時(shí)間：2023-09-28 15:44:43
序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)流程時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；物資采購(gòu)；管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的涵義
房地產(chǎn)物資采購(gòu)是指為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常的運(yùn)行而對(duì)所需要的所有物資進(jìn)行采購(gòu)。一般，物資采購(gòu)的范圍包括咨詢服務(wù)采購(gòu)、工程采購(gòu)以及材料設(shè)備采購(gòu)。（1）咨詢服務(wù)采購(gòu)：是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的各種技術(shù)性文件和咨詢服務(wù)進(jìn)行采購(gòu)，包括設(shè)計(jì)合同、地質(zhì)勘察合同、監(jiān)理合同、招標(biāo)合同以及審計(jì)合同等，咨詢服務(wù)具有相對(duì)的產(chǎn)品無(wú)形性特點(diǎn)。（2）工程采購(gòu)：是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)所需要的各種總包、指定分包以及其它工程合同進(jìn)行采購(gòu)。（3）材料設(shè)備采購(gòu)是指對(duì)合同中的一些具體設(shè)備和材料進(jìn)行采購(gòu)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購(gòu)流程及管理所存在的弊端
1．房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購(gòu)流程（見(jiàn)圖1）
圖1
2．所存在的弊端。（1）計(jì)劃不周形成庫(kù)存積壓，造成浪費(fèi)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的采購(gòu)流程在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完成以后，由工程人員編制采購(gòu)計(jì)劃，但由于編制人員的素質(zhì)參差不齊，對(duì)未來(lái)的計(jì)劃無(wú)法作準(zhǔn)確估計(jì)。如果計(jì)劃量過(guò)大則造成庫(kù)存積樂(lè)，材料的保管費(fèi)等一系列費(fèi)用增加；如果計(jì)劃量過(guò)少則又會(huì)造成多次采購(gòu)帶來(lái)的成本增加。（2）驗(yàn)收檢查是采購(gòu)部門的一個(gè)重要的事后把關(guān)工作，質(zhì)量控制的難度大。除了價(jià)格之外，質(zhì)量與交貨期也是房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門應(yīng)考慮的兩大重要因素。但在傳統(tǒng)的采購(gòu)模式下，由于采購(gòu)方很難參與供應(yīng)商的生產(chǎn)組織過(guò)程和有關(guān)質(zhì)量控制活動(dòng)，這種缺乏合作的質(zhì)量控制，易造成采購(gòu)部門對(duì)采購(gòu)物品的質(zhì)量控制只能通過(guò)事后把關(guān)的辦法，質(zhì)量控制難度增加。（3）供應(yīng)商響應(yīng)企業(yè)需求遲鈍。由于供應(yīng)商和房地產(chǎn)企業(yè)在信息溝通方面缺乏及時(shí)的信息反饋，在市場(chǎng)需求發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不能不能隨意改變與供應(yīng)商已有的訂貨合同。因此在由于工程項(xiàng)目變更導(dǎo)致需求減少時(shí)，會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存增加，需求增加時(shí)，會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求。但供需之間對(duì)用戶需求的響應(yīng)沒(méi)有同步進(jìn)行，供應(yīng)商缺乏應(yīng)付需求變化的能力。（4）合作雙方是臨時(shí)的或短時(shí)期合作關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)多于合作。目前，房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商兩者的關(guān)系大多是臨時(shí)性的或者是短時(shí)性的合作，而且競(jìng)爭(zhēng)多于合作。很多時(shí)間消耗在解決日常問(wèn)題上，沒(méi)有更多的時(shí)間用來(lái)做長(zhǎng)期性預(yù)測(cè)與計(jì)劃工作，致使采購(gòu)流程中增加了許多不確定性。另外，現(xiàn)有采購(gòu)流程存在以下問(wèn)題：物資采購(gòu)運(yùn)作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少報(bào)多，抬高進(jìn)價(jià)，加大成本“吃回扣”；偽造進(jìn)貨發(fā)票，虛列進(jìn)貨，涂改原始憑證，虛報(bào)冒領(lǐng)采購(gòu)費(fèi)用等。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理的對(duì)策
1．采用集中采購(gòu)模式。集中采購(gòu)是指采購(gòu)行為相對(duì)集中，但實(shí)際送貨卻不一定是集中的，送貨是根據(jù)工程進(jìn)度分批進(jìn)行的。一般，采用集中采購(gòu)模式的采購(gòu)過(guò)程如下：（1）工程部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工的計(jì)劃和實(shí)際需要，向公司采購(gòu)部提出用料需求計(jì)劃；（2）采購(gòu)部門在企業(yè)合格供應(yīng)商名錄中通過(guò)一系列的詢價(jià)過(guò)程，選中供應(yīng)商，再通過(guò)傳真等手段向供應(yīng)商發(fā)出訂單。供應(yīng)商收到訂單之后，準(zhǔn)備貨源；（3）供應(yīng)商可直接和項(xiàng)目工程部聯(lián)系，根據(jù)工程實(shí)際需要分期分批將貨物運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)或公司的倉(cāng)庫(kù)，公司采購(gòu)部門會(huì)同工程部工程師及施工單位相關(guān)人員共同組織驗(yàn)收貨物并確認(rèn)；（4）采購(gòu)部門、財(cái)務(wù)部門、工程部門一塊實(shí)施采購(gòu)物資的付款計(jì)劃。通過(guò)集中采購(gòu)，可加大房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)談判的籌碼，提高其在供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上作為核心企業(yè)的位置，從而能更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，最大限度降低成本，最終達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。
2．加強(qiáng)供應(yīng)商管理。第一，對(duì)企業(yè)需用物資要進(jìn)行科學(xué)分類，然后根據(jù)不同類別物資和對(duì)企業(yè)的重要程度、采購(gòu)的難易程度和可靠程度，選擇合適的供應(yīng)商，同時(shí)在簽訂采購(gòu)合同前，還應(yīng)考察供應(yīng)商的機(jī)構(gòu)與組織基本信息、財(cái)務(wù)情況、人力資源情況、工作經(jīng)驗(yàn)等，以確保供應(yīng)商能符合要求。第二，在合同履行過(guò)程中，要注重對(duì)供應(yīng)商質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面進(jìn)行考核，及時(shí)更新供應(yīng)商紀(jì)錄，以實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商的動(dòng)態(tài)管理。第三，要謹(jǐn)慎地確定未來(lái)合作的目標(biāo)和可能的方案，妥善終止那些一貫不能滿足公司要求的供應(yīng)商的關(guān)系。第四，在考核供應(yīng)商和選擇供應(yīng)商之間建立必需的反饋和聯(lián)系，形成一個(gè)封閉的循環(huán)系統(tǒng)，以利于供應(yīng)商管理水平的不斷提高。
3．與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系。在物資采購(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門應(yīng)與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系，即：開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分了解承包商的工程進(jìn)度情況及材料需求計(jì)劃，并向供應(yīng)商反饋物資使用情況，使供應(yīng)商能及時(shí)了解項(xiàng)目的采購(gòu)需求數(shù)量、采購(gòu)產(chǎn)品的技術(shù)要求、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度等信息；開(kāi)發(fā)商應(yīng)幫助供應(yīng)商建立起促進(jìn)和保證質(zhì)量的機(jī)制，以提高產(chǎn)品質(zhì)量和性能，降低采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)以“雙贏”為目的的戰(zhàn)略聯(lián)盟。
4．推行準(zhǔn)時(shí)制采購(gòu)（JIT采購(gòu)）管理模式。物資采購(gòu)管理的核心內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)制采購(gòu)，即做到數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格、來(lái)源的五個(gè)準(zhǔn)確。推廣和實(shí)施準(zhǔn)時(shí)制采購(gòu)，可有效利用社會(huì)庫(kù)存，降低本企業(yè)庫(kù)存，甚至可實(shí)現(xiàn)本企業(yè)部分物資少庫(kù)存或零庫(kù)存的目標(biāo)，從而最終降低庫(kù)存資金風(fēng)險(xiǎn)，保證物資供應(yīng)和企業(yè)需求同步化運(yùn)作。
5．加快物資采購(gòu)的信息化建設(shè)。可積極嘗試應(yīng)用電子商務(wù)和ERP等先進(jìn)的管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物流、信息流、資金流的統(tǒng)一。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)努力搭建集錄入、操作、查詢、監(jiān)控等功能為一體的物資采購(gòu)管理信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一輸百用，使各采購(gòu)環(huán)節(jié)有機(jī)協(xié)調(diào)和配合起來(lái)，從而降低采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。目前，BPR（業(yè)務(wù)流程再造）理論已開(kāi)始運(yùn)用于房地產(chǎn)物資采購(gòu)流程。這種基于信息系統(tǒng)的物資采購(gòu)再造流程，對(duì)采購(gòu)流程中的幾個(gè)流程點(diǎn)進(jìn)行了相關(guān)優(yōu)化重組，即：（1）針對(duì)物資需求、采購(gòu)計(jì)劃、合同簽訂增加審批環(huán)節(jié)。（2）建立大額采購(gòu)招投標(biāo)，以控制供應(yīng)商質(zhì)量和選擇性價(jià)比最好的材料及設(shè)備。（3）合同簽訂階段以單價(jià)合同為主要簽定形式，以減少因市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也避免采購(gòu)量大于使用量造成采購(gòu)浪費(fèi)。（4）不設(shè)置庫(kù)存，采購(gòu)定貨后，物資存放在供應(yīng)商處，隨工程進(jìn)度及施工單位的要料計(jì)劃進(jìn)行提貨，按照進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算，隨用隨提。避免一次性采購(gòu)量比使用量大的問(wèn)題。減少庫(kù)存也降低庫(kù)存消耗，降低成本。
參考文獻(xiàn)
在當(dāng)今的21世紀(jì)，已經(jīng)不再是企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是供應(yīng)鏈和供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于市場(chǎng)中的企業(yè)來(lái)說(shuō)，哪個(gè)企業(yè)的供應(yīng)鏈整體競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)，哪個(gè)企業(yè)就能獲得最大的競(jìng)爭(zhēng)力，特備是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是非常明顯。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)物資的采購(gòu)、供應(yīng)和管理都是呈現(xiàn)分散管理的狀態(tài)，在這種情況下，導(dǎo)致物資的質(zhì)量、價(jià)格以及供應(yīng)等都不能得到保障?？茖W(xué)合理的采購(gòu)成本管理能夠避免采購(gòu)和供應(yīng)之間產(chǎn)生脫節(jié)，進(jìn)而產(chǎn)生物資的浪費(fèi)和流失[1]。所以說(shuō)，供應(yīng)鏈采購(gòu)成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)中具有非常重要的作用，本文對(duì)供應(yīng)鏈采購(gòu)成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用進(jìn)行了分析。
一、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購(gòu)管理存在的問(wèn)題
(一)缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流程工作的管理
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)闆](méi)有認(rèn)識(shí)到采購(gòu)環(huán)節(jié)在供應(yīng)鏈中的作用，只是將其作為一個(gè)輔助的部門，內(nèi)部之間的部門不能很好的配合，缺少內(nèi)部流程工作的管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，為了能夠加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，建立了部門之間相互監(jiān)督、相互審批以及相互溝通等，但是這種形式很難提高采購(gòu)工作的效率，導(dǎo)致出現(xiàn)了非常漫長(zhǎng)的采購(gòu)周期。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，采購(gòu)是一個(gè)非常敏感的部門，雖然在表面上看來(lái)管理非常嚴(yán)格，但是事實(shí)上只是多了很多繁瑣的手續(xù)，而且好降低了工作的效率。如果采用供應(yīng)鏈管理的理念，建設(shè)透明公開(kāi)的供應(yīng)商評(píng)價(jià)體系，那么就能省去很多的手續(xù)。比如，可以要求供應(yīng)商預(yù)留5%的質(zhì)量保證金，使房地產(chǎn)企業(yè)作為強(qiáng)勢(shì)的買方，在采購(gòu)貨物時(shí)，要堅(jiān)持收到貨，并且驗(yàn)貨之后再付款，另外，還有一年的保修時(shí)間，在合同里面要明確的標(biāo)識(shí)出來(lái)，從而促進(jìn)采購(gòu)流程的順利進(jìn)行。
(二)缺少對(duì)物資使用以及庫(kù)存的管理
首先是物資使用的管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的物資使用時(shí)，經(jīng)常存在很多的漏洞，一般情況下，物資的使用是根據(jù)需求而進(jìn)行供應(yīng)的，經(jīng)常出現(xiàn)積壓或者是流失的現(xiàn)象，沒(méi)有完善的管理制度，也缺少對(duì)物資的跟蹤管理，不能保證物資的準(zhǔn)確使用和及時(shí)查詢，因此，導(dǎo)致物資的使用比較混亂和復(fù)雜;其次是缺少科學(xué)有效的庫(kù)存控制和管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈中，物資流動(dòng)和信息流動(dòng)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化的管理和規(guī)范，隨意性比較強(qiáng)，缺少科學(xué)有效的庫(kù)存控制和管理方法，只是按照以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行物資的采購(gòu)，不管是采購(gòu)時(shí)間還是采購(gòu)數(shù)量，都存在很大的盲目性。
(三)采購(gòu)部門與供應(yīng)商之間關(guān)系比較復(fù)雜
在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，因?yàn)闆](méi)有科學(xué)完善的供應(yīng)商準(zhǔn)入制度，缺少健全的市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)秩序，在這種情況下，一些生產(chǎn)規(guī)模比較小、生產(chǎn)能力不是很足、技術(shù)水平落后以及服務(wù)不到位的供應(yīng)商就會(huì)趁機(jī)侵入。而這些供應(yīng)商會(huì)受到企業(yè)政策調(diào)整、技術(shù)加快以及市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)動(dòng)等外部因素的影響，從而造成各種形式的風(fēng)險(xiǎn)，而且還缺少應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施，導(dǎo)致出現(xiàn)違約行為、惡意欺騙行為以及違法犯罪行為等。另外，還有一些供應(yīng)商不能按時(shí)履行合同，或者存在提供的產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證、技術(shù)性能不符合要求、售后服務(wù)跟不上以及技術(shù)指導(dǎo)不到位等問(wèn)題，導(dǎo)致采購(gòu)部門和供應(yīng)商之間的關(guān)系逐漸復(fù)雜，影響房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)工作[2]。
(四)缺少對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理
在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)物資的采購(gòu)過(guò)程中，一些供應(yīng)商經(jīng)常對(duì)采購(gòu)人員進(jìn)行行賄，從而影響對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理，導(dǎo)致采購(gòu)的物品不能符合標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量，缺少對(duì)供應(yīng)商公平系統(tǒng)的評(píng)價(jià)。另外，因?yàn)闆](méi)有充分重視和供應(yīng)商之間的伙伴關(guān)系，所以缺少完善的評(píng)價(jià)系統(tǒng)，在進(jìn)行物資的采購(gòu)時(shí)，只能通過(guò)搜集的資料來(lái)判斷供應(yīng)商，其中供應(yīng)商的信息不能達(dá)到十分準(zhǔn)確，再有，還能通過(guò)和以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行供應(yīng)商的選擇，從而使采購(gòu)人員在采購(gòu)時(shí)失去了主動(dòng)性，影響交貨的速度和質(zhì)量，導(dǎo)致缺少完善的采購(gòu)過(guò)程管理。房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理，制定了非常復(fù)雜的管理制度，致使在進(jìn)行溝通時(shí)需要花費(fèi)大量的時(shí)間，進(jìn)而錯(cuò)過(guò)了采購(gòu)的最佳時(shí)機(jī)，使采購(gòu)工作的效率得不到保障，延長(zhǎng)采購(gòu)的時(shí)間。
二、供應(yīng)鏈采購(gòu)成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用
(一)增強(qiáng)采購(gòu)部門和房地產(chǎn)企業(yè)中各個(gè)部門之間的關(guān)系
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行供應(yīng)鏈采購(gòu)成本管理時(shí)，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大利益，加強(qiáng)采購(gòu)部門和房地產(chǎn)企業(yè)中其他部門的關(guān)系是非常重要和必要的，這樣不僅利于采購(gòu)過(guò)程中信息的傳遞，還能降低各個(gè)部門之間相互抱怨、相互不理解的狀態(tài)，能夠加強(qiáng)部門之間的溝通。通過(guò)各個(gè)部門之間的交流和溝通，能夠充分保證采購(gòu)的質(zhì)量和價(jià)格，不僅使采購(gòu)的物品實(shí)現(xiàn)物美價(jià)廉，還能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)最大的經(jīng)濟(jì)效益。采購(gòu)部門和財(cái)務(wù)部門合作，能夠及時(shí)為財(cái)務(wù)部門提供資金的應(yīng)付以及預(yù)付的情況，而且財(cái)務(wù)部門正常的支出非常利于房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間良好關(guān)系的建立。
(二)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本的管理
在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)物資的采購(gòu)時(shí)，一定要重視編制采購(gòu)計(jì)劃，明確這次采購(gòu)是否非常重要，怎樣采購(gòu)，采購(gòu)的物品是什么以及采購(gòu)的時(shí)間和數(shù)量等，最重要的是選擇那個(gè)供應(yīng)商，只有明確上述問(wèn)題，在采購(gòu)過(guò)程中才能做到心中有數(shù)，根據(jù)形勢(shì)的變化而變化。另外，在采購(gòu)過(guò)程中還應(yīng)該科學(xué)合理的選擇供應(yīng)商，并且與之建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，詳細(xì)了解供應(yīng)商各方面的信息，掌握供應(yīng)商的最新動(dòng)態(tài)，根據(jù)企業(yè)需要的物品和形勢(shì)來(lái)制定采購(gòu)的措施，保證采購(gòu)的科學(xué)性和合理性。而且還要做好采購(gòu)文檔的制定和管理工作，進(jìn)而了解采購(gòu)的現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)，積極培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的采購(gòu)隊(duì)伍，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)工作的質(zhì)量，保證供應(yīng)鏈采購(gòu)的成本[3]。
(三)增強(qiáng)供應(yīng)鏈上下游之間關(guān)系的管理
在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購(gòu)成本管理時(shí)，要加強(qiáng)供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，也就是房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間的關(guān)系，一定要采用正確的供應(yīng)商策略，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本。比如，可以和核心的供應(yīng)商建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，制定出相應(yīng)的供應(yīng)措施，在節(jié)約交易成本的基礎(chǔ)上，使供應(yīng)商為房地產(chǎn)企業(yè)提供個(gè)性化的服務(wù)。要想加強(qiáng)供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，一定要對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行詳細(xì)的分析，明確在采購(gòu)過(guò)程中消費(fèi)多少了資源，如何實(shí)現(xiàn)這些資源價(jià)值的轉(zhuǎn)移，通過(guò)分析資源的耗費(fèi)，不僅加強(qiáng)了供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，還增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
結(jié)束語(yǔ)：
綜上所述，供應(yīng)鏈采購(gòu)成本管理法在房地產(chǎn)企業(yè)中是一種非常新型的管理方式，它不僅能夠節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購(gòu)成本，還能提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，另外，還體現(xiàn)了供應(yīng)鏈采購(gòu)管理的價(jià)值。但是目前的研究方法和理論還不是特別的完善，仍然需要進(jìn)一步的改進(jìn)和糾正，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈采購(gòu)成本管理的質(zhì)量。
關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)建筑管理
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最活躍的元素。隨著改革的進(jìn)一步深入，人民生活品質(zhì)的提升，國(guó)家各種政策和管理的逐步完善，企業(yè)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
20多年來(lái)，隨著企業(yè)改制和經(jīng)營(yíng)責(zé)任的轉(zhuǎn)變，大量小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于受到開(kāi)發(fā)環(huán)境、人力資源和資金成本等因素的制約，為更好地生存和發(fā)展，應(yīng)從公司自身管理出發(fā)，尋找符合社會(huì)進(jìn)步和事物發(fā)展的客觀規(guī)律，從思路上轉(zhuǎn)變和制度上規(guī)范，從粗獷式經(jīng)營(yíng)型管理轉(zhuǎn)化為精細(xì)化的制度型管理。
1小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目的采購(gòu)內(nèi)涵
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的采購(gòu)也屬于采購(gòu)范疇，但是又區(qū)別于一般意義上的采購(gòu)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，一直都將屬于采購(gòu)范疇的工作內(nèi)容分散于諸如前期、計(jì)劃、工程、材料等部門。從某種意義上來(lái)說(shuō)，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所謂的采購(gòu)是取用了采購(gòu)含意中的部分內(nèi)容。從管理和實(shí)際操作的過(guò)程來(lái)講，會(huì)帶來(lái)工作職能不清，工作范圍重疊，工作過(guò)程推諉，工作效率降低等不利因素。
1.1采購(gòu)的定義。
采購(gòu)是指通過(guò)交換獲取物料和服務(wù)的購(gòu)買行為，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)在合適的時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源。
采購(gòu)的目標(biāo)是“為企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源”；采購(gòu)的手段是“通過(guò)在合適的時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格進(jìn)行交換”。本文研究的采購(gòu)管理，將針對(duì)“采購(gòu)的手段”進(jìn)行探討。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的現(xiàn)狀。（崗位和職能）
由于我國(guó)社會(huì)發(fā)展的特殊性，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)脫胎于國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位。崗位的職能設(shè)置往往對(duì)應(yīng)于政府管理部門。
在工作職能上，僅對(duì)實(shí)物的購(gòu)買作為采購(gòu)工作的主要目標(biāo)；或局限于物料的獲取，即建筑材料的購(gòu)置。對(duì)于服務(wù)性資料和商品的獲取，很多企業(yè)都未納入采購(gòu)管理，而將其功能分置于前期、計(jì)劃等部門，完成諸如土地獲取，工程設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍的選擇等。
這種采購(gòu)方式是在我國(guó)改革開(kāi)放初期，以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主的情況下，適應(yīng)當(dāng)時(shí)的供需渠道和工作方式頁(yè)而產(chǎn)生的。
1.3小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目采購(gòu)的范疇。
實(shí)物物料的購(gòu)買和服務(wù)的獲取都是采購(gòu)行為，都應(yīng)納入采購(gòu)管理的范疇。
隨著時(shí)代的進(jìn)步，社會(huì)的發(fā)展，政府工作思路的轉(zhuǎn)變以及企業(yè)的改制、上市和重組等變化，原先很多政府計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的工作方式，也逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)行為。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，符合市場(chǎng)運(yùn)作的客觀規(guī)律，只有這樣才能在市場(chǎng)大潮中更好地生存和發(fā)展。
首先，實(shí)物物料和服務(wù)都是商品，都具備商品的價(jià)值和交換價(jià)值，體現(xiàn)了商品的勞動(dòng)二重性。其次，它們的有償獲取，都計(jì)劃能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)。它們具備相同的價(jià)值屬性。第三，它們可以通過(guò)相同或近似的方式獲得，諸如拍賣、招投標(biāo)等，這也都屬于商品購(gòu)買的形式。第四，它們的采購(gòu)過(guò)程，其實(shí)也是經(jīng)濟(jì)合約的成立和履行過(guò)程。經(jīng)過(guò)購(gòu)買前的詢價(jià)，成立合約，履行合約和支付報(bào)酬，完成合約等步驟來(lái)進(jìn)行。第五，它們都可以通過(guò)統(tǒng)一的管理制度和工作流程來(lái)規(guī)范和完成。第六，它們都需要經(jīng)過(guò)相同的評(píng)估、審核階段，都可以建立相同性質(zhì)的全過(guò)程的管理檔案。
由于土地資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著非常特殊的重要性，它的獲取會(huì)由企業(yè)的決策部門直接制定方案和落實(shí)，一般不將其列入房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理范疇。
1.4小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目采購(gòu)的本質(zhì)。
就是對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，所有涉及到的設(shè)計(jì)、施工和建筑材料供應(yīng)單位，進(jìn)行質(zhì)量、價(jià)格和履約時(shí)間的比較，以達(dá)到最優(yōu)化過(guò)程這一目標(biāo)。
能向房地產(chǎn)企業(yè)提供滿足其需求的建設(shè)服務(wù)和建材供應(yīng)；
通過(guò)合適的方法采購(gòu)，使每一筆資金都獲得最大化的價(jià)值；
進(jìn)行精確地計(jì)劃安排，使每一次提供的建設(shè)服務(wù)和建筑材料都能準(zhǔn)時(shí)到位；
與相關(guān)部門密切合作，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)體系的順利運(yùn)作；
在組織、人員、制度和流程方面提供管理上的保障，為采購(gòu)服務(wù)。
1.5房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)的目標(biāo)。
最終目標(biāo)就是，用最優(yōu)惠的成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)、保質(zhì)地完成計(jì)劃進(jìn)度，并順利實(shí)現(xiàn)銷售。
這一最終目標(biāo)，是由完成一系列各項(xiàng)分列的采購(gòu)任務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如各種施工隊(duì)伍的選定，各類材料的購(gòu)買，以及保障它們的質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求，保證他們能準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)等。
2小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目采購(gòu)管理
房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)管理就是企業(yè)的管理者有效地利用人力、物力、財(cái)力、信息等資源，并通過(guò)決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵(lì)和控制等職能，協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)的活動(dòng)，達(dá)到獲取高質(zhì)、價(jià)優(yōu)和準(zhǔn)時(shí)的建筑施工服務(wù)或建筑材料供應(yīng)的管理過(guò)程。
2.1制度、流程管理
制定完善的管理制度、精細(xì)的管理流程和嚴(yán)格的監(jiān)督審核機(jī)制是保證工程項(xiàng)目按時(shí)完成的前提條件。
2.1.1健全的組織機(jī)構(gòu)
小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采購(gòu)資金在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較高，且由于人力資源匱乏，采購(gòu)工作應(yīng)使用直線制的組織形式，明確歸屬最高管理者直接管轄。并做好崗位和權(quán)限的設(shè)置，制訂詳細(xì)的部門職責(zé)、崗位說(shuō)明書與權(quán)責(zé)劃分表，建立嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機(jī)制和有效的績(jī)效考核措施。
2.1.2明確的管理制度
制訂、執(zhí)行管理制度，是完成任務(wù)的重要保障。明確的管理制度是企業(yè)采購(gòu)運(yùn)作的行為準(zhǔn)則。
2.1.3精細(xì)的管理流程
業(yè)務(wù)流程就是把一件工作的作業(yè)項(xiàng)目或工作環(huán)節(jié)清晰地表述出來(lái)的程序，重點(diǎn)是做好WBS（工作任務(wù)解構(gòu)）。
2.1.4嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機(jī)制
企業(yè)的采購(gòu)，根本上體現(xiàn)為人與人之間的交涉行為。實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機(jī)制，才能盡量減少營(yíng)私舞弊等惡劣事件的發(fā)生。
2.1.5科學(xué)的績(jī)效考核
科學(xué)有效的績(jī)效考核，是發(fā)揮員工主觀能動(dòng)性的強(qiáng)大武器，是采購(gòu)行為充滿活力的有力保證，是采購(gòu)業(yè)績(jī)獲得提高的關(guān)鍵因素。
2.2計(jì)劃管理
2.2.1了解政策、掌握規(guī)范。
房地產(chǎn)采購(gòu)管理方面必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的相關(guān)政策法規(guī)。供貨商必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。各種建材必須要實(shí)行質(zhì)量備案，進(jìn)場(chǎng)也必須由相關(guān)單位確認(rèn)。
2.2.2制定采購(gòu)規(guī)則和模式。
制定采購(gòu)規(guī)則和內(nèi)容；確定采購(gòu)模式。
2.2.3掌握進(jìn)度、編制和申報(bào)采購(gòu)計(jì)劃
熟悉工程的進(jìn)度要求，掌握現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度，提前編制和申報(bào)采購(gòu)計(jì)劃，展開(kāi)相應(yīng)的采購(gòu)工作。
2.3價(jià)格、成本、合約管理
2.3.1看懂預(yù)算、了解產(chǎn)品
需要初步具備預(yù)算員的能力，了解各種預(yù)算和報(bào)價(jià)清單。能否參照定額，參照那種定額，獨(dú)立費(fèi)的確定等都會(huì)直接影響到價(jià)格和成本。
價(jià)值鏈管理已經(jīng)成為現(xiàn)代企業(yè)管理的重要手段，價(jià)值鏈分析為企業(yè)降低成本、提高效率、優(yōu)化顧客服務(wù)提供了依據(jù)和保障。房地產(chǎn)企業(yè)的管理同樣可以運(yùn)用價(jià)值鏈管理的思想。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)可以用價(jià)值鏈管理的基本流程來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈主要包括項(xiàng)目可行性分析、工程物資、工程施工、項(xiàng)目營(yíng)銷及物業(yè)管理等活動(dòng)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的基本業(yè)務(wù)流程構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)識(shí)別出能夠開(kāi)發(fā)并保持房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)起的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并針對(duì)關(guān)鍵的價(jià)值活動(dòng)環(huán)節(jié)，提出保持中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的途徑。
二、中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成及價(jià)值活動(dòng)分析
中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈將企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)兩大類，其中基本活動(dòng)是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)性活動(dòng)，支持性活動(dòng)主要是支持基本價(jià)值活動(dòng)且內(nèi)部之間又相互支持的活動(dòng)。
1、基本價(jià)值活動(dòng)
（1）內(nèi)部后勤：內(nèi)部后勤主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，在權(quán)衡市場(chǎng)整體情況的基礎(chǔ)上分析項(xiàng)目的可行性、可進(jìn)入性、可盈利性并制定開(kāi)發(fā)方案，并從土地出讓方取得土地使用權(quán)。
（2）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)即項(xiàng)目的建設(shè)階段，是投入項(xiàng)目所需的各種要素（包括土地、人力、資金、設(shè)備、工程物資）以生產(chǎn)最終商品房的過(guò)程。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段的管理對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量起到?jīng)Q定作用，是企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵階段。
（3）外部后勤：當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入即將完工時(shí)期，企業(yè)可以著手準(zhǔn)備商品房的預(yù)售，這一時(shí)期可以進(jìn)行項(xiàng)目宣傳、申請(qǐng)預(yù)售許可、確定預(yù)售方式、準(zhǔn)備預(yù)售合同、確定按揭銀行、等一系列準(zhǔn)備工作。
（4）市場(chǎng)營(yíng)銷：市場(chǎng)營(yíng)銷包括市場(chǎng)宣傳、產(chǎn)品定價(jià)、以及確定銷售渠道。市場(chǎng)營(yíng)銷能力是中小房地產(chǎn)重要的價(jià)值增值環(huán)節(jié)將決定企業(yè)的獲利空間，并對(duì)企業(yè)形象塑造具有重要影響。
（5）物業(yè)管理：物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈基本活動(dòng)中的服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)管理也是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的一部分，實(shí)質(zhì)上是對(duì)商品房從建成到使用過(guò)程進(jìn)行綜合性的管理，其主要目的是為了使房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體功能得以實(shí)以滿足業(yè)主的使用需求，物業(yè)管理活動(dòng)能提高業(yè)主的滿意度并獲得業(yè)主的認(rèn)同進(jìn)而提高了企業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)。
2、輔助價(jià)值活動(dòng)
（1）采購(gòu)管理：采購(gòu)管理工作既包括工程物資的采購(gòu)也包括其他所需資源的采購(gòu)及管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程物資采購(gòu)費(fèi)用占到工程造價(jià)的比率較高，因此對(duì)于采購(gòu)過(guò)程的有效管理對(duì)于降低開(kāi)發(fā)成本具有重要的意義。
（2）技術(shù)開(kāi)發(fā)：技術(shù)開(kāi)發(fā)包括生產(chǎn)性技術(shù)開(kāi)發(fā)和非生產(chǎn)性技術(shù)開(kāi)發(fā)，技術(shù)開(kāi)發(fā)對(duì)企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)開(kāi)發(fā)活動(dòng)主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目可行性分析技術(shù)，工程規(guī)劃技術(shù)、建筑工程設(shè)計(jì)、營(yíng)銷資源整合技術(shù)，市場(chǎng)綜合分析技術(shù)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)技術(shù)、客戶信息系統(tǒng)。技術(shù)的開(kāi)發(fā)不僅與最終產(chǎn)品的形成直接相關(guān)，而且支持企業(yè)的全部業(yè)務(wù)流程，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。
（3）人力資源管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人力資源管理活動(dòng)指企業(yè)職工的招聘、錄用、培訓(xùn)、激勵(lì)、提拔、退休等各項(xiàng)人力資源管理活動(dòng)。人力資源是現(xiàn)代企業(yè)的核心資源。加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理，保持企業(yè)人力資源的穩(wěn)定、高效率影響著企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
（4）企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施：企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施指企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、企業(yè)的行為、企業(yè)的規(guī)章制度、管理者的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、企業(yè)的控制系統(tǒng)及企業(yè)文化等要素。企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施與其他三類支持性活動(dòng)不同，企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用來(lái)支持整個(gè)價(jià)值鏈的有效運(yùn)行。
三、基于價(jià)值鏈管理提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
基于中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程及對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈及價(jià)值活動(dòng)分析，構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈動(dòng)態(tài)耦合機(jī)制。
基于對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈動(dòng)態(tài)耦合機(jī)制及關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程的分析，提出以下優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的基本途徑。
1、重新構(gòu)造中小房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈
中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模相對(duì)較小可以采取更靈活、更具效率的方式來(lái)進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)。優(yōu)化采購(gòu)、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)流程，改變企業(yè)產(chǎn)品的成本構(gòu)成，可以顯著降低企業(yè)產(chǎn)品成本，以獲得成本優(yōu)勢(shì)。此外，保持上下游價(jià)值鏈的高效率運(yùn)行也是獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，當(dāng)上下游價(jià)值活動(dòng)對(duì)于企業(yè)成本影響較大時(shí)，控制價(jià)值活動(dòng)的效率更重要。
2、建立戰(zhàn)略聯(lián)盟
中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模及資源限制無(wú)法與大企業(yè)開(kāi)展更廣泛的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟可以存進(jìn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、避免孤軍奮戰(zhàn)所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并可以減少聯(lián)盟內(nèi)部企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)共同開(kāi)發(fā)新的市場(chǎng)。
3、實(shí)施以顧客為導(dǎo)向的全程營(yíng)銷模式
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以全程營(yíng)銷模式為導(dǎo)向在項(xiàng)目開(kāi)展實(shí)施的全過(guò)程都注重客戶效應(yīng)，以提升客戶對(duì)于企業(yè)及產(chǎn)品的認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)差異化，提升企業(yè)市場(chǎng)形象。在實(shí)現(xiàn)全程營(yíng)銷過(guò)程中要以顧客滿意為標(biāo)準(zhǔn)，以提升顧客效用價(jià)值為目標(biāo)。通過(guò)建立便利的銷售渠道，簡(jiǎn)化顧客購(gòu)買流程給予顧客便利；通過(guò)提供人性化的物業(yè)管理以最大化顧客的價(jià)值感知。
關(guān)鍵字： 成本管理；現(xiàn)狀；問(wèn)題；對(duì)策
1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
1）成本管理只限于對(duì)項(xiàng)目建造過(guò)程的成本降低
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理只限于生產(chǎn)領(lǐng)域， 而忽略了對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段成本、設(shè)備采購(gòu)成本、營(yíng)銷成本、配套階段成本的控制。實(shí)際上工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性在很大程度上已確立了項(xiàng)目建安成本的高低。
2）沒(méi)有形成一套有效的成本控制體系
現(xiàn)階段大量的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有形成一套責(zé)任預(yù)算、責(zé)任核算和責(zé)任分析的管理體系， 沒(méi)有與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度密切結(jié)合。監(jiān)督體系也很不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)少，并且名存實(shí)亡，不能達(dá)到有效地監(jiān)督。
3）沒(méi)有充分應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)
隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的逐漸普及，加快了房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代信息管理系統(tǒng)的進(jìn)程。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中在很多方面，如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術(shù)。但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理模式中， 運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)方面存在明顯不足， 阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理的發(fā)展。
2、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理中存在的問(wèn)題
1）在建項(xiàng)目忽視成本的管理
成立項(xiàng)目公司，推行法人制度，也會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，企業(yè)集團(tuán)雖重視成本但有時(shí)也鞭長(zhǎng)莫及。項(xiàng)目公司往往注重項(xiàng)目銷售，及時(shí)完工交房，而忽視主體建設(shè)工程成本、配套工程成本等，誠(chéng)然，當(dāng)前房?jī)r(jià)高啟，建安成本僅是房?jī)r(jià)銷售的一小部份，但也不應(yīng)偏面只看重效益，而不顧成本，至少應(yīng)效益成本兼顧，達(dá)到成本效益最優(yōu)化。
2）成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)
長(zhǎng)期以來(lái)，企業(yè)的成本管理存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財(cái)務(wù)部門責(zé)任，有些工程項(xiàng)目經(jīng)理更簡(jiǎn)單地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度。這樣表面上看起來(lái)分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒(méi)有了成本管理責(zé)任。如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，設(shè)計(jì)功能過(guò)剩，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會(huì)使成本增大。由此可見(jiàn)，不走出這個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，就不可能搞好生產(chǎn)成本管理。
3）沒(méi)有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制
任何管理活動(dòng)，都應(yīng)建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。企業(yè)成本管理只有堅(jiān)持權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則，做到獎(jiǎng)罰分明，才能有效控制或降低成本。
3、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理的對(duì)策
1）樹(shù)立成本意識(shí)，加強(qiáng)全面成本控制
人員素質(zhì)、技能是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心因素。打造以人為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化，培養(yǎng)員工成本意識(shí)，是形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工自主參與管理的關(guān)鍵。加強(qiáng)成本管理，首先房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須強(qiáng)化成本管理意識(shí)，高度重視成本管理工作，把成本管理工作落到實(shí)處，調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。其次，還應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員。成本管理人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)流程和組織特點(diǎn)，對(duì)比同行業(yè)先進(jìn)的成本管理方案，通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)估等，不斷發(fā)現(xiàn)自身問(wèn)題，并加強(qiáng)完善成本控制。從財(cái)務(wù)部門、總師室、商務(wù)部、項(xiàng)目公司、配套部、銷售公司、物業(yè)部門、建筑裝飾公司根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，編制組織方案，實(shí)施方案，并由此制定相應(yīng)的成本預(yù)算。每位職工應(yīng)根據(jù)部門相應(yīng)的目標(biāo)成本，從身邊的小事做起減少不必要的浪費(fèi)，精益求精，只有這樣才能抓出成效來(lái)。
2）建立有效的成本管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于宏觀與微觀環(huán)境，建立并逐步完善成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要搞好項(xiàng)目成本管理工作和提高項(xiàng)目成本管理水平，要做好項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)工作，設(shè)立項(xiàng)目成本目標(biāo)，對(duì)已完項(xiàng)目的后評(píng)估，及與同行業(yè)項(xiàng)目的比較，通過(guò)科學(xué)的方法加以歸納總結(jié)，對(duì)予好的方法和成本加以推廣。根據(jù)已有項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，選擇最有效的成本決策，然后根據(jù)成本決策的具體內(nèi)容，編制成本計(jì)劃，作為成本控制的依據(jù)。組織成本核算工作，同時(shí)加強(qiáng)成本審核監(jiān)督，建立健全成本核算制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本管理水平。
3）實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)控制成本
采購(gòu)作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的第一道工序，是房地產(chǎn)企業(yè)成功進(jìn)行成本控制的第一道關(guān)口。目前在房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理中存在很多問(wèn)題，例如采購(gòu)環(huán)節(jié)中的人為欺詐行為屢見(jiàn)不鮮，采購(gòu)的價(jià)格和質(zhì)量也直接影響著產(chǎn)品成本和品質(zhì)等。要想降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)有效適應(yīng)外部持續(xù)變化的環(huán)境，應(yīng)做到“擇優(yōu)，擇近，擇廉”的采購(gòu)原則。不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)自身的價(jià)值鏈，還要了解整個(gè)社會(huì)的價(jià)值鏈。可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的情況采取諸如集中采購(gòu)、擴(kuò)大供應(yīng)商基礎(chǔ)、優(yōu)化采購(gòu)流程和方式等方法實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)控制項(xiàng)目成本。
4）優(yōu)化營(yíng)銷成本
營(yíng)銷在任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都占有重要地位，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要使生產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為價(jià)值，就必須把自己的東西賣出去，從而獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了多銷售產(chǎn)品，心然要在營(yíng)銷上大花功夫，例如廣告宣傳，為樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)良好的公眾形象對(duì)外進(jìn)行捐贈(zèng)等等，這些都是無(wú)法避免的。但是營(yíng)銷成本高低同銷售收入并不一定成正比，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)營(yíng)銷成本進(jìn)行良好的優(yōu)化，使得在營(yíng)銷成本降低的同時(shí)，銷售收入?yún)s增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷中的成本優(yōu)化控制是多方面的，如廣告方式控制，樣板房規(guī)?？刂?，服務(wù)設(shè)施控制和產(chǎn)品設(shè)備壽命周期控制等。
5）降低營(yíng)造成本
降低運(yùn)營(yíng)成本可以從以下幾個(gè)方面考慮：（1）通過(guò)員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通過(guò)提高銷售預(yù)測(cè)能力及市場(chǎng)定位，提高產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)，及時(shí)銷售，降低庫(kù)存，節(jié)約營(yíng)銷成本。（3）通過(guò)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)優(yōu)化，從而降低整體的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用。（4）通過(guò)采用生產(chǎn)外包、電子商務(wù)、信息化系統(tǒng)、戰(zhàn)略合作等先進(jìn)的策略和技術(shù)來(lái)提高運(yùn)作效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。
6）先進(jìn)技術(shù)及工藝的運(yùn)用和創(chuàng)新降低成本
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與工藝技術(shù)相匹配，追求成本管理的現(xiàn)代化和工藝技術(shù)的先進(jìn)性。房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理要與技術(shù)管理統(tǒng)一，降低成本不僅需要用經(jīng)濟(jì)方法來(lái)管理，更需要先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來(lái)推動(dòng)和保證。這是因?yàn)榧夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)之間存在著相互制約、相互依存和相互促進(jìn)的辨證關(guān)系。實(shí)踐證明，一項(xiàng)新技術(shù)、新發(fā)明的運(yùn)用所產(chǎn)生的項(xiàng)目成本競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)比我們通過(guò)內(nèi)部挖潛帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大得多。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)能不斷的進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)和創(chuàng)新，再結(jié)合傳統(tǒng)的挖潛優(yōu)勢(shì)，雙管齊下，必能大大降低產(chǎn)品成本。
4、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，我認(rèn)為基本建立起了系統(tǒng)的成本管理體系，基本形成了最基礎(chǔ)的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)方面管理機(jī)制。其次通過(guò)全面預(yù)算成本管理控制，形成了清晰的成本結(jié)構(gòu)，并從集團(tuán)公司的戰(zhàn)略高度對(duì)成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值工程、成本效益、全壽命費(fèi)用分析等，剔除過(guò)剩功能，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，使成本更趨合理，且形成成本控制的良性循環(huán)。最后，企業(yè)通過(guò)高效的管理，有效的成本控制，成為企業(yè)核心的競(jìng)爭(zhēng)力。在房產(chǎn)企業(yè)林立，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，使企業(yè)更在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。
參考文獻(xiàn)：
[1].曾漢文，“淺析房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理的實(shí)施方案”，《中國(guó)總會(huì)計(jì)師》，2009年05期，P51
關(guān)鍵詞 “營(yíng)改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范
近年來(lái)，我國(guó)一直進(jìn)行營(yíng)改增的稅制改革。房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關(guān)重要的一步，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后，增值稅正式形成環(huán)環(huán)相扣的完整的鏈條。在營(yíng)改增的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)，如果處理不好會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的損失，因此有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。
一、營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響
營(yíng)改增稅制改革使很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)控制面臨著很大的挑戰(zhàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查得知，在進(jìn)行了營(yíng)改增以后，有效地減少了重復(fù)征稅、漏稅的情況，使企業(yè)的稅負(fù)得到了降低。但是由于應(yīng)交增值稅等于銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅，企業(yè)增值稅稅負(fù)的高低除了與銷項(xiàng)稅的多少有關(guān)，還主要取決于可抵扣的進(jìn)項(xiàng)的多少。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，往往存在高額的融資費(fèi)用和大量的規(guī)劃費(fèi)、大環(huán)境配套費(fèi)等行政事業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進(jìn)項(xiàng)，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無(wú)從談起。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)改增以后，其成本中可取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)的比率遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，如何控制企業(yè)的稅負(fù)成為當(dāng)務(wù)之急。
（二）增加了財(cái)務(wù)核算的難度
營(yíng)改增稅制改革加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員的工作的難度。由于增值稅相關(guān)的財(cái)務(wù)核算遠(yuǎn)較營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜，如營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，而增值稅是價(jià)外稅；營(yíng)業(yè)稅僅根據(jù)收入金額計(jì)算即可，而增值稅需根據(jù)收入金額計(jì)算出銷項(xiàng)，再抵扣進(jìn)項(xiàng)才最終得出應(yīng)交稅金；同時(shí)，財(cái)務(wù)人員還需關(guān)注進(jìn)項(xiàng)的認(rèn)證時(shí)間限制以及需甄別哪些進(jìn)項(xiàng)不能抵扣或者需要轉(zhuǎn)出。這些都加大了財(cái)務(wù)人員的工作難度，如果不熟悉相關(guān)的稅法法規(guī)，不熟悉相關(guān)的會(huì)計(jì)核算，極容易帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。
（三）加大了發(fā)票管理的難度
營(yíng)改增稅制改革給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理加大了難度。相對(duì)而言，由于營(yíng)業(yè)稅不能在下一環(huán)節(jié)抵扣，管理相對(duì)比較寬松。而對(duì)于增值稅發(fā)票，特別是增值稅專用發(fā)票的管理，我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定要嚴(yán)厲得多。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，虛開(kāi)、偽造、代開(kāi)、非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票等行為甚至?xí)艿綗o(wú)期徒刑等嚴(yán)重的刑事處罰。在營(yíng)改增的背景下，將會(huì)對(duì)發(fā)票上述一系列的問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的整頓，有效地治理代開(kāi)、偽造增值稅發(fā)票等現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)之前長(zhǎng)期開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅的發(fā)票，缺乏增值稅票管理的經(jīng)驗(yàn)，而且，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票的票面金額較大，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值稅票管理的難度。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何規(guī)范開(kāi)具發(fā)票和取得發(fā)票的難題。
（四）對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理的影響
營(yíng)改增稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理提出了新的挑戰(zhàn)。由于營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳多少營(yíng)業(yè)稅僅與銷售部門的銷售行為有關(guān)，而營(yíng)改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關(guān)，與采購(gòu)部門的采購(gòu)行為也息息相關(guān)。采購(gòu)部門怎樣簽采購(gòu)合同，能取得多少進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后面臨的新課題。此外，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)采用怎樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)模式去開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目也會(huì)影響應(yīng)交的增值稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)業(yè)務(wù)流程的重新規(guī)劃亦應(yīng)提上日程。
二、營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
（一）制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與預(yù)警機(jī)制，隨時(shí)關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦檢測(cè)出企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就及時(shí)進(jìn)行解決，有效地減少企業(yè)的損失，穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。定期組織相關(guān)人員對(duì)稅收負(fù)擔(dān)率進(jìn)行整理與分析，做出及時(shí)有效的評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估結(jié)果制定出相應(yīng)的稅負(fù)變化表，以隨時(shí)監(jiān)控企業(yè)的稅負(fù)情況，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。
（二）做好稅收籌劃工作
面對(duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅務(wù)籌劃工作。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況，國(guó)家推出了一系列過(guò)渡政策，如房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以自行選擇采用一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法來(lái)計(jì)繳增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適當(dāng)?shù)姆椒?。?duì)于房地產(chǎn)的新項(xiàng)目，同樣有稅務(wù)籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來(lái)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)稅務(wù)籌劃，盡量將企業(yè)的增值稅稅負(fù)控制在一個(gè)合理的區(qū)間。
（三）加強(qiáng)與增值稅相關(guān)的全員培訓(xùn)
由于營(yíng)改增增加了財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜性和發(fā)票管理的難度，迫切需要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其及時(shí)掌握稅制的變化以及相應(yīng)的核算方法，提高其業(yè)務(wù)水平以加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算工作，規(guī)避漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供其思想認(rèn)識(shí)以加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理，切實(shí)杜絕虛開(kāi)、代開(kāi)增值稅發(fā)票等帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
由于增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，需要各個(gè)部門的協(xié)同配合，關(guān)于營(yíng)改增相關(guān)的培訓(xùn)不僅僅是針對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，而應(yīng)該是一個(gè)全員的培訓(xùn)。通過(guò)全員培訓(xùn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的決策層高度重視營(yíng)改增帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，從企業(yè)戰(zhàn)略的高度調(diào)整業(yè)務(wù)流程，乃至組織架構(gòu)以應(yīng)對(duì)營(yíng)改增可能帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)調(diào)其他部門支持財(cái)務(wù)部門為規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所統(tǒng)籌的新舉措。通過(guò)全員培訓(xùn)，讓銷售部門、采購(gòu)部門、工程部門等認(rèn)識(shí)到控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其息息相關(guān)，特別是工程采購(gòu)部門，如何配合公司的稅務(wù)籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅稅負(fù)的重中之重。
（四）理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程
營(yíng)改增稅制改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨計(jì)稅方法、會(huì)計(jì)核算、稅控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等的一系列變化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，改進(jìn)相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有效地控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)務(wù)流程方面，從供應(yīng)商的選擇到合同管理都必須因應(yīng)增值稅的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。選擇供應(yīng)商時(shí)，要盡量選擇具有一般納稅人資質(zhì)的單位進(jìn)行合作，對(duì)那些小規(guī)模納稅人的合作單位，可爭(zhēng)取讓其提供稅局代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票（可抵扣3%），并與其商議適當(dāng)降低價(jià)格。同時(shí)，必須加強(qiáng)合同特別是采購(gòu)工程合同的管理，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與發(fā)票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發(fā)票”的涉稅條款加到合同中。
組織架構(gòu)調(diào)整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項(xiàng)目，可以考慮將部分業(yè)務(wù)功能外包來(lái)取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)。例如，可以將銷售業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)中介公司，將應(yīng)支付銷售人員的工資獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)換成應(yīng)支付房地產(chǎn)中介公司的費(fèi)、咨詢費(fèi)，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項(xiàng)目。同樣，可以將工程造價(jià)審核委托給工程造價(jià)審核的中介機(jī)構(gòu)，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進(jìn)項(xiàng)。
三、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目融資；資金管控；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F271 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）29-0246-02
資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理和資金管理與控制，對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行具有重要意義。近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資問(wèn)題也日益受到關(guān)注，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。
一、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管理方面存在的問(wèn)題分析
1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項(xiàng)目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過(guò)高和引起債務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)某一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資，需要進(jìn)行融資決策分析，進(jìn)而確定企業(yè)的項(xiàng)目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險(xiǎn)等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目融資決策進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，缺乏資深的融資顧問(wèn)的參與，造成項(xiàng)目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的經(jīng)濟(jì)性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>
2.房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全，融資效率低
房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過(guò)程中存在多種融資模式，但在實(shí)際的運(yùn)行過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中存在短視行為，企業(yè)過(guò)度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，由于缺乏健全的融資市場(chǎng)體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，存在融資成本過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，這嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過(guò)程中，缺乏對(duì)自身情況的分析和估算。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模、融資方式、項(xiàng)目建設(shè)的數(shù)量、融資的時(shí)機(jī)等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)投資周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中面臨多重風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在項(xiàng)目融資和項(xiàng)目資金管控方面存在嚴(yán)重的不足和問(wèn)題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)缺乏充分的預(yù)警、識(shí)別和應(yīng)對(duì)機(jī)制。企業(yè)缺乏對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)和資金管理風(fēng)險(xiǎn)的重視，對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認(rèn)識(shí)。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，對(duì)投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
4.資金管控不嚴(yán)和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財(cái)務(wù)困境
在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎(jiǎng)金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營(yíng)運(yùn)不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境或資金冗余。
對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在使用的過(guò)程中不能夠按照計(jì)劃進(jìn)行控制，項(xiàng)目資金在收付過(guò)程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴(yán)重影房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響和制約項(xiàng)目的進(jìn)度和項(xiàng)目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管控的措施建議
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析
科學(xué)的融資決策分析，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目資金的籌集途徑進(jìn)行科學(xué)的比較分析，對(duì)企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)分析。從而確定企業(yè)的融資目標(biāo)和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問(wèn)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。
2.推進(jìn)融資渠道創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化融資
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資過(guò)程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目融資中應(yīng)該主動(dòng)發(fā)展多元化的融資，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過(guò)多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場(chǎng)，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問(wèn)題，但是無(wú)法滿足企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項(xiàng)穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過(guò)程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證良好的社會(huì)形象，穩(wěn)步擴(kuò)張，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
3.監(jiān)督資金使用過(guò)程，提高資金使用效率
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進(jìn)行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計(jì)劃，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理水平，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過(guò)程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工階段的資金使用的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)資金過(guò)程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過(guò)程中出現(xiàn)浪費(fèi)和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購(gòu)和建設(shè)成本中，因此，必須加強(qiáng)對(duì)工程材料采購(gòu)和工程施工過(guò)程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴(yán)格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該制定滾動(dòng)的預(yù)算計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動(dòng)。最后，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的收入與支付過(guò)程的監(jiān)控。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金流動(dòng)的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴(yán)格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險(xiǎn)。
4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，由于投資額度較大、投資周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項(xiàng)目資金的保障機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理過(guò)程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項(xiàng)目工程款項(xiàng)和工程費(fèi)用的計(jì)量、審批、確認(rèn)以及支付程序。完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金存取、費(fèi)用收付制度，加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金計(jì)劃管理水平。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃及原材料設(shè)備等采購(gòu)資金計(jì)劃通過(guò)全面的年度和月底資金使用計(jì)劃的編制，根據(jù)實(shí)際的工期需要和工程進(jìn)度需要，科學(xué)合理地安排項(xiàng)目資金使用，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
資金對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實(shí)施多元化的融資模式，加強(qiáng)對(duì)融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，提高對(duì)企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強(qiáng)對(duì)資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計(jì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
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