時(shí)間：2023-10-13 16:07:31
序論：在您撰寫(xiě)房屋拆遷法律法規(guī)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、以經(jīng)濟(jì)法為主導(dǎo)調(diào)整房屋拆遷中存在的增量利益關(guān)系之必要性
首先，經(jīng)濟(jì)法不同于民法、行政法等其他法律部門(mén)，它適應(yīng)世界各國(guó)發(fā)展的新趨勢(shì)，以增量利益(財(cái)富)的創(chuàng)造、實(shí)現(xiàn)、分享關(guān)系以及增量利益的創(chuàng)造、實(shí)現(xiàn)、分享之再循環(huán)關(guān)系為調(diào)整對(duì)象法，其重在保護(hù)人們的新增利益。然而，民法是調(diào)整平等主體③之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范④，其主要保護(hù)人們的既得利益，且對(duì)于房屋拆遷活動(dòng)中引發(fā)的這類(lèi)特殊的社會(huì)關(guān)系很難起到調(diào)整作用。
其次，行政法是指調(diào)整行政關(guān)系的、規(guī)范和控制行政權(quán)的法律規(guī)范系統(tǒng)⑤，拆遷是土地開(kāi)發(fā)主體取得國(guó)家政府部門(mén)的行政許可。結(jié)果導(dǎo)致多數(shù)人認(rèn)為拆遷中所引發(fā)的社會(huì)關(guān)系應(yīng)當(dāng)由行政法來(lái)調(diào)整。土地開(kāi)發(fā)主體取得國(guó)家政府部門(mén)的行政許可確實(shí)屬于行政法中的行政許可的范圍，但是，這僅是就土地開(kāi)發(fā)主體取得國(guó)家政府部門(mén)的拆遷許可這一層而言，而真正在拆遷的過(guò)程中，涉及到多方的社會(huì)關(guān)系這也是行政法所觸及不到的范圍。因此，以經(jīng)濟(jì)法為主導(dǎo)全面調(diào)整我國(guó)拆遷制度中所存在的增量利益關(guān)系具有必要性。
二、土地開(kāi)發(fā)主體與被征收主體之間的增量利益關(guān)系的存在
土地開(kāi)發(fā)主體，即我們平常所說(shuō)的土地開(kāi)發(fā)商，而被征收主體，即是指被拆房屋的所有權(quán)人。一方面，土地開(kāi)發(fā)主體在房屋拆遷過(guò)程中，通常是為了改變?cè)撏恋氐挠猛?，土地用途的轉(zhuǎn)變往往會(huì)帶來(lái)增量利益的實(shí)現(xiàn)，土地開(kāi)發(fā)主體追求的是該土地的最大升值空間，希望的是如何利用這片現(xiàn)有的土地資源最大化地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，創(chuàng)造出更多的財(cái)富，得到更多的剩余資本，實(shí)現(xiàn)最大化的利潤(rùn)和利益，可持續(xù)利用該土地資源實(shí)現(xiàn)剩余價(jià)值的最大化，創(chuàng)造更多的增量利益。另一方面，被拆遷人則是根據(jù)自愿達(dá)成的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議獲得一筆可觀的補(bǔ)償金或者是重新獲得安置，即我們所說(shuō)的獲得到的一部分民事補(bǔ)償，這些弱勢(shì)居民可能從中能夠得到一部分利益，從而實(shí)現(xiàn)生活水平的提高，而實(shí)質(zhì)上，對(duì)于今后利用該片土地創(chuàng)造出的經(jīng)濟(jì)利益價(jià)值，被征收主體也有一種期待權(quán)，即期望能夠分享到這其中一部分增量利益。
三、土地開(kāi)發(fā)主體與國(guó)家(政府)之間的增量利益關(guān)系的存在
在我國(guó)，通常是政府充當(dāng)拆遷人的角色，拆遷人是指依法取得拆遷資格證書(shū)，自行或接受拆遷人委托對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定："城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有;農(nóng)村和城郊的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。" 因此，其實(shí)我國(guó)大部分土地的所有權(quán)人是國(guó)家，屬國(guó)家(政府)所有，而在土地開(kāi)發(fā)和城市化建設(shè)與再建設(shè)的過(guò)程中，國(guó)家(政府)經(jīng)常是有償讓渡一部分權(quán)力給土地開(kāi)發(fā)主體，使土地開(kāi)發(fā)主體能夠在拆遷過(guò)程中得到土地的使用權(quán)，對(duì)土地進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)和利用，往往改變土地的用途，創(chuàng)造屬于其他自己的剩余價(jià)值，獲得增量利益。正是因?yàn)槭怯袃斪尪赏恋氐氖褂脵?quán)，因此，與此同時(shí)國(guó)家(政府)本身也能夠獲得一部分權(quán)益，擴(kuò)充其財(cái)政收入，用于維持本國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和進(jìn)行宏觀調(diào)控，積極進(jìn)行社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，抓住國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈，創(chuàng)造出更多的剩余價(jià)值，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。并且，與此同時(shí)，國(guó)家(政府)必須要平衡自身與土地使用者之間的關(guān)系，以促進(jìn)土地市場(chǎng)的公平與效率。⑥
四、 國(guó)家(政府)與被征收主體之間的增量利益關(guān)系的存在
中華人民共和國(guó)的一切權(quán)力屬于人民，中央和地方各級(jí)政府是代表人民心聲的發(fā)言者，同時(shí)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的掌握者，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的有形之手，當(dāng)其以公共利益為目的，有償讓渡一部分權(quán)力給土地開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行土體開(kāi)發(fā)利用的同時(shí)，社會(huì)公眾就應(yīng)當(dāng)參與到這其中增量利益的分配中來(lái)，真正享受到國(guó)家所帶來(lái)的公共利益。并且這其中，國(guó)家本身也能得到由于重新利用和開(kāi)發(fā)該土地所帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和增量利益。
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村 拆遷 成因 解決
一、案例介紹及其爭(zhēng)議焦點(diǎn)
被拆遷人劉鵬鵬是某村一農(nóng)民，由于縣政府實(shí)施舊城改造計(jì)劃，劉鵬鵬家的房屋被列入了拆遷的范圍，隨后政府拆遷小組就劉鵬鵬家的房屋拆遷補(bǔ)償與劉鵬鵬多次進(jìn)行協(xié)商，但一直未達(dá)成協(xié)議。劉鵬鵬認(rèn)為其占地面積600平方米的房屋及其附屬設(shè)施，至少應(yīng)得到300萬(wàn)元的補(bǔ)償費(fèi)，而政府提出的補(bǔ)償費(fèi)用盡然只有150萬(wàn)元，故劉鵬鵬一直居住在其房屋，當(dāng)起了專(zhuān)業(yè)的“釘子戶”。后經(jīng)過(guò)權(quán)威的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，認(rèn)定劉鵬鵬的房屋及其附屬設(shè)施價(jià)值200萬(wàn)元，遂政府將對(duì)其補(bǔ)償費(fèi)用提高到210萬(wàn)元（其中200萬(wàn)元為劉鵬鵬的房屋價(jià)值，10萬(wàn)元作為對(duì)其搬遷的獎(jiǎng)勵(lì)），但劉鵬鵬一口咬定，那個(gè)補(bǔ)償文件的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不給300萬(wàn)堅(jiān)決不同意拆遷。因?yàn)椴荒懿鸪齽Ⅸi鵬的房屋，政府的舊城改造計(jì)劃不能順利進(jìn)行。
本案中的爭(zhēng)議即拆遷人與被拆遷人不能就拆遷補(bǔ)償費(fèi)用達(dá)成一致意見(jiàn)，因而被拆遷人當(dāng)起了“釘子戶”，導(dǎo)致拆遷難以進(jìn)行。
二、本案中上述爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因
缺乏專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)。在我國(guó)，雖然近年來(lái)進(jìn)行了許許多多的農(nóng)村房屋拆遷工作，而且農(nóng)村房屋拆遷糾紛也是此起彼伏，但是政府從未就農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償制定一部專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)制，而是在部分法律中直接規(guī)定參考適用《土地管理法》、《城市房屋拆遷條例》等法律法規(guī)，或者直接規(guī)定由當(dāng)?shù)卣贫ㄏ嚓P(guān)文件。筆者認(rèn)為這樣的做法實(shí)屬不妥：首先農(nóng)村房屋拆遷是一個(gè)大工程，值得制定一部效力較高的全國(guó)統(tǒng)一適用的法律或者行政法規(guī)；其次，《土地管理法》側(cè)重國(guó)家對(duì)土地的管理規(guī)定，而并不將農(nóng)村房屋拆遷作為其規(guī)制對(duì)象，顯得不夠?qū)I(yè)；而《城市房屋拆遷條例》也只是針對(duì)城市的房屋拆遷進(jìn)行規(guī)制，在我國(guó)，農(nóng)村與城市的土地制度是有很大差別的，因而《城市房屋拆遷條例》也很難適用到農(nóng)村房屋拆遷中來(lái)。因此需要制定一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷的法律。
拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。不管是已有的《土地管理法》還是《城市房屋拆遷條例》，或者當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ǖ牟疬w補(bǔ)償法律文件，其規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都比較低。這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低不僅體現(xiàn)在每一項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，而且還表現(xiàn)在補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目不夠完善，沒(méi)有充分考慮到被拆遷人的處境。筆者通過(guò)查找相關(guān)文件，仍未發(fā)現(xiàn)有任何一部拆遷法律法規(guī)或者地方規(guī)章有關(guān)注到被拆遷農(nóng)民的日后生活和就業(yè)問(wèn)題，農(nóng)民本來(lái)生活在他世世代代居住的庭院里，但是突然讓他們住進(jìn)了高樓大廈，給他們的農(nóng)業(yè)耕作帶來(lái)很多不便，有的地方甚至在拆遷的時(shí)候也同時(shí)將農(nóng)民的土地征收，使得農(nóng)民更是無(wú)業(yè)可抄，精神更是陷入空虛之中。若是在此種情況下，還不對(duì)農(nóng)民進(jìn)行較好的一個(gè)物質(zhì)補(bǔ)償，農(nóng)民當(dāng)然不樂(lè)意，糾紛也因此產(chǎn)生。
政府服務(wù)意識(shí)差。政府服務(wù)意識(shí)差、失信于民，使得百姓對(duì)政府的行為缺乏認(rèn)可，即使是完全合法的行為，在百姓看來(lái)就是政府官員貪贓枉法，非法作出的。事實(shí)上，在拆遷中政府部門(mén)枉法行政的行為也確實(shí)屢見(jiàn)不鮮，有時(shí)候往往拆遷房屋的面積和地段都差不多，但是，政府給出的補(bǔ)償費(fèi)用卻相差懸殊。而只要被拆遷人鬧騰的比較厲害，政府就會(huì)大額增加其補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。在這種背景下，只要涉及到拆遷補(bǔ)償，哪怕政府給出的補(bǔ)償非常合理，拆遷戶都會(huì)想當(dāng)然地認(rèn)為給出的標(biāo)準(zhǔn)低，必須鬧，只要鬧就會(huì)多給錢(qián)，因而各種糾紛就不斷了。
三、關(guān)于本案爭(zhēng)議的解決途徑
針對(duì)上述爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手解決上述爭(zhēng)議：
（一）制定一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷的法律
通過(guò)上述分析可知，由于一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷的法律法規(guī)，使得在農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作中，出現(xiàn)了種種矛盾糾紛，更嚴(yán)重者可能鬧出人命。故筆者認(rèn)為，針對(duì)這一情況，現(xiàn)階段我國(guó)急需制定一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?，使得政府工作部門(mén)或者被拆遷農(nóng)民在解決房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題的時(shí)候，能夠有法可依，從源頭上減少糾紛的產(chǎn)生。同時(shí)，基于我國(guó)目前尚無(wú)關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆晌募士紤]到法律文件的急迫需要性與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，筆者認(rèn)為也可以考慮先由國(guó)務(wù)院制定一部行政法規(guī)，以解決各地此起彼伏的拆遷糾紛，待時(shí)機(jī)成熟后再制定法律。
（二）適當(dāng)提高農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
農(nóng)村房屋拆遷糾紛產(chǎn)生的一個(gè)很大的原因就是利益驅(qū)動(dòng)，許多農(nóng)民就是為了獲得一個(gè)更高的補(bǔ)償額才去當(dāng)釘子戶，才會(huì)冒著生命危險(xiǎn)去與政府對(duì)抗。因此，適當(dāng)提高拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)能夠在一定程度上解決這一問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)在一定程度上應(yīng)高于城市，尤其不應(yīng)該以上一年度平均收入為參考進(jìn)行補(bǔ)償。因?yàn)橐环矫孓r(nóng)村居民每年的收入都是很少的，以收入為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償顯然是不合理的。另一方面，城市居民能夠享受到較好的社會(huì)保障，而對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，最大的社會(huì)保障就是那塊地，且農(nóng)民在精神上也依賴于那一片土地，因此對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償應(yīng)該適當(dāng)?shù)靥岣?，必要時(shí)可以高于城市。
（三）提高政府服務(wù)意識(shí)
政府失信于民，源于政府職能的淪陷。盧梭在《社會(huì)契約論》里已經(jīng)論述的很清楚了：人民通過(guò)公共契約讓渡自己的部分權(quán)利，政府集權(quán)力于自身，其承擔(dān)著運(yùn)用公權(quán)力對(duì)社會(huì)進(jìn)行管理的職能，若其不能積極行使權(quán)力，定分止?fàn)帲拱傩瞻簿訕?lè)業(yè)，其首先已經(jīng)違反了公共契約，則社會(huì)公民有權(quán)利解散共同體，那么政府將面臨的危險(xiǎn)。從我國(guó)法律的規(guī)定來(lái)看，政府拿著納稅人的錢(qián)，同時(shí)也承擔(dān)著為納稅人服務(wù)的公共職能。所以應(yīng)積極提高政府的服務(wù)意識(shí)，積極為百姓服務(wù)，建立人民可信的政府。只有人民對(duì)政府產(chǎn)生信任，百姓才能夠積極配合政府部門(mén)的拆遷工作，才能減少拆遷糾紛。
[關(guān)鍵詞]新農(nóng)村建設(shè);農(nóng)村房屋拆遷;補(bǔ)償機(jī)制
一、現(xiàn)階段農(nóng)村房屋拆遷的現(xiàn)狀
1.拆遷程序不規(guī)范
實(shí)踐中，拆遷程序需要嚴(yán)格報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門(mén)審批，程序復(fù)雜，過(guò)程繁瑣，報(bào)批環(huán)節(jié)多，耗時(shí)長(zhǎng)，用地單位常為了追求效率和政績(jī)，不嚴(yán)格按照程序履行審批報(bào)批手續(xù)，而大部分農(nóng)民法律意識(shí)淡薄，不能充分了解相關(guān)手續(xù)和程序，常處于被動(dòng)接受地位。雖然這樣節(jié)約了時(shí)間成本，且迎合了政府快速做出政績(jī)，卻嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民的合法權(quán)益。
2.房屋評(píng)估不規(guī)范，存在搶修搶建等違法現(xiàn)象
對(duì)拆遷房屋補(bǔ)償時(shí)，一般按被拆除房屋面積、價(jià)值及家庭人口數(shù)量綜合評(píng)價(jià)，補(bǔ)償相應(yīng)金錢(qián)或房屋安置。在某些地區(qū)普遍存在的情況是，某些農(nóng)民為了更多拆遷補(bǔ)償，在評(píng)估人員評(píng)估被拆遷房屋前，對(duì)房屋突擊裝修，亂搭亂建違章建筑增加房屋價(jià)值，搶種價(jià)值高的樹(shù)木等。這種行為不僅大量浪費(fèi)物質(zhì)資源，損害國(guó)家和集體的利益，并且對(duì)其他村民是不公平的。對(duì)這種違法搶修搶建現(xiàn)象，需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員以及村干部加強(qiáng)監(jiān)督管理。
3.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，農(nóng)民后續(xù)生存問(wèn)題難以保障
補(bǔ)償問(wèn)題是拆遷工作的核心，拆遷方與被拆遷方關(guān)于補(bǔ)償問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致時(shí)常會(huì)引起糾紛?？傮w上，我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的有兩種補(bǔ)償機(jī)制：金錢(qián)補(bǔ)償和房屋安置。政府安置的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋大都需要農(nóng)民補(bǔ)足差價(jià)，會(huì)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使農(nóng)民生活水平因拆遷而降低，而引起農(nóng)民的反抗情緒增加拆遷工作難度。另外，當(dāng)房屋被政府征用后，農(nóng)民自給自足的生活狀態(tài)被打破，他們大都沒(méi)有一技之長(zhǎng)，其后續(xù)的生活無(wú)法保障。如何保障農(nóng)民的后續(xù)生存問(wèn)題是政府在新農(nóng)村建設(shè)中更應(yīng)該思考的問(wèn)題。
二、農(nóng)村房屋拆遷問(wèn)題法律層面原因分析
在農(nóng)村房屋拆遷工作中，農(nóng)民合法利益得不保障究其原因主要是以下幾個(gè)方面：
1.缺乏專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)
我國(guó)沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷行為的法律，僅有國(guó)務(wù)院針對(duì)城市房屋拆遷頒布的《城市房屋拆遷條例》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。我國(guó)在新農(nóng)村建設(shè)中缺乏專(zhuān)門(mén)具體的法律適用導(dǎo)致拆遷程序不規(guī)范。并且，農(nóng)民對(duì)房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)在沒(méi)有法律依據(jù)時(shí)無(wú)法得到充分保護(hù)。如果按照城市房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)村房屋補(bǔ)償是不合理的，勢(shì)必使農(nóng)民公平受償?shù)臋?quán)利得不到法律根本保護(hù)。目前，我國(guó)的《憲法》《土地管理法》《物權(quán)法》都有規(guī)定：國(guó)家為了公共利益可以依法征用集體所有的土地。何為公共利益？我國(guó)法律并未對(duì)此做出明確規(guī)定。公共利益外延膨脹，政府以公共利益的旗號(hào)進(jìn)行拆遷從中謀取利益，公權(quán)力被濫用，嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民的利益。
2.房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制缺乏規(guī)范
我國(guó)各地房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制在逐步建立，然而目前，大部分評(píng)估機(jī)制缺乏資質(zhì)，特別是在農(nóng)村房屋拆遷工作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)直接由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員組成，評(píng)估人員缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不能對(duì)被拆遷房屋價(jià)值做出科學(xué)合理評(píng)估。政府在拆遷工作中既是拆遷標(biāo)準(zhǔn)的制定者又是拆遷工作的參與者，政府常會(huì)因某些利益干預(yù)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，降低拆遷補(bǔ)償數(shù)額，致使做出的評(píng)估報(bào)告偏離拆遷房屋實(shí)際價(jià)值。在我國(guó)現(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)趨勢(shì)下，勢(shì)必需要依法規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制。
三、農(nóng)村房屋拆遷法律問(wèn)題的建議
1.在立法上完善相關(guān)法律法規(guī)
我國(guó)《憲法》《土地管理法》等相關(guān)法律文件對(duì)農(nóng)村房屋拆遷只是有所提及，且過(guò)于寬泛?！冻鞘蟹课莶疬w條例》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是對(duì)城鎮(zhèn)居民房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。總體上，我國(guó)至今沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)針對(duì)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的法律法規(guī)，農(nóng)民的利益得不到保護(hù)。所以我國(guó)應(yīng)盡早制定符合農(nóng)村具體實(shí)際情況的法律法規(guī)，改變農(nóng)村房屋拆遷無(wú)法可依的局面。
2.拆遷程序規(guī)范化、透明化
拆遷程序規(guī)范化需要做到明確拆遷補(bǔ)償范圍，建立合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，明確公共利益，嚴(yán)格按照法律規(guī)定，本著公平公正的原則執(zhí)行相關(guān)程序。同時(shí)在拆遷工作中，要做到公開(kāi)透明，積極同農(nóng)民協(xié)商，切實(shí)保護(hù)被拆遷農(nóng)民的利益。
3.依法規(guī)范房屋評(píng)估
為充分保護(hù)農(nóng)民合法利益，必須依法規(guī)范房屋評(píng)估機(jī)制。首先，嚴(yán)格審查市場(chǎng)上評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員對(duì)房屋評(píng)估。其次，避免政府機(jī)關(guān)作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，撤銷(xiāo)已由政府人員組成的評(píng)估機(jī)構(gòu)。最后，政府機(jī)關(guān)要加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格監(jiān)管評(píng)估機(jī)構(gòu)不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、假評(píng)估亂評(píng)估現(xiàn)象，保護(hù)被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)。
1、野蠻拆遷，侵害被拆遷人的合法利益
野蠻拆遷是群眾反映比較強(qiáng)烈的問(wèn)題，容易引發(fā)社會(huì)沖突，近年來(lái)雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類(lèi)情況：一是拆遷工作人員工作方法簡(jiǎn)單粗暴。某些拆遷工作人員對(duì)待被拆遷人態(tài)度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區(qū)都有居民投訴拆遷工作人員方法簡(jiǎn)單，態(tài)度粗暴，動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當(dāng)言行容易引起被拆遷人的反感。
2、過(guò)度拆遷，勞民傷財(cái)
就全國(guó)范圍來(lái)看，建筑物的平均使用壽命越來(lái)越短，反復(fù)拆遷、隨意拆遷的現(xiàn)象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀(jì)五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開(kāi)發(fā)”，謀取其中的土地利益，由此產(chǎn)生巨大浪費(fèi)和社會(huì)矛盾。
3、破壞周邊環(huán)境，影響群眾生活
城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過(guò)程中，有的拆遷公司只關(guān)心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對(duì)未搬遷居民帶來(lái)的影響。如某地區(qū)800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購(gòu)物、出行帶來(lái)嚴(yán)重影響，導(dǎo)致周邊環(huán)境臟亂差、社會(huì)治安明顯惡化。有居民反映2002年建設(shè)恒茂時(shí)時(shí)對(duì)其居住片區(qū)實(shí)施拆遷，周邊環(huán)境嚴(yán)重惡化至今仍影響部分沒(méi)有拆遷的住戶的居住質(zhì)量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒(méi)有引起足夠重視。
二、原因分析
產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因是多方面的，既有法律法規(guī)、相關(guān)政策方面的原因，也有規(guī)劃管理方面的原因；既有拆遷機(jī)構(gòu)、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當(dāng)前拆遷工作要求的時(shí)間緊、任務(wù)重，工作壓力太大，容易產(chǎn)生各種問(wèn)題。
1、法律滯后
首先是相關(guān)法律法規(guī)的滯后帶來(lái)困擾。我國(guó)2001年頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）與物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定不一致，已于2007年10月停止執(zhí)行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒(méi)有出臺(tái)，城鎮(zhèn)國(guó)有土地上單位和個(gè)人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序處于“法律真空”的狀態(tài)。
其次是法律解釋的滯后?！段餀?quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！钡珜?duì)“公共利益”沒(méi)有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業(yè)利益的混同。
第三是某些法律內(nèi)容需要補(bǔ)充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問(wèn)題”，如多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共用一個(gè)產(chǎn)權(quán)證等等?！皻v史遺留問(wèn)題”應(yīng)該用歷史的態(tài)度去對(duì)待，不應(yīng)一概照搬現(xiàn)行法律法規(guī)去簡(jiǎn)單地判斷和處理“歷史遺留問(wèn)題”。這方面的法律法規(guī)或者沒(méi)有，或者非常籠統(tǒng)，缺乏應(yīng)有的可操作性。
2、規(guī)劃不合理
多年來(lái)，由于我們的城市規(guī)劃缺乏前瞻性，規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)、不合理，導(dǎo)致才修幾年的路就要擴(kuò)建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領(lǐng)導(dǎo)不尊重、不遵守規(guī)劃，隨意修改規(guī)劃，城市建設(shè)浪費(fèi)嚴(yán)重，過(guò)度拆遷、反復(fù)拆遷問(wèn)題日益嚴(yán)重。
3、補(bǔ)償安置政策實(shí)施前后不一，老實(shí)人吃虧
拆遷是一項(xiàng)政策性、社會(huì)性很強(qiáng)的工作，必須依法行政、規(guī)范運(yùn)作。無(wú)論是計(jì)算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。都應(yīng)該堅(jiān)持依法、公平、公正、公開(kāi)的原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，充分維護(hù)被拆遷群眾權(quán)益。目前在拆遷工作實(shí)際運(yùn)作中，往往不能做到前后一致，導(dǎo)致“先簽協(xié)議吃虧，后簽協(xié)議得利”，老實(shí)守規(guī)矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結(jié)果是越來(lái)越多的人爭(zhēng)當(dāng)“釘子戶”，良民變刁民。
三、對(duì)策建議
拆遷是為了建設(shè)，為了發(fā)展。拆遷在改善城市環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量的同時(shí)，也會(huì)給一些被拆遷人的生活、工作帶來(lái)不同程度的影響?？陀^上講，被拆遷人從一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住環(huán)境被重新安置到其它地區(qū)，甚至相對(duì)較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，不僅生活習(xí)慣上會(huì)產(chǎn)生不適應(yīng)，而且除了要購(gòu)買(mǎi)新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來(lái)，還有交通、購(gòu)物、就醫(yī)、子女上學(xué)等都將成為他們不得不面對(duì)的實(shí)際問(wèn)題。所以，要實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實(shí)際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會(huì)不穩(wěn)定，發(fā)展也會(huì)受到影響，構(gòu)建和諧社會(huì)就更談不上。
（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律
房屋拆遷關(guān)系到各方利益，作為公共權(quán)力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權(quán)力隨意介入拆遷領(lǐng)域；另一方面在拆遷過(guò)程中要始終保持中立，圍繞規(guī)范拆遷行為和保障居民權(quán)益兩個(gè)重點(diǎn)，做好管理者和服務(wù)者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護(hù)公平正義，只有這樣，才能樹(shù)立政府的權(quán)威，政府在人們心中才有公信力。
（二）完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策
城市房屋拆遷已經(jīng)成為社會(huì)矛盾最易激化的重要領(lǐng)域，盡快完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法律法規(guī)和相關(guān)政策非常必要。
⒈盡快出臺(tái)新的“房屋拆遷管理?xiàng)l例”
《物權(quán)法》頒布后國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》遲遲沒(méi)有修改出臺(tái)的情況不能曠日持久地繼續(xù)下去了。或者盡快修改《條例》，或者出臺(tái)新的法規(guī)，這一“法律真空”填補(bǔ)得越早，帶來(lái)的損失就會(huì)越小。
⒉在新的《條例》中增加“嚴(yán)厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對(duì)所謂“誤拆”這一違法拆遷新動(dòng)向制定限制性措施。
⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋?zhuān)?guī)范政府和開(kāi)發(fā)商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進(jìn)行。
（三）科學(xué)規(guī)劃，減少過(guò)度拆遷
關(guān)鍵詞：房屋拆遷；補(bǔ)償
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-0000-01
一、我國(guó)房屋拆遷
1.拆遷是一種政府行政行為。根據(jù)規(guī)定，房屋征收與補(bǔ)償工作由本行政區(qū)域的市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)。
2.拆遷混合了行政和民事法律關(guān)系。政府進(jìn)行土地征收、拆遷房屋的過(guò)程中與被拆遷人之間形成行政法律關(guān)系，為了平衡各方利益應(yīng)當(dāng)以民事法律關(guān)系中的民事主體之間平等交易的原則來(lái)衡量。
3.房屋拆遷具有公益性。根據(jù)新拆遷條例第八條的規(guī)定，房屋的征收是為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要。
4.拆遷具有有償性。新拆遷條例第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。為平衡各方利益，被拆遷人作為利益的受損方必須得到及時(shí)充分的補(bǔ)償，而且這種補(bǔ)償應(yīng)該要使被拆遷人得到適當(dāng)?shù)臐M足，包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額。
5.拆遷的合法性。包括拆遷主體、拆遷行為、拆遷程序合法。
二、我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償存在的問(wèn)題
（一）“公共利益”的界定
“公共利益”一詞在我國(guó)有關(guān)土地征收、管理的法律中頻繁出現(xiàn)，但卻未對(duì)其進(jìn)行過(guò)明確的定義。本文認(rèn)為“公共利益”既是“公共”的利益，就應(yīng)當(dāng)由公眾通過(guò)民主的方式來(lái)界定，即政府征地征房須征求公眾意見(jiàn)，特別是拆遷的權(quán)利受損者的意見(jiàn)，通過(guò)公眾投票，支持率達(dá)到絕對(duì)多數(shù)才能進(jìn)行拆遷，這樣更能體現(xiàn)公眾的意志、保障公眾的利益。公共利益的判斷權(quán)和決定權(quán)，不能由行政長(zhǎng)官來(lái)行使，作為法律執(zhí)行機(jī)關(guān)的行政機(jī)關(guān)，對(duì)如此重大的利益，不應(yīng)有判斷權(quán)和決定權(quán)，應(yīng)由權(quán)力的原始擁有者―――大眾說(shuō)了算。
（二）拆遷補(bǔ)償方案的制訂
被征收人作為房屋的所有者有權(quán)通過(guò)民主的投票的方式參與拆遷補(bǔ)償方案的決策，對(duì)于不符合自身利益要求的拆遷補(bǔ)償方案有權(quán)申辯甚至提訟，在行政復(fù)議或行政訴訟期間被拆遷人的一切權(quán)利應(yīng)受到嚴(yán)格的保護(hù)，中止房屋征收拆遷決定的執(zhí)行，以防止不公正的強(qiáng)制拆遷出現(xiàn)，《條例》對(duì)此未作出規(guī)定。
（三）從“行政強(qiáng)拆”到“司法強(qiáng)拆”
拆遷是城市改造中的必然舉措，但近幾年很多地方的拆遷已陷入野蠻拆遷的怪圈，民眾更是聞“拆”色變。在新拆遷條例頒布之前，由于法律法規(guī)允許“行政強(qiáng)拆”的存在，各地因“行政強(qiáng)拆”引發(fā)了不少暴力、自焚等惡性事件。而《條例》第二十八條規(guī)定使得“司法強(qiáng)拆”取代了“行政強(qiáng)拆”，試圖解決“行政強(qiáng)拆”引起的社會(huì)矛盾，但“行政強(qiáng)拆”與“司法強(qiáng)拆”只是強(qiáng)拆主體由行政機(jī)關(guān)換成司法機(jī)關(guān)，程序上由行政機(jī)關(guān)向司法機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，表面上似乎通過(guò)司法機(jī)關(guān)裁決執(zhí)行的案件更為公正合法，但“強(qiáng)制拆遷”的本質(zhì)卻并未改變。
（四）“住改非”和無(wú)手續(xù)房屋補(bǔ)償間題
1.對(duì)“住改非”的處理簡(jiǎn)單化。很多城市為了擴(kuò)大就業(yè)，鼓勵(lì)個(gè)人廣開(kāi)就業(yè)門(mén)路，大量臨街房屋由住宅用房改為營(yíng)業(yè)用房，并辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、繳納各種稅費(fèi)，但因末及時(shí)辦理房屋用途變更手續(xù)，因而產(chǎn)生了大量的“住改非”。
2.對(duì)無(wú)手續(xù)房屋的定性一刀切。由于我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)出現(xiàn)較晚，以及一些公民法律意識(shí)不強(qiáng)等原因，現(xiàn)實(shí)中存在不少手續(xù)不全、無(wú)權(quán)屬證書(shū)的房屋。無(wú)權(quán)屬證書(shū)房屋并不等于違章建筑。但是在實(shí)際操作中，一些地方對(duì)無(wú)手續(xù)房屋不進(jìn)行鑒定甄別，直接以有無(wú)房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，對(duì)無(wú)權(quán)屬證書(shū)房屋一律視為違章建筑.實(shí)施無(wú)償拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補(bǔ)償。
（五）房屋拆遷補(bǔ)償金額有失公平
在房屋征收過(guò)程中補(bǔ)償金額是焦點(diǎn)問(wèn)題，往往會(huì)因補(bǔ)償金額難以達(dá)成一致而阻礙拆遷順利進(jìn)行，譬如被拆遷人原有房屋只有一套，被拆遷后想要得到一套面積相同的安置用房就得自己掏腰包補(bǔ)齊差價(jià)，原本權(quán)利就受到損害，現(xiàn)如今還得自己掏腰包才能彌補(bǔ)之前的損失。
三、我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償法律制度的完善
（一）“公共利益”界定需改進(jìn)
公眾利益一直備受關(guān)注，理應(yīng)得到明確界定，而不能僅以國(guó)家制定的法律法規(guī)規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)更多地聽(tīng)取公眾意見(jiàn)，由公眾來(lái)鑒定。本文認(rèn)為在實(shí)體法上，既然新拆遷條例采取列舉的方式界定“公共利益”，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對(duì)其進(jìn)行界定；在程序法上，建議制訂周詳?shù)摹肮怖妗辫b定程序，設(shè)立民主的“公共利益”認(rèn)定機(jī)制，采取民主投票結(jié)合實(shí)體規(guī)范的方式進(jìn)行鑒定，讓“公共利益”成為名副其實(shí)的“公共利益”。
（二）拆遷補(bǔ)償方案需民主決策
對(duì)于政府?dāng)M定的拆遷補(bǔ)償方案應(yīng)該由被拆遷人通過(guò)民主投票的方式參與決策。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案，并經(jīng)全體被征收人投票，支持率達(dá)90%以上方為通過(guò)”。
（三）“強(qiáng)拆”需限制，法規(guī)需完善
“強(qiáng)拆”因由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施而令人望而生畏，但當(dāng)這種強(qiáng)制力不合理地侵犯到人們賴以生存的權(quán)利的時(shí)候，產(chǎn)生的后果及付出的代價(jià)也是沉重的，“強(qiáng)拆”從某種程度上反映了社會(huì)法律制度缺乏民主，政府權(quán)力過(guò)于強(qiáng)大以致對(duì)公民私權(quán)利過(guò)度侵犯。在充分保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上立法應(yīng)當(dāng)給予嚴(yán)格的限制，對(duì)行政機(jī)關(guān)的“強(qiáng)拆”申請(qǐng)，法院必須召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)征求公眾意見(jiàn)，在得到多數(shù)公眾支持的情況下裁定執(zhí)行方可服眾。
（四）完善相關(guān)政策，妥善解決無(wú)手續(xù)房和“住改非”問(wèn)題
妥善處理好“住改非”，允許各地根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，對(duì)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)后依法補(bǔ)償；對(duì)政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決。據(jù)此，對(duì)“住改非”補(bǔ)償問(wèn)題，既要堅(jiān)持根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)原則，也要根據(jù)實(shí)際情況，本著尊重現(xiàn)實(shí)的精神靈活處理。
（五）補(bǔ)償需充分、公平
公平合理的補(bǔ)償是政府誠(chéng)信的表現(xiàn)，權(quán)利受損者不僅應(yīng)該得到公平的待遇，而且應(yīng)該受到適當(dāng)?shù)恼疹櫼泽w現(xiàn)政府執(zhí)政為民的理念。新拆遷條例第十九條應(yīng)當(dāng)為：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，實(shí)施不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房的市場(chǎng)平均價(jià)格?！北ＷC被拆遷人的住房條件不受減損甚至有所提高。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：征地拆遷；補(bǔ)償安置；農(nóng)民失地
隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大量農(nóng)村土地被占用，大批的農(nóng)民私有住房被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發(fā)的矛盾也日趨突出，農(nóng)民反映拆遷的上訪有增無(wú)減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生。在推進(jìn)城市化進(jìn)程中征地拆遷是一項(xiàng)十分重要的前期工作，直接關(guān)系到國(guó)家、集體、個(gè)人三者利益，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和政治安定的大局，征地拆遷矛盾已危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。據(jù)國(guó)家權(quán)威部門(mén)估算，改革開(kāi)放以后，通過(guò)低價(jià)征用農(nóng)民土地最少使農(nóng)民蒙受了20000億元的損失。利益分配的巨大失衡，很容易引發(fā)失地農(nóng)民的不滿，政府公信力也因此受到影響。
征地拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別
征地拆遷是指集體土地征收或征用中的房屋拆遷，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，《征用土地公告辦法》第八條規(guī)定“征地補(bǔ)償安置、方案公告應(yīng)當(dāng)包括地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式”。這里所指的地上附著物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆遷是國(guó)有土地地上建筑物的拆遷，指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為，適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。城市房屋拆遷活動(dòng)主要是一種民事行為，同時(shí)也有一定的行政性質(zhì)。
征地拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動(dòng)，各自遵循不同的程序和規(guī)則來(lái)實(shí)施。土地行政主管部門(mén)是征地拆遷主管機(jī)關(guān)，而房屋拆遷管理部門(mén)是城市房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。
征地拆遷中存在的問(wèn)題
1、法律法規(guī)的缺失
長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村房屋拆遷處于無(wú)法可依的狀態(tài)，對(duì)農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見(jiàn)的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)主要參照國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒(méi)有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上受到了不當(dāng)?shù)南拗?，把本該由上位法保護(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說(shuō)是我國(guó)法律的一大缺憾。
2、政府行為和職能出現(xiàn)偏差
征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規(guī)定來(lái)實(shí)施，更不能由土地行政主管部門(mén)以外的其他部門(mén)按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定來(lái)實(shí)施征地拆遷。征地拆遷存在的問(wèn)題與政府工作的職能和方式有著密切關(guān)聯(lián)。征地拆遷中的權(quán)力約束機(jī)制和利益平衡機(jī)制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復(fù)雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過(guò)程存在著許多非規(guī)范的行為。(1)拆遷許可證頒發(fā)程序不規(guī)范；(2)私定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)；(3)擅用自由裁量權(quán)，使農(nóng)戶間補(bǔ)償不平衡；(4)強(qiáng)行拆遷時(shí)有發(fā)生。不管農(nóng)民對(duì)拆遷補(bǔ)償是否滿意，有些地方對(duì)不愿拆遷的農(nóng)民采取強(qiáng)制拆遷。
3、行政補(bǔ)償?shù)娜笔?/p>
現(xiàn)行的征地補(bǔ)償額度是與市場(chǎng)無(wú)關(guān)的政策性價(jià)格，過(guò)于偏離土地的市場(chǎng)價(jià)值和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。《土地管理法》規(guī)定征地款含安置補(bǔ)償、土地補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償三部分。前兩項(xiàng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前3年平均產(chǎn)值的6至10倍和4至6倍，兩項(xiàng)之和最低為lO倍最高為16倍，特殊情況也不得超過(guò)30倍。按此規(guī)定計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)也就是5萬(wàn)左右，僅僅相當(dāng)于一個(gè)公務(wù)員一兩年的工資收入。雖然國(guó)土資源部于2004年11月出臺(tái)的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但由于我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，沒(méi)有明確農(nóng)民集體和農(nóng)民個(gè)人在處理土地時(shí)，執(zhí)行主體的界限和地位，從而使征用土地后補(bǔ)償分配存在弊端，往往大頭的土地補(bǔ)償由集體占有，由集體統(tǒng)一支配；小頭的其它補(bǔ)償，歸農(nóng)民個(gè)人。而集體在分配土地補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組又層層截流，結(jié)果到最后大部分農(nóng)民得到的只是有限的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)失地?fù)p失。
4、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)不夠完善
由于拆遷時(shí)間、區(qū)域的不同，特別是隨著城市建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展需要，地方政府對(duì)農(nóng)民建房先后分批進(jìn)行了控制，造成了農(nóng)民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時(shí)造成鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村、戶與戶的農(nóng)民得到補(bǔ)償價(jià)格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來(lái)越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時(shí)間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農(nóng)民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內(nèi)室外的墻面和墻壁上動(dòng)腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發(fā)展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變?cè)课萦猛?，臨時(shí)用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補(bǔ)償安置中得到更多的優(yōu)惠，當(dāng)愿望不能滿足時(shí)，就有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時(shí)間，討價(jià)還價(jià)迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補(bǔ)償難以平衡。
征地拆遷問(wèn)題的解決對(duì)策
1、制定法律法規(guī)，確保拆遷農(nóng)房有法可依
農(nóng)房拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見(jiàn)的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無(wú)規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問(wèn)題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對(duì)涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，用立法的形式固定下來(lái)，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為。
2、深入宣傳政策，規(guī)范拆遷行為
實(shí)踐證明，只要及時(shí)做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。一是應(yīng)及時(shí)向被拆遷人宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們享有的權(quán)利及如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。同時(shí)，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國(guó)家建設(shè)需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進(jìn)行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補(bǔ)償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動(dòng)接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個(gè)平等的權(quán)利。三是完善拆遷程序，規(guī)范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅(jiān)持公開(kāi)、公正、公平原則，以公開(kāi)促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。
3、拆遷房屋權(quán)屬的確定
對(duì)拆遷房屋的權(quán)屬的確定要嚴(yán)格依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積，是確定拆遷安置補(bǔ)償面積的法定證據(jù)。被拆遷房屋有合法權(quán)屬證書(shū)的，按證書(shū)上記載的建筑面積簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷房屋沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)證，但持有合法的批準(zhǔn)文件，如規(guī)劃許可證等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)政策，可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的予以補(bǔ)辦，不能夠補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)有區(qū)別與違章建筑予以處理。對(duì)于農(nóng)民擅自搭建的違法住宅，沒(méi)有任何合法證明，則應(yīng)送規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行年限查證，待查證結(jié)果出來(lái)后，如符合規(guī)劃且在宅基地指標(biāo)范圍內(nèi)的，可考慮依法補(bǔ)辦有關(guān)土地審批和規(guī)劃審批手續(xù)。對(duì)不符合規(guī)劃要求或沒(méi)有宅基地指標(biāo)的違法建筑，應(yīng)依法予以拆除，也可以適當(dāng)給予人性化的補(bǔ)償，保障城市規(guī)劃的順利實(shí)施。
4、安置政策的合理進(jìn)行
對(duì)被拆遷房屋安置政策有兩種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。對(duì)集體土地征用中房屋拆遷，一般也采用這兩種政策，可根據(jù)不低于原來(lái)水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安置。一些地方更是采取了相當(dāng)優(yōu)惠的政策，如被拆遷農(nóng)戶的建筑樓層未達(dá)到三樓，簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，均按三樓的建筑面積計(jì)算，實(shí)踐證明，這項(xiàng)惠民政策的實(shí)施，切實(shí)地維護(hù)了農(nóng)民的權(quán)益，有力地推進(jìn)了拆遷進(jìn)程。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋拆遷；拆遷賠償；住房安置
一、常州市城鎮(zhèn)化建設(shè)下房屋拆遷的現(xiàn)狀
為加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，使城市面貌得到根本性改觀，常州市政府對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行了大幅度的拆遷改造。拆遷改造是城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分和必要手段，同時(shí)城鎮(zhèn)化建設(shè)是拆遷改造的目的和落腳點(diǎn)。為了更深入的了解常州市農(nóng)村房屋改造的過(guò)程，我們對(duì)正在進(jìn)行農(nóng)村拆遷改造的新北區(qū)孟河鎮(zhèn)完成了實(shí)地調(diào)研，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，走訪相關(guān)村戶。通過(guò)調(diào)查顯示，拆遷過(guò)程中大量農(nóng)村土地被征收，拆遷范圍也越來(lái)越大，當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償主要根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋管理?xiàng)l例》、《江蘇省房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《常州市城市房屋拆遷管理辦法》等標(biāo)準(zhǔn)。
二、農(nóng)村房屋拆遷過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
（一）拆遷補(bǔ)償方面的問(wèn)題。（1）拆遷標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。由于需要拆遷的農(nóng)村房屋類(lèi)型多種多樣、房屋裝修程度存在明顯差別、房屋所有者年齡結(jié)構(gòu)分布較廣，在整個(gè)拆遷過(guò)程中，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面就存在很多問(wèn)題。如對(duì)農(nóng)民房屋隨便補(bǔ)償，對(duì)待老年人的破舊的小瓦房給予極低的補(bǔ)償，更有些農(nóng)民經(jīng)營(yíng)的副業(yè)中的棚舍不予補(bǔ)償。（2）補(bǔ)償不及時(shí)。通過(guò)對(duì)相關(guān)村民的采訪，我們了解到當(dāng)?shù)睾芏啻迕瘳F(xiàn)在還寄居在別人家里，沒(méi)有自己的房子。拆遷之前當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)承諾在一年內(nèi)分到新房，期限已過(guò)，但相關(guān)村民并沒(méi)有拿到自己的房子。（3）拆遷獎(jiǎng)金虛設(shè)。為推進(jìn)農(nóng)村拆遷的進(jìn)程，加快拆遷步伐，當(dāng)?shù)卣诓疬w之初許諾在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行拆遷的積極響應(yīng)次此號(hào)召的村民予以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。如今拆遷已經(jīng)步入尾聲，但是相關(guān)村民還沒(méi)有拿到獎(jiǎng)金。
（二）拆遷政策方面問(wèn)題。（1）相關(guān)法律法規(guī)缺失。在整個(gè)拆遷過(guò)程中，不斷出現(xiàn)新的問(wèn)題，但是并沒(méi)有先例可尋，大多數(shù)是根據(jù)相關(guān)的房屋拆遷條例進(jìn)行模仿，缺乏一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律。正是由于這種法律規(guī)范的缺失，農(nóng)民對(duì)房屋拆遷沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的概念，缺乏直接的法律法規(guī)依據(jù)，導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)确矫娴南嚓P(guān)政策比較混亂，使村民感到拆遷補(bǔ)償?shù)牟还?，從而放慢了農(nóng)村房屋拆遷的過(guò)程，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。（2）相關(guān)政策宣傳不到位。調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果顯示，被調(diào)查者中有55.70%的人表示不太了解農(nóng)村拆遷改造的相關(guān)政策；有18.46%的人比較了解拆遷改造政策；只有14.10%的人十分了解拆遷政策；甚至還有11.74%的人根本不了解任何拆遷改造政策。對(duì)農(nóng)村房屋拆遷政策的宣傳不到位，使村民大多不了解相關(guān)的政策，阻礙拆遷改造的過(guò)程，也會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題。
（三）農(nóng)戶主觀意識(shí)方面問(wèn)題。（1）突擊裝修、搶蓋房。有些農(nóng)民一旦得知拆遷消息，馬上突擊裝修，裝修范圍涉及到室內(nèi)、院內(nèi)等，使拆遷補(bǔ)償中包含了很多不太合理的部分。（2）釘子戶。一些農(nóng)戶為了獲得更多的拆遷補(bǔ)償，單方面提出一些過(guò)分的要求，也有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時(shí)間以達(dá)到自身目的。
三、農(nóng)村房屋拆遷中存在問(wèn)題原因的分析
（一）村民對(duì)拆遷中的法律政策意識(shí)淡薄。部分農(nóng)村居民文化程度較低，對(duì)國(guó)家頒布的相關(guān)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)助條款沒(méi)有認(rèn)識(shí)和理解，在相關(guān)部門(mén)組織采取拆遷措施時(shí)，盲目的阻撓，用各種方式阻礙實(shí)施拆遷工作以及向組織拆遷的組織部門(mén)要求過(guò)多不合理的賠償要求。
（二）沒(méi)有具體法律條文進(jìn)行規(guī)范。在目前的農(nóng)村房屋拆遷中存在的諸多問(wèn)題，拆遷戶過(guò)分的補(bǔ)償要求、不合理的拆遷程序以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的混亂等，都是由于沒(méi)有具體的法律規(guī)定進(jìn)行約束和規(guī)范，導(dǎo)致在無(wú)法律限制的情形下，拆遷工作沒(méi)有條理，拆遷戶與拆遷部門(mén)無(wú)法達(dá)到共同協(xié)議，拆遷實(shí)施中糾紛不斷，出現(xiàn)不合法的房屋拆遷。
（三）拆遷程序不規(guī)范。由于拆遷程序的不規(guī)范，房屋拆遷中出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題。一些地方行政機(jī)關(guān)得到上級(jí)行政機(jī)關(guān)授權(quán)，以行政文件或通知的方式制定地方房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)村民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理。地方行政機(jī)關(guān)扮演法規(guī)制定者、參與者、裁判者的角色，集所有權(quán)利于一身，使村民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益無(wú)法得到切實(shí)保障。目前，在農(nóng)村房屋拆遷的工作部署中，沒(méi)有設(shè)立具體的相關(guān)管理部門(mén)，因此在拆遷實(shí)施中出現(xiàn)矛盾與糾紛無(wú)法得到權(quán)威部門(mén)處理與裁定，通常是拆遷戶和拆遷實(shí)施部門(mén)共同協(xié)商解決，經(jīng)常導(dǎo)致一些不公平的解決方案。
（四）多方利益的驅(qū)使。農(nóng)村房屋的拆遷關(guān)系到多個(gè)部門(mén)之間的利益關(guān)系，涉及拆遷的相關(guān)政府部門(mén)、當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、拆遷戶以及村干部。相關(guān)部門(mén)期望通過(guò)較低成本、高效率的完成拆遷工作，由此拆遷戶獲得滿意的利益，政府部門(mén)取得政績(jī)。但是，在多數(shù)農(nóng)村房屋拆遷中，上級(jí)相關(guān)部門(mén)授權(quán)下級(jí)部門(mén)進(jìn)行拆遷工作，下級(jí)部門(mén)通常直接制定拆遷的補(bǔ)償規(guī)定，導(dǎo)致不合理的賠償條款的產(chǎn)生，致使村民的合法權(quán)益得不到有效保證。
（五）耕地保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)。基層干部錯(cuò)誤的認(rèn)為發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須要開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就必須占用耕地，浴室盲目的對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，大量拆除農(nóng)村房屋以實(shí)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，增加自己的政績(jī)，忽視農(nóng)民的根本利益，在上級(jí)部門(mén)的要求下，農(nóng)民拆遷戶不得不進(jìn)行房屋的拆遷。
四、農(nóng)村房屋拆遷的對(duì)策建議
（一）加快制定法律法規(guī)。目前對(duì)于農(nóng)村房屋拆遷的相關(guān)法律規(guī)定相對(duì)缺失，內(nèi)容不完善，適用范圍窄，導(dǎo)致在農(nóng)村房屋拆遷過(guò)程中出現(xiàn)了問(wèn)題，沒(méi)有可以依據(jù)的法律解決問(wèn)題。因此，盡快制定農(nóng)村土地使用和房屋拆遷補(bǔ)償安置的法律法規(guī)是十分必要的。
（二）規(guī)范拆遷程序。積極對(duì)房屋拆遷政策進(jìn)行宣傳，使農(nóng)民群眾對(duì)拆遷政策有所了解，減少在拆遷工作中出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題。在實(shí)施拆遷前，對(duì)農(nóng)村拆遷戶進(jìn)行拆遷法律法規(guī)政策的宣傳，取得農(nóng)民拆遷戶的支持與理解，使農(nóng)民拆遷戶對(duì)自己的合法權(quán)益有一定認(rèn)識(shí)，并清楚通過(guò)何種方式維護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)讓拆遷戶認(rèn)識(shí)到自己的義務(wù)，積極主動(dòng)地配合相關(guān)部門(mén)實(shí)施拆遷。建立透明的工作制度。拆遷操作中的具體細(xì)節(jié)要及時(shí)公布給拆遷戶，做到公開(kāi)公正公平。
（三）建立健全補(bǔ)償安置機(jī)制，完善保障體系。為了防止農(nóng)民因房屋拆遷造成失業(yè)以及來(lái)帶的一系列問(wèn)題，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的社會(huì)保障體系確保農(nóng)民的權(quán)益不受損害。建立完善對(duì)農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制。房屋拆遷給農(nóng)民帶來(lái)失業(yè)的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)要根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，制定合適的就業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，協(xié)助農(nóng)民重新就業(yè)，解決失業(yè)問(wèn)題。建立完善基本生活保障制度，包括建立就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶助機(jī)制、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等機(jī)制。建立實(shí)地農(nóng)民的司法救濟(jì)機(jī)制。減少人為因素的干預(yù)，遏制拆遷中的不公平現(xiàn)象，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。
總結(jié)：農(nóng)村拆遷改造是城鎮(zhèn)化建設(shè)的必要手段，也是縮小貧富差距的有效措施，但在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和我國(guó)開(kāi)展城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時(shí)，農(nóng)村征地與拆遷補(bǔ)償方面也存在很多問(wèn)題，進(jìn)而影響了正常的農(nóng)民生活和社會(huì)穩(wěn)定。本文首先對(duì)常州市城鎮(zhèn)化建設(shè)下房屋拆遷的現(xiàn)狀，并從拆遷補(bǔ)償、拆遷政策、農(nóng)民主觀意識(shí)方面指出了我國(guó)農(nóng)村征地與拆遷存在的主要問(wèn)題。同時(shí)深入剖析了造成這些問(wèn)題可能存在的原因，有針對(duì)性的提出了相應(yīng)的建議，如建立健全補(bǔ)償安置機(jī)制等，希望為有關(guān)部門(mén)在解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中存在的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題時(shí)提供一定的理論指導(dǎo)和實(shí)踐參考。
參考文獻(xiàn)：
