相應(yīng)的股份進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的劃分，各層級共同構(gòu)成了倒金字塔的資金管控結(jié)構(gòu)。雖然從股權(quán)總量上看，農(nóng)村信用社基層員工的股份占比最大，但由于其人數(shù)較多，因此在行政與資金管控中沒有實(shí)權(quán)，而那些控制農(nóng)村信用社小額信貸資本的小部分人，則會對信貸的資金去向進(jìn)行干預(yù)。
三、農(nóng)村信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制策略
(一)優(yōu)化農(nóng)村信貸的金融環(huán)境
政府與金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)推出適應(yīng)農(nóng)村信用社小額信貸發(fā)展的政策，以優(yōu)化信貸的金融環(huán)境。當(dāng)前農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)在信用貸款中所占的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的信貸比例。但第一、第二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，能夠推動第三產(chǎn)業(yè)的又好又快發(fā)展，因此農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市發(fā)展具有促進(jìn)作用。農(nóng)村信用社小額信貸的發(fā)展，要考慮到商業(yè)貸款的經(jīng)濟(jì)屬性，同時(shí)也不能忽略小額信貸業(yè)務(wù)的政策性扶持。這種二元發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，需要政府提供足夠的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收與利率優(yōu)惠，才能保持農(nóng)村信貸的良好與健康運(yùn)營。
(二)加強(qiáng)農(nóng)村小額信貸立法
立法機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)農(nóng)村信用社小額信貸的特殊性，制定針對性的法律法規(guī)條款，最主要的是協(xié)調(diào)商業(yè)貸款與政策性扶持之間的關(guān)系。同時(shí)在農(nóng)村信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、信用評級方面，也要有相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行約束，并要制定出規(guī)范的審核與審批流程。建立完善的小額信貸法律法規(guī)條款，能夠從大環(huán)境方面規(guī)范信貸的操作流程，降低小額信貸的交易成本，將信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。當(dāng)前各種土地、工廠、房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)抵押泛濫成災(zāi)，其中大多數(shù)為不能形成有效使用與資產(chǎn)價(jià)值的垃圾權(quán)益，這對農(nóng)村金融信貸的發(fā)展造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此在小額信貸的信用評級、資產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)該建立完善的審核條款進(jìn)行限制，以最大程度降低資產(chǎn)抵押與貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)健全人員管理章程
人員管理章程是企業(yè)發(fā)展需要遵循的基本準(zhǔn)則，也是企業(yè)生存的關(guān)鍵。農(nóng)村信用社應(yīng)當(dāng)健全人員管理章程，利用章程對社員、監(jiān)事會、理事會、信用社主任等成員進(jìn)行監(jiān)管，并明確各人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。管理章程應(yīng)該對農(nóng)村信用社的決策、監(jiān)管等事項(xiàng)，做出一系列的制度規(guī)定。各個(gè)權(quán)力中心應(yīng)該形成相互扶持與制約的關(guān)系，其中決策、執(zhí)行、監(jiān)督應(yīng)該分屬于三個(gè)不同的部門，這樣才能防范權(quán)力的濫用情況，保障小額信貸工作的順利實(shí)施。
(四)建立小額信貸風(fēng)險(xiǎn)評估與分散機(jī)制
對于農(nóng)村信用社個(gè)人與中小企業(yè)的信用評級問題，應(yīng)該建立統(tǒng)一的信用征集與評定系統(tǒng)。該信用征集與評定系統(tǒng)為全國互聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，任何地區(qū)的農(nóng)村信用社都可以查詢到某個(gè)人，或者某一公司的信用情況。信用征集與評定系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的建立，一方面能夠搜集地區(qū)企業(yè)的信用情況，方便信用評級與貸款信用評定；另一方面也能查詢到用戶的不良記錄，降低信用貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語
小額信貸能夠?yàn)檗r(nóng)村經(jīng)濟(jì)體提供充足的資金支持，幫助其擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。但農(nóng)村信用社小額信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)，也是信貸中不得不關(guān)注的主要問題。只有從法律法規(guī)、人員監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)評估、信用等級評價(jià)等多方面著手改革，才能有效控制農(nóng)村信用社小額信貸的風(fēng)險(xiǎn)，從而推動信用社小額信貸模式的又好又快發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；企業(yè)財(cái)務(wù)管理；稅收政策；合理避稅
中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01
稅務(wù)籌劃是納稅人根據(jù)企業(yè)經(jīng)營涉及地現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，以遵守稅法為前提條件，通過使用法律賦予納稅人的相關(guān)權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”與“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”等具體法律法規(guī)條文內(nèi)容，按照企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)際需要采取的旨在調(diào)整納稅時(shí)間、優(yōu)化納稅機(jī)構(gòu)、減少納稅金額，以有利于自身發(fā)展的謀劃和對策。稅務(wù)籌劃的主要目的是通過經(jīng)營行為和會計(jì)賬務(wù)處理等方式完成稅務(wù)行為，從橫向、縱向、空間、時(shí)間上謀求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和價(jià)值最大化。稅收制度是國家實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配的主要手段，稅收法律法規(guī)是國家進(jìn)行財(cái)富分配的工具。從稅收法律法規(guī)的制定主體和實(shí)施主體雖有不同，但都具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。作為一個(gè)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)組織的企業(yè)，從開始成立經(jīng)營之日起就必須要向國家繳納各種稅金，承擔(dān)納稅人的義務(wù)。企業(yè)的納稅人身份是不能改變的，因此，在遵守稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，做好稅收籌劃對于企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。很多企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到，作為合法經(jīng)營的企業(yè)，照章納稅，完成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會責(zé)任是必需的、不能選擇的。但何時(shí)納稅、繳納多少稅金，相當(dāng)程度上來說卻可以由企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況決定，在有些情況下企業(yè)繳納什么稅種，企業(yè)也都是有很大的選擇余地。
一、我國企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)狀
1.稅務(wù)籌收認(rèn)識不足，缺乏籌劃主動性。目前由于國家的財(cái)政政策和稅收政策的原因，我國存在國家對企業(yè)重復(fù)課稅的現(xiàn)象。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國企業(yè)上繳稅款占稅前利潤的70%，收費(fèi)項(xiàng)目有375種。而我國絕大多數(shù)企業(yè)，尤其是國有大中型企業(yè)，受投資主體和企業(yè)管理制度的影響，對企業(yè)稅務(wù)籌劃沒有緊迫感，缺乏理性認(rèn)知，企業(yè)管理者往往本身具有政府官員的身份概念，將稅務(wù)籌劃和偷漏稅行為相互混淆，最終導(dǎo)致對稅務(wù)籌劃采取審慎態(tài)度。而對于數(shù)量眾多的中小微企業(yè)來說，同樣由于國家政策的影響，在創(chuàng)業(yè)和發(fā)展初期，盲目地追求減稅和免稅，同時(shí)財(cái)務(wù)管理制度薄弱，賬目混亂，雖有避稅意識，但不具備稅務(wù)籌劃意識和理念，最終陷入偷稅漏稅的結(jié)局。
2.稅務(wù)籌劃尚未上升到價(jià)值創(chuàng)造的高度。雖然當(dāng)前我國企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)十分沉重，但大部分企業(yè)很少能夠把稅務(wù)成本作為業(yè)務(wù)決策的考慮要素。企業(yè)在管理上重點(diǎn)考慮的是市場、產(chǎn)品、客戶。財(cái)務(wù)管理雖然也是重要考慮內(nèi)容，但主要也是考慮生產(chǎn)成本控制及投融資成本和收益。因此，稅務(wù)籌劃的地位依然較低，對稅務(wù)籌劃對控制成本、影響利潤的空間認(rèn)識不足，很多企業(yè)過多圍繞在稅收優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行籌劃。
3.籌劃著眼點(diǎn)錯位，引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱患。從當(dāng)前部分企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為看：一是稅務(wù)籌劃的具體目標(biāo)把握不到位。很多企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)不仔細(xì)研究相關(guān)法律法規(guī)，從法理的角度說，并不是什么稅種都可以籌劃，不是所有稅基內(nèi)容都可以籌劃。二是稅務(wù)籌劃呈現(xiàn)很大的隨意性和任意性，時(shí)機(jī)和環(huán)節(jié)把握不到位。
二、稅務(wù)籌劃的著眼點(diǎn)
1.稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。在稅務(wù)籌劃前，企業(yè)要根據(jù)自己的性質(zhì)和規(guī)模準(zhǔn)確定位，然后對照國家的相關(guān)政策做到對號入座，找準(zhǔn)適合自己的“如何享受最低的稅率，怎樣使稅基最小”的稅務(wù)籌劃的思路。要知道，不同企業(yè)、不同稅種對應(yīng)的籌劃重點(diǎn)是存在較大差別的。比如2012年國家將繼續(xù)落實(shí)提高增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)等減輕小微企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)政策。實(shí)施對小微企業(yè)的所得稅優(yōu)惠政策，對年應(yīng)納稅所得額低于6萬元的小微企業(yè)，其所得減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。針對這一政策導(dǎo)向，符合條件的企業(yè)就應(yīng)該及時(shí)籌劃，將企業(yè)的財(cái)務(wù)處理方式和制度向政策對接，合理合法地享受國家的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減負(fù)增收的目的。房產(chǎn)稅的籌劃思路重點(diǎn)在于稅基減少，籌劃重點(diǎn)在于可辨認(rèn)和可識別的固定資產(chǎn)或各類代墊費(fèi)用在同一經(jīng)濟(jì)事務(wù)中要實(shí)現(xiàn)最大限度的分離，達(dá)到降低自有房產(chǎn)入賬價(jià)值或賬面租金收入。另外，稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)不宜沉迷優(yōu)惠政策和抵扣標(biāo)準(zhǔn)等條款。很多企業(yè)過度地減少稅費(fèi)的繳交，雖然獲得了短期的利益，但這種行為掩蓋了企業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況，不能體現(xiàn)企業(yè)的綜合實(shí)力，在以后獲得政府政策扶持、金融機(jī)構(gòu)融資方面將大受影響，失去發(fā)展壯大的機(jī)會，反而得不償失。
2.稅務(wù)籌劃的時(shí)機(jī)和環(huán)節(jié)。事先籌劃、事中安排、事后總結(jié)，最終達(dá)到籌劃目的。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)全面考慮、周密安排和布置的系統(tǒng)性工作。如果沒有事先籌劃好，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生、應(yīng)稅收人已經(jīng)確定、納稅義務(wù)已經(jīng)形成，那么任何試圖改變納稅義務(wù)、減輕稅收負(fù)擔(dān)的努力最終都可能被認(rèn)定為偷逃稅，是不足取的。因而，對納稅義務(wù)的超前籌劃是稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵所在，進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)該在納稅義務(wù)發(fā)生之前或是尚未形成納稅義務(wù)的時(shí)候進(jìn)行，必須在經(jīng)營業(yè)務(wù)未發(fā)生時(shí)、收人未取得時(shí)先做好籌好安排。諸如，項(xiàng)目可行性研究分析時(shí)、預(yù)算編制時(shí)、業(yè)務(wù)談判時(shí)、費(fèi)用先批后用審批時(shí)等經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)執(zhí)行之前籌劃安排。
三、稅務(wù)籌劃的成功基礎(chǔ)
一個(gè)成功的稅務(wù)籌劃案例必然有許多的成功因子，諸如時(shí)間、空間、籌劃思路和籌劃技巧等等，但都離不開稅務(wù)籌劃人員的豐富知識、信息的敏感觸覺以及部門協(xié)調(diào)有序的合作。因而，信息知識、部門協(xié)作是稅務(wù)籌劃成功的先決影響因子，是成功的必要基礎(chǔ)。
1.審時(shí)度勢，深入研究國家的稅收政策。稅務(wù)籌劃必須建立在對籌劃期對國家相關(guān)政策的把握上。例如，2011年閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，2012年要繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。這一主題已經(jīng)確定了2012年國家財(cái)政政策和稅收政策總體方向，作為企業(yè)就應(yīng)該敏銳地把握2012年國家的政策方向。財(cái)政部隨后宣布，從2012年1月1日起，對我國進(jìn)出口關(guān)稅進(jìn)行部分調(diào)整，將對730多種商品實(shí)施較低的進(jìn)口暫定稅率，平均稅率為4.4%，比最惠國稅率低50%以上。針對這種形勢，企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)可以根據(jù)自身的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營規(guī)模作出順應(yīng)政策形勢的相應(yīng)方案，這樣就有更大的主動性，取得籌劃的效果。
2.加強(qiáng)法律、稅務(wù)知識信息的積累和研究。稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)經(jīng)營的全過程，因此需要多方面的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該把稅務(wù)籌劃當(dāng)作一門交叉性、前瞻性學(xué)科來對待。企業(yè)在稅務(wù)籌劃立項(xiàng)時(shí)，首先要使用統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理和方法，對要籌劃的稅務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分析，確定具體籌劃方向。還要運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和管理學(xué)的理論制定籌劃過程。在籌劃具體實(shí)施過程中運(yùn)用稅收知識、會計(jì)知識等其他方面的知識，以確保稅務(wù)籌劃的過程管理。不僅要搜集現(xiàn)實(shí)的、已經(jīng)發(fā)生的或正在發(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、確切的信息資料，還要搜集未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中可能發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的、與進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)的、不確切的信息資料。因此，豐富的稅收、會計(jì)和管理知識以及準(zhǔn)確、及時(shí)的內(nèi)外部各類信息是稅務(wù)籌劃的成功保障。為此，財(cái)務(wù)人員要不斷豐富并強(qiáng)化自身財(cái)會、稅務(wù)、企管等知識，要主動了解宏觀形勢、外部市場、法律環(huán)境和自身經(jīng)營狀況，增強(qiáng)形勢和信息的敏感性。
3.部門協(xié)作是成功關(guān)鍵。眾所周知，一家企業(yè)都是由生產(chǎn)、銷售、管理、保障等多部門組成的，成本費(fèi)用是企業(yè)運(yùn)行每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須考慮的，企業(yè)各組織部門則都擔(dān)當(dāng)著費(fèi)用的承載主體。稅務(wù)籌劃最終都要落實(shí)到費(fèi)用上，體現(xiàn)在成本中，因此不能離開費(fèi)用活動而孤立地運(yùn)作。企業(yè)必須使各部門明確，他們都是稅收籌劃的參與者，部門之間只有密切協(xié)作才能保證企業(yè)稅務(wù)籌劃活動的正常運(yùn)行。在企業(yè)中，往往是財(cái)務(wù)部門對部門協(xié)作配合的重要意義認(rèn)識的比較透徹，而非財(cái)務(wù)部門則往往把稅務(wù)籌劃但做是財(cái)務(wù)部門的事情，與自己部門無關(guān)。為此，財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的價(jià)值創(chuàng)造意義和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值損失概念宣傳，灌輸稅務(wù)籌劃的部門協(xié)作重要性；還要加強(qiáng)費(fèi)用先批后用制、庫存物資管理辦法、資本性支出管理辦法等費(fèi)用作業(yè)的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)，引導(dǎo)部門主動協(xié)作并配合稅務(wù)籌劃。
參考文獻(xiàn)：
一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑
住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，主要還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行；同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有限的監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難，并且我國目前還沒有對職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查、評估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行較難對借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時(shí)就存在詐騙動機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款；四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2、開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商不能按約定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因經(jīng)濟(jì)、地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人和開發(fā)商簽訂的契約標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。
3、銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過內(nèi)部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重點(diǎn)。一是信貸管理規(guī)定不健全，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體管理方法；二是制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業(yè)銀行需花費(fèi)較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權(quán)證進(jìn)行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可能由于銀行監(jiān)控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發(fā)生；三是信息不靈帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí)，對貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)，不全面造成判斷錯誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)；四是對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策、法規(guī)沒有及時(shí)了解，影響了對信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)急處理。
4、借款契約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是合同潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險(xiǎn)。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項(xiàng)規(guī)定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長期來看，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)也不一定有保證。
5、抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的；三是價(jià)值不實(shí)。抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時(shí)弄虛作假，其評估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
6、流動性風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則，一旦發(fā)生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難。因此，客觀上需要有健全的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換機(jī)制做保險(xiǎn)，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押貸款保險(xiǎn)尚處于試點(diǎn)階段，銀行還很難通過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。二、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
目前，住房信貸業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)體制諸多方面的限制，在經(jīng)營管理指導(dǎo)思想和消費(fèi)者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，因?yàn)檫^度追求無風(fēng)險(xiǎn)的“保險(xiǎn)”經(jīng)營，已不適應(yīng)現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā)展。這不僅會束縛新型信貸業(yè)務(wù)的開展，也會使商業(yè)銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制、培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級市場外，我們只有積極發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)，在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善住房融資工作規(guī)程，推動住房信貸業(yè)務(wù)向良性發(fā)展。
一、商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識，理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)
一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰(zhàn)”，讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動態(tài)監(jiān)控。對開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。
二、大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化
目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會大眾籌集開發(fā)資金。目前，我國4萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有70多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對房地產(chǎn)公司上市的嚴(yán)格限制，擴(kuò)大融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，要逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。三是將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，加大力度引進(jìn)外資來提高國內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購房需要。
三、加強(qiáng)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，將防范工作前置
貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險(xiǎn)管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽(yù)狀況，對抵押物的價(jià)值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收入情況、償債記錄、購房動機(jī)、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機(jī)的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項(xiàng)目資料（如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等）證實(shí)其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調(diào)查、嚴(yán)格監(jiān)督其信貸資金的運(yùn)用，避免爛尾樓的發(fā)生。三是加強(qiáng)對抵押物的評估工作。要注重人才的培養(yǎng)，做好交易房屋的價(jià)值評估工作，為銀行貸款提供準(zhǔn)確科學(xué)的依據(jù)，防止借款人的實(shí)際成交價(jià)低于貨款額，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。四是細(xì)化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據(jù)，是銀行保證信貸資產(chǎn)安全的重要手段。住房抵押貸款的有關(guān)契約，要明確規(guī)定各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。要詳細(xì)推敲每一條款，既不能有對于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關(guān)重要條款，如：要增補(bǔ)抵押違約后制裁的法律依據(jù)；在商定的其他條款內(nèi)要明確：抵押房產(chǎn)必須辦理保險(xiǎn)，如有意外，抵押權(quán)人銀行為第一受益人等?？傊?，以規(guī)范、完善的契約來約束借款人、擔(dān)保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時(shí)辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉(zhuǎn)移住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。提高組合貸款比重的目的，是提高個(gè)人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數(shù)量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，還應(yīng)積極爭取政府的支持，把發(fā)放自營性貸款與個(gè)人房改資金掛鉤，強(qiáng)化回收手段，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。
四、加強(qiáng)貸后管理，注重償還風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測
對借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時(shí)采取補(bǔ)救措施，以最大程度減少償還風(fēng)險(xiǎn)；二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。五、銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管
房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)潛藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀監(jiān)部門及其分支機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保國內(nèi)銀行業(yè)的安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行。一是要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況，制定正確的監(jiān)管方針和策略，以此來指導(dǎo)和約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。二是強(qiáng)化對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報(bào)有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂、幫助開發(fā)商和個(gè)人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，嚴(yán)懲不貸。造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)追究其刑事責(zé)任。
六、進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系
一是修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。在《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為。二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《個(gè)人購房貸款管理法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系，共同促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立探索基礎(chǔ)，并為反洗錢法規(guī)與房地產(chǎn)交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；反洗錢；交易法規(guī)
隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風(fēng)險(xiǎn)向特定非金融領(lǐng)域和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計(jì)《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報(bào)告》（2010年至2012年）公開披露的113個(gè)洗錢案例，其中26個(gè)案例涉及房地產(chǎn)行業(yè)，比例高達(dá)23%，房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國對房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)尚未作出明確要求，因此建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急，而在建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立奠定基礎(chǔ)，并與之有效銜接。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法規(guī)梳理房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產(chǎn)業(yè)，為維護(hù)其健康發(fā)展，國家出臺了一系列法律法規(guī)。2007年出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（修正案）》構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的基本法律。2001年建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》是房地產(chǎn)交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權(quán)屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進(jìn)一步細(xì)化，住建部于2012年4月頒布了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細(xì)的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關(guān)部委的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)與義務(wù)作了明確規(guī)定，是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法規(guī)的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺了地方性法規(guī)，目的在于對新建商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場秩序。二、房地產(chǎn)交易法規(guī)對開展反洗錢工作的基礎(chǔ)作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對金融機(jī)構(gòu)而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報(bào)告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應(yīng)用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構(gòu)建的基本內(nèi)容，可據(jù)此審視房地產(chǎn)交易法規(guī)。（一）客戶身份識別。在房地產(chǎn)交易中實(shí)行實(shí)名制購房是我國一直堅(jiān)持的制度，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)中。建設(shè)部已在2006年的工作要點(diǎn)中提出落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售及銷售階段的合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購房制度，并表示通過修訂有關(guān)法規(guī)和加強(qiáng)配套制度建設(shè)進(jìn)一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時(shí)必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。預(yù)售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項(xiàng)。對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設(shè)部聯(lián)合其他部委的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外國公民和機(jī)構(gòu)在中國購房做出了嚴(yán)格的身份要求和驗(yàn)證程序。（二）交易記錄保存。對于房地產(chǎn)交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關(guān)房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。2008年5月實(shí)施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應(yīng)永久保存，采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項(xiàng)登簿后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價(jià)值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應(yīng)永久保存。這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產(chǎn)的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規(guī)行為進(jìn)行預(yù)防和打擊的房地產(chǎn)法規(guī)，重點(diǎn)主要集中在擾亂房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)市場健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產(chǎn)管理法》第一條明確提出“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產(chǎn)市場也可能會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過房地產(chǎn)交易洗錢列為預(yù)防和打擊對象。（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容，其中僅在第一款“當(dāng)事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個(gè)人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權(quán)的內(nèi)容，其中包括了房屋所有權(quán)人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權(quán)取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠(yuǎn)。（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)對客戶的資金來源關(guān)注不夠，注重客戶的資金安全。在整個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)體系中，涉及資金管理的內(nèi)容并不多，主要對房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售房時(shí)取得的資金管理和客戶交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金安全。如2006年建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場秩序，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應(yīng)包括“商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間”等內(nèi)容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)中，有利于反洗錢工作開展的法規(guī)不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設(shè)部等七部委就曾聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其中第七條規(guī)定：實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》再一次明確要求房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房“實(shí)名制”。應(yīng)該說，“購房實(shí)名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進(jìn)行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系中只有實(shí)名制而沒有相應(yīng)的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項(xiàng)制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》提出了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機(jī)整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當(dāng)?shù)刈约旱姆康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導(dǎo)思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”的制度。這樣，僅能掌握每個(gè)購房者在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)情況，而無法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國范圍內(nèi)不同地區(qū)購置多套房產(chǎn)的犯罪行為。另外，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預(yù)防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當(dāng)然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點(diǎn)研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實(shí)的，在《反洗錢法》的指導(dǎo)下，針對房地產(chǎn)業(yè)另外制定出臺符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)建設(shè)的建議國際反洗錢組織FATF關(guān)于反洗錢工作的最新40項(xiàng)建議中，共有9項(xiàng)建議涉及包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調(diào)查和交易記錄保存義務(wù)，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報(bào)告義務(wù)以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國對特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)建設(shè)重在產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對房產(chǎn)購置資金來源的合法性以及資金交易的監(jiān)測手段。例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產(chǎn)的客戶在房地產(chǎn)交易登記中心辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助客戶除提供真實(shí)有效身份證明文件外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對實(shí)際控制客戶的自然人和交易的實(shí)際受益人身份、資金來源、交易目的、職業(yè)等背景信息進(jìn)行了解和登記。要求房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在客戶盡職調(diào)查方面達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度，加入反洗錢內(nèi)容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監(jiān)測的主要內(nèi)容；其二，由反洗錢行政主管部門會同相關(guān)部委聯(lián)合出臺較高級別的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢高級監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結(jié)合實(shí)際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的管理體系影響較小，更便于實(shí)現(xiàn)和實(shí)施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應(yīng)會同房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產(chǎn)業(yè)的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報(bào)告等制度，清晰房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體和職責(zé)，明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)主體應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房交易中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。在客戶身份識別方面，規(guī)定房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)核對登記購房者的真實(shí)身份信息，留存單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人或負(fù)責(zé)人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產(chǎn)基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時(shí)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)及時(shí)修改統(tǒng)一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補(bǔ)充可進(jìn)一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報(bào)告制度，應(yīng)明確規(guī)定大額交易和可疑交易報(bào)送主體、時(shí)間和途徑，可原則性地列舉房地產(chǎn)交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續(xù)辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現(xiàn)金支付房款的；（4）不關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產(chǎn)的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關(guān)系的；（7）購買房產(chǎn)后無合理原因強(qiáng)烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關(guān)系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律組織中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會加強(qiáng)溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會利用自身的資源優(yōu)勢，制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產(chǎn)業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務(wù)。參考文獻(xiàn)[1]法律出版社法規(guī)中心.中華人民共和國房地產(chǎn)法律法規(guī)全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類與管理研究[J].上海金融學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報(bào)告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規(guī)實(shí)用手冊（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責(zé)任編輯、校對：楊振峰
