時間：2023-09-20 18:16:14
序論：在您撰寫物業(yè)智能化管理時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
什么叫智能物業(yè)呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術(shù)又有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術(shù)擴(kuò)展到一個區(qū)域的幾座智能建筑進(jìn)行綜合管理，再分層次地連接起來進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個熱點(diǎn)。
所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法分別對其功能進(jìn)行智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標(biāo)。
讓我們對比來看看國內(nèi)外智能化物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀吧!國外，智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)常被稱為”smarthome"?，F(xiàn)在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發(fā)了這種智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)社區(qū)。這些社區(qū)都通過電子手段提供與社區(qū)有關(guān)的信息和服務(wù)。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區(qū)向其住戶提供國內(nèi)外新聞、社區(qū)內(nèi)新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動、商業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是服務(wù)，這些社區(qū)提供了如醫(yī)療、嬰兒看護(hù)、寵物照顧、病人監(jiān)護(hù)、電子圖書館、網(wǎng)上學(xué)校、預(yù)定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項(xiàng)目，住戶可以根據(jù)自己的愛好進(jìn)行選擇。此外，在住戶家庭內(nèi)部聯(lián)成局域網(wǎng)(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進(jìn)行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠(yuǎn)程監(jiān)視、控制家中的各種設(shè)備，如提前打開空調(diào)、開關(guān)燈、收發(fā)傳真等一系列內(nèi)部事務(wù)。這一智能化控制使得整個小區(qū)的智能化水平又提高了很多，當(dāng)然這和國外網(wǎng)絡(luò)普及、應(yīng)用水平、國民收入是密不可分的。
早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家先后提出了“智能物業(yè)"(SmartHome)的概念。其實(shí)項(xiàng)目標(biāo)就是：“將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(shù)(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統(tǒng)上進(jìn)行集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)?！痹缭?983年美國電子工業(yè)協(xié)會就組織專門機(jī)構(gòu)開始制定家庭電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即：《家庭自動化系統(tǒng)與通訊標(biāo)準(zhǔn)》，也有稱之為家庭總線系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)(HBS)。在其制定的設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)中，智能住宅的電氣設(shè)計要求必須滿足以下三個條件，即：
1)具有家庭總線系統(tǒng)；(也稱綜合布線系統(tǒng))
2)通過家庭總線系統(tǒng)提供各種服務(wù)功能；(各種家電的智能化)
3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯(lián)網(wǎng)的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電
視都在積極的擴(kuò)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)以爭取更多的終極用戶)
我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設(shè)計(標(biāo)準(zhǔn))導(dǎo)則》)(討論稿)，在“導(dǎo)則”中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計總體上應(yīng)滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務(wù)；家庭智能化系統(tǒng)。同時也對小康住宅與小區(qū)建設(shè)在安全防范、家庭設(shè)備自動化和通訊與網(wǎng)絡(luò)配置等方面提出了三級設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即：第一級為“理想目標(biāo)”；第二級為“普及目標(biāo)”；第三級為“最低目標(biāo)”。
在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費(fèi)品國際展覽會”上，通過在場內(nèi)“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統(tǒng)，并在
新加坡新聞媒體上刊登了有關(guān)“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當(dāng)早晨起床時間一到，臥室音響設(shè)備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進(jìn)入梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統(tǒng)播放電視節(jié)目、VOD點(diǎn)播、DVD播放、上網(wǎng)查詢郵件和當(dāng)天的重要新聞，以及多媒體游戲。當(dāng)主人出門后，家庭智能化系統(tǒng)就會自動啟動安全保衛(wèi)系統(tǒng)，一旦有人非法進(jìn)入住宅或發(fā)生意外事故(如：火災(zāi)、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統(tǒng)就會立即自動撥電通知主人，或向有關(guān)警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統(tǒng)，開啟家中的數(shù)碼電話機(jī)上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質(zhì)問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機(jī)遙控家里的空調(diào)機(jī)并調(diào)節(jié)到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設(shè)備(如：熱水器等)，當(dāng)主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調(diào)已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統(tǒng)”，在新加坡也有近30個社區(qū)(住宅小區(qū))近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統(tǒng)”。相信到了2l世紀(jì)將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區(qū))安裝上這一類高科技智能化系統(tǒng)產(chǎn)品。
雖然建筑智能化在國內(nèi)出現(xiàn)只是近幾年的事，但隨著國家信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑功能的改善，人們需要加強(qiáng)對外交流，因此產(chǎn)生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經(jīng)形成，建設(shè)部設(shè)立了有關(guān)科研課題對其進(jìn)行研究，但主要是在對現(xiàn)在的新技術(shù)、新產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化、組合。為了避免投入、產(chǎn)出的效率問題，對市場進(jìn)行科學(xué)管理，建設(shè)部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設(shè)計、施工、維護(hù)、檢驗(yàn)等標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在建設(shè)部對小區(qū)智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎(chǔ)；有線電視傳播(娛樂)；計算機(jī)進(jìn)入家庭；物業(yè)管理四大方面。目前，國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)有這方面建設(shè)，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數(shù)碼港。他們的出現(xiàn)滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了有益的探索和嘗試。
智能物業(yè)和智能物業(yè)管理是兩個不同的概念，智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，他是用來為住戶實(shí)施服務(wù)的一個理想的環(huán)境，智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，可以概括出四大特點(diǎn)：1、網(wǎng)絡(luò)化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購物、遠(yuǎn)程教育等等正是通信與計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項(xiàng)功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設(shè)計階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實(shí)與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復(fù)雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強(qiáng)。
具備四大特點(diǎn)的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機(jī)會。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。
同時，物業(yè)管理的參與也才能真正實(shí)現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務(wù)人員對智能化設(shè)備設(shè)施的管理，及通過提供多種信息為居民服務(wù)，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。
現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點(diǎn)：其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些計算機(jī)，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計算機(jī)的使用上，還是在管理
的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。
其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費(fèi)項(xiàng)目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費(fèi)因?yàn)榭梢允褂秒娔X管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進(jìn)行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費(fèi)糾紛，而且大大方便了住戶。②物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項(xiàng)與特約綜合經(jīng)營服務(wù)，如快餐盒飯送餐服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機(jī)票、其它中介咨詢服務(wù)、購物服務(wù)、洗衣服務(wù)、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系與處理將更為方便高效。③物業(yè)公司管理服務(wù)人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者，通過電腦網(wǎng)絡(luò)（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務(wù)人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，提供網(wǎng)上信息服務(wù)。這樣不但增加了管理服務(wù)內(nèi)容，相應(yīng)增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤，而且因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)管理服務(wù)的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。
其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結(jié)構(gòu)方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)，同時還應(yīng)熟悉和掌握計算機(jī)的基本知識和網(wǎng)絡(luò)知識，了解計算機(jī)的管理維護(hù)知識，熟練進(jìn)行計算機(jī)的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡(luò)操作等等。
智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點(diǎn)，也對物業(yè)管理提出了一系列新的要求：
第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術(shù)的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點(diǎn)。從其智能化的內(nèi)容來看，重點(diǎn)是生活服務(wù)、安保和物業(yè)的管理維護(hù)；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)具有適應(yīng)眾多服務(wù)對象與服務(wù)內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復(fù)雜等等。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務(wù)的具體內(nèi)容方面區(qū)別開來，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)產(chǎn)品，同時，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作。
第二，必須強(qiáng)調(diào)和切實(shí)督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實(shí)付諸實(shí)施；另一方面，政府有關(guān)部門也要從維護(hù)人民生命財產(chǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)和督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。
第三，必須加強(qiáng)智能住宅小區(qū)管理服務(wù)人員，特別是智能化系統(tǒng)維護(hù)管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計與實(shí)施，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，并能保證管理服務(wù)人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務(wù)。
第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：①公共管理服務(wù)。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設(shè)備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供曖管理以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等等。②綜合經(jīng)營服務(wù)。包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)兩個方面。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛(wèi)等方面的服務(wù)。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等等。同時，智能住宅小區(qū)物業(yè)管
理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，而不是以前那種主要是依靠人力來發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問題。
關(guān)鍵詞：智能化社區(qū)；物業(yè)管理；發(fā)展趨勢
引 言
隨著社會科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，智能化管理已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到社會生產(chǎn)的各個行業(yè)與領(lǐng)域中。當(dāng)然，對于現(xiàn)代建筑物業(yè)管理來說也不列外，智能化管理的普及，使得人們的生活方式發(fā)生了很大的變化。在這個過程中，現(xiàn)代住宅物業(yè)的智能化管理引起了人們的廣泛關(guān)注與重視。
1 智能化物業(yè)管理系統(tǒng)模型的建立
1.1 模型的提出
物業(yè)管理的現(xiàn)狀存在諸多的不足，要想提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，就要設(shè)計一套基于物聯(lián)網(wǎng)的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，對小區(qū)物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。綜合對小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，建立智能化物業(yè)管理系統(tǒng)模型。該模型的建立需要一個中央控制室。該模型主要建立在小區(qū)物業(yè)車輛識別、業(yè)主身份識別、小區(qū)環(huán)境監(jiān)控、防偷防盜及住戶家庭智能終端設(shè)備的基礎(chǔ)上建立的模型。整個模型被Wi-Fi、2G/3G覆蓋，數(shù)據(jù)能暢通傳輸。
1.2 模型中的子模型
該模型中的任意一個子系統(tǒng)的建立都是基于物聯(lián)網(wǎng)體系結(jié)構(gòu)的，它們都是通過感知層設(shè)備讀取數(shù)據(jù)，然后通過網(wǎng)絡(luò)層把數(shù)據(jù)傳輸?shù)狡脚_服務(wù)器，平臺服務(wù)器根據(jù)需要進(jìn)行數(shù)據(jù)存儲和把有必要的信息傳輸?shù)揭恍?yīng)用層設(shè)備上，如手持PAD、智能手機(jī)和家庭的其他智能設(shè)備上?，F(xiàn)逐一對該系統(tǒng)模型中的子系統(tǒng)模型進(jìn)行解析。
1.3 車輛識別系統(tǒng)
主要是對小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，在小區(qū)的車輛出入口安裝圖像識別機(jī)，通過識別機(jī)的感應(yīng)器掃描車牌號，與數(shù)據(jù)庫中的車牌號進(jìn)行比對，判斷該車輛是否是本小區(qū)車輛。通過感應(yīng)終端設(shè)備返回判斷的結(jié)果，小區(qū)工作人員根據(jù)提示信息判斷是否該讓車輛進(jìn)入小區(qū)。如果是小區(qū)車輛，將自動分配一個停車位給車輛，該車輛將根據(jù)系統(tǒng)提供的停車位信息順利停車。則避免了停車位滿時，車主找不到停車位的情況。車主如果不是小區(qū)車輛，則系統(tǒng)將記錄車牌號、進(jìn)入小區(qū)和離開小區(qū)時間等信息。達(dá)到防止其他非法車輛進(jìn)入小區(qū)的目的，為小區(qū)安全提供有利的保障。
1.4 業(yè)主識別模型
小區(qū)的業(yè)主識別功能是為了小區(qū)安全而設(shè)計的一個功能模塊，為實(shí)現(xiàn)該功能，可在每個小區(qū)的人員出入通道口安裝人臉識別感應(yīng)器，掃描進(jìn)入小區(qū)業(yè)主的面部圖像，掃描后面部圖像將通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)綉?yīng)用平臺上，與數(shù)據(jù)庫中的信息進(jìn)行比較，判斷是否為小區(qū)業(yè)主，如何是小區(qū)業(yè)主，則將不會顯示任何的信息提示，如果不是小區(qū)業(yè)主，則提示小區(qū)工作人員有外來人員進(jìn)入小區(qū)，提示工作人員記錄人員信息，連同面部圖像一起存入平臺數(shù)據(jù)庫中。如果小區(qū)發(fā)生偷盜等情況時，可以方便的調(diào)出小區(qū)進(jìn)出人員的情況，達(dá)到防偷、防盜的目的。
1.5 小區(qū)環(huán)境監(jiān)控模型
該子模型的建立有一定的難度，該模型不但要監(jiān)控小區(qū)的溫度還要監(jiān)控小區(qū)環(huán)境的濕度、聲音、物體的重量、數(shù)量等數(shù)據(jù)。對傳感器的要求較高，感應(yīng)器會告知環(huán)境的溫度和濕度來告知小區(qū)業(yè)主實(shí)時天氣情況，小區(qū)有異常聲音時，如小區(qū)有老人和小孩摔倒時傳感器也能感應(yīng)到該類信息，及時把信息通過感應(yīng)器傳遞到業(yè)主的智能終端。小區(qū)內(nèi)有綠化地帶，感應(yīng)器將感應(yīng)到綠化帶土地的濕度，判斷是否應(yīng)該澆水等操作。小區(qū)內(nèi)的休閑區(qū)也是必須要監(jiān)控的目標(biāo)之一，通過對小區(qū)設(shè)備的數(shù)量及質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，判斷當(dāng)前的休閑器材狀況是否完好，從而是否需要維修。
1.6 防盜防偷監(jiān)控模型
通過人臉識別系統(tǒng)已經(jīng)能夠防止外來人員進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行偷盜，但也不排除有人非法進(jìn)入小區(qū)，有人通過攀爬建筑物進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，可以在小區(qū)的高層建筑物上安裝感應(yīng)器，通過感應(yīng)器判斷是否有人進(jìn)入小區(qū)。但該感應(yīng)器的啟動時間應(yīng)該給予限制，如在深夜0點(diǎn)到凌晨6點(diǎn)啟動感應(yīng)器，只要有人非正常的進(jìn)出小區(qū)，就可以感應(yīng)到并發(fā)出報警信息。物業(yè)管理公司工作人員可以進(jìn)行查看，并根據(jù)情況確定是否通過智能終端告知小區(qū)業(yè)主有小偷進(jìn)入。這樣也加強(qiáng)了安全防范意識。同時也減少了晚上物業(yè)保安人員的工作量，提高了保安人員的安全系數(shù)。
1.7 家庭智能終端模型
小區(qū)的業(yè)主家都安裝有一個門禁系統(tǒng)，但功能過于單一，沒起到多大的作用?？梢园验T禁系統(tǒng)的終端設(shè)置成一個智能設(shè)備，可以通過移動網(wǎng)絡(luò)收發(fā)網(wǎng)絡(luò)信息。通過智能終端接受小區(qū)平臺服務(wù)器發(fā)送的各種信息及注意事項(xiàng)，如包裹信件、天氣預(yù)報、小區(qū)環(huán)境預(yù)報、晚間小偷入侵等信息。同時也可以用了提示業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)信息等。另外也設(shè)置有終端報警信息，如家里發(fā)生其他的事情時，可以發(fā)送到服務(wù)應(yīng)用平臺，尋求幫助。
2 現(xiàn)代住宅物業(yè)智能化管理的發(fā)展趨勢
雖然，目前我國現(xiàn)代住宅物業(yè)智能化管理過程中還存在著不少的問題和矛盾，但是，隨著社會科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，人們的生活質(zhì)量與水平會越來越好，同時，對住宅方面的要求也會隨之越來越高。在這種發(fā)展情況下，智能化的管理會極大滿足人們生活的需要，這樣就會為智能化技術(shù)的發(fā)展提供廣闊的空間。在不遠(yuǎn)的將來，我們都將生活在智能化小區(qū)，智能化設(shè)施是最重要的組成部分，它是自動化的，而又時刻待命，以適應(yīng)住戶的需求。例如：當(dāng)門磁開關(guān)、紅外探測器等檢測到侵入信號時，系統(tǒng)會主動向物業(yè)管理中心、110電話發(fā)出報警信號。接到信號大樓出口外的攝錄設(shè)備會聯(lián)合啟動。一旦歹徒進(jìn)入住宅，住戶還可通過緊急呼救報警系統(tǒng)求助。再如，發(fā)生煤氣泄漏或火災(zāi)時，各類火災(zāi)報警器及煙感探測器會發(fā)出報警信號，以保障住戶的人身及財產(chǎn)安全，此外，智能化小區(qū)還可實(shí)現(xiàn)車輛出入、停車管理、物業(yè)信息管理等服務(wù)。因此，智能化管理將是未來現(xiàn)代住宅物業(yè)發(fā)展的一種必然趨勢。
個人認(rèn)為現(xiàn)代住宅物業(yè)管理的發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)的家庭化，在這個過程中，住宅物業(yè)管理會逐步形成專門的管理平臺，其網(wǎng)絡(luò)也會直接滲透到各個住戶家里，并且也會往專業(yè)化與個性化的方向發(fā)展；②自動化控制系統(tǒng)的廣泛應(yīng)用，對于物業(yè)管理的智能化而言，自動化控制系統(tǒng)是其發(fā)展的重要內(nèi)容，未來物業(yè)管理將逐漸解放人為勞動，使之向自動化的方向發(fā)展；③物業(yè)管理平臺的不斷優(yōu)化，隨著智能化管理進(jìn)程的逐步推進(jìn)，物業(yè)管理將會創(chuàng)造更多的服務(wù)內(nèi)容，從而不斷擴(kuò)大其管理的平臺。
3 結(jié) 語
對于現(xiàn)代物業(yè)來說，智能化管理扮演著非常重要的角色，而且起著十分顯著的作用，我們應(yīng)該對它引起足夠的關(guān)注與重視，并且逐步加強(qiáng)對其應(yīng)用的研究，積極探索出適合實(shí)際發(fā)展需要的智能化管理道路。同時，要正視其中存在的問題，并采取有效措施加以應(yīng)對，不斷提高物業(yè)管理的質(zhì)量與水平。
參考文獻(xiàn)
[1]王堅.社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計與現(xiàn)實(shí)[M].華東師范大學(xué)：軟件工程，2009.
關(guān)鍵詞：智能化；物業(yè)管理；3A系統(tǒng)；智能建筑
中圖分類號：TU972+.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
我國智能建筑專家清華大學(xué)張瑞武教授1997年6月在廈門市建委主辦的“首屆智能建筑研討會”上就智能建筑提出了下列比較完整的定義：智能建筑系指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的優(yōu)化組合，所獲得的投資合理、適合信息社會需要并且具有安全、高效、舒適、便利和靈活特點(diǎn)的建筑物。這一定義特別有助于認(rèn)識什么是真正的智能建筑。
1智能建筑
智能建筑：是指在結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)運(yùn)營及其相互聯(lián)系，全面綜合而達(dá)到最佳的組合，獲得高效率、高功能、高舒適性和安全性有保障的大樓。
通常有四大主要特征，即樓宇自動化、通訊自動化、辦公自動化和布線自動化，由此可見：智能建筑是計算機(jī)技術(shù)、控制技術(shù)、通訊技術(shù)、微電子技術(shù)、建筑技術(shù)和其他多種先進(jìn)技術(shù)等進(jìn)行相互結(jié)合的產(chǎn)物，是以最優(yōu)化的設(shè)計，提供一個投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間，具有安全、高效、舒適、便利、靈活和生活環(huán)境優(yōu)良、無污染的建筑物。
23A系統(tǒng)
智能建筑的核心是3A系統(tǒng)，即建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)BAS，通訊自動化系統(tǒng)CAS，辦公自動化系統(tǒng)OAS。智能化建筑就是通過綜合布線系統(tǒng)將此3個系統(tǒng)進(jìn)行有機(jī)的綜合，使大樓各項(xiàng)設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制達(dá)到高效、合理和節(jié)能。
2.1SIC
智能化建筑系統(tǒng)集成中心（SIC）應(yīng)具有各個智能化系統(tǒng)信息匯集和各類信息綜合管理的功能，并要達(dá)到以下三方面的具體要求：（1）匯集建筑物內(nèi)外各類信息，接口界面要標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，以實(shí)現(xiàn)各子系統(tǒng)之間的信息交換及通信。（2）對建筑物各個子系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理。（3）對建筑物內(nèi)的信息進(jìn)行實(shí)時處理，并且具有很強(qiáng)的信息處理及信息通信能力。
2.2BAS
樓與自動化系統(tǒng)（BAS）是以中央計算機(jī)為核心，對建筑物內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時控制和管理，從而使辦公室成為溫度、濕度、光度穩(wěn)定和空氣清新的辦公室。按設(shè)備的功能、作用及管理模式，該系統(tǒng)可分為火災(zāi)報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、空調(diào)及通風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)、供配電及備用應(yīng)急電站的監(jiān)控系統(tǒng)、照明監(jiān)控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、給排水監(jiān)控系統(tǒng)和交通監(jiān)控系統(tǒng)。BAS系統(tǒng)日夜不停地對建筑的各種機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)視，采用各處現(xiàn)場資料自動處理，并按預(yù)置程序和隨機(jī)指令進(jìn)行控制。
2.3OAS
辦公自動化系統(tǒng)（OAS）是把計算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)及行為科學(xué)應(yīng)用于傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理技術(shù)所難以處理的、數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)不明確的業(yè)務(wù)上。可見，它是利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，不斷使人的部分辦公業(yè)務(wù)活動物化于人以外的各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備與辦公人員構(gòu)成服務(wù)于某種目標(biāo)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。
2.4CAS
通信自動化系統(tǒng)（CAS）能高速進(jìn)行智能建筑內(nèi)各種圖像、文字、語言及數(shù)據(jù)之間的通信。它同時與外部通信網(wǎng)相連，交流信息。通信自動化系統(tǒng)可分為語音通信、圖文通信、數(shù)據(jù)通信及衛(wèi)星通信等四個子系統(tǒng)。
3智能物業(yè)管理
物業(yè)智能化管理，是指在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，充分發(fā)揮智能物業(yè)的價值。
智能物業(yè)管理是在智能建筑的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，與傳統(tǒng)物業(yè)相比，智能物業(yè)有了顯著的優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：
3.1創(chuàng)造了安全、舒適、高效、便捷的辦公、生活環(huán)境
智能物業(yè)首先確保人、財、物的高度安全及具備對災(zāi)害和突發(fā)事件的快速反應(yīng)能力。建筑智能化系統(tǒng)通過建筑物內(nèi)外四通八達(dá)的電話網(wǎng)、電視網(wǎng)、計算機(jī)局域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)及各種數(shù)據(jù)通信網(wǎng)等現(xiàn)代通信手段和各種基于網(wǎng)絡(luò)的辦公自動化系統(tǒng)，為人們提供一個更加安全、健康、高效便捷的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。
3.2節(jié)省了能源
節(jié)省能源主要是通過建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)的。以現(xiàn)代化的大廈為例，空調(diào)和照明系統(tǒng)的能耗很大，約占大廈總能耗的70%。在滿足使用者對環(huán)境要求的前提下，智能大廈可以利用自然光和大氣冷量(或熱量)來調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境，以最大限度減少能源消耗。利用空調(diào)與控制等行業(yè)的最新技術(shù)，最大限度地節(jié)省能源是智能物業(yè)的主要特點(diǎn)之一，其經(jīng)濟(jì)性也是該類建筑得以迅速推廣的重要原因。
3.3節(jié)省了設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用
通過管理的科學(xué)化、智能化，使建筑物內(nèi)的各類機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理、保養(yǎng)維修更趨自動化。建筑智能化系統(tǒng)的運(yùn)行維修和管理，直接關(guān)系到整座建筑物的自動化與智能化能否實(shí)際運(yùn)作，并達(dá)到其原設(shè)計的目標(biāo)。維護(hù)管理工作的主要目的，是以最低的費(fèi)用去確保建筑物內(nèi)各類機(jī)電設(shè)備的妥善維護(hù)、運(yùn)行、更新。
3.4現(xiàn)代化的通信手段與辦公條件大大提高了工作效率
在信息時代，時間就是金錢，智能物業(yè)可以大大提高工作效率。智能物業(yè)中，企業(yè)可以利用物業(yè)局域網(wǎng)，統(tǒng)一調(diào)度各部門運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)信息共享、互訪和傳遞，極大地提高內(nèi)部工作效率；用戶可以通過國際互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行多媒體信息傳輸和收集，還可以通過國際直撥電話、可視電話、電子郵件、聲音郵件、電視會議、信息檢索與統(tǒng)計分析等多種手段，及時獲得全球性金融商業(yè)情報、科技情報及各種數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中的最新信息。
3.5方便管理，提高了生活質(zhì)量
智能物業(yè)可以通過總線控制技術(shù)實(shí)現(xiàn)對家中通信、家電、安保等設(shè)備的監(jiān)視控制，實(shí)現(xiàn)水、電、煤氣多表自動計量、自動收費(fèi)，可以通過網(wǎng)絡(luò)提供社區(qū)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療、教育、娛樂、購物、投資理財?shù)雀黝惙?wù)，從根本上改變了人們的生活、工作方式，提高了生活質(zhì)量。
3.6廣泛采用了“4C”高新技術(shù)
在建筑智能化系統(tǒng)中，廣泛采用了“4C”高新技術(shù)。由于現(xiàn)代控制技術(shù)是以計算機(jī)技術(shù)、信息傳感技術(shù)和數(shù)據(jù)通信技術(shù)為基礎(chǔ)的，而現(xiàn)代通信技術(shù)也是基于計算機(jī)技術(shù)發(fā)展起來的，所以，“4C”高新技術(shù)的核心是基于計算機(jī)技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)的信息技術(shù)。并且這些技術(shù)均采用了系統(tǒng)集成的方法使系統(tǒng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的工作。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】：智能化 住宅 物業(yè) 管理
中圖分類號：[F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、前言
對著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科技水平的不斷提高，人們對于智能化越來越關(guān)注，物業(yè)管理人員也逐漸對智能化管理關(guān)注，為了提高物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平，本文對其進(jìn)行了分析和探討。
二、智能化物業(yè)管理
智能化物業(yè)（也稱作智能化建筑），它是指運(yùn)用現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過對機(jī)電設(shè)備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，以投資回報合理、適合當(dāng)今信息技術(shù)高速發(fā)展的需求為特點(diǎn)的現(xiàn)代化建筑。
1.智能建筑的物業(yè)管理內(nèi)容
智能建筑的物業(yè)管理不僅包括傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容，還包括對智能化設(shè)備系統(tǒng)的操作、維護(hù)和功能提升，使其物業(yè)真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技術(shù)的設(shè)備配置，它所需要的人力資源是以知識型為主體的，是一種保證實(shí)現(xiàn)知識型管理的具有特點(diǎn)鮮明的管理結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容是基礎(chǔ)，而智能建筑業(yè)管理的內(nèi)容是在傳統(tǒng)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上的提升，更需要體現(xiàn)出管理科學(xué)規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點(diǎn)。
2.智能建筑物業(yè)管理的重點(diǎn)是物業(yè)設(shè)施管理
物業(yè)設(shè)施是從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃和管理的經(jīng)營活動，這一經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理者提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并為不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所，以及為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)，智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財務(wù)、設(shè)備的信息，從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而，與傳統(tǒng)意義上的設(shè)施管理有很大的差別。
智能小區(qū)建設(shè)時，開發(fā)商往往注重智能化功能配置的水平與相應(yīng)的投資，重視智能化系統(tǒng)功能對于樓盤的直接影響，而對智能化系統(tǒng)今后管理模式很少考慮"如何使智能建筑保持高效、持續(xù)地運(yùn)行，是對傳統(tǒng)的物業(yè)管理的一個新挑戰(zhàn)"。
三、目前智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題
目前的智能化住宅小區(qū)同其他住宅小區(qū)一樣，物業(yè)管理制度不夠健全，內(nèi)外環(huán)境因素不夠成熟，管理手段落后。另外，智能化系統(tǒng)設(shè)計不規(guī)范、設(shè)備兼容性差、硬件配置不全、軟件升級不及時等造成智能化系統(tǒng)部分功能閑置。又加之缺乏足夠的管理經(jīng)驗(yàn)，在智能化系統(tǒng)的使用和維護(hù)上也存在諸多問題。具體說來，主要有以下幾點(diǎn)：
(1)小區(qū)公建配套設(shè)施不完善導(dǎo)致管理難度增加。開發(fā)商改變公用部分的
使用功能，業(yè)主亂搭亂建和進(jìn)行破壞結(jié)構(gòu)性裝修，是造成設(shè)施不健全的原因。這給物業(yè)管理工作帶來難度以及安全隱患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小區(qū)綠地被占等問題，嚴(yán)重影響小區(qū)的整體環(huán)境。
(2)小區(qū)智能化概念往往成為開發(fā)商進(jìn)行市場營銷的賣點(diǎn)，而在實(shí)施過程中存在著問題。如：智能化系統(tǒng)的硬件配置不全，軟件由于開發(fā)、維護(hù)和升級費(fèi)用較高開發(fā)商吝惜投入，因而智能系統(tǒng)成為擺設(shè)，發(fā)揮作用甚微；再如：智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集與傳統(tǒng)的記數(shù)方式存在一定差異，通過智能系統(tǒng)獲得的數(shù)據(jù)有時得不到有關(guān)部門的承認(rèn)，無法達(dá)至4數(shù)據(jù)共享。
(3)物管公司與有關(guān)管理部門的關(guān)系不明晰。物管公司在業(yè)務(wù)上隸屬于房地產(chǎn)管理部門，同時要接受城市建設(shè)、管理、環(huán)保、自來水、煤氣、電力、公安、計劃生育等有關(guān)部門的指導(dǎo)。由于各部門各行其政，信息缺乏溝通，形成業(yè)務(wù)交叉和多頭管理，加之協(xié)調(diào)不力，容易產(chǎn)生矛盾。
(4)項(xiàng)目在前期規(guī)劃設(shè)計上存在著不合理的因素，在建設(shè)過程中也會存在著某些工程質(zhì)量問題，加之在工程交接時不及時移交工程資料、技術(shù)檔案等，都給后期的物業(yè)管理工作帶來不利的影響。
(5)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊張。國家提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，但物業(yè)公司大多是開發(fā)商為前期物業(yè)管理自行成立的，其開辦費(fèi)、管理費(fèi)以及智能化系統(tǒng)的配套費(fèi)用大多得不到保障。另外前期物業(yè)管理費(fèi)的收取存在相當(dāng)?shù)碾y度，也是造成經(jīng)費(fèi)緊張的原因。這必然會影響到服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的惡性循環(huán)。
(6)法律關(guān)系未真正理清。從法律角度上講，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是業(yè)主委員會所委托的管理合同執(zhí)行人。但是在目前情況下，業(yè)主委員會并未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，多數(shù)開發(fā)商不依法組織成立業(yè)主委員會，業(yè)主們也缺少法律意識，不注意保護(hù)自己的合法權(quán)利。這就造成監(jiān)督機(jī)制失效，管理上脫節(jié)，工作績效降低。
四、優(yōu)化我國智能建筑物業(yè)管理的對策
住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術(shù)所帶來的服務(wù)理念及模式是在其運(yùn)營過程中體現(xiàn)出來的，最終是通過物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的。因而，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關(guān)重要。
智能化系統(tǒng)不可避免地會產(chǎn)生故障和問題。如何結(jié)合智能化系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)和運(yùn)行要求，事先預(yù)計到可能發(fā)生的各種內(nèi)部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態(tài)，減少運(yùn)行中斷，是智能建筑物業(yè)管理優(yōu)化的主要目標(biāo)。
1.智能建筑物業(yè)管理思路
針對智能化系統(tǒng)精細(xì)化、持續(xù)性運(yùn)行要求，優(yōu)化智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的思路是化被動為主動，變無序?yàn)橛行颉χ悄芑到y(tǒng)本身而言，在正常運(yùn)行中最容易出現(xiàn)智能建筑的問題是末端傳感器和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的老化。
物業(yè)管理的主動性集中體現(xiàn)在如何把這些因老化產(chǎn)生的故障從事后維護(hù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪缺ｐB(yǎng)。在一切可能出現(xiàn)或還未出現(xiàn)故障的時候或地方及時給予維護(hù)和排除，這就需要有一個完善的維護(hù)計劃和維護(hù)對策。通過對運(yùn)行記錄與趨勢的科學(xué)分析，制定設(shè)備老化的處理與技術(shù)升級策略，包括備品備件的準(zhǔn)備和更換對策。
2.智能建筑物業(yè)管理操作規(guī)范化
操作規(guī)范是高效率的基本保證。物業(yè)管理優(yōu)化的有效性集中體現(xiàn)在管理的預(yù)見性上。對于所有可能出現(xiàn)的、會影響到智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行的內(nèi)部因素和外界因素都要有足夠的應(yīng)急預(yù)案，制定縝密的操作內(nèi)容和操作程序。
3.智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性
在一些智能建筑物業(yè)管理中，普遍存在著對應(yīng)急預(yù)案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標(biāo)和工作內(nèi)容的改變，人們必然需要對環(huán)境條件做出經(jīng)常性的調(diào)整。智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性在宏觀上表現(xiàn)為智能化系統(tǒng)從整體上需要不斷吸收各個相關(guān)專業(yè)的新技術(shù)、新設(shè)備，以此加強(qiáng)和擴(kuò)展其信息處理能力、通信能力和監(jiān)控能力。
4.智能建筑物業(yè)管理的全程管理
智能建筑物業(yè)管理應(yīng)在全面質(zhì)量管理的觀點(diǎn)指導(dǎo)下進(jìn)行全程管理。物業(yè)管理雖然是智能建筑開發(fā)經(jīng)營的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)最終開始運(yùn)行時才去介入、到經(jīng)營管理時才去注意質(zhì)量。物業(yè)部門應(yīng)盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項(xiàng)目設(shè)計階段就開始參與到工程中，把系統(tǒng)的需求、功能同日后的管理模式充分結(jié)合起來，做到設(shè)計、施工、管理的一體化。所以，物業(yè)管理做好前期的交接過程顯得尤為重要（包括人力資源）。物業(yè)管理公司應(yīng)在項(xiàng)目策劃階段就介入，并與開發(fā)商共同完成智能化系統(tǒng)的定位；在設(shè)計階段提出合理建議；在實(shí)施過程中派專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)及有效監(jiān)控，最終確保建成后的智能化系統(tǒng)有效運(yùn)作。
結(jié)語
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科技的日新月異，智能化住宅被不斷建設(shè)，對于智能化建筑的物業(yè)管理跟傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理有所不同，我們對其進(jìn)行研究有助于我們提高物業(yè)管理水平，提高物業(yè)公司的競爭能力，促進(jìn)我國物業(yè)管理水平不斷提高。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)健詞：智能化小區(qū)物業(yè)管理需要必然性
為規(guī)范智能化示范工程建設(shè)和管理行為，建設(shè)部制定了午夜智能化小區(qū)AAA標(biāo)準(zhǔn)，為了引導(dǎo)新建居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)健康持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，各地區(qū)根據(jù)三 A標(biāo)準(zhǔn)出臺了規(guī)范，對居住小區(qū)智能化提出高標(biāo)準(zhǔn)要求。
1、物業(yè)智能化是社會發(fā)展的需要
隨著生活水平的提高，“住”是人類生存的基本需求之一，在進(jìn)入新世界的今天，人們對生活環(huán)境提出了更高的要求。近年來，信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，成為社會發(fā)展的主流，人類的生產(chǎn)和生活方式也因此正向信息化邁進(jìn)。傳統(tǒng)的辦公方式、商貿(mào)、管理、文化、休閑等活動無不朝著信息化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，從而促進(jìn)了“信息化智能小區(qū)”的興起。信息化影響著社會的每一個角落，是IT產(chǎn)業(yè)想傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)及人們生活滲透的必然結(jié)果?！爸悄芑≌笔且环N面向市場銷售的特殊商品。智能化小區(qū)的建設(shè)必須堅持“經(jīng)濟(jì)型”、“可靠性”、“開放性”和“可持續(xù)發(fā)展性”的基本原則，使小區(qū)更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適”的居住環(huán)境；“高效、便利”的物業(yè)管理。
2、物業(yè)智能化必須滿足業(yè)主的需要
現(xiàn)代智能化系統(tǒng)應(yīng)采用高效化的原則，實(shí)行以智能話住宅為基本單位，智能化物業(yè)管理中心為中心節(jié)點(diǎn)，寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)為傳媒的系統(tǒng)模式。
智能小區(qū)智能化系統(tǒng)和設(shè)備主要包括：1）自動遠(yuǎn)程自來水、電、燃?xì)馊沓拖到y(tǒng)；2）家庭安防預(yù)警、防盜系統(tǒng)，包括自動門鎖和門磁，安裝于窗口的紅外線探測器，緊急求助按鈕；3）保安巡更系統(tǒng)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；4）小區(qū)一卡通及現(xiàn)代通信；5）計算機(jī)物業(yè)管理等智能化電子系統(tǒng)，以及小區(qū)“電子大屏幕”、“音樂背景”等。
各種系統(tǒng)具有很高的實(shí)用性和技術(shù)領(lǐng)先性，從而更好地位業(yè)主提供一個搞笑、舒適、便利的人性化建筑環(huán)境。
物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，逐漸成為一個設(shè)計社會方方面面、千家萬戶息息相關(guān)的朝陽產(chǎn)業(yè)，智能化住宅小區(qū)開始建設(shè)的同事贏遵循“管理師保障”的原則，沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化的管理，就不可能充分發(fā)揮小區(qū)智能化得功能效益。為此，作為智能化住宅小區(qū)實(shí)際管理者―物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)代化的計算機(jī)管理手段通過提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量，使物業(yè)管理能夠適應(yīng)現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展潮流，保持物業(yè)管理的高水平。
3 物業(yè)管理的品牌競爭
品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn),也是企業(yè)贏得市場的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè), 目前還不 夠完善,它的社會地位也不高,加上物業(yè)管理的贏利微乎其微,因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了 品牌的創(chuàng)立。事實(shí)上,在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu) 秀PM小區(qū)，現(xiàn)已成為我國PM企業(yè)的管理目標(biāo)和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價值、文化和個性。建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理與ISO9001認(rèn)證 研討會,吹響了鼓勵和推動物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國際質(zhì)量體系認(rèn)證,提高企業(yè)知名度,實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號角?，F(xiàn)在,企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了品牌競爭的時代,未來幾年,物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物業(yè)管理品牌
2） 創(chuàng)建 物業(yè)管理品牌的條件
3）創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性
4） 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的策略
5） 物業(yè)管理進(jìn)入品牌競爭時代
1）品牌和物業(yè)管理品牌
目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)。低價已使很多公司無法單靠物業(yè)管理費(fèi)生存，而在高檔物業(yè)市場，登陸不久的“洋物業(yè)”已開始伸手采摘豐碩的果實(shí)。大多管理落后的小型物業(yè)管理企業(yè)已陷入生計維艱，又遭消費(fèi)者口誅筆伐的尷尬困境.物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀使競爭機(jī)制、打造行業(yè)品牌引入物業(yè)管理行業(yè)，從而給消費(fèi)者以更多選擇機(jī)會，也給了物業(yè)管理公司規(guī)范發(fā)展的機(jī)會。先看一個例子：天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì).公司成立以 來，一直遵循“依法管理、服務(wù)第一、住戶至上”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“開拓、求實(shí)、創(chuàng)新”的 企業(yè)精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經(jīng)營理念，創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式 。目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、 房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū) ”稱號.幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第 一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實(shí) 行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首 次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。實(shí)干精神和不斷創(chuàng)新已成為金廈物業(yè)的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進(jìn)的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質(zhì)的崇尚。它是對承諾兌現(xiàn)的程度，是精細(xì)工作的結(jié)果，是長期讓消費(fèi)者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企業(yè)和產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護(hù)、提升和再開發(fā)。物業(yè)管理品牌，是由物業(yè)的品牌跟管理品牌共同構(gòu)成的。構(gòu)成的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價、業(yè)主管理委員會的反映、政府意見等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。
2） 創(chuàng)建 物業(yè)管理品牌的條件
可以設(shè)想，如果物業(yè)管理公司受托實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)，業(yè)
主入住后發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量低下，配套及環(huán)境很不完善，售后遺留問題成堆，服務(wù)人員態(tài)度惡劣等等一系列問題，面對這樣的小區(qū)物業(yè)公司只能窮于應(yīng)付，根本談不上創(chuàng)建自己的服務(wù)品牌。物業(yè)管理公司要成功的創(chuàng)建品牌，要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，硬件、軟件設(shè)施，有點(diǎn)到面，擴(kuò)大戰(zhàn)果，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略，也就是說物業(yè)公司要先分析了解創(chuàng)建品牌的先決條件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設(shè)施，設(shè)施跟檔次無關(guān)，功能是否匹配是評價硬件設(shè)施好壞的一個很重要的標(biāo)準(zhǔn) 。
2、1、2、環(huán)境，環(huán)境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環(huán)境具有他的公用性，同樣綠
化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發(fā)揮出來，只發(fā)
揮了它的裝飾性，這樣的環(huán)境仍然不能稱為好。評論環(huán)境就談到美觀、品味、格調(diào)，處理環(huán)境
藝術(shù)應(yīng)該由專業(yè)的設(shè)計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。
2、1、3、質(zhì)量，質(zhì)量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請
專家來鑒定。
2、2 軟件 評價軟件的第一個標(biāo)準(zhǔn)就是在所有的軟件要件構(gòu)成中，是否有研發(fā)，研究發(fā)
展，研究物業(yè)、客戶需求，物業(yè)定位、市場定位。如果管理的物業(yè)為寫字樓可能更多的是關(guān)注
區(qū)域市場的現(xiàn)狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標(biāo)群體的需求，而且這個研
究要保證這個物業(yè)可持續(xù)發(fā)展。軟件也就是看一個管理公司具備不具備對物業(yè)發(fā)展的預(yù)見性和
指導(dǎo)性，當(dāng)具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標(biāo)了，那么物業(yè)公司需要做的兩件事
情就是管理和服務(wù)設(shè)計及管理和服務(wù)的執(zhí)行。
2、3 服務(wù)對象 可以說物業(yè)的服務(wù)對象是人。為了提供讓其滿意的服務(wù)要盡量使其服務(wù)需
求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達(dá)到一致。
2、4 樹立品牌意識
作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的
口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。各物業(yè)管理公
司應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，積極探索，大膽實(shí)踐，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)建整潔、
文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)隨時
隨地、盡心盡力的服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2、5 完善的規(guī)章制度和高素質(zhì)的從業(yè)人員 規(guī)章制度有利于各項(xiàng)工作的順利發(fā)展開展和公
司的進(jìn)步，員工工作的有序。從業(yè)人員如果都能清楚地知道自己所服務(wù)的企業(yè)比別人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業(yè)為自豪的話，就會逐步形成員工的“品牌氣質(zhì)
”，這種氣質(zhì)的形成對于企業(yè)品牌的成長是非常關(guān)鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前
途的員工或招聘專業(yè)人員，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)后備人才。培訓(xùn)可以
通過理論研討、聽專題講座、舉行專項(xiàng)訓(xùn)練等形式，從而不斷提高物業(yè)管理人員的理論水平和
業(yè)務(wù)素質(zhì)。
3 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性
3、1 實(shí)施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的
要求已經(jīng)從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設(shè)備正常運(yùn)行、物業(yè)
區(qū)內(nèi)治安良好、環(huán)境整潔、服務(wù)設(shè)施齊全等等。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務(wù)，
才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境。其次，名牌物業(yè)管理受到消費(fèi)者青睞，不僅僅在于其表層的管理
服務(wù)，更重要的是它所蘊(yùn)含的企業(yè)文化，即對消費(fèi)者的地位、個性、修養(yǎng)、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。換句話說消費(fèi)者的購買和消費(fèi)過程，同時也是一種追求上述文化價值的實(shí)
現(xiàn)過程。正因?yàn)槊莆飿I(yè)管理所蘊(yùn)含的高文化品味及高附加值，才能使消費(fèi)者對其情有獨(dú)鐘，
不惜為之投資。3、2 實(shí)施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要 物
業(yè)管理服務(wù)性的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營方針是“保本微利，服務(wù)社 會”，不能以牟取高額利潤
為目的，所以許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金，談何經(jīng)營、服務(wù)？從現(xiàn)在先進(jìn)
的物業(yè)管理企業(yè)中，我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管
理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運(yùn)用品牌優(yōu)勢擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)，才能充分利用人力、
物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障。
3、3、物業(yè)管理品牌可以是永存的 物業(yè)管理企業(yè)的品牌，體現(xiàn)在物業(yè)管理上的硬指標(biāo)，
就是創(chuàng)建和獲得國內(nèi)物業(yè)管理最高榮譽(yù)獎優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、安全文明小區(qū)以及ISO9001
質(zhì)量管理體系認(rèn)證；在軟件建設(shè)方面，對內(nèi)主要是企業(yè)文化，企業(yè)內(nèi)部機(jī)制改革，對外則是通
過媒介擴(kuò)大影響，宣傳企業(yè)精神，全面提升企業(yè)形象。3、4、物業(yè)管理品牌是信任與承諾 名
牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達(dá)著產(chǎn)品或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系，是一種體現(xiàn)互利互惠
、友好合作和信任的關(guān)系。優(yōu)秀物管“產(chǎn)品就向商海中的燈塔，吸引著迷茫和優(yōu)柔寡斷的
業(yè)主客戶。優(yōu)秀物管產(chǎn)品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，而且是物管企業(yè)與業(yè)主之
間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌（優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、樓宇、安全文明小區(qū)）能體現(xiàn)
出一種強(qiáng)大的信任和效益，是一種無形的資產(chǎn)和力量。 3、5、物業(yè)管理品牌是對服務(wù)價值的
最好詮釋 如果一個物管企業(yè)總能夠以合理的收費(fèi)價格（這種合理收費(fèi)價格是按照國家收費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)，而且是物管企業(yè)和業(yè)主都能接受的），提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，那么，市場就會認(rèn)同
于它，業(yè)主就會忠實(shí)于它。物業(yè)公司和業(yè)主的這種關(guān)系，是以經(jīng)營品牌為紐帶的。品牌或
優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業(yè)給予業(yè)主以承諾。物管企業(yè)以履
行承諾來維護(hù)其產(chǎn)品，作為對業(yè)主的奉獻(xiàn)和熱情，這樣，會使業(yè)主發(fā)現(xiàn)忠實(shí)一家物管企業(yè)是
值得和有利的。
3、6 物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補(bǔ)和完善開發(fā)商的信譽(yù)和形象，而且使物業(yè)本身更具有
吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理而
傾囊。因此，在項(xiàng)目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分 由下列的數(shù)據(jù)我們可以看出： 現(xiàn)
在許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中把信譽(yù)好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個非常重要的促銷手
段。據(jù)調(diào)查，2002年，京、滬、穗三地新開發(fā)的樓盤把主要的賣點(diǎn)放在物業(yè)管理（97％）。其
他主要賣點(diǎn)還有：位置（94％）、價格（92.8％）、戶型（91.4％）、建筑質(zhì)量（89％）、環(huán)
境（84％）、生活質(zhì)量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物業(yè)管理品牌與物業(yè)項(xiàng)目成功與否關(guān)系重大 一項(xiàng)物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管
理品牌，則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購房者對物業(yè)增加更多一些信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑?，物業(yè)
公司才是和他們“同呼吸，共命運(yùn)”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光
的房子出了問題，業(yè)主找不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業(yè)的管
理品牌如何，既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的，也是他們能否、自豪、自尊的一個重
要影響因素。
3、6、3 物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競爭對手的新穎而有效的策略 營銷中利用物業(yè)管理
品牌主要有兩個途徑。3、6、3 、1 現(xiàn)場銷售過程中，通過現(xiàn)有物業(yè)管理人員的儀表、言行、
工作與服務(wù)態(tài)度等來直接展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業(yè)項(xiàng)目上
來；3、6、3、2 營銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個賣點(diǎn)，通過電視、雜志、報紙等媒體把
項(xiàng)目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。
因此創(chuàng)建物業(yè)管理品牌是物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢，它將會使物業(yè)管理的服務(wù)水平不斷推向
新的高度，服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高，
關(guān)鍵詞：樓宇 智能化 物業(yè)管理
樓宇智能化專業(yè)在大二暑期有為期三個月的頂崗實(shí)習(xí)，為了使學(xué)生能對智能建筑有一個全面的認(rèn)識，我系積極與校外物業(yè)管理企業(yè)建立聯(lián)系，走產(chǎn)學(xué)結(jié)合的培養(yǎng)道路。
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前在國內(nèi)迅速的蓬勃發(fā)展。行業(yè)的性質(zhì)是服務(wù)型和高科技性相結(jié)合的第三產(chǎn)業(yè)，要求從業(yè)者具有較強(qiáng)的實(shí)踐能力。發(fā)展所呈現(xiàn)的主要問題之一就是急缺大量的專業(yè)從業(yè)人員。物業(yè)管理情況有了初在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。在實(shí)習(xí)期間，我深深體會到了物業(yè)中的一些的優(yōu)勢。雖然物業(yè)僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與物業(yè)管理人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響物業(yè)發(fā)展的問題。
第一，管理不規(guī)范。首先，物業(yè)受整個物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務(wù)時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團(tuán)公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設(shè)備設(shè)施配備問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨(dú)立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。
第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運(yùn)行困難。首先由于部分物業(yè)開發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運(yùn)行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進(jìn)設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對服務(wù)不滿意，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。
第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
這些問題，影響著物業(yè)的發(fā)展，為改善物業(yè)管理狀況，樹立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進(jìn)企業(yè)快速、健康發(fā)展。
1.明晰權(quán)力和責(zé)任。欲走品牌之路，就必須走獨(dú)立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨(dú)立開展各項(xiàng)工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理，合理劃分部門，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。
2.建立、健全規(guī)章、制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點(diǎn)的規(guī)章、制度，來規(guī)范員工的行為。要樹立物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實(shí)，才能打造一個成功的企業(yè)，才能樹立物業(yè)品牌。
3.改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關(guān)系，使得各部門可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開支，用于改善設(shè)備、設(shè)施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費(fèi)率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨(dú)立正常運(yùn)作。
4.提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹立物業(yè)品牌。
經(jīng)過實(shí)習(xí)鍛煉。一方面對本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認(rèn)識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設(shè)置了更實(shí)際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹立良好的實(shí)習(xí)心態(tài)，為走上社會打下基礎(chǔ)。
物業(yè)管理工作的重要特征就是協(xié)調(diào)，處理不同部門或業(yè)主之間的關(guān)系。因此我們需要加強(qiáng)學(xué)生公眾場合的表現(xiàn)欲和表達(dá)力。現(xiàn)代社會需要有良好職業(yè)技能，同時敢于自我推銷的人才。從戰(zhàn)勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺把學(xué)生逐漸鍛煉成具有流暢語言表達(dá)能力的人。經(jīng)過實(shí)習(xí)鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學(xué)校。一方面對本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認(rèn)識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設(shè)置了更實(shí)際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹立良好的實(shí)習(xí)心態(tài)，為走上社會打下基礎(chǔ)。
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關(guān)鍵詞：信息管理；S2SH；B/S
中圖分類號：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-3044（2016）03-0107-02
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，人們對房產(chǎn)消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化。如果說房產(chǎn)位置、建筑質(zhì)量是評價一個房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢的硬件指標(biāo)，那么物業(yè)管理則是人們追求更高層次生活品味的一個重要方向。
物業(yè)管理作為一種新型的服務(wù)行業(yè)[1]，不僅是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，同時也是塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度，使得品牌物業(yè)增值，保值的最有效手段。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理環(huán)節(jié)較為落后，但隨著全球信息化進(jìn)程加快，以及房地產(chǎn)現(xiàn)代化的建設(shè)，一套功能完善的物業(yè)管理系統(tǒng)尤為重要。
文中所探究的智能化物業(yè)信息管理系統(tǒng)是一套優(yōu)化流程為基礎(chǔ)的軟件系統(tǒng)，允許小區(qū)物業(yè)管理人員進(jìn)入系統(tǒng)對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的處理，實(shí)現(xiàn)整個業(yè)務(wù)流程的自動化，同時系統(tǒng)允許業(yè)主進(jìn)入系統(tǒng)查看相關(guān)信息，申請辦理相關(guān)的維修業(yè)務(wù)等等。本系統(tǒng)在滿足不同用戶的需求上，規(guī)范了物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平，使物業(yè)更好的服務(wù)業(yè)主，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
1相關(guān)技術(shù)
1.1 B/S結(jié)構(gòu)
B/S結(jié)構(gòu)（Browser/Server）結(jié)構(gòu)就是瀏覽器和服務(wù)器結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是對C/S（Client/Server）結(jié)構(gòu)的一種改進(jìn)，是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)而興起的一種網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)模式[2]。WEB瀏覽器是客戶端最主要的應(yīng)用軟件，需要在客戶端安裝一個瀏覽器，然后數(shù)據(jù)庫安裝在服務(wù)器上，這樣就可以利用瀏覽器通過服務(wù)器同數(shù)據(jù)庫進(jìn)行數(shù)據(jù)交互。在這種結(jié)構(gòu)下，用戶工作界面通過瀏覽器來實(shí)現(xiàn)，僅少部分事務(wù)邏輯在前端也就是Browser實(shí)現(xiàn)，主要事務(wù)邏輯都在服務(wù)器端server實(shí)現(xiàn)，大大簡化了客戶端載荷，減輕了系統(tǒng)維護(hù)與升級的成本和工作量，降低了總體的成本。
1.2 S2SH框架
S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的結(jié)合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的體系結(jié)構(gòu)中，Structs2框架一般主要基于表現(xiàn)層，直接面向用戶，響應(yīng)用戶的請求，并向用戶提供其所需要數(shù)據(jù)；Hibernate框架用于數(shù)據(jù)持久層，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的持久化功能；Spring是一個輕量級控制反轉(zhuǎn)（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。
主流的S2SH技術(shù)構(gòu)架，相對于舊的系統(tǒng)有諸多優(yōu)勢：良好的可維護(hù)性；良好的可擴(kuò)展性；優(yōu)秀的解耦性；典型的三層構(gòu)架體現(xiàn)MVC（模型Model，視圖View和控制）思想，可以讓開發(fā)人員減輕重新建立解決復(fù)雜問題方案的負(fù)擔(dān)和精力。便于敏捷開發(fā)出新的需求，降低開發(fā)時間成本[3-4]。
1.3 小結(jié)
本項(xiàng)目技術(shù)上首先采用面向方面的編程對物業(yè)管理業(yè)務(wù)過程中各業(yè)務(wù)邏輯進(jìn)行隔離，完成對象的初始化及管理工作，降低各部分之間的耦合度，提高程序的可重用性，進(jìn)一步提高開發(fā)的效率和維護(hù)擴(kuò)展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的對象關(guān)系映射技術(shù)完成不同類型系統(tǒng)的數(shù)據(jù)之間的轉(zhuǎn)換，特別是物業(yè)管理業(yè)務(wù)中各對象之間的虛擬映射關(guān)系以及數(shù)據(jù)的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技術(shù)不僅完成客戶端與服務(wù)器端的數(shù)據(jù)傳輸，還要完成物流業(yè)務(wù)具體的邏輯過程。所以，智能化物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)以J2EE開發(fā)框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）為核心技術(shù)框架，客戶端利用Ajax技術(shù)創(chuàng)建快速動態(tài)的交互式網(wǎng)頁應(yīng)用，力求在后臺與服務(wù)器進(jìn)行少量數(shù)據(jù)交換即可以使網(wǎng)頁實(shí)現(xiàn)異步更新。用戶在不重新加載整個網(wǎng)頁的情況下，對網(wǎng)頁的某部分進(jìn)行更新，從而提高用戶體驗(yàn)。
2 系統(tǒng)總體設(shè)計
2.1 需求分析
通過對物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的分析、調(diào)研、整合，以及根據(jù)實(shí)際的業(yè)務(wù)需求，智能化物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)該具有以下功能：
1）能夠?qū)怯睢④囄坏任飿I(yè)資源進(jìn)行全面的管理；
2）能夠?qū)I(yè)主的信息檔案、投訴、維修等事項(xiàng)進(jìn)行管理；
3）能夠以各種方式完成業(yè)主的繳費(fèi)業(yè)務(wù)，對收費(fèi)結(jié)果拖欠情況進(jìn)行統(tǒng)計并加以保存；
4）方便不同的用戶登陸系統(tǒng)有不同的功能使用權(quán)限。
2.2 系統(tǒng)功能模塊設(shè)計
本系統(tǒng)的主要使用者是物業(yè)管理人員和業(yè)主。通過對系統(tǒng)功能的分析整合把智能化物業(yè)管理系統(tǒng)分為六個模塊，分別是小區(qū)信息管理，業(yè)主管理，資產(chǎn)管理，設(shè)備設(shè)施管理，費(fèi)用管理以及系統(tǒng)管理。
2.3 數(shù)據(jù)庫模型設(shè)計
用于數(shù)據(jù)庫模型設(shè)計的最直接的方法是E-R圖（實(shí)體-關(guān)系圖），主要是用于描述系統(tǒng)的數(shù)據(jù)關(guān)系，一般這個模型是面向問題的，可以按照用戶的觀點(diǎn)對數(shù)據(jù)建立模型，與軟件系統(tǒng)中的實(shí)現(xiàn)方法沒有關(guān)系[6]。根據(jù)物業(yè)管理系統(tǒng)的軟件需求描述和功能分析，找出其中各個實(shí)體以及各實(shí)體的相關(guān)屬性，設(shè)計出實(shí)體間的關(guān)系圖，為了能夠清晰地看出實(shí)體之間的關(guān)系，在此處給出一個實(shí)體的屬性，其他省去。
3 結(jié)束語
通過對物業(yè)管理這種新型服務(wù)行業(yè)的深入調(diào)研和分析，設(shè)計了智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，在滿足物業(yè)管理需求的基礎(chǔ)之上，使物業(yè)管理向著市場化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化發(fā)展，從而使管理信息得到有效的集中，大大減少數(shù)據(jù)的冗余，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。
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