時(shí)間：2023-10-02 09:01:07
序論：在您撰寫房地產(chǎn)土地管理法時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：土地管理法；小產(chǎn)權(quán)房；集體建設(shè)用地；宅基地
人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)注并沒有因金融危機(jī)和政府不斷抑制房價(jià)上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時(shí)刻牽動(dòng)社會(huì)各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長期以來小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會(huì)隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來可能的治理機(jī)制和命運(yùn)。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機(jī)，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會(huì)。
1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位
“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對(duì)外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴(yán)重威脅耕地保護(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴(yán)厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復(fù)雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象做出限制。但自1999年以來，以國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分。《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！比绻麑⒃摋l理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對(duì)宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進(jìn)行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)?！段餀?quán)法》對(duì)此并未做出特別限制，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項(xiàng)權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對(duì)其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進(jìn)行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護(hù)農(nóng)民對(duì)房屋的所有權(quán)而犧牲國家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價(jià)值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實(shí)際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。
2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革
治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度
傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來越不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會(huì)矛盾已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機(jī)商”的角色極大地?fù)p害了政府的公信力。從經(jīng)濟(jì)上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重制約了中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，通過征地模式為城市發(fā)展提供廉價(jià)土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國有土地上商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場。
一、房地產(chǎn)開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
1、房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當(dāng)前我國土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營。
1、劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3、租賃：是指國有土地使用權(quán)人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級(jí)市場行為。
4、作價(jià)投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對(duì)企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責(zé)任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
5、授權(quán)經(jīng)營：所謂授權(quán)經(jīng)營，是指由政府或國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定，將國有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機(jī)構(gòu)，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，并相應(yīng)地行使資本投資、營運(yùn)和管理等權(quán)利，承擔(dān)國有資產(chǎn)保值增值責(zé)任的一種國有資產(chǎn)經(jīng)營形式。即被授權(quán)經(jīng)營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責(zé)，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。
二、土地使用權(quán)出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓
1、公開出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》
3、公開出讓的范圍：政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部第6次部務(wù)會(huì)議通過。
《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，國土資源部。
5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：
政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
6、出讓最低價(jià)的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時(shí)，國有土地出讓時(shí)，會(huì)出現(xiàn)0地價(jià)或者是負(fù)地價(jià)。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項(xiàng)目報(bào)建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。
國土資源部、國家工商行政管理局了關(guān)于《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，以下幾個(gè)方面的內(nèi)容必須寫進(jìn)合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔(dān)很重的違約責(zé)任：當(dāng)事人簽訂出讓合同時(shí)除應(yīng)當(dāng)約定開工日期外，還應(yīng)當(dāng)約定項(xiàng)目竣工日期；當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)在出讓合同中約定項(xiàng)目的投資總額的最低標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)約定單位面積投資強(qiáng)度不低于最低標(biāo)準(zhǔn)；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當(dāng)事人按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年，受讓人應(yīng)當(dāng)交納土地閑置費(fèi)。
9、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補(bǔ)充方式?！掇r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準(zhǔn)出讓的規(guī)則。
三、土地使用權(quán)劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國土資源部第9號(hào)令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經(jīng)濟(jì)適用住房、職工集資建房項(xiàng)目的供地；
(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應(yīng)當(dāng)出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業(yè)用地可以進(jìn)行職工集資建房。
四、房地產(chǎn)交易
(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國有土地使用權(quán)證)；
(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。
2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓；
(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓；
(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應(yīng)當(dāng)向政府交納政府收益。
(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押是有效擔(dān)保方式之一，在合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之間可以設(shè)定抵押擔(dān)保。
五、土地用途的改變
土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級(jí)分類，一級(jí)一共有三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。二級(jí)一共有15類，三級(jí)一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。
(一)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”
2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?/p>
3、國土資源部第21號(hào)令《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>
4、此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定)后，依法重新公開供應(yīng)。
(2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整、重新核定。
5、國土資源部辦公廳針對(duì)**省國土資源廳《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途如何補(bǔ)交出讓金問題的請(qǐng)示》，做出國土資廳函《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金問題的復(fù)函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓土地用途的，應(yīng)按變更時(shí)的土地市場價(jià)格，分別計(jì)算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額，以差額部分計(jì)算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金”。
從上述規(guī)定看，土地使用者改變?cè)瓉淼耐恋赜猛拘杞?jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門審批。
(二)由于各地的實(shí)務(wù)操作不統(tǒng)一，因此在對(duì)待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
改變用途的申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定：
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新用途出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格－擬出讓時(shí)的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場價(jià)格。
2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的
劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行有形市場公開交易，轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的，應(yīng)按下列公式交納出讓金額：
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格－擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權(quán)人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金。
調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場價(jià)格水平，按下列公式確定：
原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價(jià)格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當(dāng)掌握的度(個(gè)人觀點(diǎn))。
附案例：新晨
案例l：某房地產(chǎn)公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權(quán)，交納土地出讓金后取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，后因資金問題無力進(jìn)行開發(fā)，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：
1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?
2、A公司取得《國有土地使用權(quán)證書》后該宗地能否轉(zhuǎn)讓?
【關(guān)鍵詞】土地管理法 小產(chǎn)權(quán)房 集體建設(shè)用地 使用權(quán)流轉(zhuǎn)
一、當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的法律地位
“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房有3種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅。取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，無法取得受讓房地產(chǎn)的所有權(quán)。
二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因剖析――集體土地利益相關(guān)者博弈和選擇的必然結(jié)果
（一） 城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度
從法律上看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)被表述為完全物權(quán)，但在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)際表現(xiàn)卻為“有限所有權(quán)”?，F(xiàn)行《土地管理法》對(duì)集體土地的用途予以嚴(yán)格限制，集體土地要用于建設(shè)用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農(nóng)民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設(shè)用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度一方面使國家?guī)缀鯄艛嗔私ㄔO(shè)用地的供應(yīng)，另一方面又使農(nóng)民集體幾乎喪失了對(duì)其土地的處分權(quán)，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財(cái)富被從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。
（二）開發(fā)商與政府的利益博弈
土地資源的稀缺性日益顯見，房地產(chǎn)開發(fā)商想以較低成本得到土地，地方政府為創(chuàng)政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規(guī)范性也日益顯見。房地產(chǎn)開發(fā)商的利益與開發(fā)成本和獲取利潤密切相關(guān)。在成本中，土地出讓金占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的60%左右，有些開發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤，便與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作以相對(duì)低廉的成本來進(jìn)行開發(fā)。
（三）買賣雙方的利益驅(qū)動(dòng)
首先，作為賣方的農(nóng)民，農(nóng)民集體不僅可以從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中獲取巨額土地收益，而且由小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)銷售帶來的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和鄉(xiāng)村面貌改變更是可喜。農(nóng)民個(gè)人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的附加利益。此外，鄉(xiāng)政府享受由小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產(chǎn)權(quán)房的重要推動(dòng)力量。就買房人而言，大城市的居住環(huán)境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)人的購買能力，小產(chǎn)權(quán)房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。
三、小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革
治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房。我認(rèn)為，以下幾方面非常重要：
（一）賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以完全用益物權(quán)效力，構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度
小產(chǎn)權(quán)房法律上的權(quán)屬界定已經(jīng)比較明確，我們應(yīng)遵循“權(quán)之所在、利之所享”的原則，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)與利應(yīng)緊密相連。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設(shè)施和建設(shè)公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)都可以在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行，但在這種建設(shè)用地上取得的權(quán)利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設(shè)用地使用權(quán)。2008 年十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指明了集體建設(shè)用地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的改革道路，勾畫了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的目標(biāo)。
（二）允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
在我看來，既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，就不應(yīng)對(duì)集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)予以禁止。首先，禁止集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)，治理小產(chǎn)權(quán)房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國有土地商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場。
（三）允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)
主張禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，最核心的理由是擔(dān)心宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)會(huì)使“三無農(nóng)民”變成“四無農(nóng)民”，引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。主張?jiān)试S流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)最主要的理由是，允許宅基地流轉(zhuǎn)可以盤活存量建設(shè)用地，提高土地資源配置效率，保護(hù)耕地。集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)與宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)，是兩個(gè)密切聯(lián)系的問題，既然劃撥土地使用權(quán)能夠通過辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場化流轉(zhuǎn)的出讓土地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場化流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因此允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)比完全禁止更符合中國當(dāng)前實(shí)際和發(fā)展需要。
（四）完善土地征收制度，禁止為“商業(yè)利益”而征收
我國《憲法》、《物權(quán)法》都嚴(yán)格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內(nèi)。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個(gè)世界性的難題，人們?cè)南Ｍ凇段餀?quán)法》的制定，然而現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)此并沒有做具體明確的規(guī)定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進(jìn)行的商品房開發(fā)顯然與公共利益無關(guān)，為此而進(jìn)行的大規(guī)模的征收行為嚴(yán)重違法。應(yīng)嚴(yán)厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發(fā)，商品房開發(fā)應(yīng)由集體建設(shè)用地直接供給土地即可。
參考文獻(xiàn)：
現(xiàn)將財(cái)政部、建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案〉的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市情況做如下補(bǔ)充，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行：
一、對(duì)于已進(jìn)行土地注冊(cè)登記由土地管理部門頒發(fā)土地證書的企業(yè)，按土地注冊(cè)登記的數(shù)量進(jìn)行清查登記、估價(jià)。
二、尚未進(jìn)行土地注冊(cè)登記、未領(lǐng)取土地證書的企業(yè)，按清產(chǎn)核資中清查的土地?cái)?shù)量進(jìn)行登記、估價(jià)。
三、對(duì)于權(quán)屬有爭議的土地，暫由現(xiàn)在占用的企業(yè)進(jìn)行清查登記、估價(jià)，做為待界定資產(chǎn)處理。待清產(chǎn)核資后，由土地管理部門裁定處理。
四、為了便于企業(yè)操作、土地估價(jià)工作，按此次所擬定的地產(chǎn)核資類別劃分表及類別標(biāo)準(zhǔn)表進(jìn)行估價(jià)，此表僅適用于這次清產(chǎn)核資土地清查工作，不作為企業(yè)、單位土地出讓、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)的土地實(shí)際價(jià)格，以及土地其他統(tǒng)計(jì)及調(diào)查使用。
附件一：財(cái)政部 建設(shè)部 國家土地管理局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》的通知（財(cái)清〔1994〕13號(hào)）
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政廳（局）、建設(shè)廳（局）、土地局、國有資產(chǎn)管理局，國務(wù)院各部、委、直屬機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組和計(jì)劃單列企業(yè)集團(tuán)：
現(xiàn)將《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合本地區(qū)和本部門的實(shí)際情況，在清產(chǎn)核資中執(zhí)行，并將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及建議及時(shí)上報(bào)。
附：清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案
一、在清產(chǎn)資中對(duì)土地進(jìn)行清查估價(jià)的緊迫性和重要意義
土地是國家的重要資源和資產(chǎn)，也是重要的生產(chǎn)資料。長期以來，國家實(shí)行無償、無限期、無流通的土地使用制度，以行政劃撥方式向企業(yè)、單位提供土地，企業(yè)、單位帳面無土地價(jià)值。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，國家先后建立了國有土地有償出讓制度，以及對(duì)股份制企業(yè)土地資產(chǎn)管理制度，但大多數(shù)企業(yè)、單位仍然是沒有土地帳面價(jià)值，致使企業(yè)、單位在組建中外合資、股份制企業(yè)、以及企業(yè)兼并中無法作價(jià)或隨意作價(jià)、投資入股。同時(shí)由于土地資產(chǎn)沒有與國有土地使用者的效益掛鉤，致使土地的利用率相當(dāng)?shù)停嗾忌儆?，占而不用的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。還有一些企業(yè)、行政事業(yè)單位在未依法補(bǔ)辦出讓手續(xù)的情況下，就將本單位原無償劃撥、使用的土地有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，獲取巨額收入，并將這部分收入納入各自的“小金庫”，使國家蒙受了重大損失。
因此，在清產(chǎn)核資中，對(duì)土地進(jìn)行全面清查、估價(jià)入帳，并加以相應(yīng)管理已勢在必行。這對(duì)于推動(dòng)改革開放工作和轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機(jī)制，走向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義。具體表現(xiàn)在以下凡個(gè)方面：一是有利于查清各企業(yè)、單位使用土地的數(shù)量和價(jià)值量，以及全國總量；二是有利于加強(qiáng)土地管理，制止土地資產(chǎn)的流失；三是有利于對(duì)土地進(jìn)行合理利用和優(yōu)化配置，達(dá)到節(jié)約使用土地的目的；四是有利于理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確國有土地所有者與使用者的經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任；五是有利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、在清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)的法律依據(jù)
為保證土地清查估價(jià)工作的順利進(jìn)行，在土地清查估價(jià)中要嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》、《關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》等法規(guī)以及清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查估價(jià)的政策、辦法，認(rèn)真組織進(jìn)行。
三、清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)的主要任務(wù)與范圍
（一）在清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)的主要任務(wù)是：全面清查企業(yè)、單位使用的土地的權(quán)屬、界線和面積，進(jìn)行土地登記，對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)估價(jià)，完善土地管理與使用效益考核制度。
（二）清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)的范圍：
1.參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位；
2.凡在清產(chǎn)核資前已依法進(jìn)行了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記的企業(yè)、單位，經(jīng)審核土地權(quán)屬用途沒有發(fā)生變化的不再進(jìn)行土地清查登記，只進(jìn)行土地估價(jià)，憑原登記證明辦理清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查登記事宜；
3.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式與外方舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的，要查清中方投入土地的股份（投資數(shù)額）和面積；
4.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)投資與其它企業(yè)、單位舉辦國內(nèi)聯(lián)營；或以土地使用權(quán)作價(jià)入股舉辦股份制企業(yè)的，要查清國有企業(yè)投入土地資產(chǎn)的股份（投資數(shù)額）和面積。
四、清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作的組織與程序（一）清產(chǎn)核資土地清查估價(jià)工作的組織土地清查估價(jià)工作由全國清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各地在省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與本地區(qū)土地管理部門具體組織，財(cái)政、建設(shè)、房產(chǎn)、國有資產(chǎn)管理部門配合實(shí)施。中央企業(yè)、單位的土地清查估價(jià)工作由其主管部門的清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)助企業(yè)、單位所在地的土地管理部門進(jìn)行實(shí)施。
（二）清產(chǎn)核資土地清查估價(jià)的工作程序1.土地清查登記的工作程序：
它包括申報(bào)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)土地證書五個(gè)階段，先由企業(yè)、單位自查、申報(bào)，然后由土地主管部門依照國家《土地登記規(guī)則》進(jìn)行審查，做好權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈，查清每一宗地的權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量和用途等基本情況，達(dá)到權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、界址清楚。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)企業(yè)、單位所在地的土地管理部門全面審核后，符合法律規(guī)定的報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行注冊(cè)登記，并頒發(fā)土地證書。企業(yè)、單位據(jù)此填報(bào)清產(chǎn)核資有關(guān)土地清查報(bào)表，并由其各級(jí)主管部門匯總后報(bào)各級(jí)政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
少數(shù)企業(yè)、單位因特殊情況如權(quán)屬糾紛沒有解決等，暫不能領(lǐng)取土地證的，清查后由當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)出具證明，暫按企業(yè)、單位自查數(shù)填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，待清產(chǎn)核資后期由土地管理部門另行解決。
2.土地估價(jià)的工作程序：
這次清產(chǎn)核資中的土地估價(jià)是估算土地基準(zhǔn)價(jià)格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)土地的實(shí)際價(jià)格，土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則、方法、標(biāo)準(zhǔn)和審批程序由國家有關(guān)部門統(tǒng)一制訂。
企業(yè)、單位可根據(jù)國家制定的方法和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)自行進(jìn)行土地估價(jià)；自行土地估價(jià)有困難的企業(yè)，單位要委托具有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地估價(jià)。企業(yè)、單位根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果填報(bào)有關(guān)報(bào)表，上報(bào)主管部門審核后，報(bào)所在地土地管理部門，由其會(huì)同企業(yè)、單位的同級(jí)財(cái)政、國有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行審定，并報(bào)同級(jí)清產(chǎn)核資辦公室備案。
3.土地清查估價(jià)工作總結(jié)與制度建設(shè)在土地清查估價(jià)工作中，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并報(bào)財(cái)政部和國家土地管理局。各地要在清查估價(jià)工作過程中，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，加強(qiáng)土地資產(chǎn)的管理，完善土地資產(chǎn)的管理制度，為建立、完善全國性土地資產(chǎn)的管理制度打下基礎(chǔ)，創(chuàng)造經(jīng)驗(yàn)。
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附件二：地產(chǎn)核資類別劃分表
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類 別 ｜ 所 指 范 圍
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一 類 ｜ 二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)
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二 類 ｜ 三環(huán)路以內(nèi)（除二類）地區(qū)
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三 類 ｜ 規(guī)劃四環(huán)路以內(nèi)（除一、二類）地區(qū)
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四 類 ｜ 規(guī)劃五環(huán)路以內(nèi)（除一、二、三類）地區(qū)
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五 類 ｜ 規(guī)劃五環(huán)路以外平原地區(qū)
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法發(fā)[2004]5號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院， 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院；各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國土資源局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局；各省、自治區(qū)建設(shè)廳，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局，各直轄市房地產(chǎn)管理局：
為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時(shí)執(zhí)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的有關(guān)問題通知如下：
一、人民法院在辦理案件時(shí)，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門依法協(xié)助人民法院執(zhí)行時(shí)，除復(fù)制有關(guān)材料所必需的工本費(fèi)外，不得向人民法院收取其他費(fèi)用。登記過戶的費(fèi)用按照國家有關(guān)規(guī)定收取。
二、人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢土地、房屋權(quán)屬情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具協(xié)助查詢通知書。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。
三、對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。
四、人民法院在國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢并復(fù)制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結(jié)果的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院。
五、人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。
在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
六、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。
七、登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認(rèn)可該土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以采取查封措施。
如果登記名義人否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時(shí)，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。
八、對(duì)被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。
九、對(duì)國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封。
十、人民法院對(duì)可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
分割查封的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。
十一、人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。
十二、人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對(duì)未處理的土地使用權(quán)、房屋需要解除查封的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁定解除查封，并將解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)國土資源、房地產(chǎn)管理部門。
十三、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。
十四、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對(duì)不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行預(yù)查封。
被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的土地出讓金交由人民法院處理，預(yù)查封自動(dòng)解除。
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
十六、國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。
十七、預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
十八、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。
十九、兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。
二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪侯查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。
預(yù)查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規(guī)定辦理。
二十一、已被人民法院查封、預(yù)查封并在國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。
二十二、國土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對(duì)有關(guān)的國土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。
二十三、在變價(jià)處理土地使用權(quán)、房屋時(shí)，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，受讓人繼受原權(quán)利人的合法權(quán)利。
二十四、人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。
對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。
二十五、人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不得改變?cè)恋赜猛竞统鲎屇晗蕖?/p>
二十六、經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其地上房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)后交由申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，但應(yīng)當(dāng)依法向國土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
二十七、人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時(shí)即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時(shí)到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時(shí)。
二十八、人民法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全和先予執(zhí)行時(shí)適用本通知。
二十九、本通知下發(fā)前已經(jīng)進(jìn)行的查封，自本通知實(shí)施之日起計(jì)算期限。
三十、本通知自2004年3月1日起實(shí)施。
中華人民共和國最高人民法院
中華人民共和國國土資源部
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；進(jìn)度控制；創(chuàng)新途徑
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工與安裝任務(wù)渠道通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工的技術(shù)手段，經(jīng)濟(jì)成本控制、按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范合同的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、落實(shí)，控制和管理。確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)最終完成。為此本文闡述了房地產(chǎn)工程管理的一些方法的分析與創(chuàng)新途徑，主要以采取進(jìn)度控制為依托去解決和分析問題。
1 工程施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程管理中的主要任務(wù)如下：
1.1 項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作
一方面選擇施工參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵循的原則；另一方面落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、施工方案的選定、審核材料與設(shè)備供應(yīng)種類以及供應(yīng)方式。
1.2 成本控制
主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核支出費(fèi)用，研究節(jié)支途徑。
1.3 進(jìn)度控制
主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適實(shí)的調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。
1.4 質(zhì)量控制
提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工作驗(yàn)收。
1.5 合同管理
對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制
不論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程，而施工控制是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的主要任務(wù)，也是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的主要職責(zé)。所以，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目有序地實(shí)施。
2.1 工程進(jìn)度控制。
工程制度控制關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工完成交付，而工程進(jìn)度則由工程計(jì)劃來實(shí)現(xiàn),工程計(jì)劃包括總進(jìn)度計(jì)劃和單位工程進(jìn)度計(jì)劃?？偣こ踢M(jìn)度計(jì)劃是由承包單位計(jì)劃部門，技術(shù)部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需的工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，得出施工工期、進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。而單位工程進(jìn)度計(jì)劃是以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制，開發(fā)商應(yīng)有相應(yīng)的節(jié)點(diǎn)要求和控制。
2.2 質(zhì)量控制
質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)需求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程的工作質(zhì)量水平進(jìn)行預(yù)測評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)程度，與國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行比較、并作出評(píng)判。質(zhì)量控制工作主要包括，確保原材料驗(yàn)收和對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)以及確保施工中控制質(zhì)量的相關(guān)措施，并建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是商品，是一種耐用消費(fèi)品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗(yàn)；面對(duì)的是廣大消費(fèi)者個(gè)體，而個(gè)人購房較之以往福利分房使人們更加關(guān)注自己的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對(duì)的業(yè)主都很挑剔，容不得企業(yè)有絲毫馬虎。概括來講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個(gè)要素：
2.3.1 成本：直接影響項(xiàng)目的競爭力和經(jīng)濟(jì)效益。建筑成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個(gè)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運(yùn)作，利潤空間主要來源于管理效益。
2.3.2 質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。
2.3.3 進(jìn)度：產(chǎn)品的交貨期是產(chǎn)品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，進(jìn)度的問題對(duì)企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用。
2.3.4 安全：建設(shè)單位和施工企業(yè)是安全生產(chǎn)的責(zé)任主體。首先必須按照國家的要求，對(duì)選擇施工企業(yè)實(shí)施招標(biāo)制，對(duì)因故不能公開招標(biāo)的，也要選擇有相關(guān)資質(zhì)的施工企業(yè)；其次對(duì)施工企業(yè)實(shí)行監(jiān)督，監(jiān)督施工過程，嚴(yán)格按照規(guī)范施工；再次要求監(jiān)理單位督促監(jiān)管施工單位各項(xiàng)安全措施的制定和落實(shí)。
2.3.5 技術(shù)支持：采用新技術(shù)、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項(xiàng)目的技術(shù)含量。
3 房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問題
3.1 對(duì)所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作預(yù)備不充分
開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊關(guān)注的焦點(diǎn)大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位，往往對(duì)前期工作預(yù)備不充分，尤其是對(duì)技術(shù)資料普遍把握不足。可能會(huì)有開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對(duì)此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有把握有關(guān)工程管線情況，沒有在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)前委托地質(zhì)勘探，設(shè)計(jì)依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對(duì)城市有關(guān)配套管理規(guī)定不清楚，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時(shí)水、臨時(shí)電的情況。
3.2 對(duì)有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠
開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項(xiàng)目，就希望工程進(jìn)度盡快滿足銷售的要求，實(shí)現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導(dǎo)致城管部門要求施工單位停工、建設(shè)主管部門對(duì)施工單位罰款及通報(bào)、對(duì)房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對(duì)此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動(dòng)，影響工程的順利推進(jìn)，還有可能造成不好的社會(huì)影響。
4 房地產(chǎn)工程管理創(chuàng)新途徑及解決措施
4.1 施工階段技術(shù)措施
在工程施工中，應(yīng)加強(qiáng)技術(shù)管理工作，技術(shù)是項(xiàng)目的重要生產(chǎn)因素，是否對(duì)一技術(shù)進(jìn)行管理及管理的程度如何，關(guān)系到項(xiàng)目的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)，針對(duì)管理技術(shù)的不足，主要采取以下措施：做好對(duì)施工圖紙的評(píng)審和會(huì)審工作，把施工圖紙中存在的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)單位、甲方協(xié)商解決，避免由于圖紙問題對(duì)工程進(jìn)度造成影響；文件資料管理，是技術(shù)管理內(nèi)容之一。技術(shù)文件應(yīng)做到內(nèi)容完整、規(guī)范數(shù)據(jù)科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰、簽證應(yīng)及時(shí)，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。
4.2 始終把握工程管理的控制權(quán)
作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對(duì)房地產(chǎn)需求的猜測和判定、資金運(yùn)籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對(duì)自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應(yīng)全面把握工程情況，制定計(jì)劃，明確目標(biāo)，督促各參建單位完成各自任務(wù)。
5 結(jié)語
房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要部分, 是保證項(xiàng)目的安全，按質(zhì)按期完成的保障, 提高房地產(chǎn)工程管理的效能是保證開發(fā)企業(yè)投資回報(bào)和促進(jìn)項(xiàng)目營銷的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 不斷推進(jìn)房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展將有利于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的健康發(fā)展。
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場信用機(jī)制
論文摘要：文章認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對(duì)于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。
2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險(xiǎn)問題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級(jí)市場和以證券化為主要手段的二級(jí)市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場。兩個(gè)市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個(gè)一級(jí)市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級(jí)市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對(duì)落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場．而二級(jí)市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。
不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場的特點(diǎn)顯示，它對(duì)中國房地產(chǎn)金融一級(jí)市場主體的多元化和二級(jí)市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排
二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題
1．有助于促進(jìn)市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進(jìn)行配置。
目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗(yàn)過的市場信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)?；烷L期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)?；?。
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國金融體系的錯(cuò)配矛盾。
從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。
信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級(jí)市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。
市場對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。
三、政策建議
1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體
同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請(qǐng)專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。
