時(shí)間：2023-09-24 15:13:24
序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施
經(jīng)濟(jì)合同主要指的是各法人間為了充分體現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)目的，劃分彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而制定的一份協(xié)議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數(shù)量與質(zhì)量、價(jià)款或酬金；履行的期限、地點(diǎn)以及方式；違約責(zé)任；按照相關(guān)規(guī)定或者結(jié)合經(jīng)濟(jì)合同的具體性質(zhì)須有的條款，當(dāng)事人一方所提出的條款。經(jīng)濟(jì)合同的簽訂屬于法律范疇，實(shí)際中必須嚴(yán)格堅(jiān)持合法原則、平等互利原則、協(xié)調(diào)一致原則以及等價(jià)有償原則，經(jīng)濟(jì)合同是根據(jù)相關(guān)法規(guī)而形成的，有著一定的法律約束力，當(dāng)事人要切實(shí)做好合同中的所有義務(wù)，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經(jīng)濟(jì)合同是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的核心載體，是及時(shí)有效避稅的最佳途徑，應(yīng)予以一定的重視。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防范
（一）規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生
首先，確定承包商提供發(fā)票的具體時(shí)間；實(shí)際購買、銷售貨物或者提供勞務(wù)過程中，會(huì)采用各種結(jié)算方式進(jìn)行，企業(yè)采購接受時(shí)，必須根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)情況，合同簽訂中強(qiáng)調(diào)適合自己的結(jié)算方式，并對(duì)承包商提供發(fā)票的時(shí)間加以確立。我國稅務(wù)總局在頒布實(shí)施的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)在對(duì)完工的工程進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收后，應(yīng)按照所簽訂合同中的約定，適當(dāng)?shù)目哿艚ㄖ惭b施工企業(yè)相應(yīng)的工程款，以將其列為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，土地增值稅的計(jì)算過程中，建筑安裝施工企業(yè)在質(zhì)量保證金基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)實(shí)際根據(jù)發(fā)票所載金額科學(xué)合理的進(jìn)行一番扣除。所以，從房地產(chǎn)業(yè)的角度上看，與建筑商合同簽訂時(shí)必須明確強(qiáng)調(diào)工程完工結(jié)算過程中要開具全額發(fā)票。
其次，確立承包商所開發(fā)票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊(yùn)含諸多的稅目，這些稅目間會(huì)存在較大的稅率差別。承包商提供發(fā)票時(shí)，出于對(duì)降低自身稅負(fù)的考慮，往往會(huì)提供稅率不高的發(fā)票，或者所提供的發(fā)票與具體業(yè)務(wù)間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)清楚的指出發(fā)票的開具要求及其類型。比如，關(guān)于電梯工程的發(fā)包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發(fā)票和建筑安裝工程專業(yè)發(fā)票的條款，并且，對(duì)于建筑安裝工程的發(fā)票，必須由項(xiàng)目實(shí)際場(chǎng)所的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供。這樣所開具的發(fā)票才會(huì)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定相一致。
另外，確立與規(guī)定背道而馳的發(fā)票而引起的賠償責(zé)任；如果企業(yè)采購過程中所得到的發(fā)票與規(guī)定不相符，比如發(fā)票抬頭不符合企業(yè)名稱等，均會(huì)對(duì)企業(yè)造成影響，使其發(fā)生一定的損失。為了有效避免因發(fā)票問題而造成的損失情況，房地產(chǎn)業(yè)簽訂采購合同時(shí)必須詳細(xì)規(guī)定承包商因發(fā)票問題應(yīng)擔(dān)負(fù)起的賠償責(zé)任。比如，可以明確規(guī)定如果承包商所開具的發(fā)票存在稅務(wù)問題，必須擔(dān)負(fù)起一定的民事賠償責(zé)任。
（二）明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)按照各種經(jīng)營活動(dòng)的類型，合同簽訂時(shí)明確實(shí)際中應(yīng)承擔(dān)的稅收管理責(zé)任，以降低或消除經(jīng)濟(jì)糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)出租方承擔(dān)起承租方承租使用房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)占地土地使用稅。倘若出現(xiàn)承租方繳納前述稅款的現(xiàn)象，那么，承租方享有一定的權(quán)力在應(yīng)付出租人的租金中予以適當(dāng)?shù)目鄢?，同時(shí)，根據(jù)銀行同期貸款利率進(jìn)行資金占用費(fèi)的加計(jì)。簽訂采購合同過程中應(yīng)詳細(xì)指出，購貨方?jīng)]有將全部貸款結(jié)清前，供貨方享有貨物所有權(quán)，在對(duì)運(yùn)輸費(fèi)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，具體內(nèi)容有：服務(wù)運(yùn)輸中所提供的人工費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及因?qū)嶋H運(yùn)費(fèi)收入而應(yīng)繳納的各類稅金。
（三）嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)
首先，產(chǎn)品實(shí)際銷售時(shí)，如果應(yīng)收貸款一時(shí)間難以收回或者有一些難以收回的，應(yīng)通過賒銷或者分期收款結(jié)算方式，同時(shí)，還要在合同簽訂時(shí)明確貸款的收款期限。其次，若產(chǎn)品銷售中的主要對(duì)象是商業(yè)企業(yè)，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應(yīng)要求通過委托代銷結(jié)算的方式對(duì)銷售業(yè)務(wù)予以及時(shí)有效的處理，嚴(yán)格按照實(shí)收的貸款開展銷售稅額的分期計(jì)算工作，這樣就能夠延緩納稅時(shí)間。另外，采購方進(jìn)行采購合同的簽訂時(shí)，應(yīng)明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關(guān)系，以此節(jié)約增值稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施
（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優(yōu)納稅方案
企業(yè)經(jīng)營過程中，應(yīng)對(duì)有著相同經(jīng)營目的的諸多經(jīng)營手段與方式做一番納稅評(píng)估與測(cè)算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業(yè)促銷方式的不同，就算是其利潤數(shù)額一致，納稅負(fù)擔(dān)也會(huì)存在不同。
（二）通過代建方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進(jìn)一步擴(kuò)大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)向客戶收取代建費(fèi)用的一種行為方式。從房地產(chǎn)業(yè)角度上看，盡管獲得了相應(yīng)的收入，但卻未出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其實(shí)際收入就是勞務(wù)報(bào)酬，在營業(yè)稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產(chǎn)業(yè)采用代建方式雖能降低稅負(fù)，但必須要在開發(fā)初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負(fù)。此外，應(yīng)盡可能的減少代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)，并把節(jié)約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動(dòng)的良好配合，而且對(duì)房價(jià)的降低也有著相應(yīng)的作用。
（三）項(xiàng)目建設(shè)過程中的稅收籌劃
首先，通過新增扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅實(shí)施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的核心成本之一，其在構(gòu)建普通標(biāo)準(zhǔn)房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業(yè)應(yīng)新增扣除項(xiàng)目將房地產(chǎn)的實(shí)際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對(duì)有關(guān)借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有明確的規(guī)定：關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偤湍艹鼍呓鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，能結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行扣除，不過不得高出基于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；對(duì)于不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘邿o法出具金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)自身擁有的土地使用權(quán)具體支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（10%內(nèi)）進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算與扣除。
（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項(xiàng)目來籌劃
在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅與土地增值稅屬于兩項(xiàng)重要的稅種，交易環(huán)節(jié)的前奏主要是合同的簽訂。進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)在不降低收入的同時(shí)通過明確合理的收入項(xiàng)目，減少稅率及稅基，以實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。
三、結(jié)束語
綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體涵蓋了納稅義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、納稅時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、稅收發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、稅收成本風(fēng)險(xiǎn)，要想有效防止經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)；明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)這幾個(gè)方面入手。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規(guī)的行為。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)；涉稅籌劃；核算
案例：2011年10月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元（不超過同期銀行貸款利率）。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費(fèi)附加征收率為3%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時(shí)，擬定了兩個(gè)方案。
方案一：銷售價(jià)格為平均售價(jià)2000元/平方米，公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。
方案二：銷售價(jià)格為平均售價(jià)1978元/平方米，公司能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。
要求：根據(jù)上述資料
（1）分別計(jì)算各方案該公司應(yīng)納土地增值稅；
（2）比較分析哪個(gè)方案對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤差額。（假定以后計(jì)算過程以萬元為單位）
一、征收額計(jì)算
（一）土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。簡(jiǎn)便計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額x適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
1 四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的，比如增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%等等。
2 扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
（二）根據(jù)上述原理，案例中扣除項(xiàng)目計(jì)算過程
方案一：
④取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元
③房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080
④稅金：
銷售收入=91000x2000÷10000=18200
營業(yè)稅=18200x5%=910
城建稅及教育費(fèi)附加=910x（7%+3%）=91
印花稅=18200x0.05%=9.1
土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001
⑤加計(jì)扣除=（2000+8800）x20%=2160
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+1001+2160=15041
方案二：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000
②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800
③房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：
銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8
營業(yè)稅=17999.8x5%=899.99
城建稅及教育費(fèi)附加=899.99x（7%+3%）=90
印花稅=17999.8x0.05%=9
土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99
⑤加計(jì)扣除=（2000+8800）x20%=2160
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99
二、影響因素分析
從以上規(guī)定可以看出，影響因素主要有房地產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素，才能更好地實(shí)現(xiàn)籌劃土地增值稅的目的。
（一）確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格
由于采用超率累進(jìn)稅率，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，在稅收邊際會(huì)產(chǎn)生大的稅額攀升效應(yīng)，使得稅負(fù)增長很快，要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。
（二）確定適宜的成本核算對(duì)象
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目進(jìn)行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而減少稅負(fù)。
（三）確定合適的利息扣除方式
參照方案一、二中，房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算過程。
首先，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。
其次，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地，目的是為了房地產(chǎn)其它開發(fā)費(fèi)用之和達(dá)到最大化。
1 如果建房過程中利息費(fèi)用很多，多于開發(fā)費(fèi)用中除利息費(fèi)用之外的其他費(fèi)用之和。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供貸款證明。
2 如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可故意不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┵J款證明，這樣可以多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。
（四）案例中應(yīng)納土地增值稅額計(jì)算過程
方案一：
增值額=18200-15041=3159
增值率=3159÷15041=21%
土地增值稅稅額=3159x30%=947.7
方案二：
增值額=17999.8-15489.99=2509.81
增值率=2509.81÷15489.99=16.20%
根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。
因此我們得出：
方案一：所得稅前利潤=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2
方案二：所得稅前利潤=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81
一、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性與必要性分析
1.可行性分析
稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的重要意義在于它的可行性，所以我們必須從它的可行性出發(fā)，研究其存在的問題。
首先，在企業(yè)確定籌劃方案前，要對(duì)建筑成本、預(yù)期所得利潤及其所需的資金這三個(gè)要素進(jìn)行定性和定量分析，以此為依據(jù)做出相應(yīng)的、風(fēng)險(xiǎn)較小的籌劃方案，使得企業(yè)的運(yùn)營在不超出法律規(guī)定的合法范圍內(nèi)最大程度的節(jié)約運(yùn)營成本，保證企業(yè)稅務(wù)籌劃得以平穩(wěn)進(jìn)行；其次，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)該從全局出發(fā)，建立全局觀念，限制于稅務(wù)籌劃之中通常會(huì)引發(fā)其他費(fèi)用是增加，從而使稅務(wù)籌劃成本增加，不利于稅務(wù)籌劃的進(jìn)行，所以為了避免出現(xiàn)以上問題，企業(yè)應(yīng)該遵守成本最佳的原則，提高企業(yè)經(jīng)營水平，利用降低稅務(wù)成本來提高企業(yè)運(yùn)營的整體效益；最后，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃需要一個(gè)很長的周期，且其中存在著較多的不確定因素，如收益、資金流動(dòng)等，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃方案有很大的影響，所以在執(zhí)行稅務(wù)籌劃方案時(shí)，需要注重執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)以及因周期長而產(chǎn)生的資金價(jià)值問題。
2.必要性分析
（1）在房地產(chǎn)的日常運(yùn)營中，資金流動(dòng)性較大，所以相應(yīng)地稅務(wù)籌劃空間較大。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中有許多的稅收項(xiàng)目，其中包括：土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育附加稅等，這些稅收項(xiàng)目不僅稅額大，且對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著重要的影響，貫穿了房地產(chǎn)建設(shè)的整個(gè)過程。隨著稅收制度的實(shí)施，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)控力度越來越大，所以做好稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)具有實(shí)際意義，只有很好稅務(wù)籌劃才能最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，是企業(yè)獲得更大的效益。
（2）我國針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定的稅收政策較多，由此可知房地產(chǎn)行業(yè)受我國宏觀調(diào)控的影響較大，通常情況下，國家為了實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的大體情況制定更多的法規(guī)政策，且制定的法律法規(guī)會(huì)越來越詳細(xì)，所以為了應(yīng)對(duì)國家的政策變動(dòng)，房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃必須跟上國家法規(guī)的更新，針對(duì)國家最新法律法規(guī)做出相應(yīng)的調(diào)整，以增強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。
二、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一般性方法及發(fā)展趨勢(shì)
1.準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
稅務(wù)籌劃是當(dāng)下最先進(jìn)的企業(yè)管理手段，它從企業(yè)的整體出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)提出降低企業(yè)運(yùn)營成本這一觀點(diǎn)，要求企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時(shí)考慮稅賦對(duì)企業(yè)運(yùn)營的影響，還考慮企業(yè)成立的最初條件，包括：注冊(cè)地、企業(yè)性質(zhì)等企業(yè)經(jīng)營前期情況，從根本上減少企業(yè)的稅賦。
2.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)資金籌劃環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
由于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中的所需資金較大，且流動(dòng)性高，所以企業(yè)時(shí)常需要進(jìn)行資金籌集，一般來說，資金籌集要考慮很多因素，比如：籌款成本、企業(yè)的還款能力、方案的可行性以及存在的風(fēng)險(xiǎn)等；所以企業(yè)必須降低籌資成本，盡可能地平衡債務(wù)資本和股權(quán)資本，運(yùn)用合理、科學(xué)的方法，合理搭配各資本比例，使籌資成本最低，更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中涉及眾多稅收方法，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用扣除方法就有兩種，這兩種方法不僅在計(jì)算方面存在差異，在最后的計(jì)算結(jié)果也是存在著一定的差異的。所以房地產(chǎn)企業(yè)要合理的選擇稅賦計(jì)算方法，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦壓力。
4.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃
銷售環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)最終目標(biāo)的重要一環(huán)，銷售環(huán)節(jié)對(duì)稅務(wù)籌劃的主要影響在于企業(yè)法人在層次上的設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立子公司以及獨(dú)立核算的企業(yè)法人，使用子公司或者獨(dú)立核算企業(yè)法人有著適用于子公司的稅收優(yōu)惠政策的權(quán)利轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系不強(qiáng)的業(yè)務(wù)，這樣就可以通過不同的稅收政策把部分的稅賦轉(zhuǎn)移出去，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦。
三、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的注意事項(xiàng)
1.國家和地方政策對(duì)稅務(wù)籌劃的影響
降低成本是所有企業(yè)在經(jīng)營過程中都需要面對(duì)的問題，只有成本得到降低才能提高企業(yè)在所屬行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收項(xiàng)目較多且涉及金額較大，對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懸蚕鄳?yīng)較大，所以在確定稅務(wù)籌劃時(shí)需要充分考慮到整個(gè)的各個(gè)職能部門，這樣才能使職能部門的審批權(quán)得到充分的運(yùn)用，除此之外，稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法能力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃也有著巨大的影響。
2.兼顧稅務(wù)籌劃的兩面性
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的一小部分，但從稅務(wù)籌劃方面降低稅賦是不全面的，這只是抓住了企業(yè)稅務(wù)其中的一個(gè)關(guān)鍵而已，并不能使企業(yè)稅務(wù)得到最小化，還應(yīng)該在考慮企業(yè)影響因素的情況下，從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，利用全局觀使之相結(jié)合，使之發(fā)揮最大的作用得到更大的效益，這樣的稅務(wù)籌劃方案才是最為有效、合理的，反之，只考慮稅務(wù)籌劃一個(gè)方面是一個(gè)及其不明智的做法。
3.稅務(wù)籌劃方案應(yīng)有極強(qiáng)的適應(yīng)性
稅務(wù)籌劃方案的制定應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的情況而量身定做，有非常強(qiáng)的適應(yīng)性，在房地產(chǎn)這個(gè)千變?nèi)f化的市場(chǎng)上能夠使稅務(wù)籌劃充分與稅務(wù)制度相結(jié)合，不局限于現(xiàn)有模式，發(fā)掘潛在投資者，讓其從企業(yè)的注冊(cè)地、注冊(cè)金額、投資方式等了解到企業(yè)的運(yùn)營、盈利情況，吸引更多的投資者，也發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 措施
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
稅收具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，企業(yè)守法經(jīng)營的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是依法納稅。房地產(chǎn)企業(yè)涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅目，稅收已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)除營業(yè)成本之外負(fù)擔(dān)最重的支出，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)波動(dòng)頻繁的現(xiàn)況下，控制稅收成本也成為房地產(chǎn)企業(yè)保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進(jìn)行納稅籌劃的意義體現(xiàn)在這幾點(diǎn)上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業(yè)支出，增加企業(yè)利潤，這些在籌劃中避免的支出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講實(shí)際是不必要的成本支出，幫助企業(yè)充分發(fā)掘出潛在的免稅機(jī)會(huì)而不會(huì)多繳稅；其次，納稅籌劃也促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)營的更加合法化，企業(yè)在開展稅收籌劃的過程中必然要對(duì)企業(yè)所承擔(dān)的稅種特點(diǎn)、計(jì)稅、減免稅等方面的法律法規(guī)進(jìn)行全面地了解，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)產(chǎn)生改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理方式的見解，促進(jìn)企業(yè)守法前提下的稅務(wù)減免；第三，納稅籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業(yè)整體管理水平的層次高低，因此必須加強(qiáng)納稅籌劃管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)企業(yè)與一般的商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時(shí)，納稅籌劃是一項(xiàng)具有較高專業(yè)性的財(cái)務(wù)活動(dòng)，而眾多的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現(xiàn)出不同的水平。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。
（一）納稅籌劃管理思想走不出錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)
所謂納稅籌劃的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)無非是那些老生常談的思想誤區(qū)。其一是靠與稅務(wù)征管部門搞關(guān)系爭(zhēng)取減免稅的錯(cuò)誤思想，一些房地產(chǎn)企業(yè)以建立與稅務(wù)部門的良好關(guān)系為日常工作，想方設(shè)法的與稅務(wù)征管機(jī)構(gòu)套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機(jī)會(huì)，有的房地產(chǎn)企業(yè)也千方百計(jì)的尋找稅收征管漏洞，以稅務(wù)部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務(wù)征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會(huì)的風(fēng)氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯(cuò)誤思想，某些房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費(fèi)用、少記收入等方式從會(huì)計(jì)處理上隱匿真實(shí)賬目，嚴(yán)重的擾亂財(cái)務(wù)核算的正常秩序，有些企業(yè)竟以合作建房為名來掩蓋開發(fā)房地產(chǎn)的事實(shí)，將空置房屋的租賃收入不入賬或計(jì)入往來款項(xiàng)，偷逃營業(yè)稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。
（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個(gè)方面的利益協(xié)調(diào)難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協(xié)調(diào)問題。少納稅嚴(yán)格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產(chǎn)企業(yè)以少納稅為目的，從延遲預(yù)售款的入賬、費(fèi)用開支的足額記錄等方面采取的會(huì)計(jì)政策也只是最大限度地利用了應(yīng)該得到的稅收優(yōu)惠，這種方式下費(fèi)用開支等的最大限度提高，企業(yè)的稅后利潤并不能得到很好地保證，產(chǎn)生納稅籌劃與利潤目標(biāo)的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業(yè)整體稅賦最小的利益協(xié)調(diào)問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計(jì)稅基礎(chǔ)并不相同，但其計(jì)稅依據(jù)是同一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，在籌劃時(shí)會(huì)出現(xiàn)結(jié)點(diǎn)，產(chǎn)生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產(chǎn)企業(yè)也較為固守傳統(tǒng)的節(jié)稅方式，不同節(jié)稅途徑之間還不能很好的協(xié)調(diào)運(yùn)用。
（三）納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控力弱
房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的方面包括稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)、會(huì)計(jì)政策和處理方式與稅法存在較大差異的風(fēng)險(xiǎn)、稅收法律變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、納稅籌劃人員職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等等，這些風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業(yè)有必要建立稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理機(jī)制體制。而很多房地產(chǎn)企業(yè)在這方面做得并不到位，風(fēng)險(xiǎn)管理與控制比較薄弱。一是對(duì)各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)考慮不全面，缺少風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準(zhǔn)備；二是缺乏動(dòng)態(tài)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)于涉稅風(fēng)險(xiǎn)來源的主體行為的情況、動(dòng)向不能及時(shí)的了解，無法形成風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警體系，增加了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的難度；三是對(duì)已發(fā)生或可能發(fā)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)處理與應(yīng)對(duì)措施不當(dāng)，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風(fēng)險(xiǎn)的不利影響降至最低。
（四）納稅籌劃的人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃還沒有專業(yè)的部門和人才隊(duì)伍，大部分籌劃工作是由財(cái)務(wù)部門兼辦的，而財(cái)務(wù)部門一方面要擔(dān)負(fù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理工作，業(yè)務(wù)繁瑣，另一方面，稅務(wù)籌劃具有很強(qiáng)的稅務(wù)專業(yè)性，大部分的財(cái)務(wù)或會(huì)計(jì)人員只是對(duì)納稅的會(huì)計(jì)處理較為在行，對(duì)于納稅籌劃涉及的較細(xì)節(jié)性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。
三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀的措施建議
（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務(wù)籌劃的開端
納稅籌劃是一項(xiàng)嚴(yán)肅的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從上至下形成一種正確的籌劃態(tài)度與思想。首先來講，房地產(chǎn)企業(yè)要理性對(duì)待與稅務(wù)征管部門的關(guān)系與業(yè)務(wù)往來，稅務(wù)征管部門代表著國家稅收的一定法定權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)與其之間是執(zhí)行與被執(zhí)行的關(guān)系，而不可能成為平等的關(guān)系，因此房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)設(shè)法成為其朋友，而應(yīng)當(dāng)以服從合法管理為基本態(tài)度來開展稅務(wù)往來。并且房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵守稅務(wù)征管程序，不能利用稅務(wù)征管的漏洞來謀取稅務(wù)利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會(huì)計(jì)法規(guī)為納稅籌劃的基礎(chǔ)指引，對(duì)于預(yù)售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時(shí)入賬，對(duì)發(fā)生的費(fèi)用支出據(jù)實(shí)扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。
（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的最終目標(biāo)，合理來講應(yīng)該是企業(yè)最終的稅后利潤最大，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一定要處理好各種不同利益之間的關(guān)系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協(xié)調(diào)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在努力增加扣除項(xiàng)目的同時(shí)，為保持稅后利潤的期望值，需要在費(fèi)用支出的籌劃上尋找最佳平衡點(diǎn)，或者從收入的角度來通過增加加項(xiàng)的方式減小減項(xiàng)的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個(gè)稅目之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關(guān)系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業(yè)所獲得的稅收利益最大的方案執(zhí)行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃時(shí)節(jié)稅與避稅是不同的方式，其細(xì)分下的方法也有多種，可以進(jìn)行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。
（三）健全稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管理與調(diào)控
涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必然主題，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾個(gè)方面健全納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控：一是強(qiáng)化企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的自我檢測(cè)與評(píng)估，建立一定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，企業(yè)可以從征管、稅法與會(huì)計(jì)政策各個(gè)方面開展合理性分析，對(duì)可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與評(píng)估，從而以此為基礎(chǔ)，能確立一些標(biāo)準(zhǔn)或項(xiàng)目作為涉稅風(fēng)險(xiǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立起可行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；二是健全涉稅風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，要充分對(duì)各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)源頭監(jiān)測(cè)與控制，對(duì)稅收法律制度發(fā)展情況與變化動(dòng)態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)的了解，對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程涉及的納稅環(huán)境進(jìn)行充分的把握，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的調(diào)整及時(shí)更新，以便將各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或發(fā)展的苗頭控制在最低；三是增強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的處理與應(yīng)對(duì)的靈活性，企業(yè)不僅要對(duì)發(fā)生概率較大的風(fēng)險(xiǎn)制定備用的風(fēng)險(xiǎn)處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動(dòng)性和可調(diào)整性，能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化作出針對(duì)性的調(diào)節(jié)，以便可以采取最有效的方式來遏制住風(fēng)險(xiǎn)事態(tài)的進(jìn)一步惡化。
（四）加強(qiáng)納稅籌劃人員隊(duì)伍的建設(shè)
納稅籌劃作為一項(xiàng)對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)全面性掌握要求較高的工作，需要對(duì)稅收政策熟悉且能夠融會(huì)貫通的運(yùn)用的人員來執(zhí)行，基于此，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量為納稅籌劃配備適當(dāng)?shù)娜藛T，盡量將財(cái)務(wù)與納稅籌劃分開，以便增強(qiáng)納稅籌劃在企業(yè)管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業(yè)素質(zhì)的限制可以達(dá)到最佳的結(jié)果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)納稅籌劃人員進(jìn)行專業(yè)技能的培訓(xùn)，在日常工作中要求其密切關(guān)注國家稅收政策的趨勢(shì)與動(dòng)向，對(duì)其進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)流程開展的教育，使其可以緊密的結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際來制定最有利的稅務(wù)籌劃方案，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績提高。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎(chǔ)；必要性；存在問題；解決對(duì)策
0 前言
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負(fù)壓力。如果不進(jìn)行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是我國稅務(wù)稽查工作正式開展以來，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復(fù)雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應(yīng)對(duì)不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。
1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)
（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵
稅收籌劃這個(gè)詞匯來源于國外，它經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展的過程。我們國內(nèi)對(duì)于稅收籌劃還沒有一個(gè)定論。本文綜合了國內(nèi)外學(xué)者的建議，認(rèn)為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動(dòng)，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務(wù)產(chǎn)生以前的合理合法行為。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響因素
（1）新企業(yè)所得稅法。我國自從2008年元月開始實(shí)施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項(xiàng)目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)稅收項(xiàng)目進(jìn)行重新選擇與適當(dāng)安排。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在收入不變的情況下，盡可能的減少計(jì)稅基礎(chǔ)。這就是新企業(yè)所得稅法對(duì)稅收籌劃的影響所在。
（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正確的應(yīng)對(duì)方法，否則將會(huì)大大增加自己的稅負(fù)。這是因?yàn)樵谌∠蛳拗拼尕浐筮M(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益就會(huì)受到直接影響，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的稅金與利潤空間產(chǎn)生影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還增加了一項(xiàng)針對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，有利于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)且合理的分類。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用該項(xiàng)規(guī)定的話，很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。
2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性
（1）有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負(fù)較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，久而久之就會(huì)造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
（2）強(qiáng)化了合法納稅意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。這里的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)就是指納稅人繳納的稅款及時(shí)且足額，就不會(huì)面臨稅收方面的任何風(fēng)險(xiǎn)，或者說風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)。雖然說涉稅零風(fēng)險(xiǎn)并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟(jì)利益。
（3）改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實(shí)際上屬于一種財(cái)務(wù)管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，稅收籌劃是一項(xiàng)高水平活動(dòng)，它需要高素質(zhì)人才來進(jìn)行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會(huì)聘用高水平財(cái)務(wù)人員，這就客觀上提高了自身的會(huì)計(jì)核算水平。
3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題分析
（1）稅收籌劃意識(shí)仍然不夠強(qiáng)。盡管說我國已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會(huì)有偷稅或漏稅的思想存在。這是因?yàn)椴簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃并不實(shí)用，反而偷漏稅會(huì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開始做假賬。實(shí)際上，這種薄弱的稅收籌劃意識(shí)反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查處，不但會(huì)繳納所欠稅款，同時(shí)還會(huì)遭遇較大的稅務(wù)罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。
（2）稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)還不夠健全。具體來說，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒有設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行負(fù)責(zé)處理，而這難以實(shí)現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達(dá)到稅收籌劃的實(shí)際目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快設(shè)立專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。
（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個(gè)不同部門之間建立一個(gè)良好的溝通機(jī)制。但是，現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際經(jīng)營狀況，進(jìn)而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。
4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的解決對(duì)策
當(dāng)前，國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴(yán)格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實(shí)際問題。
（1）樹立起科學(xué)的稅收籌劃觀念。我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們?nèi)绻€想通過傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來進(jìn)行節(jié)稅的話，負(fù)面效應(yīng)是巨大的，甚至?xí)硪庀氩坏降暮蠊?。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認(rèn)真理解與嚴(yán)格遵守新稅收法律法規(guī)，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機(jī)關(guān)和相關(guān)部門可以通過電視、網(wǎng)絡(luò)或其他新媒體方式來強(qiáng)化對(duì)稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對(duì)原來的那種偷漏稅違法行為有一個(gè)更為清晰且到位的認(rèn)知，進(jìn)而在我國建立起一個(gè)正確的稅收籌劃理論框架，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護(hù)自身的權(quán)益。
（2）設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。由于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導(dǎo)的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，并把它作為企業(yè)內(nèi)部一個(gè)獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，讓其專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產(chǎn)企業(yè)讓自己的財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)稅收籌劃工作。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就需要為這個(gè)專門的稅收籌劃部門配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實(shí)施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立不同部門間的溝通機(jī)制，讓稅收籌劃部門可以更為準(zhǔn)確且及時(shí)的掌握企業(yè)內(nèi)部的各種信息，并據(jù)此設(shè)計(jì)出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。
（3）強(qiáng)化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策會(huì)有著較大的變動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，并隨時(shí)更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設(shè)置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來實(shí)施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，其業(yè)務(wù)涉及物業(yè)、基建、建材、商業(yè)、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)必須精心進(jìn)行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2002年，我國開始將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為稅務(wù)工作的重點(diǎn)之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。最近幾年，我國政府更是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2013年3月，新國五條出臺(tái)，提出在二手房交易過程中，對(duì)個(gè)人所得部分征收20%的稅收，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營亦會(huì)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作提出了更高的要求。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。
（一）稅收籌劃的含義
稅收籌劃并不是一個(gè)產(chǎn)生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學(xué)者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務(wù)，在納稅的過程中，還應(yīng)享有一定的權(quán)利，在不違反稅法規(guī)定之前提下，納稅人有權(quán)利通過合理安排，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，而政府對(duì)此沒有權(quán)力強(qiáng)迫任何一個(gè)納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行明確的界定，但此觀點(diǎn)的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨后不久，荷蘭財(cái)政文獻(xiàn)研究局（IBFD）就對(duì)稅收籌劃進(jìn)行了界定，認(rèn)為稅收籌劃就是納稅人為了實(shí)現(xiàn)繳納最低限額稅款的目標(biāo)，對(duì)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行合理安排的過程。隨著研究的進(jìn)一步深入，國外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的界定越來越準(zhǔn)確，美國學(xué)者W.B.梅格斯在其專著《會(huì)計(jì)學(xué)》中，認(rèn)為稅收籌劃就是企業(yè)為了降低稅負(fù)，在不違反稅法基本規(guī)定的前提之下，對(duì)各項(xiàng)涉稅活動(dòng)進(jìn)行精心安排，使得納稅時(shí)間延遲或少繳稅。
就國內(nèi)而言，當(dāng)前對(duì)稅收籌劃并沒有一個(gè)統(tǒng)一的結(jié)論，著名稅收研究學(xué)者蓋地教授在其專著《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營方向以及管理理念進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到減輕稅負(fù)、增加收益之目的。綜合而言，從國內(nèi)外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的研究來看，都認(rèn)為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動(dòng)，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)相比，具有較大的區(qū)別。一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素
當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的因素主要來自兩個(gè)方面，即新企業(yè)所得稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，正是在不同的稅法環(huán)境和會(huì)計(jì)環(huán)境之下，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之時(shí)，必須注意外部環(huán)境的變化。
1.新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響
2008年1月1日，我國開始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。房地產(chǎn)企業(yè)如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項(xiàng)目的金額，以最大限度地減少計(jì)稅基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)在新企業(yè)所得稅法下稅收籌劃的重點(diǎn)內(nèi)容。
2.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響
（1）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有的存貨發(fā)出計(jì)價(jià)的后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法轉(zhuǎn)變。此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的毛利造成一定程度的波動(dòng)。不僅如此，在我國當(dāng)前通貨膨脹的市場(chǎng)背景之下，原有的后進(jìn)先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計(jì)價(jià)方法之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有采取正確的應(yīng)對(duì)方法，必然會(huì)使其稅負(fù)增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)相比具有建設(shè)周期長的特點(diǎn)，一旦取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤空間產(chǎn)生影響。
（2）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加的一項(xiàng)規(guī)定，單從字面上看，該條準(zhǔn)則似乎是專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而出臺(tái)的會(huì)計(jì)規(guī)范，事實(shí)上并非如此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而制定的規(guī)范，但此條準(zhǔn)則對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響卻較為顯著。該規(guī)定的出臺(tái)有助于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)而合理的分類。此條準(zhǔn)則還引入了公允價(jià)值的計(jì)量模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、確認(rèn)都作出了明確的說明。從實(shí)際效果來看，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用此項(xiàng)規(guī)定，將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
作為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在這個(gè)過程中獲得了較多的利潤。因房地產(chǎn)企業(yè)無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項(xiàng)目種類繁多，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達(dá)到節(jié)稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。
（一）稅收籌劃意識(shí)薄弱
雖然我國稅法明確規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)大多是大型企業(yè)，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產(chǎn)企業(yè)往往存在偷稅或漏稅的思想，認(rèn)為進(jìn)行稅收籌劃并不能給企業(yè)減輕多少稅負(fù)，而偷稅或漏稅卻能夠給企業(yè)帶來較大的節(jié)稅空間。為此，有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置兩套賬本，做假賬。對(duì)外一套賬本，專門應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查；對(duì)企業(yè)內(nèi)部又是一套賬本，以記錄企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況。稅收籌劃意識(shí)的薄弱將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，不僅僅需要補(bǔ)繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生重大影響。
（二）進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全
稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)的不健全也是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要因素，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)組織內(nèi)部建設(shè)，可以發(fā)現(xiàn)極少有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)專門設(shè)置稅務(wù)部門，以負(fù)責(zé)整個(gè)企業(yè)的稅收籌劃工作。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都是交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。稅收籌劃工作的專業(yè)性程度不會(huì)低于財(cái)務(wù)工作，此項(xiàng)工作不僅僅要以企業(yè)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，還需要相關(guān)的人員對(duì)稅收法律和政策有一個(gè)全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區(qū)域的涉稅項(xiàng)目計(jì)算有較大差別，這無疑對(duì)稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)來解決稅收籌劃問題，顯然難以達(dá)到實(shí)際的目標(biāo)，需要設(shè)立企業(yè)稅務(wù)部門，專門開展稅收籌劃工作。
（三）稅收籌劃內(nèi)部管理缺乏
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多樣化決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好的內(nèi)部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機(jī)制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)有些部門之間的內(nèi)部合作脫節(jié)，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時(shí)，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，使得財(cái)務(wù)部門在核算時(shí)，往往出現(xiàn)較多的問題，進(jìn)而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對(duì)打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規(guī)定的計(jì)稅方式有所不同，其中打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買房子送裝修是依據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。因此，只有在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的對(duì)策
在國家越來越重視房地產(chǎn)調(diào)控的背景之下，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉稅環(huán)境也越來越復(fù)雜。由此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視當(dāng)前稅收籌劃存在的問題，有針對(duì)性地采取措施，進(jìn)行合理的稅收籌劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重從以下三個(gè)方面解決當(dāng)前稅收籌劃工作中存在的問題。
（一）樹立正確的稅收籌劃理念
隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國稅收法律制度體系也會(huì)越來越完善，如果房地產(chǎn)企業(yè)還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達(dá)到節(jié)稅的目的，顯然難以實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區(qū)別有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，以營造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產(chǎn)企業(yè)樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財(cái)務(wù)管理過程之中，通過合法的方式維護(hù)自身權(quán)利。
（二）設(shè)立專門的稅收籌劃組織，強(qiáng)化稅收籌劃管理
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃組織缺失的現(xiàn)狀，建立專門的稅收籌劃組織進(jìn)行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將稅收籌劃組織作為一個(gè)單設(shè)的機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的稅收籌劃工作。建議房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理部下面專設(shè)稅收籌劃部門，設(shè)置主管或經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的稅收籌劃工作，制定各項(xiàng)總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經(jīng)理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負(fù)責(zé)企業(yè)具體稅收籌劃事項(xiàng)的執(zhí)行。
在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發(fā)揮稅收籌劃部門的作用，這需要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機(jī)制，使得稅收籌劃部門能夠準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營信息，進(jìn)而設(shè)計(jì)出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產(chǎn)公司的地位，給予其良好的職業(yè)晉升通道，為其參與公司戰(zhàn)略管理營造良好的外部環(huán)境。
（三）加強(qiáng)稅收法律和政策研究
為了適應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國會(huì)及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的稅收法律和政策。從這個(gè)層面上講，稅收法律和政策將呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)，特別是在國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管日益嚴(yán)格的背景之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律和政策變動(dòng)很大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律和政策的研究，及時(shí)系統(tǒng)地了解稅收法律和政策的變化，才能在設(shè)計(jì)稅收籌劃方案時(shí)不斷更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。建議房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置稅收籌劃專員的同時(shí)，設(shè)置稅收研究專員，以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法律和政策的研究。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新舉措
在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益深入的21世紀(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，這無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)生存的壓力，尤其是其稅金繳納方面，已然成為影響房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在稅法允許的范圍之內(nèi)，應(yīng)用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的涉稅開支和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅甚至免稅。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)的稅收籌劃方法，能夠有效減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，這對(duì)于資金需求量大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高，建設(shè)及銷售周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其意義巨大，是有效減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的理財(cái)途徑。
一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的含義及其必要性
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃界定，目前還沒有統(tǒng)一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般是指，房地產(chǎn)企業(yè)為了最小化企業(yè)自身的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，而在遵循相關(guān)稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下，依據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)稅收政策，事先安排和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資，投資，經(jīng)營和分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)，并以此為依據(jù)選取最佳納稅方案，從而在整體上實(shí)現(xiàn)企業(yè)免除，減少或遞延納稅義務(wù)等目標(biāo)，以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃并不等同于違法性質(zhì)的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質(zhì)的稅收收益最大化的理財(cái)方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產(chǎn)企業(yè)為了提高利潤而提高科學(xué)合理納稅意識(shí)的必然結(jié)果，是房地產(chǎn)企業(yè)維護(hù)自身合法權(quán)益的具體表現(xiàn)，它不僅屬于理財(cái)問題，還是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策的重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的整個(gè)過程。對(duì)于具有獨(dú)特生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其追求利潤最大化為根本目標(biāo)，就必須實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的管理模式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的自主籌資金額巨大，財(cái)務(wù)管理周期長，開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大、投資決策責(zé)任重、要求嚴(yán)，且其財(cái)務(wù)涉及面廣、管理難度與責(zé)任大，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)和法律意識(shí)薄弱，對(duì)于納稅還存在不少認(rèn)識(shí)方面的誤區(qū)，誤認(rèn)為納稅只是財(cái)務(wù)部門的工作，習(xí)慣于把稅費(fèi)籌劃放在事后進(jìn)行，且其對(duì)于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產(chǎn)企業(yè)很多存在偷稅逃稅現(xiàn)象而受到稅務(wù)部門的處罰。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行稅收籌劃工作，以適應(yīng)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來的巨大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)一旦實(shí)現(xiàn)有效的稅收籌劃工作，就可以幫助企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利益的最大化目標(biāo)，維護(hù)了國家的合法權(quán)益，增加了國家的財(cái)政收入，還有利于幫助國家對(duì)稅法進(jìn)行必要的完善和修訂。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)籌劃新舉措
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理稅費(fèi)籌劃是其應(yīng)有的合法權(quán)益，只是由于各種經(jīng)濟(jì)，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產(chǎn)企業(yè)的避稅機(jī)遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須掌握基本的經(jīng)營管理知識(shí)，還得充分了解各項(xiàng)稅收制度，了解內(nèi)外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構(gòu)思出一套稅費(fèi)籌劃的基本思路，然后根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況和國家稅收政策的更新變換來設(shè)計(jì)一個(gè)全新的，科學(xué)可行的降低稅費(fèi)支出的方法。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其生產(chǎn)的產(chǎn)品基本包含了三個(gè)階段，即項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目銷售，因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃主要可以從這三個(gè)階段來具體操作。（1）項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：第一，應(yīng)該選擇合適的建房方式，改變習(xí)慣上自建并銷售房產(chǎn)的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進(jìn)行較大空間的稅收籌劃。在進(jìn)行房產(chǎn)代建時(shí)，要確定最終用戶，進(jìn)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負(fù)。在進(jìn)行房產(chǎn)合建時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業(yè)稅的繳納。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開發(fā)多處房產(chǎn)以及進(jìn)行不同方式的核算來為企業(yè)自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產(chǎn)企業(yè)到底進(jìn)行如何核算，則需要根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行分析比較。（2）項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃包括：首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目，從而使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過籌劃相關(guān)的借款利息來進(jìn)行稅收籌劃，這是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金特點(diǎn)決定的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以把完工前的利息費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本等增加扣除項(xiàng)目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。還可以把完工之后的利息支出進(jìn)行增加項(xiàng)目扣除，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化目標(biāo)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以把銷售與裝修分散開來，以分散經(jīng)營收入，從而也能實(shí)現(xiàn)稅基和稅率的減少，稅負(fù)也就相應(yīng)的減輕了。（3）項(xiàng)目銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負(fù)。具體來說，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立獨(dú)立的銷售分公司來直接負(fù)責(zé)銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的籌劃空間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間來進(jìn)行稅費(fèi)繳納籌劃，比如說房地產(chǎn)企業(yè)可以委托銷售公司來銷售房地產(chǎn)，并和銷售公司協(xié)商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務(wù)，還可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。
此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用稅法規(guī)定的減免稅稅收優(yōu)惠政策條款來達(dá)到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的方案來使自己符合這些稅收優(yōu)惠政策，一旦用足用好現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，也是企業(yè)避稅籌劃的重要方式，當(dāng)然，企業(yè)要注意不能曲解或者濫用優(yōu)惠政策，否則，得不償失。另外，房地產(chǎn)還可以利用納稅臨界點(diǎn)來避免承擔(dān)較重的稅負(fù)，還可以巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃，或者適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時(shí)間來進(jìn)行納稅籌劃，亦或是優(yōu)化一定的收入結(jié)構(gòu)或者籌劃置業(yè)房地產(chǎn)的大修理支出費(fèi)用來進(jìn)行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設(shè)施開發(fā)成本進(jìn)行納稅籌劃等。誠然，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個(gè)方面的問題，即需要加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自身的法律意識(shí)；在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，切不可只重投機(jī)；要構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，做到戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)籌劃兼顧；要把結(jié)果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補(bǔ)漏性向前瞻性發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行成本效益分析，在合法合理的范圍內(nèi)進(jìn)行系統(tǒng)性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的有機(jī)調(diào)和。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對(duì)其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員來說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實(shí)的稅法基本功知識(shí)基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，其實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個(gè)新的層次，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費(fèi)支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。
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