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關(guān)鍵詞：土地利用；規(guī)劃；城市發(fā)展；調(diào)控
國家城市化發(fā)展號召下，各地城市加重對自身基礎的重新定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化城市，興建開發(fā)區(qū)、招商引資、開發(fā)房地產(chǎn)等項目越來越多。但是，由于由于缺乏對城市發(fā)展的有效引導，導致多數(shù)城市土地問題日益加劇。城市無度蔓延下耕地面積的減少，用地結(jié)構(gòu)的失衡等問題急需有效的手段來處理。土地利用規(guī)劃是空間規(guī)劃的組成部分，作為國家保護耕地、調(diào)節(jié)土地配置的主要手段，土地利用規(guī)劃對優(yōu)化城市體系的結(jié)構(gòu)布局，促進城市的合理發(fā)展有著重要的作用。目前，我國土地利用規(guī)劃的實施存在著諸多問題和障礙，對我國土地的合理集約利用和城市的可持續(xù)發(fā)展存在不利的影響。
1 我國城市發(fā)展中的土地問題
1.1 耕地面積減少
據(jù)中國統(tǒng)計年鑒國土資源部數(shù)據(jù)顯示，近年來由于城市的告訴發(fā)展，我國的耕地面積日益減少，減速驚人。耕地面積是糧食產(chǎn)量的保障，自2000年以來，我國的糧食需求已不能自給自足，每年都需大量進口糧食。另外，城市的高速擴張引發(fā)各種形式的耕地占用，“以租代征”等新的違法占地現(xiàn)象的出現(xiàn)大大加劇了耕地面積的縮減幅度。
1.2 城市土地資源閑置浪費和違法占地現(xiàn)象普遍
專項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有147萬畝的閑置土地，相當于現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設用地總量的6.9%。近幾年城市“開發(fā)區(qū)“熱度下，國內(nèi)各大城市開發(fā)區(qū)總體數(shù)量多，且規(guī)劃面積大，但是大多數(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)程度遠遠不夠，土地利用率低，進一步增加了城市的閑置土地資源，土地浪費現(xiàn)象相當嚴重。另外，部分地方政府官員為推動本地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，無視土地利用規(guī)劃規(guī)定，拿土地換項目等違法占地現(xiàn)象屢見不鮮，城市擴張陷入無序狀態(tài)，進一步阻礙了城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程。其次，房價熱的帶動下，開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象也十分常見，國土資源部雖然了《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》的規(guī)定，但由于違約金的數(shù)目與土地價值增長的明顯差距下，此法規(guī)也收效甚微。
1.3 城鄉(xiāng)結(jié)合部環(huán)境惡化
城鄉(xiāng)結(jié)合部作為城鄉(xiāng)過渡的特有地域，土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的矛盾十分集中，農(nóng)用地與非農(nóng)用地的交錯下的規(guī)劃混亂，以及政出多門下無人治理，類型復雜多樣土地利用狀況最終導致該區(qū)域環(huán)境惡化嚴重，也造成土地資源的浪費。
2 土地利用規(guī)劃調(diào)控城市土地失效的原因分析
2.1 土地利用規(guī)劃實施基礎不牢
以土地換項目的做法使得部分地區(qū)的經(jīng)濟短期內(nèi)得意高速發(fā)展，GDP的快速增長與政府官員的政績掛鉤下‘性財之道”逐漸衍生，加之農(nóng)產(chǎn)品價格日益低廉，農(nóng)民放棄土地進城打
工的現(xiàn)象越來越嚴重。土地是國之根本，農(nóng)村土地價值的普遍下跌以及國內(nèi)土地違法現(xiàn)象屢教難改的局面最終導致土地利用規(guī)劃實施基礎不牢。
2.2 土地利用規(guī)劃編制缺乏科學性
目前，我國土地利用的規(guī)劃編制技術(shù)落后，缺乏科學性，專家和政府的紙上談判規(guī)劃可操作性欠缺。土地利用規(guī)劃偏重“剛性”缺乏“彈性”，用地嚴重超標致使耕地緊張后的補救措施又過于嚴苛不夠應變，又導致土地利用年度計劃超標，惡性循環(huán)下使得土地利用規(guī)劃剛性日甚，不僅不適應社會發(fā)展，也使土地規(guī)劃形同虛設。
2.3 缺乏系統(tǒng)的有效協(xié)調(diào)
作為社會經(jīng)濟活動的承載體，土地利用規(guī)劃與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、農(nóng)用地規(guī)劃、水利設施規(guī)劃等都有關(guān)聯(lián)。所以，土地利用規(guī)劃的實施離不開相關(guān)部門的協(xié)調(diào)合作，但是各部門都隸屬于不同的主管體系，部門間的各自為政或利益博弈導致不同部門在城市規(guī)模的確定和結(jié)構(gòu)布局上的安排并不能完全一致，而國內(nèi)目前尚無合適的解決辦法。
3 城市和諧發(fā)展下土地利用規(guī)劃的變革
3.1 規(guī)劃理念的革新
規(guī)劃理念的革新首先要求土地利用規(guī)劃應以市場理念和全球化理念為基石，重視以人為本的理念。市場經(jīng)濟主導下，土地利用方式和結(jié)構(gòu)的調(diào)整應適應市場供求關(guān)系的變化，全球化理念下的市場變化影響國家和個人的土地利用決策行為，這就要求土地利用規(guī)劃決策者需站在國內(nèi)、國際兩個市場的高度不斷的調(diào)整土地利用的發(fā)展戰(zhàn)略。自我國加入WTO后，國家實施開發(fā)的“西北建設”、“南水北調(diào)”等重大項目得以有序的實施，正是決策者全球化市場戰(zhàn)略下從國內(nèi)國際市場的角度、區(qū)域經(jīng)濟的比較等不同的方面進行協(xié)調(diào)的紅利。土地利用規(guī)劃的最終目的是建設美好家園和諧社會，因此應樹立和落實科學的發(fā)展觀，體現(xiàn)以人為本的變革理念，規(guī)劃應以民眾的切實需求為重要方針。不斷的完善土地利用規(guī)劃編制，開放規(guī)劃的理念，借鑒國內(nèi)外、不同地區(qū)的規(guī)劃經(jīng)驗教訓，集思廣益，根據(jù)時代的發(fā)展強化土地利用規(guī)劃的理念。
3.2 合理配置土地以引導城市的理性擴張
我國最初編制土地利用規(guī)劃的目的是為了規(guī)范各部門用地，協(xié)調(diào)土地資源的公平分配。但隨著社會的發(fā)展和我國城鎮(zhèn)化建設的實施，資金技術(shù)管理的落后已不能很好的解決城市膨脹帶來的諸多負面信息，“攤大餅”式的城市推進方式極大的浪費土地資源，加上城市功能配套不能有序的設施，加劇土地利用規(guī)劃的問題。當下，土地規(guī)劃的合理利用既要保護耕地、控制城市規(guī)模，又不能單純的限制城市發(fā)展，土地利用規(guī)劃應對城市的增長進行合理的控制，恰當?shù)恼{(diào)節(jié)城市外部擴張和內(nèi)部結(jié)構(gòu)所表現(xiàn)的作用引導其動態(tài)發(fā)展。在城鄉(xiāng)結(jié)合的特殊地帶，編制土地利用規(guī)劃方面應該體現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合布局，從更高層次多角度審視社會的發(fā)展，編制符合社會發(fā)展的土地利用規(guī)劃，引導城市郊區(qū)的發(fā)展有序，有效的解決城市發(fā)展帶來的環(huán)境問題和社會問題。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：土地；管理；整理；利用；規(guī)劃
一、概況
為了切實保護耕地，進一步統(tǒng)籌土地資源的開發(fā)和利用，促進經(jīng)濟與社會的進一步發(fā)展，就必須制定科學合理的土地管理工作中的整理利用規(guī)劃方案，加強政府對土地的管理的監(jiān)督，引導全社會保護有限的土地資源。
二、土地管理規(guī)劃方案的基本含義
1.土地管理規(guī)劃的種類。在世界大多數(shù)國家，由于其社會制度、經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口和資源的情況不同，其土地管理總體規(guī)劃的編制方法和保障系統(tǒng)都不相同。在市場經(jīng)濟發(fā)展程度較高的國家里，土地管理規(guī)劃的種類可以分為以下幾類：第一，在人口眾多但是土地資源緊缺的發(fā)達國家里，其土地規(guī)劃具有較強的干預性，規(guī)劃的權(quán)責劃分也較為明晰，土地的規(guī)劃和管理由政府進行統(tǒng)一的管理和約束。第二類是在工業(yè)化高度發(fā)達的國家里，政府積極引導公眾參與到土地規(guī)劃的編制和實施過程中。第三類是在地廣人稀、土地資源特別豐富的發(fā)達資本主義國家里，采用地方自主管理的制度，中央政府對土地規(guī)劃不進行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是通過法律法、法規(guī)進行規(guī)范和引導，對土地的總體規(guī)范的權(quán)利大部分集中在地方政府，并且相關(guān)的實施工作也由地方政府負責。
中國采用的是和西方一樣的土地規(guī)劃許可證制度，如開發(fā)利用土地必須得到政府的規(guī)劃許可證，如果得不到相關(guān)許可證明則不能開發(fā)利用土地。在德國也采用了建筑許可證，開放土地必須符合相關(guān)的規(guī)范。在日本，未經(jīng)規(guī)劃的土地不得利用開放，盲目開放未經(jīng)規(guī)劃的土地都屬于違法行為。
2.土地管理規(guī)劃的含義。土地管理規(guī)劃方案是進行土地管理的綱領(lǐng)性文件，是政府進行土地管理的重要依據(jù)，是在一定的時期內(nèi)，根據(jù)我國的土地資源狀況和國家的經(jīng)濟發(fā)展前景制定的規(guī)劃，同時也是土地資源的一次統(tǒng)籌配置。根據(jù)我國的土地管理法的規(guī)定，按照我國的行政管理體系的分類，土地管理規(guī)劃一共分為5級。下級的土地管理規(guī)劃應該嚴格按照上級的規(guī)劃進行制定，下級的耕地保有量和建筑用地的比例不能超過上級規(guī)劃的調(diào)控指標，同時，上級的規(guī)劃還應該保持區(qū)域內(nèi)的耕地總量的穩(wěn)定，下級規(guī)劃應該充分劃分土地的利用區(qū)，明確土地的功能。
3.制定土地管理工作中利用規(guī)劃方案的目的。①可以加強對土地資源的保護和開發(fā)利用，實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)性發(fā)展以及我國耕地資源的整體動態(tài)平衡。②根據(jù)土地的供應情況，來引導土地資源的利用與開發(fā)。③統(tǒng)籌配置土地資源，實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。④建立完整的土地管理機制，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。
4.制定土地管理工作中利用規(guī)劃方案的意義。①土地管理規(guī)劃是在一定時期內(nèi)根據(jù)社會的自然、經(jīng)濟和社會條件，對土地資源進行整體性的統(tǒng)籌安排。土地管理就是根據(jù)土地所有人和使用人之間的需要進行一種平衡性統(tǒng)籌。土地管理總體規(guī)劃是對土地資源進行宏觀調(diào)好的制度依據(jù)，所以說土地管理利用規(guī)劃是否科學合理將會直接影響到土地資源的利用情況。我國的土地管理規(guī)劃必須嚴格遵守法律法規(guī)，確保這種土地管理規(guī)劃具有科學性和嚴謹性。②我國的土地管理法已經(jīng)建立了土地用途管理制度，也肯定了土地管理規(guī)劃的重要地位。但是，在實際的操作過程中，一些地方還是存在著有法不依，或者擅自更改規(guī)劃的問題。所以，必須加強土地管理的規(guī)劃，進一步提高規(guī)劃的法律地位，同時提高規(guī)劃的透明度和執(zhí)行力度。在土地管理規(guī)劃批準之前，相關(guān)機關(guān)嚴格加強對規(guī)劃的指導和監(jiān)督，同時通過公示等程序，提高民眾的參與程度，加強民眾對土地規(guī)劃的知情權(quán)。
三、制定合理的土地管理整理利用規(guī)劃方案
1.協(xié)調(diào)土地管理規(guī)劃與城市規(guī)劃直接的關(guān)系。城市在發(fā)展過程中出現(xiàn)土地的無秩序擴張是一種不健康的表現(xiàn)，城市在實際的發(fā)展過程中超出土地管理總規(guī)劃的現(xiàn)象普遍的存在著，特別是在一些大城市嚴重超標用地的問題特別突出，這些問題的存在對土地管理規(guī)劃的權(quán)威性是一種威脅和調(diào)整。當前，我國的土地管理規(guī)劃可以分為國家級規(guī)劃、省級規(guī)劃、市級規(guī)劃、縣級規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃。按照規(guī)劃的內(nèi)容，又可以分為總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和專項規(guī)劃。各級規(guī)劃需要與城市的整體發(fā)展目標保護一致。
2.加強橫向縱向規(guī)劃。加強土地管理規(guī)劃的橫向與縱向規(guī)劃，才能提高土地管理規(guī)劃的前瞻性。所謂的縱向規(guī)劃是指處理好國家規(guī)劃與地方規(guī)劃之間的關(guān)系，在我國土地管理的總體規(guī)劃中，國家級規(guī)劃與省級規(guī)劃以及城鎮(zhèn)規(guī)劃過程中在內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上有很多雷同的地方。所以，應該建立起一種下級規(guī)劃對上級規(guī)劃負責，上級規(guī)劃對下級規(guī)劃監(jiān)管協(xié)調(diào)的制度，每一級規(guī)劃都應該形成自己的特色。所謂橫向規(guī)劃就是指土地管理規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃直接的聯(lián)系。在我國涉及到土地利用的部門不僅僅是國土部，還有一些其他行政部門的項目會涉及到土地的利用，如城市規(guī)劃、水利規(guī)劃等等。當前，我國還沒有形成一個統(tǒng)一的規(guī)范，這些部門在職權(quán)范圍存在著交集，關(guān)于土地利用的相關(guān)手續(xù)和審批程序也需要一個較好的銜接，簡化相關(guān)手續(xù)完善相關(guān)法律，將區(qū)域內(nèi)的土地用途進行合理的規(guī)劃和安排。
3.優(yōu)化土地管理規(guī)劃的制定方法，提高規(guī)劃的執(zhí)行效率。當前，我國制度土地管理總體規(guī)劃的方式和方法比較落后，采用的往往是比較常規(guī)的方式，如手工繪制圖表等等。在規(guī)劃的圖表中，比例尺要求為1:1萬，這種方式不僅達不到審核的管理要求，而且精度差距也較大。很多土地在地圖上只是一個點，很難顯示出其形狀。因此，為了加強對土地的管理，必須改進土地管理規(guī)劃的制作方式，采用現(xiàn)代的設備和作圖設備，或者采用數(shù)字化的技術(shù)來讀取圖形的相關(guān)信息。同時，對原有的圖表進行數(shù)字化處理和升級，對信息不完整的圖表進行填補相關(guān)數(shù)據(jù)，利用數(shù)字掃描儀器實現(xiàn)圖形向數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)化。建立起土地管理系統(tǒng)和土地利用監(jiān)測系統(tǒng)，使規(guī)劃與數(shù)據(jù)相匹配。在采用現(xiàn)代設備和技術(shù)的同時，還應該加強對工作人員的技術(shù)培訓，提高他們的專業(yè)知識和對設備的熟練程度。通過這樣的技術(shù)改造，不僅可以提高土地總體規(guī)劃的準確性，而且還可以為土地使用的監(jiān)管提高相關(guān)的技術(shù)支持。
4.加強土地管理整理利用規(guī)劃方案的落實。①土地管理整理利用規(guī)劃方案一定制定并得到通過后，就必須嚴格執(zhí)行，以保障耕地資源的總體平衡，運用法律和行政等手段確保耕地資源不被侵占。②增強土地規(guī)劃的可操作性。在土地規(guī)劃的實施過程中應該嚴格按照我國法律的相關(guān)規(guī)定，對失去土地的農(nóng)民給以合理的補償，增強群眾對土地管理規(guī)劃的了解。③加強土地的節(jié)約意識。在落實土地管理規(guī)劃過程中，要嚴格按照我國的法律法規(guī)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，節(jié)約土地資源。④加強對生態(tài)環(huán)境的保護。在制定土地管理規(guī)劃方案前應該充分考慮到生態(tài)環(huán)境保護的因素，在規(guī)劃的實踐階段，應該注重對生態(tài)環(huán)境的保護，和污染后的處理恢復工作。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃知識；土地價格評估；影響
土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。土地的自然供給數(shù)量是固定的和無彈性的。因此，土地是一種稀缺資源。就城市土地而言，更是一種相對供不應求的短缺資源。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，各部門對土地的需求呈增長趨勢。為了合理地協(xié)調(diào)與均衡土地資源的供求關(guān)系，城市規(guī)劃應運而生。城市規(guī)劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。城市規(guī)劃的主要任務最終要靠土地的規(guī)劃與安排來實現(xiàn)，因而對土地價格的評估就顯得尤為重要。
一、土地價格評估概述
1.1、城市土地價格的內(nèi)涵
根據(jù)馬克思的勞動價值理論，土地是一種自然生產(chǎn)，是自然存在的，不是人類所勞動的產(chǎn)物，沒有凝聚人類的勞動力，因此土地是沒有任何價值的，也沒有由土地價值決定的價格。就如同很多商品一樣，土地也受供求關(guān)系的影響，而且土地市場的供求關(guān)系一直處于不平衡狀態(tài)。土地供給增長，需求不變，則土地價格下跌；土地供給減少，需求增加，則土地價格上升。當城市發(fā)展采取保護農(nóng)田的政策時，意味著土地供給受到限制，城市開發(fā)將趨于高密度的建設方式，土地價格的整體水平將會上升。規(guī)劃如果是規(guī)定一種特定的用地總量，不但會造成該類用地土地價格水平上漲，而且還會因為規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，對個別地塊的土地價格產(chǎn)生重要影響。
1.2、城市地產(chǎn)價格的特點
一般商品的價格以價值為基礎，同時，價格還受市場供求關(guān)系的影響，不過無論影響多大，它總是圍繞價值或生產(chǎn)價格上下波動的。而土地價格的決定則不是這樣的。土地市場的供求關(guān)系與一般商品市場的供求關(guān)系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供給是沒有什么大的發(fā)展空間的。隨著近年來的城市化進程不斷加快，人口不斷涌進城市，以及小城鎮(zhèn)的發(fā)展，城市土地的供求關(guān)系進一步加劇，土地的供給減少了，地價則節(jié)節(jié)攀升。同時地產(chǎn)價格也受國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)情況、居民收入水平、財政收支等有關(guān)，通常來講，一個地區(qū)如果經(jīng)濟發(fā)展水平高、經(jīng)濟增長快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、收入水平和投資水平高，地產(chǎn)需求量大，地產(chǎn)價格總體水平也就高，反之亦然。
1.3、城市規(guī)劃對地價的影響
土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。當城市的發(fā)展采取保護農(nóng)田的政策時，就表示土地的供給問題就受到限制，地價的整體價格就會上升。規(guī)劃如果限制某一特定用途用地的數(shù)量，不僅會造成該類用地地價水平上升，而且由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，還會對一些地塊的土地價格產(chǎn)生影響。
1.4、土地價格評估的重要性
在城市發(fā)展過程中，做為職能部門的土地價格評估中心，對土地價格的評估起到了至關(guān)重要作用，如負責政府公益性、職能性、社會服務性的土地評估和政府有關(guān)地價管理的技術(shù)協(xié)調(diào)工作；負責基準地價，標定地價，出讓底價的評估以及基準地價和標定地價查詢服務等。
首先 土地價格評估有助于土地交易的順利進行。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗，有必要事先對土地進行估價。只有通過專業(yè)人士搜集的各種資料，分析評定后買賣的雙方才不致有上當?shù)膿?，交易自然變得簡單快捷?/p>
其次土地價格評估有助于企業(yè)投資。土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；反之亦然。
另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行價格評估。而且土地估價有助于土地市場的完善。并且土地估價有助于土地市場管理。
二、土地價格評估可以控制對城市土地規(guī)劃并引導其朝良性方向發(fā)展
2.1、城市性質(zhì)
城市性質(zhì)是指某一城市在國家政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展中所處的地位和所起的作用，是城市的職能的反映。城市性質(zhì)反映著一個城市的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向。城市的特征也應該是不斷變化的動態(tài)過程，而不是一成不變的。確定城市性質(zhì)，必須建立在一定的時間范疇內(nèi)。
2.2、城市土地的合理化
當今社會城市土地的合理利用成為了熱議話題，土地的稀缺，用地少，人口多已成為現(xiàn)在急需改變問題。如果進行土地價格評估，我們就更能了解我們現(xiàn)在僅有的土地資源，減少不必要的開發(fā)，節(jié)省資金。所以我們更應該對土地進行價格評估，合理的利用資源、資金，遏止房地產(chǎn)泡沫化問題。
2.3、土地區(qū)位的通達性
如果進行土地價格評估，就會預測出整個城市的規(guī)劃格局并進行詳細的規(guī)劃和推算。這樣既能充分利用有限的土地資源減少土地資源的浪費。建設四通八達的交通，減少不必要的交通要道。使人們出行更方便，節(jié)省不少的時間。節(jié)約生產(chǎn)流通過程的時間，提高生產(chǎn)質(zhì)量。
2.4、城市的環(huán)境狀況
隨著社會的不斷發(fā)展我們步入了工業(yè)化社會，環(huán)境問題也日益嚴重，環(huán)境問題不僅困擾城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地的使用。在西方國家中，凡污染嚴重，環(huán)境低劣的地區(qū)土地價格都極其便宜，這樣我們的生活用地就更少了，所以我們要合理的規(guī)劃哪些工業(yè)用地范圍，這樣減少土地污染和空氣污染。
三、土地價格評估對城市規(guī)劃起著決定性的作用
城市規(guī)劃所確定的城市性質(zhì)對地價的影響屬戰(zhàn)略影響，將會直接影響到城市基準地價總體水平的發(fā)展趨勢。城市的交通線路的設立及線路的改變，都在不同程度上影響著所在處土地的價格。反過來，土地價格的評估，會在一定程度上影響著政府部門在線路選址方面的考慮。土地用途的變化會引起土地價值的瞬時改變，因此，城市規(guī)劃與土地價格評估有著相互影響的關(guān)系，兩者相互作用，相互借鑒。
參考文獻：
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對城市建設土地進行有效分析,根據(jù)相應的需求完成結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化調(diào)整。
1、城市土地資源總體性規(guī)劃工作所面臨的各項問題分析
1. 1 各職能部門間無法形成良好的協(xié)作關(guān)系,管理不順暢
當前,我國在城市土地總體性規(guī)劃與利用上主要通過兩個重要部門實現(xiàn)全盤管理。其中,國土資源相關(guān)管理部門主要負責土地資源的總體規(guī)劃利用及土地編制; 而城市建設與規(guī)劃相關(guān)部門主要負責總體規(guī)劃編制。盡管國務院已經(jīng)對以上兩個部門做出了職責上的明確劃分,但在具體工作過程中,因為各方面相關(guān)因素紛繁復雜,無法完全協(xié)調(diào)好,各部門將精力都主要集中于自己的本職工作上,許多地方不容回避,因為在工作任務上兩個部門已經(jīng)得到了上級不同的分配范圍,因而在各自工作當中都相對缺乏信任與支持,尤其是在土地的節(jié)約與集約方面,一旦原則出現(xiàn)變化,都將本方的意見貫徹到具體的實際運用過程當中,在土地的規(guī)劃及編制工作上也容易產(chǎn)生兩張皮的問題,這將對城市土地規(guī)劃利用工作產(chǎn)生極大的不利影響。
1. 2 因變遷土地制度而形成的巨大影響
隨著改革開放的不斷深化,我國土地制度也有了顯著的變化,盡管土地仍是國有的,但其商品性特征愈發(fā)明顯。以城鎮(zhèn)土地利用制度變革為例,原有土地利用制度具有無償、無流動、無期等特點,現(xiàn)在逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有流動、有期。這一重大變革,使得各級政府對使用土地具有轉(zhuǎn)讓和出讓的權(quán)利,通過土地轉(zhuǎn)讓或出讓所獲資金,進一步擴充財政收入,為城市建筑注入所需資金,促進城市的進一步發(fā)展。
但我們必須認識到事物都是有兩面性的,有好的一方面自然也會暴露出一些弊端。由于政府部門在有償雙軌、劃撥土地使用制度、法律制度等方面尚不健全,因此受利益驅(qū)使,部門地區(qū)將土地轉(zhuǎn)讓或出讓演變成開發(fā)區(qū)和炒地皮的熱潮,不僅是城鎮(zhèn)甚至是農(nóng)村也出現(xiàn)了土地隨意、違法買賣的現(xiàn)象,土地利用規(guī)劃和城市建設執(zhí)行管理上出現(xiàn)了很大問題,影響到了城市建設的良性發(fā)展。
原有的土地無期限、無流動、無償?shù)氖褂弥贫?很大程度上制約了城市總體規(guī)劃的發(fā)展,對城市發(fā)展機制缺乏整體、動態(tài)的認識與考察。
在城市建設過程中,更多是從建筑及城市人口密度出發(fā),以確定城市土地建筑容積率和密度,而極少從節(jié)約土地及實際國情出發(fā),因此對城市土地利用的控制較弱。隨著城市規(guī)模的不斷擴展,我國城市人均占地面積大幅提升,甚至超出部分發(fā)達國家。改革開放以后,為貫徹和落實“珍惜和合理利用每一寸土地,切實保護耕地”的基本國策,對土地利用進行了總體規(guī)劃,在政策法規(guī)中對其作用與地位也做了明確規(guī)定。
由于當前土地利用制度制定時間較短,加之政策及經(jīng)濟體制的限制,城市土地控制性規(guī)劃及詳細規(guī)劃上仍相對滯后,不少城市務工農(nóng)民,一方面占用城市土地,另一方面也不放棄農(nóng)村土地,這樣一來就造成城市占用土地越來越多,而農(nóng)村土地承包及建設現(xiàn)象有增不減,城市土地上進行的用地活動及交易行為難以通過土地規(guī)劃來進行有效調(diào)節(jié)和合理控制。
1. 3 體系的規(guī)劃與運作在整體上不夠健全
在實際的操作中,各種規(guī)劃之間的關(guān)系相互交錯。在城市土地利用的總體規(guī)劃中,它們是聯(lián)系和交叉的類型不相同的規(guī)劃,使城市土地的總體利用和規(guī)劃之間的關(guān)系進一步復雜了,對相關(guān)部門加強對土地管理工作增加了難度。在城市土地規(guī)劃中,城市交接處是一個相對特殊、矛盾較為集中的區(qū)域,與其他區(qū)域相比,城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域的用地情況缺少一定的規(guī)劃。在實際生活中,城市規(guī)劃的重點往往側(cè)重于經(jīng)濟、政治、文化都相對集中的市區(qū),對其進行發(fā)展方向、規(guī)模、性質(zhì)方面的規(guī)劃和論證,對于近郊的地區(qū)起到的作用并不大。所以,如果在整體上不進行合理科學地部署,就會使城區(qū)或者縣城的發(fā)展受到阻礙,產(chǎn)生比較滯后的結(jié)果,對于推動農(nóng)村地域的發(fā)展也是非常不利的。
2、土地資源的規(guī)劃與利用工作中解決問題的主要措施探討
2.1 需加強土地管理,有效減少對后備資源的開發(fā)
在土地資源管理及后備資源的開發(fā)上需做好進一步完善工作,要積極主動地尋找合理方式與途徑就城鎮(zhèn)建設土地供需矛盾的問題進行及時解決,在個縣市與城市占地情況基本平衡的情況下,不但需合理利用土地資源,有效保護耕地,還要做好土地的整理與開發(fā)工作。第一,要合理限定當前的城市建設規(guī)模,使得土地資源能夠進行有效的集中,節(jié)約使用,進一步對土地利用率進行整體上的提升; 第二,按照土地利用規(guī)劃,大力開展土地整理工作,盡可能彌補用地指標的不足問題; 第三,要加大對居民點的整理工作力度,合理調(diào)整農(nóng)村的用地結(jié)構(gòu)。
2.2 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略必須堅持,確保土地資源利用規(guī)劃銜接工作的正常進行
可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要持續(xù)堅持下去,必須對資源的合理開發(fā)與利用、生態(tài)環(huán)境保護、人口增長以及社會經(jīng)濟有序發(fā)展的關(guān)系做出合理的協(xié)調(diào),為土地資源規(guī)劃銜接工作提供堅實的基礎,一旦出現(xiàn)嚴重的分歧,則進一步的溝通與處理工作不能松懈,必須努力找尋到土地集約利用、有利于經(jīng)濟發(fā)展且符合實際需求的合理道路。
2.3 建立法律機制方面必須做好互相協(xié)調(diào)工作
對于城市建設的規(guī)劃與土地資源規(guī)劃利用之間的關(guān)系必須有一個明確的認知,將其完全厘清,并通過立法的方式,進一步加強其法律地位,針對土地資源的利用規(guī)劃進行相應辦法的制定,建立規(guī)章制度與其相配套。另外,在具體的規(guī)劃實施過程中必須加強規(guī)劃管理,有效查糾這一過程中的違法違規(guī)現(xiàn)象。
結(jié)束語
在社會的發(fā)展生存中，人類賴以生存和發(fā)展的基本載體之一是土地。同時伴隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，城市化進程的不斷加快，使得土地資源的需求量越來越大。然而，城市土地資源作為一種有限的、不可再生的自然資源，所以在當今的城市規(guī)劃中，土地資源就顯得尤為重要。因此在現(xiàn)代的市場經(jīng)濟條件下，我國政府通過合理有效的措施對城市土地資源進行占有、分配以及使用的規(guī)劃、組織、控制和監(jiān)督，從而加強城市土地資源管理，使其發(fā)揮最大的效益，促進土地資源的可持續(xù)利用，進一步提升城市的綜合競爭力。本篇文章從我國目前城市土地資源管理的現(xiàn)狀出發(fā)，針對其目前存在的問題，并提出行之有效的應對措施。
關(guān)鍵詞：土地資源管理城市規(guī)劃作用
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
1. 土地資源管理在城市用地緊張與土地資源浪費中的應用
在我國，城市用地面積增長的速度比較快，城市人均占地面積仍低于世界平均水平。在這個快速發(fā)展的城市化進程中，一些城市政府加強土地利用，導致城市土地資源利用率過高，進而使得土地生態(tài)系統(tǒng)對城市的自我調(diào)節(jié)的能力極度下降。然而，人地矛盾也是一個日益突出的問題。與此同時，現(xiàn)在的某些城市為了虛化城市的發(fā)展狀況，吸引外界的投資，逐漸出現(xiàn)了“空城”的現(xiàn)象，也就是占地面積非常大，建筑的高檔別墅、度假村以及星級酒店等等都是形同虛設。還有些城市出現(xiàn)“開而不發(fā)，圍而不用”的現(xiàn)象，導致了大量土地資源浪費。此外，一些城市不顧國家的要求和有關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定, 擅自亂征亂批土地,盲目發(fā)展開發(fā)區(qū)。
1.1 制定科學的城市土地資源的規(guī)劃管理
土地資源管理作為國家管理土地的措施，執(zhí)行土地法律法規(guī)，實現(xiàn)國家對各類用地宏觀調(diào)控。城市土地規(guī)劃的管理工作隊城市規(guī)劃發(fā)揮著主導作用,同時引導城市發(fā)展和土地利用的管理,使得用地者提前知道對每一塊的城市規(guī)劃,以及如何做和不能做的事情。只有在這樣的環(huán)境下，土地資源管理才會在城市規(guī)劃的約束下進行。
針對上面提到的人地矛盾，人民居住用房緊張，交通、教育等各種問題，城市政府應該加強土地資源管理，并且基于對土地的需求規(guī)劃、土地供應能力,建設城市的經(jīng)濟能力和社會發(fā)展，對土地的整天利用做出總體規(guī)劃，同時城市土地利用規(guī)劃,土地規(guī)模、空間比例控制標準、建筑密度、人口密度控制標準應遵循科學的規(guī)范。
1.2 落實最嚴格的土地保護節(jié)約制度
政府在關(guān)注人地矛盾的同時，還要落實最嚴格的土地保護節(jié)約制度。堅持嚴格的節(jié)約用地制度不動搖。按照“嚴控增量，盤活存量，節(jié)約集約，嚴格管理”的要求，努力提高城市的土地利用效率。與此同時，確立合理的城市發(fā)展戰(zhàn)略，嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，在銜接好兩項規(guī)劃的前提下，確保更好的發(fā)揮出土地的經(jīng)濟、社會和環(huán)境的效益，促進城市社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
2. 土地資源管理在城市規(guī)劃中起到了可持續(xù)發(fā)展的作用
目前，我國城市的土地市場發(fā)育遠未成熟，發(fā)展也并不協(xié)調(diào)，出讓的土地數(shù)量較少，并且存在大量的隱形交易。同時，一些土地使用者在利益的驅(qū)使下，向國家購買了一定年限的土地使用權(quán)，但是他們并沒有將其用到各種有利于城市發(fā)展的建設中，而是將大量的土地使用權(quán)投放到獲利較大、見效較快的領(lǐng)域中去，這樣的利益誘惑，致使越來越多的土地使用者進入了開發(fā)誤區(qū)，從而極大的阻礙城市的可持續(xù)發(fā)展，影響整個城市化發(fā)展的進程。針對城市土地市場不健全，規(guī)范管理缺乏依據(jù)的現(xiàn)狀，提出了以下幾種措施：
2.1建立健全我國的土地市場體系
在目前我國工業(yè)化、城市化進程不斷加快，土地是一個城市空間和城市功能的載體，土地供應狀況直接關(guān)系到一個城市的發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展方向。而城市建設中所需要的土地，必須以市場化的運作方式促進土地資源的合理配置。
政府和土地管理部門的職責是完善土地法規(guī),支持中介服務組織培養(yǎng),加強監(jiān)督管理,維護正義和公平的土地市場，與之同時，利用價格機制來抑制多占、亂占以及浪費土地的行為，進一步努力提高土地資本的利用效率和地域空間的生態(tài)環(huán)境效益及經(jīng)濟效益。
2.2 轉(zhuǎn)變城市政府觀念，促進城市的可持續(xù)發(fā)展
傳統(tǒng)的城市蔓延方式和用土地換效益的發(fā)展模式已經(jīng)不能滿足“以人為本”的要求。因此，城市政府應轉(zhuǎn)變城市政府觀念，強調(diào)土地資源的合理配置,適度建設緊湊城市。
發(fā)展是可持續(xù)發(fā)展的前提。城市政府應該在綜合考慮經(jīng)濟、人口、城市、環(huán)保、文化、教育等的因素下，制定科學合理的開發(fā)和整合土地供應計劃。同時公開透明的開發(fā)和管理土地供應計劃，讓其在強大的可操作下有利避免盲目競爭?？陀^上城市政府可以通過制定合理的土地供應計劃，促進土地供求平衡，進而調(diào)控房地產(chǎn)市場。
2.3 提高城市土地利用率
土地資源管理是城市規(guī)劃中很重要的內(nèi)容之一。我們國家的土地資源是非常有限的并且土地按城市大小限制，,集約化的土地利用更符合我國城市的土地資源管理。城市政府應該組織土地整理的工作，古老的城市的轉(zhuǎn)型，按照每一個計劃,一步一步,提高土地利用的集約程度。與之同時，通過稅收、信貸和其他政策和利益機制來鼓勵老城市土地開發(fā)，并且合理確定住宅建筑的密度和容積率，提高城市建設用地供應。
結(jié)束語
城市規(guī)劃的核心內(nèi)容是對城市土地使用的綜合研究，并在土地使用基礎上的城市空間形態(tài)的規(guī)劃。而隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，城市化進入快速發(fā)展階段，土地資源需求量增大，環(huán)境壓力越來越大，緩解人地矛盾，在我國社會可持續(xù)發(fā)展的道路上起著舉足輕重的作用，同時也更好的體現(xiàn)出“以人為本”的發(fā)展理念。
總而言之，加快城市土地資源管理，實現(xiàn)政府對土地市場的科學、有效地管理，并且在土地資源管理工作中，土地管理部門和相關(guān)職能部門要堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，充分發(fā)揮城市土地的效益，進而促進城市經(jīng)濟發(fā)展與土地資產(chǎn)收益的良性互動，加快城市化建設步伐。
【參考文獻】
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【關(guān)鍵詞】鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃；白馬寺；可操作；探討
1 前言
公眾參與是土地利用規(guī)劃的內(nèi)在要求，是通過規(guī)劃切實保護耕地的重要保障。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化的迅速發(fā)展，耕地持續(xù)減少、基本農(nóng)田保護面積受到威脅，農(nóng)村土地利用規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃不合理等問題日益突出，上一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已不能適應新農(nóng)村建設發(fā)展的要求。對于不同級別和類型的土地利用規(guī)劃，公眾參與的地位與作用應該予以區(qū)別，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃是土地規(guī)劃規(guī)劃體系中最基層的規(guī)劃，這一層面的規(guī)劃應更多地吸收基層百姓參與，落實到具體的地塊，這樣才能從本質(zhì)上提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的可操作性與現(xiàn)實性，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃方案能夠真正實施。因此，本文結(jié)合荊州市江陵縣白馬寺鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的實踐，探討了如何提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的操作性與現(xiàn)實性。
2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的情況
我國到目前為止開展了三輪土地利用總體規(guī)劃，就鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的研究狀況而言，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃剛剛起步，與國家，地市，縣市級土地利用總體規(guī)劃相比，具有難度大、工作量大、定性、定位、定量要求高，要求落實到具體地塊等特點，很多地方的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃都還處于探索研究階段。
3 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的核心任務與內(nèi)容
4 荊州市江陵縣白馬寺鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的基本情況
4.1 研究區(qū)概況
白馬寺鎮(zhèn)地處江陵縣東北部，距荊州市市中心40公里，東與沙崗鎮(zhèn)相鄰，南抵普濟鎮(zhèn)，西鄰熊河鎮(zhèn)，北鄰六合垸農(nóng)場。
2005年全鎮(zhèn)36個行政村，276個村民小組，2005年末人47449人，其中農(nóng)業(yè)人口38601人，農(nóng)業(yè)勞動力15366人，城鎮(zhèn)人口8848人，城鎮(zhèn)化水平18.65%，土地總面積14942.95公頃，其中耕地10156.68公頃。
4.2 上一輪土地利用總體規(guī)劃存在的主要問題
4.2.1 建設用地空間布鎮(zhèn)矛盾較為突出
由于建設用地空間布局矛盾較為突出，建設用地實際需求與規(guī)劃布局錯位，造成鎮(zhèn)部建設用地指標不足。在規(guī)劃實施過程中，給規(guī)劃實施管理帶來一定的困難，導致規(guī)劃隨項目而不斷調(diào)整。
未來規(guī)劃期內(nèi)，新的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略要求城鎮(zhèn)發(fā)展重新定位和設計，空間布局也發(fā)生了較大的變化，需要高度重視區(qū)域發(fā)展對建設用地的不同需求，以及建設用地布局對城鎮(zhèn)及各類建設的集聚導向作用，科學、合理確定布局和分區(qū)方案，使規(guī)劃更加適應不斷發(fā)展變化的形勢需要。
4.2.2 土地利用總體規(guī)劃管理水平不高
在土地利用總體規(guī)劃管理上，目前還沒有一套成熟完善的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，管理效率較低。尚需積極探索運用現(xiàn)代高科技成果在土地規(guī)劃實施管理中的應用，不斷提高土地規(guī)劃管理的效率和水平。
4.2.3 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設用地保障程度較低
由于近年來經(jīng)濟發(fā)展面臨的形勢發(fā)生了重大變化，特別是周邊縣市城市整體水平的提高，白馬寺鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的速度加快，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)對用地的需求十分迫切。規(guī)劃實施幾年來，由于工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設用地保障程度較低，其發(fā)展建設的速度較慢。隨著區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展，現(xiàn)有企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的格鎮(zhèn)與周邊城市總體發(fā)展矛盾越來越突出。
4.2.4 規(guī)劃編制缺乏公眾參與
我國以往的土地利用總體規(guī)劃是按行政層次“自上而下，上下結(jié)合”的辦法編制，規(guī)劃控制指標是自上而下地層層分解下達，這對于處于規(guī)劃最低層的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃來說非常不利，為了落實上級規(guī)劃打三制指標，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的編制很難顧及其他方面，很少考慮農(nóng)民對農(nóng)村上地利用的愿望，基本上只是機械性地執(zhí)行上級規(guī)劃控制指標，因而使規(guī)劃缺乏實用性和可操作性，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃無特色性可言。加上長期以來規(guī)劃走的是封閉性的行政干預式的土地利用總體規(guī)劃路線，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃編制不具開放性，缺少參與度和透明度，農(nóng)民對鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地規(guī)劃的具體執(zhí)行措施也很少有人過問，這樣就加大了規(guī)劃實施的難度。
4.2.5 規(guī)劃缺乏對土地利用形勢變化的適應性
上輪規(guī)劃在方案編制時以剛性為主，彈性不足。對土地利用變化缺乏適應性，規(guī)劃的用地位置與實際項目選址要求不符的現(xiàn)象比較常見，線狀工程用地和一些工業(yè)用地尤其突出。土地利用總體規(guī)劃的頻繁調(diào)整，說明規(guī)劃對未來土地利用趨勢變化預測還不夠準確，但在管理上又缺乏相應的調(diào)節(jié)手段，只有通過規(guī)劃調(diào)整來解決問題。規(guī)劃調(diào)整固然可以解決規(guī)劃與用地需求不相符的矛盾，但規(guī)劃調(diào)整過于頻繁，勢必影響規(guī)劃的嚴肅性。
4.2.6 規(guī)劃的現(xiàn)實地位不高
規(guī)劃的現(xiàn)實地位不高，存在規(guī)劃跟著項目跑的現(xiàn)象。規(guī)劃實施的權(quán)威性不高，總體控制作用發(fā)揮不充分。由于土地利用總體規(guī)劃實施的時間還不長，社會對規(guī)劃重要性認識還不深，出現(xiàn)了規(guī)劃的法律地位雖然很高，但在實施管理中的隨意性卻相對較大的現(xiàn)象。一些地方的領(lǐng)導對用地要符合土地利用總體規(guī)劃認識較高，但在用地安排時卻片面要求規(guī)劃方案適合用地要求，一味要求國土資源部門修改規(guī)劃以滿足用地需求。由于種種原因，違法占地近幾年居高不下，有些違反規(guī)劃的用地得不到及時有效的處理。一些行業(yè)用地規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃在發(fā)展目標、統(tǒng)計口徑、基期數(shù)據(jù)、規(guī)劃期限等方面不一致，土地利用規(guī)模上下協(xié)調(diào)，也在一定程度上限制了土地利用總體規(guī)劃綜合控制作用的發(fā)揮。
5 提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃操作性與現(xiàn)實性探討
5.1 要增強特色分析和公眾參與
公眾參與貫穿了規(guī)劃的全過程。在規(guī)劃前期研究階段，規(guī)劃專班加強專家咨詢和公眾參與，廣泛聽取各方面專家和公眾意見，加強論證，實行科學決策和民主決策。在《大綱》編制階段，就規(guī)劃布局方案和規(guī)劃指標的分解，征求有關(guān)部門專家和公眾的意見和建議。外業(yè)調(diào)查階段通過召集各村主任，支書把各村情況收集，在實地對照圖紙記錄簽字蓋章。在《總體規(guī)劃》編制階段通過聽證會再次把規(guī)劃情況展現(xiàn)公眾，收集反饋意見進行修改。
5.2 與變更調(diào)查工作的銜接
土地變更調(diào)查不但是土地規(guī)劃的基礎性工作，也是總體規(guī)劃實施的主要手段，耕地保有量、建設用地占用耕地，土地開發(fā)復墾整理增加耕地等規(guī)劃的主要控制指標都要通過土地變更調(diào)查來檢驗，所以本次規(guī)劃基礎數(shù)據(jù)應該將“全國第二次土地調(diào)查”的結(jié)果與“變更調(diào)查”結(jié)果結(jié)合。
本輪規(guī)劃期限為2006-2020年，規(guī)劃基期為2005年，社會經(jīng)濟等基礎數(shù)據(jù)均為2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，各級下達指標均以2005年為基期年，因此采用的土地利用規(guī)劃基數(shù)也應該是反映2005年的土地利用狀況的數(shù)據(jù)。由于土地二次調(diào)查數(shù)據(jù)反映的是2009年現(xiàn)狀，必須進行基期的調(diào)整才能作為本輪規(guī)劃的規(guī)劃基數(shù)。本次試點通過相關(guān)統(tǒng)計資料和實地調(diào)查，切合實際地將2009年數(shù)據(jù)還原到2005年。數(shù)據(jù)基期調(diào)整主要進行了三大方面的調(diào)查，一是2006-2009年新增加的建設用地，二是耕地，三是土地開發(fā)整理項目還原。對于建設用地，在二調(diào)土地利用現(xiàn)狀圖上對各類建設用地逐塊核查，找出2006-2009年新增建設用地地塊，在圖上進行標注，并注明發(fā)生變化的地塊在2005年的利用狀況。對于耕地標注出2006-2009年因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用的耕地地塊，同可調(diào)整地類一并標注在圖上。對于開發(fā)整理項目，將2006-2009年實施的開發(fā)整理項目標注在圖上，并注明項目區(qū)在2005年的土地利用現(xiàn)狀。
5.3 指標圖數(shù)的一致性
為確保規(guī)劃基礎數(shù)據(jù)和基礎圖件一致性，在具體的操作中可以考慮在“二調(diào)”土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫的基礎上，根據(jù)規(guī)劃基數(shù)，對“二調(diào)”現(xiàn)狀圖進行相應調(diào)整還原，真正做到規(guī)劃基期年圖件與數(shù)據(jù)一致。
5.4 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃中容易出錯的幾個問題
在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃具體調(diào)整中有幾個特別容易出錯的概念與敏感的體系將會影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的操作性與現(xiàn)實性，在新一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃中要多加注意。
5.4.1 基本農(nóng)田與基本農(nóng)田保護區(qū)
基本農(nóng)田保護區(qū)是指對基本農(nóng)田實行特殊保護而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和法定程序確定的特殊保護區(qū)域。其中絕大部分是耕地也包括耕地間零星分布的園地、林地草地等其他農(nóng)用地。基本農(nóng)田則是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地，其土地類型是耕地?；巨r(nóng)田保護地塊匯總表中的耕地面積就是該鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基本農(nóng)田面積。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃基本農(nóng)田保護區(qū)匯總表中基本農(nóng)田保護區(qū)面積應大干基本農(nóng)田面積，基本農(nóng)田保護面積應至少等于上級下達的基本農(nóng)田保護指標。
5.4.2 一般農(nóng)田與一般農(nóng)地區(qū)
基本農(nóng)田保護保護面積表內(nèi)的一般農(nóng)田面積和土地利用分區(qū)類型表內(nèi)的一般農(nóng)地區(qū)面容易混淆。一般農(nóng)田是指土地利用規(guī)劃確定為農(nóng)業(yè)使用的后備資源和其他零星非耕地，坡度大干25 但未列人生態(tài)退耕的耕地、泄洪區(qū)內(nèi)的耕地和其他劣質(zhì)耕地，其土地類型是耕地；一般農(nóng)地區(qū)是指基本農(nóng)田保護區(qū)以外，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展需要劃定的土地用途區(qū)域其土地類型主要包括耕地(一般農(nóng)田)，園地，其他農(nóng)用地。因此從理論上講兩者面積決不可能相等。
5.4.3 基本農(nóng)田保護率的計算
用基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地面積除以規(guī)劃期末的耕地面積，其他的計算方法比如用基本農(nóng)田保護區(qū)的面積除以規(guī)劃目標年的耕地面積，用基本農(nóng)田保護區(qū)的面積除以規(guī)劃基期年的耕地面積，用基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的耕地面積除以基本農(nóng)田保護區(qū)的面積，用基本農(nóng)田保護區(qū)的面積除以鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總面積，用基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)耕地面積除以規(guī)劃基期年的耕地面積等等這些計算方法都是不對的。
5.4.4 基本農(nóng)田保護區(qū)位調(diào)整
區(qū)位調(diào)整為主指標調(diào)整為輔是本發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃調(diào)整必須遵循的原則。因此各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要在原規(guī)劃指標體系下合理調(diào)整建設用地和基本農(nóng)田區(qū)位，進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的建設用地和基本農(nóng)田的區(qū)位調(diào)整，即在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)進行村莊間的建設用地和基本農(nóng)田的區(qū)位調(diào)整。不能只針對建設用地區(qū)位調(diào)整，基本農(nóng)田不進行區(qū)位調(diào)整。例如：有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然布局了工業(yè)園區(qū)，建設用地增加，規(guī)劃期末耕地保有量減少（沒有低于上級下達的耕地保有量指標），但是基本農(nóng)田面積并沒有相應的有減少，出現(xiàn)了基本農(nóng)田面積大于耕地保有量的情況。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因工礦用地或者居民用地集中到工業(yè)園區(qū)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)有較大的復墾整理潛力，規(guī)劃期間凈增耕地面積較大，但是基本農(nóng)田并沒有增加，出現(xiàn)基本農(nóng)田面積遠遠小于區(qū)域內(nèi)耕地面積，導致基本農(nóng)田率低的情況。這兩種情況說明鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村莊沒有進行基本農(nóng)田的區(qū)位調(diào)整，基本農(nóng)田保護沒有落到實處，導致整個鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的可操作性與現(xiàn)實性降低。
6 結(jié)束語
鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的基礎，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級土地利用總體規(guī)劃操作性與現(xiàn)實性，關(guān)系到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的實施，影響到鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。未來的土地利用總體規(guī)劃必將有越來越多的公眾、團體和政府部門積極加入，如何在公眾參與的情況下提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的可操作性與現(xiàn)實性需要在規(guī)劃實踐中逐步完善。
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【關(guān)鍵詞】特土地整理；規(guī)劃；信息化；軟件
【中圖分類號】F301.22
【文獻標識碼】A
【文章編號】1672—5158（2012）10-0035-01
由于各技術(shù)設計單位對軟件的掌握程度不同，所以在軟件選擇上也不盡統(tǒng)一，就目前土地整治規(guī)劃項目而言，各單位運用的軟件主要有MAPGIS、CASS及CAD等。由于各軟件功能特點不同，優(yōu)缺點各異。故使用過程中總有不便之處。作者通過對各制圖軟件的特點進行深刻的比較和分析，并結(jié)合自身規(guī)劃設計和軟件的應用經(jīng)驗，分析各軟件的優(yōu)缺點，從而使軟件的功能最大化的發(fā)揮，使計算機制圖在我們實際工作中真正實現(xiàn)省時、高效、便捷的目標。
1 MapGIs軟件的應用
隨著信息化進程的不斷推進，土地規(guī)劃的一系列應用軟件應運而生，MapGIS是由中國地質(zhì)大學自主研發(fā)的圖件繪制軟件。近年來，在土地規(guī)劃整理項目過程中，得到了廣泛使用。
1.1 MapGIS軟件的優(yōu)點
在土地整治中應用MapGIS進行規(guī)劃設計，常用的功能使用分為兩個方面，一方面為對點、線、面等圖元的處理，另一方面為對規(guī)劃設計的路、溝、渠、管道、橋梁等工程的布置。
在做圖的過程中，我們可以直接對路溝渠、橋梁等其他建設內(nèi)容屬性賦值。完整的屬性可以全面，準確的完成整個工程建設內(nèi)容標注、工程量統(tǒng)計等方面的工作，使我們在數(shù)據(jù)應用及圖件修改方面都會更加便捷。另外有屬性的圖元，便于我們在設計完成之后直接進行項目的預算編制，甚至可以快速的進行項目區(qū)標段的劃分。這無疑會大大縮短工作時間，節(jié)約人力物力。而賦值屬性的圖件，內(nèi)容豐富，可以使項目設計達到更加理想的效果。MapGIS的輸出系統(tǒng)也同樣完善，最終成圖文件也可以以多種格式輸出。
1.2 MapGIS軟件的缺點
雖然MapGIS在土地整理規(guī)劃中應用較為廣泛，有著眾多的優(yōu)越性，但在實際使用中還存在不少局限。譬如：曲線繪制中，系統(tǒng)無法自動圓滑曲線，必須人為的不斷放大進行加點調(diào)整，效率較低；文本編輯時，只能按字符串逐一進行編輯、非常機械；與其他軟件的銜接較差，尤其是有賦值屬性的圖件，在轉(zhuǎn)入其他軟件進行二次編輯的時候，屬性庫無法全部轉(zhuǎn)入。給實際工作帶來很多不便。
2 CASS軟件的應用
南方CASS是南方測繪儀器公司基于AutoCAD技術(shù)平臺開發(fā)研制的新一代數(shù)字制圖軟件，目前在國內(nèi)得到廣泛使用。其特點是功能強大，操作簡易，且能與GIS軟件進行數(shù)據(jù)無縫對接，近年來被廣泛應用于土地開發(fā)項目的規(guī)劃設計中。作者結(jié)合自身參與的相關(guān)項目，探討了南方CASS軟件在土地開發(fā)項目規(guī)劃設計中的應用。
2.1 CASS軟件的優(yōu)點
南方CASS成圖系統(tǒng)是數(shù)字化測繪數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，廣泛應用于地形、地籍成圖、工程測量、空間數(shù)據(jù)建庫等領(lǐng)域。同時該軟件打通了數(shù)字化成圖系統(tǒng)與GIS的接口，是信息產(chǎn)業(yè)部門認可并普遍使用的通用軟件，可實現(xiàn)地形、地物數(shù)據(jù)自動輸入、處理、分析、顯示、輸出。
在土地開發(fā)規(guī)劃設計的過程中，需繪制大量的地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖、工程設計圖等圖件及進行相應地類面積、土方量等計算。CASS提供了強大的數(shù)據(jù)采集與圖形處理功能，其數(shù)字化成圖的技術(shù)途徑主要包括數(shù)據(jù)的采集、編輯和輸出三個環(huán)節(jié)。其主要優(yōu)點：1、可同時進行數(shù)幅圖形的編輯、圖形間可相互復制實體，可以統(tǒng)一刪除在復制過程中產(chǎn)生的重復圖元；2、圖形有屬性賦值，不同比例尺均可在圖上任意縮放；3、所有圖形均以文本格式存放，可轉(zhuǎn)入任何GIS軟件中使用。4、圖形包含骨架線，可輕松編輯、修改復雜地物。CASS軟件無疑在成圖效率及與GIS的對接方面取得了突破性的進展。
2.2 CASS軟件的缺點
CASS軟件在規(guī)劃工程設計中為技術(shù)人員提供了極大的便利，大大縮短了工作時間。但在使用過程中仍有一定不足之處，主要有：1、散點編碼難查，若工作人員遺漏某個點編碼，在查詢時，就得將全部點編碼展入，如果點位距離較近的話極易混淆。2、方向注記不能一次成功，都要先注再旋轉(zhuǎn)。3、使用重生成功能的時候，圍墻等有輔助線的極易出錯。4、符號庫不完整，線形不夠美觀。
3 AIJTOCAD軟件的應用
AutoCAD是美國Autodesk公司首次于1982年生產(chǎn)的自動計算機輔助設計軟件，用于二維繪圖、詳細繪制、設計文檔和基本三維設計。現(xiàn)已經(jīng)成為國際上廣為流行的繪圖工具。在土地規(guī)劃項目實施中，CAD主要作為一種輔助作圖軟件存在，主要的使用在與MAPGIS及CASS的互補方面。
3.1 AUTOCAD軟件的優(yōu)點
AutoCAD具有良好的用戶界面，通過交互菜單或命令行方式便可以進行各種操作。它的多文檔設計環(huán)境，讓操作更加簡單方便，并且可以在不斷實踐的過程中更好地掌握它的各種應用和開發(fā)技巧，從而不斷提高工作效率。AutoCAD具有廣泛的適應性，它可以在各種操作系統(tǒng)支持的微型計算機和工作站上運行。其優(yōu)點主要表現(xiàn)在：1、勞動強度降低，圖面清潔；2、設計工作的高效及設計成果的重復利用；3、精度提高；4、資料保管方便；5、CAD的高度智能化大大減少技術(shù)員的工作量。6、可以實現(xiàn)與MapGIS或者CASS軟件的自由轉(zhuǎn)換。
3.2 AUTOCAD軟件的缺點
CAD軟件做為設計制圖軟件，其功能齊全，面向眾多行業(yè)服務。故缺乏專業(yè)針對性，在土地工程規(guī)劃中，如果只使用CAD，無疑會因為缺少常用的點元或者線元，而造成工作時間的增加。
4 總結(jié)
綜述以上軟件，在土地整理規(guī)劃工作中各有利弊，各制圖軟件在給技術(shù)人員帶來了極大便利的同時也帶來了許多負面效應?？梢哉f，有這些軟件的使用，使得我們技術(shù)人員的工作效率大大提高，且工作成果更為顯著。在工作中，我們必須熟練掌握各軟件的操作方法，且熟知軟件功能，選擇最恰當?shù)姆椒ㄩ_展工作，如此，才能最大限度的發(fā)揮軟件的作用，真正實現(xiàn)圖件信息化。
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