時(shí)間：2023-10-12 16:09:04
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；投資控制；策略分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制，需要相關(guān)人員根據(jù)科學(xué)的技術(shù)原理，科學(xué)的計(jì)價(jià)方法計(jì)價(jià)依據(jù)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段進(jìn)行造價(jià)方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制己有的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資效益。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資組成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動(dòng)態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購(gòu)置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動(dòng)態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國(guó)家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)、稅費(fèi)變動(dòng)）帶來(lái)的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的因素
影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價(jià)格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個(gè)方面的工作，這兩個(gè)方面分別是質(zhì)量失控帶來(lái)的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測(cè)工作。這兩個(gè)方面的工作都會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價(jià)格可以通過(guò)物資采購(gòu)來(lái)控制。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評(píng)價(jià)以及市場(chǎng)分析兩個(gè)階段。市場(chǎng)分析的方式是委托專業(yè)市場(chǎng)部門(mén)分析或者開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評(píng)價(jià)階段需要開(kāi)發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價(jià)格，測(cè)算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個(gè)階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來(lái)完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價(jià)的信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個(gè)正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個(gè)方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時(shí)，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個(gè)博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡(jiǎn)化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個(gè)階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對(duì)施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時(shí)，需要對(duì)原因進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對(duì)整個(gè)房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動(dòng)態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對(duì)比法，評(píng)選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評(píng)審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。
2.4 采購(gòu)階段的投資控制
項(xiàng)目在采購(gòu)階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過(guò)程。土建工程采辦過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來(lái)控制?？紤]到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對(duì)采購(gòu)階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評(píng)標(biāo)方法。③控制好采購(gòu)價(jià)格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險(xiǎn)得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動(dòng)態(tài)的符號(hào)市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)材料的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)研究，使合同談判有個(gè)充足的力量支持。
2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時(shí)，就會(huì)帶來(lái)工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會(huì)影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測(cè)成本以及評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個(gè)過(guò)程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來(lái)，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變更帶來(lái)的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要對(duì)工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制策略
當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時(shí)，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來(lái)結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動(dòng)的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來(lái)核實(shí)綜合單價(jià)以及材料價(jià)格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資，對(duì)房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對(duì)。雖然竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來(lái)很大的影響，但竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)帶來(lái)有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時(shí)有效的糾正，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個(gè)因素，然后從幾個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。
參考文獻(xiàn)
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“十三五”推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩、供求不平衡的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，如何科學(xué)地去庫(kù)存、改善供求關(guān)系，成為一大難題。根據(jù)分析，房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)新投資減少最后導(dǎo)致GDP負(fù)增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)的空置房無(wú)論過(guò)多或者過(guò)少，都對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大的負(fù)面影響。所以，這更需要我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行供給側(cè)改革，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口數(shù)量等現(xiàn)實(shí)因素，進(jìn)行科學(xué)的合理預(yù)算估測(cè)，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素
2.1通貨膨脹
如果商品市場(chǎng)面臨通貨膨脹，商品購(gòu)買(mǎi)者總是在不斷地觀望，預(yù)期商品的價(jià)格會(huì)更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費(fèi)者們希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)固定商品來(lái)防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢(shì)。但是，作為房產(chǎn)類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時(shí)較長(zhǎng)，需要很長(zhǎng)一段的開(kāi)發(fā)建立時(shí)間，這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費(fèi)者對(duì)于房子的需求在短時(shí)間并不會(huì)減少，而且在供應(yīng)方面，供應(yīng)房的數(shù)量也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r(jià)格不斷上漲，往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。
2.2城市化進(jìn)程
如何說(shuō)城市化進(jìn)程影響房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。這要從城市化進(jìn)程代表一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是一個(gè)城市的整體水平的標(biāo)志。如果一個(gè)城市城市化進(jìn)程較快，城市化水平高，這個(gè)城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導(dǎo)致需求大，對(duì)于各類商品的需求量將會(huì)不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動(dòng)供給，因此供應(yīng)端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，例如物業(yè)公園等設(shè)施，價(jià)值決定價(jià)格，同時(shí)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復(fù)。當(dāng)然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進(jìn)，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開(kāi)發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費(fèi)用或者一些用來(lái)安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。還有另外一個(gè)原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來(lái)到城市謀求工作，農(nóng)民工進(jìn)來(lái)城市需要住處，因此有大量的住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后，為了更好的未來(lái)，選擇在城市發(fā)展，安家落戶，因此一大波的畢業(yè)生對(duì)住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。
2.3財(cái)務(wù)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費(fèi)用主要包括銷售、財(cái)務(wù)、管理三個(gè)方面。雖然費(fèi)用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因?yàn)殇N售以及管理兩種費(fèi)用極其容易因?yàn)橐恍┎淮_定外在的原因所影響，因此費(fèi)用也是極其需重視的一個(gè)支出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)的費(fèi)用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制，就是對(duì)融資的額度規(guī)模進(jìn)行控制。如此，可以從根源上對(duì)財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用進(jìn)行更好地控制。財(cái)務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運(yùn)用到哪些領(lǐng)域，每個(gè)環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開(kāi)發(fā)需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)往往會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其資金會(huì)流動(dòng)到多個(gè)部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費(fèi);二是建筑項(xiàng)目的工程建設(shè)的成本費(fèi)用;三是建筑成型時(shí)后期軟安裝所需的成本費(fèi)用;四是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目給未來(lái)居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項(xiàng)目所需且發(fā)生的直接費(fèi)用。當(dāng)然，這些各個(gè)部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標(biāo)或者過(guò)少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格督促財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督。因此財(cái)務(wù)的現(xiàn)狀會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。
2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平
第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動(dòng)力。其發(fā)展水平能代表一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動(dòng)密集型地區(qū)，其對(duì)勞動(dòng)力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國(guó)房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力極其容易被大機(jī)器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動(dòng)力的需求量極大，且短期內(nèi)不會(huì)被代替。所以大量的勞動(dòng)力水平需要大量的住房，帶動(dòng)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當(dāng)高的，交通水平也是相當(dāng)之高，因此帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資有相當(dāng)大的影響。
3結(jié)論與相關(guān)建議
3.1結(jié)論
城市化進(jìn)程、第三產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)指數(shù)增長(zhǎng)率都會(huì)影響房地產(chǎn)的投資規(guī)模，未來(lái)城市化進(jìn)程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模起巨大推動(dòng)作用且?guī)?dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此城市化率對(duì)其影響最為顯著。從行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重過(guò)剩、庫(kù)存積壓是如今的主要問(wèn)題之一，解決問(wèn)題的一大關(guān)鍵在于從供給側(cè)改革，減少產(chǎn)量，解放生產(chǎn)力在生產(chǎn)端提高競(jìng)爭(zhēng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)速度可能會(huì)在整體上有所下滑。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
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2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).
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一、國(guó)內(nèi)與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)比
早在1968年美國(guó)就有學(xué)者提出冷熱因素法對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析[1]，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的探索與發(fā)展，中國(guó)最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個(gè)單一方面來(lái)進(jìn)行思考，想法閉塞，對(duì)房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗(yàn)為主，沒(méi)有一定的理論依據(jù)，在分析投資風(fēng)險(xiǎn)方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此，相比于國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，我國(guó)的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當(dāng)前學(xué)者的首要任務(wù)和目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究方法
（一）大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析
運(yùn)用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關(guān)系，重點(diǎn)考慮總體方向。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目視為一個(gè)大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策體系，使大格局下的各個(gè)小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。
（二）與經(jīng)濟(jì)分析緊密相連
所謂經(jīng)濟(jì)分析，就是分析人員必須根據(jù)國(guó)家的財(cái)稅政策對(duì)研究項(xiàng)目的投資、收益等進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應(yīng)的投資決策，因此，對(duì)數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)分析成分至關(guān)重要[2]。
首先，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)問(wèn)題，是影響投資決策的關(guān)鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出合理的財(cái)務(wù)情況的分析和評(píng)價(jià)是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的同時(shí)也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要有抗風(fēng)險(xiǎn)，解決風(fēng)險(xiǎn)的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)方面的決策。
有能力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目所需土地的費(fèi)用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地征用費(fèi)、管理人員開(kāi)銷費(fèi)等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問(wèn)題之中。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售收入作出估算，無(wú)論是怎么樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其最終結(jié)果都是要面向社會(huì)、面向人群，成為消費(fèi)品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以往的銷售總額、開(kāi)發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費(fèi)水平、銷售價(jià)格，其他房地產(chǎn)中心的銷售價(jià)格等等做出合理并且切實(shí)際的銷售收入估算[3]。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)方面，社會(huì)方面，環(huán)境方面等進(jìn)行選擇性的過(guò)程。
（一）選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真負(fù)責(zé)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，明確投資目標(biāo)，確保投資決策可以順利進(jìn)行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要有預(yù)見(jiàn)性和警覺(jué)性，從不同方面考慮投資決策，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，作出合理的投資決策。
（二）投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標(biāo)，同時(shí)就要由多種供選擇的方案相應(yīng)出臺(tái)。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時(shí)，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，社會(huì)角度，環(huán)境角度等等來(lái)進(jìn)行分析和選擇最優(yōu)的方案實(shí)行[4]。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的指標(biāo)體系
隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場(chǎng)環(huán)境不是一層不變的，市場(chǎng)狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標(biāo)體系。
（一）如何建立合理的投資指標(biāo)體系
1.對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域的了解。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在選擇一處地域進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，要考慮到所在區(qū)域的市場(chǎng)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)力[5]。要對(duì)此區(qū)域進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，考慮到項(xiàng)目完工后在一定的時(shí)期內(nèi)是否能有市場(chǎng)，以及對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略。品牌競(jìng)爭(zhēng)力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中獨(dú)樹(shù)一幟，別出心裁，贏得消費(fèi)者的青睞。
2.對(duì)物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，也應(yīng)考慮政府對(duì)該項(xiàng)目的具體規(guī)劃和對(duì)物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這時(shí)，選擇熟悉的物業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來(lái)制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
（二）投資指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
無(wú)論做什么事都會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)未到來(lái)之際能夠做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須考慮的事。其中包括對(duì)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對(duì)比率的分析等等。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).
3、黃永根.價(jià)值工程及其在工程項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用[j].建筑經(jīng)濟(jì),2010(8).
層次分析法；房地產(chǎn)投資；多方案；比較
[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我國(guó)從全面推行住房制度市場(chǎng)化改革這十幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)，在房地產(chǎn)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤(rùn)正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動(dòng)性和投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)也導(dǎo)致了伴隨而來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問(wèn)題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個(gè)因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個(gè)層次模型，最低層各方案相對(duì)于最高層總目標(biāo)的相對(duì)重要權(quán)值的確定或相對(duì)優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問(wèn)題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多方案選擇中的應(yīng)用
1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對(duì)性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評(píng)選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，將評(píng)選指標(biāo)定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無(wú)論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項(xiàng)目融資模式，其籌資方式的不同會(huì)帶來(lái)成本的變化，影響開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂(lè)商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會(huì)有所差別。在各項(xiàng)靜動(dòng)態(tài)的投資財(cái)務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤(rùn)率、投資回收期、資金增值率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生重要影響的市場(chǎng)需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。
（3）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都不可能避開(kāi)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。
（4）項(xiàng)目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項(xiàng)目的投資收益水平，只有將項(xiàng)目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項(xiàng)目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。
（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項(xiàng)目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時(shí)的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較指標(biāo)體系表
3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過(guò)專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。
4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計(jì)算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對(duì)應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗(yàn)一致性。
5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。
三、結(jié)論
層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案比選中是一個(gè)簡(jiǎn)便實(shí)用的方法?；趯哟畏治龇ǖ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目多方案比較體系可以有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高決策科學(xué)性，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
[1]徐鵬杰.中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及其原因分析[J].理論觀察,2010.
[2]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2003.
