時間：2023-10-10 10:40:20
序論：在您撰寫關(guān)于房產(chǎn)的法律知識時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：園林綠化施工管理方法探討
中圖分類號：S73 文獻標(biāo)識碼：A
1做好工程施工前的一些必備工作
對設(shè)計意圖要有足夠的了解，在此基礎(chǔ)上依據(jù)設(shè)計圖紙，核對現(xiàn)場相關(guān)情況，對施工進度計劃書進行認真編制，將場地平整、測量放線以及準備主要的苗木材料等工作落實到位，將一系列的準備工作做好，有利于施工進度的加快。
2根據(jù)設(shè)計圖紙的要求進行施工
綠化工程的施工指的是，在充分理解設(shè)計意圖的情況下，對苗木進行藝術(shù)性的種植，使其可以健康成長，從而達到凈化空氣和美化環(huán)境的目的。因此，設(shè)計對綠化工程來說非常重要，如果離開設(shè)計來談綠化工程施工是沒有實質(zhì)意義的，如果沒有嚴格依據(jù)圖紙來施工的話，很可能造成對整個設(shè)計理念的彎曲理解，對最后的美化效果有很大影響。
3加強園林綠化工程的施工組織和現(xiàn)場管理的工作
園林工程里面有多個單項工程，為了確保園林工程質(zhì)量，必然要對各項園林工程項目予以妥善的協(xié)調(diào)和配合。因此，為了順利開展工程建設(shè)工作，在施工過程中應(yīng)當(dāng)有統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)，各部門和各項目之間要做到協(xié)調(diào)一致，做好施工組織工作。首先，在獲得工程施工項目之后，必須依據(jù)設(shè)計要求對工程概預(yù)算進行認真編制，將施工場地、施工材料以及施工隊伍等方面的準備工作落到實處，為工程開工創(chuàng)造良好條件。其次，依據(jù)施工工期要求，對材料、施工設(shè)備以及施工人員進行合理組織，對工程進度予以科學(xué)計劃，確保工程施工過程不會中斷。再次，施工組織應(yīng)當(dāng)對分組完成工程的幾個工程組予以明確，各工程組間的關(guān)系以及相關(guān)負責(zé)人等也都必須予以確定，同時對養(yǎng)護組不能忽略。
按照施工進度和時間順序來合理安排人員。施工現(xiàn)場管理水平對園林工程質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)濟效益有直接影響。一些園林企業(yè)管理比較落后的一部分原因在于，不注重經(jīng)營管理，對施工現(xiàn)場管理也忽略了。從施工現(xiàn)場管理的角度來看，存在這樣一些問題 ：對園林工程的施工組織缺乏較強的計劃性，沒有依據(jù)相關(guān)標(biāo)準規(guī)范嚴格執(zhí)行操作，有些規(guī)章制度的實施流于表面形式等，使得勞動生產(chǎn)率降低，生產(chǎn)力無法得到較大增長，經(jīng)濟效益也低，工程質(zhì)量無法保證，對企業(yè)發(fā)展有嚴重的制約作用。施工準備、正式施工以及養(yǎng)護管理等各階段都在現(xiàn)場施工的工作范圍內(nèi)。對施工準備階段進行管理方面 ：對分包協(xié)作單位和施工條件予以落實 ；認真完成主要物資苗木的訂購工作 ；對施工任務(wù)予以具體落實。對正式施工階段進行管理方面 ：將綜合施工組織安排好 ；將各項技術(shù)組織措施落實到位 ；對計劃實施進行跟蹤檢查，并及時對相關(guān)情況進行反饋 ；使組織平衡得以加強，確保供應(yīng) ；嚴格控制施工進度、施工成本以及施工質(zhì)量 ；依據(jù)正確程序來進行作業(yè)，確保施工安全等。
4做好園林綠化施工質(zhì)量管理的工作
施工企業(yè)必須仔細整理綠化場地，對土壤進行翻整并耕平耙細，對石塊、磚頭等垃圾予以徹底清除，依據(jù)設(shè)計要求對地形進行整理 ；樹穴必須垂直下挖，在開挖過程中確保上下口徑是協(xié)調(diào)一致的。行道樹回填土的營養(yǎng)土的添加必須依據(jù)相關(guān)規(guī)定來實行。與側(cè)石相比，行道樹樹池和綠化帶內(nèi)土壤應(yīng)當(dāng)?shù)?5 厘米左右；種植的苗木選擇符合設(shè)計要求的圃地苗。行道樹的主干必須是通直的 ；球類和花灌木的冠幅以及高度等，必須滿足設(shè)計要求，并且確保它是豐滿的，沒有偏冠的現(xiàn)象 ；在栽植喬灌木的過程中，必須分層對回填土進行夯實 ；確保栽植后的樹木是直立的，當(dāng)樹木出現(xiàn)歪斜情況時，要將其扶正或者重新栽種 ；針對所有喬木，必須打支撐，確保支撐的牢固和整齊，其埋深應(yīng)當(dāng)超過 1m ；依據(jù)設(shè)計要求來安排色塊植物的栽種密度，既要保證其數(shù)量又要保證其質(zhì)量 ；及時清理干凈在項目施工中產(chǎn)生的垃圾 ；監(jiān)理單位對施工過程要全程以旁站式的形式進行監(jiān)管。在上述的土壤、苗木以及栽植等滿足設(shè)計要求的情況下，監(jiān)理單位需要逐項對其予以驗收簽字，發(fā)現(xiàn)有不合格的地方要立即予以整改 ；建設(shè)單位、市園林主管部門對其的檢查、隨機抽查以及質(zhì)量監(jiān)督等工作要落實到位。
5對施工進度管理加以合理的控制
在園林綠化施工過程中，工期延誤或者趕工搶工的現(xiàn)象要盡量避免，使工期對園林施工質(zhì)量的影響得以有效減少。因此，施工管理人員應(yīng)當(dāng)認真思考和探究設(shè)計和項目進度表，在工程設(shè)計問題上，經(jīng)理可以將其他相關(guān)負責(zé)人組織起來，開展一個專門的設(shè)計討論會，詳細研究和論證設(shè)計方案是否可行，其藝術(shù)性是否達到相關(guān)要求，是否具備科學(xué)性等，對一些可能影響工期的因素進行準確預(yù)測，將相應(yīng)的準備工作做好。
6 調(diào)配組織好施工管理的過程
施工管理人員確定的專業(yè)施工隊伍必須有豐富的施工經(jīng)驗，并且具備較高的素質(zhì)。與此同時，對橫跨許多部門的眾多人員要予以有效調(diào)配，這樣才能保證施工過程的有序進行。要認真對待人才選拔和管理工作，這是工作得以順利開展的前提，可以有效實現(xiàn)工程計劃的順利進行。在物資的供應(yīng)方面，購置施工材料時要嚴格依據(jù)施工計劃進度來進行，有必要的話還應(yīng)當(dāng)與施工隊伍就物資供應(yīng)進行協(xié)商，達成一致意見。在施工中必定會有些材料的耗費較大，這時就應(yīng)當(dāng)對其進行足夠量的貯存，留做備用。
7加以對園林綠化工程驗收階段資料的完善
在進入驗收階段之后，要按照設(shè)計圖紙對項目進行認真檢查，看是否有項目需要進行完善等，最后上交給相關(guān)部門，全面對其進行鑒定，予以等級評定，竣工交付就以它為依據(jù)。
四川省瀘州市江陽區(qū)方山學(xué)校八（1）班劉曉懿指導(dǎo)教師孫德玲
你記得人小鬼大的劉鑼鍋嗎？你還記得電視片《刑事偵察》中的郭隊長嗎？我羨慕歲數(shù)小而學(xué)識淵博的劉鑼鍋，但我更崇拜通曉法律，活用法律的郭隊長。我是一個12歲的小女孩，可我卻有八年的學(xué)法經(jīng)歷，也算是一個“老法民”啦！
不信，請看——
在我四歲的一天，我正在津津有味地看著動畫片《貓與老鼠》，鄰居張夢舟大姐姐到我家來玩。就在我去給她開門的幾秒鐘，爸爸和媽媽就把電視換到了他們癡迷的節(jié)目《今日說法》，當(dāng)然我不會答應(yīng)了，耍起了小孩“娃娃臉說變就變的看家本領(lǐng)”，哭著吵著要看動畫片，爸爸和媽媽差點也招架不住了我，此時夢舟姐勸我說：“《今日說法》就是一個個有趣的故事，很好看的，而且還能學(xué)不少的法律知識，尤其是我們可以用它來保護我們自己呢！”我也就勉強聽進了，停止了哭鬧，同爸媽和夢舟姐靜靜地聽著《今日說法》中關(guān)于一家夫妻鬧離婚產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛故事。
當(dāng)我們正被故事吸引時，“張夢舟，快去練琴啦！”樓下的一聲大喊驚動了我倆，夢舟把頭從窗口探出去答應(yīng)了一聲就走了。過了幾分鐘《今日說法》播完了，我馬上換回了兒童頻道，可是動畫片沒了。突然在我的腦海里閃過一個念頭：曾經(jīng)媽媽給我看過我們家的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上不只有我爸爸的名字嗎？那不是說沒我和媽媽的份啦？這不公平！如果爸爸不要我和媽媽，那我和媽媽不就沒家了嗎？那要是把他換成我的名字，我們一家三口不就永遠不會分離了么？我從爸爸處要了鑰匙，悄悄地打開抽屜一看，房產(chǎn)證上果真只有爸爸的名字，我試著用橡皮察抹著爸爸的名字，可是名字改不了，難道就沒辦法了嗎？耶！房產(chǎn)證旁邊不是還放著戶口簿嗎？我要是把戶主爸爸改成我的名字，那房產(chǎn)證上就理所當(dāng)然地是我的了吧？我仔細一瞧，戶口簿還是活頁呢，這不太簡單了，真是天助我了，把第一頁的爸爸與第五頁的我對換位置，不就行了嗎？不錯，我三下五除二地就換好了，并悄悄把它們放回了抽屜里。
晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽了也覺得很好笑，我可急得要哭了。一會平靜后的媽媽將我摟進她的懷里，給我耐心地解釋起來，我睜著大眼睛似懂非懂地聽著，一會爸爸也湊了過來幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產(chǎn)證上雖然只有我爸爸的名字，但房產(chǎn)是爸爸和媽媽結(jié)婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財產(chǎn)。這下我可高興了，既然房產(chǎn)是爸爸媽媽共同的，當(dāng)然就有我的一份啦！
經(jīng)過這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說法》。逐漸地我又在喜愛法律知識的爸媽影響下從書本、電視上學(xué)到了更多的法律知識，尤其是我已經(jīng)懂得怎樣用法律來維護我的合法權(quán)益，讓法律時刻保護著我。
如今12歲的我當(dāng)媽媽希望看看我的作文或者日記時，我會很干脆地答應(yīng)她侵犯了我的隱私權(quán)；我因頑皮摔得頭破血流去醫(yī)院，醫(yī)生見哭鬧的我不便與處理傷口，讓爸媽緊緊地壓著我的頭和身體時，我會大聲地質(zhì)問著醫(yī)生的名字，并聲稱要到衛(wèi)生局去告他；我與其他小朋友精心呵護的小狗被街村人活活打死了，我與十多個小朋友沖到了當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，與警官“討著說法”……
四川省瀘州市江陽區(qū)方山學(xué)校八（1）班劉曉懿指導(dǎo)教師孫德玲
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晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽了也覺得很好笑，我可急得要哭了。一會平靜后的媽媽將我摟進她的懷里，給我耐心地解釋起來，我睜著大眼睛似懂非懂地聽著，一會爸爸也湊了過來幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產(chǎn)證上雖然只有我爸爸的名字，但房產(chǎn)是爸爸和媽媽結(jié)婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財產(chǎn)。這下我可高興了，既然房產(chǎn)是爸爸媽媽共同的，當(dāng)然就有我的一份啦！
經(jīng)過這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說法》。逐漸地我又在喜愛法律知識的爸媽影響下從書本、電視上學(xué)到了更多的法律知識，尤其是我已經(jīng)懂得怎樣用法律來維護我的合法權(quán)益，讓法律時刻保護著我。
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農(nóng)房違章建設(shè)案例描述
2012年8月初，農(nóng)戶蔡某以自家農(nóng)房與A農(nóng)商行簽訂了80萬元最高額抵押合同，并到當(dāng)?shù)胤抗芫诌M行了抵押登記備案，同時，還追加了保證人鄭某，約定其對30萬元借款本息承擔(dān)連帶保證還款責(zé)任。貸款到期后，農(nóng)戶蔡某不能按期還款付息。經(jīng)多次催討無果，A農(nóng)商行至法院要求：1、蔡某還款30萬元；2、對蔡某抵押于A農(nóng)商行的集體性質(zhì)農(nóng)房享有優(yōu)先受償權(quán)；3、保證人鄭某承擔(dān)連帶保證責(zé)任。借款人蔡某對30萬元借款事實予以承認，保證人鄭某對連帶保證責(zé)任予以承認。但蔡某提出其抵押于A農(nóng)商行的農(nóng)房由原來的垂直結(jié)構(gòu)變成了水平結(jié)構(gòu)的套房，其實際房產(chǎn)與房產(chǎn)證上所載內(nèi)容不一致，屬于違章建筑，以房產(chǎn)抵押無效為由予以反駁。
法院判決及原因分析
經(jīng)法院審理，判決如下：
第一，A農(nóng)商行與蔡某的借貸合同關(guān)系成立，蔡某應(yīng)履行還本付息3075元義務(wù)。蔡某與A農(nóng)商行簽訂的個人借款合同系雙方真實的意思表示，內(nèi)容合法，不具有法律規(guī)定的無效情形，屬于有效合同，借款合同關(guān)系應(yīng)受到法律保護。
第二，保證人鄭某承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人鄭某在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向蔡某進行追償。保證人鄭某出具的《擔(dān)保書》是其真實的意思表示，內(nèi)容合法，不具有法律規(guī)定的無效情形，須承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
第三，抵押農(nóng)房屬于違章建筑，抵押合同無效，對A農(nóng)商行提出的行使優(yōu)先受償權(quán)的請求不予支持。
此案的爭議焦點是抵押農(nóng)房是否屬于違章建筑，抵押合同是否有效？
從案件的形式上看，蔡某與A農(nóng)商行簽訂了最高額抵押合同，系雙方真實的意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)受法律保護。房產(chǎn)證與土地證都經(jīng)正規(guī)手續(xù)辦理，并無存在房產(chǎn)證和土地證變造、偽造的現(xiàn)象。抵押合同經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗芫值怯泜浒?，不存在使得抵押合同無效的形式要件。
從案件的實質(zhì)上看，蔡某陳述自己的房子原來是三間連在一起的兩層垂直結(jié)構(gòu)的落地農(nóng)房，土地性質(zhì)屬于集體性質(zhì)。后來隨著房價的飆升，為提高房屋的使用效率，蔡某把二樓的垂直結(jié)構(gòu)的三間房子打通，變成了水平結(jié)構(gòu)的商品房，并加蓋了三樓一層，一樓打通作為自己生產(chǎn)經(jīng)營加工用，蔡某的行為變成了事實上的變造，其抵押于A農(nóng)商行的房產(chǎn)與房產(chǎn)證上所記載的內(nèi)容不一致。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。
很顯然，法院采取了實質(zhì)上無效的說法，從而導(dǎo)致了A農(nóng)商行在這個案子中敗訴。雖然法院判定蔡某應(yīng)還款30萬元和鄭某的連帶保證責(zé)任合法，但是喪失了對農(nóng)房的優(yōu)先受償權(quán)，且兩人并無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，這樣就為最終的合同履行帶來了執(zhí)行上的諸多困難。
防范建議
一、實地查驗房產(chǎn)狀態(tài)。由于房管部門工作人員在辦理抵押登記時不大可能會到現(xiàn)場查驗房產(chǎn)情況，因此，是否違章只能依靠客戶經(jīng)理的“火眼金睛”去判別。在對抵押物進行實地調(diào)查時，除了要全面核實資產(chǎn)權(quán)屬、是否租賃、是否存在他項權(quán)利之外，客戶經(jīng)理還應(yīng)核實抵押房產(chǎn)是否與房產(chǎn)證、土地證上所記載的內(nèi)容、圖樣等相一致，以此確認抵押房產(chǎn)是否存在違章變造、改造，或者是屬于部分違章還是全部違章。同時面對部分抵押物房產(chǎn)證“一分為二”時，還應(yīng)到當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門去查卷宗核實是否合法、有效，從而確保抵押物安全。
二、更加注重第一還款來源。客戶經(jīng)理在辦理貸款時，更要注重借款人的第一還款來源。A農(nóng)商行通過放貸系統(tǒng)對客戶信用信息、生產(chǎn)項目、營業(yè)額、支出額、收入情況、資產(chǎn)負債情況等進行測算，得出安全的貸款授信值。跳出了“唯抵押論”，主要以第一還款來源來核算借款人的借款額，這樣就給信貸資產(chǎn)加上了“雙重保險”。
三、加強貸后現(xiàn)場檢查。如果借款人在貸后對抵押物進行變造或改造，即使法院判定抵押合同有效，也可能會因抵押物違章難以變現(xiàn)而導(dǎo)致貸款本息無法收回。因此貸后檢查同樣重要，客戶經(jīng)理應(yīng)時刻關(guān)注抵押物的狀態(tài)，查看抵押物是否在抵押期間被變造、改造，一旦發(fā)現(xiàn)有違章情況，需要求借款人重新恢復(fù)原樣，或者讓借款人重新提供其他的抵押物。不管是貸前調(diào)查還是貸后檢查最好對抵押物進行現(xiàn)場拍照確認，防止因“舉證不詳或無法確定抵押物變造、改造時間”而喪失了對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。
四、求助法律途徑。如抵押物是在抵押期間被變造、改造的，客戶經(jīng)理在與借款人協(xié)商無果的前提下必須要向法院提訟履行不安抗辯權(quán)，通過法律途徑要求借款人對抵押物恢復(fù)原狀。
關(guān)鍵詞：新建商品房 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 委托公證 一站式服務(wù)
中圖分類號：F293.3
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）10-087-02
一、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境
近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化進程的不斷加快，城市區(qū)域范圍的快速擴張，新建商品房的數(shù)量也在急劇增長。而隨著2016年1月1日國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的正式施行，標(biāo)志著房屋所有權(quán)等相關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利的統(tǒng)一登記工作正式進入落實階段，同時，也給產(chǎn)權(quán)登記申請人和不動產(chǎn)登記機構(gòu)帶來不小的挑戰(zhàn)。
對于產(chǎn)權(quán)登記申請人來說，辦理商品房的房屋轉(zhuǎn)移登記程序繁瑣而復(fù)雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續(xù)、領(lǐng)取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務(wù)機關(guān)減免稅收使用、房屋測繪、稅務(wù)登記、與開發(fā)商共同申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、交納相關(guān)稅費、交納維修資金及相關(guān)費用、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書、貸款的購房人進行抵押權(quán)登記，然后再次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書等10余個程序。而且，上述事項的辦理除了要消耗申請人大量的時間和精力，有時還需要申請人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發(fā)商協(xié)助購房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過程的興師動眾、嚴格的審核讓申請人精疲力竭，望而卻步，要求登記機構(gòu)簡化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。
對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，成千上萬套新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記工作對其來說無異是個巨大的挑戰(zhàn)：一方面面臨著新建商品房數(shù)量大、購房者人數(shù)多、登記程序復(fù)雜等情況；另一方面面臨著房產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員數(shù)量有限、法律素養(yǎng)欠缺、機構(gòu)運轉(zhuǎn)能力不足等問題。而且，《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定的施行，雖然給房產(chǎn)登記機構(gòu)履職行為提供了完善的法律依據(jù)，但同時也規(guī)定了嚴格的法律責(zé)任，如：根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這表明登記行為的準確性、合法性已成為房產(chǎn)登記機構(gòu)在登記工作中應(yīng)當(dāng)慎重考慮的重要問題。而實踐中，房產(chǎn)登記中心的普通工作人員有些并不具備專業(yè)的法律素養(yǎng)，對相關(guān)法律知識理解不深，如果遇到購房人婚姻發(fā)生變更或家庭情況比較復(fù)雜等情況，如何依法確定房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記人確實給他們提出更為嚴格苛刻的要求。
二、委托公證，為新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務(wù)
（一）委托公證的法律適用
公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國唯一的法定證明機構(gòu)，公證制度是我國社會主義法律制度體系的重要組成部分，是一項預(yù)防性的司法證明制度，具有服務(wù)、溝通、證明、監(jiān)督等功能，在經(jīng)濟社會發(fā)展進程中，始終扮演著積極主動適應(yīng)社會需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式的經(jīng)濟發(fā)展方向指引者、經(jīng)濟民事關(guān)系協(xié)調(diào)者和公共服務(wù)供給者的角色?！豆C法》第36條規(guī)定“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應(yīng)當(dāng)作為認定事實的根據(jù)”?！睹袷略V訟法》第69條也規(guī)定“經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認定事實的根據(jù)”?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》中，包含公證內(nèi)容的條款多次出現(xiàn)，尤其是在繼承、受遺贈、委托方面更為明顯?？梢?，公證制度對于保障不動產(chǎn)在市場的安全流轉(zhuǎn)、維護買賣雙方的合法權(quán)益具有重要作用。
（二）委托公證的司法實踐
針對前面所述新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境，著眼公證業(yè)務(wù)的科學(xué)發(fā)展和為經(jīng)濟社會發(fā)展添磚加瓦、保駕護航的目的，近兩年來，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動式公共服務(wù)供給者位置上走下來，逐步走向積極主動適應(yīng)群眾和社會需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，變更服務(wù)理念，為人民群眾提供更便民法律服務(wù)的軌道。其中，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項：當(dāng)一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，公證處便指派了解稅務(wù)政策、熟悉產(chǎn)權(quán)登記流程并精通法律知識的公證員入駐商品房開發(fā)樓盤，向購房人進行與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的法律宣傳，并告知購房者相關(guān)的辦理流程和程序、所需要提交的相關(guān)材料及所交納的稅費及其他相關(guān)費用。同時征求購房人的意見，根據(jù)其個人情況是否愿意辦理委托公證，對購房者逐一講解委托書中所涉事項并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現(xiàn)場為購房者根據(jù)其本人的購房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項的委托書，并現(xiàn)場為其辦理公證。事實證明，公證員每到一處，成百上千的小區(qū)業(yè)主們會將公證員團團圍攏，向公證員詢問辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的流程及相關(guān)法律規(guī)定，公證員均會耐心地為小區(qū)群眾一一解答。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的委托公證就有上萬件。
（三）委托公證的社會意義
對購房者來說，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產(chǎn)局各部門、稅務(wù)局及其他部門的所有手續(xù)即可全部辦完，只等領(lǐng)房屋所有權(quán)證書即可。通過辦理委托公證，既讓他們了解了《物權(quán)法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律知識和銀行、房產(chǎn)管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，不動產(chǎn)申請人在申請辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中的許多法律問題可以在辦理委托公證的過程中得到公證工作人員專業(yè)的法律咨詢和解答，同時公證委托書的辦理也使他們不用再面對成百上千的購房業(yè)主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴格審查過的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規(guī)避了風(fēng)險，又節(jié)省了時間，提高了工作效率，使得產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)及其工作人員可以心無旁鶩地投入不動產(chǎn)登記工作。對公證處來說，擔(dān)負著調(diào)整民事關(guān)系與經(jīng)濟關(guān)系，建立社會主義的民事和經(jīng)濟法律關(guān)系，預(yù)防糾紛，減少訴訟，促進社會安定團結(jié)的重任，通過辦理業(yè)務(wù)，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發(fā)揮了公證工作的職能作用，對推進經(jīng)濟建設(shè)，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序、維護社會穩(wěn)定、維護國家利益和公民、法人及其他經(jīng)濟組織的合法權(quán)益都產(chǎn)生了積極影響，發(fā)揮了不可替代的重要意義。
三、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證帶給公證事業(yè)的有益啟示
辦理新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證的辦理給了公證事業(yè)一個重要啟示：隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展、社會的不斷進步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機關(guān)給予的法律層面的有效保護，更希望得到公證處等社會組織提供的親情式服務(wù)。社會不是不需要公證處，只是還有許多陌生領(lǐng)域、眾多的棘手問題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務(wù)，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務(wù)。
作為法定的證明機構(gòu)，公證處只要秉承“誠信”本色，緊跟時代節(jié)拍，切實把握社會主旋律，真正溶入到飛速發(fā)展的經(jīng)濟領(lǐng)域中，充分滿足社會的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學(xué)發(fā)展觀念在實踐中不斷得到升華。實踐帶給公證事業(yè)的重要啟示是：首先，公證處是法律服務(wù)部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學(xué)習(xí)新知識，鉆研新領(lǐng)域，掌握更多、更新的法律知識，使自己成為名符其實的法律“專家”，并將這些知識和社會的實際情況聯(lián)系并加以運用，才能真正體現(xiàn)出公證處及公證人的價值。其次，公證與經(jīng)濟社會發(fā)展密不可分。公證處必須密切關(guān)注經(jīng)濟的發(fā)展、社會的需要，并結(jié)合法律的新點、亮點，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發(fā)展前景。公證處只要乘勢而上、把握先機，在市場經(jīng)濟浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經(jīng)濟社會發(fā)展進程中一支不可或缺的生力軍。
參考文獻：
[1] 中華人民共和國物權(quán)法
[2] 司法部于2014年12月的司發(fā)〔2014〕12號《司法部關(guān)于進一步加強公證工作的意見》
1．保證擔(dān)保所占貸款比例過高且風(fēng)險凸顯。被調(diào)查的19家農(nóng)信社，采用保證方式擔(dān)保的貸款額占貸款總額的比例為67．5％。其中，個人對個人保證的貸款額占保證貸款總額的比例為76．6％，而企業(yè)對企業(yè)、企業(yè)對個人、擔(dān)保機構(gòu)保證等其他保證貸款額僅占23．4％。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，個人對個人提供貸款擔(dān)保存在很多問題，如，不少夫妻之間、兄弟姐妹之間有相互保證的情況；單筆10萬元以上的自然人大額貸款占個人對個人保證貸款總額的50％以上，最高單筆保證貸款額達80萬元，保證人實際保證能力不足。由于保證實際失效或保證人擔(dān)保能力不足，個人對個人保證貸款存在較高的風(fēng)險隱患。
2．抵押擔(dān)保存在的法律風(fēng)險增加了貸款本息的收回難度。目前，農(nóng)信社抵押貸款的抵押物主要有私有房產(chǎn)、國有土地使用權(quán)和房產(chǎn)、機器和運輸工具等。調(diào)查樣本中，私有房產(chǎn)抵押貸款額占抵押貸款總額的61．6％；國有土地使用權(quán)和房產(chǎn)抵押貸款額占24．3％；機器、運輸工具抵押貸款額占9．9％。在私有房產(chǎn)抵押中，70％以上為家庭居住房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但小得拍賣、變賣或者抵債?！边@一規(guī)定增加了對抵押房產(chǎn)的執(zhí)行難度，也給以居住房抵押者逃廢貸款提供了機會。另外，少數(shù)農(nóng)信社存在以宅基地作為抵押物的情況，這有違《擔(dān)保法》“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押的規(guī)定，一旦引發(fā)訴訟極有可能導(dǎo)致貸款損失。
3．質(zhì)押擔(dān)保內(nèi)部規(guī)定與法律有沖突。被調(diào)查的農(nóng)信社質(zhì)押貸款全部為權(quán)利質(zhì)押，較為普遍地開展了存單或存折質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，大部分信用社制定了相關(guān)的內(nèi)部管理辦法。如某縣農(nóng)村信用聯(lián)社的“工資存折質(zhì)押貸款管理辦法”規(guī)定：“到期不能歸還貸款本息的，信用社有權(quán)全部扣留其工資存折上的資金，直至結(jié)清貸款本息?！边@與《民事訴訟法》“人民法院有權(quán)扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的收入，但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需費用”的規(guī)定有沖突。如果借款人無力歸還貸款，信用社強行全部扣留其工資收入的行為將會敗訴。
4．為農(nóng)民提供貸款擔(dān)保的擔(dān)保機構(gòu)缺乏。被調(diào)查農(nóng)信社發(fā)放的擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保貸款僅占保證貸款總額的2％，主要是下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款。為農(nóng)民提供貸款擔(dān)保的擔(dān)保機構(gòu)缺乏是制約農(nóng)民獲得貸款的一個主要原因。
完善現(xiàn)有擔(dān)保方式的對策：
1．對現(xiàn)有擔(dān)保方式進行改進。一是加大對農(nóng)信社工作人員相關(guān)法律知識的培訓(xùn)，避免法律知識缺乏導(dǎo)致的內(nèi)部規(guī)定與法律之間的沖突。二是對現(xiàn)有擔(dān)保方式進行清理。在抵押擔(dān)保方面，要杜絕宅基地抵押新增貸款現(xiàn)象的發(fā)生；對僅有一套住房而以居住房申請抵押貸款的，要盡可能要求其提供其他方面擔(dān)保，提倡以非居住房提供擔(dān)保。在保證擔(dān)保方面，對自然人之間的相互擔(dān)保，要嚴格審查擔(dān)保人的擔(dān)保資格和擔(dān)保能力，嚴格控制大額貸款的擔(dān)保。農(nóng)信社在充分防范貸款風(fēng)險的基礎(chǔ)上，應(yīng)適當(dāng)提高農(nóng)民貸款抵押物的擔(dān)保比例，簡化相關(guān)手續(xù)。
結(jié)合本人審判經(jīng)驗,離婚案件在審理中主要存在以下問題:
一是訴訟當(dāng)事人訴訟能力較低,舉證困難。大部分當(dāng)事人特別是農(nóng)村的當(dāng)事人,由于文化水平低、法律意識淡薄等多方面的原因,對舉證責(zé)任的分配不清楚、不了解,導(dǎo)致訴訟能力降低,對于可以保存下來的證據(jù)不能及時的予以保存,以至于證據(jù)滅失,不能充分的保護自己的合法權(quán)益。在離婚訴訟中,以夫妻感情是否確已破裂作為衡量是否準予離婚的標(biāo)準,但當(dāng)事人對該方面的證據(jù)難以收集。法院在審理中,當(dāng)事人提供的證據(jù)基本上都是身份證、結(jié)婚證(或結(jié)婚登記處理表)、戶口簿等最基本的證據(jù),而對于證明夫妻感情破裂的證據(jù)少之又少,基本上都是雙方當(dāng)事人自己的陳述。
二是缺席審理案件相對較多,送達困難。就武寧來說,經(jīng)濟較之沿海城市并不發(fā)達,本地工資收入偏低,大部分人均到發(fā)達的浙江、廣東等地務(wù)工,離婚糾紛案件直接涉及人身關(guān)系及家庭的離散,送達難度比其他民事糾紛的難度更大。有的當(dāng)事人離家出走多年,與家人亦沒有聯(lián)系,有的即使與家人聯(lián)系,但家人了解到是離婚的事情后也會故意隱瞞聯(lián)系方式;一方的當(dāng)事人為了達到離婚的目的,也存在故意隱瞞另一方聯(lián)系方式的情況;更有的夫妻一方在外成立了“新家”等等?；谝陨隙喾矫嬖?導(dǎo)致案件送達存在困難,故而離婚案件中有部分案件系缺席審理。
三是離婚案件的處理比較麻煩。因離婚案件涉及夫妻感情是否確已破裂、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割、債權(quán)債務(wù)承擔(dān)等問題,導(dǎo)致案件處理起來比較棘手。1、關(guān)于夫妻感情是否確已破裂的標(biāo)準難以把握。前面也提到,案件當(dāng)事人法律知識貶乏,難以收集證據(jù),庭審中除了當(dāng)事人自己的陳述外,沒有其他證據(jù)予以佐證,法官在認定上存在較大的困難;2、子女撫養(yǎng)權(quán)難以定奪,在現(xiàn)實生活中,有的男女雙方均希望子女跟隨自己生活,有的男女雙方考慮到子女跟隨了自己會對影響自己另行結(jié)婚,也有的男女雙方希望再婚后另外生育子女,導(dǎo)致夫妻雙方均不愿意撫養(yǎng)子女。法院判定子女由誰撫養(yǎng),要從利于子女健康成長的角度考慮,這又要從生活環(huán)境、教育背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟基礎(chǔ)等多方面綜合考慮,所以實際處理起來存在一定難度;3、關(guān)于財產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)問題,在實際生活中,雙方當(dāng)事人的財產(chǎn)有的屬于婚前財產(chǎn),有的屬于婚后財產(chǎn),有的系婚前購買、婚后取得所有權(quán)的財產(chǎn),有的是婚前用雙方共同賺取的錢購買、婚后取得所有權(quán)的財產(chǎn),要想證明財產(chǎn)的歸屬,當(dāng)事人在舉證上存在一定困難,特別是雙方當(dāng)事人婚前在一起務(wù)工又購買了房產(chǎn)、房產(chǎn)登記一方的名字,而另一方要想證明系雙方共同出資購買,舉證更加的困難;同時,在離婚訴訟中,一方或雙方當(dāng)事人隱匿財產(chǎn)、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、編造債務(wù)的現(xiàn)象時有發(fā)生。當(dāng)事人提供的財產(chǎn)與債務(wù)的證據(jù)虛實結(jié)合,真假難辨,很難對當(dāng)事人雙方的真實財產(chǎn)情況作出決斷。
四是離婚案件的調(diào)解難度大,索要錢款情況較多。由于部分當(dāng)事人法律知識缺乏,對一些法律常識和法律制度缺乏認知,加上離婚案件當(dāng)事人重風(fēng)俗而輕法規(guī),就會認為離婚案件的處理結(jié)果不僅是對夫妻婚姻關(guān)系的一種裁判,也對個人甚至一個家族的名聲有很大影響,家族成員、父母、及親朋好友對案件參與意識過于強烈,導(dǎo)致了法官與當(dāng)事人的溝通方面有一定的困難,給離婚案件的調(diào)解工作造成阻礙,難度加大。另外,對于武寧本地來說,一方當(dāng)事人提出離婚,另一方當(dāng)事人均會提出索要錢款的情況,且少數(shù)當(dāng)事人還存在有過激行為的舉動;即使沒有任何共同財產(chǎn)、提訟一方?jīng)]有任何過錯,另一方也依然會做出這樣的選擇,離婚似乎成了索要錢款的籌碼。這些均給法官辦案帶來了較大的困難。
婚姻構(gòu)建成家庭,家庭是社會的細胞,家庭的和諧會帶來社會的和諧穩(wěn)定,家庭的破碎會對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響,所以針對現(xiàn)在離婚率越來越高的情況,應(yīng)當(dāng)引起全社會的重視和關(guān)注,法院在處理離婚案件中也要做到既能維護當(dāng)事人的合法權(quán)益,也要做到維護社會的穩(wěn)定。針對上述存在的問題,筆者提出如下的解決方案、對策:
一是加大普法宣傳力度。引導(dǎo)當(dāng)事人樹立正確的婚姻觀。一方面,充分利用媒體、報紙等媒介,大力宣傳《中華人民共和國婚姻法》及相關(guān)司法解釋、《中華人民共和國未成年人保護法》、《中華人民共和國婦女權(quán)益保護法》等與當(dāng)事人切身利益相關(guān)的法律法規(guī);另一方面,當(dāng)?shù)厮痉ň?司法所)、法院(法庭)采取法律知識講座、發(fā)放法律宣傳冊等形式,宣傳法律,使當(dāng)事人對法律知識有一個初步的認識,能夠了解相關(guān)的具體法律規(guī)定,以便更好的維護自己的合法權(quán)益。
