時(shí)間：2023-09-25 17:28:10
序論：在您撰寫(xiě)綠化面積計(jì)算規(guī)范時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：綠地、集中（公共）綠地
一、前言
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的有力推進(jìn)，“建設(shè)美麗中國(guó)，創(chuàng)建社會(huì)主義生態(tài)文明”已經(jīng)不只是一句“美麗“的口號(hào)。我們正在用實(shí)際行動(dòng)履行這項(xiàng)承諾。在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，我們?cè)谧龅貌粌H僅只是注重那棟“畫(huà)”的四四方方的房子，更注重它的其他配套公建、綠化、消防、交通、停車(chē)等設(shè)施。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)綠地的布局、綠地率等等是最接近居民、與居民日常生活關(guān)系最為密切，住宅小區(qū)綠地是老百姓在平常生活直接感受到、享受到品質(zhì)生活。創(chuàng)建幸福城鎮(zhèn)，從“住”開(kāi)始。則住宅小區(qū)竣工后，需要我們測(cè)繪工作人員精心測(cè)繪，準(zhǔn)確計(jì)算綠地面積。
二、住宅小區(qū)綠地分類(lèi)
首先，我們充分認(rèn)識(shí)住宅小區(qū)內(nèi)各點(diǎn)綠地的所處位置及功能，我們把城市住宅小區(qū)綠地進(jìn)行分類(lèi)，這樣更能準(zhǔn)確計(jì)算出住宅小區(qū)綠地指標(biāo)。
住宅小區(qū)綠地按綠地的建設(shè)位置可分為：地面綠地、地下室、半地下室綠地及屋頂、曬臺(tái)綠地。住宅小區(qū)往往為了交通、消防等需要把一部分地面進(jìn)行硬化，地面綠地是建在非硬質(zhì)地面上綠化。建在地下室、半地下室頂綠化，達(dá)到一定覆土厚度，便于綠化的種植與養(yǎng)護(hù)，可以按一定比例折算成綠地面積。建在屋頂、曬臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)上的綠化，住宅小區(qū)一般不計(jì)入綠地面積。
住宅小區(qū)綠地按綠地的功能分可為：集中（公共）綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地。住宅小區(qū)集中（公共）綠地是為居民提供活動(dòng)、休息的場(chǎng)所，有游憩功能，具有一定活動(dòng)內(nèi)容和設(shè)施綠地，利用率高，要求處于小區(qū)適中位置，便于居民前往。宅旁綠地是住宅小區(qū)綠化的基礎(chǔ)，妥善布置宅旁綠地對(duì)整個(gè)居住小區(qū)住宅建筑起到了裝飾、美化的效果，能使植物與建筑景觀相得益彰，它一般只供本幢建筑的居民專(zhuān)用不列為公共綠地。公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地是指配建的、為小區(qū)居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施所屬的綠地。道路綠地這里我們狹義指小區(qū)道路綠地，其中也包括一定寬度內(nèi)可計(jì)算為綠地的園林鋪裝、園路。
三、綠地面積計(jì)算
在我們實(shí)際工作中一般運(yùn)用測(cè)量手段來(lái)測(cè)出住宅小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)綠地邊界線，并計(jì)算出綠地面積，綠地面積按綠化用地的平面投影面積進(jìn)行計(jì)算，山丘、坡地不能以表面積計(jì)算。計(jì)算綠地面積起止線、哪些綠地孰算孰不可算是工作中難點(diǎn)、疑點(diǎn)。特別是建設(shè)單位注重住宅小區(qū)綠地率是否達(dá)標(biāo)而疏忽集中綠地建設(shè)的各項(xiàng)要求。下面根據(jù)規(guī)范著重闡述集中（公共）綠地計(jì)算部分規(guī)則。
小區(qū)集中（公共）綠地除有前面所述功能外，還要滿足不小于1/3的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外。帶狀集中（公共）公共綠地應(yīng)同時(shí)滿足寬度不小于8米、面積不小于400平方米。
集中（公共）綠地計(jì)算起止界應(yīng)綠地邊界距小區(qū)路邊1米（包括硬化處理隱形通道邊），距房屋外墻腳1.5米。如附圖：
集中（公共）綠地內(nèi)路寬小于等于1.2米園路及園林鋪裝，花室與游憩設(shè)施，可計(jì)入綠地面積，但這些總計(jì)不能超過(guò)30% ，一些園路及鋪裝為主要入戶通道不能計(jì)算入綠地面積。至少有三面環(huán)綠化的景觀水體也可以計(jì)入綠地面積。有些集中綠地為地下室、半地下室頂綠化，所以要測(cè)量和計(jì)算出覆土厚度，按當(dāng)?shù)仳?yàn)收部門(mén)規(guī)定的要求及折算率，計(jì)算出綠地面積。
四、結(jié)束語(yǔ)
以上簡(jiǎn)單的闡述了城市住宅小區(qū)集中（公共）綠地計(jì)算部分規(guī)則，其它不再累述。當(dāng)然我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)碰到諸多問(wèn)題，我們作業(yè)前需作好充分準(zhǔn)備，搜集各種資料，如：住宅小區(qū)用地紅線范圍、綠化建設(shè)審批及施工資料、現(xiàn)場(chǎng)比較難界定的地下室范圍線等等。學(xué)習(xí)和理解規(guī)范各項(xiàng)要求，雖然《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2002版）細(xì)化了綠地面積的計(jì)算，但現(xiàn)在人們對(duì)居住環(huán)境要求高，設(shè)計(jì)及施工復(fù)雜，為了規(guī)范綠地面積核算，我想城市建設(shè)管理部門(mén)盡早出臺(tái)建設(shè)工程項(xiàng)目配套綠化用地面積審核辦法，明確綠地面積計(jì)算的原則、綠地面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、集中（公共）綠地的規(guī)定要求，地下室、半地下室頂綠化要求及計(jì)算方法等規(guī)范性文件。我們城市測(cè)繪工作者在實(shí)際工作中有章可依、有程可循，為城市建設(shè)管理驗(yàn)收部門(mén)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，為城市建設(shè)保駕護(hù)航。
關(guān)鍵詞：宗地面積 建筑占地面積宗地圖界址
中圖分類(lèi)號(hào)：G255.4文章編碼
一、前言
宗地圖是表示地物的平面位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號(hào)的分宗地籍圖，主要服務(wù)于土地管理，用來(lái)作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和地籍檔案的附圖。宗地圖是在分幅地籍圖的基礎(chǔ)上編制而成，當(dāng)沒(méi)有建立基本地籍圖的成果資料時(shí)，也可按宗地施測(cè)宗地圖，應(yīng)該說(shuō)地籍測(cè)量包含宗地測(cè)量，宗地測(cè)量是地籍測(cè)量最主要部分。在《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T 1001—2012中對(duì)宗地圖作了詳細(xì)的描述，并附有樣圖，但作為測(cè)繪單位在實(shí)踐工作中碰到的諸多問(wèn)題有各式各樣的理解與不同的認(rèn)知，本文就建設(shè)工程宗地圖制作中的宗地面積與建筑占地面積兩點(diǎn)內(nèi)容的展開(kāi)探討。
宗地面積
宗地面積是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。因此，土地權(quán)屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。界址是指宗地四周的權(quán)屬界線，即界址點(diǎn)連線構(gòu)成的折線或曲線。在權(quán)屬調(diào)查時(shí)，沿明顯界標(biāo)物（如圍墻、籬笆等）的界址線，應(yīng)標(biāo)明其位置，如界標(biāo)物的中心、外側(cè)或內(nèi)側(cè)。它是標(biāo)定宗地權(quán)屬界線的重要標(biāo)志。在進(jìn)行宗地權(quán)屬調(diào)查時(shí)，對(duì)照原勘測(cè)定界圖。在《地籍調(diào)查規(guī)程》4.3.e）中說(shuō)明公用廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、市政道路、公共綠地、市政設(shè)施用地、城市（鎮(zhèn)、村）內(nèi)部公用地、空閑地等可單獨(dú)設(shè)立宗地。按此理解為宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地。
工作中常遇到權(quán)屬界線難確定的情況有：
1：對(duì)超出（原勘測(cè)定界圖用地范圍線）的權(quán)屬界線，實(shí)際占用的土地邊界線的不計(jì)入宗地面積，圖上用工作界線符號(hào)表示并計(jì)算面積。
2：權(quán)屬界線超出建筑紅線而未出原勘測(cè)定界圖用地范圍線，或當(dāng)宗地圖與紅線圖有區(qū)別時(shí)，以最終簽訂合同時(shí)所附宗地圖為準(zhǔn)。因紅線圖是宗地圖制作及合同簽訂前的一個(gè)中間過(guò)程。
3：在權(quán)屬界線（原勘測(cè)定界圖用地范圍線）內(nèi)，除了固定建筑外沒(méi)有其它明顯界標(biāo)物（如圍墻、籬笆等）的界址線用地，現(xiàn)狀實(shí)為公用的道路、公共綠地、市政設(shè)施用地及公共設(shè)施用地。甚至有的上面為公用的道路、公共綠地、市政設(shè)施用地及公共設(shè)施用地，其下為地下停車(chē)場(chǎng)、防空地下室等此類(lèi)在權(quán)屬界線最難確定，爭(zhēng)議頗多。有按建筑占地來(lái)確定權(quán)屬界線，也有按綠化帶、構(gòu)筑物等來(lái)確定。對(duì)照《地籍調(diào)查規(guī)程》4.3.e）：公用廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、市政道路、公共綠地、市政設(shè)施用地、城市（鎮(zhèn)、村）內(nèi)部公用地、空閑地等可單獨(dú)設(shè)立宗地。本人建議參照勘測(cè)定界圖用地范圍線內(nèi)按明顯界標(biāo)物以最大面積圈定，得以保障建設(shè)單位的權(quán)益；實(shí)地除了建筑物占地外確無(wú)法判定權(quán)屬界線的按建筑物占地劃定。
第3種情況在城市管理中也帶來(lái)了爭(zhēng)議，前不久《溫州市民停車(chē)被罰50元不服處罰告城管》一文中雙方各執(zhí)一詞，就車(chē)停原屬于鹿城區(qū)文化中心地塊用地范圍之內(nèi)，當(dāng)事人何先生說(shuō)是綠化帶以?xún)?nèi)的地方屬于鹿城文化中心地塊，而城管方面回應(yīng)稱(chēng)，何先生所稱(chēng)區(qū)域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制辦公室浙府法函［2009］99號(hào)《復(fù)函》的中第二點(diǎn)定義，屬于人行道范疇。本人特地趕到溫州實(shí)地看了鹿城區(qū)文化中心地塊，卻實(shí)如何先生所說(shuō)是綠化帶外還有人行道與行樹(shù)，行樹(shù)就依著路牙，應(yīng)為道路綠化，人行道以?xún)?nèi)的綠化帶如為鹿城文化中心用地范圍，綠化帶視為鹿城文化中心構(gòu)筑物，以保障建設(shè)單位的權(quán)益，以綠化帶為明顯界標(biāo)物劃為鹿城文化中心宗地權(quán)屬界線。目前，法院已經(jīng)受理此案，將擇日開(kāi)庭審理此案。法院的審理將為我們往后碰到此類(lèi)問(wèn)題更全面釋解《地籍調(diào)查規(guī)程》，更符合現(xiàn)實(shí)社會(huì)發(fā)展。
建筑占地面積
TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》A2.2條16里的建筑占地面積為宗地內(nèi)建筑物基底占地面積。關(guān)于基底面積的具體測(cè)量計(jì)算方法國(guó)家還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的規(guī)范。實(shí)際操作中建筑基底面積是按建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)水平投影面積。它一般的計(jì)算規(guī)則是：獨(dú)立的建筑，按外墻墻體的水平面積計(jì)算；室外有頂蓋、有立柱的走廊、門(mén)廊、門(mén)廳等按立柱外邊線水平面積計(jì)算；有立柱或墻體落地的凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計(jì)算；懸挑不落地的陽(yáng)臺(tái)（不論凹凸）、平臺(tái)、過(guò)道等，均不計(jì)算。這就與規(guī)劃驗(yàn)收的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2005）竣工圖及有關(guān)資料的建筑占地面積計(jì)算有不同，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2005）是以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計(jì)算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個(gè)外墻結(jié)構(gòu)，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。用于房屋產(chǎn)權(quán)登記的《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》3.12條房屋墻體厚度采用實(shí)地測(cè)量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對(duì)墻體起保護(hù)作用的一般抹灰層厚度。
按《地籍調(diào)查規(guī)程》來(lái)分建筑占地面積應(yīng)為豎直墻的地面肉眼看見(jiàn)扣除勒腳墻體加厚的部份，而規(guī)劃驗(yàn)收以實(shí)測(cè)占地建筑面積除去墻面抹灰、鑲貼塊料、裝飾性幕墻等裝飾面來(lái)分。到底采用那種方案較為實(shí)用，較為真實(shí)地在實(shí)際中運(yùn)用，是持久性爭(zhēng)議的話題。一般來(lái)說(shuō)，采用整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份的計(jì)算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些建設(shè)項(xiàng)目審批時(shí)還是按照規(guī)劃師以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計(jì)算，這樣外墻裝飾貼面、外墻保溫層、飄窗凸窗等可以不計(jì)入面積。
總結(jié)
宗地圖內(nèi)容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細(xì)、確切、明了地反映出土地的位置、數(shù)量、用途以及地上物等現(xiàn)狀情況。宗地圖是土地證上的附圖，圖中數(shù)據(jù)都是實(shí)量得到或?qū)崪y(cè)得到的，精度高且可靠，它通過(guò)具有法律手續(xù)的土地登記過(guò)程的認(rèn)可，與土地權(quán)利證書(shū)一起成為土地登記內(nèi)容的法定依據(jù)，使土地所有者或使用者對(duì)土地的使用或擁有感到可靠的法律保證。界址線走向清楚，坐標(biāo)正確無(wú)誤，面積準(zhǔn)確，四至關(guān)系明確，各項(xiàng)注記正確齊全，比例尺適當(dāng)，是處理土地權(quán)屬問(wèn)題的具有法律效力的圖件。
參考文獻(xiàn)：
1）《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T1001—2012
2）《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353—2005
3）《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》浙建房[2007]51號(hào)
4）百度百科《地籍圖》、《宗地圖》
【關(guān)鍵詞】建筑面積；計(jì)算要點(diǎn)；細(xì)化條款；防止漏算；防止多算或重算
新規(guī)范在內(nèi)容上對(duì)舊規(guī)范進(jìn)行了多項(xiàng)修訂，涉及架空層、永久性頂蓋、凸（飄）窗、陽(yáng)臺(tái)、外墻保溫層、設(shè)備管道層、采光井等諸多內(nèi)容，修訂內(nèi)容基本可分為三類(lèi)，第一類(lèi)是對(duì)舊規(guī)范不夠明確的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化，防止出現(xiàn)歧義或不合理內(nèi)容；第二類(lèi)是對(duì)舊規(guī)范可能引起漏算的內(nèi)容進(jìn)行修訂，防止被“鉆空子”；第三類(lèi)是對(duì)舊規(guī)范可能引起重算或多算的內(nèi)容進(jìn)行修訂，以使面積計(jì)算更科學(xué)合理。
一、新規(guī)范修訂中涉及細(xì)化條款的內(nèi)容
（一）建筑空間
新規(guī)范首次引進(jìn)建筑空間這個(gè)術(shù)語(yǔ)，具備可出入、可利用條件的圍合空間，均屬于建筑空間，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算建筑面積。容易引起歧義的建筑空間多在坡屋頂下或場(chǎng)館看臺(tái)下。依據(jù)新規(guī)范，是否確定為建筑空間要看這部分空間是否具有實(shí)際的可出入、可利用條件，而與設(shè)計(jì)無(wú)關(guān)。對(duì)于形成建筑空間的，要按規(guī)定計(jì)算建筑面積。舊規(guī)范沒(méi)有建筑空間這個(gè)術(shù)語(yǔ)，涉及這部分空間是否計(jì)算面積時(shí)，以設(shè)計(jì)是否加以利用為依據(jù)，設(shè)計(jì)加以利用則計(jì)算面積，設(shè)計(jì)不加以利用則不計(jì)算面積，而忽略了該部分空間是否具備可利用條件的實(shí)際。相比較而言，舊規(guī)范側(cè)重的是設(shè)計(jì)，新規(guī)范側(cè)重的是實(shí)際，更有現(xiàn)實(shí)意義。
（二）露臺(tái)
舊規(guī)范僅規(guī)定屋頂?shù)穆杜_(tái)不計(jì)算建筑面積，對(duì)其他位置的露臺(tái)未做規(guī)定。新規(guī)范對(duì)露臺(tái)的確定進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，露臺(tái)只有滿足位置、可出入、有維護(hù)設(shè)施及無(wú)蓋4條件才不應(yīng)計(jì)算建筑面積。對(duì)于設(shè)置在首層并有維護(hù)設(shè)施的平臺(tái)，且其上層為同體量陽(yáng)臺(tái)，則該平臺(tái)視為陽(yáng)臺(tái)，按陽(yáng)臺(tái)的規(guī)則計(jì)算建筑面積。
（三）架空層
新規(guī)范規(guī)定架空層指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間，常見(jiàn)的有坡地吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，還有部分住宅、學(xué)校教學(xué)樓等工程在底層架空或在二樓以上某個(gè)或多個(gè)樓層架空，作為公共活動(dòng)、停車(chē)、綠化等空間。架空層沒(méi)有維護(hù)結(jié)構(gòu)，建筑面積按其頂板水平投影而不是支撐結(jié)構(gòu)（如立柱）范圍線計(jì)算建筑面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。有維護(hù)結(jié)構(gòu)的就不是架空層，按建筑空間要求計(jì)算建筑面積。
二、新規(guī)范修訂中涉及防止漏算的內(nèi)容
（一）陽(yáng)臺(tái)
新規(guī)范對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂，規(guī)定在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)部的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算全面積，在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)才計(jì)算1/2面積。新舊規(guī)范相比，這條技術(shù)內(nèi)容的修訂，對(duì)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算影響較大。由于舊規(guī)范對(duì)陽(yáng)臺(tái)與建筑主體結(jié)構(gòu)的位置關(guān)系沒(méi)有進(jìn)行界定，且同樣尺寸的陽(yáng)臺(tái)比同樣尺寸的房屋建筑面積減少了一半，于是很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，有意將房間靠近窗戶或陽(yáng)臺(tái)的一部分劃為陽(yáng)臺(tái)，以此達(dá)到減少計(jì)算建筑面積的目的，進(jìn)而可降低容積率以及相關(guān)的費(fèi)用。同時(shí)，在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，又以陽(yáng)臺(tái)部分送一半面積為噱頭，以引起購(gòu)房者的興趣，實(shí)現(xiàn)利益最大化。新規(guī)范的實(shí)施，堵住了舊規(guī)范在陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算上的漏洞，使計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)更合理適用。
（二）飄窗
新規(guī)范對(duì)飄窗的面積計(jì)算進(jìn)行了修訂，對(duì)面積計(jì)算結(jié)果影響較大。由于舊規(guī)范規(guī)定飄窗不計(jì)入建筑面積，所以有很多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)飄窗時(shí)，直接將房間地板延伸出去，形成與縮小版陽(yáng)臺(tái)一樣的飄窗，以規(guī)避面積計(jì)算，實(shí)現(xiàn)所謂“偷面積”的目的。針對(duì)這種情況，新規(guī)范規(guī)定了飄窗只有兩種情況可不計(jì)算面積：第一種情況是飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差不低于0.45m；第二種情況是當(dāng)飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差低于0.45m時(shí)，飄窗的結(jié)構(gòu)凈高應(yīng)在2.10m以下。如果不能滿足以上兩種情況的規(guī)定，則應(yīng)按規(guī)定計(jì)算建筑面積，尤其是把樓板延伸出去而形成的所謂飄窗，明確規(guī)定應(yīng)計(jì)算1/2面積，以避免漏算。同時(shí)，此規(guī)定與陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算有異曲同工之處，使凸陽(yáng)臺(tái)和飄窗在面積計(jì)算上有可比性。
（三）夾層
依據(jù)舊規(guī)范規(guī)定，建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層不計(jì)算建筑面積，由于僅注重了使用功能，而沒(méi)有考慮到夾層的層高，容易導(dǎo)致漏算。新規(guī)范規(guī)定，對(duì)于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，依據(jù)結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積，這里建筑物設(shè)備夾層也作為建筑空間的一種，按建筑空間進(jìn)行面積計(jì)算，計(jì)算原則更加合理。
（四）采光井
包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規(guī)范在計(jì)算地下室面積時(shí)，不包括采光井面積。新規(guī)范規(guī)定，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，按結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。需要注意的是，在實(shí)際建筑中不管是建筑物中的采光井還是地下室采光井，其層高可能跨越多個(gè)樓層，均按一層計(jì)算面積，這和規(guī)范中對(duì)層高超過(guò)2.20m但無(wú)結(jié)構(gòu)層的，只計(jì)算一層面積的原則是一致的。
三、新規(guī)范修訂中涉及防止多算或重算的內(nèi)容
（一）地下室出入口
地下室出入口屬于地下室的附屬結(jié)構(gòu)，在建筑面積計(jì)算上應(yīng)有區(qū)別，舊規(guī)范規(guī)定有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻外邊線所圍水平面積按層高2.20m原則計(jì)算，基本上等同于地下室主體。新規(guī)范對(duì)此部分內(nèi)容進(jìn)行了改變，規(guī)定出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，視其為地下室主體結(jié)構(gòu)的附屬部分，按其外墻結(jié)構(gòu)水平面積的1/2計(jì)算面積。對(duì)于沒(méi)有頂蓋或后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋，不計(jì)算建筑面積。
（二）保溫層
新規(guī)范和舊規(guī)范相比，在保溫層面積計(jì)算上做了兩個(gè)方面的改動(dòng)，其一是去除了保溫層和墻體之間黏結(jié)膠漿層所占的面積，其二是保溫層的外邊線以主體結(jié)構(gòu)保溫層外邊線為準(zhǔn)，且不扣除門(mén)窗和建筑物外已計(jì)算建筑面積構(gòu)件（陽(yáng)臺(tái)、室外走廊、門(mén)斗、落地櫥窗等部件）所占長(zhǎng)度。
四、結(jié)束語(yǔ)
新規(guī)范提出建筑空間概念，強(qiáng)調(diào)了實(shí)際的使用功能，不再以設(shè)計(jì)時(shí)是否加以利用作為面積計(jì)算的依據(jù)；新規(guī)范規(guī)定主體結(jié)構(gòu)以?xún)?nèi)基本計(jì)算全面積，而附屬結(jié)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算半面積或不計(jì)算面積；新規(guī)范對(duì)陽(yáng)臺(tái)和飄窗的面積計(jì)算進(jìn)行了有針對(duì)性的修訂，防止了漏算。以上內(nèi)容都使得在驗(yàn)收測(cè)量工作中，進(jìn)行建筑面積計(jì)算時(shí)有更加全面合理的依據(jù)，為面積計(jì)算提供了技術(shù)保障。
【關(guān)鍵詞】陽(yáng)臺(tái)建筑；建筑面積；陽(yáng)臺(tái)面積；核算
1案例背景
小韓安置小區(qū)二期北地塊位于徐州市新城區(qū)，為拆遷安置定銷(xiāo)房，規(guī)劃建設(shè)方案批準(zhǔn)定銷(xiāo)商品房共計(jì)35幢，其中住宅33幢，配建商用房2幢?？偨ㄖ娣e約為289254平方米。（其中：地上住宅建筑面積約為233452平方米，高層地下室建筑面積約為10779平方米，多層半地下室建筑面積約為9171平方米，配建地上公共建筑面積約為22063平方米，配建公共設(shè)施人防地下車(chē)庫(kù)建筑面積約為13789平方米）。依據(jù)土地出讓合同，甲方定銷(xiāo)商品房回購(gòu)單價(jià)為4150元/平方米，在工程竣工驗(yàn)收后，由回購(gòu)單位支付開(kāi)發(fā)建設(shè)單位相應(yīng)價(jià)款后回購(gòu)安置定銷(xiāo)房。目前，工程主體已完成。受回購(gòu)單位委托，按照2013規(guī)范，計(jì)算該安置小區(qū)詳細(xì)的建筑面積。
2爭(zhēng)議的建筑面積
咨詢(xún)單位依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和變更，按照2013規(guī)范，計(jì)算出總建筑面積289254平方米，其中高層住宅部分陽(yáng)臺(tái)按照底板水平投影面積一半計(jì)算面積為5404.78平方米，計(jì)算結(jié)果經(jīng)過(guò)與回購(gòu)方、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位幾次商談后，未能達(dá)成共識(shí)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是高層住宅陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算方式，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按全面積計(jì)算，理由是相鄰陽(yáng)臺(tái)間的分隔墻體為鋼筋砼承重剪力墻，從基礎(chǔ)頂部一直通到屋面，應(yīng)歸屬于主體結(jié)構(gòu)，陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算為 10809.56 平方米，兩種意見(jiàn)差距5404.78平方米，按照4150元/平方米單價(jià)回購(gòu)，合計(jì)價(jià)差 2243 萬(wàn)元。
多方專(zhuān)家討論，有的認(rèn)為應(yīng)按照主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)類(lèi)別計(jì)算一半面積，有的傾向于剪力墻為主體結(jié)構(gòu)，附著陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算全面積，未能形成一致意見(jiàn)。
3爭(zhēng)議建筑面積的確認(rèn)
筆者本著慎重穩(wěn)妥、實(shí)事求是、快捷迅速的原則，向2013規(guī)范的具有解釋權(quán)的單位發(fā)函咨詢(xún)，住建部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所接函后逐級(jí)向省住建廳、市住建局落實(shí)，及時(shí)對(duì)所反映事項(xiàng)作出了書(shū)面答復(fù)，答復(fù)意見(jiàn)即按照在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積，
4解決方案
筆者詳細(xì)解讀分析2013規(guī)范中有關(guān)主體結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)的定義以及陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算規(guī)則。
陽(yáng)臺(tái)：附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動(dòng)的室外空間。
主體結(jié)構(gòu)：接受、承擔(dān)和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機(jī)聯(lián)系的構(gòu)造。
在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。
5結(jié)束語(yǔ)
本文以小韓安置小區(qū)二期北地塊規(guī)劃與批準(zhǔn)的項(xiàng)目為例，對(duì)高層住宅陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算方式進(jìn)行了討論，最后由住建部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所得出解釋?zhuān)_定按照在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積，對(duì)小韓安置小區(qū)二期北地塊的爭(zhēng)議面積的合理測(cè)算方式，為國(guó)家節(jié)約回購(gòu)資金2243萬(wàn)元。
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一、為加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目綠地率審核與驗(yàn)收管理，根據(jù)《城市綠化管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我縣項(xiàng)目實(shí)際，特預(yù)制定本計(jì)算規(guī)則。
二、本規(guī)定所指的綠地率，是指建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積的總和占建設(shè)項(xiàng)目用地面積的比率。
三、本規(guī)定所指的建設(shè)項(xiàng)目用地，是指城建部門(mén)批復(fù)的建設(shè)項(xiàng)目總用地。
四、建設(shè)項(xiàng)目用地范圍的各類(lèi)綠地包括以下類(lèi)型綠地：
（一）地面綠地：履蓋各類(lèi)生長(zhǎng)機(jī)質(zhì)，上部無(wú)建筑物、構(gòu)筑物遮擋，適于栽植各類(lèi)植物的用地。折算系數(shù)：按投影面積的100%計(jì)算。
（1）集中綠地和組團(tuán)綠地內(nèi)的道路超出1.2m不計(jì)入綠地面積。
（2）居住小區(qū)、房屋建筑外墻1m外開(kāi)始計(jì)算。
（二）中心綠地內(nèi)硬質(zhì)景觀。
（1） 布置在項(xiàng)目中心綠地內(nèi)的硬質(zhì)景觀如亭、臺(tái)、榭等園林建筑小品，周?chē)痪G地包圍的硬質(zhì)景觀其總面積不大于中心綠地的總面積20%時(shí)，按占地面積計(jì)算綠地率；周?chē)痪G地包圍的硬質(zhì)景觀其總面積大于中心綠地的總面積20%時(shí)，按20%計(jì)算綠地率。
（2）布置在項(xiàng)目?jī)?nèi)不計(jì)算綠地率的硬質(zhì)鋪裝，鋪裝上種植喬木，喬木樹(shù)干胸徑6cm≤￠＜10cm的每株按1平方米計(jì)算綠地面積，喬木樹(shù)干胸徑10cm≤￠＜20cm的每株按1.5平方米計(jì)算綠地面積，喬木樹(shù)干胸徑￠≥20cm的每株按2.5平方米計(jì)算綠地面積。
（三）懸空建筑（陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等）下綠化用地。折算系數(shù)見(jiàn)表一
表一
綠 化 類(lèi) 型
要 求
折算系數(shù)
懸空建筑（陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等）下綠化用地
土層厚度≥1.2m，球灌類(lèi)植物比例≥30%
80%
0.6m＜土層厚度＜1.2m，滿鋪草皮。
50%
土層厚度＜0.6m，滿鋪草皮。
20%
高度＜1m
不予計(jì)算
備注：1、土層厚度指種植土厚度，不包括隔熱層、素混凝土層等以下的土壤厚度。
（四）綠地范圍內(nèi)的水體：
1、主要類(lèi)型：
1景觀水體；
2跌水；
3景觀良好、水質(zhì)清澈、水岸造型自然生態(tài)的各類(lèi)生產(chǎn)水池（不包括游泳池、旱噴及各類(lèi)水體渾濁、景觀效果差的生產(chǎn)水池）
2、折算系數(shù)見(jiàn)表二
表二
要 求
折算系數(shù)
各類(lèi)水體面積之和≤該組團(tuán)綠化用地的30%
100%
各類(lèi)水體面積之和＞該組團(tuán)綠化用地的30%
超出部分不予計(jì)算
（五）屋頂綠化
1、主要類(lèi)型：
①地下車(chē)庫(kù)屋頂綠化；
②地下建筑物的屋頂綠化；
③建筑物裙房的屋頂綠化和一層屋頂綠化。
2、折算系數(shù)見(jiàn)表三
表三
綠化類(lèi)型
要 求
折算系數(shù)
地下車(chē)庫(kù)、地下建筑物的屋頂綠化
平均履土厚度≥1.2m，大喬灌草搭配
100%
0.6m＜平均履土厚度＜1.2m，喬灌草搭配
80%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、喬灌草搭配
40%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、純草皮、地被
20%
裙房屋頂綠化和
一層屋頂綠化
0.6m＞平均履土厚度≥0.3m，純草皮、地被
20%
平均履土厚度≥0.6m，喬灌搭配
40%
備注：1、除上述類(lèi)型外的屋頂綠化、垂直綠化、陽(yáng)臺(tái)綠化均不計(jì)算綠地面積。
（六）草坪磚綠化，僅指建設(shè)項(xiàng)目總平面圖中確定的地面停車(chē)場(chǎng)地。折算系數(shù)見(jiàn)表四
綠化類(lèi)型
要 求
折算系數(shù)
草坪磚停車(chē)場(chǎng)
停車(chē)位地面采用植草磚鋪裝，或草花。
20%
草坪磚停車(chē)場(chǎng)
停車(chē)位地面采用植草磚鋪裝且每車(chē)位種植了一株以上球類(lèi)植物。
30%
林蔭式草坪磚停車(chē)場(chǎng)
停車(chē)位采用植草磚鋪裝，且每個(gè)車(chē)位種植一棵以上遮蔭效果良好的高大喬木（喬木樹(shù)干胸徑￠≥12cm）。
60%
（七）附屬綠化組團(tuán)內(nèi)各類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、橡膠場(chǎng)地等不計(jì)綠地率。
（八）隱形消防通道草皮面積按土層厚度計(jì)算：土層厚度＜0.6m,計(jì)20%，0.6m≤土層厚度＜1.2m,計(jì)50%，土層厚度≧1.2m,計(jì)100%。
2016年7月1日
【關(guān)鍵詞】規(guī)劃管理；建筑密度；問(wèn)題探究
建筑密度是衡量城市居住環(huán)境和建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)利益的重要指標(biāo)，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動(dòng)空間、綠地結(jié)構(gòu)等，同時(shí)也會(huì)關(guān)系到消防條件、采光通風(fēng)和居住環(huán)境的優(yōu)劣狀態(tài)，對(duì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)成本造成一定的影響，尤其是針對(duì)居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是敏感指標(biāo)、硬性指標(biāo)，所以建筑密度指標(biāo)的核算工作值得高度重視。規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)只有處理好環(huán)境、效益、建筑密度等之間的關(guān)系，才可能促進(jìn)城市的合理發(fā)展、切實(shí)改善居民的生活質(zhì)量。
1 建筑密度核算的意義
在《城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）”，為了避免出現(xiàn)漏算、錯(cuò)算等問(wèn)題的發(fā)生，在進(jìn)行規(guī)劃和管理的實(shí)踐中，對(duì)于一些建筑物（構(gòu)筑物）的建筑密度計(jì)算需要進(jìn)行有效合理的分析和判斷，從而提高建筑密度核算的準(zhǔn)確性。由于建筑密度的大小和核算的質(zhì)量會(huì)關(guān)系到居民的生活需求，影響著建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和城市的主體形象等，規(guī)劃和管理部門(mén)對(duì)于土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)審查工作尤為關(guān)注，所以高度重視建筑密度的核算問(wèn)題，也將是未來(lái)城市建設(shè)和發(fā)展亟需解決的重要問(wèn)題。
2 永久性頂蓋和無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)的貨棚、加油站等構(gòu)筑物的建筑密度核算
建筑密度的含義中涉及到永久性頂蓋無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)的車(chē)棚和加油站等方面，該類(lèi)建筑因?yàn)榈撞棵娣e只計(jì)算支撐結(jié)構(gòu)和基底柱的面積跟基地面積的比率，很少影響到建筑密度的大小，所以將其完全作為建筑密度來(lái)計(jì)算，不符合科學(xué)的建筑密度計(jì)算。因此，永久性頂蓋無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)的貨棚、車(chē)棚和加油站按照水平投影的面積來(lái)進(jìn)行建筑密度的核算，將會(huì)失去建筑密度計(jì)算的意義，不符合建筑密度規(guī)定的開(kāi)發(fā)效益。所以這些永久性頂蓋和無(wú)維護(hù)結(jié)構(gòu)的貨棚、加油站等構(gòu)筑物的建筑面積在計(jì)算建筑密度時(shí)不與其圍合的基地面積等同。
要想合理、有效的將永久性車(chē)棚、貨棚和加油站等計(jì)算在建筑密度內(nèi)，首先要確定該建筑或者構(gòu)筑物在整個(gè)建筑內(nèi)所占的有效面積和空間影響度，按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）中對(duì)永久性車(chē)棚、貨棚、加油站等無(wú)維護(hù)的構(gòu)筑物面積做出了規(guī)定，均按照其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算，這樣既滿足了建筑密度的核算要求，又不影響建筑面積的核算，通過(guò)對(duì)這些建筑和構(gòu)筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑單位和城市環(huán)境建設(shè)均取得了成效。
3 地下室、半地下室地塊的建筑密度核算
《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中提出居住區(qū)綠地率≥30%，其中包括了宅旁綠地、公共綠地、道路綠地和配套公建所述綠地等，同時(shí)也包含了地下或者半地下室屋頂綠地和滿足當(dāng)?shù)刂参锞G化覆土要求的綠地等。地下室一般是指房間地平面的高度低于室外地平面房間凈高的1/2以上的，而半地下室則是指房間地平面高度低于該房間凈高的1/3，但不超過(guò)1/2的。所以如果半地下室和地下室的頂板面低于室外地面，且能夠滿足綠化的覆土要求，此設(shè)置目的是為了滿足和方便居民的出入等，但其視覺(jué)和空間環(huán)境的感受并沒(méi)有受到影響，所以該部分不應(yīng)計(jì)入到建筑密度的核算范圍中，仍按照綠地率計(jì)算；如果此時(shí)半地下室和地下室的頂板面高出室外地面90cm時(shí)，且滿足綠化覆土的要求，則為了方便居民出入考慮將其1/2面積計(jì)入到建筑密度核算中，因?yàn)樵摻Y(jié)構(gòu)對(duì)人的視覺(jué)感受和空間環(huán)境造成一定的影響；如果半地下室、地下室的頂板面高出室外的尺寸大于90cm時(shí)，嚴(yán)重的影響到了人的視覺(jué)感受和空間環(huán)境，所以將半地下室、地下室和基地面積均應(yīng)計(jì)算在建筑密度中，綠地率中不需要將開(kāi)發(fā)商植入的綠化面積重復(fù)計(jì)算，僅僅是為了滿足商品房的銷(xiāo)售。
4 室外樓梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道等地塊建筑密度核算
建筑施工中室外樓梯可以分為存在永久性頂蓋的室外樓梯和不存在永久性頂蓋的室外樓梯兩種類(lèi)型，其中針對(duì)永久性頂蓋的室外樓梯可以按照《建筑面積計(jì)算規(guī)定》3.0.17條規(guī)定的進(jìn)行計(jì)算，也就是將存在永久性頂蓋的室外樓梯按照建筑物自然層水平投影面積的一半納入到建筑面積的核算中。 對(duì)于不存在永久性頂蓋的室外樓梯其建筑密度核算需要按照《建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.24條規(guī)定的進(jìn)行計(jì)算，也就是對(duì)于沒(méi)有永久性頂蓋的室外樓梯、架空走廊、用于消防和檢修的室外樓梯等均不計(jì)算在建筑面積中。因?yàn)檫@些無(wú)永久性頂蓋的建筑和構(gòu)筑物的通透性較好、沒(méi)有永久性頂蓋、對(duì)空間環(huán)境影響較小，所以不計(jì)算其建筑密度。
自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道建筑密度的計(jì)算需要合理的分析其結(jié)構(gòu)形式和狀態(tài)，其中自動(dòng)人行道和室內(nèi)的自動(dòng)扶梯等已經(jīng)被納入到建筑密度核算中，但如果是室外的自動(dòng)人行道和自動(dòng)扶梯均需要按照《建筑面積計(jì)算規(guī)范》中的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，因?yàn)樽詣?dòng)扶梯和自動(dòng)人行道等沒(méi)有將建筑面積計(jì)算在內(nèi)，且對(duì)建筑空間環(huán)境和人的視覺(jué)范圍沒(méi)有產(chǎn)生太大影響，所以將這部分區(qū)域作為場(chǎng)地道路用地的范圍，暫不計(jì)算在建筑密度范圍中。
5 結(jié)論
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市環(huán)境的大力建設(shè)，改善城市建筑面貌的同時(shí)也影響了居民的生活質(zhì)量，眾所周知建筑密度是衡量城市居住環(huán)境和建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)利益的重要指標(biāo)，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動(dòng)空間、綠地結(jié)構(gòu)等，同時(shí)也關(guān)系著消防條件、采光通風(fēng)和居住環(huán)境的優(yōu)劣狀態(tài)，對(duì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)成本會(huì)造成一定的影響，而建筑密度的核算關(guān)系著建筑物空間的大小、尺寸、綠化、采光、通風(fēng)、環(huán)境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（構(gòu)筑物）的面積計(jì)算缺失影響到建筑密度計(jì)算的準(zhǔn)確性，建筑密度的準(zhǔn)確性在一定程度上會(huì)影響到居民的生活質(zhì)量，所以需要高度重視建筑密度的核算工作。因此筆者建議對(duì)于建筑密度的定性和定位需要作出細(xì)致的規(guī)定，通過(guò)合理計(jì)算建筑密度、有效把握建筑居住環(huán)境、合理搭配建筑物（構(gòu)筑物）結(jié)構(gòu)來(lái)提高規(guī)劃和管理水平，有利于保障普通民眾的切身利益、促進(jìn)城市的和諧發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:建筑工程 規(guī)劃驗(yàn)收 竣工測(cè)量 面積計(jì)算
中圖分類(lèi)號(hào):TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0073-02
建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量(以下簡(jiǎn)稱(chēng):竣工測(cè)量)是指通過(guò)測(cè)量技術(shù)方法對(duì)已竣工的建筑物準(zhǔn)確測(cè)定建筑的形狀、平面位置與高度、以及與周邊建筑和規(guī)劃界線的關(guān)系,并根據(jù)測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算建筑物面積,是對(duì)規(guī)劃局所核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程的驗(yàn)收,即審核建設(shè)單位是否按照該工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)。所以對(duì)建筑工程進(jìn)行竣工測(cè)量是必要的。
在我國(guó)建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量是在單項(xiàng)工程竣工之后進(jìn)行的重要工作,是城市規(guī)劃行政部門(mén)對(duì)已批準(zhǔn)的建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié)。而我國(guó)現(xiàn)在在建筑工程竣工測(cè)量方面并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范為依據(jù),特別是在編制圖形圖方面更是方法各異。本文以廣州市城市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量工程為案例,闡述了廣州市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量技術(shù)、作業(yè)方法和建筑面積計(jì)算面積時(shí)應(yīng)注意的相關(guān)問(wèn)題及解決方法。
1 竣工測(cè)量的技術(shù)依據(jù)及精度
1.1 竣工測(cè)量技術(shù)依據(jù)
由于竣工測(cè)量表示的內(nèi)容較一般的工程測(cè)量與地形測(cè)量更豐富、更復(fù)雜,所以在滿足工程測(cè)量普遍性要求的前提下還應(yīng)參考其他規(guī)范,即其參考的作業(yè)依據(jù)如下。
首先,應(yīng)執(zhí)行《城市測(cè)量規(guī)范》、《全球定位系統(tǒng)城市測(cè)量技術(shù)規(guī)程》、《國(guó)家三、四等水準(zhǔn)測(cè)量規(guī)范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形圖圖式》、《建設(shè)工程面積計(jì)算規(guī)范》等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次,竣工測(cè)量成果需要測(cè)量各層單體并計(jì)算建筑面積,則需要測(cè)出每一層的外輪廓線并明確建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),分別表示計(jì)算全面積、半面積及不計(jì)算面積的部分,應(yīng)執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。最后,竣工測(cè)量成果需標(biāo)示竣工建筑物和權(quán)屬界線類(lèi)地物與用地紅線、規(guī)劃道路(河道、綠化帶、歷史保護(hù)建筑等)控制線的關(guān)系,這類(lèi)地物的測(cè)繪應(yīng)參照《地籍測(cè)量規(guī)范》。
1.2 竣工測(cè)量的精度
(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置關(guān)系測(cè)量必須采用經(jīng)鑒定的鋼尺直接量。丈量總長(zhǎng)與分段丈量長(zhǎng)度之和的較差≤±10cm[2]。
邊長(zhǎng)測(cè)量的精度要求:
Ms≤±0.001L (L>20m)
Ms≤±0.01 (L≤20m)
Ms和L單位為m。
(2)高度測(cè)量可用直接丈量或光學(xué)測(cè)距三角高程測(cè)量的方法進(jìn)行。垂直角測(cè)量用6秒級(jí)以上全站儀施測(cè)二測(cè)回,邊長(zhǎng)用光學(xué)測(cè)距施測(cè)一測(cè)回,儀高量至cm。高度測(cè)量的中誤差≤±5cm。
2 竣工測(cè)量測(cè)量的內(nèi)容與流程
外業(yè)測(cè)量:(1)采用全數(shù)字化野外測(cè)量方法測(cè)繪建設(shè)工程范圍內(nèi)的1∶500竣工數(shù)字化地形圖,并轉(zhuǎn)繪用地紅線、規(guī)劃道路和規(guī)劃河涌等。(2)對(duì)有退縮要求的用地界樁和規(guī)劃路(涌)特征點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放樣。(3)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)建設(shè)單位提供的建設(shè)工程竣工圖與現(xiàn)狀的一致性。(4)竣工規(guī)劃驗(yàn)收要素測(cè)量。①測(cè)量各功能分區(qū)范圍進(jìn)行面積計(jì)算并匯總。②根據(jù)報(bào)建及放線要求形成建筑物平面位置關(guān)系圖。③根據(jù)建筑物高度測(cè)量形成立面圖。④建筑物屬于公建配套設(shè)施獨(dú)立用地時(shí)應(yīng)測(cè)量用地面積。
內(nèi)業(yè)處理:(1)填寫(xiě)《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量成果匯總表》。(2)按適當(dāng)比例尺繪制建筑物平面位置關(guān)系圖。(3)繪制具有代表性的建筑物立面圖或剖面圖(含地下室覆土層厚)。
3 竣工測(cè)量?jī)?nèi)業(yè)處理
3.1 建筑物總高度的計(jì)算
(1)坡屋面建筑。
坡屋面建筑一般指別墅、頂層為復(fù)式的建筑物,這樣建筑物總高度由內(nèi)地臺(tái)即±0.00算至檐口頂。
(2)平屋面建筑。
平屋面建筑比較常見(jiàn),其總高度由內(nèi)地臺(tái)即±0.00算至頂層女兒墻頂。
(3)突出屋面的樓梯間、電梯間、機(jī)械房、水箱間等不算入總建筑高度。應(yīng)按圖1所示計(jì)算屋面建筑高度。
3.2 竣工測(cè)量圖形編制
3.2.1 地形圖編制。
(1)地形圖的地物元素應(yīng)全部實(shí)測(cè)所得。地形圖上應(yīng)轉(zhuǎn)繪建筑范圍涉及的全部用地界線(紅色)、規(guī)劃道路(紅色)和規(guī)劃涌(藍(lán)色),如有特殊意義的建筑物控制線時(shí)也應(yīng)展繪。(2)地形圖的實(shí)測(cè)范圍為用地界線范圍或建筑范圍,并向界線外擴(kuò)測(cè)30m,同時(shí)應(yīng)標(biāo)注相鄰單位名、地名、路名、門(mén)牌號(hào)碼,通過(guò)地形圖中便可了解驗(yàn)收工程周邊的建設(shè)情況和單位信息。(3)應(yīng)適當(dāng)增加高程點(diǎn)密度,同時(shí)應(yīng)測(cè)量相鄰用地的高程,以便于從地形圖中判讀室外地坪豎向標(biāo)高關(guān)系,以及建筑用地與周邊規(guī)劃道路、相鄰用地的豎向標(biāo)高關(guān)系。
3.2.2 平面位置關(guān)系圖編制。
驗(yàn)收測(cè)量平面位置關(guān)系圖是反映建筑物是否按規(guī)劃審批位置、形狀、大小來(lái)建設(shè)。在繪制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
(1)建筑物尺寸的標(biāo)注應(yīng)有代表性,簡(jiǎn)單、明了,原則上首層尺寸應(yīng)全部標(biāo)注,對(duì)于建筑物塔樓部份比較復(fù)雜的可適當(dāng)取舍,以保證圖面線條的清晰、整潔。(2)參考原報(bào)建審批的征地紅線圖、總平面圖和放線冊(cè),轉(zhuǎn)繪與報(bào)建有關(guān)的用地界線、規(guī)劃道路和規(guī)劃涌。(3)退縮間距標(biāo)注位置與報(bào)建四至圖、放線冊(cè)退縮間距標(biāo)注位置應(yīng)一致,退縮的參照物(線)亦應(yīng)一致,如放線冊(cè)標(biāo)注位置與報(bào)建四至圖標(biāo)注位置不一致,則以放線冊(cè)的位置為準(zhǔn)。不滿足報(bào)建四至退縮要求的數(shù)據(jù)用紅色表示,滿足的用黑色表示。(4)對(duì)于間距較多的群體建筑物可用不同顏色表示并加以說(shuō)明。
3.2.3 立面圖編制。
繪制立面圖時(shí),首先要選擇能全面反映立面變化的立面方向。當(dāng)一個(gè)立面圖不能全面反映立面變化時(shí)要繪制兩個(gè)或多個(gè)立面圖。
3.3 面積計(jì)算中常理解錯(cuò)誤的問(wèn)題
現(xiàn)在的建筑物比起以前較為單一外形的建筑物來(lái)說(shuō)外觀造型更美觀、復(fù)雜。這對(duì)于竣工建筑面積的測(cè)量和計(jì)算的要求更高,除了測(cè)量技術(shù)要提高之外還必須認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)建筑面積計(jì)算的規(guī)范,熟悉面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定,才能為城市規(guī)劃行政管理部門(mén)提供可靠、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料。
(1)坡屋頂頂層的面積計(jì)算。
很多別墅和頂層為復(fù)式的建筑天面都設(shè)計(jì)為坡屋頂,當(dāng)利用坡屋頂空間時(shí),此部分的建筑面積通常的做法是:只要該層的凈高度超過(guò)2.1m則全部計(jì)算面積。但是,這樣處理并不恰當(dāng)。正確的計(jì)算應(yīng)該是:凈高超過(guò)2.1m的部分計(jì)算全面積,凈高在1.20m～2.10m的部分應(yīng)計(jì)算1/2面積,凈高不足1.20m的部分則不計(jì)算面積。
平面圖中陰影部分應(yīng)計(jì)算全面積,兩側(cè)計(jì)算半面積。該層的建筑面積應(yīng)為:
S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2
(2)建筑基底的面積計(jì)算。
建筑基底面積是指建設(shè)工程首層平面建筑物外墻邊線在地面的投影所圍合的面積,如果首層為架空層,則為架空層柱邊線在地面上的投影所圍合的面積[3]?；酌娣e包含建筑內(nèi)部的中空部分面積,對(duì)于四周為建筑物圍合的天井或庭院。
如表1此部分面積亦應(yīng)計(jì)算為建筑基底。陽(yáng)臺(tái)是計(jì)算半面積的,但對(duì)于首層的陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)全面積計(jì)入建筑基底。
(3)特殊情況下的面積計(jì)算。
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人們的審美觀越來(lái)越高,很多建筑的設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜,建筑物的設(shè)計(jì)除了空間實(shí)用外還講求外形的美觀,這就給我們測(cè)算其面積提出了很多新的問(wèn)題。對(duì)于一些在面積計(jì)算規(guī)范上沒(méi)有明確的建筑物,該如何計(jì)算其面積呢?我們認(rèn)為建筑面積的計(jì)算應(yīng)遵循“設(shè)計(jì)不利用的空間,不計(jì)算建筑面積”的原則。如某建筑的裝飾陽(yáng)臺(tái),此陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)戶主利用不了此部分的空間最多也就是擺放花盆,但由于戶主能不能出去淋花都成問(wèn)題。此陽(yáng)臺(tái)只是為了該建筑的外形更美觀,屬于裝飾性的建筑,不應(yīng)計(jì)算面積。
4 結(jié)語(yǔ)
竣工驗(yàn)收測(cè)量是城市規(guī)劃批后管理的一項(xiàng)重要程序,是實(shí)施城市規(guī)劃審批后動(dòng)態(tài)管理的重要舉措,是對(duì)《城市規(guī)劃法》貫徹落實(shí)的具體表現(xiàn)。竣工測(cè)量成果是規(guī)劃行政管理部門(mén)下一步規(guī)劃審批提供可靠、詳盡的依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化起了推動(dòng)作用。
本文針對(duì)竣工驗(yàn)收測(cè)量過(guò)程中的地形圖編制及面積計(jì)算方面經(jīng)常遇到的問(wèn)題提出了個(gè)人的多項(xiàng)驗(yàn)收工程積累的解決方法,希望本文中提出的相應(yīng)方法能給讀者帶來(lái)一定的幫助。
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