時間：2023-10-05 10:39:20
序論：在您撰寫房地產(chǎn)公司財務報表分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
【關鍵詞】萬科；房地產(chǎn)；財務指標
一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
1988年中國住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重越來越大，2003年房地產(chǎn)被國務院確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，2008年受國際金融危機影響，全國房地產(chǎn)投資額增長率開始下降，2009年國家為了應對金融危機，拉動經(jīng)濟發(fā)展，放寬了貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資加速、銷售增加、價格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機性購房行為，政府頒布了“國十一條”等嚴厲調(diào)控政策，隨后又密集出臺了信貸、土地、稅收等政策，房地產(chǎn)市場開始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國八條”“限購令”等措施，堅決制止部分城市房價繼續(xù)暴漲。
二、萬科集團簡介
萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。
萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務。過去二十年，萬科的營業(yè)收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。
三、財務指標分析
（一）償債能力分析
企業(yè)的償債能力是以資產(chǎn)變現(xiàn)能力來衡量的，資產(chǎn)按變現(xiàn)能力或流動性強弱分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)，因此，償債能力也分為短期償債能力和長期償債能力。
1.短期償債能力
流動比率與速動比率一起使用，用來判斷和評價企業(yè)短期償債能力。流動比率和速動比率越高，說明企業(yè)短期償債能力越強。
近三年來萬科的流動比率和速動比率都呈下降趨勢，說明萬科的變現(xiàn)能力和償債能力都有所下降。而且與同行業(yè)保利地產(chǎn)相比其流動比率相差較大，萬科的短期償債能力顯然沒有保利好。
2.長期償債能力
長期償債能力是指企業(yè)償還長期負債的能力，它不僅取決于企業(yè)在長期內(nèi)的盈利能力，還取決于企業(yè)的資本結構。一般的長期償債能力分析側重于對資本結構的分析，即企業(yè)資產(chǎn)對其債務保障程度的分析。
主要指標：資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權比率、有形凈值債務率、現(xiàn)金債務總額比等。
以資產(chǎn)負債率為例，可以看到萬科的資產(chǎn)負債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產(chǎn)負債率水平，可見其財務風險較大。
（二）營運能力分析
營運能力指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益。營運能力分析是通過對反映企業(yè)資產(chǎn)營運效率與效益的指標計算與分析，評價企業(yè)的營運能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益指明方向。營運能力體現(xiàn)了企業(yè)運用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。
1.應收賬款周轉率
應收賬款周轉率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)應收賬款回收越快，企業(yè)在應收賬款方面的管理工作效率越高，資產(chǎn)流動性越強。
2.存貨周轉率近三年來穩(wěn)步上升，說明資金利用的效率提高，存貨積壓的風險降低。
（三）盈利能力分析
1.期間費用分析
期間費用是企業(yè)降低成本的能力，與技術水平、產(chǎn)品設計、規(guī)模經(jīng)濟和對成本管理水平密切相關，13年與12年相比，營業(yè)費用增長率較大，其原因是銷售規(guī)模增長。
2.盈利指標分析
盡管1354.19億元的全年營收讓其收入穩(wěn)坐行業(yè)老大的寶座，但受到行業(yè)整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現(xiàn)雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來共同需要面對的問題。雖然利潤率進一步降低，但是萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率依然達到19.66%，與2012年歷史最高位持平。
（四）發(fā)展能力分析
凈利潤的增長幅度較2012年下降了10個百分點左右，營業(yè)利潤較2012年下降了15個百分點左右，說明企I的利潤增長幅度回緩，已度過高速增長期，進入平穩(wěn)發(fā)展期。
四、萬科發(fā)展建議
（一）為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入；充分運用財務杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機會，并進一步開拓融資渠道。
（二）萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進一步優(yōu)化存貨結構，適度控制存貨數(shù)量。
（三）在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時，也要高度重視現(xiàn)金的管理。
（四）做好財務預算和計劃，嚴格控制各項費用支出，逐步降低建筑成本，提高營業(yè)額和營業(yè)利潤。
（五）政策因素主導市場，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，萬科公司應該密切關注國家政策，及時調(diào)整戰(zhàn)略，順應政策要求。
參考文獻：
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作者簡介：
【關鍵詞】金融危機；財務報表；利潤率
一、背景
古語云安居才能樂業(yè)，可見從古至今對于房子問題，一直是百姓眼中的大事，也同樣是關系到國家安定的一個重要環(huán)節(jié)。2007年美國次貸危機引發(fā)全球金融危機，在這場金融海嘯中無一例外房地產(chǎn)行業(yè)也遭到了巨大的沖擊。那么，在金融危機形勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)會受到怎樣的影響？而房地產(chǎn)企業(yè)又是如何應對的呢？本文正是希望通過對兩家代表性房地產(chǎn)公司盈利能力的研究，發(fā)現(xiàn)經(jīng)融危機對不同發(fā)展模式公司的影響，從而更好的應對將來。
在金融海嘯影響漫延下，2008年全國房地產(chǎn)成交量急劇萎縮，據(jù)國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，08年各季度住房成交面積的同比變動幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動幅度依次為5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢。這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬首次。受宏觀經(jīng)濟減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷入資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費預期不足、市場缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。
此次金融危機恰到好處地為我們研究不同宏觀環(huán)境下對不同發(fā)展模式公司的影響提供了寶貴的契機。作為企業(yè)狀態(tài)的客觀反應指標，財務報表分析無疑是對這些影響的最好詮釋。在此選取萬科企業(yè)股份有限公司和保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司兩家具有代表性的公司進行財務報表的對比分析。
二、財務報表分析
財務報表分析是一種“高級”信息生產(chǎn)活動，是運用一定的方法和手段，對財務報表及其資料提供的數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)和深入的分析研究，提示有關指標的關系及變化趨勢，以便對企業(yè)的財務活動和相關經(jīng)濟活動作出評價和預測，從而為使用者進行相關經(jīng)濟決策提供更加直接的信息和更有效的幫助。
（一）企業(yè)盈利能力
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力，通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額的多少及其水平的高低。盈利能力就是指公司在一定時期內(nèi)賺取利潤的能力，利潤率越高，盈利能力就越強。企業(yè)利潤的高低、利潤額的增長速度是其有無活力、管理效能優(yōu)劣的標志。以下對相關指標進行分析：
1.凈資產(chǎn)收益率
凈資產(chǎn)收益率又稱股東權益收益率，是凈利潤與平均股東權益的百分比。該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標值越高，說明投資帶來的收益越高。這是綜合性最強、最具有代表性的一個指標。2007年由于保利地產(chǎn)增發(fā)股份保利的凈資產(chǎn)收益率較往常比較低，而08年呈明顯上升趨勢遠遠超過了萬科，并在之后波動上升。而萬科因為受2008年經(jīng)濟危機的影響，其凈資產(chǎn)收益率在2008年急劇下降，但是這種下降的趨勢在2009年得到扭轉，并繼續(xù)保持攀升的趨勢，到2011年萬科的凈資產(chǎn)收益率回升至與2007年以上水平。萬科在2008年金融危機下，基于審慎的財務策略，對可能存在風險的13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。這些存貨跌價準備在考慮遞延所得稅因素后，影響到萬科稅后凈利潤9.2億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤8.9億元。這反映了萬科在該等項目的獲取中，拿地成本偏高，對于金融危機的應對策略過于保守。（數(shù)值見表1內(nèi)1）
2.資產(chǎn)收益率
由于凈資產(chǎn)收益指標容易受到企業(yè)財務杠桿的影響，為了排除這一影響而考察公司的盈利，就必須考察資產(chǎn)收益率指標（凈利潤/資產(chǎn)）。資產(chǎn)收益率，也叫資產(chǎn)回報率，它是用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標。從這一指標來看，2007年萬科資產(chǎn)收益率達5.31%，到2008年降到了3.89%，但保利在2008年資產(chǎn)收益率由2007年的3.98%上升到5.68%，顯著高于萬科。表明這年保利相對萬科地產(chǎn)能夠有效地配置公司資源以及更加高效的管理系統(tǒng)，抗風險能力要好于萬科。（數(shù)值見表1內(nèi)2）
3.總資產(chǎn)利潤率
總資產(chǎn)利潤率是企業(yè)利潤總額與企業(yè)資產(chǎn)平均總額的比率，即過去所說的資金利潤率。它是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果的指標，也是衡量企業(yè)利用債權人和所有者權益總額所取得盈利的重要指標。很明顯2008年保利在面對金融危機反映出很好的資產(chǎn)綜合利用效果，使其在當年的業(yè)績沒有下滑。而其他年份保利又回歸到它一貫的低利潤率作風中。萬科在08年似乎受到較大打擊。但二大地產(chǎn)總資產(chǎn)利潤在2008后都有一定程度的縮水。說明金融危機對中國的地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了實質(zhì)性的影響。（數(shù)值見表1內(nèi)3）
4.成本費用利潤率
成本費用利潤率是企業(yè)一定期間的利潤總額與成本、費用總額的比率。成本費用利潤率指標表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現(xiàn)了經(jīng)營耗費所帶來的經(jīng)營成果。該項指標越高，反映企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。在分析成本費用利潤率之前我們先來看萬科公司、保利地產(chǎn)公司這幾年來的三項費用比重（圖1），我們驚奇的發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)一直維持著在同業(yè)中相當?shù)偷谋戎兀@也正是保利成本費用利潤率高于萬科的原因。正是因為保利的成本費用控制得好，所以企業(yè)在08年為取得利潤而付出的代價小而盈利能力強與萬科。（數(shù)值見表1內(nèi)4、圖2）
5.主營業(yè)務利潤率
主營業(yè)務利潤率是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務利潤同主營業(yè)務收入凈額的比率。主營業(yè)務利潤率能從總體上觀察企業(yè)全年所取的利潤大小及其組成是否合理。通過將企業(yè)的全年利潤與以前利潤比較，能夠評價企業(yè)利潤變動情況的好壞。在主營業(yè)務利潤率方面保利在2008年有所提高之后卻有趨勢下滑，而萬科在2008、2009年都大幅下跌直到2010才大幅回到最初水平。到2011年保利繼續(xù)回升、而萬科小幅下跌。從兩者的主營業(yè)務所占的比重和企業(yè)背景我們不難發(fā)現(xiàn)，萬科作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，從事的產(chǎn)業(yè)比較單一，而保利的業(yè)務模式則比較多元化。從發(fā)展的地區(qū)看，萬科在全國很多地區(qū)都有產(chǎn)業(yè)涉及而保利涉及的地區(qū)較少。保利的這種模式這在金融危機時恰恰幫了其大忙，但在正常情形下通過多元模式和較小范圍的經(jīng)營來保持利潤的增長顯然是行不通的。（數(shù)值見表1內(nèi)5）
6.銷售毛利率
銷售毛利率是毛利占銷售收入的百分比，它反映了企業(yè)產(chǎn)品銷售的初始獲利能力，是企業(yè)凈利潤的起點，沒有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利。07年萬科毛利率要高于保利地產(chǎn)，08年在金融危機影響下至09年銷售毛利率快速下滑產(chǎn)生低谷，經(jīng)過調(diào)整10年恢復以前水平。而保利在08年略有上升后銷售毛利率就緩慢下降，10年又低于萬科，到2011年保利繼續(xù)回升、而萬科小幅下跌。萬科2008年結算毛利率較2007年下降2.34個百分點，從報表中反應除存貨跌價準備的影響外，2008年公司結算均價與2007年基本持平，而單方結算成本增加290元，其中單方土地成本增加244元，單方其他成本增加46元。2008年結算項目中裝修房比例有所上升，因此單純從數(shù)據(jù)上看，地價外單方成本46元的增加幅度并不突兀。但考慮到2008年公司結算項目中普通住宅比例高于往年的特點，仍反映出公司在前幾年牛市氛圍下，對成本管理能力有所松懈以至金融危機下銷售毛利的下降?？傮w來說萬科的毛利率略高于保利地產(chǎn)，但經(jīng)營利潤率低于保利地產(chǎn)，從萬科的報表中可以看出這產(chǎn)生于以下兩種原因：萬科在住宅工業(yè)化研究投入而產(chǎn)生的高管理費用，以及由于萬科銷售外包產(chǎn)生的高銷售費用。（數(shù)值表1內(nèi)7）
（二）企業(yè)成長能力
企業(yè)成長能力是指企業(yè)未來發(fā)展趨勢與發(fā)展速度，包括企業(yè)規(guī)模的擴大，利潤和所有者權益的增加。企業(yè)成長能力是隨著市場環(huán)境的變化，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場占有率持續(xù)增長的能力。以下對相關指標進行分析：
1.主營業(yè)務增長率
主營業(yè)務增長率，即本期的主營業(yè)務收入減去上期的主營業(yè)務收入之差再除以上期主營業(yè)務收入的比值。利用主營業(yè)務收入增長率這一指標可以較好地考查公司的成長性。從圖中可看出保利的主營業(yè)務增長率一直高于萬科，08年表現(xiàn)的最為明顯，這說明保利公司產(chǎn)品對于萬科市場需求大，業(yè)務擴張能力強。08年萬科增長率的大幅下滑也側面反映了金融危機對其較大的影響。（見圖3）
2.凈利潤增長率
凈利潤增長率，即本年凈利潤減去上年凈利潤之差再除以上期凈利潤的比值。凈利潤是公司經(jīng)營業(yè)績的最終結果。圖表中顯示出萬科該項指標在08年達到低谷出現(xiàn)負值，其他年份基本與保利持平。這表明金融危機嚴重影響到萬科的成長性。（見圖4）
三、結論
從以上分析中可以看出2007到2011年間兩大地產(chǎn)營業(yè)收入、營業(yè)總成本、營業(yè)利潤和凈利潤雖然都成逐年上升趨勢，但在2008年金融危機中都有不同程度的下降。其中萬科的營業(yè)利潤和凈利潤下降的最為明顯，保利地產(chǎn)卻似乎并未受其影響。因此不難得出結論在金融危機下保利的經(jīng)營狀況維持的是較好的，在大家都備受打擊時，它作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表性國有企業(yè)，沒有輸給領頭羊萬科。以下是保利模式在面對金融危機時所表現(xiàn)出的優(yōu)點：
1.在應對金融危機時，積極加強企業(yè)管理工作，及時收回貸款，減少或避免發(fā)生壞帳損失的可能性，提高了企業(yè)資產(chǎn)的流動性，和短期債務的償還能力。
2.對于金融危機的策略較激進，一直保持旺盛的拿地趨勢。
3.在金融危機下相對萬科地產(chǎn)能夠有效地配置公司資源以及有更加高效的管理系統(tǒng)。
4.業(yè)務模式比較多元化，涉及的地產(chǎn)區(qū)域較少。
5.成本費用控制得好，三項費用比重一直維持著在同業(yè)水平中相當?shù)偷谋戎亍?/p>
6.面對金融危機反映出很好的資產(chǎn)綜合利用效果，使其在當年的業(yè)績沒有下滑。而其他年份保利又回歸到它一貫的低利潤率作風中，從而一定程度上規(guī)避了金融危機帶來的風險。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產(chǎn)；財務分析；經(jīng)濟發(fā)展；資本結構
一、萬科企業(yè)股份有限公司的簡介
萬科成立于1984年5月，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項，并率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關系組織，它是國內(nèi)第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。
二、萬科的財務分析
財務報表分析是指以財務報表和其他資料為依據(jù)和起點，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果，財務狀況及其變動，目的是為了了解過去，評價現(xiàn)在，和預測未來，幫助利益關系集團改善決策。企業(yè)管理者通過財務分析，可以合理評價經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績，促進管理水平的提高。投資者通過財務分析，可進一步預測投資后的收益水平和風險程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，有效地做好企業(yè)財務分析，才能更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。
（一）償債能力分析
流動比率主要判斷企業(yè)的營運資金是否充足，是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比值，從表中可以看出萬科2008到12年流動比率是逐漸降低的，企業(yè)的營運資金并不是非常充足的。速動比率在2009年達到最大值后又逐漸降低，與流動比率相比，說明企業(yè)存貨在流動資產(chǎn)中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產(chǎn)的存貨壓力進一步增大。雖然整體萬科的短期償債能力較強，但流動比率與速動比率逐年趨于降低，說明公司存貨所占比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業(yè)償還債務的能力在逐漸下降，所以應采取措施加強對流動的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時應保持充足的現(xiàn)金，以確保經(jīng)營的穩(wěn)健性和安全性，提高風險意識。
（二）營運能力分析
應收賬款周轉率在近五年來逐漸提升，并在2012年有較大提升，說明萬科對應收賬款管理水平較高，回收速度快，變現(xiàn)能力強，但也應將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利于公司的發(fā)展，總資產(chǎn)周轉率與存貨周轉率雖稍有下降趨勢，但仍然總體水平較高，企業(yè)用資本獲利的能力較高，銷售能力及存貨的利用水平較高，總資產(chǎn)的利用水平也較高，營運能力較強。
（三）盈利能力分析
萬科股東權益報酬率逐年提升，凈利潤占股東權益平均額的比重逐年增高，銷售凈利率也有較大幅度的增長，股東獲取的投資報酬較高，企業(yè)經(jīng)營管理水平較高，銷售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷售成本在銷售收入中的比重越來越高，毛利也逐漸降低，說明企業(yè)應加強對成本的控制水平，增強銷售能力，以期實現(xiàn)更高的盈利能力。
（四）發(fā)展能力分析
從總體來說，近五年三個發(fā)展能力指標有進有退，較不穩(wěn)定，但其總的趨勢還是增長的。企業(yè)營業(yè)收入增長額在營業(yè)收入總額中的比重是絕對正增長的，與此同時，資產(chǎn)規(guī)模擴張在2010年達到最大值后有一定的下降趨勢，利潤增長率增長趨勢也較為明顯，說明企業(yè)發(fā)展實力很強，成長性很好，有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
三、萬科財務方面存在的問題及改進建議
（1）公司資產(chǎn)管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強，但同時萬科應增強資金運用的靈活性，調(diào)整其自有的現(xiàn)金流量，加強對存貨的管理，控制存貨的數(shù)量，增強風險意識，不能出現(xiàn)大量的積壓，否則會對企業(yè)發(fā)展造成不利影響，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，優(yōu)化資本結構，提高資產(chǎn)利用率水平。（2）公司的對外融資能力降低，內(nèi)部融資能力下降，主要依賴于銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬科資本結構優(yōu)化的關鍵，在現(xiàn)有的發(fā)行新股，配股，發(fā)行可轉換債券，海外貸款等融資渠道下，并不能完全滿足其資金需求，同時也可以發(fā)展信托融資和房地產(chǎn)投資基金等多種融資渠道。（3）公司風險控制能力的水平不高，應提高其風險控制能力。雖然萬科盈利能力和營運能力均較高，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，資金占壓的金額大，回收周期長，也會造成公司的可變現(xiàn)資產(chǎn)較低甚至出現(xiàn)負值，所以萬科應保持一定的財務彈性，加強經(jīng)營風險和財務風險的控制。（4）負債結構不合理，流動負債比例偏高。流動復制比例的提高，雖然能增加企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的財務風險，萬科在安排負債結構時，應權衡考慮負債所能帶來的盈利能力和風險水平，不能只看到一方面。
四、結論
萬科雖然在2008年受金融危機的影響，凈利潤出現(xiàn)負值，財務指標下降，經(jīng)營業(yè)績受到影響，但在此后公司不斷加強企業(yè)管理，快速回到了原來的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展狀況，由此可見萬科強大的發(fā)展實力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，為了更好的發(fā)展，萬科應更加注重對自身的財務狀況進行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發(fā)揮財務杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增長勢頭，惟有加強對資本結構的管理，實現(xiàn)資本結構的最優(yōu)化，才能在現(xiàn)有發(fā)展情況的基礎上，實現(xiàn)最大利潤。
參 考 文 獻
[1]荊新.《財務管理學》.第1版.北京.中國人民大學出版社.2010（3）
[2]戴德明.《財務報告與控制》.第1版.北京.中國人民大學出版社.？2010（1）
[3]張鳴主.《公司財務》.上海財經(jīng)大學出版社，2008
淺議低值易耗品的精益化管理
當前企業(yè)風險管理的探討
淺談血站業(yè)務檔案的收集和整理
淺析企業(yè)應收賬款管理中的風險控制
大學生網(wǎng)購現(xiàn)狀及影響因素分析——以杭州下沙高教園大學生為例
淺析90后大學生消費觀
應用作業(yè)成本分配營銷費用
建筑護結構保溫隔熱材料市場營銷淺談
企業(yè)應收賬款風險的規(guī)避
會計稽核工作在醫(yī)院財務管理中的重要性分析
關于加強我國行政事業(yè)單位預算管理的認識
工業(yè)企業(yè)工程預結算審核注意事項淺談
我國企業(yè)內(nèi)部控制的建立與完善研究
我國現(xiàn)行統(tǒng)計制度方法存在的問題與改革淺議
淺析應收賬款對企業(yè)經(jīng)營的影響及風險化解對策
我國環(huán)境會計信息披露問題研究
淺析新會計準則對鐵路運輸企業(yè)會計核算的影響
論事業(yè)單位內(nèi)部控制
企業(yè)會計風險防范制度的構建策略分析
如何做好會計職業(yè)判斷
關于防范高校財務風險的措施
關于事業(yè)單位預算管理的研究
建立現(xiàn)代監(jiān)管機制促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政健康發(fā)展——對東港市鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政管理方式改革工作的幾點思考
有關企業(yè)財務管理中存在的問題解決探討
我國國有企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)狀分析及解決對策
探析企業(yè)會計監(jiān)督及企業(yè)會計監(jiān)督弱化的原因
有關企業(yè)財務風險的探討
淺析公允價值計量屬性在我國的應用
淺議企業(yè)應收賬款管理
淺談會計管理
淺談我國管理會計研究的新動向
現(xiàn)代企業(yè)財務管理變革趨勢分析
轉移定價稅收籌劃涉稅風險及化解
試論房地產(chǎn)公司財務成本管理存在的問題及對策
事業(yè)單位財務會計規(guī)范化的必要性與稅法的差異
會計謹慎性原則的應用
公允價值計量模式相關思考與建議
企業(yè)集團財務公司建立應收賬款池集中開展應收賬款保理融資的模式探索
我國預算法存在問題的分析及政策建議
公立醫(yī)院籌資方式問題探討
對我國開征物業(yè)稅的問題思考
淺談企業(yè)財務報表分析
淺談供電企業(yè)預算管理的現(xiàn)狀及對策
淺談債務重組準則變遷
電力企業(yè)無形資產(chǎn)當中的會計核算問題研究
論信息在企業(yè)財務分析中的作用
通貨膨脹條件下企業(yè)理財對策研究
關于規(guī)范油田會計制度加強基礎工作認識
加強成本控制提升高速公路公司財務管理水平
政府補助的所得稅核算及納稅調(diào)整
淺析電力企業(yè)預算管理與控制措施
加強通信企業(yè)成本費用控制淺論
淺談國際會計準則下企業(yè)集團合并財務報表的編制
淺談現(xiàn)代成本會計管理的重要性以及應用
企業(yè)應收票據(jù)的風險管控
關于人留存問題的探討
我國民辦高校財務管理的相關問題研究
關鍵詞：房地產(chǎn)公司；萬科公司；財務管理與風險控制
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況決定著國民經(jīng)濟和社會能否穩(wěn)定發(fā)展。新世紀以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)越加蓬勃發(fā)展，特別是在全球經(jīng)濟危機來襲的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)更是在拉動我國GDP增長上貢獻了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產(chǎn)企業(yè)前景普遍不被看好，所以財務管理與風險控制將成為其主要必修課。特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉率比較低、過度使用財務杠桿、企業(yè)負債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點，使其承擔了較高的財務風險，從而給企業(yè)經(jīng)營造成了極大的沖擊，進而間接沖擊著整個行業(yè)經(jīng)濟、資本市場、投資者利益甚至是社會生活。因此，如何有效評價和防范財務風險，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問題。
一、萬科公司當前財務狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。這一點也是萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的基石。作為中國最大的房地產(chǎn)公司，萬科的跌宕起伏會沖擊緊繃的樓市神經(jīng)，放映整個行業(yè)的側影，所以評價萬科公司的財務狀況和經(jīng)營成果對于預測中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。我們首先將對萬科進行細致的財務分析，即以其財務報告和其他資料為依據(jù)和起點，將大量的報表數(shù)據(jù)轉換成對決策有用的信息，以便對企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風險的能力作出評價。這樣系統(tǒng)分析和評價企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現(xiàn)在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。我們將從下面六個方面展開分析：
1.資產(chǎn)結構分析
從2007-2011年萬科的資產(chǎn)總規(guī)模及其變動表（表1）可以發(fā)現(xiàn)，自2007年以來，萬科資產(chǎn)規(guī)模總體呈上升趨勢。具體地說，如果從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流動資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動資產(chǎn)變動率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產(chǎn)的類別構成趨勢來看，資產(chǎn)總計的變動率幾乎與流動資產(chǎn)的變動率保持一致，這說明流動資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉效率對公司的經(jīng)營狀況起決定性作用。
由于流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，所以有必要對流動資產(chǎn)的結構進行分析。為此，選擇幾項代表性較強的指標來分析，包括：貨幣資金、應收賬款、預付款項、其他應收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動資產(chǎn)結構表所示，存貨所占比重最大，達到了流動資產(chǎn)的一半以上，于2008年達到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩(wěn)定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預付賬款在2008年下降，并理所當然地達到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩(wěn)定。應收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關注意義較小。其他應收款在2007年至2011年間，有小幅增長。
表1和表2很清楚地反映了房地產(chǎn)企業(yè)受大環(huán)境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時，貨幣資金和存貨的穩(wěn)定又表征著萬科市場活動的穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)結構的穩(wěn)定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產(chǎn)結構優(yōu)化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業(yè)償還到期債務（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業(yè)償付流動負債的能力，公司能否償還短期債務，取決于公司債務的多少以及有多少可變現(xiàn)償債的流動資產(chǎn)等。流動比率、速動比率是反映公司短期償債能力的常用指標。一般情況下，流動比率、速比率越高，則償債能力越強。如表3所示，萬科的流動比率以2009年為轉折點，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動負債增長速度大于流動資產(chǎn)的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致。總的來說，萬科短期償債能力有所下降。
長期償債能力，指企業(yè)償還長期負債的能力，分析一個企業(yè)的長期償債能力主要是為了確定該企業(yè)償還債務和本金的能力。企業(yè)長期償債能力的衡量指標主要為資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權比率。如圖1所示，萬科產(chǎn)權比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產(chǎn)負債率近年來保持平穩(wěn)，四年來也只有小幅提升。總的來說，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。
3.成長能力分析
從2007-2011年萬科主營業(yè)務利潤表（表 4）中可以看出，萬科實現(xiàn)了主營業(yè)務總收入和利潤年年增長，即使成本相應的增長下，仍然保持著很高且很穩(wěn)定的利潤增長率，表現(xiàn)了良好和穩(wěn)定的成長能力。當然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協(xié)調(diào)的體現(xiàn)，但是主營利潤增長率對應著反而剛好表現(xiàn)相反的行為。這個原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
4.營運能力分析
應收賬款周轉率可以反映企業(yè)應收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，應收賬款周轉率越高，說明企業(yè)應收賬款周轉速度快、流動性強。表5顯示，萬科的應收賬款周轉率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低?？傎Y產(chǎn)周轉率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率在降低。公司要加強對資產(chǎn)的長期以及短期管理，以增強其經(jīng)營效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，是上市公司財務狀況中的核心指標。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關，由此可見公司的主營業(yè)務獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業(yè)務收入增加所致?？偟膩碚f，萬科的主營業(yè)務獲利能力近年來有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。
6.現(xiàn)金流量分析
表7顯示：經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長，并于2009年達到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達1.0316，說明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營現(xiàn)金支出可以帶來1.0316元的流入，經(jīng)營活動產(chǎn)生效率在2009年達到最高，近兩年來有所降低；投資活動現(xiàn)金流入流出比在2010年達到最高，為0.5520，相當于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動產(chǎn)生效率較低，說明企業(yè)投資還處于擴張期，投資項目多；籌資活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無資金危機。
二、萬科公司財務風險評價
上一節(jié)我們對萬科公司進行了基本的財務分析，接著我們將在此基礎上，進行其財務風險評價。具體的說，我們將利用李素紅等人構建完備的基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務風險評價指標體系，在行業(yè)內(nèi)綜合評價萬科公司的財務風險。
房地產(chǎn)上市公司財務風險評價指標體系是由一系列反映房地產(chǎn)上市公司的財務指標組成的，用來評價房地產(chǎn)上市公司在資本活動過程中所面臨的風險。所以選取的指標要能夠全面反映公司的經(jīng)營情況。選擇財務風險評價指標的原則是：預見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則。依據(jù)這一原則，參考一般房地產(chǎn)上市公司的績效評價指標體系，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，最終構建了房地產(chǎn)上市公司財務風險評價指標體系，其中包括了6個方面財務能力的20個財務指標，分別是
（1）資本結構：股東權益比率（X1）和資產(chǎn)負債率（X2）；
（2）償債能力：流動比率（X3），速動比率（X4），利息支付倍數(shù)（X5）和長期負債比率；
（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產(chǎn)增長率（X8）；
（4）營運能力：應收賬款周轉率，存貨周轉率（X9），固定資產(chǎn)周轉率，總資產(chǎn)周轉率和流動資產(chǎn)周轉率（X10）；
（5）盈利能力：總資產(chǎn)利潤率（X11），主營業(yè)務利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產(chǎn)報酬率（X13）；
（6）現(xiàn)金流量：經(jīng)營現(xiàn)金流量與負債比率和現(xiàn)金流量比率（X14）。
針對萬科，這六個方面我們在上一節(jié)已經(jīng)大部分詳細論述過，這給其風險評價打下了基礎。
因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯綜復雜關系的若干個指標進行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻率作為權數(shù)與各因子得分的乘積總和構造綜合得分函數(shù)。基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務風險評價，首先進行財務指標的預處理，這里是將財務指標進行無量綱化處理，然后進行因子分析法適用性檢驗，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標注的Xi（i=1-14），未被標注的財務指標是未通過適用性檢驗的因子。需要強調(diào)的是，這里的Xi不僅代表對應的因子，而且它具有數(shù)值，是綜合房地產(chǎn)上市公司的實際財務情況，由專家給出的對應因子的評價值。之后以主成分分析法構造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進行平方和方差貢獻分析，提取前5個主要貢獻的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應的因子，而且它具有數(shù)值，是主成分分析得到的5個主因子的貢獻值。這5個主因子大體上體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司6個方面財務能力。需要注意的是，主成分分析法發(fā)現(xiàn)，營運能力的因子貢獻很大程度上從屬于資本結構，這符合我國房地產(chǎn)公司的實際情況。我們將其并在一起，從而6個方面財務能力提取出了5個因子。接著我們對得到的成分組成針對5個因子進行對應排列，構造旋轉成分矩陣（Aij），以便根據(jù)綜合加權公式利用此矩陣計算出各個房地產(chǎn)上市公司的主因子得分。假設主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個一般因子進行求和。最后，總結出房地產(chǎn)上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個主因子進行求和。我們將上面萬科的財務指標代入后，會得到正的因子得分，這說明萬科公司財務風險處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財務風險評價指標體系中，處于合格的位置。
更細致的評價是，在財務風險評價指標體系的基礎上，引入基于聚類分析法劃分財務風險等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進行初始分類，然后逐步調(diào)整，得到最終K個分類。考慮國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，上面由因子得分（K）及其貢獻率可以得出了國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的財務風險狀況的排序，運用聚類的思想將房地產(chǎn)上市公司財務風險狀況分類，可將其分成4類，相應的風險等級劃分為：幾乎沒有財務風險，財務風險較小，財務風險一般，財務風險很大。結果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業(yè)，其中萬科處于財務風險一般的等級中。對萬科這樣財務風險一般的公司而言，應該根據(jù)財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應對策，以避免財務風險狀況的惡化，并通過建立財務預警機制實時監(jiān)控財務風險。
三、綜合評價
通過對萬科當前財務狀況分析和財務風險評價，我們可以看出，即使在全球經(jīng)濟危機的大環(huán)境時，萬科公司仍處于一個穩(wěn)步發(fā)展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩(wěn)步增長，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴張，每股收益平穩(wěn)發(fā)展，具有較強的償債能力、盈利能力和營運能力，萬科正在健康發(fā)展。
但與此同時，我們可以看到萬科公司在財務管理中存在一些不足之處：
1.萬科公司雖然具有較好的流動比率和速動比率，但是從長期來看，其流動比率和速動比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產(chǎn)市場中，萬科在同行業(yè)內(nèi)確立了很多領先地位，但是在流動比率和速動比率上，萬科都出現(xiàn)了下降，而國內(nèi)其他一些房地產(chǎn)公司的流動比率和速動比率都較以前有所改善，如萬通地產(chǎn)的流動比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業(yè)從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業(yè)立于不敗之地，萬科公司應該采取積極措施應對下降趨勢。
2.萬科的財務壓力正在加大。資金一直是影響房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的一個重要因素，實踐中由于資金鏈的斷裂而導致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計其數(shù)，因而選擇合理的負債規(guī)模對房地產(chǎn)公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產(chǎn)負債率在我國同行業(yè)中處于一種優(yōu)秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時其負債結構中的流動負債率較高，對公司債務的償付起到消極作用。
3.周轉率有所下降。周轉率是萬科最為看重的指標之一，它是保證萬科擴張的核心。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，只有保持高周轉率，才能夠?qū)①Y金快速回籠，保證企業(yè)更大規(guī)模的開發(fā)，同時保證企業(yè)將來的兼并收購。萬科公司的總資產(chǎn)周轉率和存貨周轉率近年來逐年下降，并且在08年出現(xiàn)較大幅度下降。在宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)日漸不利的情況下，房地產(chǎn)公司可能面臨調(diào)整拐點的到來，如果不能將周轉率提高，將會對萬科一系列的運營產(chǎn)生重大的影響，并且加大公司的財務風險。
四、萬科財務風險控制策略
針對萬科的財務現(xiàn)狀，本文提出以下幾點財務風險控制策略。
1.著眼于政治環(huán)境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構的監(jiān)管等，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競爭環(huán)境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業(yè)內(nèi)的領頭角色和對政府政策的積極響應，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優(yōu)勢，將鞏固其領頭的勢頭。
2.著眼于行業(yè)內(nèi)，萬科公司需要提高風險意識，建立財務風險控制系統(tǒng)。在國家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴重的財務風險。通過構建國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財務風險體系，我們也發(fā)現(xiàn)，萬科公司雖然處于財務風險一般狀態(tài)，但仍是最靠近財務風險很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業(yè)的風險管理隊伍，充分了解其所處復雜環(huán)境下的財務風險狀況，結合萬科自身實力和開發(fā)項目的特點進行有效的風險管理工作，構建風險控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財務風險，減少損失。在這一點上，萬科實際上已經(jīng)走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產(chǎn)周轉率的下降主要受其存貨周轉率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉率可以使公司有更大空間的發(fā)展。這一點，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉率的提升。在房價遠遠超出民眾實際購買力的情況下，在有效供應增加而實際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價居高不下的局面，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的領跌，這其實對資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一種加快資金周轉，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發(fā)展。萬科能在平穩(wěn)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風險控制和積極促進發(fā)展的意識，將這種意識系統(tǒng)規(guī)范化，必將使萬科公司走上新的高度。
3.著眼于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。就國內(nèi)現(xiàn)狀而言，萬科可采取的主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施包括：項目的合作開發(fā)；向國外市場進軍；向二三線甚至四線城市進軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項發(fā)展戰(zhàn)略，很符合萬科的發(fā)展理念，很符合國內(nèi)民生現(xiàn)狀，預料中將會得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結構，萬科需要優(yōu)化資本結構，并實現(xiàn)資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴大其世界影響力的同時，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩(wěn)定的前提下，合理適當?shù)倪\用世界資本市場，將成為萬科發(fā)展的強心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風險的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結構的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規(guī)模。對于資本結構的優(yōu)化，還要考慮到資本結構彈性和財務靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進行轉換的可能性，實現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財務風險。
5.著眼于萬科公司內(nèi)部具體財務控制，萬科需要加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度。包括實現(xiàn)資金籌集權、使用權和調(diào)配權的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現(xiàn)在：加強內(nèi)部控制，實現(xiàn)財務總監(jiān)對資金運動的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強資金的事后控制。
五、結論
從以上分析可以看出萬科具有良好的發(fā)展前景，萬科是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，而從萬科的健康發(fā)展我們可以預測我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展前景良好。自08年年底全球經(jīng)濟危機全面爆發(fā)以來，我國政府從振興整體經(jīng)濟的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也順應市場趨勢，積極降價促進銷售。房地產(chǎn)公司房價的下調(diào)有助于公眾購買力的提升，增強對宏觀經(jīng)濟的信心，同時有利于房地產(chǎn)公司資金的快速回籠，這對房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經(jīng)濟危機的大環(huán)境下，我國的經(jīng)濟相對增長較快，在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，外資會源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會抬升我國的房價，但考慮到國內(nèi)民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產(chǎn)會適當?shù)膲旱头績r，在國外資本的競爭下，我國的房價不會持續(xù)走高，也不會持續(xù)高漲，而會走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展才能穩(wěn)固江山，這就要考驗房地產(chǎn)公司的內(nèi)功——財務管理與風險控制，誰的內(nèi)功深厚，誰必將笑到最后。
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【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務報告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運營狀況也因此備受關注。很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗和先進的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬科公司財務狀況為背景進行分析。
（一）償債能力分析
償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來償還各種債務（包括長期債務和短期債務）的能力。通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機會和抵御風險的能力。一個企業(yè)償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗的。
1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個企業(yè)在短期債務到期時能夠變現(xiàn)以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。
（1）流動比率：2012-2014年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業(yè)應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現(xiàn)能力以及應收賬款等其他財務指標。（2）速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。一般來說，這一指標的數(shù)值越高，短期債務的償還能力越強。該指標在1左右最佳。
該企業(yè)2012-2014年速動比率：0.37，0.41，0.34。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務的能力有所下降。但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動資產(chǎn)的比率較高，加上國家政策的影響，房產(chǎn)銷售乏力，資金回籠較慢?？梢越Y合同行業(yè)的財務指標來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。長期償債能力是指，一個企業(yè)在長遠發(fā)展的角度來說，所擁有的資產(chǎn)足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運營，通常用資產(chǎn)負債率進行分析。
一般來說，資產(chǎn)負債率應小于100%，如果一個企業(yè)的該項指標低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務能力。萬科企業(yè)2012-2014年資產(chǎn)負債率為：74.69%，78.32%，78%。資產(chǎn)負債率略有上升，整個房地產(chǎn)行業(yè)通常都會出現(xiàn)這一比率較高的情況。因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平來做具體分析。
（二）營運能力分析
營運能力是企業(yè)通過調(diào)動、運用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運作，來獲得收益的能力。通過比率分析可以看出一個企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。企業(yè)的可用資金充足且周轉靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實現(xiàn)資本增值，從而加強企業(yè)償還債務的能力。
根據(jù)企業(yè)2012-2014年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162；流動資產(chǎn)周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產(chǎn)周轉率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運能力呈現(xiàn)良性走勢。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現(xiàn)：
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17；銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
（四）發(fā)展能力分析
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)增長率：24.27，21.09，38.37；總資產(chǎn)增長率：56.7，27.88，26.51。從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長率逐年上升，總資產(chǎn)增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產(chǎn)增長率，說明了企業(yè)在增強盈利控制風險這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結與建議
2015年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。根據(jù)上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。在繼續(xù)保持的基礎上還應該對經(jīng)濟形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進行綜合分析和評估。拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產(chǎn)結構和企業(yè)管理機制，樹立良好的企業(yè)形象，同時大力把控風險，穩(wěn)中求進，以實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
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