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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；特點；措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點
近年來，我國房地產(chǎn)市場的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關(guān)注的重點。作為經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和開發(fā)的產(chǎn)品具有自身的特點，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與其他企業(yè)相比有一些區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)周期長，涉及各方面的往來比較復(fù)雜，需要大量的資金，因此進(jìn)行項目建設(shè)前需要進(jìn)行詳細(xì)的計劃。這些行業(yè)特點決定了其會計核算在開發(fā)成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對開發(fā)成本的核算
這方面主要表現(xiàn)為核算對象具有復(fù)雜性和重復(fù)性。房地產(chǎn)的每一個項目都涉及大額資金，成本構(gòu)成也比較復(fù)雜，需要計算土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、各項稅費及項目開發(fā)建設(shè)過程中不可預(yù)見的費用，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的核算對象非常復(fù)雜。而開發(fā)成本的重復(fù)性，則是指在項目開發(fā)經(jīng)營的全過程需要多次計算開發(fā)成本：房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業(yè)在作出投資決策前需要通過各種方法進(jìn)行可行性研究和分析；決定投資后進(jìn)行項目規(guī)劃時，財務(wù)人員也需要對成本進(jìn)行初步核算；當(dāng)項目正式開展實施后相關(guān)會計人員則需要隨著項目的進(jìn)程及時進(jìn)行會計核算，本著客觀、真實的原則，準(zhǔn)確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應(yīng)就房地產(chǎn)企業(yè)的流程進(jìn)行成本核算，歸集項目開發(fā)全過程發(fā)生的直接費用和間接費用，分類計入相關(guān)賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)已完工項目的實際成本，完成核算工作。
2、對收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風(fēng)險高、價值高的特點，在收入確認(rèn)上有一定的特殊性，銷售方式一般是預(yù)售。房屋預(yù)售前要獲得相應(yīng)的銷售許可證，然后簽訂預(yù)售合同、交付預(yù)收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據(jù)實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續(xù)。這種特殊的收入確認(rèn)程序直接影響了企業(yè)財會人員的成本核算，預(yù)收賬款應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認(rèn)的時點也作出了相關(guān)規(guī)定，以風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移為界限，但是各個房地產(chǎn)企業(yè)對轉(zhuǎn)移的具體時點把握有差異，無法完全統(tǒng)一起來。
3、對應(yīng)繳稅款的核算
我國房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種主要有：營業(yè)稅、城建稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等，有的是該行業(yè)獨有的，有的是同其他行業(yè)一樣要繳納的。而在上文已經(jīng)提到我國房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售的方式銷售房屋，按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)產(chǎn)生的時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以當(dāng)期取得的預(yù)售收入為依據(jù)計算和繳納稅金，但是不按照預(yù)收款計提稅金，只在應(yīng)交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候?qū)M足收入確認(rèn)條件的預(yù)收款項記為企業(yè)收入，按配比原則計提應(yīng)繳稅金，這樣房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅金核算區(qū)別于其他行業(yè)。
4、對利息支出的核算
在利息支出方面，我國稅法和企業(yè)的規(guī)定有所不同。稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)借入的資金產(chǎn)生的利息費用，在完工前應(yīng)計入相關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，完工后這部分費用計入財務(wù)費用。但企業(yè)會計制度則規(guī)定利息支出計入財務(wù)費用?？梢妳^(qū)分開發(fā)項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這就使得這部分利息支出不確定，使財務(wù)人員產(chǎn)生困擾，可能計入開發(fā)成本、也可能計入財務(wù)費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
很長一段時間里，我國房地產(chǎn)企業(yè)仍然執(zhí)行著計劃經(jīng)濟(jì)體制下的制度，毫無疑問計劃經(jīng)濟(jì)體制在過去的幾十年里發(fā)揮過巨大的作用，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)間競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)管理方面出現(xiàn)越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現(xiàn)為以下幾點。
1、會計科目設(shè)置不科學(xué)、不合理
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)會計科目的設(shè)置不合理、不科學(xué)，缺少專用會計科目且現(xiàn)行會計科目混亂。在新會計準(zhǔn)則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業(yè)的專用科目，但是專屬于房地產(chǎn)企業(yè)的卻一個也沒有。房地產(chǎn)業(yè)會計科目的設(shè)置沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各企業(yè)只能根據(jù)自身情況自由設(shè)置，卻并不全面。由于采用一般企業(yè)通用的會計科目，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準(zhǔn)則中為其明細(xì)科目進(jìn)行了擴(kuò)充和說明，但是明細(xì)科目過多而亂無法應(yīng)用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長的原因，建設(shè)過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結(jié)轉(zhuǎn)以項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按照記賬方式通常都是在年終結(jié)舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴(yán)重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會計信息風(fēng)險披露不足
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中會面臨多種風(fēng)險，有政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險等，這種高風(fēng)險的特點要求房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他行業(yè)要更充分地披露風(fēng)險。然而從當(dāng)前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產(chǎn)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的有關(guān)規(guī)定。雖然我國證監(jiān)會也對質(zhì)量保證金的提取及其核算方做了一些規(guī)定，但是僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，從實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有披露質(zhì)量保證金的問題，無法真實地反映企業(yè)的財務(wù)信息。
3、房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不配比
首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協(xié)調(diào)。項目開始和建設(shè)期間需要投入大量資金，發(fā)生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產(chǎn)品都預(yù)售出去了，預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)時按照竣工后的總成本除以總開發(fā)建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分?jǐn)偟姆椒m然有一定的優(yōu)點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結(jié)果不真實。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的措施
1、合理設(shè)置會計科目
科學(xué)、合理的會計科目是企業(yè)有效開展會計工作的前提，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身特點，根據(jù)企業(yè)項目的數(shù)量、規(guī)模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設(shè)立間接費用賬本，只需要在成本欄內(nèi)增加管理費用和利息欄，這樣能節(jié)省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以根據(jù)工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設(shè)置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發(fā)生的所有成本費用，到年末只需要將已結(jié)轉(zhuǎn)項目歸檔就可以了。
2、加強(qiáng)現(xiàn)金收付的實現(xiàn)功能
收付實現(xiàn)制與權(quán)責(zé)發(fā)生制不同，它以現(xiàn)金收到或付出為標(biāo)準(zhǔn)記錄取得的收入和發(fā)生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現(xiàn)金流動密切聯(lián)系起來了。根據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)該使用權(quán)責(zé)發(fā)生制的核算基礎(chǔ)，但是鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現(xiàn)制更合適。因為房地產(chǎn)企業(yè)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產(chǎn)流失，加大了舞弊的風(fēng)險；二是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能客觀、真實地反映企業(yè)實際收入，資金無法正常運轉(zhuǎn)，雖然簽訂了很多銷售合同，但應(yīng)收賬款也隨之增加，導(dǎo)致資金更為緊張。另外，收付實現(xiàn)制大大彌補(bǔ)了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹(jǐn)慎性原則，還能直觀、準(zhǔn)確反映企業(yè)資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試這兩種核算基礎(chǔ)并存，在分期銷售的情況下使用收付實現(xiàn)制，一般的銷售行為仍然采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。
3、擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)信息披露范圍
一是要注意加強(qiáng)對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優(yōu)質(zhì)的土地在一定程度上決定了企業(yè)發(fā)展的前景，因此在財務(wù)報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。也就是說要具體到企業(yè)每一個建設(shè)項目，對于開發(fā)建設(shè)過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量包括銷售商品取得的現(xiàn)金，購置設(shè)備、工程物資支付的現(xiàn)金及支付工資付出的現(xiàn)金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質(zhì)量保證金及其風(fēng)險。針對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險高的特點，充分披露質(zhì)量保證金是十分必要的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)項目的具體特點建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)商品的質(zhì)量，有效地規(guī)避風(fēng)險。
4、完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
一方面要明確房地產(chǎn)收入的核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉(zhuǎn)讓土地的收入、配套設(shè)施的收入等。周轉(zhuǎn)房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及新增住房面積的款項也都應(yīng)該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。只有商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬都轉(zhuǎn)移到買方那里才能確認(rèn)收入，否則即使已經(jīng)收到款項也只能作為預(yù)收款處理。
參考文獻(xiàn)：
[1] 郭耿霞：試析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 特殊性 問題 建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來房地產(chǎn)的投資風(fēng)險較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個方面：
（一）會計核算業(yè)務(wù)的特殊性
會計核算業(yè)務(wù)的特殊之處體現(xiàn)在其核算對象的復(fù)雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的是房地產(chǎn)這一商品或者說是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負(fù)責(zé)房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡(luò)等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測考察項目，以及一系列不可預(yù)知的耗費資金的項目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進(jìn)行會計核算。
（二）會計核算周期的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過房屋的設(shè)計與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時較長，需要一至兩年甚至更長的時間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程中需要與多個相關(guān)的部門進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，有序、適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作周期較長，工作任務(wù)重要且艱巨。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性
收入的特殊點主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認(rèn)存在一定的難度。根據(jù)國家的相關(guān)政策，只要能夠取得預(yù)售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進(jìn)行處理，也就是說在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過預(yù)售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應(yīng)按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)竣工驗收之后，才能確認(rèn)收入，兩項規(guī)定之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中收入的確認(rèn)存在一定的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點
（一）收入、成本核算
從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點同時也是其核算的重點工作。對于收入核算而言，房屋在預(yù)售過程中收受的預(yù)收款項計入收受預(yù)售款項的當(dāng)期還是計入簽訂正式合同的會計核算周期，在收入核算周期的確認(rèn)問題上存在實際操作過程中難點突出。一方面國家稅收法律與相關(guān)會計準(zhǔn)則同時制約房地產(chǎn)收入核算，同時各個房地產(chǎn)企業(yè)在實際操作過程中操作各異，未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
另外，成本核算是房地產(chǎn)會計核算的重點內(nèi)容，文章反復(fù)提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項目繁多，與多種單位存在業(yè)務(wù)往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點與難點工作。目前，合理地確認(rèn)成本核算的對象以保證房地產(chǎn)會計核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點問題。
（二）借款費用核算
房地產(chǎn)開發(fā)項目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會在不同的區(qū)域同時開展，源源不斷的資金供應(yīng)是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時，新會計準(zhǔn)則對企業(yè)的借款費用提出了更為細(xì)致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計核算工作時，應(yīng)注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時應(yīng)使企業(yè)的實際核算工作滿足國家相關(guān)會計核算的要求。
（三）預(yù)交稅費的處理
房地產(chǎn)企業(yè)在一項項目中便要面臨種類繁多的稅費，并且各種稅費的上交時間存在差異。所以，稅費的問題應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費的過程中，一方面要確保對當(dāng)期的稅費進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，同時也要對稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價值。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方法的優(yōu)化分析
（一）收入核算方法
首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中收入核算的準(zhǔn)確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應(yīng)算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應(yīng)該算作收入核算的內(nèi)容。
其次，建立或完善收入的確認(rèn)制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)制度。為了確保企業(yè)會計核算的全面性與準(zhǔn)確性，尤其是開發(fā)項目復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認(rèn)制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認(rèn)制度的實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團(tuán)隊專門負(fù)責(zé)此工作，同時可建立普通員工的監(jiān)督檢查機(jī)制，以全面準(zhǔn)確的確認(rèn)收入并且保證收入確認(rèn)工作的公開與透明。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)會計核算 會計制度 信息披露
在市場經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展形勢下,我國的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了快速的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營模式上的特殊性就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算上的特殊性,同時也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上出現(xiàn)諸多的問題,本文主要是談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算方面的思考。
一、關(guān)注會計制度的適用問題
《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》、《行業(yè)會計制度》和《現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則》這四個會計制度體系是我國現(xiàn)行會計制度的主要部分。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《企業(yè)會計制度》中有所涉及
2001年起,按照財政部的規(guī)定,股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行《企業(yè)會計制度》,其他企業(yè)在經(jīng)過批準(zhǔn)后也可以執(zhí)行?，F(xiàn)行的38項具體企業(yè)會計準(zhǔn)則是財政部在2006年頒布實行的,其規(guī)定上市公司范圍內(nèi)自2007年1月1日起執(zhí)行。由此可見,除按規(guī)定執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)外,現(xiàn)有的股份有限公司和外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),都在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》范圍之內(nèi)。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《小企業(yè)會計制度》中有所涉及
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的小企業(yè)是以人數(shù)和銷售額界定的,也就是指那些不能同時滿足從業(yè)人數(shù)在100人以上、年銷售額在1000萬元以上兩個條件的。從2005年1月1日起,依據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局的規(guī)定,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的符合上述條件的各類小企業(yè),不再執(zhí)行1993年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》,而執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》,已按規(guī)定程序或規(guī)定要求執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)可以不在要求范圍之類。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中有所涉及
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》是在舊的企業(yè)會計制度體系的基礎(chǔ)上制定的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè),既沒有達(dá)不到執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的條件,也沒有按照相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行新《企業(yè)會計制度》的,也可以按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》執(zhí)行。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容在現(xiàn)行的企業(yè)會計準(zhǔn)則的會計制度中有所涉及
現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則是一個完整的會計制度體系,其包括具體的準(zhǔn)則、準(zhǔn)則的解釋、會計科目、財務(wù)報表格式以及主要賬務(wù)處理等方面,目前只在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。但是,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來執(zhí)行的,都應(yīng)當(dāng)包括在執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的會計制度的范圍之內(nèi)。
二.關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露問題
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金及風(fēng)險披露
近些年來,房地產(chǎn)市場處于持續(xù)走高的狀態(tài),房地產(chǎn)市場的高利潤收益使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了自身所存在的潛在風(fēng)險。從客觀方面來分析,房地產(chǎn)行業(yè)亦是屬于風(fēng)險投資行業(yè),其行業(yè)的發(fā)展受到很多方面的影響,諸如在土地開發(fā)過程中,地價變化或者市政規(guī)劃調(diào)整等帶來的土地風(fēng)險;產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等變化而帶來的企業(yè)融資風(fēng)險;由于設(shè)計、施工條件等因素而帶來的開發(fā)成本提高的風(fēng)險;或者由于開發(fā)項目本身存在質(zhì)量缺陷而帶來的工程質(zhì)量風(fēng)險等等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須更具有憂患意識,更能充分地揭示和面對風(fēng)險。遺憾的是,我國現(xiàn)階段的會計制度中并無專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)上市公司披露的實情表明,對質(zhì)量保證金問題基本上無任何披露。這不僅有悖于會計的“謹(jǐn)慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范抵御風(fēng)險的能力。從客觀的實際來分析,會計信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性做充分的揭示。具體來說,包括兩個主要方面,其一是為了房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證,應(yīng)建立相關(guān)的質(zhì)量保證金,這是由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況而提取的質(zhì)量保證金,要計入工程成本之內(nèi),從而來提高抗擊風(fēng)險的能力;其二是應(yīng)在具體的財務(wù)報告中充分揭示各種風(fēng)險,也就是把風(fēng)險披露的內(nèi)容增加在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中,對于企業(yè)仍在開發(fā)的土地以及工程項目等面對的融資風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險和土地風(fēng)險等進(jìn)行具體說明,從而來增加風(fēng)險的透明度。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益評價披露
開發(fā)周期較長是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點,這就會在一定程度上造成企業(yè)投入與產(chǎn)出的比例在各階段的不合理性,計入當(dāng)期的費用包括在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入并發(fā)生大量費用的資金;但是那些沒有完工的項目,即使開發(fā)的產(chǎn)品已預(yù)售完畢,但是按照相關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),也無法確認(rèn)其預(yù)售款項的收入。在項目竣工驗收合格后,會出現(xiàn)大量的確認(rèn)為收入的預(yù)售款項,這勢必就造成了在資產(chǎn)負(fù)債表上收入與相關(guān)成本費不能配比的問題,利潤表中的“每股收益”表現(xiàn)必然出現(xiàn)較大波動,業(yè)績也會出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo),就很可能誤導(dǎo)財務(wù)報告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況。就目前的現(xiàn)狀來看,為了增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息技術(shù)含量,應(yīng)關(guān)注如下兩個方面的問題:其一就是要擴(kuò)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。其二是加強(qiáng)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查力度,督促企業(yè)較飽滿地按照規(guī)定披露信息,從而增強(qiáng)信息披露的透明度。
參考文獻(xiàn):
[1]饒倩妮.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算初探.決策與信息財經(jīng)觀察.2007年第1期
隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長、相應(yīng)的項目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險性。然而，在該行業(yè)中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對此差異進(jìn)行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進(jìn)行相關(guān)論述。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；稅法；差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會對很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經(jīng)濟(jì)有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財務(wù)報表無法真實地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進(jìn)性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因為在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會計賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會計準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進(jìn)行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應(yīng)繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費用，但是卻無法得到確認(rèn)。2.會計核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進(jìn)行計算。而應(yīng)納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會計準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會計的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對對應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)時，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會計準(zhǔn)則中規(guī)定：對于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計分錄。2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時所形成的變動損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對會計處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計人員在對預(yù)收賬款進(jìn)行處理時，可在收到預(yù)收賬款時不進(jìn)行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進(jìn)行會計處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時，將此類稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會計核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對公允價值進(jìn)行計量時，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當(dāng)期損益，并計入到應(yīng)納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營模式的原因，致使其在以會計準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理時與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M(jìn)行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營與發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]楊青.房地產(chǎn)企業(yè)會計與稅收差異分析[J].注冊稅務(wù)師.2012(11).
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；會計核算；問題；對策
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性
1.開發(fā)周期長，環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項、征地拆遷、勘探設(shè)計、報建招標(biāo)、施工建設(shè)，到正式驗收直至銷售移交、售后服務(wù)，短則幾個月，長則幾年，前后十幾道環(huán)節(jié)，需要同規(guī)劃局、土地局、設(shè)計院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等打交道，其間還需要不同的工種協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。各生產(chǎn)步驟之間并無明確的時間或地點界限，因此在會計核算上，不需要也不可能計算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)。
2.開發(fā)投入大，風(fēng)險高。房地產(chǎn)開發(fā)動輒需要幾百萬、上千萬甚至上億元的資金。開發(fā)過程中可能出現(xiàn)種種風(fēng)險：由于市政規(guī)劃調(diào)整、地價變化導(dǎo)致土地風(fēng)險；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策變化導(dǎo)致籌資風(fēng)險；由于設(shè)計、施工質(zhì)量問題導(dǎo)致成本加大風(fēng)險等。房地產(chǎn)開發(fā)的高投入、高風(fēng)險，要求在會計工作上做好謀劃，精打細(xì)算，以配合項目開發(fā)成功。
3.從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認(rèn)同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績波動較大，信息披露容易不足，若運用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，則可能誤導(dǎo)投資者。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)沒有獨立的會計準(zhǔn)則。在新企業(yè)會計準(zhǔn)則中，有針對保險業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會計準(zhǔn)則，卻沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的專門獨立的會計準(zhǔn)則。而“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則只對各企業(yè)出租的房地產(chǎn)作出了相應(yīng)的會計規(guī)定，雖然帶有普遍性，但在房地產(chǎn)會計中既不占主要地位，占的比重也不大。何況“投資性房地產(chǎn)”也存在著不盡如人意之處。如準(zhǔn)則將“資本增值”僅限于土地使用權(quán)上，這是頗令人費解的。有些開發(fā)商囤積土地，并不進(jìn)行房屋建造，而是待價而沽，以轉(zhuǎn)賣土地牟利，這本是比炒賣房產(chǎn)更不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的投機(jī)行為，準(zhǔn)則卻把“投資性”界定于此，也是使人質(zhì)疑的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售，由于其開發(fā)的房地產(chǎn)商品周期長，耗資大，房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售時，企業(yè)僅僅與購房者簽訂了購房合同，商品房還沒有完成建造，不能同時滿足收入確認(rèn)的條件。同時，新準(zhǔn)則對不同房地產(chǎn)類型進(jìn)行明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。
3.借款費用資本化不規(guī)范。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期長，投資回收期長，資金投入相對集中，通常會利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。新會計準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費用資本化的范圍，但規(guī)定借款費用同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始這4個條件時，才能予以資本化。但對房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難準(zhǔn)確確定借款費用資本化的條件，即使能確定，房地產(chǎn)公司長期未開發(fā)的土地儲備所包含的借款費用也不能再資本化，若將其計入財務(wù)費用，將會在很大程度上影響當(dāng)期利潤。
4.房地產(chǎn)企業(yè)的收益評價指標(biāo)并不能真實的反映企業(yè)的業(yè)績。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出的特殊性，在其會計報表中就表現(xiàn)為業(yè)績的大幅度波動。如果只是憑類似于凈利潤的指標(biāo)來評價房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況的話就可能誤導(dǎo)企業(yè)會計信息的使用者，擁有負(fù)的凈利潤的企業(yè)有可能其經(jīng)營狀況良好，其在建工程數(shù)量可能很大，開發(fā)商品的預(yù)售情況也可能很好，其盈利能力可能很強(qiáng)，相反，盈利的房地產(chǎn)企業(yè)也可能是危機(jī)四伏：大筆的銀行借款即將到期卻無法償還，政府對原來的市政規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整帶來的地價變化的風(fēng)險、由于施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的工程賠償?shù)?。所以，現(xiàn)行的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo)并不能夠全面、客觀的反映房地產(chǎn)企業(yè)的綜合業(yè)績，在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績評價時，除了分析相關(guān)的指標(biāo)之外，還應(yīng)該仔細(xì)分析企業(yè)的現(xiàn)金流量、資質(zhì)信譽(yù)以及資產(chǎn)質(zhì)量等，同時，報表以外的風(fēng)險也不容忽視。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
1.制定一個專門的房地產(chǎn)企業(yè)會計準(zhǔn)則。既然新企業(yè)會計準(zhǔn)則中，有針對保險業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會計準(zhǔn)則，就說明企業(yè)會計準(zhǔn)則是允許存在行業(yè)會計準(zhǔn)則的。另一方面，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性及其核算內(nèi)容的特殊性，從房地產(chǎn)會計的角度，制定一個專門的房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則是必要的。此外，就現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則規(guī)定來說，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)規(guī)范為：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。其實尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現(xiàn)這項資產(chǎn)的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產(chǎn)的單一性質(zhì)了，又何來投資呢?反觀原房地產(chǎn)企業(yè)會計制度，本有出租房地產(chǎn)這項業(yè)務(wù)的規(guī)定，不如參照一下，將“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”改為“出租房地產(chǎn)準(zhǔn)則”更為合適。
2.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算。正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)4個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不論是否收取了款項，均不符合收入確認(rèn)條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，所收到預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計量時，才能確認(rèn)銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，必須判斷其真正的交易實質(zhì)，如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售。
3.完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算。為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的借款費用與項目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費用配比原則，應(yīng)將其劃歸開發(fā)間接費用的范疇，并構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的一部分。對房地產(chǎn)企業(yè)借款費用的核算應(yīng)充分考慮配比原則，將未完工的且成本累計發(fā)生額大于本項目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項目確定為分?jǐn)偨杩钯M用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設(shè)項目的成本。各項目應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M用=(借款費用總額存款利息臨時投資帶來的收益)×(該工程項目賬面累計余額
（一）會計科目不完善，會計核算準(zhǔn)確性有待提高
現(xiàn)如今我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會計處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會計制度并沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應(yīng)和核算的準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會計信息、財務(wù)報表的可比性、準(zhǔn)確性。
（二）收益評價指標(biāo)不能真實體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績
對于房地產(chǎn)行業(yè)常常會出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，所產(chǎn)生經(jīng)營利潤較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長，相關(guān)的一筆會計核算業(yè)務(wù)處理對會計報表往往會產(chǎn)生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預(yù)收款項確認(rèn)銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標(biāo)與真實的經(jīng)營情況會存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動的業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險，還容易受到國家相關(guān)房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績不同單一依靠收益評價指標(biāo)來反應(yīng)。
二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的建議
（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會計科目
合理選用會計準(zhǔn)則，完善會計科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會計制度》進(jìn)行會計業(yè)務(wù)處理；對于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算則遵循《企業(yè)會計制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實際情況，靈活的增設(shè)會計科目，進(jìn)而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
【關(guān)鍵詞】財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算策略
1 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1 會計科目設(shè)置缺乏科學(xué)性
會計科目的定義是指對經(jīng)濟(jì)活動或會計對象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類設(shè)計的會計項目。而設(shè)置會計科目是會計專業(yè)獨有的方法，也是依據(jù)國家法規(guī)、會計學(xué)科的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，以及各個企業(yè)的組織形式實施分類管理的基礎(chǔ)性工作，而且會計科目能對會計活動進(jìn)行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置，也是根據(jù)會計記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務(wù)風(fēng)險披露不夠充分
新會計準(zhǔn)則對財務(wù)風(fēng)險的規(guī)定是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源有投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等等方面的風(fēng)險。這種高風(fēng)險性就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關(guān)于質(zhì)量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不對應(yīng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成，到確認(rèn)收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對于在項目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期，而且由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當(dāng)?shù)睦щy。一是會出現(xiàn)多計開發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進(jìn)成本，拖延工程結(jié)算時間，推遲項目財務(wù)決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達(dá)到降低應(yīng)納稅所得額，通過人為將應(yīng)由未售商品房負(fù)擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)，將非開發(fā)項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體計算是整個建設(shè)工程，當(dāng)其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算策略
2.1 房地產(chǎn)會計科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細(xì)等特征
在進(jìn)行房地產(chǎn)會計科目設(shè)置時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開發(fā)項目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進(jìn)行成本的核算。那么對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置時，應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項目，房屋開發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。并且對于房屋開發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開發(fā)成本以單項工程作為成本核算對象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過財務(wù)軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續(xù)幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發(fā)成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、開發(fā)間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據(jù)實際情況設(shè)置具體核算科目。在實務(wù)會計核算中，可以按核算對象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發(fā)成本明細(xì)臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進(jìn)行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系
2.2.1 風(fēng)險管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認(rèn)識并處理現(xiàn)實的或者潛在的風(fēng)險，從而可以抵御風(fēng)險所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達(dá)到降低風(fēng)險成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟(jì)趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對于房產(chǎn)企業(yè)來說，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項目情況信息，建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達(dá)到識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長，國家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達(dá)到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風(fēng)險的作用，并且會計還需要做到對各種風(fēng)險的相關(guān)披露。如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進(jìn)行認(rèn)識，是指在一定時期的收入與其相關(guān)的成本、費用應(yīng)當(dāng)相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，做到在同一個會計期間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)計量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費用，所以企業(yè)實行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財務(wù)成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產(chǎn)這樣一個特殊的行業(yè)，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。
即進(jìn)行分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，然后按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶、價格不同的分別設(shè)置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，達(dá)到得出銷售成本的方法。從而達(dá)到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認(rèn)收入、費用及損益的目的。
3 結(jié)束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準(zhǔn)則實施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對于現(xiàn)在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產(chǎn)市場將會發(fā)展得更好。
參考文獻(xiàn)
