時(shí)間：2023-11-11 09:14:09
序論：在您撰寫(xiě)土地經(jīng)濟(jì)與管理時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營(yíng)；土地市場(chǎng)；城市土地管理；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)
土地經(jīng)營(yíng)是城市治理市場(chǎng)化條件下政府加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的新理念。其實(shí)質(zhì)就是要運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)土地資產(chǎn)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，從而實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的價(jià)值。從資源管理型轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，這是我國(guó)城市土地管理改革的必然選擇與現(xiàn)實(shí)取向。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，如何做大做強(qiáng)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展起著重要作用。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)疑會(huì)受到城市土地管理制度的影響。
一、城市土地管理：從資源管理到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變
1.單一的行政主導(dǎo)型管理模式及成因分析
建國(guó)后，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)城市土地管理模式基本上是單一的行政主導(dǎo)型。其特征主要表現(xiàn)為：（1）從管理主體看，其主體是城市政府及相應(yīng)的職能部門(mén)，市民力量（包括社區(qū)）未被充分發(fā)揮；（2）從管理方式看，主要采用行政手段和無(wú)償使用的辦法；（3）從管理職能看，過(guò)于寬泛和粗糙，承擔(dān)了本該由社區(qū)和社會(huì)中介組織承擔(dān)的社會(huì)職能，而該管的公共職能卻未管好。那么，是什么原因造成這種僵化、低效、無(wú)序的城市土地管理模式呢？
就理論而言：（1）把公共行政權(quán)與國(guó)有產(chǎn)權(quán)合二為一。政府管理經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)權(quán)，又直接經(jīng)營(yíng)可以市場(chǎng)化的產(chǎn)權(quán)；（2）把土地所有權(quán)與使用權(quán)合二為一。認(rèn)為城市土地屬?lài)?guó)家所有，國(guó)有企事業(yè)用地就是國(guó)家用地，因此，其用地是不要任何代價(jià)的；（3）禁止土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。認(rèn)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓就是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
就觀念而言：（1）重生產(chǎn)輕生活，重建設(shè)輕管理1；（2）對(duì)土地及房產(chǎn)（房地產(chǎn)）的戰(zhàn)略地位、高增值性及“多元性”的經(jīng)濟(jì)功能（如開(kāi)發(fā)、融資、服務(wù)，等等）未能予以足夠的認(rèn)識(shí)與準(zhǔn)確的把握。
就實(shí)踐而言：（1）多頭、分散的管理造成執(zhí)法上的漏洞與偏差；（2）城市化進(jìn)程的加快、中心城市地位的凸現(xiàn)、城市功能的急劇擴(kuò)張使國(guó)土資產(chǎn)管理改革的步伐相對(duì)滯后；（3）政府“唱獨(dú)角戲”，未充分發(fā)揮市場(chǎng)和社會(huì)的作用，土地配置的市場(chǎng)化率低，市民的參與度低。
2.轉(zhuǎn)變我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地管理模式的現(xiàn)實(shí)依據(jù)
（1）經(jīng)濟(jì)全球化及我國(guó)加入WTO。經(jīng)濟(jì)全球化意味著資本、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素在全球范圍的大規(guī)模的快速流動(dòng)與交互作用。在這一進(jìn)程中，體制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新是城市政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要途徑。經(jīng)營(yíng)好城市土地，關(guān)鍵要看城市政府是否為用地者營(yíng)造了一個(gè)良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。我國(guó)已是WTO成員國(guó)，WTO的三大基本原則（透明度、平等和市場(chǎng)準(zhǔn)入）主要就是針對(duì)政府的。
（2）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善。一方面，公開(kāi)、公平、公正供地，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求；另一方面，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和完善為政府職能與管理模式的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了條件2。必須充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，努力營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，使土地市場(chǎng)穩(wěn)定、公平和安全運(yùn)行。
（3）新公共管理運(yùn)動(dòng)。自20世紀(jì)80年代以來(lái)，西方各國(guó)為了應(yīng)對(duì)財(cái)政危機(jī)和政府的信任赤字、績(jī)效赤字，均開(kāi)始了大規(guī)模的政府改革。政府管理的運(yùn)作方式發(fā)生了變化，由傳統(tǒng)的、官僚的、層級(jí)節(jié)制的、缺乏彈性的行政轉(zhuǎn)向市場(chǎng)導(dǎo)向的、因應(yīng)變化的、深具彈性的新公共管理。在中國(guó)，“經(jīng)營(yíng)土地”正是城市治理市場(chǎng)化條件下政府加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的新理念。
3.經(jīng)營(yíng)土地的實(shí)質(zhì)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)的概念無(wú)處不在，但土地經(jīng)營(yíng)的出現(xiàn)卻還是近幾年的事情。目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)尚無(wú)明確而規(guī)范的定義，理論上還停留在探索階段。筆者認(rèn)為，城市土地經(jīng)營(yíng)應(yīng)包括土地獲取、土地收購(gòu)、土地出讓、土地儲(chǔ)備以及土地管理等內(nèi)容。政府作為土地所有者的主體，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展計(jì)劃，制訂一系列引導(dǎo)、培育、調(diào)控土地市場(chǎng)的政策和計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展、實(shí)現(xiàn)土地保值增值、實(shí)現(xiàn)國(guó)家和企業(yè)的雙贏，其最終目標(biāo)就是合理利用土地、最大限度地實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值。換句話說(shuō)，經(jīng)營(yíng)土地，并不是簡(jiǎn)單地“以地生財(cái)”，也不是單純地追求土地資產(chǎn)價(jià)值。主要包含土地資源和土地資產(chǎn)并重管理兩方面的內(nèi)容。具體地說(shuō)：
首先，從管理的目的看，由于城市土地供給的稀缺性，城市綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上就是土地利用結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，必須以服務(wù)于城市發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推進(jìn)建設(shè)用地集約利用為主題，優(yōu)化建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)，提高集約利用程度，實(shí)現(xiàn)土地利用方式從粗放向集約的根本性轉(zhuǎn)變。土地供應(yīng)從增量為主向盤(pán)活存量、控制增量轉(zhuǎn)變。
其次，從管理的方式看，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，通過(guò)法律和經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控市場(chǎng)，保護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定、公平、安全運(yùn)行：（1）嚴(yán)格實(shí)行土地有償使用制度，所有經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌出讓的方式進(jìn)行；對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性土地，同一宗地有兩個(gè)以上的意向者，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)瑩Q句話說(shuō)，對(duì)協(xié)議用地，必須嚴(yán)格執(zhí)行地價(jià)評(píng)估、集體決策和結(jié)果公開(kāi)的程序；（2）重視市場(chǎng)信息的整理與披露工作，引導(dǎo)社會(huì)投資方向；（3）建立和規(guī)范土地有形市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的作用。
再次，從管理的主體看，（1）實(shí)行建設(shè)用地集中統(tǒng)一管理，把利益分配權(quán)集中在政府手中，而不是某幾個(gè)部門(mén)手中；（2）推進(jìn)相關(guān)政策的配套改革。經(jīng)營(yíng)土地是一個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程，它打破了原有利益格局，涉及多方面的利益調(diào)整，政策性很強(qiáng)，工作難度也很大。因此，政府必須切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，深入研究制定配套改革的政策措施，這是經(jīng)營(yíng)城市土地的難點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)也是直接關(guān)系到土地運(yùn)作成本和效率的問(wèn)題；（3）建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，扭轉(zhuǎn)分散、多頭供地的局面，使政府成為平衡土地市場(chǎng)供需的主導(dǎo)力量。
二、城市土地管理與民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析
1.土地管理體制的轉(zhuǎn)變?yōu)槊駹I(yíng)企業(yè)的生存奠立基礎(chǔ)
土地、勞動(dòng)力、資金是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)必不可少的三大基本生產(chǎn)要素，三者的有機(jī)結(jié)合及綜合平衡對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有決定的作用。作為財(cái)富之母，土地經(jīng)營(yíng)是民營(yíng)企業(yè)立足之本、發(fā)展之源。一方面，土地是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的承載物，屬于生產(chǎn)工具的范疇。企業(yè)只有獲取土地才能進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)，并通過(guò)產(chǎn)品銷(xiāo)售而獲取生產(chǎn)利潤(rùn)。另一方面，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，土地本身已經(jīng)成為一種特殊的商品，具有稀缺性、不可再生性以及在流通領(lǐng)域的限制性等特點(diǎn)。也就是說(shuō)，土地本身可以作為生產(chǎn)的原材料之一，通過(guò)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，形成新的商品銷(xiāo)售，獲得利潤(rùn)。因此，土地不僅是一種資源，而且是一種具有保值、增值特性的資產(chǎn)。過(guò)去，我們只看重土地的資源屬性，而輕視其資產(chǎn)屬性，因此，在管理體制上，重管理、輕經(jīng)營(yíng)。顯然，國(guó)有土地價(jià)值的體現(xiàn)需要經(jīng)營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展和壯大更需要土地經(jīng)營(yíng)，不僅其自身要有土地經(jīng)營(yíng)的理念，更需要政府土地經(jīng)營(yíng)的外部大環(huán)境。這里，企業(yè)土地經(jīng)營(yíng)是解決如何發(fā)揮企業(yè)土地的最大利用價(jià)值問(wèn)題，政府土地經(jīng)營(yíng)則是關(guān)系到包括民營(yíng)資本在內(nèi)的非公有經(jīng)濟(jì)能否公平進(jìn)入土地市場(chǎng)的問(wèn)題。況且，企業(yè)土地的價(jià)值能否得到最大限度的體現(xiàn)，還依賴(lài)于政府土地經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境。
2.民營(yíng)企業(yè)發(fā)展對(duì)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提出新的要求
20世紀(jì)80年代以來(lái)，我國(guó)土地管理實(shí)行“無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流通”的“三無(wú)”政策，但民營(yíng)企業(yè)不在劃撥對(duì)象之列。1987年，深圳敲響了土地拍賣(mài)的第一錘，催發(fā)了走向土地有償使用制度的第一次革命，民營(yíng)企業(yè)成為土地使用權(quán)的主體，并逐步成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。新時(shí)期如何建立適合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的土地制度，即如何經(jīng)營(yíng)土地、如何經(jīng)營(yíng)城市，成為各級(jí)政府和土地管理部門(mén)的重要課題。如果說(shuō)第一次革命解決了土地是否可以成為商品的問(wèn)題，第則是解決如何經(jīng)營(yíng)商品包括商品如何流通的問(wèn)題。作為城市土地經(jīng)營(yíng)的主體之一，民營(yíng)企業(yè)對(duì)政府在城市土地經(jīng)營(yíng)方面提出新的要求：
（1）制定切實(shí)可行、長(zhǎng)期穩(wěn)定的規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府對(duì)土地的控制手段主要是計(jì)劃和審批，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府調(diào)控土地市場(chǎng)是依靠土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。一方面，規(guī)劃的切實(shí)可行有利于保護(hù)包括民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的各類(lèi)企業(yè)的利益；另一方面，規(guī)劃的長(zhǎng)期穩(wěn)定也有利于企業(yè)制定相應(yīng)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。
（2）建立規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。土地交易市場(chǎng)是經(jīng)營(yíng)土地的重要場(chǎng)所，也是政府對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施有效管理的場(chǎng)所。政府必須制定市場(chǎng)交易的制度和規(guī)則，采取措施來(lái)保證土地交易的合法性和安全性。一為民營(yíng)企業(yè)構(gòu)筑土地交易公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)；二是集中交易，提高土地成交率；三是確保土地交易安全性；四是根據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)提出穩(wěn)定地價(jià)的具體措施，保護(hù)民營(yíng)企業(yè)的利益。
（3）建立和完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，保證土地流通環(huán)節(jié)暢通。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展需要土地資源的支持，土地資源的稀缺性要求政府加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的力度，以充足的土地資源調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，并在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，保證土地流通環(huán)節(jié)暢通。
（4）建立公開(kāi)的信息平臺(tái)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信息就是財(cái)富，信息就是生產(chǎn)力。政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用和供應(yīng)計(jì)劃等重要政務(wù)信息是民營(yíng)企業(yè)制定長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的重要依據(jù)，政府必須盡早予以公布，并保持一定的連續(xù)性。
3.土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展
城市土地經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制的確立為民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了公平有序的土地要素市場(chǎng)環(huán)境，具體表現(xiàn)為：
（1）為民營(yíng)企業(yè)提供與其他所有制企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。土地交易市場(chǎng)的建立，改變了過(guò)去土地供應(yīng)實(shí)行以協(xié)議出讓方式為主、招標(biāo)拍賣(mài)為輔的雙軌制，為包括民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的各種所有制經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的政策環(huán)境，給予了民營(yíng)企業(yè)與其他所有制企業(yè)相同的服務(wù)待遇，讓民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有經(jīng)濟(jì)和外資等其他所有制企業(yè)在土地等要素使用方面享有同等待遇，處于平等地位。
（2）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的體制優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)中得到充分體現(xiàn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)明晰、機(jī)制靈活、具有旺盛生命力的特性，使它天然成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。在土地交易領(lǐng)域，民營(yíng)企業(yè)的低成本運(yùn)作、高效管理、機(jī)制靈活的優(yōu)勢(shì)得到充分體現(xiàn)，在土地交易市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中屢戰(zhàn)屢勝。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳土地交易市場(chǎng)成立以來(lái)，民營(yíng)企業(yè)累計(jì)競(jìng)得土地75萬(wàn)平方米，占總成交土地41%；廈門(mén)市目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——蓮坂舊城改造也是由本市的一家民營(yíng)企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)中標(biāo)的。
（3）為民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展壯大提供更多土地資源。一個(gè)集中的市場(chǎng)，聚集了大量的供求信息，解決了民營(yíng)企業(yè)土地信息瓶頸的問(wèn)題，促進(jìn)土地與民營(yíng)資本的有機(jī)結(jié)合。另一方面，由于歷史原因，大量未開(kāi)發(fā)的存量土地由國(guó)有企業(yè)掌握，通過(guò)土地交易市場(chǎng)的積極引導(dǎo)，存量土地入市，解決了民營(yíng)企業(yè)土地資源貧乏的瓶頸問(wèn)題。
（4）為民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展贏得時(shí)間。實(shí)施城市土地經(jīng)營(yíng)策略后，所有土地的前期審批手續(xù)由政府相關(guān)部門(mén)協(xié)商解決，民營(yíng)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)獲得土地后，即可進(jìn)行開(kāi)發(fā)。由于省去了中間審批環(huán)節(jié)，贏得了寶貴的開(kāi)發(fā)時(shí)間。
（5）降低交易門(mén)檻，盤(pán)活民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)。由于多種原因，部分擁有土地資源的民營(yíng)企業(yè)無(wú)開(kāi)發(fā)能力，而企業(yè)正常運(yùn)作或調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)需要大量資金。土地交易市場(chǎng)建立后，有限度地放開(kāi)了土地交易條件，允許未達(dá)到投資開(kāi)發(fā)條件的土地使用權(quán)在場(chǎng)內(nèi)交易，降低了交易門(mén)檻，加速了民營(yíng)企業(yè)土地資本的套現(xiàn)，解決了資金瓶頸問(wèn)題。
（6）為民營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展提供信息資源。城市土地經(jīng)營(yíng)的特征之一就是信息公開(kāi)，不僅要求交易信息公開(kāi)，同時(shí)要求政府政務(wù)信息和發(fā)展規(guī)劃信息公開(kāi)。政府部門(mén)定期公布的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和土地供求信息，有助于民營(yíng)企業(yè)根據(jù)政府計(jì)劃結(jié)合本企業(yè)發(fā)展制定長(zhǎng)期計(jì)劃。
三、城市土地管理與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的科學(xué)定位
目前，在我國(guó)城市土地管理實(shí)踐中，因政府管理（服務(wù)）土地市場(chǎng)的職能（功能）不到位及相關(guān)法制建設(shè)、運(yùn)行的不健全、不規(guī)范，全國(guó)土地市場(chǎng)秩序還存在不少混亂現(xiàn)象，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也因此受到制約。顯然，在政府政策的支持下做強(qiáng)做大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。那么，如何就城市土地管理與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出科學(xué)定位呢？
1.依法行政、加強(qiáng)服務(wù)
就管理主體——政府而言：
（1）依法行政，行為端正，以經(jīng)受各類(lèi)經(jīng)濟(jì)成分的監(jiān)督和市場(chǎng)的考驗(yàn)。
（2）由傳統(tǒng)行政向規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，面向未來(lái)，重視創(chuàng)新、目標(biāo)和戰(zhàn)略，注重顧客導(dǎo)向，提供回應(yīng)，滿足民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和愿望。
（3）配備、培養(yǎng)相關(guān)的人才，管理到位，各種市場(chǎng)交易的信息才能收集起來(lái)，才能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行客觀的分析，做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。
2.加強(qiáng)與完善合同管理方式的運(yùn)用
就政府管理方式而言，必須強(qiáng)化政府供地的整體統(tǒng)一性，把大部分需要政府審批的事項(xiàng)集合在供應(yīng)環(huán)節(jié)和供地合同中。戴維.奧斯本和特德.蓋布勒說(shuō)過(guò)，“簽訂合同是公共組織可以選擇的最困難的方法之一，因?yàn)槠鸩莺贤捅O(jiān)督合同需要高超的技能?！?主要涉及“起草合同、符合招投標(biāo)的法律要求、制定適當(dāng)?shù)目?jī)效說(shuō)明書(shū)、適當(dāng)?shù)乇O(jiān)督合同、鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)、避免過(guò)分依賴(lài)承包商”4等方面。具體地說(shuō)，必須注重對(duì)合同起草、簽訂、履行諸環(huán)節(jié)的連續(xù)管理與追蹤控制。
（1）在合同起草、簽訂方面，必須充分吸收項(xiàng)目相關(guān)群體和專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)，確保投標(biāo)的科學(xué)性、公開(kāi)性、競(jìng)爭(zhēng)性；對(duì)投標(biāo)商的資信、實(shí)力及項(xiàng)目成本費(fèi)用、業(yè)績(jī)質(zhì)量、預(yù)期收益等信息要有可靠的把握和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；合同條款盡可能全面、細(xì)致、明確。
（2）在合同履行方面，必須賦予土地管理部門(mén)及相關(guān)政府主管部門(mén)對(duì)合同條款、合同履行的解釋、監(jiān)管、制裁權(quán)利，保證合同目的按質(zhì)、按量、按時(shí)完成。
（3）在合同規(guī)范方面，必須采取相應(yīng)措施——在合同中同樣為土地管理部門(mén)及相關(guān)政府主管部門(mén)設(shè)定一些必須履行的程序性義務(wù)，這主要體現(xiàn)在協(xié)商制度、聽(tīng)政制度、公開(kāi)制度、說(shuō)明理由制度、回避制度、教示制度等一系列制度的規(guī)定上——對(duì)政府擁有的主導(dǎo)性權(quán)利進(jìn)行有效的約束，以保證政府的合同管理行為不致蛻變?yōu)閱畏降男姓钚袨椤?/p>
3.建構(gòu)廉潔高效、平等透明、規(guī)范有序、良性互動(dòng)的土地管理運(yùn)行體系
就土地管理機(jī)制而言，必須以土地有形市場(chǎng)（土地交易中心）的建立和完善為契機(jī)，加強(qiáng)系統(tǒng)內(nèi)外、公私部門(mén)的學(xué)習(xí)、交流、合作，加快相關(guān)法律、法規(guī)的修改、制訂、出臺(tái)，真正確立起廉潔高效、平等透明、規(guī)范有序、良性互動(dòng)的土地管理運(yùn)行體系。應(yīng)該說(shuō)，土地交易中心的建立，不僅可以充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的作用，同時(shí)也有利于推動(dòng)政府土地管理的依法行政和廉政建設(shè)。未來(lái)五到十年，我國(guó)將在更大范圍、更深層次上參與經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程，土地資產(chǎn)合理配置的范圍將大幅度地拓展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的不斷實(shí)施也會(huì)對(duì)城市土地資產(chǎn)管理運(yùn)作提出更高的要求。
4.面向未來(lái)、苦練內(nèi)功
在經(jīng)歷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮洗禮和精神文明建設(shè)提升后，民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、管理水平和發(fā)展速度得到相應(yīng)的完善與提高。進(jìn)一步說(shuō)，面向未來(lái)、練好內(nèi)功是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力與可靠依據(jù)。
（1）拓展投資領(lǐng)域，加大投資力度，提高科技含量，不斷增強(qiáng)資源整合能力。具體地說(shuō)，必須從零售商業(yè)、飲食、服務(wù)、修理等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分離出來(lái)，把二次創(chuàng)業(yè)的目標(biāo)鎖定在電子信息、生物工程、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等知識(shí)、科技含量較高的領(lǐng)域。
（2）提高內(nèi)部管理水平，融入社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和文化氛圍，走與國(guó)際接軌之路。
（3）吸引、儲(chǔ)備、培養(yǎng)懂得國(guó)際慣例和競(jìng)爭(zhēng)法則的人才，為企業(yè)發(fā)展增強(qiáng)后勁。
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關(guān)鍵詞：土地利用；管理實(shí)踐；土地經(jīng)濟(jì)效益；響應(yīng)
1 研究區(qū)選取和利用方法
1.1 研究區(qū)選取
筆者選取的研究地區(qū)主要是在萬(wàn)州區(qū)，這一試驗(yàn)區(qū)屬于丘陵地區(qū)，氣候特征比較明顯，年平均溫度在18℃，日照時(shí)間充足，降雨量分布不均，主要集中在夏秋兩個(gè)季節(jié)。試驗(yàn)區(qū)的糧食作物主要有玉米、紅薯、小麥，經(jīng)濟(jì)作物有花生和油菜，種植模式較為單一。
1.2 選取土地利用模式
根據(jù)試驗(yàn)區(qū)農(nóng)戶種植習(xí)慣以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，筆者主要在試驗(yàn)區(qū)內(nèi)安排了以下的土地利用模式：一，糧、豆、糧間、套作（FBF）；二，菜、經(jīng)、菜間、套作（VEV）；三，糧、經(jīng)、菜間、套作（FEV）；四、單一糧、經(jīng)（MONO）；五，果、糧、菜間、套作（FFV）。
1.3 設(shè)計(jì)和投入試驗(yàn)
在設(shè)計(jì)試驗(yàn)時(shí)，對(duì)馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等進(jìn)行分配，分配結(jié)束后進(jìn)行試驗(yàn)的投入。馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等植物使用的肥料種類(lèi)大致相同，只是需要控制不同的比例。
1.4 樣品的采集
作物開(kāi)始收獲后，在每年7月下旬到8月中旬，按照多點(diǎn)混合取樣的方法采集樣品。具體的分析方法有用水土比法測(cè)定pH值，用重鉻酸鉀滴定法測(cè)量有機(jī)質(zhì)，用半微量開(kāi)氏法測(cè)定全氮，用堿解擴(kuò)散法測(cè)定堿解氮。
2 結(jié)果分析
通過(guò)采用SPSS軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)配對(duì)分析，根據(jù)土壤中有機(jī)質(zhì)含量，得出以下結(jié)論：糧、經(jīng)、菜間、套土地利用模式（FEV）居于首位，果、糧、菜間、套土地利用模式（FFV）次之，菜、經(jīng)、菜間、套土地利用模式（VEV）第三，糧、豆、糧間、套土地利用模式（FBF）第四，單一土地利用模式（MONO）第五。土地利用模式和管理實(shí)踐不同，將直接影響土壤中有機(jī)質(zhì)的含量。
3 不同土地利用模式和管理實(shí)踐下的土地經(jīng)濟(jì)效益響應(yīng)
在相應(yīng)的區(qū)位條件、經(jīng)營(yíng)水平下，土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)能夠反映出土地利用方式不同，物化投入和產(chǎn)出水平有所不同，與土地的經(jīng)濟(jì)效益有直接聯(lián)系。土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)計(jì)算公式為：
Kc=ai/A；ai=Yi/Ci
其中ai代表的是第i種指定作物的“產(chǎn)量-成本”指數(shù)；Yi代表的是第i種指定作物的單產(chǎn)；Ci代表的是第i種指定作物的實(shí)際成本，A代表的是當(dāng)?shù)刂付ㄗ魑锂a(chǎn)量-成本”的指數(shù)最大值。
通過(guò)計(jì)算，可以得出土地利用模式的不同對(duì)土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)有很大的影響。土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)和土壤性質(zhì)的相關(guān)性較強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。通過(guò)分析得知，單一的土地利用模式土地投入量很少，管理比較粗放，因此，要完善土地的利用方式和管理實(shí)踐。對(duì)其他四種土地利用方式比較得知，相同的土地管理實(shí)踐，土壤肥力水平和土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)差別比較大。VEV模式土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)第一，土壤的肥力條件是最好的。可以看出，VEV模式是最適合試驗(yàn)區(qū)的土地利用模式。
4 結(jié)論
土地利用對(duì)區(qū)域的地形狀況、經(jīng)濟(jì)條件以及土地政策等因素有很強(qiáng)的依賴(lài)。土地利用模式不同，農(nóng)戶的土地利用方式以及投入也不相同。筆者通過(guò)對(duì)土地利用模式和管理實(shí)踐的研究，得出以下兩個(gè)結(jié)論。
第一，土地的利用模式影響土壤肥力的變化。要想保持土壤肥力，需要提高土地利用的強(qiáng)度，配合相應(yīng)的管理實(shí)踐。單一土地利用模式對(duì)土地的利用強(qiáng)度比較低，實(shí)行粗放式的管理實(shí)踐，干擾土壤肥力的程度較小。間、套土地利用模式以及與之相適應(yīng)的管理實(shí)踐可以增加對(duì)土地的利用強(qiáng)度，加大對(duì)土壤的干擾程度。這種土地利用模式有助于土壤保肥和供肥能力的提高。由此看來(lái)，耕作方式和管理實(shí)踐越是合理，就越可以提高土壤的肥力，并實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用。
第二，土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)對(duì)土壤的性質(zhì)響應(yīng)比較明顯，兩者的變化方向是相同的。研究的幾種土地利用模式都可以提高土壤的肥力，但土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)的變化是有區(qū)別的。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，單一的種植模式效果較差，間、套種植的模式效果較好，其中又以菜、經(jīng)、菜間、套士地利用模式的經(jīng)濟(jì)效益最大，它比較適合試驗(yàn)區(qū)的土地利用。以上的研究結(jié)果有利于提高試驗(yàn)區(qū)農(nóng)民的收入，引導(dǎo)農(nóng)戶學(xué)習(xí)科學(xué)管理知識(shí)，增強(qiáng)農(nóng)戶對(duì)土地的管理能力。進(jìn)而不斷改善土壤的肥力，使耕地保持良好的條件，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。與此同時(shí)，它還可以保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展，按照可持續(xù)發(fā)展的原則，緩解土地資源和人之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)結(jié)合。
[參考文獻(xiàn)]
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[2]蒲春玲，余慧容，李曉龍，王華麗.新疆綠洲環(huán)境友好型土地利用模式探析――以伊寧市為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010（08）.
關(guān)鍵詞：土地利用模式；管理；經(jīng)濟(jì)效益；實(shí)踐
1 前言
從局地之間的差異來(lái)看，盡管各地區(qū)在土地政策上所產(chǎn)生的差異不是很顯著，但是農(nóng)戶之間在生產(chǎn)決策行為上所表現(xiàn)出來(lái)的差異卻非常的明顯，而這種差異性則主要表現(xiàn)在了農(nóng)戶對(duì)于不同土地利用模式和管理的一個(gè)響應(yīng)程度。在實(shí)踐過(guò)程中，農(nóng)戶所選擇的土地利用模式和管理也決定了其對(duì)于土地所產(chǎn)生的干擾強(qiáng)度，這種強(qiáng)度在一定程度上可改變土壤成分的有效性以及儲(chǔ)量等。對(duì)局地土地質(zhì)量的變化和土地經(jīng)濟(jì)效益好壞產(chǎn)生影響的一個(gè)主要因素就是土壤自身保水能力以及保肥能力。由此可見(jiàn)，要想獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，必須要正確引導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)行最優(yōu)土地利用模式的構(gòu)建，使其采用一種正確的土地利用行為，以此使局地土地的質(zhì)量保持在一種平衡的狀態(tài)，并且使農(nóng)戶的收入得到相應(yīng)的增加。
2 試驗(yàn)概況
該區(qū)屬于丘陵山區(qū)，其地貌類(lèi)型主要是由深丘低山、河谷階地和淺丘平壩等所構(gòu)成，其土壤類(lèi)型為紫色土，該區(qū)域土層的厚度在20厘米―30厘米，其中礫石的質(zhì)量分?jǐn)?shù)為29%，全磷和全氮分別為0.66g/kg、0.43g/kg，其有機(jī)質(zhì)的質(zhì)量分?jǐn)?shù)為5.94g/ kg，該區(qū)的氣候特征顯著，年平均的溫度在18攝氏度左右，相對(duì)濕度在80%―90%范圍內(nèi)。在降雨分布上，該區(qū)域處于一種不均衡狀態(tài)，降雨時(shí)間主要集中于夏秋。在該區(qū)所選擇的這一試驗(yàn)區(qū)中， 所種植的糧食作物為紅薯、玉米和小麥，經(jīng)濟(jì)作物主要為油菜和花生，試驗(yàn)區(qū)域的總面積是20hm2，采用的是一種單一化種植模式。
2.1 土地利用模式選擇
在本次研究中，基于試驗(yàn)區(qū)域內(nèi)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)條件以及當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶種植習(xí)慣，選擇了五種土地利用模式，即糧-豆-糧間套作（FBF）；果糧菜間套作（FFV）；糧間-菜間套作（FEV）；單一糧經(jīng)套作（MONO）；菜經(jīng)-菜間套作（VEV）。
2.2 試驗(yàn)設(shè)計(jì)
各試驗(yàn)點(diǎn)是從三月下旬進(jìn)行整地劃區(qū)， 一共將試驗(yàn)區(qū)劃分為了十二個(gè)小區(qū)，小區(qū)的面積為42m2。在小區(qū)內(nèi)，根據(jù)隨機(jī)區(qū)組來(lái)進(jìn)行排列，基于2m這一要求來(lái)起壟開(kāi)廂，其中壟面的寬度為1.2m，溝的深度為0.3m、寬度為0.8m。各農(nóng)作物種植方式主要如下：第一，小麥，在廂面上帶狀進(jìn)行六行小麥的種植，其窩距和行距分別為13厘米和20厘米；第二，馬鈴薯，在壟上進(jìn)行兩行馬鈴薯的種植，在壟邊距離大約25厘米處開(kāi)溝并進(jìn)行播種；第三，榨菜，在廂面上種植四行，其行距為30厘米，而窩距則在20―25厘米范圍內(nèi)；第四，蠶豆，在溝內(nèi)種植兩行，其中窩距為 25厘米。此外玉米與油菜則在廂面進(jìn)行種植。
2.3 試驗(yàn)過(guò)程
在試驗(yàn)區(qū)域內(nèi)，在馬鈴薯上將100―120kg/hm2的渣肥來(lái)作為底肥，并配施0.028kg/hm2的硫酸銅、硫酸鋅、硼砂，2.28kg/ hm2的硫酸鉀，1.47 kg/hm2的尿素以及2.45 kg/hm2的過(guò)磷酸鈣；在蠶豆上，則施加0.3 kg/hm2尿素，0.9 kg/hm2的過(guò)磷酸鈣，28-42 kg/hm2灰渣肥，并配施相應(yīng)的硼砂、硫酸鋅及硫酸銅；在小麥上則施90-130 kg/hm2的渣肥作為底肥，2.48 kg/hm2過(guò)磷酸鈣，1.48 kg/hm2的尿素，當(dāng)小麥在齊苗以后，再將0.45 kg/hm2尿素和糞清水進(jìn)行混合追施苗肥。
2.4 試樣的采集以及測(cè)定
在作物收獲以后開(kāi)始采集試樣，采取一種多點(diǎn)混合取樣的方式，即取0-20厘米的表層土壤，根據(jù)方格網(wǎng)法在每一個(gè)樣點(diǎn)的周?chē)键c(diǎn)并取混合樣，基于上述方法在獲得n個(gè)試樣以后，接著對(duì)試樣進(jìn)行自然風(fēng)干、過(guò)篩以及磨碎，待這些工作完成后，再來(lái)對(duì)土壤的速效鉀、PH值、速效磷、有機(jī)質(zhì)、堿解氮以及全氮進(jìn)行測(cè)試。其中PH值可通過(guò)水土比法來(lái)進(jìn)行測(cè)試，堿解氮可通過(guò)堿解擴(kuò)散法來(lái)進(jìn)行測(cè)試，有機(jī)質(zhì)可通過(guò)重絡(luò)酸鉀滴定方式來(lái)進(jìn)行測(cè)試，而全氮?jiǎng)t可通過(guò)半微量開(kāi)氏法來(lái)進(jìn)行測(cè)定。
3 試驗(yàn)結(jié)果分析
3.1 在試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，土壤自身養(yǎng)分性質(zhì)所發(fā)生的變化
利用上述的幾種土地利用模式來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的施肥管理，通過(guò)測(cè)定得到的各土壤性質(zhì)數(shù)據(jù)，則應(yīng)借助于SPSS軟件來(lái)對(duì)其進(jìn)行配比和分析。從其分析結(jié)果來(lái)看，土壤中養(yǎng)分含量所產(chǎn)生的差異較為明顯，在土壤的養(yǎng)分質(zhì)量分?jǐn)?shù)中，除了PH值有所提升以外，有機(jī)質(zhì)的質(zhì)量分?jǐn)?shù)基本上沒(méi)有多大變化，而這也說(shuō)明了在土壤中，其有機(jī)質(zhì)的輸入比輸出大，這也說(shuō)明了不管是采用有機(jī)肥，還是采用無(wú)機(jī)肥，在同種管理方式下所得到的結(jié)果大致一樣。
3.2 不同土地利用模式和管理下土壤的養(yǎng)分變化分析
在這幾種土地利用模式下，土壤的有機(jī)質(zhì)含量的順序主要如下：MONO
綜上所述，土地在利用上所呈現(xiàn)出的差異性，主要取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件和土地政策。而要想獲得更好的土地經(jīng)濟(jì)效益，在土地利用過(guò)程中，除了要加強(qiáng)土壤肥力方面的研究，平衡好各農(nóng)作物間土壤肥力以外，同時(shí)還應(yīng)合理且規(guī)范地應(yīng)用土地，選用最優(yōu)土地利用模式和管理方式，從而確保農(nóng)作物正常生長(zhǎng)，創(chuàng)造更大的價(jià)值。
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【摘要】土地管理作為參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。文章分析了目前我國(guó)土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控存在的相關(guān)問(wèn)題，提出了土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的若干途徑供參考。
【關(guān)鍵詞】土地管理 宏觀調(diào)控 土地
1 引言
自2004年開(kāi)始，中央提出將土地政策作為一種宏觀調(diào)控的重要手段，并相繼出臺(tái)了一系列運(yùn)用土地政策參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的綱領(lǐng)性文件，明確要求國(guó)土部門(mén)利用土地政策參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，對(duì)土地總量和利用結(jié)構(gòu)進(jìn)行干預(yù)，以加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)節(jié)。2006年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知成為我國(guó)土地管理參與宏觀調(diào)控的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折c，體現(xiàn)了中央決定通過(guò)土地閘門(mén)（又稱(chēng)之為“地根”）實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控、土地保護(hù)等多重目標(biāo)，這是我國(guó)在快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下宏觀調(diào)控措施的必然選擇，是符合我國(guó)國(guó)情的重大戰(zhàn)略措施。今后，必須從站在實(shí)施國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)充分發(fā)揮土地管理在宏觀調(diào)控中的作用，積極有效地提高土地管理在宏觀調(diào)控中的影響力和作用力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行重要的調(diào)控作用，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。
2我國(guó)土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控存在的問(wèn)題
2.1缺乏土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的意識(shí)
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)在制定具體的土地管理政策時(shí)缺乏參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的意識(shí)，主要是由于將土地管理作為國(guó)家或地方宏觀調(diào)控手段還處于摸索階段，既缺乏理論研究成果，又缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)?；诮陙?lái)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，要實(shí)現(xiàn)土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的功能，不僅要求土地管理能有效解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下土地市場(chǎng)混亂、土地利用結(jié)構(gòu)不合理、土地違法現(xiàn)象、保障國(guó)家糧食安全等一系列問(wèn)題，還要求土地政策能夠從戰(zhàn)略層面上對(duì)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展起到積極的引導(dǎo)作用。例如通過(guò)不同地區(qū)的土地政策來(lái)引導(dǎo)土地作為生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間的合理利用和優(yōu)化配置，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)及地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
2.2 中央和地方土地管理目標(biāo)相互博弈
長(zhǎng)期以來(lái)，中央政府一直強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)耕地保護(hù)、確保國(guó)家糧食安全，要堅(jiān)守18億畝耕地“紅線”，與此同時(shí)地方政府則一味地追求GDP第一，過(guò)于強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，正是由于中央和地方在土地管理目標(biāo)方面存在著一定程度的博弈，才導(dǎo)致中央政府和地方政府在制定具體的土地利用政策時(shí)，存在著相互打架的現(xiàn)象。眾所周知，由于土地是不動(dòng)產(chǎn)，加上土地利用的不可逆性，中央政府牢牢把握著土地的監(jiān)控權(quán)和審批權(quán)，而具體的土地使用權(quán)則在地方手中。一旦等到中央查出地方政府在具體土地利用過(guò)程中存在土地違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)，土地用途已經(jīng)發(fā)生改變。正式由于上述土地利用違法現(xiàn)象存在時(shí)間差，才導(dǎo)致地方政府一味地為了追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人政績(jī)而亂占濫用土地，尤其是大量占用保障我國(guó)糧食安全和生態(tài)安全的耕地，使得土地“閘門(mén)”長(zhǎng)期控制不緊而直接影響了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的效果。
2.3土地收益分配和監(jiān)督機(jī)制不完善
我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，30%要上繳中央財(cái)政，70%要留給地方政府專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。但事實(shí)上這70%的有償使用費(fèi)由于中央對(duì)地方的監(jiān)督機(jī)制不完善，在現(xiàn)實(shí)中往往不能完全做到“專(zhuān)款專(zhuān)用”，實(shí)際上被大量地被挪作他用，而中央政府顯然不知情。這種現(xiàn)象存在的原因就是由于地方政府通過(guò)土地征收和出讓行為，可以獲得巨大的土地增值收益。這種不完善的土地收益分配和監(jiān)督機(jī)制使得許多地方政府對(duì)于中央的土地政策執(zhí)行力度不夠到位，甚至“陽(yáng)奉陰違”。因此，要使我國(guó)土地管理制度和政策真正能發(fā)揮宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，首先就必須要對(duì)財(cái)政分權(quán)體制下的土地收益進(jìn)行合理分配，同時(shí)也要更進(jìn)一步地加強(qiáng)對(duì)土地收益分配的監(jiān)督。
2.4 土地利用總體規(guī)劃并未發(fā)揮“龍頭”作用
從我國(guó)前三輪土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的情況來(lái)看，各級(jí)土地利用總體規(guī)劃在具體實(shí)施過(guò)程中并沒(méi)有真正發(fā)揮出規(guī)劃的“龍頭”作用，各地土地利用總體規(guī)劃難以在實(shí)際中落實(shí)，使得規(guī)劃只是流于“手上畫(huà)畫(huà)、墻上掛掛”。具體而言體現(xiàn)在以下方面：一是現(xiàn)行體制下的土地利用總體規(guī)劃的約束力不強(qiáng)。土地利用總體規(guī)劃是經(jīng)過(guò)多方論證并由上級(jí)政府嚴(yán)格審核批準(zhǔn)并實(shí)施的，從法律層面來(lái)說(shuō)具有很強(qiáng)的權(quán)威性和約束性。土地利用總體規(guī)劃一旦審批通過(guò)，就必須嚴(yán)格執(zhí)行，否則就是違法行為。而現(xiàn)實(shí)情況卻是現(xiàn)行的規(guī)劃大多數(shù)反映的是地方政府部分領(lǐng)導(dǎo)的意圖，一些領(lǐng)導(dǎo)一味地為了追求個(gè)人的政績(jī)而無(wú)視規(guī)劃的嚴(yán)肅性和其法律地位，使得規(guī)劃在執(zhí)行中權(quán)威不夠、約束力并不強(qiáng)，難以操作；二是土地利用總體規(guī)劃的上下級(jí)銜接不夠，具體表現(xiàn)在一是由于前期基礎(chǔ)工作不扎實(shí)，規(guī)劃編制采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不實(shí)和缺乏深入調(diào)查研究、評(píng)價(jià)反饋及論證等步驟，導(dǎo)致基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不詳實(shí)、上下級(jí)溝通不暢、相互銜接不力，導(dǎo)致在實(shí)際操作過(guò)程中土地利用總體規(guī)劃的“龍頭”作用并不能有效發(fā)揮出來(lái)。
3土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的途徑
3.1調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地利用配置
如何有效實(shí)現(xiàn)土地管理積極有效參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、引導(dǎo)和調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行，首先要看土地政策的制定和實(shí)施能否起到調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化土地資源配置的作用。土地供給政策不同，則其所產(chǎn)生的激勵(lì)與約束作用也會(huì)有所差異，會(huì)導(dǎo)致土地利用主體、相關(guān)利益主體在土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中表現(xiàn)出不同的行為選擇結(jié)果，從而會(huì)直接影響土地資源利用及配置效率。運(yùn)用土地供給政策實(shí)現(xiàn)參與宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行調(diào)控，就其本質(zhì)而言，是以各級(jí)地方政府對(duì)土地供給總量的控制和和土地利用的直接干預(yù)，充分合理的利用有限的土地資源，以及優(yōu)化土地資源在不同地區(qū)、行業(yè)和部門(mén)之間的配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)。
3.2嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃，充分發(fā)揮“統(tǒng)領(lǐng)”作用
目前，我國(guó)依然處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，市場(chǎng)機(jī)制自身還存在著難以克服的缺陷，僅僅依靠市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”很難實(shí)現(xiàn)公共資源的合理利用和保護(hù)，因此客觀上要求中央必須加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。我國(guó)《土地管理法》已經(jīng)明確規(guī)定了土地利用總體規(guī)劃的法律地位及其嚴(yán)肅性，根據(jù)科學(xué)合理的土地利用總體規(guī)劃確定城鄉(xiāng)土地利用布局、功能分區(qū)和控制不同用地類(lèi)型的數(shù)量，從而達(dá)到從宏觀上來(lái)協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、調(diào)控土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)以及有效保護(hù)與合理開(kāi)發(fā)利用土地資源的目的。今后，要更加突出各級(jí)土地利用規(guī)劃參與區(qū)域宏觀調(diào)控的作用，繼續(xù)加強(qiáng)土地利用規(guī)劃管理，堅(jiān)持以供給引導(dǎo)需求的原則，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃的“統(tǒng)領(lǐng)”作用；同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)施新一輪土地利用總體規(guī)劃，充分運(yùn)用新一輪規(guī)劃參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁修改調(diào)整高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田保護(hù)示范區(qū)，對(duì)于確實(shí)需要修改調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的，務(wù)必要從嚴(yán)審查、從嚴(yán)監(jiān)督管理，確保土地利用總體規(guī)劃的法律地位。
3.3構(gòu)建土地政策調(diào)控體系，強(qiáng)化其與其他政策的協(xié)調(diào)配合
目前我國(guó)土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要政策包括土地利用總體規(guī)劃政策、土地供給政策、土地市場(chǎng)政策、土地稅收政策、不動(dòng)產(chǎn)登記政策等。今后，要實(shí)現(xiàn)土地管理積極參與宏觀調(diào)控的職能就要努力構(gòu)建有效的土地政策參與宏觀調(diào)控的體系，加強(qiáng)在不同的土地政策之間、不同的土地政策與外部實(shí)施環(huán)境之間形成有效的配合與互動(dòng)關(guān)系，尤其是要進(jìn)一步強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)和資本“三位一體”的屬性，要充分地意識(shí)到土地管理參與宏觀調(diào)控不僅是調(diào)控土地資源、土地資產(chǎn)，更是調(diào)控土地資本。同時(shí)，要進(jìn)一步強(qiáng)化土地管理政策和其他各項(xiàng)財(cái)政金融政策的協(xié)調(diào)。因此，要實(shí)現(xiàn)土地管理積極參與宏觀調(diào)控，就必須要堅(jiān)持土地管理政策和其他宏觀調(diào)控政策實(shí)施的步伐一致、協(xié)同推進(jìn)。當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速轉(zhuǎn)型，如果完全采用發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的方法，難以有效完成現(xiàn)階段宏觀調(diào)控目標(biāo)。因此，在現(xiàn)階段積極有效推進(jìn)貨幣政策、財(cái)政政策完善、有效發(fā)揮調(diào)控功能的同時(shí)，要強(qiáng)化土地政策與貨幣、財(cái)政政策的協(xié)調(diào)與配合，這就要求未來(lái)土地宏觀調(diào)控政策要堅(jiān)持國(guó)家一攬子宏觀調(diào)控政策統(tǒng)領(lǐng)，既要主動(dòng)出擊、積極參與宏觀調(diào)控，又要能夠及時(shí)與其他政策協(xié)同一致；又要適時(shí)考慮自身角色，既不能“失位”，也不要“錯(cuò)位”，只有如此真正實(shí)現(xiàn)土地管理參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。
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[關(guān)鍵詞]城市功能土地經(jīng)營(yíng)若干問(wèn)題探討
[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.2[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A
城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，是城市功能發(fā)揮和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，必然使具備一定規(guī)劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府在促進(jìn)土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本的過(guò)程中，必須以經(jīng)營(yíng)理念和卓有成效的工作范式來(lái)配置稀缺的城市土地。這正在和已經(jīng)成為各級(jí)各類(lèi)城市政府的共識(shí)。然而，城市土地經(jīng)營(yíng)不是“炒地皮”，而是為產(chǎn)業(yè)集聚提供空間載體；在“優(yōu)地優(yōu)用”的土地資源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，把土地資源轉(zhuǎn)變成為土地資本，無(wú)疑是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各方面的配套和協(xié)同。
一、城市功能的優(yōu)化是城市土地經(jīng)營(yíng)的前提
城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與城市功能的優(yōu)劣呈正相關(guān)：城市功能越是優(yōu)化，城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值越大；反之則反。城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力直接取決于城市功能的經(jīng)營(yíng)，而城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力集中體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力是城區(qū)功能集中優(yōu)化的結(jié)果。都市經(jīng)濟(jì)的核心是城區(qū)經(jīng)濟(jì)。城區(qū)集聚程度（包括人口、資本、消費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施）高，社會(huì)分工發(fā)達(dá)，科學(xué)技術(shù)先進(jìn)，交通運(yùn)輸便捷，其活動(dòng)具有明顯的聚集性、擴(kuò)散性、商品性、高效性和開(kāi)放性等特征。城區(qū)是創(chuàng)造力的中心，財(cái)富的中心，也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的中心。[1]因此，培養(yǎng)整個(gè)城區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，培育城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)，增加城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，關(guān)鍵在于優(yōu)化城區(qū)功能。城市要加快發(fā)展，須圍繞中心城、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以合理的功能分工，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的交融。按城市的城市總體規(guī)劃，合理布局和優(yōu)化城區(qū)分工。比如，將城區(qū)內(nèi)的某些區(qū)位發(fā)展成為中心城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)；某些區(qū)位為科學(xué)文化區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能；某些區(qū)位為以風(fēng)景旅游和居住功能為主的片區(qū)，重點(diǎn)完善休閑居住環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)；某些區(qū)位為對(duì)外交通、倉(cāng)儲(chǔ)及商貿(mào)功能為主等等。同時(shí)，以擴(kuò)大城市中心區(qū)輻射為依托，擴(kuò)張城區(qū)配置和利用資源的范圍，調(diào)整區(qū)域分工格局，優(yōu)化城區(qū)功能，構(gòu)筑更大范圍的經(jīng)濟(jì)協(xié)作體系，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力，進(jìn)一步鞏固城區(qū)在城市經(jīng)濟(jì)中的中心和樞紐地位。所以，城市土地資源的配置要在優(yōu)化城市功能上下功夫。
首先，城市土地資源的配置要適當(dāng)疏散中心城區(qū)密度。針對(duì)城市各級(jí)機(jī)關(guān)團(tuán)體絕大多數(shù)擁擠在城區(qū)核心范圍的情況，著手規(guī)劃疏散中心城區(qū)密度。要積極建設(shè)和完善高新區(qū)，堅(jiān)持城市向非耕地和耕地利用率不高區(qū)域發(fā)展的原則，建設(shè)城市副中心。中心城區(qū)的建筑容積率不能過(guò)高，這也是這次SARS在一些地區(qū)流行給城市土地資源的合理配置提出的新課題。
其次，城市土地資源的配置要進(jìn)一步提高中心城區(qū)對(duì)各區(qū)（市）縣的輻射能力。按輻射區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。城市“環(huán)狀加放射”的地面網(wǎng)絡(luò)已基本形成。著重抓好地鐵項(xiàng)目，母城中心區(qū)走地下，向外輻射走地上，既方便市區(qū)交通，又帶動(dòng)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。搞好城市管網(wǎng)和其他配套設(shè)施建設(shè)，在城市周邊形成一批二、三產(chǎn)業(yè)群，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，使城市的城市功能分區(qū)更加合理。除保留中央商務(wù)區(qū)、中心金融區(qū)等幾個(gè)中心功能區(qū)外，大量的都可外遷、疏散。同時(shí)，要增強(qiáng)各區(qū)（市）縣承接輻射的能力，主動(dòng)要靠近大都市的方向發(fā)展，努力形成特大中心城市和周邊城市功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。
第三，城市土地資源的配置要根據(jù)城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和樞紐的功能定位，聚集城市科技、金融、商貿(mào)、交通、通訊等功能，力爭(zhēng)做大做強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)城區(qū)在特大城市經(jīng)濟(jì)中的吸引和輻射力，鞏固和發(fā)展城區(qū)的核心地位和作用，以促進(jìn)城市更加繁榮。與此同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化縣域城區(qū)功能，加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。特大中心城市是大城市帶大郊區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入的相當(dāng)部分來(lái)自區(qū)（市）縣經(jīng)濟(jì)。這說(shuō)明區(qū)縣經(jīng)濟(jì)不僅是城市經(jīng)濟(jì)的支撐，也是城市加快發(fā)展的希望所在。搞好縣域城區(qū)建設(shè)，培育縣域城區(qū)主導(dǎo)功能，造就經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶頭區(qū)域，帶動(dòng)和發(fā)展具有比較優(yōu)勢(shì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將其建設(shè)成為實(shí)力較強(qiáng)的縣域經(jīng)濟(jì)中心。努力發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，重點(diǎn)抓好體制創(chuàng)新、工業(yè)強(qiáng)縣和特色經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。以強(qiáng)市富民、農(nóng)民增收為目標(biāo)，沖破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)行城鄉(xiāng)一盤(pán)棋，一二三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)相融，以工業(yè)化帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，加快城市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要不斷完善城鎮(zhèn)管理體制，保障人、財(cái)、物、信息的合理流動(dòng)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的聚集功能，樹(shù)立城鎮(zhèn)品牌，提升城鎮(zhèn)形象，促進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
二、城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化是提升城市土地經(jīng)營(yíng)效率的基礎(chǔ)
理論和實(shí)踐已經(jīng)證明，城市土地價(jià)格受其區(qū)位的直接影響：“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。這里所指的“區(qū)位”不是簡(jiǎn)單的城市土地的自然地理位置，而是經(jīng)濟(jì)地理位置。因此，區(qū)位的內(nèi)涵包括了城市規(guī)劃、功能、品牌、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、商機(jī)、人氣等在內(nèi)的精髓。根據(jù)馬克思的地租地價(jià)理論，筆者以為，城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化，是城市級(jí)差地租和級(jí)差地價(jià)形成的條件，從而是提升城市土地經(jīng)營(yíng)效率的基礎(chǔ)。
筆者以為，城市規(guī)劃的優(yōu)化和城市功能的提升，注重的是城市內(nèi)涵型發(fā)展，而不是外延型擴(kuò)張。城市建設(shè)不是單純的建廣場(chǎng)、辟街或擴(kuò)地開(kāi)道，做簡(jiǎn)單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸。千城一面、單純追求“量變”的建設(shè)已經(jīng)違背了城市建設(shè)作為一門(mén)科學(xué)的特性。如在不少城市的新城區(qū)的入口處，大都會(huì)有一個(gè)大的圓形雕塑廣場(chǎng)，在新蓋的城市政府大樓前都有一塊巨大的草坪地，靠河的地段都會(huì)開(kāi)辟一條景觀路，舊房扒掉后都一式蓋相同層樓、格調(diào)相似的新房。在急功近利、短期行為的驅(qū)使下，一些城市內(nèi)部工業(yè)、商業(yè)、住宅等各項(xiàng)功能區(qū)分不盡合理。在建筑風(fēng)格上，許多地方?jīng)]有任何特點(diǎn)，臨街建筑以及“火柴盒式”的“鋼筋加水泥”的“灰色森林”，成了許多地方城市的建筑模式。誠(chéng)然，建設(shè)新城區(qū)不是不要廣場(chǎng)、草坪，但是必須是要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃，要實(shí)用。城市街道兩邊的房屋并不是整齊、同一式樣就氣派。
論文城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考來(lái)自
目前，我們不僅要關(guān)注產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性問(wèn)題，而且要防止城市建設(shè)和城市經(jīng)營(yíng)中的同構(gòu)性問(wèn)題。城市功能的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以說(shuō)是經(jīng)營(yíng)城市中迫切需要解決的問(wèn)題。一個(gè)城市的生機(jī)和活力在于它的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色和獨(dú)特的歷史文化積淀。城市建設(shè)規(guī)劃、城市建筑風(fēng)格的同構(gòu)性只會(huì)使其顯得呆板死沉。即使在一個(gè)城市的街道兩旁，其建筑物也應(yīng)風(fēng)格各異，其建筑物可以有進(jìn)有退，有高有低，色調(diào)有冷有暖，突出層次和色調(diào)的和諧。另外，城市建設(shè)過(guò)程中一味地求新求大，只會(huì)浪費(fèi)財(cái)力資源、土地資源，更浪費(fèi)了不可再生的歷史文化資源。意大利、希臘、法國(guó)等歐洲國(guó)家的許多城市的迷人魅力，不是它的高樓大廈，而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊(yùn)。另外，有的城市在建設(shè)和改造中缺乏整體長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”擴(kuò)地建路、蓋房造屋后，卻將城市應(yīng)該必備的配套設(shè)備，如給排水、供電等設(shè)施給淡化了。剛修好的路，不久又被挖開(kāi)；建好的綠化帶又推倒重來(lái)；有的城市居民的生活污水因缺少排水系統(tǒng)，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，與飲水源混雜，以致造成居民生活質(zhì)量的下降。筆者以為，在城市建設(shè)中除了量的變化外，最重要的是質(zhì)的變化。也就是說(shuō)，要讓城市的居民享受到城市生活的文明進(jìn)步，如城市化的供水、供電、供氣以及其它內(nèi)容的物質(zhì)文明和精神文明等等。
一個(gè)城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面的水平與城市土地的地租、地價(jià)和土地貢獻(xiàn)率呈正相關(guān)。堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營(yíng)城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)運(yùn)作的全過(guò)程，樹(shù)立城市形象，營(yíng)造城市特色，打造城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地在價(jià)值上不斷增值。所以，在城市規(guī)劃和城市功能的優(yōu)化上，城市政府應(yīng)該把軟硬環(huán)境創(chuàng)新擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，優(yōu)化和深化城市功能；以產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)和人氣的營(yíng)造為核心，增強(qiáng)城市的內(nèi)需力；以建設(shè)標(biāo)志性建筑為亮點(diǎn)，增添新的人文景觀，把城市形象提高到一個(gè)新的層次；同時(shí)，著力打造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、法制環(huán)境、政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機(jī)、造人氣，帶動(dòng)城市土地增值。
三、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量、階段和區(qū)位控制制度是經(jīng)營(yíng)城市土地的關(guān)鍵
城市土地的供求關(guān)系是城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)性關(guān)系。城市土地的價(jià)格高低與城市土地的供地總量密切相關(guān)。根據(jù)城市土地價(jià)格形成機(jī)制，在其他條件不變的情況下，城市土地的價(jià)格由城市土地的供應(yīng)總量制導(dǎo)：城市土地的供應(yīng)量愈大，其單位面積的城市地價(jià)就愈低；反之則反。所以，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)健提升的階段，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，不僅是加強(qiáng)用地管理的基礎(chǔ)條件，也是經(jīng)營(yíng)城市土地和提高城市土地經(jīng)營(yíng)效率的關(guān)鍵。那種在城市土地供應(yīng)總量上不顧市場(chǎng)需求和城市建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要敞開(kāi)口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表現(xiàn)，而是不懂經(jīng)濟(jì)規(guī)律、竭澤而漁的蠻干。
為此，我們必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度，控制增量建設(shè)用地供應(yīng)量。同時(shí)，要根據(jù)土地供應(yīng)總量與地價(jià)之間互動(dòng)機(jī)理，來(lái)有序安排土地的供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)時(shí)間、供應(yīng)區(qū)位。土地主管部門(mén)要把盤(pán)活存量建設(shè)用地作為城市土地供應(yīng)的重要來(lái)源，切實(shí)負(fù)起控制建設(shè)用地總量的職責(zé)。土地管理部門(mén)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍不能隨意改變，每年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量控制計(jì)劃，不得隨意突破。有關(guān)部門(mén)要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)建設(shè)的實(shí)際需要，模擬財(cái)政預(yù)算管理硬約束制度安排來(lái)供應(yīng)城市土地，充分發(fā)揮政府宏觀管理在城市土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，對(duì)建設(shè)用地總供應(yīng)量實(shí)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁單位和個(gè)人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
城市土地在供應(yīng)上不僅要注重控制總量，而且要把握好供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排。供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排，要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場(chǎng)需要、資金來(lái)源、建設(shè)時(shí)間、配套條件等等來(lái)進(jìn)行抉擇。從而才能確保城市土地經(jīng)營(yíng)，運(yùn)用土地供求和價(jià)值規(guī)律打好“時(shí)間差”和“空間差”，進(jìn)而使城市土地經(jīng)營(yíng)的成本最低，產(chǎn)生的效率最大。
城市政府要高度壟斷和統(tǒng)一建設(shè)用地特別是經(jīng)營(yíng)性用地的供地渠道，對(duì)新增建設(shè)用地，要采取統(tǒng)一征用、統(tǒng)一提供的方式。同時(shí)，要堅(jiān)持城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，實(shí)行省市對(duì)縣區(qū)土地管理的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的體制，禁止開(kāi)發(fā)商與城市郊區(qū)的村鎮(zhèn)直接簽訂用地項(xiàng)目，禁止直接租用農(nóng)地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。不允許各種各樣的“園、區(qū)”行使土地管理的政府職能，對(duì)以各種各樣名目另立“園、區(qū)”開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目和以所謂的“生態(tài)項(xiàng)目”實(shí)為囤積城市土地、待價(jià)而沽的圈地作法，甚至炒賣(mài)土地謀利的行為，一定要采取經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的和輿論的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地經(jīng)營(yíng)的重要條件
在推進(jìn)城市土地經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，城市政府在根據(jù)市場(chǎng)需求確定城市土地上市節(jié)奏、開(kāi)發(fā)程度和質(zhì)量的同時(shí)，還必須下大力氣解決城市土地交易制度不完善的問(wèn)題。
首先，城市政府要切實(shí)按照有關(guān)法律法規(guī)的要求，建立健全經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)、拍賣(mài)或?qū)嵭袙炫乒娣绞浇灰椎倪\(yùn)作機(jī)制。屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)該采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式進(jìn)行；其他類(lèi)型的用地應(yīng)掛牌公告，如在規(guī)定期限內(nèi)有多個(gè)用地申請(qǐng)者的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式交易。為了規(guī)范城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易行為，土地行政主管部門(mén)要不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)機(jī)制。在進(jìn)行城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)活動(dòng)時(shí)，事前應(yīng)制定詳細(xì)的招標(biāo)、拍賣(mài)文件和投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，并招標(biāo)、拍賣(mài)公告；城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)時(shí)，參與競(jìng)投或競(jìng)買(mǎi)的人員應(yīng)達(dá)到規(guī)定的人數(shù)，有的地塊還應(yīng)設(shè)立最低保護(hù)價(jià)。未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和最低保護(hù)價(jià)的，由土地行政主管部門(mén)或交易機(jī)構(gòu)重新作出安排；城市土地使用權(quán)的招標(biāo)應(yīng)設(shè)立評(píng)標(biāo)小組，評(píng)標(biāo)工作由委托招標(biāo)人或交易機(jī)構(gòu)主持。除主持人外，其余成員在開(kāi)標(biāo)前一天從評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)選定。要明確城市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)范圍、程序、組織辦法，認(rèn)證一批具有國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)資格的主持人。在城市土地使用權(quán)的掛牌交易中，其公示內(nèi)容應(yīng)包括報(bào)價(jià)期限、地塊位置、土地級(jí)別、土地面積、土地用途、使用年限、規(guī)劃條件、交易底價(jià)、當(dāng)前報(bào)價(jià)等。城市土地使用權(quán)掛牌交易的報(bào)價(jià)期限，應(yīng)根據(jù)城市土地市場(chǎng)供求等具體情況確定，一般不應(yīng)少于10個(gè)工作日。要嚴(yán)格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易的過(guò)程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。
其次，要積極推行城市土地交易許可制度和城市土地交易申報(bào)制度。城市土地使用權(quán)有形市場(chǎng)是建立健全城市土地市場(chǎng)秩序的重要平臺(tái)。各級(jí)土地行政主管部門(mén)要充分利用城市土地使用權(quán)的有形市場(chǎng)，促進(jìn)城市土地使用權(quán)依法公開(kāi)的交易。要積極推行城市土地交易許可制度和土地交易申報(bào)制度。涉及原劃撥土地使用權(quán)或改變?cè)恋厥褂脳l件的交易，應(yīng)由土地行政主管部門(mén)審核、縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，方可按相應(yīng)的規(guī)則入市交易。對(duì)此，土地行政主管部門(mén)應(yīng)確認(rèn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果并核定應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地的首次交易，經(jīng)交易機(jī)構(gòu)對(duì)出讓合同履行情況初審后，必須報(bào)土地行政主管部門(mén)核準(zhǔn)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓的條件后方可進(jìn)場(chǎng)交易。涉及集體建設(shè)用地的交易，要首先取得原集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，方可依法流轉(zhuǎn)。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)入土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，禁止通過(guò)隱形市場(chǎng)私下交易。同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行土地交易價(jià)格申報(bào)制度，以便于政府部門(mén)全面、及時(shí)掌握地價(jià)信息，實(shí)施城市土地優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
再次，要實(shí)施城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息披露制度。城市土地市場(chǎng)信息的公開(kāi)程度和交易信息的對(duì)稱(chēng)性是衡量城市地產(chǎn)市場(chǎng)是否規(guī)范的重要指標(biāo)。目前，由于地價(jià)管理受地方保護(hù)主義的影響，不少地方的城市土地市場(chǎng)信息的社會(huì)化服務(wù)程度普遍較低。地價(jià)以及建設(shè)用地信息、土地登記信息等內(nèi)容仍掌握在一些部門(mén)的少數(shù)人手里，土地信息不公開(kāi)，或公開(kāi)的信息不全面、不完整，城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息的不對(duì)稱(chēng)，嚴(yán)重影響和制約了城市土地市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。為此，我們要建立和完善城市土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息的披露制度，公開(kāi)公布供地信息、地價(jià)信息，為社會(huì)、為投資者提供服務(wù)。土地交易管理的程序要向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、城市土地市場(chǎng)管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。要實(shí)行土地登記的可查詢制度，采取切實(shí)措施增加土地登記的覆蓋面，充分發(fā)揮土地登記在市場(chǎng)監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保障中的作用。除涉及國(guó)家保密要求外，土地登記結(jié)果要接受社會(huì)公開(kāi)查詢，做到查詢資料全面、查證及時(shí)、簽證準(zhǔn)確。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
第四，要加強(qiáng)和完善城市地價(jià)管理制度。城市地價(jià)管理是城市土地市場(chǎng)管理的核心，城市地價(jià)確定得合理與否，關(guān)系到宏觀調(diào)控城市土地市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展；地價(jià)評(píng)估的高與低，關(guān)系到土地收益的再分配等問(wèn)題，從而關(guān)系到城市土地經(jīng)營(yíng)的效率?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為地價(jià)體系中屬控制性地價(jià)，是城市政府調(diào)控城市土地市場(chǎng)供求關(guān)系、制定地價(jià)管理政策、指導(dǎo)土地交易、征收土地稅費(fèi)的重要依據(jù)，也是地價(jià)管理的重要基礎(chǔ)。盡管有關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定，城市基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)定期修訂和公布，但在實(shí)際工作過(guò)程中，還有部分地方把基準(zhǔn)地價(jià)作為土地行政主管部門(mén)的內(nèi)部資料，嚴(yán)格保密，影響了基準(zhǔn)地價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的地位和作用。同時(shí)，在基準(zhǔn)地價(jià)的修訂、公布的程序、方法、內(nèi)容以及法律效力等也缺乏明確的規(guī)定及具體的操作規(guī)則。為了規(guī)范城市土地市場(chǎng)秩序，必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度，嚴(yán)格執(zhí)行城市土地定級(jí)規(guī)程和土地估價(jià)規(guī)程，科學(xué)地開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)更新與土地定級(jí)的修訂工作。要把基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)的定期修訂和公布，作為地價(jià)管理制度建設(shè)的重要內(nèi)容加以落實(shí)。在基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)評(píng)估、更新完成后，應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)城市政府向社會(huì)公布，作為城市政府宏觀調(diào)控城市土地市場(chǎng)，管理地價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)的依據(jù)。要規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)以及標(biāo)定地價(jià)公布的方式、內(nèi)容、時(shí)間等要求，建立地價(jià)可查詢制度。要實(shí)行土地交易價(jià)格申報(bào)制度和地價(jià)定期檢查制度，組織力量對(duì)各地土地招標(biāo)拍賣(mài)底價(jià)和土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格的確定情況進(jìn)行定期檢查，重點(diǎn)檢查是否進(jìn)行了地價(jià)的評(píng)估、其土地招標(biāo)拍賣(mài)底價(jià)和土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格是否是集體決策，以從制度上杜絕暗箱操作而引發(fā)的尋租行為。
第五，健全和完善城市土地市場(chǎng)中介組織的執(zhí)業(yè)制度。目前，仍有不少土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的中介組織，依仗自己過(guò)去的政府背景或與政府千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，其執(zhí)業(yè)行為很不規(guī)范。“中介不中”對(duì)城市地價(jià)的管理，對(duì)培育和規(guī)范城市土地市場(chǎng)產(chǎn)生了不利影響。因此，政府機(jī)構(gòu)與土地市場(chǎng)中介組織必須徹底脫鉤，以推動(dòng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)。土地市場(chǎng)中介組織應(yīng)該圍繞完善管理、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的要求，對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)、勞動(dòng)、人事、分配、民主管理等制度以及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行全面的梳理和修訂，規(guī)范和完善法人治理機(jī)制、民主監(jiān)督機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、分配機(jī)制，建立健全公開(kāi)、平等、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)的競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，以資金管理為中心的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和以審計(jì)為中心的監(jiān)控機(jī)制。政府部門(mén)要加強(qiáng)土地估價(jià)人員的資格管理，加強(qiáng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，加強(qiáng)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的管理和為社會(huì)提供信息服務(wù)。對(duì)違規(guī)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)處罰力度，真正保證城市土地市場(chǎng)中介組織能獨(dú)立、客觀、公正地從業(yè)。
最后，要進(jìn)一步完善土地監(jiān)察管理體制。當(dāng)前，城市土地交易和經(jīng)營(yíng)中還存在不少違規(guī)、違紀(jì)、違法行為。例如：劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地未按法律規(guī)定，向政府主管部門(mén)繳納土地出讓金；出讓國(guó)有土地已按有關(guān)程序確定價(jià)格后，有關(guān)部門(mén)又擅自減免地價(jià)；改變城市土地用途，需補(bǔ)交地價(jià)而不補(bǔ)交地價(jià)款；未達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家法律規(guī)定和合同約定的投資開(kāi)發(fā)條件，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；將批租土地化整為零，逃避上級(jí)主管部門(mén)審批；土地掛牌交易中的信息不對(duì)稱(chēng)、假掛牌等虛假行為；土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)運(yùn)行中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等等。要進(jìn)一步整頓城市土地市場(chǎng)秩序，首先必須重點(diǎn)整頓清理城市土地市場(chǎng)中的違法違紀(jì)行為。要加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，規(guī)范已出讓土地使用權(quán)的使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地包括投資、入股、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)管理。要進(jìn)一步加大對(duì)城市土地市場(chǎng)監(jiān)督力度，堅(jiān)決糾正土地資產(chǎn)管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的行為，嚴(yán)肅查處土地交易中的違法、違紀(jì)行為。特別是，要重點(diǎn)防止化整為零批租土地的行為，對(duì)同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴(yán)加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強(qiáng)化權(quán)力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關(guān)城市在出讓土地中實(shí)行的“四步會(huì)審制”（即專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍評(píng)估、地價(jià)辦公室初審、地價(jià)評(píng)議委員會(huì)審核、局長(zhǎng)辦公會(huì)集體決策，形成出讓招標(biāo)方案），對(duì)涉及建設(shè)用地審批、土地資產(chǎn)處置、地價(jià)確定等土地資產(chǎn)管理的重大事項(xiàng)，一律經(jīng)過(guò)科學(xué)民主的決策程序，實(shí)施集體決策。時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易的過(guò)程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。隨著土地制度改革的不斷深化和土地市場(chǎng)的發(fā)育完善，土地管理部門(mén)的職能應(yīng)該實(shí)現(xiàn)土地利用管理為主向土地市場(chǎng)管理為主的轉(zhuǎn)化。當(dāng)前，要根據(jù)WTO的游戲規(guī)則，進(jìn)一步強(qiáng)化土地監(jiān)察執(zhí)法手段，維護(hù)土地市場(chǎng)正常秩序?？梢钥紤]建立土地監(jiān)察執(zhí)法的垂直管理體制，以減少來(lái)自“塊塊管理”的約束，并進(jìn)一步探索土地管理執(zhí)法機(jī)構(gòu)的人事管理新體制。同時(shí)，要加強(qiáng)土地監(jiān)察執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，以確保土地監(jiān)察執(zhí)行人員有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。國(guó)土資源的分布具有地域性、分散性等特點(diǎn)，使得土地資源的供求信息不透明，價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不能充分發(fā)揮作用，從而為政府實(shí)施土地監(jiān)察管理帶來(lái)了困難。因此，有必要將建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)工程納入政府議事日程。通過(guò)建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)，可以及時(shí)公開(kāi)土地供應(yīng)計(jì)劃、需求狀況等相關(guān)信息，隨時(shí)對(duì)城郊結(jié)合部地帶的土地進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并可實(shí)現(xiàn)土地政務(wù)管理辦公自動(dòng)化，以形成政府與公眾之間的雙向互動(dòng)交流，從而增加土地行政行為的透明度，減少人為因素參與到土地審批過(guò)程中去的可能性。因此，建立數(shù)字化國(guó)土資源信息系統(tǒng)，可以使土地管理部門(mén)及其工作人員的權(quán)力得到一定的規(guī)范和制衡，從而有利于消除土地行政中的腐敗現(xiàn)象。
城市土地經(jīng)營(yíng)的解析與新思考
五、構(gòu)建土地儲(chǔ)備制度是城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池
為了實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須構(gòu)建城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池。筆者以為，城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池就是城市土地儲(chǔ)備制度。城市土地儲(chǔ)備制度是指城市土地管理部門(mén)或機(jī)構(gòu)集中對(duì)土地征購(gòu)、整理、儲(chǔ)備、供應(yīng)和開(kāi)發(fā)的體制安排，它是城市政府主導(dǎo)和調(diào)控城市土地市場(chǎng)的基本手段之一。城市土地儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制應(yīng)根據(jù)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)來(lái)運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，對(duì)列入土地供應(yīng)計(jì)劃的土地，可根據(jù)城市建設(shè)的具體需要和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整等要求，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃的制訂，即對(duì)用地（包括增量和存量土地）結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整，再進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)。
建立城市土地儲(chǔ)備制度需統(tǒng)一開(kāi)展城市建設(shè)用地的征用工作，有計(jì)劃地集中和積累建設(shè)用地。其土地來(lái)源包括征用農(nóng)用地、劃撥土地使用權(quán)的機(jī)制，從城市土地二級(jí)市場(chǎng)中收回土地使用權(quán)等。然后，政府再將進(jìn)入儲(chǔ)備體系的土地進(jìn)行拆遷、平整、歸并、整理，從宏觀上進(jìn)行平衡，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，使儲(chǔ)備土地成為可供出讓和出租的建設(shè)用地（熟地）。為此，地方政府應(yīng)從土地出讓金中拿出一定的比例，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備基金，以確保土地收購(gòu)制度的實(shí)施。在建立城市土地儲(chǔ)備體系的前提下，政府應(yīng)將城郊結(jié)合的土地納入城市土地儲(chǔ)備體系，在其尚未整理為建設(shè)用地時(shí)，將這些土地視為同質(zhì)化的土地儲(chǔ)備范圍，將來(lái)根據(jù)城市規(guī)劃的需要，調(diào)控房地產(chǎn)周期的需要（主要是地價(jià)水平），通過(guò)調(diào)節(jié)土地的供求量達(dá)到宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。目前，要把市地和農(nóng)地結(jié)合地帶作為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)。任何農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地必須經(jīng)過(guò)政府征用的法定程序，由政府壟斷供應(yīng)土地資源的源頭。目前，可以考慮把城郊結(jié)合部作為城市城鎮(zhèn)發(fā)展“特區(qū)”，在城市或城鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)下適當(dāng)給予優(yōu)惠政策，引導(dǎo)其健康發(fā)展。其具體建議是：對(duì)近期城市的空間拓展，政府可根據(jù)城市規(guī)劃成片征為國(guó)有土地，作為城市土地儲(chǔ)備。對(duì)中期城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農(nóng)民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時(shí)隨時(shí)收回。對(duì)中長(zhǎng)期規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，政府未作征用處理的，也應(yīng)將之納入城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，允許集體或農(nóng)民個(gè)人在法律和城市規(guī)劃許可的范圍加以利用，并保護(hù)其權(quán)益。對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“市地”的農(nóng)村集體土地、但不符合城市規(guī)劃的，予以清退，并依法對(duì)有關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處罰；對(duì)符合城市規(guī)劃要求的，應(yīng)補(bǔ)齊有關(guān)手續(xù)，使之依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。通過(guò)把城郊結(jié)合的集體農(nóng)用地納入城市土地儲(chǔ)備體系，可以避免土地供給和用地結(jié)構(gòu)安排的盲目性，從而可以有效地調(diào)控進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)的土地、供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)及布局的合理性，進(jìn)而促進(jìn)土地利用管理水平的提升。
舊有的城市土地供應(yīng)方式即是一種城市土地使用權(quán)通過(guò)劃撥、出讓等方式，由原土地使用人手中直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)模式。這種模式的特點(diǎn)是：城市土地進(jìn)入市場(chǎng)的速度快，程序簡(jiǎn)單，政府不必或極少在城市土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資，因而也沒(méi)有任何投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以在城市土地的出讓中獲得一部分級(jí)差收益。但是，這種模式的弊端也十分明顯，最突出的是市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范，容易因追求短期內(nèi)的城市土地收益而造成城市土地供應(yīng)總量上的失控。因此，從城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作模式優(yōu)化的角度看，深化改革可以從以下措施切入：
(1)吸收國(guó)外土地銀行運(yùn)作模式的優(yōu)點(diǎn)，通過(guò)土地收回、收購(gòu)、置換、征用與整理等方式，將出讓和年租土地完全納入政府土地供應(yīng)總量控制的范疇。
(2)改變城市土地從原使用者手中直接進(jìn)入城市土地市場(chǎng)的作法。通過(guò)城市土地儲(chǔ)備機(jī)制，將納入儲(chǔ)備的城市土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)，使生地、毛地變?yōu)椤叭ㄒ黄健?、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步將其推向城市土地市?chǎng)。
(3)采用靈活多樣的城市土地儲(chǔ)備形式，盡可能減少政府的財(cái)政支出。根據(jù)我國(guó)各大中城市的實(shí)際情況，可以通過(guò)努力建立和形成一個(gè)分層次、多形式的城市土地儲(chǔ)備體系。[2]“分層次”，是指在城市政府統(tǒng)一的土地儲(chǔ)備總量計(jì)劃之下，按照目前各大城市“兩級(jí)政府”、“兩級(jí)管理”的管理體制，建立市、區(qū)兩級(jí)，以市為主的城市土地儲(chǔ)備網(wǎng)。“多形式”，是指在城市土地的儲(chǔ)備形式上可以多樣化，包括規(guī)劃儲(chǔ)備、計(jì)劃儲(chǔ)備和通過(guò)收購(gòu)地塊后的直接儲(chǔ)備?！耙?guī)劃儲(chǔ)備”，是指運(yùn)用規(guī)劃的手段，對(duì)列入城市規(guī)劃中需改造或需調(diào)整結(jié)構(gòu)的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)間、開(kāi)發(fā)進(jìn)度上的控制。“計(jì)劃儲(chǔ)備”，指對(duì)“九五”、“十五”期間已批準(zhǔn)征用的大批土地，按照其規(guī)劃狀況、市政配套等條件，編制計(jì)劃，控制其開(kāi)發(fā)進(jìn)度?！爸苯拥牡貕K儲(chǔ)備”，是指市區(qū)兩級(jí)政府，通過(guò)“收回、收購(gòu)、置換、征用、整理”方式取得的城市土地使用權(quán)后的直接儲(chǔ)備。通過(guò)這一體系，有助于使政府對(duì)城市土地的開(kāi)發(fā)利用狀況、進(jìn)度等實(shí)行全方位的有效調(diào)控。
籌集購(gòu)地資金是征購(gòu)?fù)恋氐年P(guān)鍵所在。城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行通常伴隨著資金的運(yùn)行，要進(jìn)行大量的土地收購(gòu)儲(chǔ)備活動(dòng)，并將生地變?yōu)槭斓兀枰揞~資金。因此，建立城市土地儲(chǔ)備制度的核心是要建立城市土地儲(chǔ)備基金，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)城市土地儲(chǔ)備基金進(jìn)行運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)土地“征購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓”在土地資產(chǎn)和資金上的雙向良性循環(huán)運(yùn)動(dòng)。城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行總是伴隨著資金的運(yùn)動(dòng)，城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的良性運(yùn)行需要巨額資金支持。因此，建立城市土地儲(chǔ)備基金便成為建立和完善城市土地儲(chǔ)備制度的重要財(cái)力保障。建立我國(guó)城市土地儲(chǔ)備基金的可能資金來(lái)源主要有：一是政府撥款，目前各個(gè)試點(diǎn)城市政府都劃撥一定數(shù)量的款項(xiàng)作為啟動(dòng)資金。二是政府貸款，城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，必然帶來(lái)較為可觀的運(yùn)行收入。因而，用于城市土地儲(chǔ)備的政府貸款可以說(shuō)是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貸款。在初期啟動(dòng)階段，城市土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)公司完全可以用貸款方式建立土地儲(chǔ)備基金。三是政府預(yù)劃撥部分城市土地給城市土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)公司。這相當(dāng)于政府以土地資產(chǎn)實(shí)物的形式投入到城市土地儲(chǔ)備基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已實(shí)施多年，城市土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，剩余部分可列入城市土地儲(chǔ)備基金。五是城市土地儲(chǔ)備收益。城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作一段時(shí)期后，將會(huì)產(chǎn)生土地儲(chǔ)備收益，這些收益也可列入城市土地儲(chǔ)備基金，滾動(dòng)使用。六是由城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過(guò)城市土地儲(chǔ)備收益來(lái)還本付息。七是其他資金，包括各種按有關(guān)規(guī)定可以進(jìn)入土地儲(chǔ)備基金的公共基金、社會(huì)基金，如各種保險(xiǎn)基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。
另外，還要建立城市土地儲(chǔ)備基金的運(yùn)作主體。筆者建議，可以考慮建立具有一定壟斷性質(zhì)的城市土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)公司來(lái)實(shí)際運(yùn)作城市土地儲(chǔ)備基金。作為城市土地基金運(yùn)作主體，城市土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)公司的職能是受城市政府委托，承擔(dān)土地征用、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購(gòu)；組織城市土地供應(yīng)、土地開(kāi)發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務(wù)工作。運(yùn)作土地基金，既要接受政府計(jì)劃指導(dǎo)，又要按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行高效運(yùn)作，確保國(guó)有土地資產(chǎn)收益的最大化。
城市土地儲(chǔ)備基金是一種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地管理制度、管理方式和運(yùn)行機(jī)制的結(jié)合。建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地儲(chǔ)備基金架構(gòu)，必然涉及到我國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制、土地供應(yīng)機(jī)制和法律法規(guī)等一系列層面的創(chuàng)新；同時(shí)，還直接受城市土地市場(chǎng)發(fā)育程度的影響。因此，必須認(rèn)真研究城市土地儲(chǔ)備基金與城市土地資產(chǎn)管理、土地收購(gòu)與儲(chǔ)備、土地資本化運(yùn)營(yíng)和土地證券化等方面的關(guān)系，并著重研究和解決好建立城市土地基金與現(xiàn)行法律法規(guī)的適應(yīng)性問(wèn)題。城市政府通過(guò)征購(gòu)方式，集中進(jìn)行城市土地儲(chǔ)備和供應(yīng)，現(xiàn)行法律中有一些依據(jù)，但不盡明確和完善。我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第二條中規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)現(xiàn)土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”，該法第九條規(guī)定：“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)”?？梢?jiàn)，我國(guó)政府代表國(guó)家行使城市土地所有權(quán)，用地單位只擁有一定期限的土地使用權(quán)。政府代表國(guó)家行使對(duì)土地的最高處置權(quán)，國(guó)家對(duì)土地的處置權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括回購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)利，但是，現(xiàn)行法律對(duì)此尚無(wú)明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條僅作了如下規(guī)定：為公共利益需要使用土地，或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)的改建，可以依法收回或調(diào)整使用的國(guó)有土地或集體土地。收回或調(diào)整土地的，對(duì)原土地使用人給予適當(dāng)補(bǔ)償。上述規(guī)定為建立城市土地儲(chǔ)備制度提供了一定的法律依據(jù)，但很不充分，覆蓋范圍太小。關(guān)于建立城市土地儲(chǔ)備制度的法律建設(shè)，可以借鑒國(guó)外賦予政府土地優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的作法，根據(jù)我國(guó)土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲(chǔ)備制度的法律保障問(wèn)題。瑞典、荷蘭等歐洲國(guó)家都頒布了一系列法律法規(guī)來(lái)支持土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)行，如規(guī)定政府對(duì)土地?fù)碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(或征用權(quán))以及對(duì)政府擁有的開(kāi)發(fā)條件還不成熟的土地，可以出租給農(nóng)場(chǎng)主和森林主等等。[3]建立和完善我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度，不僅要在繼續(xù)完善國(guó)家對(duì)農(nóng)地征用權(quán)的基礎(chǔ)上，賦予城市政府對(duì)土地的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而且應(yīng)從法律上明確城市土地儲(chǔ)備的范圍。根據(jù)我國(guó)城市用地的復(fù)雜性，可以將以下十類(lèi)土地納入儲(chǔ)備范圍：市區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主地；為政府代征的土地；土地使用期限已滿被依法收回的土地；被依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地；依法沒(méi)收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府指令收購(gòu)的土地；土地使用人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地；其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有土地。另外，還應(yīng)當(dāng)從法律上規(guī)定對(duì)政府擁有的開(kāi)發(fā)條件還不成熟的土地，可以依法實(shí)行年租或短租，并將租賃收益納入城市土地儲(chǔ)備基金進(jìn)行管理。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市土地儲(chǔ)備基金運(yùn)作主體及相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制作出明確的法律規(guī)定。[4]
主要參考文獻(xiàn)：
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(5)LIWen.YANGJirui.ReformoftheUrbanLandSysteminChina[J].SocialSciencesinChina，1992，(2).
OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
【關(guān)鍵詞】土地開(kāi)發(fā) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 土地集約利用
一、城市土地節(jié)約利用的基本特點(diǎn)
（一）城市區(qū)域發(fā)展給城市土地的節(jié)約利用積蓄了動(dòng)力
作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)特定范圍之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)綜合體，尤其自身的綜合體，同時(shí)對(duì)應(yīng)的自然、社會(huì)、生態(tài)、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)等多個(gè)綜合要素的作用下而形成、發(fā)展，成為了一個(gè)特定的演化機(jī)制。區(qū)域化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出了經(jīng)濟(jì)城區(qū)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域化演變規(guī)律。在這個(gè)規(guī)律發(fā)展變化的過(guò)程中自然就產(chǎn)生了城市。城市是多種資源集聚而形成的一個(gè)空間整體，是當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社會(huì)、政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通以及金融等的結(jié)合點(diǎn)。城市在整個(gè)區(qū)域當(dāng)中以當(dāng)?shù)氐馁Y源為基礎(chǔ)而發(fā)展成為了一個(gè)區(qū)域的中心，反過(guò)來(lái)又通過(guò)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)運(yùn)行和高效發(fā)展而促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。城市土地集約利用當(dāng)?shù)氐母窬植贾门c發(fā)展綜合成為一個(gè)土地集約結(jié)合體。通過(guò)城市的土地節(jié)約利用必須研究土地發(fā)展方式與城市發(fā)展之間的關(guān)系，從宏觀層面來(lái)把握城市土地節(jié)約發(fā)展的發(fā)展規(guī)律與方式。
（二）城市發(fā)展的區(qū)位性特征
從當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域發(fā)展宏觀角度來(lái)看，不同城市可以根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌馁Y源優(yōu)勢(shì)而采用不同的土地節(jié)約形式。城市發(fā)展的區(qū)域特征注重的是城市區(qū)域發(fā)展的內(nèi)部布置，多種不同區(qū)域的土地包括有多個(gè)不同特點(diǎn)的土地節(jié)約利用方式。在分析的過(guò)程中應(yīng)該充分的把握城市土地節(jié)約利用的分布規(guī)律。
城市土地的節(jié)約利用在區(qū)域特征方面主要表現(xiàn)在各個(gè)地域空間之上的節(jié)約利用程度差別，城市區(qū)域和邊緣區(qū)域節(jié)約程度的不同直接導(dǎo)致了土地節(jié)約方式的采用。城區(qū)的高地價(jià)以及城市建筑的高密度直接造成了人們對(duì)城市周邊郊區(qū)自然環(huán)境要求的提升以及郊區(qū)的低地價(jià)造成城市土地的最佳節(jié)約方式是中心城區(qū)必然高于城市邊緣。且不同的城市空間內(nèi)部形態(tài)對(duì)土地的節(jié)約利用形態(tài)與分布都存在著些許差別，因此土地節(jié)約利用過(guò)程中必然關(guān)注區(qū)位問(wèn)題。
（三）潛力的無(wú)限性特征
城市土地的利用是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的問(wèn)題，且整個(gè)系統(tǒng)屬于一個(gè)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)。利用目標(biāo)是整個(gè)系統(tǒng)的驅(qū)動(dòng)力，因此該系統(tǒng)應(yīng)該圍繞著土地的利用目標(biāo)來(lái)進(jìn)行組織和管理，使得所有相關(guān)關(guān)系都是以利益目標(biāo)的追求而進(jìn)行的。對(duì)于土地利用目標(biāo)相同的城市，還可以利用目標(biāo)實(shí)現(xiàn)途徑、利用關(guān)系等方面存在著多種差別。同時(shí)土地的利用還具有開(kāi)放性、動(dòng)態(tài)性、自適應(yīng)性、意識(shí)性以及責(zé)任性等多種特點(diǎn)，是多種因素相互演進(jìn)的結(jié)果，具有無(wú)限發(fā)展的潛力。
二、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與節(jié)約土地之間的關(guān)系
（一）節(jié)約土地利用是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容
節(jié)約用地作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容和策略，土地的節(jié)約利用能夠真正的實(shí)現(xiàn)單位用地的"投入-產(chǎn)出"效益的最優(yōu)化。通過(guò)對(duì)土地的節(jié)約利用和嚴(yán)格控制將在客觀上促進(jìn)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在一定程度上給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的變革發(fā)生對(duì)應(yīng)的改變。土地的節(jié)約利用中需要用到的剛性指標(biāo)，諸如建設(shè)用地的容積率、工業(yè)項(xiàng)目的投資額度等，都對(duì)節(jié)約型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式起到了對(duì)應(yīng)的保障性作用。例如，一旦城市用地面積受到限制，企業(yè)的可用地面積將限制企業(yè)通過(guò)規(guī)模擴(kuò)大來(lái)發(fā)展的模式，使得企業(yè)需求通過(guò)科技創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步和加強(qiáng)管理等方式來(lái)尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有效的推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改革。
部分專(zhuān)家認(rèn)為，土地的節(jié)約利用過(guò)程同時(shí)也是對(duì)水資源、能源資源以及原材料資源等進(jìn)行有效利用的過(guò)程。所以，在促進(jìn)城市發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，可以通過(guò)對(duì)土地的節(jié)約利用加以綜合利用，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)而實(shí)現(xiàn)最終的目標(biāo)。這樣就要求能夠合理的處理好土地節(jié)約以及其他非土地資源之間關(guān)系的合理處理。
同時(shí)，城市的發(fā)展是一個(gè)持續(xù)的進(jìn)程，當(dāng)城市處于不同階段的發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生不同的發(fā)展階段，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子以及發(fā)展節(jié)點(diǎn)也會(huì)不同。在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展時(shí)，城市資本不再是稀缺資源，這時(shí)的技術(shù)將會(huì)代替土地。一旦土地因素完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置，這個(gè)目標(biāo)將會(huì)實(shí)現(xiàn)。
（二）土地節(jié)約利用推動(dòng)了以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的土地配置方式發(fā)展
為了提高土地的利用效率，應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的土地資源配置方式進(jìn)行改革，并積極的推進(jìn)市場(chǎng)作為土地的整體配置基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，人們發(fā)現(xiàn)土地的擁有者通常不會(huì)將土地成本計(jì)入到生產(chǎn)成本當(dāng)中，導(dǎo)致土地缺乏土地集約利用的效率，市場(chǎng)的發(fā)展缺乏推動(dòng)力。為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，土地的擁有者（企業(yè)）也不會(huì)愿意通過(guò)增加成本的方式來(lái)提高土地的利用效率。同時(shí)，存在著對(duì)應(yīng)的體制問(wèn)題而使得大部分的土地?fù)碛姓撸T如國(guó)有企業(yè)等在管理方式方面存在不完善的地方，技術(shù)的落后直接導(dǎo)致他們沒(méi)有意識(shí)、能力來(lái)通過(guò)提高土地的利用效率來(lái)提高企業(yè)的土地利用效率。再次，土地劃撥的無(wú)限期利用使得土地?fù)碛姓邔⑼恋刈鳛榱俗陨淼?私有財(cái)產(chǎn)"，而這些現(xiàn)象對(duì)那些能夠僅僅維持生存的企業(yè)顯得相當(dāng)嚴(yán)重。所以，大量存在的劃撥土地是導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)土地利用效率低下的直接原因，只有通過(guò)推行全面的土地有償使用制度才能根本的提高土地節(jié)約利用水平。
（三）土地節(jié)約利用與規(guī)劃需要準(zhǔn)確的土地利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
由于對(duì)當(dāng)前土地的利用數(shù)據(jù)，諸如耕地的多少、建設(shè)用地的面積以及兩者的變化量多少等都存在著數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的問(wèn)題。但是，做好對(duì)應(yīng)的土地節(jié)約利用需要一個(gè)準(zhǔn)確而豐富的土地利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。因此，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，通過(guò)提高土地利用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度來(lái)提高土地節(jié)約利用程度具有明顯的效果。隨著數(shù)字技術(shù)的發(fā)展，通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋面積的增加，建立一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)獲取、及時(shí)定位等信息獲取、存儲(chǔ)以及分析數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)是土地節(jié)約利用的基礎(chǔ)條件。這樣，才能夠給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型提供一個(gè)精確的土地利用效率數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
摘要：本文將以實(shí)際的研究為例，具體分析不同土地利用模式和管理實(shí)踐方法下土地利用的經(jīng)濟(jì)效益響應(yīng)的差異。
關(guān)鍵詞 ：土地利用模式；管理實(shí)踐方法；土地經(jīng)濟(jì)效益；不同與差異
土地利用指的就是以經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目的的使用各種方法和行為針對(duì)土地資源的長(zhǎng)期或者周期性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是人類(lèi)在勞動(dòng)過(guò)程中通過(guò)對(duì)土地資源進(jìn)行有效利用以獲得相應(yīng)的產(chǎn)品收益和經(jīng)濟(jì)收益的活動(dòng)內(nèi)容。不同的土地利用模式和管理實(shí)踐方法必然會(huì)帶給土地資源不同的產(chǎn)品收益和經(jīng)濟(jì)收益，其甚至對(duì)土地資源自身的結(jié)構(gòu)和化學(xué)性質(zhì)也會(huì)造成相應(yīng)的改變，通過(guò)相關(guān)實(shí)驗(yàn)就可以證明這一點(diǎn)，并且能夠幫助人們找到土地資源的最優(yōu)化利用模式和管理實(shí)踐方法。
一、具體的實(shí)驗(yàn)內(nèi)容
針對(duì)不同土地利用模式以及管理實(shí)踐方法對(duì)土地資源經(jīng)濟(jì)效益造成的影響進(jìn)行試驗(yàn)，首先應(yīng)該選取土地資源性質(zhì)相同的土地范圍作為試驗(yàn)田，同時(shí)選擇不同的土地利用模式和管理實(shí)踐方式對(duì)其進(jìn)行試驗(yàn)、查看、采樣以及分析并且最終得出相應(yīng)的結(jié)論。具體來(lái)講，本次實(shí)驗(yàn)中選取了某一丘陵地區(qū)的某一范圍內(nèi)的土地作為試驗(yàn)田，其中試驗(yàn)田所在范圍的每年平均溫度在18 度、日照時(shí)間在12 個(gè)小時(shí)左右、降雨量主要集中在春天、夏天以及秋天三個(gè)季節(jié)，同時(shí)具有明顯的氣候特征。同時(shí)結(jié)合試驗(yàn)田范圍中的以往種植習(xí)慣和區(qū)域范圍內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，本次試驗(yàn)在試驗(yàn)田中分別采取了五種不同的土地利用模式和管理實(shí)踐方法，其分別是
糧食、豆子、糧間、套作，其簡(jiǎn)稱(chēng)為FBF；
蔬菜、經(jīng)、菜間、套作，其簡(jiǎn)稱(chēng)為VEV；
糧食、經(jīng)、菜間、套作，其簡(jiǎn)稱(chēng)為FEV；
單一的糧食、經(jīng)，其簡(jiǎn)稱(chēng)為MONO；
果樹(shù)、糧食、菜間、套作，其簡(jiǎn)稱(chēng)為FFV。
此外，在本次試驗(yàn)的進(jìn)行過(guò)程中首先會(huì)針對(duì)馬鈴薯、蠶豆、小麥、榨菜、油菜、玉米等相關(guān)類(lèi)型的蔬果進(jìn)行不同種植田的分配，在分配結(jié)束以后才會(huì)投入到實(shí)驗(yàn)的過(guò)程中。在這一過(guò)程中上述蔬果種子使用的實(shí)驗(yàn)肥料類(lèi)型都是基本相同的，只是針對(duì)其生長(zhǎng)過(guò)程中的不同需求控制了施肥的比例。在相關(guān)農(nóng)作物成熟以后，本次試驗(yàn)采取了多點(diǎn)混合采樣的方法對(duì)已經(jīng)成熟的果蔬物品進(jìn)行采樣，同時(shí)使用水土比方法測(cè)定相應(yīng)種植田的pH值范圍、使用重絡(luò)酸鉀滴定方法完成對(duì)種植田有機(jī)物質(zhì)含量的測(cè)量、使用半微量開(kāi)氏方法完成對(duì)種植田全氮含量的測(cè)定以及使用堿解擴(kuò)散方法完成對(duì)種植田中堿解氮的測(cè)量工作。
二、實(shí)驗(yàn)結(jié)果的分析
針對(duì)本次實(shí)驗(yàn)結(jié)果的分析方法采用了spss 軟件對(duì)相關(guān)蔬果的成熟數(shù)據(jù)進(jìn)行采集并且配對(duì)分析，同時(shí)有效的結(jié)合土地利用環(huán)節(jié)結(jié)束后土地資源的有機(jī)物質(zhì)含量可以得出以下結(jié)論：
本次試驗(yàn)成果中糧食、經(jīng)、菜間、套（FEV）的土地利用模式對(duì)土壤中有機(jī)物質(zhì)含量的影響是最大的，而果實(shí)、糧食、菜間、套（FFV）的土地利用模式對(duì)于土壤中有機(jī)物質(zhì)含量的影響居于第二位，蔬菜、經(jīng)、菜間、套（VEV）的土地利用模式居于第三位，糧食、豆、糧間、套（FBF）的土地利用模式則居于第四位，單一的土地利用模式則位列最后一位。因此本次實(shí)驗(yàn)結(jié)構(gòu)可以有效的證明，針對(duì)土地李元的不同利用模式以及管理實(shí)踐方法會(huì)造成土地資源中土壤有機(jī)物質(zhì)含量產(chǎn)生非常大的變化。
同時(shí)本次試驗(yàn)結(jié)果中針對(duì)土地經(jīng)濟(jì)效益的響應(yīng)參數(shù)進(jìn)行計(jì)算，采用了的公式完成了對(duì)土地經(jīng)濟(jì)效益響應(yīng)系數(shù)的計(jì)算。其中代表的是第種指定產(chǎn)物的產(chǎn)量與成本的經(jīng)濟(jì)效益之差、代表的是第種指定產(chǎn)物的單產(chǎn)產(chǎn)量經(jīng)濟(jì)效益、代表的是第種制定作物的實(shí)際綜合種植成本、A 代表的則是當(dāng)?shù)匾酝N植的農(nóng)作物的產(chǎn)量與成本之差的最大參數(shù)值。
通過(guò)計(jì)算結(jié)果的分析可以清晰明確的得出不同土地利用模式對(duì)土地造成的經(jīng)濟(jì)效益參數(shù)有著非常明顯的影響，同時(shí)在這一過(guò)程中土地經(jīng)濟(jì)效益的參數(shù)海域土地資源中土壤性質(zhì)的參數(shù)有著較為緊密的聯(lián)系，其相互之間呈現(xiàn)出互相遞進(jìn)的關(guān)系。因此本次試驗(yàn)可以得出以下結(jié)論內(nèi)容：
在不同的土地利用模式和管理實(shí)踐方法中，單一的土地利用模式投入的成本較小、管理方式較為粗放，其最終產(chǎn)生的土地經(jīng)濟(jì)效益參數(shù)值也較小。而在復(fù)雜的土地利用模式中，在同樣的土地管理實(shí)踐方法作用下，土地資源中的土壤施肥情況和土地經(jīng)濟(jì)效益的參數(shù)差別是比較大的，在上述結(jié)果中的VEV土地利用模式獲得的經(jīng)濟(jì)效益系數(shù)最好的，其土壤的肥力條件也是最好的。
三、實(shí)驗(yàn)結(jié)論的分析
經(jīng)過(guò)對(duì)本次試驗(yàn)中相關(guān)結(jié)論的分析，本次試驗(yàn)可以針對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)論得出以下結(jié)果：
首先是不同的土地利用模式必然會(huì)對(duì)土地資源中的土壤性質(zhì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，其在土地利用模式的過(guò)程中會(huì)使土地資源中的土壤肥力產(chǎn)生一系列的變化情況。
而如果想要使土地資源中的土壤肥力始終保持在一個(gè)較為豐富的程度上，相關(guān)人員需要有效的加強(qiáng)對(duì)土地資源利用的強(qiáng)度，同時(shí)有效的配合科學(xué)合理的管理實(shí)踐方法以達(dá)到這一目的。在土地利用模式中，單一的土地利用模式對(duì)于土地資源的利用強(qiáng)度是最低的、粗放式的管理實(shí)踐方法則會(huì)使外界環(huán)境對(duì)于土地資源中的土壤肥力的影響情況減少到最小，同時(shí)間、套類(lèi)型的土地利用模式和與其相匹配的管理實(shí)踐方法則能夠有效的增加土地資源的利用強(qiáng)度，同時(shí)增加外界環(huán)境對(duì)于土地資源中的土壤肥力的影響，使土壤肥力始終保持在一個(gè)較為健康和充足的狀態(tài)。因此在土地資源的利用模式中選擇合理的耕作方式以及管理實(shí)踐方法，是保持土壤肥力并且實(shí)現(xiàn)土地資源有效利用的重要方法。
其次是土地經(jīng)濟(jì)效益的參數(shù)與土地利用模式的變化也有著非常明顯的關(guān)系，在本次試驗(yàn)結(jié)果中上述土地利用模式都能夠?qū)ν寥婪柿Ξa(chǎn)生相應(yīng)的變化，但是在土地經(jīng)濟(jì)效益參數(shù)上的變化卻是不同的。綜合來(lái)講，單一的土地利用模式所獲得的土地經(jīng)濟(jì)效益響應(yīng)參數(shù)的數(shù)值是最低的，而菜、經(jīng)、菜間、套的土地利用模式所取得的土地經(jīng)濟(jì)效益響應(yīng)參數(shù)的數(shù)值則是最高的，也是最適宜于當(dāng)前試驗(yàn)田的種植方法，同時(shí)其對(duì)于土地資源中的土壤性質(zhì)的影響也是最有利的。
綜上所述，本文對(duì)不同土地利用模式以及管理實(shí)踐方法下的土地經(jīng)濟(jì)效益效應(yīng)情況進(jìn)行了具體的探究和分析，加強(qiáng)對(duì)不同土地利用模式和管理實(shí)踐方法的實(shí)驗(yàn)并合理的分析相應(yīng)的實(shí)驗(yàn)結(jié)果能夠有效的幫助農(nóng)戶選擇最優(yōu)化的土地利用模式以及管理實(shí)踐方法，有效的提高農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)提高農(nóng)戶土地資源中的土壤肥力，使土地資源始終保持在較為健康的狀態(tài)中以更好的實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地利用過(guò)程中經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益的完美結(jié)合。
參考文獻(xiàn)：
