時(shí)間：2023-10-10 15:57:36
序論：在您撰寫房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
近二十多年來(lái)，如何合法合理的減少稅負(fù)一直是房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路上，過(guò)高的稅負(fù)隨時(shí)威脅企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，重則可導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，輕則影響企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有較大影響，通過(guò)分解房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)流程，結(jié)合增值稅計(jì)算方式進(jìn)行納稅籌劃從而降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，尋找新的節(jié)約成本方式，獲取更高利潤(rùn)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)日漸重視的財(cái)務(wù)操作。
一、前期準(zhǔn)備階段
(一)增加精裝修房
精裝修房需要房地產(chǎn)公司在原毛坯房的基礎(chǔ)上裝潢裝飾后再出售。房地產(chǎn)公司裝修時(shí)，需要外購(gòu)裝修材料、家裝飾品及簡(jiǎn)單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，且抵扣稅率為16%。因?yàn)檎咭?guī)定“購(gòu)買精裝房贈(zèng)送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅”，而銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時(shí)，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤(rùn)，還有二者稅率的差額形成的利潤(rùn)。因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時(shí)候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關(guān)規(guī)定，按10%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，按16%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，若房地產(chǎn)企業(yè)能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價(jià)格，還可以取得隨精裝房采購(gòu)并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡(jiǎn)單家電16%的進(jìn)項(xiàng)稅額。
(二)合理規(guī)劃住宅和商業(yè)的比例
由于購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他普通商品，因此“營(yíng)改增”的規(guī)定購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項(xiàng)目消費(fèi)者大多為自然人，而增值稅法律規(guī)定不允許為自然人開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，因此自然人消費(fèi)者難以承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)提高售價(jià)而產(chǎn)生的高稅負(fù)。但是大部分商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)的消費(fèi)者都為企業(yè)，他們因自身發(fā)展情況需要自持商業(yè)地產(chǎn)自用或用于投資，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商品價(jià)格略微提高的幅度低于他們可取得的進(jìn)項(xiàng)抵扣額，那么他們對(duì)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅是需要的，他們可以對(duì)這部分進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣從而降低稅負(fù)成本。因此房地產(chǎn)公司在前期規(guī)劃準(zhǔn)備時(shí)，可加大商業(yè)地產(chǎn)比例增加盈利空間，轉(zhuǎn)移稅負(fù)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。
二、工程建設(shè)階段
(一)采取“甲供材料”方式
“甲供材料”就是由甲方(即房地產(chǎn)公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時(shí)事先約定?！凹坠┎牧稀边@一部分屬于甲企業(yè)采購(gòu)材料，如果企業(yè)可以取得增值稅專用發(fā)票，可以按采購(gòu)貨物來(lái)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為16%；施工方購(gòu)買材料并提供建筑勞務(wù)，因?yàn)楣こ讨С鲋荒芙y(tǒng)一按購(gòu)買建筑勞務(wù)來(lái)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅額降低稅負(fù)。雖然對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發(fā)票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會(huì)完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。因此房地產(chǎn)公司需要根據(jù)自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)，在與建筑施工單位簽訂合同時(shí)進(jìn)行協(xié)商、博弈從而將公司利益最大化。
(二)科學(xué)選擇施工企業(yè)
房地產(chǎn)公司在“營(yíng)改增”后選擇合作方的時(shí)候，有一個(gè)重要因素不可不考慮，就是對(duì)方能否提供增值稅專用票進(jìn)行抵扣。如果施工公司是小規(guī)模納稅人，即便他們申請(qǐng)代開(kāi)專用發(fā)票也只能提供稅率為3%的進(jìn)項(xiàng)稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發(fā)票，則房地產(chǎn)公司可以獲得稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅。例如房地產(chǎn)公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬(wàn)元的建設(shè)合同，那么施工成本是200萬(wàn)元，稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅為32萬(wàn)元。如果與小規(guī)模納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬(wàn)元的建設(shè)合同，那么施工成本是225.2萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅為6.8萬(wàn)元。倘若與小規(guī)模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規(guī)模納稅人因?yàn)橹荒芴峁┑投惵实倪M(jìn)項(xiàng)稅，還會(huì)使得企業(yè)稅負(fù)增加。建議公司在往后的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)中，選擇施工企業(yè)時(shí)不僅考慮施工企業(yè)的實(shí)力，同時(shí)也考慮施工企業(yè)的財(cái)務(wù)制度規(guī)范程度，傾向選擇一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作。
(三)拆分配套業(yè)務(wù)的納稅籌劃
目前項(xiàng)目樓盤都在走高端精品路線，越來(lái)越重視項(xiàng)目社區(qū)的環(huán)境建設(shè)和綠化，對(duì)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)和綠化設(shè)計(jì)有一定的要求。景觀綠化設(shè)計(jì)項(xiàng)目通常分為兩個(gè)配套業(yè)務(wù)，第一是購(gòu)進(jìn)花草樹(shù)木，如果房地產(chǎn)公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣；第二是種植維護(hù)服務(wù)，如果房地產(chǎn)公司決定將該服務(wù)承包給服務(wù)公司來(lái)做，那么將取得6%的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。然而在實(shí)際業(yè)務(wù)中，往往房地產(chǎn)企業(yè)不區(qū)分前面兩部分的業(yè)務(wù)，直接全部承包一個(gè)公司。如果房地產(chǎn)公司決定將項(xiàng)目景觀綠化設(shè)計(jì)統(tǒng)一承包給一個(gè)公司，那么該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)的不同將影響房地產(chǎn)公司可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農(nóng)產(chǎn)品銷售，兼營(yíng)植物售后種植，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，該綠化公司可以提供16%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得16%的進(jìn)項(xiàng)稅；如果綠化公司主要是種植維護(hù)也就是服務(wù)業(yè)，那么綠化公司可以提供6%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅。通過(guò)以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產(chǎn)公司應(yīng)該選擇主要業(yè)務(wù)是銷售的公司，可以取得稅率更高的進(jìn)項(xiàng)稅額；但是選擇主要業(yè)務(wù)是服務(wù)的公司，那么需要將采購(gòu)綠色植物和服務(wù)業(yè)務(wù)區(qū)分開(kāi)來(lái)，以獲得更為有利的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。
三、項(xiàng)目銷售階段
(一)折扣銷售的納稅籌劃
根據(jù)房地產(chǎn)公司一般的銷售政策，如果消費(fèi)者一次性全款支付房款，則公司會(huì)在原價(jià)的基礎(chǔ)上給予一定折扣。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)原價(jià)與折扣金額應(yīng)該在同一張發(fā)票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計(jì)算銷項(xiàng)稅，否則將按照房產(chǎn)原價(jià)計(jì)算繳納增值稅。因此房地產(chǎn)公司在銷售房產(chǎn)開(kāi)具發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注這一點(diǎn)，避免增加銷項(xiàng)稅計(jì)算稅基從而造成多繳納不必要的稅費(fèi)。
(二)延遲納稅發(fā)生時(shí)間
根據(jù)相關(guān)的法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)過(guò)程中收到預(yù)收房款，需要按照一定比例預(yù)繳部分增值稅。而如果房地產(chǎn)以誠(chéng)意金的名義向客戶收取定金性質(zhì)的費(fèi)用，那么這筆誠(chéng)意金不屬于預(yù)收房款，也不必按比例預(yù)繳增值稅，但是這個(gè)操作的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)尚未與消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同。因此，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)這點(diǎn)規(guī)定，與消費(fèi)者達(dá)成協(xié)議收取定金或誠(chéng)意金，延后簽訂房屋購(gòu)買合同，那么也就達(dá)到了推遲繳納增值稅的時(shí)間，企業(yè)貨幣時(shí)間價(jià)值得以增加。同時(shí)需要關(guān)注的是，當(dāng)房地產(chǎn)公司與消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，那么誠(chéng)意金就不再是定金性質(zhì)，而是預(yù)收房款，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要按時(shí)對(duì)此預(yù)繳部分預(yù)繳增值稅，避免漏繳少繳的風(fēng)險(xiǎn)。
四、日常管理階段
(一)積極取得增值稅專用發(fā)票
根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在發(fā)生采購(gòu)成本時(shí)，只有取得合法的增值稅專用發(fā)票，并且在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)證發(fā)票和申報(bào)抵扣，那么該成本產(chǎn)生的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅才可以真正的抵扣計(jì)算增值稅。因此，選擇供應(yīng)商時(shí)的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發(fā)票，如果供應(yīng)商不能開(kāi)具專票，也應(yīng)該提供代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票。這一方面要求企業(yè)采購(gòu)人員在采購(gòu)業(yè)務(wù)過(guò)程中，具有取得增值稅專用發(fā)票的意識(shí)，這樣才能取得合法且可以抵扣的發(fā)票。另一方面，公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)把握好發(fā)票的認(rèn)證期限，及時(shí)做好增值稅發(fā)票認(rèn)證、申報(bào)方面的工作。
(二)固定資產(chǎn)的購(gòu)置
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的附件2規(guī)定：“營(yíng)改增”后取得的不動(dòng)產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以在兩年內(nèi)抵扣。不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置金額較大，其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減少當(dāng)期增值稅額，但抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后，原來(lái)計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導(dǎo)致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計(jì)提的折舊額減少，折舊減少后會(huì)引起利潤(rùn)總額的增加，導(dǎo)致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購(gòu)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮對(duì)增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過(guò)采購(gòu)固定資產(chǎn)來(lái)增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負(fù)。
(三)勞務(wù)外包
房地產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式為：公司內(nèi)部成立營(yíng)銷部門或委托專業(yè)的銷售公司銷售。如果公司成立營(yíng)銷部門，那么支付的相關(guān)的人工成本無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果進(jìn)行勞務(wù)外包，讓專業(yè)的銷售公司提供銷售人員進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售公司處獲取進(jìn)項(xiàng)稅額，還可以為企業(yè)節(jié)約銷售成本。加之房地產(chǎn)公司銷售樓盤是分時(shí)期銷售的，如果只在集中銷售期間內(nèi)將銷售業(yè)務(wù)外包給銷售，已銷售面積達(dá)總面積80%以上后，再聘用少數(shù)幾名銷售顧問(wèn)進(jìn)行銷售，則企業(yè)成本將會(huì)更為降低。
摘 要 稅收籌劃是企業(yè)一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，可以為企業(yè)減少稅收支出帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，并提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)力，故而其已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展不可忽略的重要因素。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義進(jìn)行分析，并通過(guò)舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供參考。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃 房產(chǎn)
作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源。然而，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)卻被人們認(rèn)為是“暴利行業(yè)”，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。但是，如果稍微對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查，就會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)事實(shí)上處于一種較為尷尬的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收問(wèn)題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負(fù)重。因此，對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，不僅能減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益，而且還能提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)利益最大化目標(biāo)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃主要是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)合理地調(diào)整，進(jìn)而利用免稅、避稅、節(jié)稅等手段來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其涉及的稅種比較多：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由于目前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直處于居高不下的狀態(tài)，加之長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)政策，因此土地增值稅的政策變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況重新對(duì)土地增值稅的納稅籌劃思路進(jìn)行梳理和調(diào)整，以期能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到長(zhǎng)期的生存與發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施以及政府的干預(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃空間必定會(huì)縮小到一定的范圍。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤(rùn)，就需要對(duì)土地增值稅的納稅籌劃進(jìn)行合理的考慮。并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整籌劃思維，改變和創(chuàng)新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標(biāo)，確定納稅籌劃的方向，進(jìn)而能夠運(yùn)用正確的土地增值稅納稅籌劃來(lái)應(yīng)對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控以及政府干預(yù)所帶來(lái)的影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法
（一）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進(jìn)行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺(tái)的相關(guān)政策中有這樣的規(guī)定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對(duì)房屋進(jìn)行建設(shè)，那么建設(shè)后的房屋根據(jù)比例分配，暫時(shí)免收土地增值稅。但是一旦房屋建設(shè)完成后便進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)便可以根據(jù)這一政策來(lái)對(duì)土地增值稅的繳納進(jìn)行籌劃;第二，利用代建房的方法進(jìn)行納稅籌劃。這主要是指房地產(chǎn)企業(yè)代客戶對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，當(dāng)開(kāi)發(fā)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)可以向客戶收取相應(yīng)的代建費(fèi)用。而代建費(fèi)用從實(shí)質(zhì)性上來(lái)講屬于勞務(wù)收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產(chǎn)企業(yè)不用繳納土地增值稅。
（二）根據(jù)銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)銷售收入進(jìn)行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法、分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法以及合理定價(jià)籌劃法。其中對(duì)于增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)進(jìn)行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的分開(kāi)和合并計(jì)算的相應(yīng)稅額后，再采用低稅負(fù)的計(jì)算方法，來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的;分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅提高了其稅收負(fù)擔(dān)，加之我國(guó)的土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，因此對(duì)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格進(jìn)行分散，在降低增值率的同時(shí)還可以降低土地增值稅，以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的;而之所以采用合理定價(jià)籌劃法是因?yàn)樵诙惙ㄖ幸呀?jīng)明確規(guī)定了納稅人建設(shè)、銷售住宅時(shí)，若增值額沒(méi)有超過(guò)項(xiàng)目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規(guī)定對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的范疇進(jìn)行納稅籌劃。
例如，某房地產(chǎn)公司對(duì)同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中甲房產(chǎn)的銷售收入為320萬(wàn)元，乙房產(chǎn)的銷售收入為350萬(wàn)元，允許扣除的部分分別為200萬(wàn)元和100萬(wàn)元。
第一步，采用分開(kāi)計(jì)算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬(wàn)元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬(wàn)元;甲、乙應(yīng)繳納的土地增值稅為151萬(wàn)元。第二步，采取合并計(jì)算。甲、乙兩棟總收入為670萬(wàn)元，允許扣除的部分為300萬(wàn)元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應(yīng)納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬(wàn)元。通過(guò)上述計(jì)算，合并核算的土地增值稅要低于分開(kāi)計(jì)算的。因此房地產(chǎn)企業(yè)只需要把兩處房產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷售，并把扣除的費(fèi)用一起計(jì)算并申報(bào)，便能減少繳稅的費(fèi)用。
（三）利用扣除項(xiàng)目方法進(jìn)行的納稅籌劃
利用扣除項(xiàng)目方法進(jìn)行的納稅籌劃主要包括兩點(diǎn)。首先，利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。在《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)可以按照“合計(jì)數(shù)”的1/5對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額進(jìn)行加計(jì)。因此，其他行業(yè)的企業(yè)在從事房地產(chǎn)行業(yè)之前，需要設(shè)立一個(gè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的相對(duì)獨(dú)立的企業(yè)，這樣才能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅計(jì)劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據(jù)利息費(fèi)用情況選擇最優(yōu)納稅方案。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于各種各樣的因素會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)大量借貸，因此產(chǎn)生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。根據(jù)相關(guān)的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在以下兩種情況時(shí)扣除其利息支出：第一，能夠根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的項(xiàng)目分?jǐn)?，同時(shí)還能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，可以照實(shí)扣除，但是最高范圍不能超過(guò)銀行的同期利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）;第二，不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的分?jǐn)傢?xiàng)目計(jì)算利息支出或者是無(wú)法提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明的，其利息支出需要納入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用中統(tǒng)一扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）。
例如，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)某地區(qū)的A商用房進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，其中開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元，并支付了1000萬(wàn)元的地價(jià)款。假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息是100萬(wàn)元，試問(wèn)在這樣的情況下，該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該怎么進(jìn)行？如果應(yīng)扣除的利息為70萬(wàn)元時(shí)，又該如何進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃？（假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例是5%和10%）。
第一步，計(jì)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬(wàn)元。第二步，分析判斷。當(dāng)允許扣除的費(fèi)用為100萬(wàn)元時(shí)，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，這樣利息支出便按照100萬(wàn)元來(lái)扣除，否則只能按照80萬(wàn)元來(lái)扣除;而當(dāng)允許扣除的利息支出為 70 萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除 10 萬(wàn)元利息支出。
結(jié)束語(yǔ)：
由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強(qiáng)，并直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業(yè)納稅籌劃的利益。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還需要樹(shù)立正確的納稅籌劃意識(shí)，制定科學(xué)的戰(zhàn)略籌劃，從合理節(jié)稅的角度開(kāi)拓增收節(jié)支的渠道，保障企業(yè)的生存和發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 李文，李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)之友，2010（11）：40-42.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀
目前，國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂(lè)觀，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不夠明確。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，國(guó)外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個(gè)比較長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，因次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過(guò)納稅籌劃增加收益，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都是由國(guó)家承擔(dān)的，所以不太重視納稅籌劃。
第二，目前在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級(jí)階段，有待進(jìn)一步提高。由于稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)不高或者業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)等諸多因素，稅務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理十分復(fù)雜，稅務(wù)機(jī)構(gòu)根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)有很多地區(qū)沒(méi)有稅務(wù)機(jī)構(gòu)，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務(wù)機(jī)構(gòu)辦理納稅業(yè)務(wù)，非常少的稅務(wù)處理機(jī)構(gòu)能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的工作。
第三，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進(jìn)一步完善。因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國(guó)家的稅收征管部門都必須對(duì)相應(yīng)的稅法進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。近幾年來(lái)國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁的對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，如果企業(yè)不能及時(shí)、全面的了解有關(guān)稅法的調(diào)整情況，那么就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法有效的開(kāi)展納稅籌劃工作，甚至還可能走進(jìn)納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國(guó)的稅收體系比較簡(jiǎn)單，稅制也不夠完善，國(guó)際上很多國(guó)家都開(kāi)征了遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等稅種，但是我國(guó)沒(méi)有開(kāi)征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實(shí)條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國(guó)稅收征管等方面的法律相對(duì)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)不強(qiáng)，并且認(rèn)為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會(huì)有太大的損失。我國(guó)稅收征管人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不高，為納稅人與稅收征管人員進(jìn)行協(xié)調(diào)創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會(huì)受到處罰，他們也不會(huì)再花費(fèi)成本進(jìn)行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運(yùn)用。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)
近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項(xiàng)稅收法規(guī)進(jìn)行稅收籌劃的同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列新的稅收法規(guī)來(lái)完善稅法體系，進(jìn)行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免走進(jìn)這些誤區(qū)。主要有以下三個(gè)誤區(qū)：
誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費(fèi)用資本化，并加計(jì)扣除，減輕土地增值額稅負(fù)。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)那些在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用進(jìn)行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)的借款費(fèi)用若符合資本化的條件，應(yīng)當(dāng)將其資本化，并計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。
然而，在現(xiàn)實(shí)操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費(fèi)用予以資本化，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還將此項(xiàng)借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時(shí)減輕了土地增值稅稅負(fù)，但是這種做法存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除，因此我們應(yīng)該計(jì)算可扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)了可扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%；若沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應(yīng)該提供相關(guān)證明。
房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時(shí)，所有相關(guān)的核算和扣除金額必須根據(jù)事實(shí)提供合法有效的憑證，如果有關(guān)費(fèi)用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應(yīng)該據(jù)實(shí)提供合法有效的憑證，這樣才能達(dá)到節(jié)稅的目的。
誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或投資，免征土地增值稅。
根據(jù)1995年的稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征土地增值稅。
于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項(xiàng)政策來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。然而，2006年國(guó)家出臺(tái)了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)必須繳納土地增值稅。但是關(guān)于合作建房以及兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。
誤區(qū)三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租時(shí)，若產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對(duì)外投資等，應(yīng)視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者出租，應(yīng)當(dāng)盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行納稅籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
（一）采用不同稅種進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中往往會(huì)涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購(gòu)置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽合同的時(shí)候，是以所有的開(kāi)發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開(kāi)發(fā)工程中的費(fèi)用都屬于總投資的范圍，我們?cè)谟?jì)算繳納增值稅的時(shí)候應(yīng)該根據(jù)整個(gè)過(guò)程來(lái)計(jì)算。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，一般都是先建后裝修，是分期進(jìn)行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程的不同性質(zhì)，恰當(dāng)選擇不同的稅種進(jìn)行納稅籌劃。
（二）采用合作建房模式進(jìn)行納稅籌劃
代建房、合作建房方式：我國(guó)的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進(jìn)行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國(guó)家暫時(shí)免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購(gòu)買了土地的使用權(quán)開(kāi)始準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，可提前尋找購(gòu)買者，收取購(gòu)房者的購(gòu)房款，并將該款項(xiàng)作為合作建房資金，同時(shí)簽訂合作建房的合同。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進(jìn)行納稅籌劃。
（三）利用控制房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中所獲得收入減去扣除項(xiàng)目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會(huì)降低。按照我國(guó)土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當(dāng)增值額尚未超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%時(shí)，即不用繳納土地增值稅。當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，納稅人則應(yīng)當(dāng)就其全部增值額依照相關(guān)稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：
（四）建立專門的裝修子公司進(jìn)行納稅籌劃
實(shí)際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，同時(shí)安裝部分設(shè)施。若將裝修和設(shè)備的安裝進(jìn)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，則那些原本應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修和設(shè)備的安裝等業(yè)務(wù)收入按3%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而未分開(kāi)核算時(shí)，那些業(yè)務(wù)收入適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，稅款比分開(kāi)核算時(shí)高出很多。同時(shí)，銷售與裝修等分開(kāi)核算可以降低房地產(chǎn)的售價(jià)，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔(dān)相對(duì)較輕的土地增值稅負(fù)擔(dān)?？梢?jiàn)，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。
房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費(fèi)那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅稅率由原來(lái)的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。
三、結(jié)論
目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)關(guān)于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策不斷落到實(shí)處，我國(guó)逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標(biāo)，在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中，企業(yè)要嚴(yán)格遵循合理性、合法性原則。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無(wú)增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。
一、下列房產(chǎn)免征土地增值稅
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;(3)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅,投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(4)企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅;(5)對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(6)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。
二、納稅籌劃的基本方法
(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過(guò)籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過(guò)防止適用稅率的爬升來(lái)降低稅負(fù),這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。(2)扣除法?？鄢ㄊ峭ㄟ^(guò)增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額的減少,也可以通過(guò)增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過(guò)延期繳納稅款而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值,幾乎所有企業(yè)都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。
三、充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出
現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除,同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)始成本之和(以下簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”)的5%計(jì)算扣除;二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可按上述“合計(jì)數(shù)“的10%計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。在實(shí)際操作中,以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5%(即因包括利息費(fèi)用而增加的部分)不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法,作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高,應(yīng)選用第一種方法,單獨(dú)計(jì)算利息支出;否則,應(yīng)選用后一種方法,按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。
1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀
1.1 賬務(wù)處理錯(cuò)誤進(jìn)而導(dǎo)致納稅籌劃存在錯(cuò)誤
會(huì)計(jì)人員在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按著可扣除項(xiàng)目金額越多，企業(yè)所需繳納的稅款越少，生搬硬套規(guī)定，稀里糊涂的進(jìn)行賬務(wù)處理，錯(cuò)誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項(xiàng)目，最終計(jì)算出來(lái)的可扣除項(xiàng)目金額是錯(cuò)的。比如某房地產(chǎn)公司利用相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行避稅，將項(xiàng)目銷售比例控制在85%之內(nèi)，這樣就可以逃避稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規(guī)定的納稅籌劃，是不科學(xué)的。
1.2 應(yīng)納稅額計(jì)算不準(zhǔn)確
在稅法中土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額中的利息費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的計(jì)算方法存在一些差異，對(duì)于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除[6]。即利息費(fèi)用支出不能當(dāng)做開(kāi)發(fā)成本直接扣除，同時(shí)也不能加計(jì)扣除。
1.3 不能恰當(dāng)處理稅法和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的差異
開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以扣除，因此實(shí)際中有部分企業(yè)將開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用合并計(jì)算。這種做法雖然看似并沒(méi)有什么不妥，但利用公式計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，必須明確開(kāi)發(fā)成本。由于會(huì)計(jì)處理不準(zhǔn)確，在核算土地增值稅時(shí)就會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤。因此，應(yīng)該綜合考慮稅法和會(huì)計(jì)的差異，認(rèn)真分析不同計(jì)算方法的使用前提以及對(duì)納稅額的影響。
2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方法多樣，房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃人員應(yīng)該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時(shí)與實(shí)際相結(jié)合，因地制宜、因時(shí)制宜。這樣才能真正做好企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過(guò)某房地產(chǎn)公司的實(shí)例來(lái)具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。
某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價(jià)平均為2800元/平方米，售價(jià)總額2800萬(wàn)元。支付土地出讓金300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1350萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用150萬(wàn)。
假設(shè)條件：當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%、營(yíng)業(yè)稅稅率5%、教育費(fèi)附加征收率為3%。在計(jì)算土地增值稅收時(shí)，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息費(fèi)用均可列入扣除項(xiàng)目金額。
以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤(rùn)分析：
（1）籌劃前：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2800萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬(wàn)元
增值額=2800-2284=516萬(wàn)元
增值率=516/2284=22.59%
應(yīng)納土地增值稅額=516×30%=154.8萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金
=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬(wàn)元
（2）籌劃辦法1：
假設(shè)將售價(jià)定位每平米2750元，其他資料不變。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2750萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬(wàn)元
增值額=2750-2281.25=468.75萬(wàn)元
增值率=468.75/2281.25=20.55%
應(yīng)納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金
=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬(wàn)元
雖然每平方米的售價(jià)比原來(lái)降低50元，總的銷售收入比原來(lái)降低了50萬(wàn)元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)比原來(lái)降低了33.08萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。
（3）籌劃方法2：
假設(shè)售價(jià)為每平方米2735元，其他資料不變。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2735萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬(wàn)元
增值額=2735-2280.43=454.57萬(wàn)元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
應(yīng)納土地增值稅=0萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金
=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬(wàn)元
雖然每平方米的售價(jià)比原來(lái)降低了65元，總的銷售收入比原來(lái)降低了65萬(wàn)元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)反而比原來(lái)增加了93.38萬(wàn)元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬(wàn)元，這直接影響了稅前利潤(rùn)。
（4）籌劃方法 3：
假設(shè)售價(jià)為每平米2700元，其他資料不變。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2700萬(wàn)元
允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬(wàn)元
增值額=2700-2128.5=571.5萬(wàn)元
增值率=571.5/2128.5=26.85%
應(yīng)納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金
=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬(wàn)元
稅前利潤(rùn)比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬(wàn)元
籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價(jià)使企業(yè)少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬(wàn)元。
這一特殊的起征點(diǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們?cè)诶迷撜哌M(jìn)行納稅籌劃時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：
① 企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅的居住用住宅，明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)。
② 出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率在20%左右時(shí)計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納土地增值稅稅額變動(dòng)幅度很大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)非常關(guān)注稅收成本對(duì)稅后利潤(rùn)和現(xiàn)金流量的影響。
在符合國(guó)家的硬性規(guī)定后，我們要找好臨界點(diǎn)，就要從20%的增值率這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的來(lái)龍去脈來(lái)分析，在這里有兩個(gè)重要的概念需要明確，增值額=房地產(chǎn)銷售收入額-扣除項(xiàng)目金額，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%，根據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點(diǎn)"稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃，實(shí)現(xiàn)銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略
稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運(yùn)用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對(duì)其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國(guó)稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時(shí)，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無(wú)處遁形?？梢哉f(shuō)，未來(lái)的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實(shí)施四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，納稅籌劃時(shí)間較長(zhǎng)、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述
據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅收我國(guó)整體財(cái)政收入的90%以上?？梢哉f(shuō)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開(kāi)稅收作為支持。同時(shí)，新時(shí)期下，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國(guó)政府已經(jīng)基本上摒棄了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代利用行政手段來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國(guó)家可以利用稅收杠桿來(lái)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，受到國(guó)家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)土地增值稅優(yōu)惠政策開(kāi)展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。
1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來(lái)包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢?、增加扣除?xiàng)目金額、合理的延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。其中：收入分散，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無(wú)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開(kāi)簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問(wèn)題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開(kāi)發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開(kāi)發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以很好的運(yùn)用上述兩點(diǎn)來(lái)自我掌握利息扣除方式；增加扣除項(xiàng)目金額，首先要明確的一點(diǎn)是增加扣除項(xiàng)目不等于虛開(kāi)發(fā)票沖抵成本，而是指開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶?duì)于小區(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹(shù)、園林、道路等方面加大投資，以取得加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。如區(qū)域內(nèi)有未彌補(bǔ)虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項(xiàng)目，在涉及補(bǔ)繳的情況下可以與稅務(wù)爭(zhēng)取原開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土增稅延期清算。對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何能夠通過(guò)不斷的經(jīng)營(yíng)管理、降低各類成本費(fèi)用從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，是每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)人員都要考慮的問(wèn)題。以萬(wàn)科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費(fèi)為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤(rùn)率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計(jì)入“稅金及附加”會(huì)計(jì)科目，并直接沖減本年利潤(rùn)。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時(shí)期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員具備較為過(guò)硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時(shí)，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點(diǎn)、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的前提下，還要對(duì)于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財(cái)務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實(shí)現(xiàn)。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的著眼點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對(duì)于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對(duì)有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費(fèi)用和費(fèi)用不得開(kāi)進(jìn)購(gòu)房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開(kāi)發(fā)成本角度。除了收入以外，開(kāi)發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開(kāi)發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠?yàn)橄乱徊降?0%加計(jì)扣除、三項(xiàng)期間費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計(jì)算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開(kāi)發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時(shí)，盡可能與政府和國(guó)土部門溝通，在總土地價(jià)格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過(guò)加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來(lái)增加開(kāi)發(fā)成本。還可以將一些可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計(jì)算，以最有利的方法有效增加開(kāi)發(fā)成本。另外，還可以通過(guò)合理增加關(guān)聯(lián)方定價(jià)的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實(shí)的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計(jì)整體成本。同時(shí)，對(duì)于房開(kāi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更不能以稅收籌劃為由虛開(kāi)發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，尤其是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時(shí)利率不超過(guò)同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息支出+（土地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無(wú)法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本）x10%。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫ⅲ_(dá)到多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來(lái)講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，可以結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問(wèn)題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因?yàn)槠渌盏降氖杖霝閯趧?wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)
1.稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足“意識(shí)決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自2016年5月?tīng)I(yíng)改增稅制改革以來(lái)，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開(kāi)發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面。可以說(shuō)對(duì)于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過(guò)程中注重了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是沒(méi)有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事。總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于對(duì)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來(lái)的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實(shí)務(wù)中許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財(cái)稅知識(shí)，在處理一般性業(yè)務(wù)過(guò)程中，能夠予以應(yīng)對(duì)。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問(wèn)題出在對(duì)于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)處理過(guò)程中引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，無(wú)論是收入方面還是成本費(fèi)用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程”入手來(lái)做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)”來(lái)做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過(guò)程中，由于其思路不清晰，介入時(shí)點(diǎn)延后，無(wú)形中給稅收籌劃增加了一定的難度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)目前，我國(guó)的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃過(guò)程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將會(huì)為其帶來(lái)無(wú)盡的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以不至于因?yàn)槎愂栈I劃工作而平添不必要的麻煩。具體來(lái)說(shuō)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點(diǎn)，并在充分了解自身項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人員，也可以定期聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師來(lái)企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之目的。
2.進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開(kāi)對(duì)于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開(kāi)了對(duì)于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營(yíng)改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項(xiàng)寫明項(xiàng)目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過(guò)程中，要對(duì)于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財(cái)稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究。可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請(qǐng)專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時(shí)，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請(qǐng)一些專家給予評(píng)價(jià)，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施
90年代初，國(guó)家開(kāi)放了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時(shí)期。到了97年，亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使我國(guó)出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，同時(shí)，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從98年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性越來(lái)越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過(guò)固定資產(chǎn)投資總額的一半。可以說(shuō)，自千禧年之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)就逐漸進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要依賴房地產(chǎn)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控的力度越來(lái)越大，加之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益越來(lái)越低。為了保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費(fèi)支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房?jī)r(jià)的一半左右，而國(guó)外的地價(jià)和稅費(fèi)只占據(jù)房?jī)r(jià)的20%，由此可見(jiàn)，較高的地價(jià)和稅費(fèi)是造成我國(guó)當(dāng)前房屋市場(chǎng)價(jià)格居高不下的重要原因。對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，在當(dāng)前時(shí)代就具有十分重要的意義。
一、土地增值稅簡(jiǎn)介
根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個(gè)人在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過(guò)程中，取得的一定收入減去法定扣除項(xiàng)目，如開(kāi)發(fā)成本及其它費(fèi)用之后的差額，然后依法向國(guó)家繳納的一種稅賦。在實(shí)際生活中，根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈(zèng)予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，也就是對(duì)土地增值率高的單位或個(gè)人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒(méi)有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見(jiàn)表1），其中在第一級(jí)中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤(rùn)低于扣除項(xiàng)目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國(guó)相關(guān)專家預(yù)測(cè)，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只要毛利率超過(guò)34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國(guó)家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應(yīng)繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。即納稅人對(duì)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資以及理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說(shuō)，目前，我國(guó)地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房?jī)r(jià)的一半左右，這一數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外20%的比重，成為我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。因此，對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，降低其在房?jī)r(jià)中的比重，能更好地調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負(fù)擔(dān)，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據(jù)征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個(gè)基本條件：一是國(guó)家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)；二是在轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物都必須進(jìn)行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時(shí)滿足這三個(gè)條件，才會(huì)被征收土地增值稅。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地增值稅進(jìn)行避稅籌劃時(shí)，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實(shí)現(xiàn)合法避稅籌劃。在實(shí)際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開(kāi)發(fā)條件。即通過(guò)與業(yè)主簽訂合同，受其委托進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因?yàn)檫@種情況房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，只能算作是一種勞務(wù)輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，如果是兩個(gè)單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當(dāng)合作建成房產(chǎn)后，并不進(jìn)行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律規(guī)定，如果納稅人購(gòu)買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定的最低繳費(fèi)額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過(guò)以上三種方式，能無(wú)形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟(jì)效益。
2.借助特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長(zhǎng)，加之政府在經(jīng)濟(jì)方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，國(guó)家在土地增值稅稅收方面出臺(tái)了一系列的扣除稅費(fèi)項(xiàng)目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，借助特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用，包括施工企業(yè)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及其它經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢ǖ臈l件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本的一定比例進(jìn)行扣除的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以進(jìn)行事前籌劃，把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的直接成本當(dāng)中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項(xiàng)目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費(fèi)以及業(yè)務(wù)招待等方面的費(fèi)用，就可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本當(dāng)中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，增加相關(guān)可以依法扣除的數(shù)量，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，增加配套設(shè)施建設(shè)或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟(jì)收益，促使企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
3.利用分散經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以采用分散經(jīng)營(yíng)收入的方式合理合法地進(jìn)行納稅籌劃。因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以分次單獨(dú)簽定合同。如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的精裝修房屋，市場(chǎng)售價(jià)約為1800萬(wàn)元（其中裝修費(fèi)用約為600萬(wàn)元），那么該企業(yè)就可以簽定兩次合同：當(dāng)建成毛坯房后，可以先和業(yè)主簽訂l200萬(wàn)元的購(gòu)房合同，然后，再簽訂一份600萬(wàn)元的裝修合同，這樣就可以依據(jù)第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應(yīng)納稅額，從而達(dá)到避稅的目的。
