時(shí)間：2023-10-11 10:10:42
序論：在您撰寫農(nóng)村用地管理時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)
關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的討論由來已久，盡管就是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的問題理論界一直是各抒己見，爭論不休，但實(shí)踐中農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)大量存在，其數(shù)量和規(guī)模也呈現(xiàn)明顯上升趨勢。資料顯示，上海市截至1999年末，2萬多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村工業(yè)企業(yè)在完成改制和改組過程中，大部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，涉及到集體建設(shè)用地面積25萬畝左右；珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過集體建設(shè)用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%；河南城郊結(jié)合部家電市場、建材市場和集貿(mào)市場等使用的土地全部是集體土地；湖北典型調(diào)研區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地中參與流轉(zhuǎn)的比例均在50%以上，部分地區(qū)甚至高達(dá)80%。面對農(nóng)村集體建設(shè)用地大量流轉(zhuǎn)的事實(shí)，繼續(xù)討論是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場顯然是不合時(shí)宜的，既然流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)存在，問題的焦點(diǎn)就應(yīng)該是弄清導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的深層原因，流轉(zhuǎn)中存在著什么問題，以及如何規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)市場的良性發(fā)展。
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深層原因
（一）城市建設(shè)的步伐加快形成巨大的用地需求拉力
自1996年城市化率首次超過30%，近10年全國城市化速度明顯加快，2006年全國城市化率達(dá)到43.9%，比1996年增長13.42個百分點(diǎn)，而1986-1996年的全國城市化率僅增長5.96個百分點(diǎn)。同時(shí)，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長，2006年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值為209407億元，與1996年相比，年均增長8.76%，且近4年增長率一直維持在10%以上。土地要素作為城市經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐，必然水漲船高。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年全國建成區(qū)面積30406平方公里，是1995年的1.6倍，1995-2004年間城市建設(shè)累計(jì)征用土地11563平方公里，《全國土地利用規(guī)劃綱要1997-2010年》實(shí)施以來，不到規(guī)劃期末，很多城市的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)捉襟見肘，一些地區(qū)甚至5年就用完10年指標(biāo)。面對巨大的用地需求，依靠征地的傳統(tǒng)供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地糾紛增多一定程度反映出土地供求的緊張狀態(tài)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為土地供給的新途徑，無疑是緩解土地市場緊張局面的福音，尤其在城郊結(jié)合地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于能夠較好的避免征地糾紛，同時(shí)讓土地流轉(zhuǎn)主體得到更多的實(shí)惠，因而受到各方青睞。
（二）土地利用方式的轉(zhuǎn)變迫切需要流轉(zhuǎn)市場的調(diào)節(jié)
眾所周知，由于長期的無償使用政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效利用和閑置浪費(fèi)問題嚴(yán)重。1999年有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，全國2000多萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不足10%，超過90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在行政村和自然村，用地布局分散，起點(diǎn)低，很多是重復(fù)建設(shè)。2004年全國土地利用變更調(diào)查資料顯示，全國村莊建設(shè)用地2.48億畝，城鎮(zhèn)建設(shè)用地0.51億畝，按照農(nóng)村人口75705萬和城鎮(zhèn)人口54283萬計(jì)算，人均村莊用地面積為218平方米，人均城鎮(zhèn)用地面積63平方米，前者是后者的3.5倍，即使與建設(shè)部人均城市用地最高標(biāo)準(zhǔn)的下限120平方米比較，人均村莊用地也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出。作為人均土地資源極其匱乏的國家，不可能坐視這種資源的浪費(fèi)，如何實(shí)現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)市場無疑是最好的選擇。通過市場供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競爭機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)土地要素的充分流動，從而保障資本、技術(shù)、勞力和土地更優(yōu)的結(jié)合。事實(shí)證明，活躍的流轉(zhuǎn)市場無疑對盤活存量農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生重要促進(jìn)作用，尤其在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地資產(chǎn)價(jià)值凸顯，通過流轉(zhuǎn)市場實(shí)現(xiàn)土地的集約利用更具現(xiàn)實(shí)性和迫切性。
（三）農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定要求開辟土地流轉(zhuǎn)新途徑
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國鄉(xiāng)村人口8.64億，是城市人口的2.40倍，而農(nóng)民人均純收入是3587元，不到城市居民人均可支配收入的1/3，且城鄉(xiāng)收入差距還呈現(xiàn)明顯拉大趨勢。同時(shí)，受各種因素影響，農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在很多矛盾和隱憂。如何促進(jìn)農(nóng)民的增收，如何維持農(nóng)村社會的長治久安，是黨和國家長期關(guān)注的重點(diǎn)。其中，解決好土地問題首當(dāng)其沖，而土地流轉(zhuǎn)更是重中之重。過去，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須通過征地途徑，“低進(jìn)高出”的特點(diǎn)突出，征地前后土地價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，不可避免的造成農(nóng)民心理失衡，因此產(chǎn)生諸多征地糾紛，部分甚至演變成暴力沖突，帶來農(nóng)村發(fā)展的不和諧音符。允許農(nóng)民集體在保留土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的自主流轉(zhuǎn)，不僅能夠充分尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，而且有助于繞開征地環(huán)節(jié)中補(bǔ)償偏低和安置不到位等問題。據(jù)有關(guān)專家在部分流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)域的調(diào)查，農(nóng)村集體建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民能夠獲得的流轉(zhuǎn)收益最低為20%，最高的達(dá)到85%。雖然因產(chǎn)權(quán)制度缺陷還存在侵害農(nóng)民利益的問題，但總體上讓利于民的政策能夠得到較好的貫徹落實(shí)，農(nóng)民從中獲得的好處是很明顯的。
（四）集體土地產(chǎn)權(quán)安排為土地流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間
盡管國家法律對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)做出很多限制性條款，但土地既然為集體所有，農(nóng)民集體就掌握著土地的實(shí)際處置權(quán)。同時(shí)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地長期無償使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民等土地的實(shí)際使用者也享有很大程度的土地處分權(quán)，作為利益相關(guān)者，他們在土地流轉(zhuǎn)中自然具有重要的發(fā)言權(quán)。相反，受到國家政策和法律等硬性約束，土地行政管理部門作為土地管理者，在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中常常處于被動地位。一方面被流轉(zhuǎn)主體排斥在外，不能有效的掌握市場相關(guān)信息，另一方面又必須對流轉(zhuǎn)行為負(fù)責(zé)，被動的進(jìn)行事后管理，因而土地管理者在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理上的權(quán)力被無形中縮小，這無疑給土地所有者、土地使用者和土地管理者的流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間。通過構(gòu)建博弈模型和求解表明，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以顯著提高各方預(yù)期收益，轉(zhuǎn)出者能夠獲得豐厚的土地經(jīng)營收益，轉(zhuǎn)入者能夠有效降低用地成本，管理者則能夠變被動為主動，更充分的分享流轉(zhuǎn)帶來的土地增值收益。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度下流轉(zhuǎn)各方利益博弈的必然結(jié)果和大勢所趨。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要問題
（一）法律法規(guī)安排上存在一定缺陷
1．含糊的法律規(guī)定對流轉(zhuǎn)形成較大的限制。例如，土地管理法第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”上述規(guī)定一方面對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制和禁止的態(tài)度，另一方面也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)開了一道小口，使破產(chǎn)或兼并等原因造成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地被動流轉(zhuǎn)合法化。其實(shí)質(zhì)是既承認(rèn)二級市場的存在，又否定一級市場的合法性，而二級市場必須以一級市場為基礎(chǔ)，法律對流轉(zhuǎn)采取的含糊態(tài)度很大程度上限制了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的正常發(fā)展。
2．對集體產(chǎn)權(quán)的歧視成為合理流轉(zhuǎn)的阻礙。土地管理法明確規(guī)定我國實(shí)行土地的全民所有制和集體所有制兩種形式，土地所有權(quán)可分為國有土地和集體土地，但二者享受的待遇卻不相同，依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本不受限制，而集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)卻要受到諸多阻撓。同時(shí)，根據(jù)公共利益需要，通過征地的方式，國家可以將集體土地強(qiáng)制轉(zhuǎn)為國有。然而，在征地制度尚不完善的情況下，經(jīng)常發(fā)生政府低價(jià)征地高價(jià)轉(zhuǎn)出的現(xiàn)象，集體土地所有者不能或很少的參與土地增值收益分成，產(chǎn)權(quán)主體利益和感情都受到較大傷害。在集體產(chǎn)權(quán)得不到公平對待的情形下，集體產(chǎn)權(quán)主體往往會繞開法律法規(guī)限制，自發(fā)的流轉(zhuǎn)土地以獲取土地收益。例如，一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)通過破產(chǎn)或兼并等形式發(fā)生流轉(zhuǎn)，另一方面，更多的則是集體建設(shè)用地所有者或使用者通過出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等多種形式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，使得土地隱易大量存在。
（二）土地流轉(zhuǎn)的管理工作較為混亂
1．流轉(zhuǎn)前的用地審批管理跟不上。按照法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的獲取必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，并按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。但實(shí)際上，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，地方政府往往在集體建設(shè)用地安排上“開綠燈”，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)隨意圈地，未批先用和少批多用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；農(nóng)民作為土地的實(shí)際占有者，未經(jīng)批準(zhǔn)在宅基地上亂搭亂建，甚至在承包地上興建住宅的現(xiàn)象屢見不鮮。集體建設(shè)用地審批管理的不規(guī)范給土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來諸多隱患，形成管理上的漏洞和產(chǎn)權(quán)上的糾紛等問題。事實(shí)上，由于禁止集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政府部門往往處于被動地位，形成審批管理的漏洞。2．流轉(zhuǎn)中的市場調(diào)控管理不到位。由于對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，大量集體建設(shè)用地使用權(quán)處于自發(fā)無序的流轉(zhuǎn)狀態(tài)，管理部門對于流轉(zhuǎn)情況不明，缺乏有效的調(diào)控工具，使得流轉(zhuǎn)市場呈現(xiàn)混亂局面。例如，農(nóng)村集體或集體建設(shè)用地者未經(jīng)批準(zhǔn)直接轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)，流轉(zhuǎn)過程中的隨意定價(jià)，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場的正常秩序；再如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)流轉(zhuǎn)涉及主體眾多，多頭供地和各自為陣的問題明顯，使政府調(diào)控土地市場供給規(guī)模的能力大打折扣，市場土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)困難。
3．流轉(zhuǎn)后的土地利用管理有困難。土地利用布局分散和效率低下是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地利用的重要特點(diǎn)，促進(jìn)集體建設(shè)用地向園區(qū)集中，發(fā)揮企業(yè)規(guī)模積聚效應(yīng)，提高企業(yè)集約用地水平是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要目標(biāo)。但實(shí)際上，由于法律的硬性約束，隱性流轉(zhuǎn)大量存在，土地利用仍然呈現(xiàn)混亂狀態(tài)，土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的目標(biāo)難以落實(shí)。另外，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱含收益的存在還可能刺激集體建設(shè)用地的無序擴(kuò)張，引起土地粗放經(jīng)營和大量占耕的問題，增加流轉(zhuǎn)后的土地利用管理困難。
（三）土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系不合理
按照馬克思的地租理論，可以將地租劃分為絕對地租和級差地租，前者是指由于土地所有權(quán)的壟斷，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即使使用最劣等的土地也必須交納的地租；后者是指由于土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，使用那些質(zhì)量較優(yōu)的土地所必須交納的超額利潤。其中：級差地租又可分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ，前者主要是由土地之間肥沃程度、區(qū)位條件和寧適度的差異形成的地租差額，后者主要是由在同一塊土地上追加投資產(chǎn)生的生產(chǎn)率差別引起的地租差額。集體建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體所有，按照地租理論，土地所有者應(yīng)該完全享有絕對地租，而級差地租則應(yīng)該在所有者、使用者和各級政府之間按照各自對土地的開發(fā)投資比例進(jìn)行分配。但實(shí)際調(diào)查表明，除部分試點(diǎn)區(qū)域外，很多集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的收益分配情況較為混亂，所有者、使用者和各級政府之間的利益分配關(guān)系不清。要么各級政府對流轉(zhuǎn)管理太死，政府收益分配比例過高；要么集體土地所有者繞開政府進(jìn)行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉(zhuǎn)土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失。即使是農(nóng)村集體所有者，由于三級所有權(quán)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織之間的利益分配關(guān)系也較含混，上級所有者利用行政權(quán)力侵占下級所有者流轉(zhuǎn)收益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
（四）對國有土地市場形成一定沖擊
一直以來，政府對土地一級市場實(shí)行嚴(yán)格的市場壟斷，任何集體以外的單位和個人進(jìn)行建設(shè)，必須通過一級市場或者由此衍生的二級市場取得土地使用權(quán)。然而，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無疑打破了政府對一級市場的壟斷狀態(tài)，用地單位或個人不再完全受限于政府對一級市場的管控，通過直接與集體或集體建設(shè)用地者協(xié)商等方式同樣可以獲得土地使用權(quán)。由于集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體眾多，從而形成多頭供地的局面。供地者的隨意定價(jià)和競相壓價(jià)等不良的市場行為給國有土地市場形成一定的價(jià)格沖擊，事實(shí)上，許多用地需求者已經(jīng)將眼光轉(zhuǎn)向價(jià)格便宜的集體建設(shè)用地。另外，國有土地一級市場是以征地制度為基礎(chǔ)，增量土地來源于對集體土地的征用，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)無疑給土地征用帶來更大的壓力，一方面集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可能引發(fā)更多集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)；另一方面流轉(zhuǎn)隱含的巨大收益也會使政府與集體土地所有者和使用者的征地談判變得更為困難，這在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶表現(xiàn)的尤為明顯。隨著集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的不斷發(fā)展，如何協(xié)調(diào)兩個市場的相互關(guān)系，盡量減少矛盾和沖擊，是未來迫切需要解決的一個問題。
三、規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策建議
（一）加快法制建設(shè)，提供制度保障
一是要明確集體土地產(chǎn)權(quán)的法律界定，進(jìn)一步理清三級主體的產(chǎn)權(quán)界區(qū)，規(guī)范農(nóng)民集體的組織形式，避免產(chǎn)權(quán)主體虛置與權(quán)力職能重疊；二是要消除對集體土地產(chǎn)權(quán)的法律歧視，尤其要對國家征地范圍進(jìn)行更細(xì)致的界定，盡力避免因盲目無序征地造成的農(nóng)民利益損失；三是要放寬對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制，應(yīng)在有償使用基礎(chǔ)上，允許集體建設(shè)用地自由合法流轉(zhuǎn)；四是要完善流轉(zhuǎn)的法律內(nèi)容，在地方試點(diǎn)基礎(chǔ)上，盡快頒布全國性的法律文本，為合理界定流轉(zhuǎn)范圍、確定流轉(zhuǎn)形式、明確收益分配和強(qiáng)化規(guī)劃管理提供法律指導(dǎo)。
（二）做好產(chǎn)權(quán)登記，完善流轉(zhuǎn)平臺
首先是明確產(chǎn)權(quán)主體與內(nèi)容，土地所有權(quán)要盡力下沉，能夠明晰到村民小組的盡量明晰到村民小組。具體操作時(shí)，以實(shí)際中是否有明確的土地范圍為依據(jù)，村民小組之間土地邊界范圍明確，且在各自范圍內(nèi)占有和使用土地的，應(yīng)確認(rèn)相應(yīng)范圍的土地為相應(yīng)的村民小組所有；其他屬于村農(nóng)民集體所有的，應(yīng)承認(rèn)現(xiàn)狀，由村農(nóng)民共同所有，村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理；而屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，應(yīng)依法確認(rèn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民共同所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。其次，在權(quán)屬確認(rèn)清楚的基礎(chǔ)上，要做好流轉(zhuǎn)前后的權(quán)屬登記工作，保障流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范有序。例如，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前，轉(zhuǎn)出方必須持有相關(guān)部門核發(fā)的集體土地所有權(quán)證或集體建設(shè)用地使用權(quán)證，否則，必須補(bǔ)辦相應(yīng)權(quán)屬證書；發(fā)生流轉(zhuǎn)的，必須持有關(guān)證明到相關(guān)部門進(jìn)行變更登記，換發(fā)土地使用權(quán)證書等。
（三）實(shí)行有償使用，合理分配收益
集體建設(shè)用地有償使用制度應(yīng)該循序漸進(jìn)，分用途、分區(qū)域和分時(shí)段逐步推進(jìn)。對于宅基地的有償使用，首先要合理制定宅基地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格根據(jù)宅基地的面積和區(qū)位條件等因素征收有償使用費(fèi)；其次，不同區(qū)域應(yīng)采取不同的有償使用政策，在經(jīng)濟(jì)條件較好和流轉(zhuǎn)較為活躍的地區(qū)，可以全面實(shí)施宅基地的有償使用，促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和廣大農(nóng)村腹地，流轉(zhuǎn)相對不足，可以考慮采取先流轉(zhuǎn)后收費(fèi)的辦法，并適當(dāng)減免收費(fèi)額度。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等競爭性較強(qiáng)的集體建設(shè)用地，要抓住鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改組、改制的契機(jī)，嚴(yán)格按照市場準(zhǔn)則收取土地有償使用費(fèi)，對于企業(yè)發(fā)展存在短期經(jīng)濟(jì)困難的，可以借鑒國有土地有償使用制度改革經(jīng)驗(yàn)，采取招標(biāo)、拍賣和協(xié)商結(jié)合，出讓、出租與入股結(jié)合，一次性付款與分期付款結(jié)合等形式，確保完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地初次流轉(zhuǎn)的有償配置。集體建設(shè)用地的有償使用收益扣除成本外，主要?dú)w農(nóng)民集體所有，用于集體公共和公益事業(yè)以及農(nóng)民就業(yè)和養(yǎng)老保障等。有償使用后再次流轉(zhuǎn)的，符合規(guī)劃條件下，扣除上繳的土地增值收益的余額歸原土地使用者支配。
（四）劃定入市條件，明確流轉(zhuǎn)程序
首先，進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地必須權(quán)屬合法，符合規(guī)劃，并滿足土地用途管制要求，不能夠以土地置換為名，行農(nóng)地轉(zhuǎn)用之實(shí)，非法侵占農(nóng)地進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。其次，要嚴(yán)格供地政策，認(rèn)真執(zhí)行國家限制和禁止類供地目錄，不符合國家宏觀調(diào)控政策和供地目錄的不允許供地。再次，要明確流轉(zhuǎn)范圍，除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村獨(dú)自自辦的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地，以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共和公益事業(yè)建設(shè)用地仍可按規(guī)定通過辦理集體非農(nóng)建設(shè)用地使用手續(xù)獲得土地使用權(quán)外，其余項(xiàng)目用地，必須通過集體土地流轉(zhuǎn)方式在土地市場運(yùn)行中取得土地使用權(quán)。當(dāng)然，不排除有的項(xiàng)目仍可采用集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后以出讓的方式取得土地使用權(quán)。最后，要按照程序流轉(zhuǎn)，集體土地流轉(zhuǎn)時(shí)，要區(qū)別首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，一般要經(jīng)過流轉(zhuǎn)備案審核或經(jīng)所有者同意，地價(jià)評估，達(dá)成流轉(zhuǎn)協(xié)議，辦理土地權(quán)屬登記等步驟。
第二條本細(xì)則所稱農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾是指：一是根據(jù)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃，將零散自然村進(jìn)行撤并，向規(guī)劃中心村或保留的自然村集聚，對配置不當(dāng)，利用不合理的分散、閑置、廢棄的農(nóng)村居民點(diǎn)（戶）、村社集體管理用房用地實(shí)行復(fù)墾，將其復(fù)墾為耕地或可轉(zhuǎn)為耕地的園地及其他農(nóng)用地。二是指根據(jù)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃和土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃，將分散在農(nóng)村的閑置的廢棄磚瓦窯用地，廢棄的交通、水利設(shè)施用地，倒閉企業(yè)用地或搬遷企業(yè)的原有用地和廢棄礦山等廢棄工礦用地實(shí)施復(fù)墾，將其復(fù)墾為耕地或可轉(zhuǎn)為耕地的園地及其他農(nóng)用地。
第三條本細(xì)則適用于本區(qū)行政區(qū)域農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目管理。
第四條區(qū)國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的組織管理工作，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目入庫審批、監(jiān)督承擔(dān)單位實(shí)施項(xiàng)目，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的驗(yàn)收、指標(biāo)和收益的管理，會同區(qū)農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門驗(yàn)收復(fù)墾項(xiàng)目，申請市國土房管局抽查確認(rèn)項(xiàng)目復(fù)墾面積、新增耕地面積和新增耕地質(zhì)量等級；區(qū)農(nóng)業(yè)部門加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目土壤質(zhì)量和后期利用的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條區(qū)土地整理中心為農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目的承擔(dān)單位，負(fù)責(zé)籌集復(fù)墾項(xiàng)目資金，開設(shè)建設(shè)用地復(fù)墾專戶，確保復(fù)墾經(jīng)費(fèi)?？顚Ｓ茫晃杏匈Y質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)測繪、設(shè)計(jì)、編制實(shí)施方案；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的入庫備案、組織實(shí)施和竣工資料報(bào)送工作。
第六條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)維護(hù)土地權(quán)利人（復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織及土地使用權(quán)人）的合法權(quán)益。
農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)征得土地權(quán)利人同意。村、社集體使用的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意。
第七條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾必須堅(jiān)持項(xiàng)目法人制度、施工招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度、施工合同制、實(shí)施公告制、項(xiàng)目審計(jì)制等管理制度，工程質(zhì)量必須達(dá)到市土地開發(fā)整理復(fù)墾驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)建筑規(guī)范要求。
第八條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目申請必須具備以下條件：
（一）土地權(quán)利人自愿申請；
（二）項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申報(bào)；
（三）符合土地利用總體規(guī)劃、土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃；
（四）實(shí)施同一項(xiàng)目區(qū)域相對集中同一村社或鎮(zhèn)范圍內(nèi)；
（五）單個復(fù)墾項(xiàng)目實(shí)施區(qū)域不超過同一鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的兩個行政村；
（六）復(fù)墾片塊與周邊農(nóng)用地連為一體，有利于復(fù)墾后的生產(chǎn)經(jīng)營管理；
（七）具備復(fù)墾后宜農(nóng)用途的管護(hù)利用條件；
（八）實(shí)施年限原則上不超過一年。
第九條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾遵循以下申報(bào)程序：
（一）每年10月30日前，由各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向區(qū)國土資源和房屋管理局申報(bào)下年度的復(fù)墾計(jì)劃。
（二）區(qū)國土資源和房屋管理局應(yīng)在每年12月30日前，對下年度計(jì)劃復(fù)墾項(xiàng)目進(jìn)行審查；組織踏勘、核實(shí)項(xiàng)目范圍、權(quán)屬、地類、面積、地上附著物、土地權(quán)利人意愿和周邊土地利用等情況并出具現(xiàn)場踏勘意見書；向市局報(bào)送下年度復(fù)墾計(jì)劃。
（三）區(qū)國土資源和房屋管理局根據(jù)市局下達(dá)的年度復(fù)墾計(jì)劃，在當(dāng)年8月30日前向市局申請當(dāng)年復(fù)墾項(xiàng)目入庫核查備案，并辦理通過核查備案項(xiàng)目的入庫手續(xù)。
第十條各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提交資料：
（一）擬選點(diǎn)土地權(quán)利登記狀況表和擬選點(diǎn)地類統(tǒng)計(jì)表；
（二）拆舊建新對照表；
（三）建新處地類圖斑統(tǒng)計(jì)臺帳；
（四）擬復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)和建新區(qū)1：1萬最新土地利用現(xiàn)狀圖；
（五）擬復(fù)墾區(qū)權(quán)屬證書（土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證）；
（六）建設(shè)用地抵扣或無須抵扣的明細(xì)表；
（七）土地權(quán)利人自愿申請表；
（八）項(xiàng)目區(qū)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請文件；
（九）項(xiàng)目區(qū)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）土地利用總體規(guī)劃圖和鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃圖；
（十）項(xiàng)目區(qū)實(shí)地現(xiàn)狀照片（按單個區(qū)塊提供具有明顯參照物的遠(yuǎn)、近景照片各一組以上）；
（十一）項(xiàng)目區(qū)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與使用權(quán)人簽定的復(fù)墾協(xié)議書，復(fù)墾協(xié)議應(yīng)明確項(xiàng)目位置、面積、土地權(quán)屬、安置補(bǔ)償方案、權(quán)屬調(diào)整方案、違約責(zé)任等內(nèi)容；
（十二）集體使用的建設(shè)用地復(fù)墾，須提供三分之二以上成員或三分之二以上成員代表同意的決議；
（十三）項(xiàng)目區(qū)所在地農(nóng)民群眾意見征求表和匯總表；
（十四）資料真實(shí)性的承諾書；
（十五）以承擔(dān)單位名義與土地使用權(quán)人簽訂補(bǔ)償及后期管護(hù)利用協(xié)議；
（十六）其它需要提供的資料。
第十一條項(xiàng)目承擔(dān)單位申報(bào)復(fù)墾項(xiàng)目應(yīng)提交的資料：
（一）提交項(xiàng)目備案申請表；
（二）項(xiàng)目實(shí)施方案及預(yù)算；
（三）項(xiàng)目片塊1：500規(guī)劃圖和項(xiàng)目單體工程設(shè)計(jì)圖冊（含項(xiàng)目區(qū)勘測報(bào)告）；
（四）承擔(dān)單位與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的復(fù)墾協(xié)議書；
（五）資金來源證明；
（六）項(xiàng)目實(shí)施前及項(xiàng)目規(guī)劃公告；
（七）項(xiàng)目評審材料。
第十二條項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督管理
項(xiàng)目實(shí)施前，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要成立建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，并派專人現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理，在項(xiàng)目區(qū)公布擬實(shí)施項(xiàng)目的工程量、投資和工期要求，接受群眾監(jiān)督，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。項(xiàng)目承擔(dān)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對項(xiàng)目投資、進(jìn)度、工期、安全和合同管理進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，并派駐專職代表負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理工作。
第十三條農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目質(zhì)量要求
（一）新增耕地圖斑范圍內(nèi)的建筑物必須全部拆除，礫石及瓦礫含量不超過15%。
（二）同一田塊內(nèi)田面應(yīng)保持平整；高差應(yīng)與周邊農(nóng)田相一致，路、溝、渠與周邊農(nóng)田相連。土壤耕作層不小于40厘米，達(dá)到農(nóng)作物耕種要求。
（三）坡度大于15度的，應(yīng)設(shè)置成水平梯田（土），不同水平梯田（土）間高差在1米以上應(yīng)設(shè)置石砌田（土）坎。
（四）復(fù)墾區(qū)內(nèi)道路布局合理暢通，結(jié)合周圍耕地設(shè)置相連的生產(chǎn)路，路面夯實(shí)或硬化。
（五）復(fù)墾區(qū)應(yīng)布置排水溝，復(fù)墾為水田的應(yīng)有溝渠配套，無水源保證的地方，應(yīng)建造灌溉用的蓄水池。
第十四條項(xiàng)目竣工驗(yàn)收
項(xiàng)目驗(yàn)收按“初驗(yàn)—竣工驗(yàn)收—驗(yàn)收確認(rèn)”的程序進(jìn)行：區(qū)土地整理中心組織初驗(yàn)，區(qū)國土資源和房屋管理局組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，市國土房管局組織驗(yàn)收確認(rèn)。承擔(dān)單位申請項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料：
（一）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收申請書；
（二）項(xiàng)目竣工報(bào)告及其相關(guān)附件；
（三）1：500復(fù)墾項(xiàng)目規(guī)劃圖和單體工程設(shè)計(jì)圖；
（四）1：500復(fù)墾項(xiàng)目竣工圖、現(xiàn)狀圖和1：1萬復(fù)墾前后的土地利用現(xiàn)狀圖及電子光盤；
（五）工程審核報(bào)告；
（六）財(cái)務(wù)決算審計(jì)報(bào)告及批復(fù)文件；
（七）新增耕地測算報(bào)告；
（八）新增耕地分等報(bào)告；
（九）工程監(jiān)理總結(jié)或農(nóng)民群眾監(jiān)督資料；
（十）土地權(quán)屬調(diào)整報(bào)告；
（十一）新增耕地符合補(bǔ)劃基本農(nóng)田條件的圖件、表冊、責(zé)任書；
（十二）復(fù)墾前后對比照片（按單個片塊提供具有明顯參照物的遠(yuǎn)近景照片1組以上）和土地整治標(biāo)志、標(biāo)識牌照片；
（十三）招投標(biāo)資料和相關(guān)合同、協(xié)議書；
（十四）工程質(zhì)量檢驗(yàn)資料；
（十五）工程移交及后期管護(hù)協(xié)議等資料;
（十六）申請項(xiàng)目驗(yàn)收的圖、表、冊及初驗(yàn)意見。
第十五條項(xiàng)目后期管護(hù)利用
在項(xiàng)目竣工后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對需要調(diào)整權(quán)屬的土地進(jìn)行調(diào)整分配，并同項(xiàng)目區(qū)村民委員會或村民小組及時(shí)簽定后期管護(hù)和利用協(xié)議，確保項(xiàng)目區(qū)工程設(shè)施的管護(hù)和土地的充分利用。
第十六條補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)及程序
（一）補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。
1、退出農(nóng)村宅基地及建（構(gòu)）筑物補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法宅基地且戶籍在宅基地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請將宅基地交回集體經(jīng)濟(jì)組織并承諾整戶不再申請使用宅基地的，按下列標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)村宅基地使用權(quán)人退出農(nóng)村宅基地及建（構(gòu)）筑物的建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償、購房補(bǔ)助和土地所有權(quán)人收益后，征地時(shí)不再享有房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)助權(quán)利。
（1）建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法土地房屋權(quán)屬證書且結(jié)構(gòu)完整的房屋，參照現(xiàn)行征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對建筑物進(jìn)行補(bǔ)償（見附表1）（以房屋產(chǎn)權(quán)證載面積為準(zhǔn)）。擁有合法土地房屋權(quán)屬證書結(jié)構(gòu)不完整但尚有殘值的房屋，對其房屋殘值按50元/平方米給予補(bǔ)償（按房屋產(chǎn)權(quán)證載面積）。
宅基地附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)的構(gòu)（附）著物等按4500元/畝給予一次性綜合補(bǔ)償，構(gòu)（附）著物等由土地使用權(quán)人自行清除。
（2）宅基地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1.5萬元/畝（以土地使用權(quán)證載面積為準(zhǔn)）
（3）購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為2.0萬元/人（以退出宅基地及建構(gòu)筑物時(shí)在籍農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)為準(zhǔn)，不含掛靠人口）
（4）室內(nèi)裝修綜合定額補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（見附表2）；
（5）土地所有權(quán)人收益。以市驗(yàn)收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)為準(zhǔn)，按1.7萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)支付給土地所有權(quán)人（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）。土地所有權(quán)人收益的90%用于本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，10%用于復(fù)墾后土地的后續(xù)管護(hù)和利用。
在集體經(jīng)濟(jì)組織擁有合法宅基地，但戶籍不在本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請將宅基地交回集體經(jīng)濟(jì)組織的，按本條（1）、（2）、（4）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
因繼承或接受贈予取得宅基地并完善了繼承或贈予手續(xù)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)人，自愿申請將宅基地交回集體經(jīng)濟(jì)組織的，按本條第（1）、（4）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
建新拆舊或應(yīng)拆未拆的，宅基地及其附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)構(gòu)（附）著物等按4500元/畝給予一次性綜合補(bǔ)償，構(gòu)（附）著物等由土地使用權(quán)人自行清除。
2、自愿在經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃確定的新村居民點(diǎn)新建或聯(lián)建房屋的，其建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償、宅基地附屬設(shè)施用地范圍內(nèi)構(gòu)（附）著物等補(bǔ)償以及土地所有權(quán)人收益按本條（1）、（5）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，宅基地使用權(quán)補(bǔ)償按退騰的宅基地證載面積扣除新村居民點(diǎn)占用宅基地面積后，按1.5萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；建房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為1.0萬元/人（以在籍農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)為準(zhǔn)，不含掛靠人口）。
3、農(nóng)村其他建設(shè)用地建（構(gòu)）筑物補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。擁有合法產(chǎn)權(quán)證書的其他集體建設(shè)用地使用權(quán)人自愿申請并經(jīng)批準(zhǔn)納入農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益事業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施用地按本條（1）、（2）、（4）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。廢棄的磚瓦窯、礦山等無主建設(shè)用地，在復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行公示無異議的，由項(xiàng)目所在集體經(jīng)濟(jì)組織作出書面說明，村、鎮(zhèn)簽署意見后再實(shí)施復(fù)墾，按本條（1）、（2）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給所在集體經(jīng)濟(jì)組織。
土地所有權(quán)人收益按本條第（5）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（二）補(bǔ)償補(bǔ)助支付程序
1、原宅基地（其他建設(shè)用地）及建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償支付程序。
（1）清理丈量。由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、國土所對納入復(fù)墾范圍的宅基地房屋占地、宅基地附屬設(shè)施用地、其他農(nóng)村建設(shè)用地等進(jìn)行實(shí)地清理丈量、登記造冊（面積以投影面積計(jì)算，單個圖斑補(bǔ)償面積不得大于實(shí)測1：500現(xiàn)狀圖實(shí)施面積）。
（2）公示。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在清理丈量基礎(chǔ)上，計(jì)算各原宅基地（其他建設(shè)用地）使用權(quán)人各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用后，在項(xiàng)目區(qū)較集中的地點(diǎn)張榜公示，公示期限7天，接受群眾監(jiān)督。
（3）審核。公示無異議并經(jīng)項(xiàng)目所在國土所、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核無誤的，報(bào)區(qū)國土資源和房屋管理局審核同意后，與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾協(xié)議，收回原土地房屋產(chǎn)權(quán)證書交區(qū)國土資源和房屋管理局注銷。
（4）兌現(xiàn)。復(fù)墾項(xiàng)目經(jīng)市國土房管局入庫備案后，項(xiàng)目承擔(dān)單位或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）將補(bǔ)助費(fèi)用直接從專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中撥付到原宅基地（其他建設(shè)用地）使用權(quán)人的帳戶。
2、建（購）房補(bǔ)助支付程序。
（1）申請。原宅基地使用權(quán)人憑本人身份證明、戶口薄、補(bǔ)償協(xié)議、原房屋“兩證”或房地產(chǎn)權(quán)證、商品房購房合同或房地產(chǎn)權(quán)證或去向證明、新建房證明等，向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出建（購）房補(bǔ)貼申請。
（2）公示。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)原宅基地使用權(quán)人的申請，在項(xiàng)目區(qū)較集中的地點(diǎn)張榜公示，公示期限7天。
（3）審核。公示無異議并經(jīng)項(xiàng)目所在國土所、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核無誤的，報(bào)區(qū)國土資源和房屋管理局審核。
（4）兌現(xiàn)。復(fù)墾項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)后，經(jīng)審核符合建（購）房補(bǔ)助條件的，將建（購）房補(bǔ)貼從專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中直接撥付到原宅基地使用權(quán)人帳戶。
3、土地所有權(quán)人收益支付程序。項(xiàng)目實(shí)施完成后，根據(jù)市驗(yàn)收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)以及指標(biāo)使用的進(jìn)度分期支付到集體經(jīng)濟(jì)組織帳戶。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）加強(qiáng)資金使用的監(jiān)管，確保該項(xiàng)資金專款專用。
第十七條工作經(jīng)費(fèi)。農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目的工作經(jīng)費(fèi)按照驗(yàn)收確認(rèn)的減少農(nóng)村建設(shè)用地面積計(jì)算。
屬區(qū)土地整理中心投資并組織實(shí)施的項(xiàng)目，土地整理中心分別按1500元/畝支付鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和項(xiàng)目所在國土所工作經(jīng)費(fèi)；分別按200元/畝支付給項(xiàng)目所在村、社集體工作經(jīng)費(fèi)，專項(xiàng)用于復(fù)墾項(xiàng)目工作。
經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）投資并組織實(shí)施的項(xiàng)目，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）分別按3000元/畝、1500元/畝支付給區(qū)土地整理中心和國土所工作經(jīng)費(fèi)，用于項(xiàng)目申報(bào)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案編制、入庫備案、竣工驗(yàn)收的協(xié)調(diào)和管理工作，分別按200元/畝支付給項(xiàng)目所在村、社集體工作經(jīng)費(fèi)，專項(xiàng)用于復(fù)墾項(xiàng)目工作。
經(jīng)驗(yàn)收合格下達(dá)減少建設(shè)用地指標(biāo)合格證起一個月內(nèi),由項(xiàng)目組織實(shí)施單位一次性支付給相關(guān)單位。
第二條 本辦法所稱農(nóng)村宅基地用地是指農(nóng)村居民個人取得合法手續(xù)用以建造住宅的土地，包括房屋、廚房和院落用地。
第三條 河南省土地管理局主管全省農(nóng)村宅基地用地的管理工作，市（地）、縣（市、區(qū)）土地管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地用地的具體管理工作。
第四條 農(nóng)村宅基地屬于集體所有。農(nóng)村居民對宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓。
第五條 農(nóng)村宅基地的使用應(yīng)遵循節(jié)約和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地的原則，盡量利用荒廢地、崗坡劣地和村內(nèi)空閑地。
村內(nèi)有舊宅基地和空閑地的，不得占用耕地、林地和人工牧草地等?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)、商品糧基地、蔬菜基地、名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地等一般不得安排宅基地。
第六條 農(nóng)村居民建造住宅，應(yīng)嚴(yán)格按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行。嚴(yán)禁擅自占用自留地、自留山建造住宅。
第七條 農(nóng)村居民建造住宅，以戶為單位，每戶宅基地的用地標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格按照《河南省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》第四十八條的規(guī)定執(zhí)行。禁止任何單位和個人擅自突破用地標(biāo)準(zhǔn)。禁止隨意套用地域類別。
第八條 具備下列條件之一的，可以申請宅基用地：
（一）農(nóng)村居民戶無宅基地的；
（二）農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）集體經(jīng)濟(jì)組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺舻模?/p>
（四）回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部、職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑、僑眷、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的；
（五）原宅基地影響規(guī)劃，需要收回而又無宅基地的。
第九條 有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：
（一）出賣、出租或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓房屋的；
（二）違反計(jì)劃生育規(guī)定超生的；
（三）一戶一子（女）有一處宅基地的；
（四）戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉模?/p>
（五）年齡未滿十八周歲的；
（六）其它按規(guī)定不應(yīng)安排宅基地用地的。
第十條 村民申請宅基地，應(yīng)向村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會提出用地申請。農(nóng)村宅基地的申報(bào)程序和審批權(quán)限按照《河南省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》第四十七條的規(guī)定執(zhí)行。
《農(nóng)村居民宅基地用地申請書》和《農(nóng)村居民宅基地用地許可證》由省土地管理局統(tǒng)一印制。
第十一條 農(nóng)村宅基地用地實(shí)行計(jì)劃管理。農(nóng)村居民建住宅用地列入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，由省統(tǒng)一下達(dá)用地指標(biāo)，并逐級分解，落實(shí)到村。宅基地用地計(jì)劃指標(biāo)必須嚴(yán)格執(zhí)行，未經(jīng)批準(zhǔn)不得突破。
第十二條 農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)一戶一處按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)用地。超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分由村民委員會收回，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，另行安排使用。一九八二年七月二十三日《河南省村鎮(zhèn)建房用地管理實(shí)施辦法》實(shí)施前已占用的宅基地，每戶面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)一倍以內(nèi)而又不便調(diào)整的，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級人民政府批準(zhǔn)，按實(shí)際面積確定使用權(quán)。
第十三條 農(nóng)村宅基地有償使用應(yīng)擴(kuò)大試點(diǎn)，具體辦法由省轄市人民政府、地區(qū)行政公署根據(jù)實(shí)際情況確定。
實(shí)行宅基地有償使用試點(diǎn)的，應(yīng)遵照“取之于戶，收費(fèi)適度；用之于村，使用得當(dāng)”的原則，擬訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，逐級報(bào)省物價(jià)局、財(cái)政廳批準(zhǔn)后實(shí)行。
收取的宅基地使用費(fèi)實(shí)行村有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）管、專戶儲存，?？顚Ｓ?，主要用于本村的公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，任何單位和個人不得侵占、挪用。并應(yīng)建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，公開帳目，接受群眾監(jiān)督。
第十四條 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)；使用的土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。
嚴(yán)禁城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民個人私自向村民委員會或村民小組購地建房。
第十五條 縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村應(yīng)把農(nóng)村宅基地用地管理納入地籍管理，以村為單位建立完善的地籍檔案。宅基地使用權(quán)需要變更的，按照地籍管理的要求，報(bào)核發(fā)土地使用證部門辦理變更登記和換證手續(xù)。
第十六條 農(nóng)村宅基地的用地審批應(yīng)接受群眾監(jiān)督，實(shí)行用地指標(biāo)、審批條件和審批結(jié)果三公開制度。
第十七條 對擅自突破宅基地用地計(jì)劃指標(biāo)，致使土地被亂占濫用的，或利用職權(quán)擅自批宅基地的，所在單位或上級有關(guān)機(jī)關(guān)，應(yīng)根據(jù)情節(jié)輕重對主管人員或直接責(zé)任人員給予行政處分。
第十八條 凡未經(jīng)批準(zhǔn)或采取弄虛作假等手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上土地管理部門或鄉(xiāng)級人民政府限期拆除或沒收在非法占用的土地上新建的房屋，責(zé)令退還非法占用的土地。
第十九條 買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地建房的，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，限期拆除或沒收買賣和其它形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物，并可以對當(dāng)事人處以非法所得50%以下的罰款。
第二十條 經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地劃定后，超過一年未建房的，由原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)注銷批準(zhǔn)文件，收回土地使用權(quán)。
第二十一條 被罰款的單位和個人必須按規(guī)定時(shí)間如數(shù)交付罰款。逾期不交的，每日加收相當(dāng)于罰款數(shù)額千分之三的滯納金。罰沒收入交同級財(cái)政部門。
第二十二條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定的上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議，也可以直接向人民法院起訴。期滿不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
一、農(nóng)民建房用地存在的突出問題
（一）土地利用效益低下。據(jù)土地利用更新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我縣農(nóng)村居民點(diǎn)用地20764公頃，按農(nóng)村人口76萬人計(jì)算，人均占地面積273平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國家規(guī)定的農(nóng)村村鎮(zhèn)人均用地150平方米的上限標(biāo)準(zhǔn)。主要表現(xiàn)為：單戶用地面積較大，通常戶與戶之間都會留有巨大的間隙，并且前有禾場后有庭院，以及人為形成的灣子林，破壞和浪費(fèi)了大量耕地；一戶多宅現(xiàn)象普遍，建新不拆舊、農(nóng)村人口進(jìn)城不歸還宅基地等，造成相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村住宅和宅基地閑置荒廢；公路沿線建房盛行，但受公路控制紅線的約束，房屋與公路之間的土地基本閑置或低效利用。
（二）房屋建設(shè)布局散亂。大多數(shù)村民建房隨意選址，建設(shè)用地雜亂無序，一般都選擇在自家自留地、承包地或交通較為便利的公路兩側(cè)建房，形成不少空心村，也有相當(dāng)一部分農(nóng)民新房建設(shè)見縫插針，哪里地勢好、風(fēng)水好就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，住房的朝向、大小、高矮參差不齊，亂建亂占現(xiàn)象嚴(yán)重，村容村貌較差，浪費(fèi)了大量土地資源，也不利于基礎(chǔ)設(shè)施配套，這些都與新農(nóng)村各項(xiàng)建設(shè)要求格格不入，嚴(yán)重影響了村莊規(guī)劃的落實(shí)。
（三）違建現(xiàn)象非常普遍。 年以前，全縣90％以上的農(nóng)戶都在新建住房前，到國土部門履行了申報(bào)審批程序，建房用地秩序較好。但自XX年以來，由于稅費(fèi)改革取消了土地管理費(fèi)，加之土地二輪延包實(shí)行長久不變政策，農(nóng)民以為個人建房不收費(fèi)，并且是在私有土地上建房，可以按照自己的意愿隨意建設(shè)，主動辦理申報(bào)審批手續(xù)的農(nóng)戶數(shù)量也因此急劇下降。年起，每年辦理建房報(bào)批手續(xù)的農(nóng)戶不到500戶，違法建房已成普遍現(xiàn)象。
（四）隱形市場極其活躍。在城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城郊結(jié)合部、交通區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域，受城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和房價(jià)高企的影響，農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織往往不顧土地管理相關(guān)法律規(guī)定，在社會資金的加入下，采取對手成交、以租代征等方式變相交易集體土地，并非法在集體土地上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)，致使大量耕地被占用，擾亂了正常的城區(qū)建設(shè)用地和房地產(chǎn)秩序，造成了巨額土地收益流失。表現(xiàn)尤為突出的是斗湖堤城區(qū)及周邊地區(qū)，其中王崗村一、七組的小產(chǎn)權(quán)房群就是典型代表。
二、農(nóng)民建房違法用地的主要原因
（一）村莊建設(shè)規(guī)劃滯后。我縣現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃編制于上世紀(jì)末期，由于以前各級對規(guī)劃重視程度不夠，且缺少公眾參與，加上受當(dāng)時(shí)農(nóng)村發(fā)展情況及編制技術(shù)水平的限制，規(guī)劃從一開始執(zhí)行就顯現(xiàn)出它的不適應(yīng)性。雖然現(xiàn)在土地修編已經(jīng)完成，但仍然缺少可以有效規(guī)范和引導(dǎo)農(nóng)民建房的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，導(dǎo)致違法建房的行為時(shí)有發(fā)生，出現(xiàn)了公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的現(xiàn)象。盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過程中各村都制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但大部分都無法與土地利用總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃的控管作用并不明顯。
（二）耕地保護(hù)政策受限。農(nóng)村稅費(fèi)改革實(shí)施后，我省對涉及占用耕地的，由所在的集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)落實(shí)占補(bǔ)平衡，但現(xiàn)實(shí)情況是絕大部分集體經(jīng)濟(jì)組織既無財(cái)力也無能力來落實(shí)，致使農(nóng)民建房的耕地占補(bǔ)平衡成為一句空話。國家實(shí)行土地的用途管制，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，即使是農(nóng)民建房占用農(nóng)用地，也要報(bào)經(jīng)省政府授權(quán)的市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，但受到土地利用計(jì)劃、農(nóng)民建房用地的面廣點(diǎn)多及隨機(jī)性的影響，需要大量扎實(shí)的工作投入才能辦理規(guī)范的農(nóng)民建房用地審批手續(xù)。
（三）建設(shè)管理缺位越位。一方面是部門和鄉(xiāng)管理職責(zé)缺位。年以前，國土部門基本上實(shí)行的是自收自支財(cái)務(wù)體制，處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視和放松了農(nóng)民建房用地管理。在實(shí)際工作中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府履行耕地保護(hù)的責(zé)任也不夠，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和耕地保護(hù)上，更加傾向于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，縣直相關(guān)部門普遍認(rèn)為農(nóng)民建房用地是國土部門的事，配合管理力度不夠，加上機(jī)構(gòu)改革后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理人手少且素質(zhì)參差不齊，造成了土地違法行為多發(fā)。另一方面是村級管理越權(quán)或越位。部分村干部片面理解土地管理相關(guān)法律制度，以所有者和管理者的雙重身份，越位行使對集體土地的完全所有權(quán)，擅自將農(nóng)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，謀取經(jīng)濟(jì)利益，違反了國家土地用途管理制度，造成了農(nóng)村用地秩序紊亂。
（四）群眾法律意識淡薄。由于農(nóng)村個人建房用地需求的急速增長，群眾對國家惠農(nóng)政策認(rèn)識不足，以及珍惜保護(hù)土地意識淡薄，不少農(nóng)民群眾思想上存在一些錯誤觀念和不良傾向，助長了農(nóng)村個人建房用地隨意性，導(dǎo)致農(nóng)村個人建房用地管理出現(xiàn)了較為混亂的局面。同時(shí)，土地管理法對農(nóng)民違法用地建房實(shí)行只能拆除的特殊處罰措施，而依法拆除新建房，農(nóng)民經(jīng)濟(jì)損失大，會產(chǎn)生許多不穩(wěn)定因素，因而真正拆除的違建房少之又少，違法成本幾乎可以忽略不計(jì)，助長了違法占地違法建設(shè)氣焰，導(dǎo)致城區(qū)及結(jié)合部非法哄搶及轉(zhuǎn)讓宅基地甚至耕地建房的現(xiàn)象愈演愈烈。
三、加強(qiáng)農(nóng)民建房用地管理的建議
（一）建立齊抓共管的聯(lián)動機(jī)制。目前，國土資源管理已經(jīng)形成較為完善的制度框架，其中關(guān)于農(nóng)民建房用地管理的一些限制性、禁止性、程序性的規(guī)定也在各級關(guān)于宅基地的文件中均有出現(xiàn)，關(guān)鍵是要加以貫徹落實(shí)，并針對出現(xiàn)的矛盾和問題，出臺切合實(shí)際具有可操作性的措施。一方面，要加強(qiáng)農(nóng)民建房用地管理考核。充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在農(nóng)村宅基地審批中的審核作用，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民建房用地管理狀況實(shí)行考核和責(zé)任追究。建議在縣政府對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重點(diǎn)工作綜合考核體系中，加入國土資源管理考核指標(biāo)，除考核容易留于形式的耕地和基本農(nóng)田保護(hù)外，重點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)放在涉及面廣的農(nóng)民建房用地管理上；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村級的年度考核中，也應(yīng)把農(nóng)民建房用地管理放在與計(jì)劃生育、社會治安同等的位置。另一方面，部門要形成規(guī)范農(nóng)民建設(shè)用地管理的合力。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》的規(guī)定，結(jié)合農(nóng)民建房的一些程序性要求，電力、供水部門憑農(nóng)民取得的合法建設(shè)用地通知書及規(guī)劃許可證（包括改擴(kuò)建）通電、通水；房產(chǎn)部門憑土地使用證書和規(guī)劃許可證辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記；對涉及農(nóng)民進(jìn)行經(jīng)營性建房的，工商稅務(wù)部門憑合法的土地房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理工商稅務(wù)登記。
（二）大力推行農(nóng)村建設(shè)用地整理。據(jù)公安縣土地節(jié)約和集約利用研究專題報(bào)告顯示，到2020年，全縣農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力為14542.8公頃，但農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾整理在我縣尚未真正展開，而江浙一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)早已嘗試并受益。根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法〉的通知》和省國土資源廳有關(guān)文件的規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，將若干農(nóng)村建設(shè)用地地塊整理復(fù)墾為耕地或農(nóng)用地后并經(jīng)國土資源部門驗(yàn)收后納入增減掛鉤指標(biāo)儲備庫，試點(diǎn)市縣國土資源部門按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則，使用增減掛鉤指標(biāo)的新增建設(shè)用地不占用土地利用計(jì)劃指標(biāo)，不繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。在如此政策背景下，建議按照先易后難的原則，積極推行農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾整理，增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局。對新建中心村或居民點(diǎn)所需用地作為村組公共用地，不承包到各家各戶，為農(nóng)民建房相對集中創(chuàng)造條件；對已分到農(nóng)戶需調(diào)整承包經(jīng)營權(quán)的，可以用復(fù)墾新增加的耕地來調(diào)整平衡，多余的耕地村組統(tǒng)一對外發(fā)包用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)戶復(fù)墾的擁有優(yōu)先承包經(jīng)營權(quán)。
一、當(dāng)前農(nóng)村集體閑置建設(shè)用地和集體控制的農(nóng)用地管理狀況
當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)閑置用地和集體控制的農(nóng)用地，主要是指集體所有的閑置建設(shè)土地和人均三十年承包地以外的農(nóng)用地。
屬農(nóng)村集體所有的閑置建設(shè)用地主要包括：村內(nèi)空閑地、無人居住的老房屋占用的宅基地、停止使用的學(xué)校用地、廢棄的村辦企業(yè)及老村委用地等。村內(nèi)空閑地及老房屋占用的宅基地，由于傳統(tǒng)觀念影響，基本是誰占有誰控制，多以種樹、圈院等方式個人占用。停止使用的學(xué)校及廢棄的村辦企業(yè)、老村委所占土地等多以使用者與村委協(xié)商后，承包租賃使用，向村里交納承包費(fèi)；也有的以拍賣方式轉(zhuǎn)到個人或企業(yè)使用，村里一次性收取費(fèi)用。有的閑置學(xué)校尚待處理。
農(nóng)村集體控制的農(nóng)用地主要包括：機(jī)動地，專業(yè)性承包的果園、林地、五荒地、墳地等土地。近年來隨著農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策的貫徹實(shí)施，對這些土地的管理和發(fā)包越來越規(guī)范，絕大部分村能夠履行民主程序，公開公平發(fā)包。
2010年全市農(nóng)村集體“資金、資產(chǎn)、資源”管理工作會以來，按照全市的統(tǒng)一要求，各鎮(zhèn)街區(qū)都已成立了農(nóng)村集體資產(chǎn)資源和工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)中心，與村委一起，逐步加強(qiáng)了對農(nóng)村閑置建設(shè)用地及集體控制的農(nóng)用地的管理，把這些土地的承包、租賃和處置納入了鎮(zhèn)級招投標(biāo)規(guī)范管理。通過招投標(biāo)，一方面使集體資產(chǎn)資源的價(jià)值得到充分體現(xiàn)，增加了集體的收入；另一方面增加了發(fā)包處置土地的透明度，符合農(nóng)村黨風(fēng)廉政建設(shè)的要求，減少了干群矛盾。目前在這方面做的比較好的有：街道、開發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)等。
二、存在的問題
從調(diào)研的情況來看，我市對農(nóng)村集體閑置的建設(shè)用地和控制的農(nóng)用地的管理總體情況是好的，但由于各種原因，也存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）村內(nèi)空閑地及老房屋占用的宅基地管理不善。由于傳統(tǒng)觀念影響，村內(nèi)空閑地存在誰占有誰控制的現(xiàn)象，農(nóng)村“一戶一宅”制度得不到全面貫徹落實(shí)，面上存在“一戶多宅”和建新不拆舊占用老宅基地的問題。有的村對復(fù)墾土地管理不善，承包不規(guī)范，群眾有意見。
（二）個別村的機(jī)動地，專業(yè)性承包的果園、林地、五荒地、可農(nóng)用的墳地等土地發(fā)包不規(guī)范。農(nóng)村稅費(fèi)改革前，由于種地效益低，群眾對土地的承包熱情不高，個別村在發(fā)包中沒有按照公開、競價(jià)的原則進(jìn)行，導(dǎo)致了價(jià)格較低，影響了集體收入。當(dāng)前，有的村為了解決眼前經(jīng)濟(jì)困難，超長期限發(fā)包土地，一次性收取多年的承包費(fèi)，影響了村集體長遠(yuǎn)收入。有的村發(fā)包土地沒有經(jīng)過民主程序和納入鎮(zhèn)街區(qū)招投標(biāo)管理范圍，違法私下發(fā)包，不簽承包合同或是合同不規(guī)范。有的村承包合同履約不利，承包費(fèi)收不上來、發(fā)包到期后也收不回土地。
三、下一步抓好管理的意見和建議
（一）加強(qiáng)土地管理及土地承包法律法規(guī)和政策的宣傳，增強(qiáng)農(nóng)村干部群眾依法管理和使用土地的意識。要在農(nóng)村干部群眾中多形式、多渠道地宣傳土地管理及土地承包方面的法律、法規(guī)和政策，讓廣大農(nóng)村干部群眾吃透精神，消除模糊認(rèn)識，增強(qiáng)法律意識和政策觀念，在全社會形成依法管理、集約節(jié)約用地的輿論氛圍。
（二）摸清底子建好臺賬，打好依法管理的基礎(chǔ)。鎮(zhèn)村兩級要對農(nóng)村集體的村內(nèi)空閑地、無人居住的老房屋占用的宅基地、停止使用的學(xué)校、廢棄的村辦企業(yè)、老村委辦公場所等土地及機(jī)動地、專業(yè)性承包的果園、林地、五荒地、墳地等土地進(jìn)行全面清查，徹底摸清每宗土地的底子，建立專門臺賬。為管理好、利用好、經(jīng)營好村集體這些土地資源打下基礎(chǔ)。對上述土地的使用處置都要由鎮(zhèn)級有關(guān)部門實(shí)行把關(guān)管理。
（三）加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)資源和工程項(xiàng)目招投標(biāo)管理，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地經(jīng)營管理規(guī)范化。鎮(zhèn)村兩級要認(rèn)真貫徹落實(shí)全市農(nóng)村集體“三資”管理工作會議精神，依據(jù)《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理的意見》和《市農(nóng)村集體資產(chǎn)資源和工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理暫行辦法》兩個文件，完善農(nóng)村集體資產(chǎn)資源和工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理制度，加強(qiáng)對農(nóng)村集體閑置的建設(shè)用地和控制的農(nóng)用地的經(jīng)營管理，要把以上土地的發(fā)包處置全面納入鎮(zhèn)級招投標(biāo)管理范圍，實(shí)行公開、公平、公正發(fā)包，嚴(yán)格實(shí)行合同化管理，維護(hù)村集體的合法權(quán)益。
一、加強(qiáng)宣傳教育
各鎮(zhèn)辦要采取通俗易懂的方式，廣泛深入地開展土地管理特別是農(nóng)村集體建設(shè)用地管理法律法規(guī)的宣傳教育培訓(xùn)，提高依法行政水平，使廣大農(nóng)村基層干部真正知曉并且自覺遵守土地管理法律法規(guī)，在廣大農(nóng)村形成依法依規(guī)管地、節(jié)約集約用地的良好氛圍。尤其是要將保護(hù)耕地、保障發(fā)展作為全區(qū)第八次村委會換屆選舉結(jié)束后集中培訓(xùn)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，認(rèn)真組織換屆后的村組干部學(xué)習(xí)中、省、市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國土資源管理工作的有關(guān)文件精神，通過加強(qiáng)對村組干部的教育和管理，提高轄區(qū)企業(yè)和廣大農(nóng)民群眾的遵紀(jì)守法意識，切實(shí)維護(hù)土地管理政策法規(guī)和土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查的嚴(yán)肅性。
二、嚴(yán)明工作紀(jì)律
各鎮(zhèn)辦要教育、引導(dǎo)和管理好村組干部，切實(shí)落實(shí)鎮(zhèn)辦、村組耕地保護(hù)責(zé)任，并和村委會層層簽訂耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任書，堅(jiān)持依法依規(guī)用地。對不聽勸阻、知錯不改，擅自建房或圈占集體土地的人員，要依法予以嚴(yán)厲打擊；對不履行職責(zé)，默許他人私自圈占、出租集體土地的村組干部，進(jìn)行約談，促其整改；對因姑息遷就、默許縱容、瞞案不報(bào)、壓案不查和糾正整改土地違法違規(guī)行為不力導(dǎo)致土地違法違紀(jì)行為大量發(fā)生且造成嚴(yán)重后果的，將嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；建設(shè)用地；管理建議
中圖分類號： S-1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-22-1
在我國社會飛速發(fā)展的宏觀環(huán)境帶動下，農(nóng)村人口的物質(zhì)生活水平實(shí)現(xiàn)了逐步提升，改善居住條件的期望越來越高，國家和社會對于新型農(nóng)村的建設(shè)也給予了高度重視和有力支持，并將其列為推動和諧社會建設(shè)的重點(diǎn)工程。對于農(nóng)村建設(shè)用地管理工作而言，如何通過有效的措施使農(nóng)村建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)規(guī)范化是其全部工作的核心。秉承實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地管理工作規(guī)范化的思想，提出幾點(diǎn)加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)用地管理的措施與建議，從而實(shí)現(xiàn)社會的科學(xué)發(fā)展。
1 完善對城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃與引導(dǎo)
為了有效落實(shí)國家對于“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的方針政策，加強(qiáng)對農(nóng)村建設(shè)用地的管理，推動綜合性開發(fā)建設(shè)工作的發(fā)展，可以采取以下幾點(diǎn)措施。
1.1 進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)的綜合性開發(fā)
城鎮(zhèn)建設(shè)的綜合性開發(fā)涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)以及舊城改造等一系列開發(fā)活動，并且要滿足城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的具體要求，達(dá)到“若開發(fā)、即建成、終收效”的目的，使每一寸土地都實(shí)現(xiàn)綜合效益的最大化。
1.2 以國家在非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地方面的計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)綜合性開發(fā)的控制
國土資源管理單位在進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)的綜合性開發(fā)方面的計(jì)劃編制時(shí)，需要以落實(shí)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)建設(shè)的綜合性平衡為目的。未被劃入年度用地計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)沒有申請用地的資格，絕對禁止先征待用以及未征先用的現(xiàn)象發(fā)生。
1.3 國土資源部門要發(fā)揮協(xié)助作用
國土資源部門需著力宣傳新型農(nóng)村建設(shè)所涉及的土地政策，并且為政府在土地利用方面的總體規(guī)劃的修改發(fā)揮協(xié)助作用，主動參與到新型農(nóng)村建設(shè)的有關(guān)規(guī)劃中，保障有關(guān)規(guī)劃的無縫銜接。
2 加強(qiáng)對鄉(xiāng)村建設(shè)用地的管理
對于鄉(xiāng)村建設(shè)用地方面相關(guān)管理制度的改革與創(chuàng)新，應(yīng)從遵守“五個有利于”的角度出發(fā)，并且以實(shí)現(xiàn)“五個有利于”為目的?！拔鍌€有利于”的具體內(nèi)容為：有利于節(jié)約土地使用量；有利于土地公有制的持續(xù)；有利于培養(yǎng)和發(fā)展統(tǒng)一的土地市場；有利于為更多的農(nóng)民創(chuàng)造福利；有利于實(shí)現(xiàn)一體化。但是對于當(dāng)前的住宅基地建設(shè)仍存在諸多問題，例如，有些農(nóng)戶出現(xiàn)“一宅多戶”或者通過欺騙方式獲取住宅基地建設(shè)權(quán)；某些交通不通暢的自然村逐漸集中于小城鎮(zhèn)。針對上述問題采取合理規(guī)劃土地使用格局、合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)等方式，實(shí)現(xiàn)變廢棄土地為可用土地的目的。
3 加大土地開發(fā)整理力度
在眾多國土資源的管理工作中，土地開發(fā)整理是其中的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，在實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡、促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及推動經(jīng)濟(jì)向可持續(xù)方向發(fā)展等方面具有十分重要的作用。根據(jù)在具體的土地開發(fā)整理過程中出現(xiàn)的狀況，以緩解在非農(nóng)建設(shè)用地方面的緊張局面為目的，以修正的土地利用總體規(guī)劃為導(dǎo)向，完善土地開發(fā)整理相關(guān)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)由土地開發(fā)的主體地位逐漸過渡到土地整理復(fù)墾的主體地位。此外，應(yīng)著力整治基本農(nóng)田，將零散土地進(jìn)行規(guī)整，并且通過提升配套的水利設(shè)施的數(shù)量、提升土地利用率等措施提升耕地的總體質(zhì)量。
3.1 建立以土地整理為目標(biāo)的審批制度
對于受到自然條件以及社會經(jīng)濟(jì)條件雙重影響的土地來講，首先對其整理目標(biāo)進(jìn)行審批，因此，需建立一套以土地整理為目標(biāo)的審批制度，其中土地整理目標(biāo)需劃分為兩類，改善生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目和增加耕地項(xiàng)目。
3.2 對土地項(xiàng)目整理進(jìn)行過程優(yōu)化
無論是項(xiàng)目的前期規(guī)劃、項(xiàng)目施工還是規(guī)劃設(shè)計(jì)工作之間都存在諸多問題，造成了人、財(cái)、物、料的巨大浪費(fèi)，從而影響了項(xiàng)目整體質(zhì)量。對土地項(xiàng)目整理進(jìn)行過程優(yōu)化，需減少各部門間的重疊環(huán)節(jié)，從而縮短工期，實(shí)現(xiàn)人、財(cái)、物、料的節(jié)約，進(jìn)而提升項(xiàng)目整體質(zhì)量。
3.3 加強(qiáng)農(nóng)村土地整理機(jī)構(gòu)的建設(shè)
農(nóng)村土地整理項(xiàng)目是政府統(tǒng)一帶動的，由國土、財(cái)政、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門共同參與的，通過對土地整理工作的全局性指導(dǎo)，將農(nóng)村土地工程做成典型的“惠民工程”。
4 對鄉(xiāng)村企業(yè)用地進(jìn)行合理規(guī)劃
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，具有良好工業(yè)基礎(chǔ)的鄉(xiāng)村，要充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，加大對于新型農(nóng)村建設(shè)的宣傳，為政府修訂總體規(guī)劃做出協(xié)助，主動參與到相關(guān)規(guī)劃中來，并且充分了解當(dāng)?shù)鼐用駥τ谛滦娃r(nóng)村建設(shè)的期望，制定出與實(shí)際情況相吻合的建設(shè)規(guī)劃。與此同時(shí)，包括耕地保護(hù)和基本農(nóng)田數(shù)量等強(qiáng)制性內(nèi)容在內(nèi)的指標(biāo)均要納入考慮范圍，從而實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約使用。
