時(shí)間：2023-09-20 16:02:24
序論：在您撰寫(xiě)房產(chǎn)投資價(jià)值分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值
中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財(cái)政部于2006年2月《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。
（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大
公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大
公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
2.公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善
我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。
（二）企業(yè)內(nèi)部因素
1.增加企業(yè)估值成本
對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。
而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。
2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。由于折舊或攤銷可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
3.影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性
采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。
同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地一、引言
財(cái)政部于2006年2月《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。
（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大
公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析
（一）公允價(jià)值計(jì)量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大
公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
（2）公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善
我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。
2.企業(yè)內(nèi)部因素
（1）增加企業(yè)估值成本
對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。
而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。由于折舊或攤銷可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
（3）影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性
采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。
同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團(tuán)擁有了多元化經(jīng)營(yíng)的能力。又因?yàn)樵摴镜靥廃S金地段，集經(jīng)濟(jì)、人才、市場(chǎng)、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢(shì)于一身，滿足了其走向國(guó)際市場(chǎng)的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個(gè)科目，并選擇了成本計(jì)量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。
通過(guò)世茂股份的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場(chǎng)環(huán)境。由于具有較好的市場(chǎng)條件，因此客觀上公司具備了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的基礎(chǔ)。同時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)使公司的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等指標(biāo)得到更加客觀、真實(shí)的反映。這對(duì)投資者而言，既能進(jìn)一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價(jià)值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價(jià)值判斷和決策，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，以小心謹(jǐn)慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計(jì)公允價(jià)值，并區(qū)別不同種類的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價(jià)格?？偟脑瓌t是，對(duì)于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，若公司自身?yè)碛薪灰變r(jià)格，就以該公司提交的同一時(shí)期房產(chǎn)出售價(jià)格或房產(chǎn)的上報(bào)價(jià)格作為估值基礎(chǔ)；如果沒(méi)有確定的交易價(jià)格，則進(jìn)行大范圍、多角度、多視點(diǎn)的廣泛市場(chǎng)調(diào)查。
下面逐項(xiàng)分析采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量后對(duì)世茂股份相關(guān)會(huì)計(jì)科目的影響。
第一，對(duì)成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估公司等發(fā)生的支出。具體來(lái)講，在確定公允價(jià)值時(shí)，由于世茂股份首次采用公允價(jià)值計(jì)量模式，還沒(méi)有找到適合自己的定價(jià)系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場(chǎng)上尋找有關(guān)類似的房地產(chǎn)定價(jià)信息，這必然增加獲取公允價(jià)值的成本，同時(shí)不同市場(chǎng)中介提供的定價(jià)信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時(shí)必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有被公開(kāi)，那么公司得到信息的方式只能是通過(guò)繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會(huì)造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估和披露，這些都增加了成本。
第二，對(duì)折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。公司在2009年更改會(huì)計(jì)政策后，對(duì)2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計(jì)提的管理費(fèi)用1 019 737.92元，調(diào)增由于計(jì)提折舊減少的利潤(rùn)1 019 737.92元。此后也不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，減少了管理費(fèi)用，增加了利潤(rùn)，削弱了費(fèi)用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會(huì)承擔(dān)更多的稅負(fù)。
第三，對(duì)稅收的影響。從對(duì)折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項(xiàng)目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負(fù)。雖然會(huì)計(jì)上對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致公允價(jià)值變動(dòng)損益增加，利潤(rùn)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，由于稅法上對(duì)此類收益不予確認(rèn)，不會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債，在公司收益實(shí)現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時(shí)納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進(jìn)行征收。
第四，對(duì)利潤(rùn)的影響。由于首次實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對(duì)于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計(jì)量模式的變更必然會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤(rùn)組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會(huì)計(jì)政策當(dāng)年，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例超過(guò)50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤(rùn)總額10%的比例。采用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價(jià)幅度將成為凈利潤(rùn)波動(dòng)的最主要因素。近年來(lái)，我國(guó)政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，公司房?jī)r(jià)有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價(jià)值變動(dòng)而引起的公允價(jià)值變動(dòng)損益的變化，從而給企業(yè)利潤(rùn)造成不小的波動(dòng)。
第五，對(duì)凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長(zhǎng)近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時(shí)，隨著公司“發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開(kāi)始越來(lái)越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)影響當(dāng)期利潤(rùn)，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時(shí)，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”，由此也會(huì)影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來(lái)一直進(jìn)行“發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的活動(dòng)，業(yè)務(wù)重心越來(lái)越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價(jià)值模式下，無(wú)論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過(guò)程中，不難看出市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公允價(jià)值的影響。特別是在近幾年政府管控房?jī)r(jià)的力度加大的情況下，公司的財(cái)務(wù)狀況可能隨市場(chǎng)行情的變動(dòng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。
五、改進(jìn)措施和建議
（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)
只有在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公允價(jià)值才能可靠真實(shí)地獲得。但是我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價(jià)值極具挑戰(zhàn)性。我國(guó)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個(gè)完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門(mén)，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個(gè)信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來(lái)歸集市場(chǎng)信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。
（二）改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說(shuō)明了公允價(jià)值的概念，而對(duì)于不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒(méi)有做詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明。這對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體運(yùn)用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門(mén)積極參照國(guó)際準(zhǔn)則以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的進(jìn)一步趨同，同時(shí)也需要結(jié)合中國(guó)國(guó)情。完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則既包含對(duì)公允價(jià)值含義的明確，也包括對(duì)計(jì)量方法和操作流程的規(guī)范。
（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)
當(dāng)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值人為控制的可能性比較大。因此為了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請(qǐng)具有高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有：房地產(chǎn)評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師，分別隸屬于建設(shè)部、財(cái)政部和國(guó)土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)的時(shí)候，分別按照自己的具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一細(xì)則，對(duì)評(píng)估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對(duì)第三方的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)該規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對(duì)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨(dú)立性。
（四）規(guī)范信息披露
規(guī)范信息披露，使信息披露公開(kāi)透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時(shí)也是遏制企業(yè)操縱利潤(rùn)的有效方法。2007年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司沒(méi)有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價(jià)值。因此對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類說(shuō)明。在成本計(jì)量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說(shuō)明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息及其價(jià)值增長(zhǎng)的狀況；公允價(jià)值計(jì)量模式下，要說(shuō)明用什么方法確定的公允價(jià)值，有什么依據(jù)來(lái)證明，包括邀請(qǐng)?jiān)鯓拥脑u(píng)估機(jī)構(gòu)、運(yùn)用什么樣的評(píng)估方法、證據(jù)都來(lái)自哪里以及評(píng)估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)[S].2006.
關(guān)鍵詞：公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性相關(guān)性
作者簡(jiǎn)介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生部碩士研究生
一、公允價(jià)值計(jì)量模式的引入
(一)公允價(jià)值的含義及啟示國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價(jià)值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)在SFAS N0．157中將公允價(jià)值定義為雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購(gòu)買(mǎi)(或承擔(dān))或出售(或清償)一項(xiàng)資產(chǎn)(或負(fù)債)的金額。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)將金融工具公允價(jià)值定義為在公平交易中，亦即在非強(qiáng)制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債)的金額。我國(guó)在新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。我國(guó)主要是借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義，將計(jì)量對(duì)象確定為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體確認(rèn)為市場(chǎng)參與者，更加強(qiáng)調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進(jìn)行的，價(jià)格是雙方達(dá)成的，任何一方對(duì)達(dá)成的價(jià)格都沒(méi)有異議。
(二)公允價(jià)值的特征分析公允價(jià)值是動(dòng)態(tài)的計(jì)量，受時(shí)間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時(shí)間進(jìn)行，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值可能不同；同一交易由于交易地點(diǎn)的不同，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值也不盡相同。公允價(jià)值的運(yùn)用使得會(huì)計(jì)信息能夠更加及時(shí)、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。公允價(jià)值有利于會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長(zhǎng)的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來(lái)的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測(cè)和決策，很大程度上提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)界的最新研究表明，隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中(存在活躍市場(chǎng)或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場(chǎng)價(jià)格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的最高原則“真實(shí)與公允”。公允價(jià)值體現(xiàn)交易的公平性。從國(guó)內(nèi)外對(duì)公允價(jià)值的闡述中可以看出，公平性是公允價(jià)值的核心屬性。要保證，獲得的公允價(jià)值具有公平性，必須使交易雙方在交易過(guò)程中滿足四個(gè)條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強(qiáng)制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營(yíng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而不是面臨破產(chǎn)清算。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的動(dòng)因分析
(一)投資性房地產(chǎn)的界定國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來(lái)看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)看，投資性房地產(chǎn)是一個(gè)獨(dú)立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會(huì)歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所使用的其他資產(chǎn)。我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理地估計(jì)。二是采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。三是已采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化要求公允價(jià)值的引入。我國(guó)加入WTO以后，使我國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來(lái)越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開(kāi)放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國(guó)參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開(kāi)，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。其次，公允價(jià)值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運(yùn)用公允價(jià)值前后，其租賃收入對(duì)毛利率的影響差異明顯。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問(wèn)題要求引入新的計(jì)量模式。一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來(lái)了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無(wú)所有。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7％，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗(yàn)。二是對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值較賬面價(jià)值溢價(jià)很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三
是對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
(三)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性良好的市場(chǎng)環(huán)境有利于公允價(jià)值的取得。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開(kāi)市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。我國(guó)早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；1999年又了《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。另外，我國(guó)擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，目前房地產(chǎn)估價(jià)師已有兩萬(wàn)多人，全國(guó)已注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)100多家，這為采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的提高有助于公允價(jià)值的選擇。近年來(lái)我國(guó)各相關(guān)部門(mén)大力開(kāi)展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國(guó)的國(guó)情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計(jì)價(jià)值，以防止公允價(jià)值被濫用。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的困境及路徑選擇
未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣為房地產(chǎn)行業(yè)景氣提供了支撐，真實(shí)消費(fèi)需求為1997年以來(lái)的需求擴(kuò)張繼續(xù)提供保證，政策調(diào)控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)，2007年依然處于景氣延長(zhǎng)階段。爆發(fā)式增長(zhǎng)的預(yù)售房款保證了07年的業(yè)績(jī)持續(xù)快速增長(zhǎng)。
RMB升值、流動(dòng)性泛濫和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則三駕馬車(chē)必將驅(qū)動(dòng)行業(yè)估值走高，多項(xiàng)證據(jù)表明需要把往年12倍動(dòng)態(tài)PE行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)的成長(zhǎng)性變得越來(lái)越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場(chǎng)份額，還將更多地享受到未來(lái)的行業(yè)景氣延長(zhǎng)。
緊縮地根、地價(jià)款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價(jià)必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動(dòng)性泛濫必將促進(jìn)地價(jià)上漲。
07年主流上市公司業(yè)績(jī)可以保持25％一40％的高速增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵(lì)、環(huán)渤海等區(qū)域市場(chǎng)景氣、地價(jià)上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機(jī)會(huì)。因此，建議投資者標(biāo)配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強(qiáng)。
報(bào)告在業(yè)內(nèi)率先界定了強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)的度量標(biāo)準(zhǔn)，成長(zhǎng)動(dòng)力、暴增的預(yù)售房款、加快開(kāi)發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)趨勢(shì)、資金供求關(guān)系等因素決定著強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)必須享受更高的成長(zhǎng)溢價(jià)。
強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)享受的更高成長(zhǎng)溢價(jià)體現(xiàn)為其45％的估值標(biāo)準(zhǔn)增幅高出25％的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。即強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)類企業(yè)07年動(dòng)態(tài)PE從15―16倍提高到21―23倍，強(qiáng)勢(shì)出租類從16―18倍提高到23―26倍。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；評(píng)估
中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會(huì)計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，關(guān)鍵就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對(duì)策。
一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效
從我國(guó)目前情況看，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號(hào)）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準(zhǔn)則等。
二、建立資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)告
目前，許多資產(chǎn)評(píng)估是在不存在活躍市場(chǎng)的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評(píng)估人員的主觀判斷。因此，大量與評(píng)估相關(guān)的信息有助于評(píng)估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對(duì)信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門(mén)建立行業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。
三、建立健全公允價(jià)值評(píng)估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性
采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估實(shí)行監(jiān)督的機(jī)制。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，可通過(guò)信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，因此必然會(huì)受到會(huì)計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會(huì)計(jì)制度約束。這就要求評(píng)估師對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)其評(píng)估工作予以監(jiān)督，對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。
四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提，評(píng)估對(duì)象
明確投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的針對(duì)性或適用性。評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法與收益法，當(dāng)這兩種評(píng)估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。當(dāng)無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估公允價(jià)值時(shí)，也可以提供公允價(jià)值變動(dòng)區(qū)間等價(jià)值分析結(jié)論。對(duì)于市場(chǎng)法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對(duì)于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項(xiàng)目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細(xì)條款及約定租金與市場(chǎng)租金的差異等。
五、資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠(chéng)信機(jī)制
評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠(chéng)信機(jī)制，評(píng)估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評(píng)估程序，廣泛搜集國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的基本特征。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺(tái)
要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場(chǎng)化的進(jìn)程需要政府的大力推動(dòng)，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)限定規(guī)則。中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由此可見(jiàn)，我國(guó)上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。因此國(guó)家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估與企財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來(lái)完成，通過(guò)互相監(jiān)督，來(lái)保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。
參考文獻(xiàn)：
[1]王文芳.淺析新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法[J].財(cái)稅縱橫，2009（3）.
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價(jià)值鏈 風(fēng)險(xiǎn)分析
一、引言
2007年至2010年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國(guó)際金融危機(jī),而后又一路率先反彈,房?jī)r(jià)持續(xù)高漲,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引擎機(jī)。持續(xù)走強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)固然值得我們期待,然而業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析,對(duì)房地產(chǎn)投資的決策機(jī)制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī),而且在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲,對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不良的影響。目前價(jià)值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)踐中已發(fā)揮越來(lái)越重要的作用,本文試圖將價(jià)值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中,
二、價(jià)值鏈理論
1.理論回顧
價(jià)值鏈理論是由波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書(shū)中提出的概念,他指出“每一個(gè)企業(yè)都是用來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、交貨以及對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合,所有這些活動(dòng)都可以用價(jià)值鏈表示出來(lái)”。他認(rèn)為“協(xié)調(diào)一致的價(jià)值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”。波特提出了每一個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈都是由以獨(dú)特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動(dòng)類別構(gòu)成的,“價(jià)值鏈將一個(gè)企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動(dòng),企業(yè)正是通過(guò)比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更廉價(jià)或更出色地開(kāi)展這些重要的戰(zhàn)略活動(dòng)來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的?！?/p>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分析也是以波特的價(jià)值鏈理論為基石,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價(jià)值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價(jià)值鏈的基本活動(dòng)分為投資決策、項(xiàng)目建設(shè)前期、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷、物業(yè)管理五個(gè)方面;企業(yè)價(jià)值鏈的輔助活動(dòng)由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開(kāi)發(fā)、材料采購(gòu)組合而成。這九項(xiàng)活動(dòng)構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈,其核心就是充分運(yùn)用項(xiàng)目全生命周期理論,通過(guò)企業(yè)的運(yùn)作和管理,實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程控制的管理模式。
根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈圖,如圖1。
2.風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈
通過(guò)以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價(jià)值鏈概念并未考慮風(fēng)險(xiǎn)的影響。事實(shí)上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風(fēng)險(xiǎn),它所進(jìn)行的每一項(xiàng)活動(dòng)都是與風(fēng)險(xiǎn)密不可分的。因此,有必要在價(jià)值鏈分析中增加風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響。
所謂風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈,就是在傳統(tǒng)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上,將風(fēng)險(xiǎn)影響注入其中,從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮各項(xiàng)活動(dòng)的價(jià)值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移,探索企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和防范的整個(gè)過(guò)程。由于風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈突出了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實(shí)意義。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種通過(guò)預(yù)測(cè)未知的將來(lái)需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來(lái)利益的風(fēng)險(xiǎn)性是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的根基,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目營(yíng)銷4個(gè)階段,不同的階段存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過(guò)程中,這一階段的風(fēng)險(xiǎn)最大,直接影響著投資項(xiàng)目的成敗。這一階段主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可大致分為政策風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。(2)建設(shè)前期。這一時(shí)期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是這階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。(3)項(xiàng)目建設(shè)階段。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)。(4)項(xiàng)目營(yíng)銷階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)回收資金并獲取利潤(rùn);相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會(huì)房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)是這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程各階段主要風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
所謂風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,是指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化,確定這些風(fēng)險(xiǎn)可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行決策分析,正確的選擇風(fēng)險(xiǎn)處理的方法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方案。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的不確定性意味著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對(duì)應(yīng)的發(fā)生概率。因此,可以將風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,引入概率分布來(lái)描述風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律。
風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,可以通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差以及風(fēng)險(xiǎn)度來(lái)描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也稱均值,是指一個(gè)隨機(jī)變量的幾種可能后果以其各自概率進(jìn)行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機(jī)變量重復(fù)發(fā)生時(shí)結(jié)果的平均值。
期望值
式中: ―隨機(jī)變量;
―隨機(jī)變量的第 個(gè)取值;i =1,2,3,…,n
―隨機(jī)變量取的概率。
從風(fēng)險(xiǎn)衡量的角度,某一風(fēng)險(xiǎn)事件的期望值反映事件的實(shí)際產(chǎn)出。實(shí)際產(chǎn)出與目標(biāo)之間的偏離程度反映該風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度。該偏離程度越大,說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度也越大。
2.標(biāo)準(zhǔn)差
標(biāo)準(zhǔn)差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機(jī)變量各個(gè)可能后果與期望值的絕對(duì)偏差程度。它反映隨機(jī)事件可能后果值與期望值之間的分散程度。
標(biāo)準(zhǔn)差 =
=
式中: ―隨機(jī)變量的第個(gè)取值;=1,2,3,…,n
―隨機(jī)變量取的概率。
標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值的大小,反映了隨機(jī)變量在期望值附近的集中程度。一般來(lái)說(shuō),標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越小,隨機(jī)變量在期望值附近越集中,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越小。標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越大,隨機(jī)變量在期望值離散程度越大,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越大。
3.風(fēng)險(xiǎn)度的正態(tài)分布描述
期望值、標(biāo)準(zhǔn)差只能從一個(gè)側(cè)面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度,單純依靠期望值、標(biāo)準(zhǔn)差無(wú)法判斷方案風(fēng)險(xiǎn)程度的高低。因此這里提出風(fēng)險(xiǎn)度的定義,以求用一個(gè)統(tǒng)一的指標(biāo)全面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度。如果估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機(jī)會(huì)均等,則可以采用正態(tài)分布來(lái)描述。
所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)度也是可以用正態(tài)分布描述的。
正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =
式中:都是常數(shù),則稱隨機(jī)變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機(jī)變量x的數(shù)學(xué)期望,標(biāo)準(zhǔn)差 。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法
對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析,在實(shí)踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。
層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次,在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點(diǎn)是在對(duì)復(fù)雜的決策問(wèn)題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上,利用較少的定量信息使決策的思維過(guò)程數(shù)學(xué)化,從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無(wú)結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問(wèn)題提供簡(jiǎn)便的決策方法。尤其適合于對(duì)決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計(jì)量的場(chǎng)合。
五、結(jié)論
本文回顧并深入分析了價(jià)值鏈理論,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)在價(jià)值鏈中的作用做了詳細(xì)論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)期、營(yíng)銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風(fēng)險(xiǎn),本文通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈對(duì)其進(jìn)行了識(shí)別并加以分析,在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差和風(fēng)險(xiǎn)度三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法。風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈管理是一種項(xiàng)目全過(guò)程整合的管理方式,它細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),為決策者正確認(rèn)識(shí)并有效防范風(fēng)險(xiǎn)提供了很好的方法。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)計(jì)量；成本模式；公允價(jià)值模式
公允價(jià)值計(jì)量在近十幾年一直是國(guó)際會(huì)計(jì)理論前沿一個(gè)極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)把公允價(jià)值會(huì)計(jì)的爭(zhēng)議推上一個(gè)新的。在這一過(guò)程中，作為非金融資產(chǎn)項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量問(wèn)題格外引人注目。目前國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)從公允價(jià)值以及成本模式兩種會(huì)計(jì)模式中任選其一對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，并將選定的會(huì)計(jì)模式一貫地應(yīng)用于其全部投資性房地產(chǎn)。
2006年2月15日我國(guó)頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)列報(bào)并引入了公允價(jià)值計(jì)量方法，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。2011年是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在國(guó)際趨同方面的關(guān)鍵時(shí)期，至該年基本實(shí)現(xiàn)了新舊準(zhǔn)則的平穩(wěn)過(guò)渡。與國(guó)際接軌，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格亦持續(xù)上漲，對(duì)持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)超賬面價(jià)值，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式比成本計(jì)量模式能更好地反映其真實(shí)價(jià)值，使企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露更恰當(dāng)、更相關(guān)。按預(yù)期上市公司應(yīng)偏好公允價(jià)值計(jì)量模式，但實(shí)際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應(yīng)該如何解決呢？
一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀
基于對(duì)我國(guó)國(guó)情和與國(guó)際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（簡(jiǎn)稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。CAS3實(shí)施已五年有余，其效果如何呢？根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司于2010年7月的《我國(guó)上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值計(jì)量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)數(shù)量以及所占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來(lái)看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準(zhǔn)則的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。
盡管我國(guó)市場(chǎng)成熟度不高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)一直比較活躍，加之受我國(guó)土地制度國(guó)情影響，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式要求的，是什么原因?qū)е轮挥腥绱松俚墓静捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式呢?根據(jù)2009年、2010年披露的年報(bào)和2011年公告，許多房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多投資性房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，但他們中的絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)仍舊采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。
更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)告，即便在國(guó)內(nèi)采用成本模式計(jì)量也需要在境外采用公允價(jià)值計(jì)量模式（國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中將公允價(jià)值模式規(guī)定為基準(zhǔn)模式），因此對(duì)于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量顯得更為合理。但事實(shí)上，除深發(fā)展、中國(guó)銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計(jì)量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實(shí)業(yè)(A+H)就是在境內(nèi)外分別采用了兩種計(jì)量模式，在境內(nèi)仍堅(jiān)持成本模式計(jì)量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響因素
公允價(jià)值的應(yīng)用是CAS3的一大亮點(diǎn)，與成本模式相比，公允價(jià)值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實(shí)價(jià)值，有助于提高公司會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，但經(jīng)過(guò)前面的分析發(fā)現(xiàn)，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的偏好與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，絕大多數(shù)都對(duì)公允價(jià)值計(jì)量持回避態(tài)度，下面我們就對(duì)其原因從外部因素和內(nèi)部因素兩方面進(jìn)行分析，具體如下：
（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式受企業(yè)外部因素影響分析
1.市場(chǎng)條件
眾所周知，公允價(jià)值來(lái)源于活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，因此，建立一個(gè)有序的、理性的、公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系是實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公允價(jià)值的運(yùn)用只有具備活躍的市場(chǎng)，即市場(chǎng)必須是有序的、理性的、公平的，才能夠?yàn)楣蕛r(jià)值提供計(jì)量依據(jù)。如果市場(chǎng)不活躍，缺乏公平價(jià)格的形成機(jī)制，勢(shì)必會(huì)影響投資性房地產(chǎn)合理價(jià)值的判斷。在我國(guó)城市特別是一些大中型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速，初步具備公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的“土壤”，促使CAS3引入公允價(jià)值；同時(shí)除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)比較謹(jǐn)慎地運(yùn)用。據(jù)此可以看出，市場(chǎng)條件和資本市場(chǎng)成熟度制約了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)的應(yīng)用。
2.準(zhǔn)則限制條件與市場(chǎng)監(jiān)管層態(tài)度
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；應(yīng)用
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02
對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對(duì)其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問(wèn)題。
一、投資性房地產(chǎn)定義及確認(rèn)條件
1.投資性房地產(chǎn)的定義
投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)作出專門(mén)的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理中[1]。
2.成本的確定
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價(jià)值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎(chǔ)。②該項(xiàng)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，并加減相關(guān)補(bǔ)價(jià)后的金額確定其成本。（5）債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價(jià)值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購(gòu)買(mǎi)日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，其相關(guān)成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。
二、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用的條件
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所取得同類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià)）來(lái)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無(wú)法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。
三、公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)和計(jì)量
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，分別計(jì)量取得時(shí)的成本和持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)情況。
1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)
外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.企業(yè)自行建造取得或開(kāi)發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)
其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。如果企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書(shū)面決議，明確表明其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局作出書(shū)面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開(kāi)發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按照該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無(wú)形資產(chǎn)）”或“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。
3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷），借記“累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。
4.由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當(dāng)滿足公允價(jià)值計(jì)量條件時(shí)，按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計(jì)提的折舊和減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按照原來(lái)確認(rèn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)”、“盈余公積”科目。
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶?！肮蕛r(jià)值變動(dòng)損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價(jià)值變動(dòng)而形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的損益，貸方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值低于賬面余額的差額。期末，應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無(wú)余額。
四、投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用
1.后續(xù)計(jì)量
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計(jì)量方法：（1）采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原則進(jìn)行處理。（2）對(duì)于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，于資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和折舊方法計(jì)提的折舊在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除。對(duì)于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)整，即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)減；公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增[6]。
2.減值的處理
（1）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計(jì)提的減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對(duì)于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提的減值準(zhǔn)備在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增。
3.應(yīng)用案例
2011年8月20日，G銀行購(gòu)買(mǎi)一塊土地使用權(quán)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為18000000元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)300000元，款項(xiàng)全部以存放中央銀行款項(xiàng)支付。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)后用于對(duì)外出租。G銀行對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價(jià)值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，取得價(jià)款22000000元。
根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
五、結(jié)論
“投資性房地產(chǎn)”賬戶也可以用以核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額時(shí)，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于其賬面余額和處置按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，記入貸方；期末余額在借方，表示結(jié)存的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
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