時(shí)間：2023-09-19 18:29:54
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關(guān)鍵詞：金融危機(jī)； 房地產(chǎn)； 對(duì)策
一、前言
美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球性的金融危機(jī)，給世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大沖擊，中國(guó)金融市場(chǎng)同樣受到很大影響。并且，金融和房地產(chǎn)關(guān)系密切，房地產(chǎn)的健康、繁榮發(fā)展，離不開(kāi)金融市場(chǎng)的支持和參與，反過(guò)來(lái)，健康、繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以促進(jìn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。金融危機(jī)波及中國(guó)，不可避免的波及到中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了顯著的影響。
二、金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響
金融危機(jī)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了以下方面的影響。
第一，房地產(chǎn)需求急劇下降。金融危機(jī)的發(fā)生，給消費(fèi)者帶來(lái)消極悲觀的情緒，大部分購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期不是很樂(lè)觀。一般說(shuō)來(lái)，如果經(jīng)濟(jì)上升會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)顯著的財(cái)富效應(yīng)，人們手中的資產(chǎn)升值，資本流動(dòng)加快，人們的購(gòu)買能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求會(huì)增多。但是如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減緩，甚至呈停滯狀態(tài)，那么人們手中的資產(chǎn)就貶值，購(gòu)買能力下降，房地產(chǎn)需求則會(huì)減少。許多房地產(chǎn)公司的成交量沒(méi)有達(dá)到預(yù)期數(shù)量，因資不抵債而破產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)需求下降也與金融危機(jī)背景下的失業(yè)和減薪有關(guān)，大批企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，公司裁員減薪等，使人們的購(gòu)房欲望下降。
第二，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率下降。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的繁榮對(duì)我我國(guó)GDP增長(zhǎng)有直接貢獻(xiàn)，它可以拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)點(diǎn)。但是金融危機(jī)發(fā)生后，房地產(chǎn)商業(yè)普遍不景氣，所以房地產(chǎn)投資業(yè)大大減少。
第三，房地產(chǎn)籌資困難。金融危機(jī)使金融機(jī)構(gòu)相關(guān)資產(chǎn)減值，對(duì)房地產(chǎn)信貸信心不足，致使房地產(chǎn)籌資困難?？傮w上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)籌資困難主要有以下三方面的原因：一是籌資渠道單一。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)借貸主要有三種形式，第一種是流動(dòng)資金貸款，第二種是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是抵押貸款。但是這三種貸款期限很短，不適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要。二是房貸利率高，成本高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，銀行在借貸方面小心謹(jǐn)慎，雖然金融危機(jī)背景下，國(guó)家對(duì)銀行的利率下調(diào)，但是對(duì)房地產(chǎn)的借貸利率依然很高，而且房地產(chǎn)成本很高，所以在償還貸款上負(fù)擔(dān)沉重。三是籌資風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)行業(yè)一次性投資的成本高，回收周期長(zhǎng)，需要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，更何況是在金融危機(jī)的背景下，經(jīng)濟(jì)不景氣，銷售數(shù)量減少，房?jī)r(jià)一跌再跌，償貸壓力大，很多投資商不愿意投資。
第四，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象發(fā)生。所謂房地產(chǎn)泡沫，是指房地產(chǎn)投資商過(guò)度投機(jī)，抬高房?jī)r(jià)，但事實(shí)上與其使用價(jià)值嚴(yán)重不對(duì)等，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是依附于土地的建筑，所以房地產(chǎn)泡沫也被稱為地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫是被炒作的虛擬經(jīng)濟(jì)，能催生金融危機(jī)，尤其是房?jī)r(jià)的起伏不定會(huì)讓人們以為房地產(chǎn)泡沫變小或消失，而屬于防范。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)是毀滅性的災(zāi)難，因此，我們要大力整治房地產(chǎn)行業(yè)，杜絕房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
三、對(duì)策分析
金融危機(jī)使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到巨大影響，使房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，在信貸方面又處于兩難境地，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到我國(guó)金融的回復(fù)，關(guān)系到我國(guó)GDP的增長(zhǎng)，關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，而房地產(chǎn)的這種低迷狀態(tài)給我國(guó)的金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘。意識(shí)到問(wèn)題的所在并提出的預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施，是迫在眉睫的事情。
第一，完善金融體系。金融體系與房地產(chǎn)信貸直接關(guān)聯(lián)。目前，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)體制尚不健全，個(gè)人信用制度、抵押制度還不完善，銀行也存在很多的不足，如資金不足、管理水平低等。金融機(jī)構(gòu)自身的不完善加大了房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。所以，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)要從基礎(chǔ)開(kāi)始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛資金，抵御不良貸款，提高金融機(jī)構(gòu)的預(yù)警機(jī)制。
第二，調(diào)整貨幣政策。在金融危機(jī)下，我國(guó)實(shí)行寬松的貨幣政策來(lái)刺激消費(fèi)，但是房地產(chǎn)商卻利用這種寬松的房地產(chǎn)信貸政策，投機(jī)取巧，房地產(chǎn)投資熱情高漲，實(shí)際上是非理性的舉動(dòng)制造了虛假的繁榮，這種情況很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以要調(diào)整貨幣政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，合理調(diào)控，防范房地產(chǎn)泡沫。
第三，拓寬房地產(chǎn)籌資渠道。許多實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)投資商因資金不足想要獲取信貸，但因?yàn)榛I資渠道的單一而不得，所以國(guó)家為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，并規(guī)范房地產(chǎn)投資，就要拓寬房地產(chǎn)的籌資渠道，拓寬投資渠道可以減少房地產(chǎn)商對(duì)銀行的依賴，分散風(fēng)險(xiǎn)。例如可以運(yùn)用貸款證券化的方式使投資商獲取貸款。
第四，防范投機(jī)行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲實(shí)際上是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展埋下了隱患。從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量炒作和投機(jī)行為使房?jī)r(jià)上漲，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假的繁榮，從而進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以需要防范這些炒作與投機(jī)，將房?jī)r(jià)回復(fù)到合理的區(qū)間，滿足市場(chǎng)的正常需求，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。需要注意的是，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，需要結(jié)合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)際狀況，與房屋管理、土地管理、稅務(wù)管理等部門協(xié)調(diào)合作，加大監(jiān)管力度，避免資金流動(dòng)過(guò)剩。
第五，改革金融體系，強(qiáng)化管理。金融體系僅僅是完善還是不夠的，還有必要積極、穩(wěn)步的對(duì)我國(guó)金融體系進(jìn)行創(chuàng)新性的改革，以強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)行業(yè)的信貸一般是與商業(yè)銀行對(duì)口，在商業(yè)銀行信貸中，個(gè)人信貸占70%，房地產(chǎn)信貸占據(jù)的比重較低，而且利率高，成本高，商業(yè)銀行要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且資金匱乏或流通不足也會(huì)造成房地產(chǎn)信貸的不及時(shí)。所以商業(yè)銀行可以推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化策略，積極探索這一信貸出路的方案。同時(shí)，金融體系的改革要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，調(diào)節(jié)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的節(jié)奏與速度，平衡市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)，加大商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的監(jiān)督管理，
四、小結(jié)
全球化的金融危機(jī)，給中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊力，同時(shí)也給中國(guó)的金融體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的整治帶來(lái)了莫大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在金融危機(jī)的暴露下，我們看到了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)金融體系、市場(chǎng)機(jī)制等的不完善、不健全，這一切的弊端與風(fēng)險(xiǎn)給我們敲響了警鐘，讓我們?nèi)シ此?，去完善金融和市?chǎng)體系，去提高政府的管理能力，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向健康有序的發(fā)展軌道。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。
基金項(xiàng)目：本文為海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：hjk10-13
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)
務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。
一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂(lè)、富力、中糧、魯能等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開(kāi)創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自?。粡耐顿Y的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略: 是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開(kāi)展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。
3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開(kāi)工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。
二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)
經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊?，企業(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。
（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。
因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂?，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開(kāi)工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開(kāi)工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。
注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：
①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；
②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。
參考文獻(xiàn)：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》2006第12期
[2]耿云江;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究 基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角. 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社, 2008.
關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。
基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：hjk10-13
中國(guó)
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)
務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。
一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂(lè)、富力、中糧、魯能等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開(kāi)創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自住；從投資的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略: 是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開(kāi)展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。
3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開(kāi)工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。
轉(zhuǎn)貼于中國(guó)
二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)
經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。中國(guó)
經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊?，企業(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。
（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。
因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂?，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開(kāi)工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開(kāi)工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。
注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：
①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；
②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。
中國(guó)-
參考文獻(xiàn)：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》2006第12期
[2]耿云江;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究 基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角. 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社, 2008.
[3]焦暉;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略決策，《決策與信息》(財(cái)經(jīng)觀察) 2008第5期
關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。
基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：hjk10-13
中國(guó)
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)
務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。
一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。Www.133229.cOM 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂(lè)、富力、中糧、魯能等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開(kāi)創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自??；從投資的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略: 是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開(kāi)展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。
3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開(kāi)工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。
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二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)
經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。中國(guó)
經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊髽I(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。
（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。
因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂螅康禺a(chǎn)投資規(guī)模及開(kāi)工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開(kāi)工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。
注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：
①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；
②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。
中國(guó)-
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[關(guān)鍵詞]合成指數(shù)；蘭州市；景氣指數(shù)；房地產(chǎn)
[中圖分類號(hào)]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）32-0067-02
1研究背景
自福利分房退出住房市場(chǎng)，中國(guó)正式拉開(kāi)住房體制改革大幕，商品房的時(shí)代正式開(kāi)啟。經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在舊城改造、提升市民居住生活品質(zhì)，解決百姓住房難題上起到了獨(dú)當(dāng)一面的重大作用，也有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義。蘭州作為二線城市，在一線城市的示范下，蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀中不斷發(fā)展壯大，呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的格局，成為推動(dòng)蘭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，引起了各方面的關(guān)注。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，會(huì)表現(xiàn)出循環(huán)的波動(dòng)，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復(fù)始的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。因此對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以確定蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展處于哪個(gè)階段，可以為投資者提供理論依據(jù)。在我國(guó)，從1997年年底中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心開(kāi)始正式對(duì)外國(guó)房景氣指數(shù)，國(guó)房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度顯示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基本運(yùn)行情況、波動(dòng)幅度，可以描繪經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況，預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)，研究和建立宏觀反映市場(chǎng)景氣情況的指數(shù)系統(tǒng)可以為宏觀調(diào)控提供預(yù)警機(jī)制，為投資者選擇投資機(jī)遇提供統(tǒng)計(jì)信息并且為房地產(chǎn)發(fā)展的分析決策提供依據(jù)。及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體走勢(shì)、全面地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，是一項(xiàng)十分重要的工作。因此，編制房地產(chǎn)景氣指數(shù)，通過(guò)對(duì)景氣所處空間、景氣值的波動(dòng)、景氣趨勢(shì)的評(píng)估，從另一種角度分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將有效的信息反映出來(lái)，為政府和有關(guān)部門的宏觀調(diào)控、管理提供一種量化的趨勢(shì)性信息，能夠引導(dǎo)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)健康、有序的發(fā)展。
2蘭州房地產(chǎn)周期波動(dòng)的軌跡及特征
2.1數(shù)據(jù)來(lái)源及技術(shù)處理
（1）蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)指標(biāo)體系的確定。房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，涉及的相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)多。而作為預(yù)警景氣指標(biāo)體系應(yīng)直接反映當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和當(dāng)前供需的平衡狀態(tài)，并且可以從土地、資金、市場(chǎng)需求三個(gè)方面滿足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征。因此本文從供給、需求、價(jià)格、增加值四個(gè)最能反映房地產(chǎn)景氣的方面選擇了本年完成投資增長(zhǎng)率（%）、房屋竣工面積增長(zhǎng)率（%）、房屋施工面積增長(zhǎng)率（%）、商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（%）、本年購(gòu)置面積增長(zhǎng)率（%）、本年開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)率（%）、資金來(lái)源增長(zhǎng)率（%）、新開(kāi)工房屋面積增長(zhǎng)率（%）等八項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行處理來(lái)編制合成指數(shù)以反映蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡和特征。
（2）指標(biāo)數(shù)據(jù)的來(lái)源。本文數(shù)據(jù)來(lái)自于《甘肅省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒》以及《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》等統(tǒng)計(jì)資料。由于收集資料的限制本文分析重點(diǎn)擬集中于2002—2011年的數(shù)據(jù)具體統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù)值。
（3）指數(shù)權(quán)數(shù)的確定。按照景氣指數(shù)的原理，在編制合成指數(shù)時(shí)，為使綜合指數(shù)的計(jì)算結(jié)果更加合理，需要對(duì)各參與計(jì)算的指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)處理。這就要確定指標(biāo)的權(quán)數(shù)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，有關(guān)專家對(duì)各類分類指數(shù)賦予權(quán)數(shù)值如表1所示。
（4）基期的確定。基期確定時(shí)，一般要滿足三個(gè)原則。一是要選擇房地產(chǎn)業(yè)比較平衡的時(shí)期；二是要考慮統(tǒng)計(jì)資料的銜接；三是按照景氣指數(shù)原理，根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)判斷基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期。根據(jù)以上三個(gè)原則，結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，蘭州市房地產(chǎn)指數(shù)計(jì)算的基準(zhǔn)循環(huán)時(shí)期應(yīng)確定在2004年為宜。
2.2蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)合成
2.2.1各類指數(shù)的計(jì)算
（1）分類指數(shù)的計(jì)算公式。分類指數(shù)是指參與計(jì)算的8個(gè)指標(biāo)報(bào)告期與基期對(duì)比得到的相對(duì)數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。其計(jì)算公式為：
Pt=（Yt/Yt-1）×100%
式中，Pt表示第t年的分類指數(shù)，Yt為第t年的分類指標(biāo)值，Yt-1為第t-1年的分類指標(biāo)值。
（2）分類景氣指數(shù)的計(jì)算公式。分類景氣指數(shù)是以各年的分類指數(shù)為報(bào)告期，以2004年的分類指標(biāo)數(shù)為基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期，計(jì)算得到的定基綜合指數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。該綜合指數(shù)除反映自身變動(dòng)狀況外，主要說(shuō)明景氣指數(shù)升降的原因。其計(jì)算公式為：
Ft=（Pt/P2004）×100%
式中，F(xiàn)t表示第t年的分類景氣指數(shù)，Pt為第t年的分類指數(shù)，P2004為2004年的分類指數(shù)。
2.22蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)的初始計(jì)算
（1）初始指數(shù)是指各分類指數(shù)加權(quán)平均后得到的總體指數(shù)，蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)采用固定的股價(jià)性權(quán)數(shù)來(lái)確定，各權(quán)數(shù)如表1所示。其計(jì)算公式為：
Ct=PtW/W
式中，Ct表示第t年初始指數(shù)，W為權(quán)數(shù)。
（2）景氣指數(shù)的計(jì)算。景氣指數(shù)是以初始房地產(chǎn)指數(shù)為報(bào)告期，以2004年的初始指數(shù)為基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期計(jì)算得到的定基綜合指數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。該綜合指數(shù)的大小，將反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的好壞。其計(jì)算公式為：
Gt=CtC2004×100%
式中，Gt表示第t年的景氣指數(shù)，Ct表示第t年第i月的初始指數(shù)，C2004為2004年的初始指數(shù)。
3蘭州市房地產(chǎn)指數(shù)周期循環(huán)
根據(jù)計(jì)算出的蘭州市房地產(chǎn)合成指數(shù)分析自2002年以來(lái)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)周期波動(dòng)周期大致分為三個(gè)：
蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)
3.1第一周期：2002—2005年
由于受數(shù)據(jù)的限制，本文對(duì)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣循環(huán)分析2002年開(kāi)始。從上圖和表2可以看出2002—2005年為第一個(gè)循環(huán)周期。在2002年政府頒布了《關(guān)于整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》意在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此在2002年到2003年期間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直保持了良好增長(zhǎng)勢(shì)頭，2003年蘭州市房地產(chǎn)景氣合成指數(shù)為122.13%，同時(shí)房地產(chǎn)銷售額、銷售價(jià)格等指標(biāo)增長(zhǎng)率均有所上升。但是有些地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，因此中央銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)企業(yè)四證取得后才能發(fā)放貸款；調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，提高第二套住房的首付比例，規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定，并且在同一年中央政府采取征收房產(chǎn)稅等措施。由于中央政府采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施，使蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)開(kāi)始下降。
3.2第二周期：2005—2008年
2005年隨著政府出臺(tái)的一系列的貨幣政策和財(cái)政政策，使居民的信貸規(guī)模開(kāi)始增大，國(guó)民對(duì)房地產(chǎn)的投資不斷加強(qiáng)，蘭州市房地產(chǎn)活力不斷增強(qiáng)，經(jīng)過(guò)近一年的調(diào)整蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很快從低谷中帶動(dòng)出來(lái)。截至2006年年底，景氣指數(shù)達(dá)到125.6%。盡管蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)有所上升，但由于土地購(gòu)置單價(jià)的持續(xù)上漲，房貸利率的上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)均感資金壓力很大。土地開(kāi)發(fā)面積、完成投資、新開(kāi)工面積、房屋竣工面積等增長(zhǎng)率有所下降，企業(yè)爭(zhēng)取項(xiàng)目貸款比較困難，流動(dòng)資金緊張，融資能力變?nèi)?，使蘭州市房地產(chǎn)業(yè)很快進(jìn)入收縮期。
3.3第三周期：2008—2011年
2008年為了緩解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)低迷狀態(tài)，政府出臺(tái)了一系列結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策，使蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入了新一輪的景氣擴(kuò)張期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。雖然各項(xiàng)指標(biāo)也出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，但房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)和國(guó)際金融危機(jī)的巨大沖擊效應(yīng)的疊加作用下，國(guó)家必須采取一系列措施來(lái)保證貨幣的適度增長(zhǎng)。并且在蘭州市房地產(chǎn)供應(yīng)量依然走低的情況下，國(guó)務(wù)院規(guī)定商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款的決定。緊接著國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），被稱為“史上最嚴(yán)肅的調(diào)控政策”提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。面臨來(lái)自國(guó)家政策調(diào)控和剛需積壓雙方面壓力，蘭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)開(kāi)始下降。
4蘭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議
4.1抓住有利時(shí)機(jī)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整
目前一線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)均已達(dá)到高位，加上“限貸”、“限價(jià)”、“限購(gòu)”等一系列的調(diào)控政策使得一線城市房地產(chǎn)投資收益明顯收窄。因此，一大批資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市。同時(shí)，隨著城市一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)和空間。蘭州作為二線城市，要抓住這個(gè)機(jī)遇，明確貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的環(huán)境，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，推進(jìn)蘭州市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。
4.2注意房地產(chǎn)的供需變化，來(lái)滿足消費(fèi)者的需求
目前在蘭州為了滿足中低收入人群的住房問(wèn)題，蘭州要大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，增加廉租住房供應(yīng)，對(duì)其實(shí)行土地劃撥，通過(guò)統(tǒng)一征地、拆遷、減免城建配套費(fèi)、環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)等措施來(lái)降低經(jīng)濟(jì)適用房成本。并且房地產(chǎn)公司要重視綠色、環(huán)保、創(chuàng)新，這些因素在當(dāng)下的消費(fèi)者中越來(lái)越重要，具備這些因素的房產(chǎn)會(huì)更受到消費(fèi)者的青睞，使商品房也會(huì)在質(zhì)上得到提升。
4.3完善房地產(chǎn)金融體系，促使房地產(chǎn)融資渠道多元化
在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金融資渠道主要為銀行貸款，這在很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此我們要發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，并且可以通過(guò)在市場(chǎng)上發(fā)行債券來(lái)籌集資金，實(shí)現(xiàn)融資證券化等方式使房地產(chǎn)融資渠道多元化，從而形成有規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的進(jìn)行，金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)等服務(wù)的開(kāi)放，以及外資的大量流入，有利于拓寬我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。
4.4完善房地產(chǎn)稅費(fèi)
房地產(chǎn)調(diào)控需要稅收體制改革配合，目前房地產(chǎn)稅費(fèi)在中國(guó)很多地方體系都沒(méi)有成型，作為對(duì)房地產(chǎn)最重要的調(diào)控方式之一，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)迫在眉睫，只有擁有完善的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系房地產(chǎn)企業(yè)才能健康的發(fā)展。因此政府要整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)歸類整合，減少稅費(fèi)環(huán)節(jié)，規(guī)范稅費(fèi)征收。
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關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。
基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：Hjk10-13
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)
務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。
一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂(lè)、富力、中糧、魯能等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開(kāi)創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自住；從投資的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略: 是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開(kāi)展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。
3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開(kāi)工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。
二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)
經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員。總之，企業(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。
（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。
因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂?，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開(kāi)工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開(kāi)工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。
注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：
①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；
②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。
參考文獻(xiàn)：
曹艷宏、梁迎昕著;房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》2006第12期
耿云江;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究 基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角. 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2008.
關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。
基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。
一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂(lè)、富力、中糧、魯能等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開(kāi)創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自??；從投資的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類。
1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略:是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開(kāi)展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。
3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開(kāi)工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。
二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)
經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊?，企業(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。
（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。
因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂?，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開(kāi)工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開(kāi)工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。
注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：
①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；
②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。
參考文獻(xiàn)：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》2006第12期
[2]耿云江;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2008.
