時間：2023-09-21 17:53:56
序論：在您撰寫房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關鍵詞：房地產(chǎn) 多級市場 對策
隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各種問題也伴隨而來，給商業(yè)地產(chǎn)投資者、運營者、管理者提出了嚴峻的挑戰(zhàn)?？梢哉f，最近幾年是我國商業(yè)地產(chǎn)的建設高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在設計、運營、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國城市化進程不斷引發(fā)大量城市社會問題一樣，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的認知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導致我國房價被大量壟斷的一個重要原因，如何防止房價無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產(chǎn)多級市場的產(chǎn)生和相關的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。
一、房地產(chǎn)多級市場的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場指的是通過房地產(chǎn)的出租，買賣，抵押等各種經(jīng)濟手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟交易方式，也是這個社會所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過開發(fā)商對地皮的開發(fā)和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機制等經(jīng)濟要素構成的一個大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關系的總和。房地產(chǎn)市場的分級運行主要是從房地產(chǎn)市場交易的層次和權屬內(nèi)容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產(chǎn)一級市場即土地使用權的出讓市場， 具有壟斷經(jīng)營性質(zhì)， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權屬讓渡的經(jīng)濟關系的綜合。
二、房地產(chǎn)多級市場形成的原因
1.房地產(chǎn)商的認知過于商業(yè)化
更多的房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產(chǎn)的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產(chǎn)多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經(jīng)濟的需求解決了市場的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產(chǎn)多級市場的步伐。
2.房地產(chǎn)的開發(fā)缺乏深遠的系統(tǒng)思考
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務與空間調(diào)整的重要手段，當前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設和運營對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴格約束。政府政策對商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來發(fā)展前景有很大的影響。同時由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產(chǎn)與國家的經(jīng)濟主脈所割不開的關系。
三、房地產(chǎn)多級市場的對策
1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場
房地產(chǎn)二級、三級市場具有經(jīng)營和消費性質(zhì)， 即在經(jīng)營與使用消費之間平行轉移， 表現(xiàn)為經(jīng)營者與經(jīng)營者， 經(jīng)營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產(chǎn)的增量市場， 三級市場主要是存量房地產(chǎn)的再轉讓市場。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產(chǎn)二手市場已形成了一個完整的、有機的市場體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產(chǎn)多級市場打下良好的思想基礎。同時加大中介人員的培訓力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務和管理水平。
2.調(diào)整我國房地產(chǎn)的整體結構
根據(jù)我國人多地少的特點，很多經(jīng)濟開發(fā)商，想根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)項目從而來提高國民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經(jīng)濟相關開發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟的新增長點也是不現(xiàn)實的。目前為止，我國的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠，離市中心較遠的地方，如此一來政府相關部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區(qū)添加相關的交通服務設施。所以， 調(diào)整住房的結構， 主要不是壓制中高檔住房市場的發(fā)展， 也不是鼓勵低檔房建設， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應成為中國房地產(chǎn)業(yè)及其市場長期發(fā)展的重點，從而拉動房地產(chǎn)多級市場的發(fā)展。
總而言之，房地產(chǎn)多級市場由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報以及建設周期長、涉及單位多等特點，決定了商業(yè)地產(chǎn)項耳開發(fā)經(jīng)營過程中的高風險。商業(yè)地產(chǎn)項目除了一般項目風險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結，筆者認為，根據(jù)我國房地產(chǎn)的多級市場，對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經(jīng)營的方式。
參考文獻：
[1]楊有志.我國住房公積金繳存率模式的創(chuàng)新[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2013（12）.
關鍵詞： 房地產(chǎn)商業(yè)項目風險管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
建設工程項目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關系復雜，在實施過程中不確定性因素很多。因而，在項目實施過程的各個階段將面臨各種風險，風險管理實質(zhì)上是一個降低風險負面影響的決策過程，該決策過程包括識別、估計與評價、處理及后評價幾個階段。本文主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目中商業(yè)地產(chǎn)項目風險管理及控制措施等內(nèi)容。
一、項目風險管理概述
現(xiàn)代風險管理一般由三個階段組成：在識別、估計和評價了風險之后，就應考慮如何有效地控制和處理風險，即選擇應采取的各種避免損失和控制損失的對策，分析各對策的成本及后果，各施工企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況及風險管理的總方針和特定目標，確定各種對策的最佳組合，達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。
風險控制對策是指處置風險和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術的主要特征是力圖避免或減少涉及風險各方所面臨的風險及其影響，即通過回避風險、損失控制、非保險轉移等手段，消除或抑制風險因素，防止風險事件發(fā)生，盡可能地將風險損失減少到最低限度，一般在損失發(fā)生前實施?；乇茱L險系指直接避免能導致風險的事項和活動，以消除可能發(fā)生的損失。
二、商業(yè)地產(chǎn)六大風險
1、物業(yè)形式明顯不同
商業(yè)物業(yè)與地產(chǎn)商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業(yè)物業(yè)應具備與之相對應的經(jīng)營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。因此，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,進行建筑規(guī)劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發(fā)風險。
2、競爭加劇價值下降
高額利潤驅使著眾多的地產(chǎn)商跟風進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領域，由于信息的不對稱，在同一區(qū)域可能會出現(xiàn)多家商業(yè)地產(chǎn)項目撞車的現(xiàn)象，導致商業(yè)地產(chǎn)從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重后果。因此，進行競爭者調(diào)查和掌握政府商業(yè)規(guī)劃十分重要。
3、充分認識資金壓力
大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商對象通常是已經(jīng)或準備進入中國的外資商業(yè)企業(yè)，由于他們更多地是租用而非購買商業(yè)物業(yè)，因此若無強大的資金實力或無力自己經(jīng)營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，甚至出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)項目。
4、復合人才嚴重缺乏
商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為地產(chǎn)商，對商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對地產(chǎn)和商業(yè)均為精通的復合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風險加大。
5、利潤過高產(chǎn)生泡沫
目前國內(nèi)一些城市特別是大型發(fā)達城市，由于策劃炒作等非理性因素，導致商業(yè)地產(chǎn)的租售價格虛高，一些經(jīng)營者在商業(yè)微利時代的大背景下，不堪高價格的重負，很難步入持久的良性經(jīng)營，經(jīng)營者的失敗最終將會把爆漲的商業(yè)地產(chǎn)市場拉下馬來。
6、經(jīng)營理念差異過大
商業(yè)地產(chǎn)應屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，商業(yè)與地產(chǎn)兩個行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠。在實際中兩個行業(yè)人員在決策理念和經(jīng)營運作過程中，時常產(chǎn)生劇烈的碰撞，達不到："1+1=？"的統(tǒng)一，不和的最終結果必定是商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗。
三、有效控制風險
由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營回報期長，投資大，風險大，一旦開發(fā)經(jīng)營不理想，將造成巨大的經(jīng)濟損失，對此，可以從以下幾個方面來控制風險。
1、選址應權衡各種因素
商業(yè)地產(chǎn)選址首先應考慮項目所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發(fā)大規(guī)模MALL就值得商榷。其次，項目應考慮交通系統(tǒng)是否完善，因為交通將影響項目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統(tǒng)成本的高低。 第三，應考慮核心商圈消費能力，以本地消費為主。第四，應考慮政府對地段的重視程度。作為發(fā)展商或公司對商業(yè)經(jīng)營了解得太少，所以在進行商業(yè)項目選址論證時一定要有商家或經(jīng)驗豐富的商業(yè)顧問公司參與；在選址論證上不光靠經(jīng)驗，還要有大量的定量分析，既然商業(yè)地產(chǎn)的價值要靠招商來實現(xiàn)，而要成功招商必須與商家（主力店）有"共同語言"，從商家的角度來論證商業(yè)項目選址的合理性，而不是一廂情愿的"單相思"。
2、開發(fā)規(guī)模宜適度
目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)好像存在一種誤區(qū)———越大越好，事實上，商業(yè)規(guī)模受商圈購買力和商圈其他商業(yè)設施的制約，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模要通過科學的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區(qū)能基本滿足一般二級城市的購物消費功能。
3、項目定位應適度超前
在對商業(yè)項目定位前，除考慮項目所在地的總體經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構、人口基數(shù)、消費能力、消費支出、消費習慣、當?shù)厝松钏健⑸虡I(yè)布局現(xiàn)狀等市場情況外，還要對經(jīng)濟發(fā)展趨勢、商業(yè)發(fā)展格局進行詳細分析，項目定位要適度超前。
4、營造主題特色吸引消費者
沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內(nèi)涵來支撐，要特別抓住購物群體當中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現(xiàn)在的收入條件限制，對外地市場的影響，畢竟有限。
5、專業(yè)化經(jīng)營管理保證投資者利益
有不少商業(yè)項目，前期開發(fā)推廣都非常成功，但經(jīng)營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業(yè)管理機構已經(jīng)成為我國目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。
總之，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應在科學選址、定位的基礎上，確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求，并請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃公司進行商業(yè)規(guī)劃設計，最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風險。
參考文獻：
〔1〕全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓教材，工程造價管理基礎理論與相關法規(guī)，中國計劃出版社2009年第五版。
關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；對策
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業(yè)地產(chǎn)的定義
商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等。
崔勝和認為：“商業(yè)地產(chǎn)同時具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉撜f，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個基礎屬性，分別表示了硬件基礎和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標的。
近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個高利潤、高風險的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風險開始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國還是一個新生事物，行業(yè)開發(fā)運營的理論還未形成，項目運作不規(guī)范，許多開發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成熟的經(jīng)營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，促進我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
2 我國商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式的特點
隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的重視，目前推向市場的許多商業(yè)地產(chǎn)項目也有很多模式，國內(nèi)常見的模式基本有三種經(jīng)營模式：純銷售模式、租售結合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項目建成后，開發(fā)商通過直接全部出售給投資者及經(jīng)營者，來回籠資金，開發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營與開發(fā)管理。這種模式，一般對開發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準入門檻也低，這樣開發(fā)商的資金財務壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔后期開發(fā)運營的風險。這對資金不是很雄厚的開發(fā)商來說是個很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經(jīng)營者，產(chǎn)權出售，使一個完整的商業(yè)設施的所有權及經(jīng)營權被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營混亂，后期經(jīng)營出現(xiàn)困境，最后導致投資者及經(jīng)營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發(fā)商持續(xù)發(fā)展。
因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發(fā)商自身經(jīng)營模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國中小開發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開發(fā)一些專業(yè)性較強的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場。
2.2 租售結合模式
租售結合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。
在國內(nèi)，萬達集團首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬達集團與眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利與義務。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢；第一，強強聯(lián)合，通過各種品牌組合，整合開發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，降低了市場研判失誤的風險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開發(fā)前已經(jīng)確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢。
首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設施的改變都會導致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應的原設計的業(yè)態(tài)組合將會出現(xiàn)變化。
再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預測性的變化，由于其經(jīng)營狀況的不可預測性，在其合作過程中，聯(lián)盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導致關系改變。
第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進銷售，銷售產(chǎn)權式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權交出由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經(jīng)營模式在上世紀六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗表明，如果房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會信譽度高，也會實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。
這種模式的優(yōu)勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報，而且風險非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營者自負盈虧，無論經(jīng)營者是誰，都要負擔租金回報的責任。因此經(jīng)營者必須細心經(jīng)營，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤。
這種模式也有其風險：一是承租經(jīng)營風險。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽風險。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續(xù)進行另外項目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導致發(fā)展商出現(xiàn)嚴重危機，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數(shù)多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨立產(chǎn)權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。
這種模式主要優(yōu)點在于:首先，其產(chǎn)權關系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內(nèi)外大型商業(yè)公司的進駐，帶來其先進的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業(yè)的管理團隊能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。
而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發(fā)商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發(fā)的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會帶來巨大的財務風險。第二，開發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運營管理經(jīng)驗和專業(yè)的商業(yè)人才隊伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營運營公司來運營。
3 我國商業(yè)地產(chǎn)運營過程中的問題
3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)定位模糊，運營模式不足。
一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要在定位有個明確的目標。而廣大開發(fā)商還是單純的按照住宅項目進行開發(fā)，導致在商業(yè)運營模式選擇上不能符合所開發(fā)的項目。
商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開發(fā)理念和開發(fā)模式的差異。
3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足
我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發(fā)商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發(fā)商的融資能力是個嚴峻的考驗。
3.3 商業(yè)地產(chǎn)運營的專業(yè)人才和團隊不足
商業(yè)地產(chǎn)的高額回報率，吸引開發(fā)商從住宅開發(fā)商或其他行業(yè)轉變而來，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識和專業(yè)人才團隊，對于項目的開發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開發(fā)的經(jīng)驗和國外、國內(nèi)典型成功運作項目的經(jīng)驗來運作。商業(yè)房地產(chǎn)的復雜性事實上要求了其開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理應當是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來完成。專業(yè)人才和團隊的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發(fā)生。
4 我國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的對策
4.1 開發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的能力
商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開發(fā)商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進行運營。所以開發(fā)商應該拓寬思路，學習國外的商業(yè)地產(chǎn)先進理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開發(fā)周期長，成為了開發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國內(nèi)開發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關的法律法規(guī)。
4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團隊的建立
一個具有復合專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團隊，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領域，雖然我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊伍和管理團隊。為此，應該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和高等教育的作用，培訓相關人才，借鑒國外經(jīng)驗，同時建立我國相關人才的培訓機制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻
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資本的“冬天”冷還是不冷，孵化器和創(chuàng)業(yè)項目冷暖自知。
有孵化器倒閉的，也有逆勢擴張的。孵化創(chuàng)業(yè)的各類創(chuàng)業(yè)空間，也正在接受資本更為理性更加審慎的檢驗。
在上海楊浦區(qū)，有一條700米長的大學路，路的一頭通往復旦大學，路邊鱗次櫛比著各種異域風情的餐廳、咖啡館酒吧，讓人眼前一亮的創(chuàng)意零售店。這條大學路所在的創(chuàng)智天地，是一個希望能融合“工作、生活、學習和娛樂”于一體的大社區(qū)，創(chuàng)業(yè)社區(qū)INNOSPACE+就置身其中。
今年秋天，他們和韓國創(chuàng)投領域的合作伙伴聯(lián)手，舉辦了一場中韓兩國創(chuàng)業(yè)項目的路演。韓國CJ集團旗下的文化創(chuàng)造融合中心（CCCC）帶來的項目，有為電視劇制作外國字幕和可以共享的開放平臺，有通過360°VR展示視頻和動畫，通過4D技術開發(fā)“韓流”內(nèi)容在VR設備播放的；中國創(chuàng)業(yè)團隊路演的，有致力于解決VR人機交互問題的，可自由選擇視角的3D視頻攝像系統(tǒng)等。
集中了視頻、動畫、VR等諸多熱門領域的中韓項目DemoDay，被戲稱為“有顏更有料”，也是INNOSPACE+的開業(yè)首秀。INNOSPACE+并非草根創(chuàng)業(yè)，背靠瑞安地產(chǎn)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，名氣更大、目前來看發(fā)展勢頭更猛的比如潘石屹SOHO中國旗下的3Q空間。不過，用瑞安房地產(chǎn)總經(jīng)理、INNOSPACE+總監(jiān)陳成強的話說，瑞安雖然是做傳統(tǒng)地產(chǎn)出身，但INNOSPACE+決不是簡單的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。
重新梳理創(chuàng)業(yè)上下游
在加入瑞安集團之前，陳成強曾擔任過新加坡經(jīng)濟發(fā)展局（SEDB）的區(qū)域總監(jiān)。作為SEDB初創(chuàng)企業(yè)發(fā)展計劃的主要設立者之一，也投資如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd這樣的初創(chuàng)企業(yè)。
正是這樣的經(jīng)歷，使得陳成強站在房地產(chǎn)商的角度看待創(chuàng)業(yè)社區(qū)時，多了一層思考：創(chuàng)業(yè)社區(qū)必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索“除了場地之外還能給創(chuàng)業(yè)者帶來什么”，要創(chuàng)造真正吸引創(chuàng)業(yè)者的附加值。
在瑞安集團內(nèi)部，INNOSPACE+就是一家創(chuàng)業(yè)公司，已經(jīng)從房地產(chǎn)業(yè)務中獨立出來，摸索傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式之外的新玩法，陳成強就是這個“知識社區(qū)”核心團隊的一員。要為社區(qū)打造強健有力的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，首先要梳理創(chuàng)業(yè)這個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源。
如何打造圍繞創(chuàng)業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)，聽上去特別務虛的說法，陳成強他們一點點把它做實。比如把原本隔著一條淞滬路的兩個有著類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)空間，2011年8月成立的IPOclub創(chuàng)業(yè)咖啡和2012年11月成立的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器，整合在一起，在新址上推出了更適合創(chuàng)業(yè)者“聚集”的升級版INNOSPACE+。
幫助創(chuàng)業(yè)者把想法變成可以落地的項目，遠不止于提供一個辦公場所。陳成強他們在既有的物理空間，以及成立四年的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器的基礎上，像搭積木一樣，圍繞“創(chuàng)業(yè)”，搭建起更多的服務功能模塊，比如增加了聯(lián)合辦公（InnoWork）、創(chuàng)客空間（InnoMaker）、創(chuàng)業(yè)公寓（InnoApartment）等，比如引入風投，引入導師，搭建一個相對完整的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。
如何幫助創(chuàng)業(yè)者把產(chǎn)品從“實驗室”狀態(tài)推向“量產(chǎn)”，打通“Demo-產(chǎn)品化”的通路，是INNOSPACE+另一個很重要的嘗試。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年開始與西門子合作，幫助一些工業(yè)4.0相關的創(chuàng)業(yè)項目進行加速指導等系統(tǒng)化等培訓和相關資源支持；現(xiàn)在INNOSPACE+與BMW正在開展有關車聯(lián)網(wǎng)方面的合作，共同挖掘優(yōu)秀的汽車互聯(lián)、移動出行創(chuàng)業(yè)項目。
創(chuàng)業(yè)社區(qū)的“創(chuàng)業(yè)”
INNOSPACE+不是國內(nèi)最早一批做孵化器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，也不是目前該領域里處于聚光燈下的玩家，對于陳成強他們來說，必須要思考的問題是：目前孵化器數(shù)量眾多，他們?nèi)绾尉劢棺龀鎏厣皇且晃蹲非笞龃笞龆唷?/p>
INNOSPACE+的免租金似乎很受創(chuàng)業(yè)者歡迎，但陳成強強調(diào)，這只是他們吸引創(chuàng)業(yè)公司的“噱頭”，相較于不少孵化器的低進駐門檻，INNOSPACE+的做法正好相反，他們很看中入駐項目的質(zhì)量，以及項目特質(zhì)與INNOSPACE+自身資源的匹配性。
陳成強介紹，在篩選項目的時候，他們首先會選擇與自己資源匹配的項目入駐，對這些項目前三個月內(nèi)免租金，之后再決定是否投資和孵化。這樣的業(yè)務模式與INNOSPACE+的盈利模式相關。目前INNOSPACE+向項目收取工位租金只達到總營收的10%，原因是辦公空間的租金本身并不高，每個工位每月1000元左右，服務費和基金管理費才是INNOSPACE+目前兩大主要收入來源。
正是這樣的盈利模式，決定了入駐項目與INNOSPACE+之間是“緊密的伙伴”關系，而非松散的“二房東與租戶”的關系，未來項目的質(zhì)量、生存狀況將直接影響到辦公空間自身的利益。INNOSPACE+會定期舉辦國際創(chuàng)業(yè)集訓營，有機會入選集訓營的團隊還將獲得InnoSpace天使基金10萬元～50萬元人民幣的種子投資。除了融資，平臺還提業(yè)對接。
這樣一來，行業(yè)聚集使得所有入駐項目互幫互助，彼此的能力被充分挖掘和創(chuàng)造，創(chuàng)業(yè)社區(qū)內(nèi)部的資源得到充分利用和有效共享，上下游公司有機會形成產(chǎn)業(yè)鏈效應。
陳成強介紹，他們已經(jīng)累計孵化超過150家創(chuàng)業(yè)團隊，投資超過50家，幫助這些極其早期的項目從種子成長到天使輪。
這是迥異于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務的玩法。不可否認，對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商來說，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨轉型和去庫存的壓力，針對新興辦公人群――小團隊合作、更需要工作的時間彈性、遠程辦公、高頻流動等等這類辦公人群，聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間不失為一種新的辦公選擇。
關鍵詞：協(xié)同辦公;創(chuàng)業(yè)企業(yè);運營;風險
一、引言
在房地產(chǎn)企業(yè)提供的所有服務當中，與商業(yè)地產(chǎn)相關的辦公空間服務對于國民經(jīng)濟的發(fā)展起著至關重要的作用。辦公空間作為企業(yè)活動的載體，是生產(chǎn)活動賴以存在和發(fā)展的基本空間、基礎設施。由知識經(jīng)濟發(fā)展帶來的企業(yè)數(shù)量規(guī)模的擴張，極大推動了對辦公空間的潛在需求。20世紀90年代在第三產(chǎn)業(yè)興起的背景下，中小企業(yè)數(shù)量急劇增加。2008年新登記內(nèi)資企業(yè)123.26萬戶，到2014年底，新登記企業(yè)365.1萬戶，比2013年增長45.88%。相比之下，辦公空間的實際數(shù)量需求卻沒有呈相應的增長勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積從2008年的2471.95萬平方米增加至2013年的6887.24萬平方米，但每年的增幅呈下降趨勢。辦公樓的供應量與實際需求量不匹配。究其原因，除了經(jīng)濟環(huán)境的影響，也與企業(yè)的性質(zhì)相關。
新興成長的公司越來越多地集中于網(wǎng)絡、移動通訊等信息產(chǎn)業(yè)和金融服務業(yè)。這些企業(yè)對于辦公空間的要求不僅限于基礎的辦公設施和知識收集、積累、修正和交換的業(yè)務，而更多地注重多功能的組合，適合靈活互動、交流以及高效經(jīng)濟的辦公系統(tǒng)。在這一趨勢下，已有不少辦公空間演變?yōu)檗D型過渡形態(tài)，即協(xié)同辦公模式：介于標準化的傳統(tǒng)封閉辦公室工作環(huán)境和社區(qū)化的獨立分離家庭辦公（SOHO）模式之間的共享形式，內(nèi)涵包括為各種人群或企業(yè)提供可分享式的管理，主要服務于知識產(chǎn)業(yè)中不同領域的人士在不同專業(yè)化程度下的分工協(xié)作，不僅表現(xiàn)為辦公室設備的出租，更重要的在于個體集聚下，專業(yè)網(wǎng)絡反映出的社會聯(lián)系。
2015年以來，僅在上海，新興的協(xié)同辦公空間就已超過60家。這引起了學界的重視。在鮮有可參考的學術文獻中，國內(nèi)外對此的探討多數(shù)集中于該模式所帶來的創(chuàng)新和便利，如Pratt（2002）認為這樣的服務是連接技術、空間和人的綜合體，高效的社會空間勞動分工、文化交融滿足了當代“產(chǎn)品空間”的要求。投中研究院表示，這是一種更方便為草根創(chuàng)業(yè)者提供成長和服務的開放式生態(tài)系統(tǒng)。另一方面，這股來勢洶洶的“第三次辦公浪潮”也引發(fā)了對于其負面影響的思考。Moriset（2014）指出這種共享空間的擴張趨勢帶有本地化的表征，因其是以創(chuàng)新地區(qū)和城市環(huán)境的政策為基礎的，從而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青（2015）指出，中國并不能直接照搬國外的聯(lián)合辦公模式，因為當前中國現(xiàn)有的新型辦公空間收益很低。
那么，作為提供辦公服務的重要參與者之一，房地產(chǎn)企業(yè)在面對這樣的變革局面時，是否能夠審時度勢，以順應潮流，獲得成功，取決于對各方因素的衡量。
二、基于鉆石模型的分析
影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素可以從四個主要方面考慮：需求條件、生產(chǎn)要素、扶持產(chǎn)業(yè)以及企業(yè)結構。除此之外還有機遇和政府兩大外部變數(shù)將會產(chǎn)生不可估量的影響。可以說，當前的共享空間熱反映出辦公空間轉型的大好契機，企業(yè)競爭尚處于近乎公平的起步階段，而國家剛剛出臺的萬眾創(chuàng)業(yè)，全民創(chuàng)新鼓勵政策更是激發(fā)了各界人士對辦公空間的要求。同時，與房地產(chǎn)業(yè)相關的金融、建筑等行業(yè)也在不斷完善之中。毫無疑問，外部因素是一大利好。因此，轉型的成敗取決于企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源以及面臨的市場情況。因此，本文主要從需求和供給兩方面進行探討。
1、市場需求條件的改變對辦公服務的影響
從需求角度，主要探討使用需求方，也就是對相關辦公企業(yè)而言，辦公空間所必須符合的整體特征。在當前的環(huán)境下，即要滿足創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)有別于其他成熟企業(yè)的要求。
（1）租賃成本要求低。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)位一般是成本驅動的，即受產(chǎn)品成本如交通運輸、地租、勞動力工資、原材料等因素影響，因而其空間結構也受這些因素影響較大，而辦公空間作為一種新興的、特殊的產(chǎn)業(yè)空間，其占用土地空間小、產(chǎn)品運輸指向低。即便如此，作為剛剛起步的小微企業(yè)而言，也不得不考慮辦公空間的一系列租金和通勤成本對于企業(yè)運營的影響。通常情況下單個企業(yè)的資本投入不高，因此可承受的租金水平也相當有限。當前寫字樓的平均租金逐年上升，小幅回落，這對相關企業(yè)來說是一項不小的負擔。
（2）追求集聚效應。共享共同投入，保持信息和知識的高速流動從而獲取集聚效應是城市辦公空間結構形成和發(fā)展的重要影響因素。創(chuàng)新企業(yè)也不例外。這些企業(yè)的辦公環(huán)境對于增強彼此間的交流要求較高，而企業(yè)特性又注定了意向性的交流占主要地位，知識外溢和理念融通意味著其辦公空間需要比一般企業(yè)擁有更多的社交和孵化等功能性空間。創(chuàng)意作為企業(yè)發(fā)展的一個重要動力來源，依靠個人力量往往無法形成，更多地需要相互探討，獲得啟發(fā)，進而形成完整的構思，最終落地。從一定意義上講，辦公空間是基礎性的前提，空間的布局安排是營造適合交流和思維互通的必要條件。
（3）要素依賴度高。傳統(tǒng)的企業(yè)選址理論認為最優(yōu)區(qū)位是地租和運輸成本之和最低的地點，即租金曲線和運輸成本曲線的交匯點，而上述兩條曲線是由企業(yè)活動的性質(zhì)所決定的，因此企業(yè)活動的區(qū)位選擇是企業(yè)活動性質(zhì)、租金和運輸成本共同作用的結果。數(shù)據(jù)表明，專業(yè)服務業(yè)、IT通信業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了上海甲級寫字樓主要需求，低附加值制造業(yè)出現(xiàn)由市中心外遷的趨勢。高級寫字樓的租戶結構的演變凸顯了行業(yè)向專業(yè)化、創(chuàng)新化特性發(fā)展。創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公空間選擇，往往也與其具備高層次的導向職能和計劃職能有關，這些企業(yè)的經(jīng)營活動需要與外界形成大量的交互關聯(lián)，從而形成的開放而非封閉的企業(yè)性質(zhì)要求辦公空間的位于資本、勞動力等要素密集的區(qū)域，往往在市中心或科教園區(qū)周圍。
（4）便利設施必要但獨立負擔困難。鑒于目標企業(yè)還處于成長階段，與主營業(yè)務有關的一系列支持服務如法律咨詢、財務分析等尚不完善，單獨聘用專門人才或與相關提供商簽訂長期合作協(xié)議成本都過于高昂，因而在起步階段對這些服務的需求只是短期或臨時性的。同樣，對于接待前臺及會議室等設施，如果作為基礎投資加入企業(yè)的沉沒成本中，將需要很長的周期才能收到回報。所以，在基本的辦公設施需求之外，創(chuàng)新企業(yè)對于便利設施的選擇也應當作為辦公空間的考慮因素之一。
2、房地產(chǎn)企業(yè)供應策略
從供給角度，即要求房地產(chǎn)商發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢，在融合各方要素的基礎上以充分應對日益變化的需求，獲得最佳的收益，達到雙贏。
（1）供應方式由整向零轉變。當前商業(yè)辦公樓的主要供應模式有三種：物業(yè)銷售收益模式、混合型收益模式和物業(yè)租賃收益模式，三種模式各有側重，但共同點是都要求較大面積的整租或整售，這就導致了供應價格和空置率的居高不下。如前文所述，價格因素是影響需求的重要方面，它同時也對供應者提出了更高的要求。在土地價格持續(xù)上漲，建筑成本、人力資本不斷升高，企業(yè)財務壓力不斷增大的環(huán)境下，要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，加快資金的流轉是唯一的渠道。而由價格高而導致的空置率不斷增加，對企業(yè)的盈利造成不利的影響，如此反復會產(chǎn)生惡性循環(huán)。針對中小企業(yè)數(shù)量多但規(guī)模小的特征，轉變思維方式，從固定辦公轉換成靈活辦公，縮短流動資金的回收期限，才能保證供應商的收益和穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。
（2）注重創(chuàng)業(yè)資源整合能力。采用銷售或租賃為主導的供應模式，其成功與否考查的是房地產(chǎn)商能否以低價獲取土地或收購物業(yè)，同時取得較高的經(jīng)營性收入或處置性收入。然而這種傳統(tǒng)的方式在面對新興的創(chuàng)業(yè)企業(yè)時則不盡相同，因創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支付水平不高，并且他們需要的不只是簡單辦公室的物理形態(tài)，而是一系列能夠提升企業(yè)競爭力的技術、資金、人脈等資源。房地產(chǎn)商除了需要具備營銷能力來吸引目標群體之外，在硬件方面，還要有管理能力整合資源，靈活組合模塊化的辦公空間，從創(chuàng)業(yè)者真正的需求出發(fā)，以定制的輔導、服務與風險投資相結合，為初創(chuàng)企業(yè)提供從資金到資源、咨詢的全方位的專業(yè)成長服務。有針對性地對各個零散的客戶提供完整的服務，進行統(tǒng)籌規(guī)劃。在這背后，需要房地產(chǎn)商在多個領域的豐富經(jīng)驗積累，靈活掌握相關信息以及能夠有前瞻性地為客戶創(chuàng)造需求。
（3）定價標準更強調(diào)附加值。由于整租和整售的供給模式導致定價較高，超出了起步階段企業(yè)的承受能力，那么房地產(chǎn)商在制定適合目標群體的價格標準時，就應當注意到其特殊性。不僅需要以成本和利潤為基礎，還需考慮租戶的期望、流動性以及附加增值服務的可行性，加以權衡以提高物業(yè)的出租或出售率?？梢灶A見的是，與目標租戶相匹配的純租金定價必然低于當前整租或整售的價格，此時個性化的附加服務成為確保利潤的關鍵，那么這些異質(zhì)的定價則成為吸引租戶的手段。處于轉型階段的供應商應把握好租金+附加服務增值的定價標準。
三、實踐與風險
1、實踐
從全國的發(fā)展狀況分析，根據(jù)業(yè)務和形態(tài)角度可將轉型具體模式劃分為多種，其中大部分是從非房地產(chǎn)企業(yè)的第三方作為發(fā)起人，他們通過與地產(chǎn)商或政府的協(xié)商，用整租或整購的方式獲取既有辦公樓或工廠等的使用權，再進行改造，一部分空間讓有創(chuàng)業(yè)意愿的自由職業(yè)者單獨承租較小的辦公位，為其提供開放的共享交流平臺;另一部分則招募具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)團隊入駐，除去日?；巨k公外，部分或完整地提供包括創(chuàng)業(yè)培訓、投融資對接、商業(yè)模式構建、團隊融合、政策申請、工商注冊、法律財務和媒體資訊等服務。直接由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的占比較少，比較著名的有SOHO3Q，其與前面提及的第三方模式唯一的不同之處就在于省去了獲取辦公樓的環(huán)節(jié)，其本質(zhì)是將整個培育成功企業(yè)的過程納入房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營表內(nèi)，將辦公空間的增值過程與對創(chuàng)業(yè)企業(yè)的投資回報過程相融合，形成擴大的封閉價值鏈。具體來說，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他機構，在被視為統(tǒng)一的辦公空間供應商角度時，轉型階段的辦公服務都具備開放和互助、結合與便利的特征。
（1）開放與互助。面向所有公眾群體開放，以創(chuàng)業(yè)型人才為主，采取部分服務免費、部分收費，或者會員服務制度，為創(chuàng)業(yè)者提供相對較低成本的成長環(huán)境;通過沙龍、訓練營、培訓、大賽等活動促進創(chuàng)業(yè)者之間的交流和圈子的建立，共同的辦公環(huán)境能夠促進創(chuàng)業(yè)者之間的互幫互助、相互啟發(fā)、資源共享，達到協(xié)同進步的目的，通過“聚合”產(chǎn)生“聚變”的效應。
（2）結合與便利。團隊與人才結合，創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)結合，線上與線下結合，孵化與投資結合。通過提供場地、舉辦活動，方便創(chuàng)業(yè)者進行產(chǎn)品展示、觀點分享和項目路演等。此外，還向初創(chuàng)企業(yè)提供其在萌芽期和成長期的便利，比如金融服務、工商注冊、法律法務、補貼政策申請等，幫助其健康而快速地成長。
2、潛在風險
（1）盈利風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，維持辦公空間的持續(xù)盈利是首要問題。在基礎運營收入方面，分散的客戶數(shù)量，異質(zhì)性的客戶群體，前后交錯、長短不一的租賃時間都不利于租金和配套服務收費來源的穩(wěn)定，而對種子企業(yè)的隱形投資回報期長，對短期資本運營要求較高;在成本方面，合理篩選和扶持具有發(fā)展前景的創(chuàng)業(yè)團隊，需要理性和經(jīng)驗，一旦決定對目標進行孵化，就要求資金的大量投入和人員的長期配合，同時，最終項目的成功與否，只有在進入市場才能驗證，一旦失敗，期間的各項人力資本支出、整租支出等就成為沉沒成本。
（2）管理風險?；谟L險可以發(fā)現(xiàn)，往往只有承租人和創(chuàng)業(yè)企業(yè)在數(shù)量上累積、形成規(guī)模效應時，才能緩解盈利方面的壓力。如前文所述，這對房地產(chǎn)企業(yè)整合資源、協(xié)調(diào)安排的管理能力提出了要求。受企業(yè)本身的人力財力等因素影響，辦公空間的原始提供面積就決定了初期可容納辦公的規(guī)模，再加上管理團隊認知水平的局限，很有可能無法應對日益龐大的客戶群體。比如，租位的使用。因為租戶的使用時點不一致，則85%的辦公空間實際上可以供應120%的企業(yè)，那么企業(yè)在最大化利潤的出租率就超過100%，這就要求管理方配備完善的后臺系統(tǒng)。另外，從客戶特性分析，初創(chuàng)企業(yè)在形成創(chuàng)意想法時需要的是基礎辦公設施和溝通共享平臺，通過開放的環(huán)境自由地與相似背景的企業(yè)或員工交流，而成長后則更迫切地需要專業(yè)的公司發(fā)展指導，對保護自身商業(yè)機密更為謹慎，因此辦公空間也相對封閉。如果無法妥善地針對不同規(guī)模的企業(yè)作出安排，將導致整體布局的混亂，不僅會使創(chuàng)業(yè)企業(yè)錯失發(fā)展良機，最終也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的名聲和信譽，進而轉型失敗。
（3）用戶來源。在新型辦公空間較早興起的歐美國家，有更多的人從事著自由職業(yè)，包括獨立合同工、兼職工和臨時工等。根據(jù)統(tǒng)計，在美國有5300萬人從事自由職業(yè)，占總工作人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下，方能催生新興發(fā)展的辦公模式。事實證明，在協(xié)同辦公空間的主要用戶中，自由職業(yè)占比最大，同時也是最忠誠的用戶。由于其數(shù)量眾多，為空間的收入奠定了穩(wěn)定的基礎。然而，我國的現(xiàn)實情況卻與之相異，由于第三產(chǎn)業(yè)尚不及發(fā)達國家的發(fā)展程度，與第三產(chǎn)業(yè)相關的自由職業(yè)者只能在北上廣深等一線或二線城市聚集。這對于政府支持下蓬勃興起的協(xié)同辦公市場來說是一種挑戰(zhàn)，也注定了我國的聯(lián)合辦公之路將無法照搬國外經(jīng)驗。當前我國的主流客群分布于創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成熟企業(yè)的雇員之中，而二者的性質(zhì)又大相徑庭，如何在保留原有客群的基礎上吸引更多人的青睞，這不僅是地產(chǎn)企業(yè)自身運營能力的問題，更與經(jīng)濟發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的宏觀格局有關。圖2顯示了我國與國外主要客群的分布與相應的盈利貢獻度。
（4）定位風險。辦公室服務的同質(zhì)化是轉型過程應避免的問題。根據(jù)國際著名辦公空間期刊Deskmag統(tǒng)計，在2010年，全球共享辦公空間供應面積為82000m2，2014年已達到1603000m2，可見，辦公空間的轉型已經(jīng)初具規(guī)模。如果房地產(chǎn)企業(yè)要占據(jù)一席之地，必須要根據(jù)自身特色，擴大目標企業(yè)群體，開辟細分市場，找準發(fā)展定位并形成專業(yè)化的風格和品牌。結合所在區(qū)域位置和資源特點，準確定位服務企業(yè)屬性及規(guī)模，匹配協(xié)同辦公空間真正的客群。這不僅在于針對不同性質(zhì)的企業(yè)應提供不同的服務，還在于應打造有別于其他供應商的差異化服務。對成功轉型企業(yè)的模仿可以作為初期的嘗試，但照搬無法長久，因為在位企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不一定能夠復制，一旦失敗，就會失去市場。
（5）過度擴張。在全民創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的號召下，國內(nèi)創(chuàng)業(yè)咖啡、孵化器等不斷涌現(xiàn)，截至2015年4月，國家科技部認證的創(chuàng)業(yè)孵化器超過了約1600家。到2013年，上海登記在案的創(chuàng)業(yè)苗圃累計59家，孵化器累計101家，專業(yè)孵化器70家，在孵企業(yè)4087家，新型孵化器組織發(fā)展迅速，服務模式日益多元化。短期內(nèi)各地先后出臺相關政策鼓勵創(chuàng)業(yè)空間的建立，政府引導及優(yōu)惠補貼往往帶來企業(yè)的逐利行為，一時間各類主體紛紛進入創(chuàng)業(yè)扶持市場，集中上市形成市場井噴，最終很有可能因無法“招創(chuàng)引智”淪為普通辦公場所。另一方面，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和傳統(tǒng)孵化器開始涉足眾創(chuàng)空間，個別傳統(tǒng)孵化器為搏人眼球，促進招商，改頭換面，擾亂了傳統(tǒng)孵化器與眾創(chuàng)空間之間的關系。此外，某些房地產(chǎn)商也加入“眾創(chuàng)空間”的建設中。不能排除會有一些企業(yè)和個人借眾創(chuàng)空間之名，搶占中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，引發(fā)不良商務模式。
四、規(guī)避風險的建議
有關統(tǒng)計顯示，截止到2014年，在全球已有的第三方發(fā)起的辦公空間中，只有40%處于盈利狀態(tài)，72%在兩年的運營之后才轉虧為盈，這表明盡管新興市場潛力巨大，但已有模式還存在較大缺陷，轉型還有待長期的探索和驗證。房地產(chǎn)企業(yè)在辦公空間的前期準備、建造等物質(zhì)形態(tài)提供方面，具備先天的優(yōu)勢;在為入駐企業(yè)提供配套服務、后續(xù)成長方面，經(jīng)驗不足。因此，要想縮短成本回收周期，實現(xiàn)盈利，房地產(chǎn)企業(yè)就應與產(chǎn)業(yè)上下游的相關利益方合作，專業(yè)化分工，彌補價值鏈的欠缺部分，增強發(fā)展優(yōu)勢。
1、與潛在相關利益方合作
（1）第三方運營商合作。當原有的辦公樓存量較大，傳統(tǒng)租賃方式無法有效降低空置率時，為了更好地打開市場，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與第三方運營商合作的方式，共同承擔辦公樓成本，共享租金和增值服務收益。通過標準的租約合同達成協(xié)議，最大程度減少菜單成本損失，改變表現(xiàn)不佳資產(chǎn)的財務回報。
（2）與政府合作。實際上，地方政府對于創(chuàng)業(yè)的支持力度向來不減，這一方面是出于貫徹國家政策的考慮，另一方面也一定程度上拉動了地方經(jīng)濟，形成了新的經(jīng)濟增長點，緩解就業(yè)壓力。然而現(xiàn)實生活中，單靠政府扶持的高新產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)園沒有形成規(guī)模，還處在各自為政的狀態(tài)，知名度不高，創(chuàng)業(yè)者的潛力還有待發(fā)掘。房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求與政府的合作，在開發(fā)階段，通過折扣價獲取土地資源或廢舊廠房，統(tǒng)籌規(guī)劃，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供辦公空間;在后續(xù)一體化的服務階段，可以邀請相關政府單位長駐，為創(chuàng)業(yè)人員解讀政策，節(jié)約辦事流程。利用政策優(yōu)惠，減輕房地產(chǎn)商的稅負同時，還能夠減少創(chuàng)業(yè)企業(yè)的交易成本，吸引更多潛在客戶，讓供求方雙贏。
2、擴大融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)迫于本身的資金壓力，要提高收益、降低風險，必須提高融資效率。在傳統(tǒng)的融資領域，可以與介入銀行系統(tǒng)的小微企業(yè)貸款合作，政府部門補貼扶持;在新興的投資方式下，引入天使投資等合作伙伴，共同扶持種子企業(yè)，或者利用物業(yè)使用權、產(chǎn)權來置換創(chuàng)業(yè)公司的股權，提升相關企業(yè)的價值。充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融以及眾籌平臺，廣泛地吸收閑置資金，形成風險共擔，盈利共享的模式，化解盈利危機。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場壓力和新形式?jīng)_擊的轉型，總的方向上就是要從開發(fā)商模式轉向持有運營，從單一的租售贏利轉向創(chuàng)業(yè)服務和客戶資源的深度挖掘。就其行業(yè)來說，房地產(chǎn)是除了金融之外，唯一能與所有行業(yè)發(fā)生關聯(lián)的領域，任何一家企業(yè)都不可能脫離物業(yè)干系而懸空存在。所以，現(xiàn)在快速升溫的房地產(chǎn)與創(chuàng)業(yè)結合的模式對于轉型期的企業(yè)來說不失為一種可選之道。
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住宅遇冷商業(yè)火熱
房產(chǎn)交易遇冷，各中介積極增加拓展租賃業(yè)務。
“在當前市場下，一旦整體環(huán)境觀望氛圍濃厚，必然還是會選擇繼續(xù)租房?！背柗慨a(chǎn)市場部高級經(jīng)理周福良認為，無論政策調(diào)控如何走向，每個人都離不開住房消費，要么租房，要么買房，“淡轉租、旺轉售”是市場常態(tài)。
租賃業(yè)務所能獲得的傭金低，盡管租賃業(yè)務量看起來有所上升，但仍無法依靠租單來支撐運營。在住宅市場全面限購的形勢下，敏銳的二手房中介紛紛將目光投向表現(xiàn)火爆的商業(yè)地產(chǎn)。報紙刊登的房源廣告上，不少中介紛紛開辟了“商業(yè)專欄”，有的甚至以半版或是一整版大力推出商鋪。
“調(diào)控至今，以前只是有意向買鋪的許多客戶真正付諸行動的多起來了，很多都開始認真地找鋪?！币晃恢薪榻?jīng)理介紹說，“商鋪總價較高，給經(jīng)紀人和中介企業(yè)帶來的收益也高，一單商鋪交易往往相當于幾單普通住宅。”
面對住宅市場的持續(xù)調(diào)控，讓不少投資者失去耐心轉變投資思維。由于商鋪一直以來都是首付五成、利率1.1倍，所以多次政策調(diào)控對商鋪沒有影響。加上這類物業(yè)比住宅的投資回報更高，在住宅觀望氣氛濃郁的情況下，商鋪的投資潛力凸顯了出來。而且，目前二手房市場中的很多商鋪，大多位于成熟社區(qū)內(nèi)，有著穩(wěn)定的人流量及消費群體，租金和投資收益率比較穩(wěn)定。
不過，由于商業(yè)地產(chǎn)門檻比較高，一直是地產(chǎn)中介比較難介^的領域?！敖槿肷虡I(yè)地產(chǎn)不僅要分析商鋪的位置、結構還要分析投資回報率，需要系統(tǒng)培訓?！彪p安房產(chǎn)董事長鄭愛新介紹說。為此，雙安房產(chǎn)今年專門開辟了商業(yè)地產(chǎn)部，培訓專門人才做商業(yè)地產(chǎn)市場。
逆勢擴張自我加壓
“如果說前兩年是小中介搶市占大中介份額的話，從今年開始，這種現(xiàn)象倒過來，大企業(yè)開始占領小企業(yè)的份額?！编崘坌卤硎荆?0 11年將是中介公司強者更強的一年，行業(yè)面臨洗牌，份額也會向品牌企業(yè)集中，
“品牌公司累積了一定的資金和發(fā)展經(jīng)驗，相對來說，抗風險的能力比較強?！?/p>
從目前的市場情況來看，一些小中介的關門現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，而大品牌中介卻于去年年底開始紛紛邁開擴張的腳步：2010年10月，雙安房產(chǎn)提出“百店計劃”，準備在福州、廈門、泉州等地進行門店擴張；2010年年底，朝陽房產(chǎn)倉山萬達店、融信寬域店、中庚店、西湖店等六家門店齊開，布點新區(qū)及中心重點區(qū)域；同月，驪特房產(chǎn)13后家店齊開的大手筆震撼市場……
逆勢擴張的同時，大品牌中介公司也開始對人才進行儲備，小中介抗壓能力相對差，市場好就開，市場不好就關，所以，這個時期成為大中介收編小中介人員的絕佳時期。
一二手房聯(lián)動或將再現(xiàn)
相比開發(fā)商，中介位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，在上游遭遇“限購”而降溫后，下游大量中小企業(yè)因此斷奶也很正常，
“如果房地產(chǎn)商承擔一倍的損失，中介至少要承擔兩倍以上的損失?！币晃环縋AIr指出。
“限購令后，同行(大小中介公司)總的成交量下降了50％～60％，雙安下降了30％左右。”鄭愛新表示，
“我感覺這一輪調(diào)控會下跌至少10％～20％，按照道理福州的均價保持在8000～10000比較合理。而控的效果還將在一兩年內(nèi)不會變化?！?/p>
從近兩年商品房的交易情況來看，二手房占的市場份額已經(jīng)越來越大。特別是近年來大量商品房新盤交房，2011年，將有更多更高品質(zhì)的房源進入二手市場流通，交易品種也日益多樣化。
今年3月30日，美國國際資產(chǎn)管理協(xié)會（IREM）與上海威斯頓不動產(chǎn)管理學院舉行新聞會，首次對外宣布，IREM專為管理各類大型不動資產(chǎn)投資組合的從業(yè)人員設置的資格認證――CPM項目正式進駐中國，隨后將展開招生 、授課及資格認證等一系列工作。
現(xiàn)在，CPM培訓項目終于中國落地啟航。
開學典禮上，建設部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽會長楊慎，上海房地局副局長龐元，上海財經(jīng)大學教授、威斯頓不動產(chǎn)管理學院院長印華等，分別作了簡短而精彩的講演，本刊予以另文專摘。
另，《財富地產(chǎn)》在今年五月對CPM項目做過詳細報道之后，再次探訪CPM在中國的首次啟航，分別采訪了講師Mr. Ramon Venero以及首期班的兩位學員。
Venero先生自1978年起從事商業(yè)地產(chǎn)投資管理業(yè)務。曾就職于大型美國房地產(chǎn)集團、地區(qū)開發(fā)公司及資產(chǎn)管理公司，并一度管理隸屬于大型開發(fā)商建筑商集團的屬于他本人的資產(chǎn)管理公司。曾管理過多種物業(yè)類型的資產(chǎn)，含住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、零售商鋪、工業(yè)地產(chǎn)、業(yè)主委員會資產(chǎn)及度假地資產(chǎn)。
《財富地產(chǎn)》：請問您最早從事什么行業(yè)，如何加入到CPM的教育培訓工作的。
Mr.Venero：可能CPM的會員面對這個問題都會有一個相同的回答：進入這一行純屬偶然。我最初的理想是做一個管道工人。是開發(fā)商找到我，來幫他們打理一些資產(chǎn)管理的業(yè)務。后來就慢慢進入這一行了。
我在1990年正式加入IREM協(xié)會，而且協(xié)會要求會員在正式成為會員之前，必須要參加一定數(shù)量的會議。我自己曾經(jīng)有自己的資產(chǎn)管理公司，現(xiàn)在全職投入CPM教育工作，這也是我的愿望?，F(xiàn)在除了上課之外，還在攻讀博士，希望將來可以更多地在大學里進行資產(chǎn)管理教育。
《財富地產(chǎn)》：第一天上課感覺如何，和在美國教CPM有什么區(qū)別？
Mr. Venero：感覺非常好。我有一班非常棒的學生，而且資歷也非常深，遠遠超出我的想象。雖說有文化和語言上的差異，但我們溝通得還是非常好，這讓我感覺和在美國沒有太大區(qū)別。如果說區(qū)別的話，還是在于語言，但很多東西中美還是有相似之處，例如財務課程，基本是相同的。
《財富地產(chǎn)》：您如何看待CPM培訓項目在中國的前景？
Mr. Venero：上海的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)達到一個非常高的水平，甚至已經(jīng)超出了我的想象，包括建筑設計、施工質(zhì)量、服務品質(zhì)等等。給我的感覺是，如果中國的房地產(chǎn)業(yè)者可以在中國運營好這些高質(zhì)量的樓盤，那么他們在世界上任何一個城市都可以做到同樣好。
此外，上海房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)和二手房交易，也已經(jīng)達到了世界水平，和倫敦、紐約、東京這些大城市已趨于一致。那么，為了保證開發(fā)和行業(yè)的深度發(fā)展，必然要求市場有一批資深的，受過專業(yè)教育的人才。而作為擁有如此大量房產(chǎn)的市場，勢必需要大批專業(yè)的資產(chǎn)管理人才出現(xiàn)，參與投資與開發(fā)建設。
CPM是有幾十年歷史，非常成熟專業(yè)的資產(chǎn)管理教育系統(tǒng)。我期望幾年內(nèi)可以出現(xiàn)中國本土的CPM教師來加入我們的隊伍。我非?？春肅PM項目在中國的前景。
劉琦，上海世博土地儲備中心資產(chǎn)管理處處長，首期CPM培訓班學員。
孫浩，上海鵬欣集團有限公司資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理，首期CPM培訓班學員。
《財富地產(chǎn)》：你們最早是怎么知道這個培訓班的？
劉琦：前段時間，威斯頓學院組織了一個活動，邀請的印華教授正好是我的老師。通過他我知道了這個培訓班。加上我本身就做資產(chǎn)管理，所以就報了這個培訓班。
孫浩:通過幾年的運作，威斯頓學院的培訓在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有了品牌知名度。我們作為開發(fā)商也能夠感受到威斯頓能很好地把握住地產(chǎn)教育走向。所以這次威斯頓學院辦了這個CPM的資格培訓班，我也是非常樂意來參加的。
《財富地產(chǎn)》：這兩天的課感覺如何？
劉琦：這是CPM第一次在中國開課。美國教師上課有他們自己的風格，認真盡職，形式也很有趣。雖然有些文化差異，但學員們大部分都是年輕人，對于新生事物易于接受，還是比較容易融入其中。我以前也參加過一些相關培訓，但這次CPM在課程體系以及老師的風格上都和以往有區(qū)別。這門課除了課程和國際完全接軌之外，最有特點的地方在于它專門開設了關于資產(chǎn)管理道德規(guī)范的課程，并且需要作為考試內(nèi)容。我認為這點非常重要，這門課非常有助于端正和規(guī)范從業(yè)人員的敬業(yè)態(tài)度。
孫浩:我的感覺也比較好。CPM雖然之前在北京有過，但并不成功。這次算是第一次正式落戶中國。CPM培訓，對于我這樣的開發(fā)商的工作，對中國的房地產(chǎn)行業(yè)都是非常有幫助的。中國的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過持續(xù)幾年的開發(fā)高峰之后，現(xiàn)在進入了一個營運高峰。雖然現(xiàn)在有專業(yè)的管理公司，但未必有專業(yè)化的業(yè)主。而CPM的培訓可以培養(yǎng)出更聰明、更有經(jīng)驗、懂得用國際語言來溝通和交流的業(yè)主。對于資產(chǎn)管理道德規(guī)范這門課，中國有句古話，先做人，再做事。行業(yè)道德也就是職業(yè)自律。CPM能夠發(fā)展成今天的規(guī)模，它必定有其內(nèi)在核心的道德價值觀和道德規(guī)范，而這些是保證一個行業(yè)正常運行的基礎。所以我覺得這門課對我們來說很有必要。
《財富地產(chǎn)》：你們認為CPM課程對自己日后的工作會有怎樣的幫助？
劉琦: CPM課程偏重于培養(yǎng)你的思考能力，強化你的職業(yè)精神，會讓你用一種非常職業(yè)的態(tài)度對對待資產(chǎn)管理?？赡苓@其中的某一兩點并不會現(xiàn)在就現(xiàn)實可用。但是它是一種體系，最終會讓你掌握一種方法，一種專業(yè)思維方式.
孫浩: 之前也參加過一些相關的培訓，作為專業(yè)的資產(chǎn)管理培訓來說，這還是第一次。應該來說，其它的一些培訓，主要偏重于一些專業(yè)能力的培養(yǎng)，而CPM更側重于思維方式的培養(yǎng)，是在告訴你一個想問題的方式方法，然后用大家都能理解的方式來進行交流和溝通，這就突破了語言文化的障礙。
《財富地產(chǎn)》：作為從業(yè)者，請問你們是如何看待上海資產(chǎn)管理行業(yè)的現(xiàn)狀。
劉琦：上海也好，中國也好，很多年以來房地產(chǎn)業(yè)一直處于一種高速開發(fā)的階段，但是目前隨著城市土地和可開發(fā)空間的減少，中國的房地產(chǎn)業(yè)可能需要把注意力更多地轉向持有長期經(jīng)營的物業(yè)。那么在這個時候，注冊資產(chǎn)管理師就顯得格外重要。中國的地產(chǎn)業(yè)將逐漸由強調(diào)開發(fā)而轉為強調(diào)經(jīng)營管理。那么資產(chǎn)管理專業(yè)出身的人，以及持有CPM資格的專業(yè)人士，將會在上海以及中國地產(chǎn)業(yè)越來越顯現(xiàn)出他職業(yè)優(yōu)勢。
孫浩: 應該說，國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在這樣一個階段，迫切希望有更高水平更高素質(zhì)的人才來進行資產(chǎn)管理。因為談得上資產(chǎn)，就很可能是上億上十億的規(guī)模。在這種情況下，一個很小的失誤就會導致一個很大的損失。所以這時就需要一批精于資產(chǎn)管理的專業(yè)人士來服務，甚至可以說現(xiàn)在已經(jīng)到了呼之欲出的階段了。
汲取教訓積極應對
由美國次貸引發(fā)的金融危機，已波及全球，正在各國經(jīng)濟和社會生活帶來嚴重沖擊。現(xiàn)在大家都在熱議救市對策，這次危機是長期潛存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事論事。中國作為13億人口的發(fā)展中國家，值得從中吸取的教訓很多，我認為關鍵是重視實體經(jīng)濟。美國的次貸危機，表面上是房地產(chǎn)引起的，實質(zhì)上是金融體系混亂造成的，特別是金融管制混亂及金融衍生品失控造成的后果。以虛擬經(jīng)濟取代實體經(jīng)濟，必然導致實體經(jīng)濟虛幻化，夸大經(jīng)濟總量，這類教訓十分深刻。
重視實體經(jīng)濟就要時刻關注三件事：一是適時調(diào)整信貸，保證資金充裕；二是增加供給，做到總供給與總需求基本平衡；三是擴大消費，拉動內(nèi)需不斷增長。這三條的實質(zhì)就是保增長、穩(wěn)經(jīng)濟，防止經(jīng)濟下滑。
近來，國內(nèi)外看好中國經(jīng)濟，主要是中國經(jīng)濟基本面沒有改變，依然處于快速穩(wěn)定增長勢頭，這一點來之不易。
房產(chǎn)管理是資產(chǎn)管理
很高興參加威斯頓不動產(chǎn)管理學院舉辦的“國際注冊資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)”綜合課程班的開學典禮。謹代表上海市房地資源局表示祝賀。
前天，我的老師印華教授來過電話，得知楊部長也出席，我們深感榮幸！感謝楊部長多年來對上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關心和支持！
據(jù)邀請函介紹，“學院所招學員涵蓋國內(nèi)外一線房地產(chǎn)公司。廣大房地產(chǎn)從業(yè)人員已經(jīng)意識到，目前房地產(chǎn)的操作已經(jīng)逐步向資產(chǎn)管理方向轉移?！蔽艺J為，這是一個比較重要的認識深化。
說到資產(chǎn)管理，會涉及到什么是資產(chǎn)，什么是資產(chǎn)價格；在房地產(chǎn)言房地產(chǎn)，就涉及到什么是房價。
我們對房價的認識和分析已經(jīng)經(jīng)歷了三次拓展。
第一次是從產(chǎn)品向商品的拓展，隨著計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉變，人們認識到房價不僅是由成本決定，更是由供求關系決定的，并將市場供求情況作為分析房價波動的主要工具；
第二次是從房地產(chǎn)商品向房地產(chǎn)資產(chǎn)的拓展，認識到房地產(chǎn)不僅是實物商品，同時是貯存財富并具有保值增值功能的實物資產(chǎn)，這時房價就不僅由簡單的市場供求關系決定，而類似金融市場的資產(chǎn)定價行為，會受人們預期的影響（望梅止渴是預期，等待第二只靴子落地也是預期），還會產(chǎn)生價格泡沫；
第三次是從房地產(chǎn)市場內(nèi)部向市場外部的拓展，將房地產(chǎn)市場放到我國資本市場中、我國宏觀經(jīng)濟整體中、國際資本市場中、國際資本流動和整個世界經(jīng)濟背景中進行分析，房地產(chǎn)價格不僅受到房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求關系、對資產(chǎn)價格預期的影響，還受到貨幣供應量、匯率、利率、稅率等宏觀經(jīng)濟變量的影響。在2004年10月我局給建設部領導的一份專題報告中已經(jīng)明確提出，要高度重視匯率、利率、股價、油價、房價的五市互動關系。如果說當時許多同志對此還不以為然的話，自去年下半年至今的世界范圍內(nèi)發(fā)生的貨幣金融動蕩，以及所帶來的后果，已經(jīng)給我們上了深刻的一課?，F(xiàn)在我們回到課堂上，希望能從理論和實際的結合上補上這一課。這將是十分重要的！
預?！皣H注冊資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)”綜合課程班達到預期效果，取得圓滿成功！
學習最新理論 絕不紙上談兵
很高興大家來參加威斯頓學院學習，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場可能遇到一些波折，但從長遠來看還是向上的。特別是，從十七大以后調(diào)控思路有了明顯轉變：重新確認房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一；提出要增加居民的財產(chǎn)性收入比重；今后解決住房問題，解決老百姓民生問題很重要一點可能是要分層次、多渠道的解決。有的是通過市場渠道，有的是通過政府財政這個渠道；并開始關注租賃市場的發(fā)展，對個人出租住房收入改按10%征收租賃綜合稅，但是這些還不夠。房地產(chǎn)是一個區(qū)域性市場，不能一刀切進行調(diào)控，應當采用“擴大有效供給，疏導過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間”的思路來調(diào)整對策措施，這樣市場才能健康有序發(fā)展。
