時(shí)間：2023-10-02 09:01:15
序論：在您撰寫土地權(quán)籍管理時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
為全面貫徹執(zhí)行93號(hào)文件精神，加強(qiáng)對(duì)土地登記費(fèi)的管理，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、目前尚未轉(zhuǎn)發(fā)貫徹執(zhí)行93號(hào)文件的省、自治區(qū)、直轄市土地管理部門，要盡快與當(dāng)?shù)刎?cái)政、物價(jià)、測(cè)繪部門取得聯(lián)系，做好宣傳解釋工作，同時(shí)積極向當(dāng)?shù)卣从城闆r，取得支持，抓緊制定實(shí)施辦法或?qū)⑽募D(zhuǎn)發(fā)。對(duì)一時(shí)達(dá)不成協(xié)議，不能聯(lián)合發(fā)文的地區(qū)，可暫由土地管理部門單獨(dú)轉(zhuǎn)發(fā)，待條件成熟后再聯(lián)合行文。
二、各級(jí)土地管理部門對(duì)收取的土地登記費(fèi)，要嚴(yán)格按照預(yù)算外資金進(jìn)行管理，實(shí)行財(cái)政專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，嚴(yán)格按規(guī)定比例使用，不準(zhǔn)挪作它用。各級(jí)財(cái)務(wù)主管部門和財(cái)務(wù)人員，憶分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督的職能作用，做好土地登記費(fèi)的收取、上交、使用和管理工作。
摘要：
從地籍動(dòng)態(tài)管理的角度，提出了土地與宗地全生命周期的概念?；诖耍O(shè)計(jì)了地籍時(shí)空數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，探討了面向全生命周期的地籍時(shí)空管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能，并將研發(fā)的系統(tǒng)運(yùn)用在實(shí)際業(yè)務(wù)中，以貫穿于其全生命周期管理。
關(guān)鍵詞：
地籍動(dòng)態(tài)管理；全生命周期；時(shí)空數(shù)據(jù)；時(shí)空管理系統(tǒng)
0引言
上海市國(guó)土管理部門在2014年提出了土地“全生命周期管理”需求，旨在將全生命周期理論運(yùn)用到地籍動(dòng)態(tài)管理中，從而可以節(jié)約、集約、合理、高效地使用土地。全生命周期的概念最早是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷蒙德•弗農(nóng)于1966年提出的，他將產(chǎn)品的全生命周期分為創(chuàng)新期、成長(zhǎng)期、成熟期、標(biāo)準(zhǔn)化期和衰亡期5個(gè)階段[1]，從而全生命周期理論逐步得到推廣和運(yùn)用。目前，全生命周期理論應(yīng)用很廣泛，特別是在企業(yè)管理、工程建設(shè)和環(huán)境治理等領(lǐng)域已有成熟的應(yīng)用[2-4]。但在地籍地動(dòng)態(tài)管理中的應(yīng)用還處于探索階段，有許多理論和技術(shù)問題亟待解決。文獻(xiàn)[5]從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理的角度，定義了土地房屋的全生命周期管理概念，將土地房屋全生命周期分為土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、物業(yè)管理和拆、改、留管理6個(gè)階段。文獻(xiàn)[6]基于企業(yè)生命周期理論，探討了工業(yè)用地的生命周期及彈性出讓年期的設(shè)置，較好地解決了工業(yè)用地出讓以及后續(xù)管理中的問題。文獻(xiàn)[7]在靜態(tài)地籍GIS基礎(chǔ)上，引入時(shí)態(tài)概念，建立了動(dòng)態(tài)地籍GIS平臺(tái)，并運(yùn)用在地籍宗地變更管理業(yè)務(wù)中。文獻(xiàn)[8]建立了基于全生命周期的地籍對(duì)象時(shí)空數(shù)據(jù)模型。但總體上，已有的研究主要是針對(duì)地籍管理中的某一業(yè)務(wù)或某個(gè)環(huán)節(jié)提出的，而地籍動(dòng)態(tài)管理涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和多項(xiàng)業(yè)務(wù)，地籍動(dòng)態(tài)管理中的全部過程需要綜合考慮。因此，本文在借鑒和綜述已有全生命周期理論在地籍管理，以及其他領(lǐng)域的研究和應(yīng)用基礎(chǔ)上，從地籍動(dòng)態(tài)管理的角度，首先提出土地全生命周期的概念，針對(duì)土地管理中的最小單元及地籍動(dòng)態(tài)管理中的核心要素宗地，提出宗地全生命周期的概念。基于此，設(shè)計(jì)地籍時(shí)空數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，探討面向全生命周期的地籍時(shí)空管理原型系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和功能，并運(yùn)用在實(shí)際管理業(yè)務(wù)中，將土地的全生命周期管理無(wú)縫地銜接起來。
1土地與宗地的全生命周期
1.1土地的全生命周期
地籍記載著土地及土地上附著物的基本信息，其核心是土地[9]。要將全生命周期理論運(yùn)用在地籍動(dòng)態(tài)管理中，首先要分析土地的全生命周期。為此，本文在分析已有研究成果和上海市實(shí)際土地政策基礎(chǔ)上，提出如圖1所示的土地全生命周期概念，其是從土地總體利用規(guī)劃開始，歷經(jīng)土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)、土地利用、土地管理5個(gè)階段，而每個(gè)階段由不同的業(yè)務(wù)組成，如土地儲(chǔ)備階段，包括將不合理的用地、閑置未利用的土地等收回，對(duì)集體土地改建設(shè)用地進(jìn)行土地征收，對(duì)已經(jīng)利用的土地進(jìn)行收購(gòu)等。同時(shí)，每個(gè)階段的每個(gè)業(yè)務(wù)也有自身的全生命周期，如土地供應(yīng)階段的土地出讓，首先確定地塊范圍，然后經(jīng)過掛牌、竟標(biāo)、簽訂出讓合同、辦理建設(shè)用地許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書等流程后，其土地出讓業(yè)務(wù)的全生命周期結(jié)束。因此，不同業(yè)務(wù)的全生命周期構(gòu)成了一個(gè)階段的全生命周期，而各個(gè)階段的全生命周期構(gòu)成了土地全生命周期。同時(shí)，土地的全生命周期是一個(gè)周而復(fù)始的循環(huán)過程，在經(jīng)歷了規(guī)劃、儲(chǔ)備、供應(yīng)、利用和管理后，因城市發(fā)展的需要（如舊城區(qū)改造，重大工程等），土地管理部門對(duì)土地總體規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修改后，再次進(jìn)入土地全生命周期的各個(gè)階段。土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)和土地管理是行政管理部門實(shí)施的行政行為，而土地利用是土地使用者依據(jù)行政決定而實(shí)施的相關(guān)活動(dòng)，因此，本文提出的土地全生命周期涵蓋了土地管理和利用的全過程。
1.2宗地的全生命周期
全生命周期本質(zhì)是從產(chǎn)生到死亡，是針對(duì)具體客觀對(duì)象提出的，有明確的“始點(diǎn)”和“終點(diǎn)”。而土地全生命周期是一個(gè)周而復(fù)始無(wú)窮盡的過程，沒有明確的“終點(diǎn)”，是在土地總量控制的前提下，基于土地管理和土地利用提出的。但土地全生命周期的各個(gè)階段和各個(gè)階段中的每項(xiàng)業(yè)務(wù)并不是對(duì)土地的整體開發(fā)和利用，而是將整個(gè)土地劃分為具體的不同區(qū)域，每個(gè)區(qū)域有不同的功能和利用價(jià)值，依據(jù)區(qū)域的不同，可把土地劃分為不同的地塊，則地塊和地塊之間具有了一定的邊界，這種邊界具有“人為”因素的特點(diǎn)，是人為因素強(qiáng)行施加上的，在現(xiàn)實(shí)世界中有可能存在明顯地物的區(qū)分，也有可能不存在地物的區(qū)分，因此，不同區(qū)域或地塊隨著邊界的確定其開始創(chuàng)建或產(chǎn)生，隨著邊界的消失其隨之消亡，雖然土地是固有的，也不可能消失，也不會(huì)發(fā)生變化，但是地塊的邊界、位置和形狀會(huì)發(fā)生變化，即地塊作為土地的一部分，伴隨著創(chuàng)建、變化和消亡的過程。宗地是土地管理的最小單元，具有明顯的界線和邊界，因此，宗地可以理解為土地上不同的地塊。為此，本文將土地上某一地塊經(jīng)歷創(chuàng)建、變化和消亡的時(shí)間過程稱為宗地的全生命周期。如圖2所示，某一地塊在時(shí)間軸序列上，在時(shí)刻ts開始創(chuàng)建，即人為地基于某一目的或行為強(qiáng)行為該地塊施加上邊界，隨著時(shí)間的變化和土地的利用狀態(tài)的改變宗地的邊界會(huì)發(fā)生變化，而在時(shí)刻te消失，這種強(qiáng)行施加的邊界消失，宗地隨之消亡。所以，宗地的全生命周期可以用時(shí)間區(qū)間表示為[tste]。因此，宗地的全生命周期是以地塊邊界的創(chuàng)建為“始點(diǎn)”，以地塊邊界的消失為“終點(diǎn)”，其中間過程經(jīng)歷了邊界的調(diào)整或變化。
2地籍時(shí)空數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
地籍動(dòng)態(tài)管理業(yè)務(wù)的本質(zhì)是反映宗地產(chǎn)生或創(chuàng)建、變化和消亡的時(shí)空變化過程，同時(shí)，宗地在全生命周期內(nèi)的時(shí)空變化貫穿或交叉于土地全生命周期的各個(gè)階段，或者各個(gè)階段的某項(xiàng)業(yè)務(wù)中，如宗地的創(chuàng)建有可能發(fā)生在土地儲(chǔ)備階段的土地收購(gòu)業(yè)務(wù)中，也有可能發(fā)生在土地供應(yīng)階段的土地出讓或土地劃撥業(yè)務(wù)中。宗地的變化有可能發(fā)生在土地管理階段中的土地變更業(yè)務(wù)中，也有可能發(fā)生在土地儲(chǔ)備階段的土地收購(gòu)業(yè)務(wù)中，如僅收購(gòu)部分土地。宗地的消亡有可能發(fā)生在土地儲(chǔ)備階段的土地收回業(yè)務(wù)中，也有可能發(fā)生在土地管理階段的土地變更業(yè)務(wù)中。因此，無(wú)論土地全生命周期管理的各個(gè)階段或各個(gè)階段的每項(xiàng)業(yè)務(wù)，還是地籍管理都是基于宗地這一客體，所以加強(qiáng)土地和地籍管理的前提是記錄宗地的時(shí)空變化，而要記錄宗地的時(shí)空變化，首先要設(shè)計(jì)宗地的時(shí)空數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)。宗地時(shí)空數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)思想是設(shè)計(jì)相應(yīng)的表來存儲(chǔ)宗地圖形信息。宗地的圖形可能包含多個(gè)洞，即宗地的圖形是由邊界和洞組成，為此，設(shè)計(jì)相應(yīng)的邊界圖形表Bord_Geometry和洞圖形表Hole_Geometry。宗地圖形的邊界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry分別存儲(chǔ)了宗地圖形的邊界和洞邊界在全生命周期內(nèi)的時(shí)空變化和狀態(tài)。每個(gè)宗地圖形肯定包含一個(gè)邊界，但洞的個(gè)數(shù)不確定，有可能沒有，也有可能為一個(gè)或多個(gè)。因此，ZD_Gemotry表中字段ZDHoleIDs記錄著宗地所包含洞的ID標(biāo)識(shí)，其對(duì)應(yīng)著洞表Hole_Gemotry中的ZDHoleID。表與表之間通過標(biāo)識(shí)符連接，表1是3個(gè)表的部分字段設(shè)計(jì)和對(duì)應(yīng)關(guān)系。邊界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry不需要用關(guān)鍵字關(guān)聯(lián)，它們分別通過自身的ZDBordID、ZDHoleId和ZDID建立關(guān)聯(lián)。要記錄宗地對(duì)象圖形信息的變化，需要將宗地的全生命周期分成若干個(gè)單元時(shí)間區(qū)間，在每個(gè)單元時(shí)間區(qū)間內(nèi)宗地圖形信息呈現(xiàn)一種狀態(tài)，故設(shè)計(jì)相應(yīng)的圖形邊界單元表和圖形洞單元表，即BordUnit_Geometry（見表2）和HoleUnit_Geometry（見表3），兩個(gè)表分別存儲(chǔ)了宗地的邊界和所包含的洞在單元時(shí)間區(qū)間內(nèi)的時(shí)空變化和狀態(tài)。表BordUnit_Geometry比表HoleUnit_Geometry多出字段“ZDH”“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”。實(shí)際業(yè)務(wù)中，宗地的圖形改變會(huì)導(dǎo)致宗地號(hào)改變，但在單元時(shí)間內(nèi)其宗地號(hào)不發(fā)生改變。因此，將代表宗地號(hào)的字段“ZDH”設(shè)計(jì)在單元邊界圖形表中。字段“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”是從系統(tǒng)的檢索效率出發(fā)，（MBRMinX、MBRMinY、MBRMaxX、MBRMaxY）構(gòu)成了宗地在單元時(shí)間區(qū)間內(nèi)的最小外包矩形，在空間數(shù)據(jù)查詢時(shí)，索引處理相同形狀的簡(jiǎn)單實(shí)體效率最高。因此，在檢索中，可對(duì)其宗地的最小外包矩形檢索，首先判斷宗地的最小外包矩形是否滿足條件，若滿足條件，則進(jìn)入宗地實(shí)體對(duì)象的檢索；若不滿足，則直接跳過，這樣可以大大地提高檢索效率。表BordUnit_Geometry同表HoleUnit_Geometry中的字段“ZDBordUnitID”和“ZDHoleUnitID”分別對(duì)應(yīng)著表Bord_Geometry和表Hole_Geometry中的字段“ZDBordUnitIDs”和“ZDHoleUnitIDs”，形成多對(duì)一的關(guān)系。
3地籍時(shí)空管理系統(tǒng)
3.1地籍時(shí)空管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)
基于上述分析，結(jié)合上海市土地管理業(yè)務(wù)需求，本文研發(fā)了面向全生命周期的地籍時(shí)空地管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)是基于組件設(shè)計(jì)的，包括如圖3所示的三層體系結(jié)構(gòu)。業(yè)務(wù)應(yīng)用層也叫業(yè)務(wù)表示層，指系統(tǒng)的界面，同用戶交互，根據(jù)用戶的需要及系統(tǒng)的功能為用戶提供相應(yīng)的服務(wù)。業(yè)務(wù)邏輯層是業(yè)務(wù)應(yīng)用層和數(shù)據(jù)層的中間層，完成用戶與計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)的交互，向上為應(yīng)用層提供用戶的需求，向下與數(shù)據(jù)層完成數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，執(zhí)行具體的諸如檢索、查詢、統(tǒng)計(jì)等任務(wù)。業(yè)務(wù)邏輯層的功能通過組件MapX5.0、MapObject2和AutoCAD2002來實(shí)現(xiàn)。數(shù)據(jù)存儲(chǔ)層負(fù)責(zé)存儲(chǔ)計(jì)算機(jī)可以識(shí)別的地籍時(shí)空數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)訪問接口處理業(yè)務(wù)邏輯層的數(shù)據(jù)訪問請(qǐng)求。主要包括宗地基礎(chǔ)圖庫(kù)和數(shù)據(jù)字典庫(kù)等，本文采用成熟的關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)SQLServer2000存儲(chǔ)宗地空間和非空間數(shù)據(jù)，保證了安全性、一致性、完整性和并發(fā)控制等[10]。
3.2地籍時(shí)空管理系統(tǒng)功能
本文研發(fā)的地籍時(shí)空管理系統(tǒng)功能包括地籍GIS基本功能、時(shí)空數(shù)據(jù)變更與維護(hù)、時(shí)空數(shù)據(jù)查詢與追溯、時(shí)空數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析、其他業(yè)務(wù)辦公接口和系統(tǒng)日志管理。地籍GIS基本功能是任何GIS系統(tǒng)都具有的基本功能，包括圖形的放大、縮小、量距、查詢和打印輸出等。時(shí)空數(shù)據(jù)變更與維護(hù)包括地籍時(shí)空數(shù)據(jù)質(zhì)量控制、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入和地籍時(shí)空數(shù)據(jù)變更。時(shí)空數(shù)據(jù)查詢和追溯是地籍時(shí)空管理系統(tǒng)的核心功能，時(shí)空數(shù)據(jù)查詢包括基于宗地的查詢和基于時(shí)間的查詢，基于宗地的查詢是查詢宗地在某個(gè)時(shí)刻或某一時(shí)間區(qū)間的狀態(tài)，包括現(xiàn)狀查詢、歷史查詢和事件查詢?；跁r(shí)間的查詢是指在某個(gè)時(shí)刻或時(shí)間段，哪些宗地發(fā)生了變化，故分為時(shí)間區(qū)間查詢和時(shí)刻查詢。時(shí)空數(shù)據(jù)追溯是基于宗地在全生命周期內(nèi)的時(shí)空變化而進(jìn)行的查詢，如圖4為宗地在全生命周期內(nèi)的追溯。時(shí)空數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析是地籍管理的一項(xiàng)重要工作，經(jīng)過對(duì)宗地時(shí)空基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、變化數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，能反映宗地?cái)?shù)量、質(zhì)量、分布及動(dòng)態(tài)變化現(xiàn)勢(shì)和歷史情況，系統(tǒng)提供了按宗地的類型、用途、變化等以報(bào)表或圖（餅狀圖或柱狀圖）的形式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，通過對(duì)時(shí)空統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的加工與分析，可以充分地認(rèn)識(shí)和利用隱含在宗地時(shí)空數(shù)據(jù)中的有用信息，從而對(duì)宗地未來變化的趨勢(shì)做出科學(xué)、正確的推理和預(yù)測(cè)，為政府提供決策支持功能[11]。地籍時(shí)空管理系統(tǒng)作為土地管理的綜合統(tǒng)一平臺(tái)，為其他各種業(yè)務(wù)系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)圖形數(shù)據(jù)，因此，該系統(tǒng)為其他業(yè)務(wù)辦公子系統(tǒng)提供了數(shù)據(jù)接口，如土地審批系統(tǒng)、土地權(quán)屬登記系統(tǒng)等，由此，將本文提出的土地全生命周期中各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)的土地管理無(wú)縫鏈接起來。
4結(jié)束語(yǔ)
本文在借鑒和分析已有全生命周期理論在其他領(lǐng)域，以及在地籍管理中的研究和應(yīng)用基礎(chǔ)上，結(jié)合上海市土地管理政策，分別提出了土地與宗地全生命周期的概念?；诖?，設(shè)計(jì)了地籍時(shí)空數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，探討了面向全生命周期的地籍時(shí)空管理原型系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和功能，研發(fā)的系統(tǒng)已在上海市某區(qū)得到應(yīng)用。實(shí)踐表明，該系統(tǒng)較好地滿足了上海市土地管理部門提出的土地“全生命周期管理”的需求。
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第一條 為加強(qiáng)土地房屋權(quán)屬管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障土地房屋所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)土地房屋法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合廈門市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 土地房屋權(quán)屬登記是指依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、 集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)的確認(rèn)和登記。
第三條 實(shí)行土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度，依法登記的土地房屋權(quán)屬受法律保護(hù)。土地房屋權(quán)屬的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更、終止等，須依照本規(guī)定進(jìn)行登記。
第四條 土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第五條 廈門市土地房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市土地房屋權(quán)屬登記管理工作。廈門市土地房產(chǎn)權(quán)籍登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)構(gòu)），受市土地房產(chǎn)管理局的領(lǐng)導(dǎo)和委托，承擔(dān)土地房屋權(quán)屬登記的具體工作。
第二章 登記申請(qǐng)
第六條 申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記，土地上已有房屋的，土地與房屋應(yīng)同時(shí)申請(qǐng)登記。
第七條 因買賣、贈(zèng)與、析產(chǎn)、交換、抵押等行為而產(chǎn)生的土地房屋權(quán)屬登記，由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。
共有的土地房屋，由共有人共同申請(qǐng)登記。
第八條 申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記，申請(qǐng)人可以委托他人辦理。由人辦理登記的，應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)人的委托書，境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過證明、公證；尚須認(rèn)證的，應(yīng)經(jīng)認(rèn)證。
第九條 申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記，申請(qǐng)人應(yīng)在本規(guī)定規(guī)定的期限內(nèi)提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人居住在港、澳、臺(tái)或國(guó)外的，或?qū)俎r(nóng)村居民的，其申請(qǐng)登記的期限為六個(gè)月，但本規(guī)定第二十一條規(guī)定的除外。
第十條 申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記，申請(qǐng)人應(yīng)按本規(guī)定提交申請(qǐng)書和有關(guān)證件。申請(qǐng)人提交的證件應(yīng)當(dāng)是原件。
申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記，法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)經(jīng)公證以及當(dāng)事人約定公證的，申請(qǐng)人應(yīng)提供公證文書。
第十一條 申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記，申請(qǐng)人必須分別不同情況提交身份證明：
㈠ 個(gè)人身份證明；
㈡ 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人或負(fù)責(zé)人的身份證明；
㈢ 機(jī)關(guān)、團(tuán)體和其他組織依法成立的批準(zhǔn)文件和該單位負(fù)責(zé)人證明。
境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過證明、公證；尚須認(rèn)證的，應(yīng)經(jīng)認(rèn)證。
第十二條 凡未經(jīng)登記管理部門確認(rèn)其土地房屋權(quán)屬，領(lǐng)取土地房屋權(quán)屬證書的土地使用者和房屋所有者，應(yīng)當(dāng)自下列事實(shí)發(fā)生之日起六十日內(nèi)申請(qǐng)初始登記：
㈠ 以出讓方式使用國(guó)有土地，受讓方已按出讓合同約定支付全部土地出讓金的；
㈡ 在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上新建房屋并竣工驗(yàn)收的；
㈢ 以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股股份制企業(yè)，入股合同已生效的；
㈣ 依法擁有集體土地所有權(quán)的；
㈤ 依法取得集體土地使用權(quán)的；
㈥ 依法在集體土地上新建房屋并竣工驗(yàn)收的；
㈦ 土地使用期屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用的。
第十三條 申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：
㈠ 初始登記申請(qǐng)書及身份證明；
㈡ 政府批準(zhǔn)用地文件、用地紅線圖；
㈢ 建設(shè)用地批準(zhǔn)書；
㈣ 取得土地使用權(quán)的證明文件。以出讓方式使用土地的，還應(yīng)提交土地使用權(quán)有償出讓合同及繳清地價(jià)款證明。
第十四條 單位申請(qǐng)新建房屋的初始登記，應(yīng)提交下列文件：
㈠ 初始登記申請(qǐng)書及身份證明；
㈡ 土地使用權(quán)屬證明（《土地使用證》或本規(guī)定第十三條第㈡、㈢、㈣項(xiàng)所列文件）；
㈢ 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
㈣ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
㈤ 建設(shè)項(xiàng)目方案批文和竣工后的總平面和分層平面圖；
㈥ 竣工驗(yàn)收證明。
第十五條 個(gè)人申請(qǐng)城鎮(zhèn)或農(nóng)村新建房屋的初始登記，應(yīng)提交下列文件：
㈠ 初始登記申請(qǐng)書及身份證明；
㈡ 批準(zhǔn)建造的有效證照。
申請(qǐng)城鎮(zhèn)新建房屋初始登記的，還應(yīng)提交用地文件及紅線圖。
第十六條 申請(qǐng)購(gòu)買新建商品房的初始登記，應(yīng)提交下列文件：
㈠ 初始登記申請(qǐng)書及身份證明；
㈡ 購(gòu)房合同；
㈢ 購(gòu)房發(fā)票。
單位購(gòu)買新建商品房后按本市住房制度改革規(guī)定的價(jià)格出售給個(gè)人的，其售房合同應(yīng)載明房屋來源、原購(gòu)買商品房的價(jià)格、出售給個(gè)人的價(jià)格、按出售給個(gè)人的價(jià)格和原購(gòu)買商品房的價(jià)格確定購(gòu)房個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。
第十七條 經(jīng)初始登記的土地房屋，有下列情形之一的，權(quán)屬人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起六十日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：
㈠ 集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的；
㈡ 國(guó)有土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的；
㈢ 依法設(shè)定抵押的土地房屋經(jīng)依法處分而轉(zhuǎn)移的；
㈣ 依法買賣（不含購(gòu)買新建商品房）、贈(zèng)與、交換、繼承土地房屋的；
㈤ 人民法院作出判決、裁定、調(diào)解引起權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；
㈥ 仲裁機(jī)構(gòu)裁決引起權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；
㈦ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十八條 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)提交下列文件：
㈠ 轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書及身份證明；
㈡ 土地房屋權(quán)屬證書；
㈢ 與權(quán)屬轉(zhuǎn)移有關(guān)的合同、協(xié)議、證明文件、行政決定或其他法律文件；
㈣ 繳納有關(guān)稅費(fèi)憑據(jù)。
第十九條 有下列情形之一的，權(quán)屬人應(yīng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起六十日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：
㈠ 土地權(quán)屬來源由行政劃撥改為有償出讓的；
㈡ 土地面積或房屋現(xiàn)狀依法發(fā)生變化的；
㈢ 土地房屋用途依法發(fā)生改變的；
㈣ 權(quán)屬人姓名或名稱發(fā)生更改的；
㈤ 土地房屋座落地址或名稱發(fā)生變化的；
㈥ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十條 申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交下列文件：
㈠ 變更登記申請(qǐng)書及身份證明；
㈡ 土地房屋權(quán)屬證書；
㈢ 與變更事實(shí)相關(guān)的證明文件或批準(zhǔn)文件。土地權(quán)屬來源改變的，應(yīng)提交有償出讓合同及繳清地價(jià)款證明。地上房屋翻建、改建、擴(kuò)建的，應(yīng)提交批準(zhǔn)建造的有效證照。
第二十一條 經(jīng)初始登記的土地房屋，依法設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起十五日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)登記。
第二十二條 申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)登記應(yīng)提交下列文件：
㈠ 他項(xiàng)權(quán)登記申請(qǐng)書及身份證明；
㈡ 土地房屋權(quán)屬證書；
㈢ 設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的合同、協(xié)議或其他證明文件。
預(yù)購(gòu)的商品房設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第一款第㈠、㈢項(xiàng)規(guī)定的文件和購(gòu)房合同及購(gòu)房發(fā)票。
第二十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)登記備案：
㈠ 依法在國(guó)有土地上建造商品房，建設(shè)工程項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收，開發(fā)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收后六十日內(nèi)將商品房的總建筑面積提交登記備案；
㈡ 商品房建設(shè)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi)，開發(fā)單位應(yīng)將商品房預(yù)售合同及其變更合同提交登記備案；
㈢ 出租房屋，出租人應(yīng)自簽訂合同之日起十五日內(nèi)提交登記備案。
第二十四條 有下列情形之一的，權(quán)屬人應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起六十日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷登記：
㈠ 土地使用期屆滿未再續(xù)用的；
㈡ 房屋發(fā)生倒塌或拆除等滅失情形的；
㈢ 土地房屋權(quán)屬依法發(fā)生強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的。
土地房屋他項(xiàng)權(quán)消滅，當(dāng)事人應(yīng)自他項(xiàng)權(quán)消滅之日起十五日內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)申辦他項(xiàng)權(quán)注銷登記。
申請(qǐng)注銷登記時(shí)，應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)繳回土地房屋權(quán)屬證書；因拆遷引起房屋滅失的，還應(yīng)繳回《房屋拆遷許可證》。
第三章 權(quán)屬調(diào)查
第二十五條 登記機(jī)構(gòu)受理土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)后，應(yīng)進(jìn)行地籍調(diào)查和房屋權(quán)屬調(diào)查，確定宗地界線、宗地面積和房屋建筑面積。
第二十六條 地籍調(diào)查時(shí)，被調(diào)查宗地和相鄰宗地的土地使用者應(yīng)按預(yù)定時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)宗地界線進(jìn)行認(rèn)定。無(wú)爭(zhēng)議的，指界人必須在地籍調(diào)查表上簽字或蓋章，由登記機(jī)構(gòu)設(shè)立宗地界址標(biāo)志。指界人對(duì)宗地界線認(rèn)可，但拒絕在地籍調(diào)查表上簽字或蓋章的，視同缺席指界。
指界人及其他當(dāng)事人對(duì)界址有爭(zhēng)議的，按《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。
第二十七條 宗地相鄰各方違約缺席指界的，按下列辦法處理：
㈠ 一方缺席的，宗地界線由他方指界人認(rèn)定后，參考有關(guān)權(quán)屬文件確定；
㈡ 雙方缺席的，調(diào)查人員依照有關(guān)規(guī)定，參考雙方提供的權(quán)屬文件確定宗地界線。
依照本條前款規(guī)定確定的界線，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將劃界結(jié)果書面通知缺席方。缺席方如有異議，必須在接到書面通知之日起十五日內(nèi)申請(qǐng)重新確界。
第二十八條 房屋權(quán)屬調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)提供四至歸屬的有效證明材料。
第四章 登記發(fā)證
第二十九條 房屋買賣、繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)的，其權(quán)屬經(jīng)登記機(jī)構(gòu)調(diào)查后，應(yīng)進(jìn)行公告，公告期為一個(gè)月。
在公告期內(nèi)，登記申請(qǐng)人或其他權(quán)益相關(guān)人對(duì)公告內(nèi)容有異議的，可以向登記管理部門提出復(fù)查申請(qǐng)，并提交異議書及有效證據(jù)。登記管理部門應(yīng)對(duì)異議書等進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，異議成立的，予以暫緩登記；異議不能成立的，書面駁回異議，并告知理由。
第三十條 登記機(jī)構(gòu)自受理登記之日起，應(yīng)在以下期限核準(zhǔn)登記：
㈠ 初始登記三個(gè)月；
㈡ 轉(zhuǎn)移登記、變更登記二個(gè)月；
㈢ 他項(xiàng)權(quán)登記、注銷登記十五日。
公告時(shí)間和處理異議時(shí)間不計(jì)算在前款所列期限內(nèi)。
第三十一條 申請(qǐng)人權(quán)屬來源合法、明確的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核準(zhǔn)登記，經(jīng)登記管理部門確認(rèn)其權(quán)屬，頒發(fā)、換發(fā)或注銷土地房屋權(quán)屬證書。
登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)土地房屋權(quán)屬證書時(shí)，屬城鎮(zhèn)土地房屋的，給權(quán)屬人頒發(fā)統(tǒng)一的土地房屋權(quán)屬證書；屬農(nóng)村土地房屋的，分別給權(quán)屬人頒發(fā)集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。
第三十二條 土地房屋權(quán)屬證書應(yīng)載明以下內(nèi)容：權(quán)屬人；土地房屋座落；土地的權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、使用年限、面積、用途、等級(jí)、地籍編號(hào)；房屋的權(quán)屬性質(zhì)、來源、結(jié)構(gòu)、層次、面積、用途、竣工年份；土地房屋價(jià)值及納稅情況；他項(xiàng)權(quán)摘要；共有人情況。
按本市住房制度改革規(guī)定出售給個(gè)人的房屋和單位購(gòu)買新建商品房后出售給個(gè)人的房屋，土地房屋權(quán)屬登記卡和土地房屋權(quán)屬證書上應(yīng)載明產(chǎn)權(quán)比例。
第三十三條 土地房屋有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受申請(qǐng)后三十日內(nèi)作出不予登記的決定，并書面通知申請(qǐng)人：
㈠ 違法用地的；
㈡ 臨時(shí)、違法違章建筑的；
㈢ 拆遷公告后新建、擴(kuò)建、改建房屋，或進(jìn)行房屋買賣、贈(zèng)與、交換、抵押、析產(chǎn)的，或改變房屋用途的；
㈣ 其他依法禁止登記的。
土地使用權(quán)未經(jīng)核準(zhǔn)登記的，房屋所有權(quán)不予登記。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)未經(jīng)核準(zhǔn)登記的，土地房屋他項(xiàng)權(quán)不予登記。
第三十四條 土地房屋有下列情形之一的，經(jīng)登記管理部門批準(zhǔn)由登記機(jī)構(gòu)直接代為登記：
㈠ 無(wú)糾紛且未確定土地使用權(quán)的國(guó)有土地；
㈡ 人民法院裁定為無(wú)主房屋的；
㈢ 房產(chǎn)管理部門直管的公房或依法由房產(chǎn)管理部門代管的房屋；
㈣ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三十五條 有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)暫緩登記，并在作出暫緩登記決定之日起十五日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人：
㈠ 產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；
㈡ 違法用地、違法違章建筑未經(jīng)處理或正在處理的；
㈢ 土地房屋權(quán)屬不清，提供的證件不齊全、不真實(shí)的；
㈣ 其他依法暫緩登記的。
暫緩登記的事由在登記機(jī)構(gòu)作出暫緩登記決定之日起滿三個(gè)月未消失的，登記機(jī)構(gòu)退回登記申請(qǐng)。
第三十六條 有下列情形之一的，經(jīng)登記管理部門批準(zhǔn)，登記機(jī)構(gòu)可撤銷全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：
㈠ 當(dāng)事人未按本規(guī)定第二十四條要求辦理注銷登記的；
㈡ 當(dāng)事人隱滿真實(shí)情況，或偽造有關(guān)證件、文件，或采取其他欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；
㈢ 登記機(jī)構(gòu)審查有疏忽，導(dǎo)致核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>
加強(qiáng)土地管理，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。各地、各部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《省土地管理?xiàng)l例》以及國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，進(jìn)一步增強(qiáng)土地管理法律法規(guī)意識(shí)。今年6月25日是全國(guó)第十六個(gè)土地日，各地、各部門要抓住時(shí)機(jī)，廣泛利用各種形式，大力宣傳土地管理法律法規(guī)，進(jìn)一步營(yíng)造全社會(huì)依法管地、依法用地的良好氛圍。全區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要充分認(rèn)識(shí)保護(hù)耕地的重要性，正確處理加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，堅(jiān)持依法集約用地，堅(jiān)決遏制土地違法行為，努力走出一條符合我區(qū)實(shí)際的，以較少的土地資源消耗，實(shí)現(xiàn)最大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的新路子，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。
二、進(jìn)一步提高土地的利用效率
（一）實(shí)行項(xiàng)目用地雙控制度。工業(yè)項(xiàng)目用地，要嚴(yán)格按投資強(qiáng)度配置土地資源。省級(jí)開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目用地每畝投資不得低于320萬(wàn)元人民幣；鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)集中區(qū)工業(yè)項(xiàng)目用地每畝投資不得低于200萬(wàn)元人民幣。一次性投資低于1000萬(wàn)元人民幣的項(xiàng)目，一般不予獨(dú)立供地，鼓勵(lì)采取租賃土地使用權(quán)或租賃廠房方式取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。工業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)必須符合國(guó)土資源部頒發(fā)的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》標(biāo)準(zhǔn)，總體上建筑系數(shù)應(yīng)大于0.5、容積率大于0.8。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。
（二）鼓勵(lì)建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。凡工業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)政府辦政抄（）字第2號(hào)精神執(zhí)行。在符合規(guī)劃的前提下，工業(yè)用地不改變用途，允許工業(yè)廠房原地翻建提高容積率，并不再補(bǔ)繳土地出讓金。翻建至二層或二層以上的，原建筑面積免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，新增部分按政抄（）字第2號(hào)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。
（三）堅(jiān)持集中開發(fā)原則。嚴(yán)格控制村級(jí)項(xiàng)目的開發(fā)，防止“村村點(diǎn)火、村村冒煙”，造成土地資源的浪費(fèi)。經(jīng)濟(jì)薄弱村的物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，由鎮(zhèn)（街道）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造、統(tǒng)一管理，標(biāo)準(zhǔn)廠房一律進(jìn)工業(yè)規(guī)劃區(qū)。建成后的物業(yè)，產(chǎn)權(quán)歸村所有，其收益除物業(yè)管理費(fèi)及其他配套服務(wù)費(fèi)外，均歸村所有。項(xiàng)目用地由各鎮(zhèn)（街道）通過置換、調(diào)劑等辦法解決。
三、進(jìn)一步嚴(yán)格土地審批程序
（一）切實(shí)加強(qiáng)土地規(guī)劃管理。各鎮(zhèn)（街道）編制的總體規(guī)劃、工業(yè)集中區(qū)規(guī)劃以及新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)規(guī)劃，必須與土地利用總體規(guī)劃銜接，各類規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
（二）嚴(yán)格按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策供地。從嚴(yán)控制開發(fā)區(qū)和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外的項(xiàng)目用地。對(duì)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保要求、科技含量高、有利于提升本地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目和急需建設(shè)的配套基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，優(yōu)先供地；對(duì)第三產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工項(xiàng)目，實(shí)行政策傾斜；嚴(yán)格控制限制類、高能耗、高污染項(xiàng)目用地。
（三）嚴(yán)禁低價(jià)出讓土地。認(rèn)真貫徹執(zhí)行區(qū)委辦、區(qū)政府辦《轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)國(guó)土局、監(jiān)察局〈關(guān)于規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)議事規(guī)則的意見〉的通知》（委辦[]33號(hào)），各鎮(zhèn)（街道、區(qū)）協(xié)議出讓土地時(shí)，不得低于省政府規(guī)定的最低保護(hù)價(jià)。對(duì)投資數(shù)額大或科技含量高、上繳稅收多的特殊項(xiàng)目，必須堅(jiān)持集體會(huì)審制度。
（四）嚴(yán)禁未批先用、邊批邊用。土地利用必須嚴(yán)格按照土地管理法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行審批，未經(jīng)批準(zhǔn)，一律不準(zhǔn)提前開發(fā)建設(shè)；使用掛鉤指標(biāo)的項(xiàng)目，必須經(jīng)市國(guó)土管理部門現(xiàn)場(chǎng)踏勘并報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，方可開工建設(shè)。
（五）嚴(yán)禁擅自改變土地出讓合同約定的土地使用條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的個(gè)人和單位必須嚴(yán)格按照土地出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。確需改變土地用途、容積率的，必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門同意，依法報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，并按照規(guī)定補(bǔ)交土地差價(jià)。凡商業(yè)、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)拍賣方式供應(yīng)土地。
四、進(jìn)一步加強(qiáng)土地執(zhí)法檢查
（一）加強(qiáng)建設(shè)用地批后跟蹤監(jiān)管。加大對(duì)閑置土地的處置力度，對(duì)土地出讓合同明確的交地時(shí)間起，滿1年未動(dòng)工建設(shè)的，依法向土地使用者征收土地閑置費(fèi)，工業(yè)用地每年按照土地出讓合同金額的15%收取土地閑置費(fèi)，經(jīng)營(yíng)性用地和其他用地按照土地出讓合同金額的10%收取土地閑置費(fèi)；對(duì)取得土地使用權(quán)超過2年未使用的土地，依法收回土地使用權(quán)。
（二）完善動(dòng)態(tài)監(jiān)察制度。國(guó)土資源管理部門要進(jìn)一步健全和完善土地監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)管理責(zé)任，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)巡查，加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度。對(duì)擅自擴(kuò)大規(guī)模、未批先用、邊批邊用等違法用地行為，要認(rèn)真查處，依法整改；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃、破壞基本農(nóng)田等重大土地違法行為，尤其是對(duì)頂風(fēng)違法的重大土地案件，按照“既查事又查人”的原則，該追究行政責(zé)任的，由土地部門提出行政處分建議書；該追究法律責(zé)任的，要移送司法機(jī)關(guān)處理。
使土地權(quán)利制度進(jìn)一步完善
從制度層面上看，土地制度涉及到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。在土地制度中，土地權(quán)利是土地市場(chǎng)交換的客體《,物權(quán)法》對(duì)各種土地權(quán)利的完善直接推動(dòng)了土地市場(chǎng)的發(fā)展。《物權(quán)法》使土地權(quán)利制度進(jìn)一步完善，主要表現(xiàn)在進(jìn)一步明確了集體土地的產(chǎn)權(quán)代表，明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以通過出讓或者劃撥設(shè)立，明確了建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期及地上附屬物的歸屬問題等。《物權(quán)法》顯化了土地資源的資產(chǎn)特性，揭示了土地作為不動(dòng)產(chǎn)是物權(quán)所有人的權(quán)利客體，明晰的資源產(chǎn)權(quán)和有償?shù)氖褂弥贫鹊拇_立必將合理利用和保護(hù)土地資源，解決了由于產(chǎn)權(quán)不清、主體不明等引起的土地使用效率不高等問題。比如《,物權(quán)法》詳細(xì)規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),并將建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)明確為用益物權(quán),這些規(guī)定填補(bǔ)了我國(guó)在這方面的一項(xiàng)空白，使建筑物區(qū)分所有權(quán)有了具體的法律依據(jù),使建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)更加穩(wěn)定、明確,從而有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)的發(fā)展和完善。另外，《物權(quán)法》還確立了土地用益物權(quán)的基本體系，使中國(guó)土地權(quán)利制度建設(shè)取得一定的成就。
加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的有力監(jiān)管
《物權(quán)法》的實(shí)施，使土地市場(chǎng)化更加深入，《物權(quán)法》對(duì)土地管理制度的影響還表現(xiàn)在加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的有力監(jiān)督方面。《物權(quán)法》規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。這一規(guī)定在充分肯定我國(guó)以市場(chǎng)化方式配置土地資源改革成果的基礎(chǔ)上，將工業(yè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓從國(guó)家政策上升為法律，一方面對(duì)國(guó)土資源管理工作提出了新的要求，另一方面也為強(qiáng)化土地市場(chǎng)監(jiān)管，深入推進(jìn)以市場(chǎng)化方式配置土地資源奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。此外，《物權(quán)法》首次將工業(yè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓寫進(jìn)了法律，擴(kuò)大了以市場(chǎng)化方式配置土地資源的范圍，第一次規(guī)范了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的內(nèi)容制訂全國(guó)統(tǒng)一的國(guó)有土地出讓合同示范文本，既是落實(shí)土地管理相關(guān)法律法規(guī)的要求，也有利于規(guī)范出讓方和受讓方的權(quán)利和義務(wù)，減少可能發(fā)生的合同糾紛，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，對(duì)進(jìn)一步規(guī)范土地使用權(quán)的出讓行為，進(jìn)一步健全和完善國(guó)有土地出讓制度，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益具有十分重要的意義。
關(guān)鍵詞：軟土地基；深基坑；安全管理
中圖分類號(hào)：TU44 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、概述
深基坑一般指開挖深度超過5m的基坑，或深度雖未超過5m但地質(zhì)情況和周圍環(huán)境較復(fù)雜的基坑。深基坑工程包括基坑支護(hù)、基底加固、降水、土方開挖等內(nèi)容。深基坑有以下特點(diǎn)：①具有很強(qiáng)的區(qū)域性、綜合性和個(gè)性。深基坑工程涉及土力學(xué)中穩(wěn)定、變形和滲流3個(gè)基本課題，土壓力引起支護(hù)結(jié)構(gòu)的失穩(wěn)、滲流引起土體破壞、基坑周圍地面變形過大都可能引起事故。②具有很強(qiáng)的時(shí)空效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)。深基坑的空間效應(yīng)表現(xiàn)為其深度和平面形狀對(duì)深基坑的穩(wěn)定性和變形有較大影響。時(shí)間效應(yīng)表現(xiàn)為土體蠕變使土體強(qiáng)度降低，使土坡穩(wěn)定性降低。③具有很大的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)性。影響基坑變形的因素眾多，地基土有非均質(zhì)性，深基坑工程外力不確定性、變形不確定性和土性不確定性決定了基坑具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。④具有開挖深、工程量大、工期緊的特點(diǎn)。⑤深基坑事故具有突發(fā)性、危害大、損失多、影響范圍廣的特點(diǎn)。
二、常見事故產(chǎn)生的原因
1 按照責(zé)任主體
事故按照責(zé)任單位共分6類，包括：①建設(shè)單位無(wú)限度地壓價(jià)，無(wú)限度地壓縮工期；不適當(dāng)?shù)貐⑴c選擇或強(qiáng)行拍板開挖方法或者支護(hù)方案。②勘察資料不詳細(xì)，勘察資料提供的數(shù)據(jù)不全面；地質(zhì)勘察數(shù)據(jù)處理失誤，勘察報(bào)告提供的粘聚力、內(nèi)摩擦角均比實(shí)際數(shù)值大，使支護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不安全。③基坑設(shè)計(jì)人員經(jīng)驗(yàn)不足、判斷失誤、考慮不周；采用的計(jì)算模型錯(cuò)誤，支撐結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)失誤，設(shè)計(jì)計(jì)算錯(cuò)誤，超載取值有誤，止水帷幕設(shè)計(jì)有誤，設(shè)計(jì)安全系數(shù)過??；過分相信軟件計(jì)算結(jié)果，未能根據(jù)實(shí)際地質(zhì)情況做出判斷。④施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng)，施工方案不合理，沒有經(jīng)過專家論證；支護(hù)不及時(shí)、挖土與支護(hù)嚴(yán)重脫節(jié)、超挖、基坑長(zhǎng)時(shí)間暴露；處理水患措施不力、基坑施工經(jīng)驗(yàn)缺乏。⑤現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理失職，不熟悉深基坑施工、設(shè)計(jì)方面的專業(yè)知識(shí)。⑥監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不真實(shí)，監(jiān)測(cè)點(diǎn)布置不合理等。這些單位造成事故所占比例如圖1所示。
2 按照破壞模式
基坑工程事故按照破壞模式可分以下幾種破壞模式，各破壞模式所占比例如圖2所示。
（1）剛度破壞包括圍護(hù)墻體的強(qiáng)度破壞和支撐結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度破壞。
①圍護(hù)墻體的強(qiáng)度破壞：由于超挖、超載、支撐不及時(shí)等原因使得土壓力引起的墻體彎矩超過墻體的抗彎能力，導(dǎo)致墻體裂縫或斷裂破壞。
②支撐的強(qiáng)度破壞：當(dāng)設(shè)置的支撐強(qiáng)度不足或剛度過小時(shí)，在側(cè)壓力的作用下支撐破損或壓屈或折斷引起的破壞。
（2）穩(wěn)定破壞包括滑移整體失穩(wěn)、踢腳隆起失穩(wěn)、管涌失穩(wěn)、底鼓失穩(wěn)、槽壁坍塌失穩(wěn)、坑內(nèi)土體滑坡失穩(wěn)。
①滑移整體失穩(wěn)：在松軟地層中，由于支撐位置不當(dāng)或施工中支撐系統(tǒng)結(jié)合不牢固等使得墻移過大，或者地下連續(xù)墻插入比過小導(dǎo)致基坑外整個(gè)土體產(chǎn)生大滑坡或塌方使得支護(hù)系統(tǒng)整體失穩(wěn)。
②踢腳隆起失穩(wěn)：軟弱的粘土層中，基坑開挖使墻體向內(nèi)側(cè)擠壓，基坑下方的土體向上抬起，如果墻體的插入比過小，開挖到一定程度后坑底土體就會(huì)隆起，坑外地面下陷，嚴(yán)重時(shí)，會(huì)導(dǎo)致墻體坍塌，支護(hù)體系破壞。
③管涌失穩(wěn)：在含水的砂層土中采取地下連續(xù)墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)時(shí)，坑內(nèi)挖土抽水使坑內(nèi)外產(chǎn)生水頭差，如果止永帷幕深度不夠或者止水帷幕在較深位置存在缺陷，在滲透水流的作用下，土中的細(xì)顆粒、粗顆粒先后被滲流帶走，土體內(nèi)形成通道，即管涌，嚴(yán)重時(shí)，會(huì)導(dǎo)致地面下降，圍護(hù)結(jié)構(gòu)破壞。
④底鼓失穩(wěn)：如果坑底有薄的不透水層，而且不透水層下方有較大水壓的滯水層，當(dāng)土重不足以抵擋下部水壓力時(shí)，坑底會(huì)發(fā)生隆起，嚴(yán)重時(shí)，墻體失穩(wěn)。
⑤槽壁坍塌失穩(wěn)：在飽和含水地層，由于墻體存在裂縫等質(zhì)量缺陷時(shí)使得圍護(hù)墻墻的水效果不好或止水結(jié)構(gòu)失效，導(dǎo)致大量的水夾帶砂粒由接縫涌向坑內(nèi)，嚴(yán)重時(shí).引起支護(hù)結(jié)構(gòu)失穩(wěn)和地面塌陷。
⑥坑內(nèi)土體滑坡失穩(wěn)：長(zhǎng)條形基坑內(nèi)分段開挖時(shí)，由于放坡過陡、降雨或其他原因引起土體滑坡，有時(shí)土體會(huì)沖毀基坑內(nèi)支撐和立柱進(jìn)而導(dǎo)致基坑破壞。
（3）剛度破壞：由于圍護(hù)結(jié)構(gòu)剛度不足、墻體滲漏引起地層損失或者由于高壓旋噴土體加固造成土體破壞使得圍護(hù)結(jié)構(gòu)變形過大造成周圍建筑物、路面及地下管線破壞事故。
3 與水有關(guān)的事故
軟土基坑中基坑工程常常遇到地下水，許多基坑事故都與地下水治理不當(dāng)有關(guān)，特別是暴雨滲入、管道漏水等對(duì)基坑有很大的危害。水患是造成許多基坑工程事故的直接或間接的客觀原因之一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，與水有關(guān)的基坑事故約占基坑總事故的70%。
三、應(yīng)急處理
深基坑工程不可預(yù)見因素多，對(duì)可能發(fā)生的事故做好應(yīng)急準(zhǔn)備，以減少事故的發(fā)生，最大限度地降低事故對(duì)基坑及其周邊環(huán)境的影響。
1 整體或局部土體滑塌失穩(wěn)
（1）在條件允許的前提下，采取坡頂卸載，降低水位，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)。
（2）當(dāng)坑邊土體嚴(yán)重變形且變形速率持續(xù)增加有滑動(dòng)趨勢(shì)時(shí)，應(yīng)視為基坑整體滑移失穩(wěn)的前兆。需對(duì)支護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行回填反壓，等基坑變形相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，采取支護(hù)結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)措施，可采用增設(shè)錨索（桿）或增設(shè)支撐結(jié)構(gòu)等。
2 踢腳失穩(wěn)
立即停止土方開挖，在坑底樁墻前堆砂包反壓，在基坑外側(cè)挖土卸載，根據(jù)失穩(wěn)原因進(jìn)行被動(dòng)區(qū)土體加固，如在檔土樁被動(dòng)區(qū)打入短樁加固等。
3 管涌失穩(wěn)
停止基坑開挖、停止降水、灌水反壓，等管涌、流砂停止后，進(jìn)行坑外樁后壓漿堵漏、被動(dòng)區(qū)土體加固措施。如果管涌水流很大，可在出水口上堆壓砂包以分散滲透路徑減小動(dòng)水壓力，然后再進(jìn)行雙液注漿。
4 槽壁失穩(wěn)破壞
（1）若發(fā)現(xiàn)連續(xù)墻滲漏或者止水帷幕止水效果達(dá)不到要求，應(yīng)立即對(duì)漏水量大、漏水點(diǎn)較深的情況，采用雙液灌漿進(jìn)行堵水，采用水泥漿和水玻璃的混合漿液進(jìn)行堵漏，不僅速度快，而且效果好。
（2）若漏水點(diǎn)較多，必要時(shí)，需在止水帷幕外側(cè)進(jìn)行旋噴加固。
5 圍護(hù)結(jié)構(gòu)位移過大
（1）由于支護(hù)結(jié)構(gòu)位移過大坡頂產(chǎn)生裂縫時(shí)，需采用黏土或水泥砂漿對(duì)裂縫進(jìn)行封堵，以免雨水溶入，土體軟化，坡面水壓力增大，尋致支護(hù)結(jié)構(gòu)位移進(jìn)一步加大
（2）當(dāng)支護(hù)結(jié)構(gòu)變形過大，明顯傾斜時(shí)，可在坑底與坑壁之間加設(shè)斜撐，如基坑周邊場(chǎng)地允許，可設(shè)置拉錨。
（3）坡頂或樁墻后卸載，坑內(nèi)停止挖土作業(yè)，適當(dāng)增加內(nèi)撐或錨桿，增大內(nèi)支撐預(yù)應(yīng)力。
6 周圍地面沉降過大、建筑物破壞
（1）在需進(jìn)行沉降控制的建筑物和降水井之間設(shè)置回灌水井或回灌水溝，通過水井或水溝向土層注水以維持坑外地下水位的原始高度，減小土體有效應(yīng)力從而減少地基沉降量。
（2）通過劈裂注漿使得地層中形成脈狀或厚板狀膠結(jié)體，達(dá)到地基土體加固的目的。
（3）當(dāng)基坑周圍建筑物發(fā)生嚴(yán)重開裂、傾斜時(shí)，應(yīng)立即組織人員緊急疏散，并立即用支撐加固或拆除。
7 水管破裂
先關(guān)掉給水閥門，探明裂口位置、形狀及大小。如果裂口不大，可將木頭削成與裂口相同形狀并楔入裂口，然后澆筑水泥砂漿。如果裂口很大水勢(shì)無(wú)法控制，需及時(shí)通知有關(guān)單位處理。
四、工程實(shí)例
1 概況
2012年6月，廣東省湛江市某深基坑發(fā)生一起管涌坍塌事故。因大量水、流砂涌入旁通道，引起周邊地區(qū)地面沉降，造成三幢建筑物嚴(yán)重傾斜，防汛墻由裂縫、沉降演變至塌陷，由滲水、進(jìn)水發(fā)展為結(jié)構(gòu)損壞，附近地面也出現(xiàn)不同程度的裂縫、沉降，并發(fā)生了防汛墻圍堰管涌等險(xiǎn)情。
2 事故原因分析
由于發(fā)生事故的聯(lián)絡(luò)通道所處的地質(zhì)條件比較復(fù)雜，處在第7層承壓水地層中，開挖過程中承壓水沖破土層發(fā)生流砂，流砂的產(chǎn)生帶動(dòng)土層擾動(dòng)、移動(dòng)，造成結(jié)構(gòu)破壞，引起地面土體深陷，繼而發(fā)生地面建筑物傾斜、部分倒塌，防汛墻沉陷、坍塌等險(xiǎn)情。事故原因是施工單位在發(fā)生故障、險(xiǎn)情征兆出現(xiàn)、工程已經(jīng)停工的情況下，沒有及時(shí)采取有效措施，排除險(xiǎn)情，現(xiàn)場(chǎng)管理人員違章指揮施工，施工單位未按規(guī)定程序調(diào)整施工方案，且調(diào)整后的施工方案存在欠缺?？偘鼏挝滑F(xiàn)場(chǎng)管理失控，監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理失職。
3 事故處置對(duì)策
（1）通過設(shè)立鋼筋混凝土封堵墻、架設(shè)支撐和預(yù)埋加水管、設(shè)置混凝土塞以封閉 ，同時(shí)向坑內(nèi)灌水，盡快形成和保持坑內(nèi)外水土壓力平衡。通過水壓自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)時(shí)檢測(cè)水位、水壓和流量。
（2）為防止海潮和地表水進(jìn)入事故區(qū)段，搶筑防汛圍堰、對(duì)風(fēng)井實(shí)施加蓋、封閉；采用旋噴樁，對(duì)滲水處緊急封堵、在主堤內(nèi)側(cè)增設(shè)鋼板柱、對(duì)主堤和內(nèi)側(cè)地面進(jìn)行注漿，采取吹泥管袋鎮(zhèn)壓棱體、土工布和模袋混凝土罩面，全面加固防汛主堤。
五、結(jié)論
1通過對(duì)基坑事故的研究，得出了基坑事故的原因，為今后基坑施工提供借鑒，減少工程風(fēng)險(xiǎn)。
2施工單位是事故發(fā)生的主要責(zé)任單位，約一半以上的事故都與施工單位有關(guān)，管涌破壞約占總事故的30%，與水有關(guān)的破壞約占總事故的70%。
3給出了基坑突發(fā)事故應(yīng)急處理措施，準(zhǔn)備必要的應(yīng)急物質(zhì)，制定合理的應(yīng)急預(yù)案，可以最大限度地較少事故的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)
[1]GB50497-2009，建筑基坑工程檢測(cè)技術(shù)規(guī)范[S].
《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的缺陷
第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當(dāng)事人依照自己的理性判斷，去設(shè)計(jì)自己的生活，管理自己的事務(wù)。意思自治原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)法律提出的要求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對(duì)自己的行為所引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任。承認(rèn)、保護(hù)民事主體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實(shí)現(xiàn)民事主體之間的利益分配，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在民事立法中確認(rèn)意思自治早已成為現(xiàn)代各國(guó)民事立法的趨勢(shì)。我國(guó)《民法通則》第四條也明確規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循“自愿”的原則，從而體現(xiàn)了我國(guó)民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國(guó)民事法律的基本原則和理念。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同屬不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)自己的“意思”自由決定轉(zhuǎn)讓順序，法律不應(yīng)當(dāng)予以不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)。
第二，違背了便民高效原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，無(wú)論什么情形，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)都必須先向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，后向土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”現(xiàn)階段在我國(guó)，土地使用權(quán)的審批和登記都是人民政府委托國(guó)土資源部門進(jìn)行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，民事主體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，則要先到國(guó)土部門辦理相關(guān)手續(xù)，后到房產(chǎn)管理部門辦理，最后還要再到國(guó)土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批即在國(guó)土資源部門辦理審批手續(xù)后，再去房產(chǎn)管理部門辦理就可以了，而無(wú)須再回過頭來跑國(guó)土資源部門。由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不符合方便群眾、高效運(yùn)作的現(xiàn)代行政原則。
第三，脫離了中國(guó)房地產(chǎn)管理實(shí)情。在我國(guó)，房產(chǎn)權(quán)利登記起步較早，房產(chǎn)權(quán)利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權(quán)利的登記卻經(jīng)歷了一番波折，公民土地權(quán)利意識(shí)相對(duì)較差，只要房產(chǎn)證不要土地證的大有人在。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，很多人在辦理房產(chǎn)變更登記后，因?yàn)椴恢佬枰k理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權(quán)利保護(hù)意識(shí)相對(duì)較差，抱著無(wú)所謂的態(tài)度而不辦理土地登記。就全國(guó)范圍內(nèi)而言，目前房產(chǎn)發(fā)證量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)發(fā)證量。特別是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，很多都是不經(jīng)土地部門審批，直接到房管部門辦理房產(chǎn)登記，而后才去國(guó)土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國(guó)土資源部門辦理土地登記，從而造成國(guó)有資產(chǎn)大量流失?？梢娫谖覈?guó)現(xiàn)階段，法律應(yīng)該著重強(qiáng)化對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不但沒有起到強(qiáng)化土地權(quán)利登記和保護(hù)的積極作用，相反卻弱化了對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)，背離了我國(guó)國(guó)情。
該法律條文非有不可嗎
有人說，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，是為了避免“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”的發(fā)生，“只有按照此規(guī)定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實(shí)處”。果真如此嗎？
事實(shí)上，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定自1995年1月1日起施行至今已有10個(gè)年頭，但“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定，由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓順序，會(huì)不會(huì)使得“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”愈加嚴(yán)重，房地產(chǎn)交易安全隱患更大呢？不會(huì)。因?yàn)槿绻袷轮黧w違反誠(chéng)實(shí)信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)交易，那么，根據(jù)我國(guó)民法通則第五十八條第三款規(guī)定，該民事行為無(wú)效。
既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價(jià)值所在”的意思自治原則為代價(jià)，作出《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款那樣的強(qiáng)制規(guī)定，用以維護(hù)所謂的房地產(chǎn)交易的安全。
筆者認(rèn)為，即使必須規(guī)定一個(gè)轉(zhuǎn)讓順序的話，那也應(yīng)該規(guī)定先辦理轉(zhuǎn)讓土地手續(xù)，然后辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)。
透過該條文，有一點(diǎn)我們不難發(fā)現(xiàn)：立法者與普通百姓一樣，沒有對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)予以應(yīng)有的重視，沒有把對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)放到應(yīng)有的位置，重房輕地的觀念相當(dāng)嚴(yán)重，漠視了土地權(quán)利?？梢姡覈?guó)的土地權(quán)利登記和保護(hù)工作任重道遠(yuǎn)。
國(guó)土部門為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，是解決問題的根本之策
房地產(chǎn)權(quán)利之所以會(huì)出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，歸根結(jié)底，是由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利分散在多個(gè)部門造成的。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的分散登記，不僅造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負(fù)擔(dān)，妨害了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的分散登記制度的理論基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的民法、物權(quán)法原理，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，這種制度應(yīng)予摒棄。
縱觀世界各國(guó)和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記機(jī)關(guān)要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，其理由是：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)登記，當(dāng)然可以包括其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。例如在德國(guó)，不論是《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》還是《住宅所有權(quán)法》，都明確規(guī)定土地登記包括地上物的登記。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也采納了將土地登記部門作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門的做法。臺(tái)灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之登記?！?/p>
