時(shí)間：2023-09-27 16:09:14
序論：在您撰寫房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷推廣時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略實(shí)施障礙分析
（一）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的運(yùn)作理念問題
房地產(chǎn)營銷者缺乏虛擬化運(yùn)作理念。虛擬化運(yùn)作是網(wǎng)絡(luò)營銷的重要特征，缺乏虛擬化運(yùn)作理念是制約房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)營銷市場的主要障礙。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售單價(jià)高，購房消費(fèi)行為需耗費(fèi)消費(fèi)者大量個(gè)人財(cái)富，消費(fèi)者希望通過眼見為實(shí)的方式來體驗(yàn)到房地產(chǎn)商品的品質(zhì)與形式。在無法見證房地產(chǎn)商品實(shí)物情形下，消費(fèi)者難以通過單調(diào)的網(wǎng)頁瀏覽來形成對房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)銷售業(yè)務(wù)的足夠信任感。再者，由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展初級階段，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部亂象叢生，消費(fèi)者對房地產(chǎn)商的信任度較差，故無法在未體驗(yàn)房地產(chǎn)商品前提下即行作出購買決策。在虛擬交互技術(shù)未取得突破性前，消費(fèi)者雖然可籍由網(wǎng)絡(luò)較全面地獲取房地產(chǎn)商品的相關(guān)參數(shù)，但卻無法為消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)服務(wù)的能力?？紤]到購房者的決策兼具理性和感性特征，體驗(yàn)感不足的網(wǎng)絡(luò)營銷方式難以刺激消費(fèi)者獲得感性決策依據(jù)，從而影響購房者做出購買決策。
（二）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場細(xì)分問題
第一，與互聯(lián)網(wǎng)市場特征不契合。與傳統(tǒng)市場營銷環(huán)境相比，“互聯(lián)網(wǎng)+”運(yùn)營環(huán)境下的房地產(chǎn)市場營銷具有信息傳播速度快、超越時(shí)空限制、形象生動(dòng)等特點(diǎn)。但由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能深入理解互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)營銷的特征，又缺乏必要的市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持，僅靠決策者的個(gè)性化意志來做出房地產(chǎn)市場預(yù)測并制定相應(yīng)房地產(chǎn)市場營銷策略，這勢必令其網(wǎng)絡(luò)營銷策略脫離真實(shí)的市場需求而難以獲得消費(fèi)者高滿意度。部分房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)市場調(diào)查手段單一化，調(diào)查數(shù)據(jù)間缺乏相互支撐力，在罔顧樓盤規(guī)模和特征的基礎(chǔ)上制定調(diào)查取樣方案，從而導(dǎo)致其樓盤的網(wǎng)絡(luò)市場調(diào)查缺乏針對性，缺乏對房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)特征和項(xiàng)目間合作關(guān)系的必要把握，從而導(dǎo)致其調(diào)查結(jié)果與現(xiàn)實(shí)需求差距大，削弱其決策效益。第二，目標(biāo)市場定位模糊。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對目標(biāo)市場特征的精準(zhǔn)把握，使得其房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)市場定位模糊。在缺乏對網(wǎng)絡(luò)市場深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)偏好于使用諸如“中高收入者、成功人士、注重生活品質(zhì)、兼顧投資和自用”等特征來刻畫其目標(biāo)客戶特征，這使得多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場定位雷同，缺乏針對互聯(lián)網(wǎng)受眾特征來有效定位特色化目標(biāo)市場。部分房地產(chǎn)營銷者據(jù)此盲目向市場推出超大面積豪宅、高檔辦公樓和商住樓。雖然近年來居民收入增長較快刺激消費(fèi)者的房地產(chǎn)消費(fèi)能力，但偏離市場主題需求來制定目標(biāo)市場營銷計(jì)劃，這不僅導(dǎo)致樓盤滯銷，而且影響房地產(chǎn)企業(yè)滿足廣大中低收入者購買普通住房的剛性需求的能力，影響企業(yè)聲譽(yù)。
（三）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場推廣問題
房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對互聯(lián)網(wǎng)營銷思維理念的真切理解?；ヂ?lián)網(wǎng)思維要求營銷者密切契合于個(gè)性化、人性化的時(shí)代需求。但當(dāng)前房地產(chǎn)營銷者缺乏用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段來對傳統(tǒng)房地產(chǎn)商品進(jìn)行藝術(shù)化改造的能力，這令其產(chǎn)品缺乏必要的藝術(shù)氣質(zhì)，實(shí)用性和藝術(shù)性的融合度不足，從而難以滿足房地產(chǎn)消費(fèi)者日益提升的審美需求。再者，房地產(chǎn)營銷者缺乏技術(shù)變革動(dòng)力，未能用產(chǎn)品技術(shù)快速升級的方式創(chuàng)新房地產(chǎn)商品的內(nèi)涵與功能，從而難以令網(wǎng)絡(luò)平臺上房屋產(chǎn)品供給質(zhì)量及水平與顧客的需求保持一致。究其根源，在于房地產(chǎn)商的產(chǎn)品供給具有長周期特點(diǎn)，難以通過產(chǎn)品的快速升級方式來滿足人們對于房地產(chǎn)產(chǎn)品日益提升的需求，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的慢節(jié)奏產(chǎn)品更新能力與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快節(jié)奏運(yùn)作模式的格格不入。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷過程中的信息過載問題。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)特征來把握其商品賣點(diǎn)的能力。網(wǎng)民在上網(wǎng)過程中普遍表現(xiàn)出焦慮特征，由此決定了網(wǎng)民關(guān)注于特定目標(biāo)的注意力時(shí)間短的特點(diǎn)。而多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商總希冀在有限網(wǎng)絡(luò)傳播空間中盡可能多地展示房地產(chǎn)商品賣點(diǎn)以提升其產(chǎn)品廣告的可達(dá)性。房地產(chǎn)企業(yè)的迫切促銷心理背離了互聯(lián)網(wǎng)信息傳播特點(diǎn)，由此暴露出網(wǎng)民接受房地產(chǎn)信息過載問題，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷效果。再者，網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)障礙亦影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場推廣效力。目前我國網(wǎng)絡(luò)支付多局限于面向日常生活消費(fèi)型的小額支付業(yè)務(wù)，現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)金融支付系統(tǒng)對諸如房地產(chǎn)消費(fèi)等超大額商品消費(fèi)的支持力度尚不足。因此，多數(shù)房地產(chǎn)消費(fèi)者通常采用現(xiàn)場結(jié)算方式來完成其支付行為，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略缺少網(wǎng)絡(luò)金融模塊的有效支撐，這不僅妨礙其形成完整在線銷售產(chǎn)業(yè)鏈條，亦嚴(yán)重制約房地產(chǎn)營銷者通過落實(shí)網(wǎng)絡(luò)營銷策略來節(jié)約成本和轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷模式的努力。
二、基于“互聯(lián)網(wǎng)＋”的房地產(chǎn)營銷策略
（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的運(yùn)作理念
第一，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者應(yīng)創(chuàng)新時(shí)尚化運(yùn)作理念。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者要緊扣網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)步潮流，力推智能型樓宇促銷。當(dāng)前我國住宅型房地產(chǎn)若依靠傳統(tǒng)的憑借區(qū)位優(yōu)勢打造其產(chǎn)品核心賣點(diǎn)的方式，將難以贏得市場青睞，故部分房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者開始向智能型、環(huán)保型等新概念型住宅的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)打造提供醫(yī)療、保健、教育等增值服務(wù)的健康時(shí)尚人居環(huán)境。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商可開發(fā)5A型智能樓宇，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)信息網(wǎng)絡(luò)將上述各系統(tǒng)整合為一體，從而實(shí)現(xiàn)樓宇硬件結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和軟件服務(wù)系統(tǒng)間的優(yōu)化組合，提升欲購房者的購買欲望。第二，房地產(chǎn)營銷者應(yīng)創(chuàng)新環(huán)保化運(yùn)營理念。隨著生態(tài)環(huán)保理念日益深入人心，房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)客戶群希冀提升其所購房產(chǎn)的生態(tài)屬性的愿望應(yīng)當(dāng)獲得滿足。網(wǎng)民的年齡普遍較小，對于諸如生態(tài)環(huán)保等新理念的接受度和認(rèn)同度都較高。房地產(chǎn)營銷者需把握消費(fèi)者生態(tài)環(huán)保需求特點(diǎn)，借助網(wǎng)絡(luò)營銷渠道強(qiáng)化生態(tài)型樓宇的市場推廣力度。多數(shù)房地產(chǎn)消費(fèi)者偏好于人與自然和諧相處的樓盤，故房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷商應(yīng)當(dāng)結(jié)合生態(tài)環(huán)境學(xué)理念，在樓盤設(shè)計(jì)、建造和營銷過程中貫徹人與自然環(huán)境和諧相處的理念，優(yōu)化人居環(huán)境，協(xié)調(diào)居住區(qū)內(nèi)生態(tài)功能與社會(huì)功能，為消費(fèi)者創(chuàng)設(shè)綠色低碳、生態(tài)環(huán)保的人居環(huán)境，著力打造面山臨水、綠色生態(tài)的居住示范區(qū)。
（二）優(yōu)化房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場細(xì)分策略
第一，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)營銷市場特征來劃定目標(biāo)市場。房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營者應(yīng)當(dāng)精準(zhǔn)把握網(wǎng)絡(luò)信息傳播特征，積極創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)工具，大力推進(jìn)微平臺網(wǎng)絡(luò)營銷。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者可搭建微平臺來實(shí)施其房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷計(jì)劃，通過微平臺來強(qiáng)化企業(yè)與“粉絲”間的溝通交流，并通過與“粉絲”交流的方式來獲取關(guān)于潛在消費(fèi)者的消費(fèi)特征。房地產(chǎn)營銷者需在明確特定消費(fèi)者群體心理特征的基礎(chǔ)上深入分析其購房動(dòng)機(jī)及需求，并制定有針對性的營銷策略。在精準(zhǔn)定位客戶需求的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)商應(yīng)準(zhǔn)確定位其產(chǎn)品類型及功能，突出諸如“田園風(fēng)格、歐美風(fēng)尚”等特點(diǎn)，并在微營銷平臺上將其房地產(chǎn)商品特征用圖文并茂的方式呈現(xiàn)出來。第二，結(jié)合目標(biāo)市場特征來融合線上線下細(xì)分市場。影響房地產(chǎn)銷售的主要因素是房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)營銷者應(yīng)在精準(zhǔn)定位產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合客戶消費(fèi)水平來制定合理價(jià)格。房地產(chǎn)營銷者可在微信公眾平臺上發(fā)起問卷調(diào)查，向消費(fèi)者詢價(jià)，并從詢價(jià)信息中分析潛在用戶群的心理可接受定價(jià)水平。在營銷策略制定上，房地產(chǎn)網(wǎng)銷運(yùn)營者可采取線下運(yùn)作的方式來推介該商品，通過傳單、戶外廣告、參展等方式來推介樓盤，由此形成線上詢價(jià)和線下定價(jià)、線上溝通和線下成交的房地產(chǎn)線上線下交互式營銷策略。與此同時(shí)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者應(yīng)在考慮消費(fèi)者客戶群體特征差異性的基礎(chǔ)上，制定適合本企業(yè)的線上線下差異化融合式營銷策略，以確保本企業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷產(chǎn)品與競爭對手產(chǎn)品之間保持顯著的差異性。房地產(chǎn)屬于大規(guī)模投資品，需耗費(fèi)消費(fèi)者巨額財(cái)富，在制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在線上強(qiáng)化與消費(fèi)者的溝通交流力度，并在消費(fèi)者的決策猶豫期內(nèi)及時(shí)引導(dǎo)消費(fèi)者現(xiàn)場看房，以遏制因超過消費(fèi)者決策猶豫期而產(chǎn)生的丟單率高企問題。
（三）改進(jìn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場推廣策略
第一，以病毒式營銷擴(kuò)大房地產(chǎn)商品市場影響力。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者可采取病毒式營銷策略，通過病毒營銷手段，房地產(chǎn)營銷者可首先令消費(fèi)者對其商品產(chǎn)生一定的認(rèn)知度，隨后再為欲購房者提供有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)，從而促使消費(fèi)者對房地產(chǎn)營銷者的商品與服務(wù)的內(nèi)在認(rèn)同感。為增強(qiáng)消費(fèi)者對房地產(chǎn)營銷商的產(chǎn)品與服務(wù)的認(rèn)同感，應(yīng)對消費(fèi)者進(jìn)行廣泛咨詢，然后從傳統(tǒng)的偏重廣告型市場推廣模式向突出咨詢、服務(wù)消費(fèi)者的市場推廣模式上轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)商可通過病毒式營銷來擴(kuò)大其產(chǎn)品的市場推廣信息的受眾，并輔以強(qiáng)大的信息咨詢服務(wù)系統(tǒng)來為部分信息受眾提品咨詢服務(wù)，向目標(biāo)客戶們詳細(xì)陳述房地產(chǎn)樓盤的結(jié)構(gòu)、形式、材質(zhì)、功能、品位、環(huán)境、布局和居家個(gè)性等信息，并在傳遞上述信息中暗中傳遞房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化，令消費(fèi)者真切認(rèn)同其產(chǎn)品與服務(wù)，從而提升其購買欲。第二，以互動(dòng)式促銷策略來強(qiáng)化目標(biāo)客戶的決策意愿。通過網(wǎng)絡(luò)接觸房地產(chǎn)商品的目標(biāo)客戶們對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者的網(wǎng)絡(luò)營銷內(nèi)容有諸多顧慮。為消除消費(fèi)者的信任危機(jī)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者應(yīng)開辟在線信息交互渠道，通過與消費(fèi)者展開互動(dòng)式交流的方式來及時(shí)掌握目標(biāo)客戶們的需求內(nèi)容變動(dòng)趨勢，并從其需求變動(dòng)趨勢中發(fā)現(xiàn)市場拓展新機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)可鼓勵(lì)消費(fèi)者在購置房地產(chǎn)過程中與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門進(jìn)行信息交互，通過交流方式來促使目標(biāo)客戶們提出自主性設(shè)計(jì)思路，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)師們可以將目標(biāo)客戶們的房屋設(shè)計(jì)方案融入到房屋定型方案中，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目與目標(biāo)客戶們的個(gè)性化住房訴求更加吻合。為增強(qiáng)房地產(chǎn)在線銷售的互動(dòng)氣氛，網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營商可為目標(biāo)客戶們提供在線房源性價(jià)比比較服務(wù)，并為消費(fèi)者提供協(xié)商價(jià)格平臺，以滿足消費(fèi)者的在線議價(jià)需求。為增強(qiáng)房地產(chǎn)在線互動(dòng)傳播信息的渲染力，房地產(chǎn)營銷者可以運(yùn)用聲光電等多媒體傳播方式，制作圖文并茂和生動(dòng)有趣視頻，強(qiáng)化目標(biāo)客戶們對房地產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品形象的感知度和認(rèn)同度。第三，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營者需制定網(wǎng)絡(luò)營銷品牌策略?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)的盈利能力取決于網(wǎng)商博取消費(fèi)者眼球的能力，故房地產(chǎn)網(wǎng)商應(yīng)著力打造房地產(chǎn)網(wǎng)商品牌，運(yùn)用其品牌優(yōu)勢來提升消費(fèi)者對房地產(chǎn)網(wǎng)商的信任度，進(jìn)而促其形成購買決策。房地產(chǎn)營銷者應(yīng)重視開發(fā)其網(wǎng)絡(luò)品牌價(jià)值，通過及時(shí)搶注互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)名并使得網(wǎng)絡(luò)注冊信息與實(shí)體店面注冊商標(biāo)相一致的方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的線下商譽(yù)價(jià)值可以順利轉(zhuǎn)換為線上銷售渠道的品牌無形資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用搜索引擎優(yōu)化技術(shù)（SEO）來提升房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)品牌價(jià)值。房地產(chǎn)網(wǎng)商應(yīng)與SEO運(yùn)營商展開深度合作，通過向搜索引擎購買與本企業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度高的關(guān)鍵詞的方式來提高客戶或潛在客戶介入房地產(chǎn)網(wǎng)站的概率，并通過增加顧客或潛在顧客點(diǎn)擊率的方式來提升房地產(chǎn)網(wǎng)站的營銷力。
作者:吳強(qiáng) 單位:重慶人文科技學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
1.馬英軍.電子商務(wù)時(shí)代的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀及前景分析[J].中國商論，2015（12）
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 網(wǎng)絡(luò)營銷 互聯(lián)網(wǎng) 對策
房地產(chǎn)營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產(chǎn)品信息傳達(dá)給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網(wǎng)絡(luò)營銷是以現(xiàn)代營銷理論為基礎(chǔ)，借助網(wǎng)絡(luò)、通信和數(shù)字媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的商務(wù)活動(dòng)，它是由顧客價(jià)值變革、科技進(jìn)步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會(huì)的必然產(chǎn)物。
信息化時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)營銷者有必要將自己的營銷活動(dòng)全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補(bǔ)充。具體來說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷首先是建立自己的網(wǎng)站（homepages），然后將該營銷項(xiàng)目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址借助各種方式讓消費(fèi)者獲知，而消費(fèi)者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的網(wǎng)頁，對正在營銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了解，同時(shí)可以在線向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息。
一、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀
網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展使房地產(chǎn)市場從一個(gè)狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現(xiàn)代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷已成為并將持續(xù)作為房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網(wǎng)絡(luò)營銷，對房地產(chǎn)這類特殊商品的網(wǎng)絡(luò)營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學(xué)體系，對于實(shí)際企業(yè)決策還處于一個(gè)比較膚淺的階段。
1997年我國引入了電子商務(wù)的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網(wǎng)絡(luò)營銷，房地產(chǎn)企業(yè)也引進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)營銷這一概念。2003年之后房地產(chǎn)行業(yè)普遍看好房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的前景，開展網(wǎng)絡(luò)營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，我國網(wǎng)民數(shù)量直線增長，網(wǎng)絡(luò)已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強(qiáng)，這使得房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷成為了一個(gè)新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的觀念已經(jīng)被業(yè)界認(rèn)可和推崇，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行自己企業(yè)產(chǎn)品的營銷推廣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行。不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)營銷人員必須正確地掌握和運(yùn)用房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的概念，重視網(wǎng)絡(luò)營銷的過程才能適應(yīng)市場，把握市場。
二、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷存在的問題及成因
我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因?yàn)楹芏嗫陀^主觀條件的制約，我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷仍然存在一些問題。
1、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單，不能滿足消費(fèi)者的需要
現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)量不少，且正持續(xù)擴(kuò)張，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力比較弱，服務(wù)內(nèi)容不夠豐富，的信息許多是復(fù)制粘貼的，因此在數(shù)量和質(zhì)量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當(dāng)然這樣的信息量是肯定不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產(chǎn)網(wǎng)站不能夠調(diào)整自己適應(yīng)市場需求、缺乏獨(dú)特價(jià)值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
2、網(wǎng)絡(luò)信息具有局限性
網(wǎng)絡(luò)上的信息不具有強(qiáng)制收視的效果，只能等待顧客主動(dòng)上門索取，消費(fèi)者可以選擇看或不看，房地產(chǎn)企業(yè)非常被動(dòng)，實(shí)質(zhì)上許多宣傳資源可以說是被浪費(fèi)了，無法達(dá)到預(yù)期的效果。另外，雖然網(wǎng)絡(luò)媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網(wǎng)頁上可選擇的廣告位以及計(jì)算機(jī)屏幕的限制等等，致使網(wǎng)絡(luò)信息的具有很大的局限性，彌補(bǔ)的關(guān)鍵是要設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷不能單純依靠網(wǎng)絡(luò)廣告，而是要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融入市場營銷的全過程中。
3、企業(yè)自身的網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能滿足營銷要求
現(xiàn)在的許多房地產(chǎn)企業(yè)并不是親自去建立網(wǎng)址，設(shè)計(jì)自己的網(wǎng)站，而是尋求一些機(jī)構(gòu)的協(xié)助，但是幫助策劃企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的機(jī)構(gòu)可能對企業(yè)的經(jīng)營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況和戰(zhàn)略進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷的設(shè)計(jì)。因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷并沒有取得很好的效果。而親自進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)設(shè)計(jì)的企業(yè)，又可能因?yàn)樽陨砭W(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)而影響營銷效果。目前我國計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施還較差，技術(shù)軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網(wǎng)絡(luò)管理人員和安全保護(hù)措施，這些都在很大程度上制約了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。
4、企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費(fèi)用估計(jì)不足
利用網(wǎng)絡(luò)開展?fàn)I銷活動(dòng)究竟需要花費(fèi)多少錢財(cái)和人力，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前仍然沒有一個(gè)非常清晰準(zhǔn)確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認(rèn)為其無足輕重。但事實(shí)上，由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展必然會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加，為了更新和維護(hù)的網(wǎng)站，企業(yè)所需要投資的費(fèi)用可能會(huì)更高。房地產(chǎn)企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)絡(luò)上保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，消費(fèi)者會(huì)對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展的建議
網(wǎng)絡(luò)營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現(xiàn)、怎樣能留住客戶的問題。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃時(shí)除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網(wǎng)絡(luò)營銷的問題之外，還要做好很多工作。
1、樹立房地產(chǎn)品牌形象
衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達(dá)，這也就是我們常說的品牌形象。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與經(jīng)營的過程中，都會(huì)將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個(gè)形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷相結(jié)合的。
房地產(chǎn)網(wǎng)站是一種中介手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品與消費(fèi)者締結(jié)起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項(xiàng)目的品牌推廣開來，只有這樣，消費(fèi)者才能被吸引主動(dòng)進(jìn)入網(wǎng)站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產(chǎn)品。
企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)在企業(yè)不同發(fā)展階段也應(yīng)該有不同的側(cè)重點(diǎn)。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，他們的重點(diǎn)應(yīng)該是展示企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在網(wǎng)站推廣方面下功夫，同時(shí)網(wǎng)站的建設(shè)又應(yīng)要求低廉的建設(shè)成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴(kuò)大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經(jīng)營理念等，豐富服務(wù)內(nèi)容，提升網(wǎng)站功能，將企業(yè)的綜合實(shí)力顯示出來，以此達(dá)到品牌營銷的目的。
2、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系管理
在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，各個(gè)企業(yè)都可以通過互聯(lián)網(wǎng)展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實(shí)力等都已經(jīng)不是企業(yè)成功最關(guān)鍵的因素了。因?yàn)楝F(xiàn)在的消費(fèi)者擁有很大的主動(dòng)權(quán)，選擇企業(yè)和產(chǎn)品時(shí)更是擁有絕對的自，所以加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系的管理成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷必須重視的一個(gè)問題。提升網(wǎng)上人氣是提高網(wǎng)絡(luò)營銷效果的前提條件。網(wǎng)絡(luò)營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時(shí)空的距離，再造客戶關(guān)系，不但要發(fā)掘網(wǎng)絡(luò)上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設(shè)法了解其消費(fèi)愿望，通過互聯(lián)網(wǎng)這一平臺保持與消費(fèi)者的溝通聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過會(huì)員們在網(wǎng)絡(luò)上的信息交流把握房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)消費(fèi)者的心理需求和時(shí)尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時(shí)調(diào)整開發(fā)與經(jīng)營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費(fèi)者的關(guān)系。
3、網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合
作為新的營銷理念與模式，網(wǎng)絡(luò)營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產(chǎn)生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網(wǎng)絡(luò)營銷覆蓋的全體，并不是整個(gè)消費(fèi)群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網(wǎng)絡(luò)營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進(jìn)和相互影響的。在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的過程中，我們必須根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和細(xì)分市場，將網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷進(jìn)行有機(jī)的整合，利用整合營銷的策略實(shí)現(xiàn)以消費(fèi)者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達(dá)到最佳的營銷目標(biāo)。
4、做好網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持及網(wǎng)絡(luò)持續(xù)服務(wù)
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷需要豐富其網(wǎng)站的服務(wù)內(nèi)容，增加網(wǎng)站的吸引力。比如有的房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關(guān)內(nèi)容的咨詢服務(wù)項(xiàng)目，讓消費(fèi)者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費(fèi)者推薦自己的產(chǎn)品，但是讓消費(fèi)者增加了有關(guān)房地產(chǎn)的知識，在以后購買相關(guān)產(chǎn)品時(shí)首先想到該企業(yè)。
網(wǎng)絡(luò)信息具有局限性，彌補(bǔ)的關(guān)鍵是設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。比如有的公司推出網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動(dòng)廣告技術(shù)等，以達(dá)到吸引消費(fèi)者注意的目的。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷；網(wǎng)絡(luò)營銷
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、房地產(chǎn)市場營銷
房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)以了解、滿足和創(chuàng)造顧客現(xiàn)實(shí)的或潛在的房地產(chǎn)需求為中心，以市場為導(dǎo)向，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營為目標(biāo)，正確組織產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)，適應(yīng)不斷變化的市場需求，合理組織產(chǎn)品的供應(yīng)和銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益而進(jìn)行經(jīng)營管理的整體國產(chǎn)。其內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場細(xì)分、預(yù)測決策、目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品開發(fā)、樓盤命名、產(chǎn)品定價(jià)、分銷渠道選擇、市場營銷組合、促銷和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)。
房地產(chǎn)市場營銷蘊(yùn)含著以下幾層含義：(1)房地產(chǎn)市場營銷是以顧客需求為導(dǎo)向的；(2)作為市場營銷目的的需求，既包括現(xiàn)實(shí)需求也包括潛在需求；(3)房地產(chǎn)市場營銷是一種創(chuàng)造性的活動(dòng)。顧客的需求具有可誘導(dǎo)性。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要了解和滿足顧客的需要，還要?jiǎng)?chuàng)造顧客需要；(4)房地產(chǎn)市場營銷是一個(gè)系統(tǒng)的管理過程，即整體營銷；(5)房地產(chǎn)市場營銷要兼顧社會(huì)利益。
二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概述
(一)概念。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要是指利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，是為實(shí)現(xiàn)每一個(gè)具體項(xiàng)目的銷售目標(biāo)所進(jìn)行的，或最終實(shí)現(xiàn)銷售，或以這個(gè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)打造公司品牌形象的以互聯(lián)網(wǎng)為基本手段營造網(wǎng)上銷售環(huán)境的各種活動(dòng)。
近幾年，隨著互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，網(wǎng)民數(shù)量在急劇擴(kuò)大，鑒于網(wǎng)民的整體素質(zhì)較高，收入水平較高，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商、營銷機(jī)構(gòu)已將網(wǎng)絡(luò)營銷視為重要的營銷手段。
(二)我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷發(fā)展現(xiàn)狀。目前提供房地產(chǎn)銷售服務(wù)的主要有兩類網(wǎng)站：其一，房地產(chǎn)業(yè)的綜合類專業(yè)網(wǎng)：如房產(chǎn)之窗，北京的房地產(chǎn)交易中心等，大量房產(chǎn)銷售中介公司加盟到這類房產(chǎn)網(wǎng)站中，由這類房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)一向外房源信息和提供交易平臺；其二，除了這些專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站外，還有很多房產(chǎn)開發(fā)商、銷售商或者是房產(chǎn)中介建立了自己的房產(chǎn)銷售網(wǎng)站。以全球最大的房產(chǎn)連鎖品牌“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”為例，它在全球擁有近7，000家加盟店，平均每一分鐘有一個(gè)房地產(chǎn)交易發(fā)生于其系統(tǒng)之上。
目前，網(wǎng)上的房產(chǎn)銷售基本上以網(wǎng)上和網(wǎng)下結(jié)合的方式進(jìn)行。網(wǎng)上房產(chǎn)銷售更主要的是提供一個(gè)信息溝通的平臺，以發(fā)展來看，購房合同和資金流也逐步會(huì)在網(wǎng)上完成。通過這些網(wǎng)站可以實(shí)現(xiàn)如下三個(gè)方面的功能：(1)通過門戶網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站及自建網(wǎng)站在網(wǎng)上對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行廣告宣傳；(2)可對客戶進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋；(3)可通過網(wǎng)上的一些營銷方式給項(xiàng)目造勢，提升項(xiàng)目人氣。
(三)我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的特征。目前，我國房地產(chǎn)市場營銷的特征有五個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為依托，是一種跨時(shí)空、交互式的營銷；(2)房地產(chǎn)網(wǎng)上營銷，雖然可以很方便地實(shí)現(xiàn)資金交易的網(wǎng)絡(luò)化，但由于房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，消費(fèi)者對網(wǎng)上交易的安全性和信用還存在疑慮，所以資金交易一般在網(wǎng)下完成。這在一定程度上成為了房地產(chǎn)網(wǎng)上營銷發(fā)展的一個(gè)障礙；(3)房地產(chǎn)網(wǎng)上營銷不需要一般網(wǎng)上營銷的物流配送環(huán)節(jié)；(4)房地產(chǎn)網(wǎng)上營銷中設(shè)計(jì)的每一件具體的房地產(chǎn)商品都是唯一的，并且商品內(nèi)容復(fù)雜，質(zhì)量不可簡單確定，這就要求房地產(chǎn)網(wǎng)上營銷不僅要為消費(fèi)者提供網(wǎng)上看房服務(wù)，還要提供現(xiàn)場看房服務(wù)；(5)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷理論密切相關(guān)，是傳統(tǒng)營銷理論在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用和發(fā)展。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢及劣勢
(一)優(yōu)勢
1、可以通過低成本的市場調(diào)研，增加產(chǎn)品的市場認(rèn)知度。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行低成本的市場調(diào)研。網(wǎng)絡(luò)調(diào)研的成本低廉、信息量大、信息溝通渠道暢通。通過信息反饋，企業(yè)能提煉出有價(jià)值的數(shù)據(jù)，并將這些信息卓有成效地應(yīng)用到產(chǎn)品制作的全過程中，這種經(jīng)過市場溝通和檢驗(yàn)的產(chǎn)品，必然會(huì)增加產(chǎn)品在市場中的認(rèn)知度。
2、提高開發(fā)商的運(yùn)作效率，降低企業(yè)營銷成本。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)企業(yè)即可通過自己的網(wǎng)站，或在其他網(wǎng)站上進(jìn)行銷售，這可大大降低廣告成本，而且網(wǎng)絡(luò)信息的具有時(shí)間長、傳播速度快、信息不容易丟失的特點(diǎn)。
3、提高消費(fèi)者的購買效率，避免漫無目的的無效奔波。只要按動(dòng)鼠標(biāo)，不同企業(yè)的產(chǎn)品、統(tǒng)一企業(yè)的不同產(chǎn)品，在網(wǎng)絡(luò)上非常直觀、詳細(xì)，再不用東奔西跑，也不用在售樓小姐那里擠牙膏般地去獲取不完整的信息，這便大大提高了消費(fèi)者的購買效率，也節(jié)省了大量時(shí)間。
4、加強(qiáng)多向交流，促進(jìn)房地產(chǎn)商品質(zhì)量和服務(wù)的提升。
5、提供24小時(shí)不間斷房地產(chǎn)營銷服務(wù)。
6、網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者可以互動(dòng)地參與營銷活動(dòng)。
7、提高房地產(chǎn)營銷者的形象。通過網(wǎng)絡(luò)多媒體的特征對自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目形象立體的全方位的展示，樹立自己的品牌形象，取得品牌效應(yīng)，擺脫一味單純削價(jià)的價(jià)格策略競爭的不良影響。
8、網(wǎng)絡(luò)營銷拓寬房地產(chǎn)營銷的活動(dòng)空間。
9、為不熟識消費(fèi)者之間互相交流信息提供了可能。
(二)劣勢。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷在市場營銷中作為一種營銷方式或手段還存在一定的劣勢，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、網(wǎng)絡(luò)安全技術(shù)問題。只有確保營銷環(huán)境的安全性、交易信息的真實(shí)性、數(shù)據(jù)的有效性、身份的確認(rèn)性等問題，才能保證網(wǎng)絡(luò)營銷的安全進(jìn)行。
2、法律保護(hù)問題。到目前為止，我國還沒有正式出臺有關(guān)網(wǎng)上交易規(guī)則的法律法規(guī)，雖然合同法中規(guī)定電子合同與書面合同具有同等的法律效力，但其中的許多枝節(jié)問題還有待進(jìn)一步明確。
3、信用問題。開發(fā)商的信用往往讓想在網(wǎng)上買房的人放心不下。
4、觀念問題。消費(fèi)者的觀念問題是另一個(gè)限制房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷大規(guī)模展開的因素，當(dāng)前的消費(fèi)者還不能接受通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行大金額商品的購買。
5、基礎(chǔ)設(shè)施保障的滯后性問題。網(wǎng)絡(luò)營銷的基礎(chǔ)設(shè)施包括大規(guī)模的企業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺、完善的社會(huì)信用體系及電子金融體系等。就目前設(shè)立網(wǎng)上銀行的金融機(jī)構(gòu)而言，由于社會(huì)信用體系還不夠完善，使用者的數(shù)量相當(dāng)少。
6、虛假宣傳問題。目前，我國還沒有正式出臺有關(guān)網(wǎng)絡(luò)營銷宣傳方面的有關(guān)法律和規(guī)定，宣傳問題還呈現(xiàn)魚龍混雜的混亂局面，讓消費(fèi)者眼花繚亂，容易產(chǎn)生糾紛。
網(wǎng)絡(luò)營銷作為一種全新的營銷方式，為企業(yè)架起了一座通向國際市場的綠色通道。在網(wǎng)上，任何企業(yè)都不受自身規(guī)模的絕對限制，都能平等地獲取世界各地的信息及平等地展示自己，這為中小企業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)良好的發(fā)展空間。但目前存在的局限性需要我們不斷地去完善并改進(jìn)它，從而讓網(wǎng)絡(luò)營銷越走越好。
四、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的業(yè)務(wù)流程及推廣方式
(一)業(yè)務(wù)流程。目前，對于一些大中城市而言，在地產(chǎn)網(wǎng)上交易，已不再是一爪“新事物”，房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上進(jìn)行交易業(yè)務(wù)操作流程包括以下幾個(gè)方面，如圖1所示。(圖1)(二)推廣方式。常見的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的推廣方式主要有以下幾種：
1、SEO(搜索引擎優(yōu)化)。主要是指通過搜索引擎的排名來提高網(wǎng)站的最大限度曝光率，從而提升網(wǎng)站的流量，來實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷售。
2、PPC(點(diǎn)擊付費(fèi)廣告)。對于現(xiàn)在的企業(yè)來說很大一部分采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點(diǎn)擊，最大的優(yōu)勢就是把每一分錢都花在了刀刃上。
3、博客營銷。最主要的目的是對公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞，對于一個(gè)企業(yè)來說，最主要的問題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用。
4、B2B平臺推廣。這是屬于比較火的一種推廣方式，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥貙Ξa(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷售。典型的B2B平臺有阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、生意寶、環(huán)球資源網(wǎng)，等等。
5、電子郵件營銷。
6、QQ群推廣。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)劣勢手段
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)。概括地說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要有四個(gè)特點(diǎn)。(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。互聯(lián)網(wǎng)幾乎無限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對不同消費(fèi)者的差異化房地產(chǎn)信息，能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者的選擇性。就單個(gè)開發(fā)商而言，其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時(shí)獲得消費(fèi)者的反饋，并針對消費(fèi)者的口味加以改進(jìn)。(2)實(shí)現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，克服了時(shí)空對房地產(chǎn)營銷相關(guān)各方制約性，拉近了營銷各方的距離，使超越時(shí)空的房地產(chǎn)營銷成為可能。(3)增強(qiáng)了市場信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站，開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務(wù)信息、價(jià)格信息、中介信息在網(wǎng)上，為房地產(chǎn)消費(fèi)者及時(shí)獲得相關(guān)信息提供了保障，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購買價(jià)格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流，便于開發(fā)商掌握真實(shí)的消費(fèi)者需求。(4)以數(shù)據(jù)庫作為營銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購買數(shù)量、價(jià)格、區(qū)位、時(shí)間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數(shù)據(jù)庫，根據(jù)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行市場調(diào)查與預(yù)測，選擇合適的營銷策略。
一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析
基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點(diǎn)以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的優(yōu)勢。
1、真正做到以消費(fèi)者為中心。就傳統(tǒng)營銷方式而言，真正做到以消費(fèi)者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷始終以消費(fèi)者為營銷的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流，消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費(fèi)者的地位，給予消費(fèi)者前所未有的參與和選擇自由，極大地強(qiáng)化了消費(fèi)者的核心地位。
2、減少了市場信息的不對稱，擴(kuò)大了消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，消費(fèi)者購買時(shí)需要了解諸如價(jià)格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無時(shí)空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點(diǎn)，對上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者足不出戶，就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費(fèi)者選擇。
3、目標(biāo)消費(fèi)群集中，可以實(shí)現(xiàn)高效營銷。報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群分布過于廣泛，年齡、收入等差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實(shí)際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年底，中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人，在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。與傳統(tǒng)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確定的目標(biāo)消費(fèi)群。
4、降低成本，提高效率，效果易于測量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一，人們對每個(gè)廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運(yùn)用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術(shù)向購房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受時(shí)空限制，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采用網(wǎng)上采購、網(wǎng)上設(shè)計(jì)、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包括采購費(fèi)、場地租賃費(fèi)、媒體廣告費(fèi)、推銷人工費(fèi)等在內(nèi)的營銷成本，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點(diǎn)，從材料的提交到，只需要很短的時(shí)間就能把信息出去，提高了營銷效率。傳統(tǒng)營銷效果很難測量，而在網(wǎng)絡(luò)營銷當(dāng)中，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點(diǎn)擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測出。
二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢分析
1、虛擬和現(xiàn)實(shí)存在矛盾，消費(fèi)者對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，每個(gè)購買者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向消費(fèi)者提供購買依據(jù)，但它無法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差異性極大的特殊商品，現(xiàn)場感受對消費(fèi)者來說是非常重要的，況且我國的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無法充分信任網(wǎng)上信息，網(wǎng)上交易更是困難。
2、硬件設(shè)施的制約，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在問題，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用，缺乏與來訪者的互動(dòng)交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢，使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì)。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。
3、房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營
銷的認(rèn)識和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計(jì)劃性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展網(wǎng)上營銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站，這會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個(gè)網(wǎng)站，不愿意追加投資，當(dāng)然不能取得良好的營銷效果。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段
1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務(wù)、
企業(yè)管理與文化、財(cái)務(wù)與經(jīng)營狀況披露，行業(yè)動(dòng)態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特、內(nèi)容詳實(shí)、實(shí)時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引消費(fèi)者的目光，更容易在消費(fèi)者群體中樹立品牌形象。
2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢等特點(diǎn)，同時(shí)它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過點(diǎn)擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時(shí)空限制、可隨時(shí)更新、動(dòng)態(tài)跟蹤統(tǒng)計(jì)效果等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。
3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇，成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營銷典型模式，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點(diǎn)，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段。
4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化，更能有效地滿足消費(fèi)者需求選擇性。
四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式，它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷，傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分，整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。
1我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷存在的問題
1.1外部問題
1.1.1互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客觀環(huán)境的限制根據(jù)CNNIC（中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心）的統(tǒng)計(jì)，我國上網(wǎng)用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當(dāng)中有20%左右是學(xué)生，有15%左右是計(jì)算機(jī)工作人員，大多數(shù)消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢還未理解領(lǐng)會(huì)。
1.1.2消費(fèi)者傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣的影響人們原有的消費(fèi)習(xí)慣一時(shí)不會(huì)改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果?；ヂ?lián)網(wǎng)為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。
1.1.3互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善互聯(lián)網(wǎng)開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。這成為影響網(wǎng)上直銷發(fā)展的重要障礙，網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)需要更安全嚴(yán)密的技術(shù)保障。
1.2內(nèi)部問題
1.2.1企業(yè)自身的Internet營銷技術(shù)還不能滿足網(wǎng)絡(luò)營銷的要求雖然有些機(jī)構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計(jì)網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機(jī)構(gòu)幫助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點(diǎn)不同，可能沒有設(shè)身處地的從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動(dòng)進(jìn)行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計(jì)劃性有些房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目上網(wǎng)存在一定盲目性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展網(wǎng)上營銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場調(diào)研、Internet服務(wù)情況等。
1.2.3房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡(luò)營銷銷活動(dòng)的手段瀏覽人數(shù)不能簡單作為可靠的評估指標(biāo)，應(yīng)有效的參考指標(biāo)包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。
1.2.4企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費(fèi)用估計(jì)不足由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的Internet技術(shù)之上的，Internet技術(shù)發(fā)展會(huì)使企業(yè)在Internet上的投資逐步增加，而一個(gè)經(jīng)常需要更新和維護(hù)的網(wǎng)站費(fèi)用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理論還未形成完全成熟的科學(xué)體系，還有待于不斷完善和發(fā)展。
但是網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用絕不會(huì)因?yàn)檫@些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛(wèi)的消費(fèi)者和營銷者將會(huì)積極利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來獲取自己的優(yōu)勢。房地產(chǎn)將成為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要方面。
2房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略
2.1設(shè)計(jì)制作網(wǎng)頁、維護(hù)WEB站點(diǎn)在設(shè)計(jì)網(wǎng)頁的過程中，確定網(wǎng)頁的內(nèi)容時(shí)需要考慮的項(xiàng)目比較龐雜，并且要為訪問者提供網(wǎng)頁的導(dǎo)航路徑，同時(shí)網(wǎng)頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準(zhǔn)確地尋找到其感興趣的信息。房地產(chǎn)營銷者可以選擇專業(yè)服務(wù)公司幫助策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)站。
2.2制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷計(jì)劃營銷者要進(jìn)行房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)，首先必須進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略策劃，確定營銷對象，以及網(wǎng)絡(luò)的訪問者可以在這里得到哪些有價(jià)值的房地產(chǎn)和營銷者信息，根據(jù)本企業(yè)的自身特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，選擇采用多種網(wǎng)絡(luò)營銷方式，擬訂房地產(chǎn)計(jì)劃。
2.3企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控機(jī)制和相應(yīng)工具，來評估網(wǎng)絡(luò)營銷計(jì)劃的進(jìn)展和成果。企業(yè)必須注意用戶對網(wǎng)頁的反應(yīng)，在必要時(shí)做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是網(wǎng)絡(luò)營銷成功的關(guān)鍵。
2.4不斷更新網(wǎng)頁，并進(jìn)行費(fèi)用預(yù)測與估計(jì)市場在發(fā)展，網(wǎng)頁內(nèi)容更應(yīng)適時(shí)進(jìn)行維護(hù)與更新，并將最新的信息展現(xiàn)出來。與此同時(shí)改變企業(yè)的營銷費(fèi)用策略。
2.5突出可網(wǎng)上進(jìn)行室內(nèi)裝飾與家具布置的模擬的優(yōu)勢房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷對消費(fèi)者的的最大吸引力就是顧客可根據(jù)自己的需求在網(wǎng)上進(jìn)行室內(nèi)裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費(fèi)者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優(yōu)勢將更吸引消費(fèi)者。
2.6引導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者互動(dòng)地參與營銷活動(dòng)在精心設(shè)計(jì)的網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)上，消費(fèi)者可以方便地把自己的意見及時(shí)反饋給營銷者，網(wǎng)上營銷的管理者也可以收到各個(gè)消費(fèi)者的反饋信息，相應(yīng)地調(diào)整網(wǎng)上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網(wǎng)上的營銷活動(dòng)更有效。
2.7在互聯(lián)網(wǎng)上展開宣傳攻勢①將網(wǎng)頁地址注冊到本地區(qū)和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯(lián)網(wǎng)上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上周期性地進(jìn)行網(wǎng)站的推廣。③在中國建設(shè)網(wǎng)、房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等行業(yè)性網(wǎng)絡(luò)媒體站點(diǎn)上自己的網(wǎng)站信息。④與其他的web網(wǎng)站建立交換鏈接頁面，鼓勵(lì)其他站點(diǎn)在尊重網(wǎng)頁版權(quán)的同時(shí)復(fù)制自己站點(diǎn)的內(nèi)容或創(chuàng)建到自己站點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)鏈接。
3房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段
3.1房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務(wù)、企業(yè)管理與文化等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特，內(nèi)容詳實(shí)，樹立品牌形象。
3.2網(wǎng)絡(luò)廣告房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢，很強(qiáng)的交互性與感官刺激性等特點(diǎn)，將成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。
3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。
3.4網(wǎng)上中介欲購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。
4整合互補(bǔ)是營銷的成功之道
整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。首先通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統(tǒng)的廣告宣傳網(wǎng)站；另一方面就是通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。其次利用網(wǎng)絡(luò)提供信息。對房地產(chǎn)營銷從理論到實(shí)踐意義重大。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是對傳統(tǒng)營銷模式的一種超越與發(fā)展。與傳統(tǒng)營銷相比，網(wǎng)絡(luò)營銷主要是利用網(wǎng)絡(luò)媒體來進(jìn)行的一種營銷模式，它既可以提供一種新的信息傳播方式，又使信息的利用率增大。并且網(wǎng)絡(luò)上的消費(fèi)者大多數(shù)都是主動(dòng)地去接受信息，同時(shí)，還可以相互之間進(jìn)行信息的分享，這樣又成為了信息的傳播者。這樣的營銷模式不僅能夠使信息傳播的速度大大加快，而且還能夠完全適應(yīng)當(dāng)今市場的變化和需求，還能及時(shí)滿足消費(fèi)者的需求。但對于一些不擅長使用或者很少使用電子商務(wù)的客戶來說，網(wǎng)絡(luò)營銷將無法發(fā)揮它的任何作用，這是網(wǎng)絡(luò)營銷在針對這類特殊客戶群時(shí)出現(xiàn)的最大弊端。因此，將傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行整合，形成一種新的營銷模式，即整合營銷，只有這樣才能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的營銷需求。
2網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的沖擊
2.1營銷戰(zhàn)略的沖擊網(wǎng)絡(luò)的最大特點(diǎn)就是信息的公開化和透明化，網(wǎng)絡(luò)營銷的橫空出世使得營銷市場的競爭更加的透明，使許多大公司的營銷競爭優(yōu)勢被減弱很多企業(yè)不得不改變他們原有的營銷戰(zhàn)略，迎接網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的挑戰(zhàn)。企業(yè)只有適應(yīng)時(shí)代和市場的變化，并做出相應(yīng)的戰(zhàn)略來改變自己以增加自身的競爭力，才能不被淘汰。2.2營銷策略的沖擊網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的沖擊主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，傳統(tǒng)產(chǎn)品的沖擊?；ヂ?lián)網(wǎng)的特點(diǎn)之一是使企業(yè)能夠在全球范圍內(nèi)進(jìn)行市場調(diào)研并能夠迅速地獲得相應(yīng)的反饋信息，這有利于企業(yè)可以針對不同的消費(fèi)者提供不同的信息，從而提供不同的產(chǎn)品類型。第二，品牌管理的沖擊。公司要開展網(wǎng)絡(luò)營銷，面臨的一個(gè)最大的挑戰(zhàn)就是管理好自己的產(chǎn)品比較困難，尤其對于全球品牌和國際市場來說，網(wǎng)絡(luò)營銷管理更加的困難。第三，定價(jià)策略的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)點(diǎn)之一就是促銷費(fèi)用少，可以大大地節(jié)省成本。這樣就可以使得房地產(chǎn)商為了增大產(chǎn)品優(yōu)勢而降低價(jià)格，使消費(fèi)者更能接受產(chǎn)品。第四，廣告策略的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷可以利用網(wǎng)絡(luò)空間不受空間的限制的特點(diǎn)來進(jìn)行快速地傳播信息，而且利用網(wǎng)絡(luò)可以迅速提高廣告的傳播效率。這會(huì)進(jìn)一步改變和影響企業(yè)的廣告策略。第五，營銷渠道的沖擊。通過網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)可以直接與客戶取得聯(lián)系，這會(huì)嚴(yán)重影響傳統(tǒng)中間商的作用，從而改變了傳統(tǒng)的營銷渠道，同時(shí)造成了網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷的渠道沖突。2.3營銷方式的沖擊網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷在營銷方式上的沖擊主要有以下兩點(diǎn)。首先，客戶關(guān)系的沖突。網(wǎng)絡(luò)營銷是否成功的關(guān)鍵是與客戶保持緊密的關(guān)系，讓客戶對企業(yè)取得足夠的信任，這也是企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷競爭的焦點(diǎn)所在。其次，競爭狀態(tài)的沖擊。網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn)之一是使得競爭透明化，造成企業(yè)使用網(wǎng)絡(luò)信息來制定的競爭優(yōu)勢和策略發(fā)生改變，這樣的策略是企業(yè)進(jìn)行市場競爭的關(guān)鍵之處。2.4新網(wǎng)絡(luò)工具的出現(xiàn)帶來的沖擊隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)交流手段更是層出不窮。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在就很好地利用了網(wǎng)絡(luò)的這一特點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，以往的房地產(chǎn)企業(yè)主要是采取一些老式的網(wǎng)絡(luò)營銷方式，例如，做網(wǎng)站推廣、利用網(wǎng)絡(luò)來做相關(guān)的廣告等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)采用一些新型的，也是年輕人常常使用的網(wǎng)絡(luò)工具來進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷，例如，微信營銷。微信是當(dāng)前人們使用較多的網(wǎng)絡(luò)工具之一，房地產(chǎn)商敏銳的商業(yè)嗅覺使他們能抓住這樣好的工具來更好地實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷。
3網(wǎng)絡(luò)營銷對傳統(tǒng)營銷的突破
3.1采購平臺的突破房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)將收集的信息進(jìn)行重新整合，從而使得采購平臺實(shí)現(xiàn)了一定的突破，最終能降低交易成本。主要是不但減少了中間環(huán)節(jié)，提高了服務(wù)效率，而且還提高了企業(yè)營銷活動(dòng)的透明度，使得合作伙伴的范圍進(jìn)一步加大。同時(shí)，通過網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，可以建立起與相關(guān)企業(yè)進(jìn)行信息交流的平臺，形成所謂的企業(yè)之間的信息鏈，使得企業(yè)辦公的成本大大的降低。房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行電子商務(wù)交易，直接與其上下游的產(chǎn)業(yè)之間展開業(yè)務(wù)，例如，建筑材料公司、物流公司、物業(yè)管理公司等。3.2廣告平臺的突破房地產(chǎn)企業(yè)可以利用網(wǎng)絡(luò)建立自身的網(wǎng)站來進(jìn)行廣告推廣，這是廣告平臺的又一次重大突破，使得房地產(chǎn)的廣告宣傳更加快捷、高效。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷使用的廣告平臺主要是采用電視、廣播和報(bào)紙等傳統(tǒng)的媒體進(jìn)行推廣，網(wǎng)絡(luò)為網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的廣告平臺突破是不可小覷的。3.3銷售平臺的突破房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺主要分為網(wǎng)絡(luò)直銷和網(wǎng)絡(luò)間接銷售兩種。網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)直接將產(chǎn)品銷售給消費(fèi)者的一種營銷模式。網(wǎng)絡(luò)直銷的最大優(yōu)點(diǎn)是銷售成本低，房地產(chǎn)商可以大大地節(jié)省資金，而且，還可以利用網(wǎng)絡(luò)直接收集到消費(fèi)者對產(chǎn)品的意見，這樣不但能夠提高工作效率，還可以為企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象。這種網(wǎng)絡(luò)直銷非常適合大型的房地產(chǎn)公司的營銷戰(zhàn)略。網(wǎng)絡(luò)間接銷售是指房地產(chǎn)商利用網(wǎng)絡(luò)上面的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行營銷的一種銷售模式。這些中間機(jī)構(gòu)不僅具有房地產(chǎn)方面的知識，還擁有豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)，能夠很好地為房地產(chǎn)商完成一系列營銷策劃。這種間接的營銷模式非常適合于中小型房地產(chǎn)公司的營銷戰(zhàn)略。3.4信息平臺的突破房地產(chǎn)商可以利用自己設(shè)計(jì)的網(wǎng)站進(jìn)行相關(guān)信息的和宣傳，這也突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷信息傳播慢的特性。而對于傳統(tǒng)的營銷而言，網(wǎng)絡(luò)營銷不但能夠?qū)崿F(xiàn)相關(guān)信息和宣傳，還可以在網(wǎng)絡(luò)上與消費(fèi)者即時(shí)地進(jìn)行信息的交流，并獲得相應(yīng)的反饋。這樣，消費(fèi)者與業(yè)主就可以即時(shí)明確房地產(chǎn)商的決策方案，同時(shí)，還可以即時(shí)地提出自己的意見，真正做到廠商與消費(fèi)者之間的信息互動(dòng)。3.5交流平臺的突破房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還應(yīng)該與業(yè)主之間建立一種有效的交流平臺，這是信息交換的基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)商與業(yè)主之間的信息交流帶來了巨大的便利，實(shí)現(xiàn)了交流平臺的重大突破，這也是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷無法做到的。因此，房地產(chǎn)商要盡量充分地利用好網(wǎng)絡(luò)這種方便的交流信息平臺來與消費(fèi)者進(jìn)行交流，從而獲得對企業(yè)有用的信息，這對于每個(gè)企業(yè)來說都是非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。3.6管理平臺的突破房地產(chǎn)企業(yè)在售后服務(wù)中需要一定的管理，這就要求企業(yè)擁有一個(gè)管理平臺，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)現(xiàn)了這一突破。從而實(shí)現(xiàn)了一系列的管理鏈，從開發(fā)商到物業(yè)公司，再到社區(qū)管理，最后到業(yè)主，這樣的網(wǎng)絡(luò)營銷管理平臺有利于日后社區(qū)的規(guī)范化管理。為房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作帶來極大的便利。
4整合傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷
4.1作為鋪路石的傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)為房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間建立了一個(gè)溝通的橋梁。網(wǎng)絡(luò)營銷必須采取一定的方式使消費(fèi)者有興趣進(jìn)入他們設(shè)置的網(wǎng)站，這樣才能夠使消費(fèi)者能夠接觸到產(chǎn)品的最終相關(guān)信息。而網(wǎng)絡(luò)是沒有方法將消費(fèi)者引入到自己設(shè)置的網(wǎng)站中去的，但是，傳統(tǒng)營銷可以利用廣告等媒體來對其網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。因此，這需要房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行有效的整合。當(dāng)然，要做好前期的廣告推廣營銷網(wǎng)站工作，企業(yè)必須樹立自身的社會(huì)形象和品牌形象。這種借助傳統(tǒng)的媒介先進(jìn)性網(wǎng)站推廣，進(jìn)而借助網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行的一系列銷售方式是將二者整合的一個(gè)較好范例。4.2網(wǎng)絡(luò)營銷作為企業(yè)的主力營銷即使房地產(chǎn)商倡導(dǎo)將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行整合的模式作為銷售戰(zhàn)略，但是依然不能忽略網(wǎng)絡(luò)營銷的突出特點(diǎn)，那就是網(wǎng)絡(luò)營銷的對象擁有信息量大的特點(diǎn)。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格和位置等與房地產(chǎn)相關(guān)的信息比較多。網(wǎng)絡(luò)雖然不能夠像傳統(tǒng)營銷那樣帶消費(fèi)者到現(xiàn)場進(jìn)行考察并看房，但是，網(wǎng)絡(luò)營銷卻能夠?yàn)橄M(fèi)者提供大量且豐富的信息，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)在還不能夠做到在網(wǎng)上直接進(jìn)行買賣的地步，因此，只能將網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合起來，利用網(wǎng)絡(luò)營銷來為消費(fèi)者提供信息和交流平臺，利用傳統(tǒng)營銷為消費(fèi)者提供切實(shí)的看房體驗(yàn)并做好最后的交易工作。4.3實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立通過將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)營銷方式進(jìn)行有效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣及其品牌的建立。房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的產(chǎn)品有著很大的不同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種既昂貴又復(fù)雜的產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能夠樹立良好的品牌效應(yīng)，是很難取得人民的認(rèn)可的。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)營銷的時(shí)候，采取將傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷兩者結(jié)合的方式是非常合理且是有效的，這樣既可以做好網(wǎng)站的推廣工作，又可以在網(wǎng)絡(luò)上樹立好的品牌形象。4.4利用網(wǎng)絡(luò)提供信息要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷，利用好網(wǎng)絡(luò)提供的信息是至關(guān)重要的，并且網(wǎng)絡(luò)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)商提供的信息量非常之大。但是，網(wǎng)絡(luò)上提供給消費(fèi)者的信息卻始終不能給消費(fèi)者以真實(shí)感，也不容易取得消費(fèi)者的認(rèn)可度，所以，在采用網(wǎng)絡(luò)營銷帶來的信息做好推廣工作后，還是應(yīng)該采取傳統(tǒng)營銷讓消費(fèi)者真實(shí)地體驗(yàn)到房地產(chǎn)的存在。只有將兩者整合到一起，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利益的最大化。
5結(jié)論
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)劣勢手段
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)。概括地說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要有四個(gè)特點(diǎn)。(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流?；ヂ?lián)網(wǎng)幾乎無限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對不同消費(fèi)者的差異化房地產(chǎn)信息，能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者的選擇性。就單個(gè)開發(fā)商而言，其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時(shí)獲得消費(fèi)者的反饋，并針對消費(fèi)者的口味加以改進(jìn)。(2)實(shí)現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，克服了時(shí)空對房地產(chǎn)營銷相關(guān)各方制約性，拉近了營銷各方的距離，使超越時(shí)空的房地產(chǎn)營銷成為可能。(3)增強(qiáng)了市場信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站，開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務(wù)信息、價(jià)格信息、中介信息在網(wǎng)上，為房地產(chǎn)消費(fèi)者及時(shí)獲得相關(guān)信息提供了保障，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購買價(jià)格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流，便于開發(fā)商掌握真實(shí)的消費(fèi)者需求。(4)以數(shù)據(jù)庫作為營銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購買數(shù)量、價(jià)格、區(qū)位、時(shí)間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數(shù)據(jù)庫，根據(jù)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行市場調(diào)查與預(yù)測，選擇合適的營銷策略。
一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析
基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點(diǎn)以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的優(yōu)勢。
1、真正做到以消費(fèi)者為中心。就傳統(tǒng)營銷方式而言，真正做到以消費(fèi)者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷始終以消費(fèi)者為營銷的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流，消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費(fèi)者的地位，給予消費(fèi)者前所未有的參與和選擇自由，極大地強(qiáng)化了消費(fèi)者的核心地位。
2、減少了市場信息的不對稱，擴(kuò)大了消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，消費(fèi)者購買時(shí)需要了解諸如價(jià)格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無時(shí)空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點(diǎn)，對上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者足不出戶，就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費(fèi)者選擇。
3、目標(biāo)消費(fèi)群集中，可以實(shí)現(xiàn)高效營銷。報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群分布過于廣泛，年齡、收入等差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實(shí)際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年底，中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人，在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。與傳統(tǒng)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確定的目標(biāo)消費(fèi)群。
4、降低成本，提高效率，效果易于測量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一，人們對每個(gè)廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運(yùn)用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術(shù)向購房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受時(shí)空限制，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采用網(wǎng)上采購、網(wǎng)上設(shè)計(jì)、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包括采購費(fèi)、場地租賃費(fèi)、媒體廣告費(fèi)、推銷人工費(fèi)等在內(nèi)的營銷成本，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點(diǎn)，從材料的提交到，只需要很短的時(shí)間就能把信息出去，提高了營銷效率。傳統(tǒng)營銷效果很難測量，而在網(wǎng)絡(luò)營銷當(dāng)中，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點(diǎn)擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測出。
二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢分析
1、虛擬和現(xiàn)實(shí)存在矛盾，消費(fèi)者對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，每個(gè)購買者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向消費(fèi)者提供購買依據(jù)，但它無法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差異性極大的特殊商品，現(xiàn)場感受對消費(fèi)者來說是非常重要的，況且我國的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無法充分信任網(wǎng)上信息，網(wǎng)上交易更是困難。
2、硬件設(shè)施的制約，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在問題，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用，缺乏與來訪者的互動(dòng)交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢，使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì)。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。
3、房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營銷的認(rèn)識和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計(jì)劃性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展網(wǎng)上營銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站，這會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個(gè)網(wǎng)站，不愿意追加投資，當(dāng)然不能取得良好的營銷效果。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段
1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務(wù)、
企業(yè)管理與文化、財(cái)務(wù)與經(jīng)營狀況披露，行業(yè)動(dòng)態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特、內(nèi)容詳實(shí)、實(shí)時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引消費(fèi)者的目光，更容易在消費(fèi)者群體中樹立品牌形象。
2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢等特點(diǎn)，同時(shí)它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過點(diǎn)擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時(shí)空限制、可隨時(shí)更新、動(dòng)態(tài)跟蹤統(tǒng)計(jì)效果等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。
3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇，成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營銷典型模式，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點(diǎn)，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段。
4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化，更能有效地滿足消費(fèi)者需求選擇性。
四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式，它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷，傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分，整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。
