時(shí)間：2023-09-19 16:13:39
序論：在您撰寫商業(yè)地產(chǎn)稅收籌劃時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
不同的籌資方法下企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
（1）通過金融機(jī)構(gòu)貸款籌資。利用金融機(jī)構(gòu)籌措的流動(dòng)資金，其利息支出可以計(jì)入當(dāng)期損益，實(shí)現(xiàn)稅前扣除，但與項(xiàng)目有關(guān)的長期貸款，其資金成本應(yīng)該計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。
當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時(shí)，利息支出盡量予以費(fèi)用化，以期達(dá)到費(fèi)用極大化目的；應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對超額利息的剔除。
（2）通過發(fā)行債券籌資。稅法規(guī)定資本紅利不得在費(fèi)用中列支，而債券利息可以作為費(fèi)用列支，因此，它可以作為節(jié)稅的方法加以利用。
2．主營業(yè)務(wù)收入的籌劃
由于房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，購買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入，而應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅作用。
3．成本費(fèi)用的籌劃
（1）費(fèi)用的轉(zhuǎn)化。費(fèi)用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會(huì)大大影響企業(yè)的稅負(fù)。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費(fèi)用；對持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎(jiǎng)金形式發(fā)放，借以增加費(fèi)用；營銷人員的工資、獎(jiǎng)金合理轉(zhuǎn)化為營業(yè)費(fèi)用，通過包干形式進(jìn)行薪酬激勵(lì)，可以合理節(jié)稅。
（2）固定資產(chǎn)折舊。折舊籌劃的重點(diǎn)在于提高折舊額，可以通過資產(chǎn)評(píng)估方法確認(rèn)重估價(jià)值。重估后資產(chǎn)在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負(fù)。進(jìn)行資產(chǎn)重估可提高賬面價(jià)值，從而在出售資產(chǎn)時(shí)，由于售價(jià)與調(diào)整后的賬面價(jià)值相抵，財(cái)務(wù)利益較小，稅負(fù)亦較輕。
（3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)。業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的開支。對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，應(yīng)注意以下方面：增加經(jīng)營收入，以提高限額計(jì)算基礎(chǔ)；能在其他費(fèi)用項(xiàng)目列支的，就不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，以避免超過限額標(biāo)準(zhǔn)；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，并入開辦費(fèi)攤銷，此時(shí)無限額約束；業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超過列支限額，應(yīng)于申報(bào)納稅前先行進(jìn)行納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征稅款并罰款。
（4）避免費(fèi)用和損失被剔除的納稅籌劃。費(fèi)用和損失作為收入的扣抵項(xiàng)目，一旦有與稅法不符的加大費(fèi)用、損失的事項(xiàng)被審查出來，必遭剔除，嚴(yán)重的還會(huì)受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)，且業(yè)已實(shí)現(xiàn)；凡是與形成企業(yè)當(dāng)期收入無關(guān)的費(fèi)用、損失，均不得列入；對稅法規(guī)定了限額標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用及損失，企業(yè)可以實(shí)行內(nèi)部控制制度管理。
4．合作建房經(jīng)營方式的稅收籌劃
（1）合作建房的兩種方式：
其一，合作雙方通過“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時(shí)，各自按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
合作建房項(xiàng)目作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，在收入和費(fèi)用相同時(shí)，經(jīng)營方式不同會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營業(yè)稅，合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負(fù)最高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達(dá)到節(jié)稅的目的。
5．會(huì)計(jì)政策選擇的籌劃
（1）預(yù)提費(fèi)用籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中可以合理預(yù)提費(fèi)用，預(yù)提方法主要體現(xiàn)在后期配套設(shè)施支出的預(yù)提、大修費(fèi)用的預(yù)提，以及利息費(fèi)用的預(yù)提等方面。適度、合理地預(yù)提可以減少企業(yè)所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內(nèi)費(fèi)用預(yù)提時(shí)應(yīng)就高不就低，先行足額計(jì)入成本費(fèi)用，延緩納稅。
（2）開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經(jīng)營時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷額計(jì)入成本，使企業(yè)庫存成本接近實(shí)際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準(zhǔn)備，所提減值準(zhǔn)備不能作為稅前扣除項(xiàng)目。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免征營業(yè)稅等，加速庫存商品房流通，盤活資金。
（4）營業(yè)費(fèi)用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是一筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出在銷售收入2%的限額內(nèi)可以據(jù)實(shí)扣除。如果廣告費(fèi)由總公司統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關(guān)聯(lián)公司廣告費(fèi)不足2%的情況，這時(shí)可以實(shí)現(xiàn)廣告費(fèi)的合理劃轉(zhuǎn)，由關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)部分廣告費(fèi)。
（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃。如果同時(shí)開發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅負(fù)擔(dān)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
6．土地增值稅的籌劃
土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制：開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%。
控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失，做出選擇。
7．內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的選擇
0 引言
從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險(xiǎn)、盈利性最高的不動(dòng)產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計(jì)安排的經(jīng)營活動(dòng)，可以說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會(huì)計(jì)技巧，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計(jì)劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目，以設(shè)計(jì)最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時(shí)效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時(shí)與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時(shí)效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。
1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點(diǎn)問題：
1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對來講，這是一個(gè)很高的稅負(fù)比例?；谶@種基本情況，對于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)常常會(huì)發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。而過高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，還會(huì)使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會(huì)追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。
1.2 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財(cái)務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會(huì)計(jì)核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會(huì)計(jì)核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計(jì)算沖銷會(huì)計(jì)期內(nèi)的損益等，不健全的會(huì)計(jì)核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。
1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財(cái)務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識(shí)，對負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會(huì)造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時(shí)，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對策分析
2.1 提高對稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的防范力度 首先加強(qiáng)對營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼?，要從這五個(gè)方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。
2.2 及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對稅收籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識(shí)，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，同時(shí)在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案，提升稅收籌劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。
2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 稅收籌劃 探討
一、稅收籌劃的概念與作用
所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關(guān)稅收法律法規(guī)范圍的基礎(chǔ)上，在組織生產(chǎn)經(jīng)營、投資理財(cái)及商品買賣等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)，其本質(zhì)上是轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃行為要與相關(guān)法律法規(guī)相符，并且在納稅人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營或投資活動(dòng)前實(shí)施稅收籌劃，其體現(xiàn)出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學(xué)的稅收籌劃才能更好的適應(yīng)市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，通過稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤最大化的目標(biāo)；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理水平與管理效率；再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行合理的稅收籌劃，有利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象；最后，稅收籌劃也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的一項(xiàng)重要決策內(nèi)容。
二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及到的主要稅種
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業(yè)稅，其屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，營業(yè)稅的征收對象是國內(nèi)提供應(yīng)稅勞動(dòng)、進(jìn)行無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不動(dòng)產(chǎn)銷售的組織單位及個(gè)體，對其營業(yè)額進(jìn)行征稅；在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由于其與銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目規(guī)定相符，因此要征收營業(yè)稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權(quán)及銷售建筑產(chǎn)品時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格增值量，而土地價(jià)格增值量則是指房地產(chǎn)取得的收入扣除規(guī)定的開發(fā)成本及其它費(fèi)用支出后所剩的余額，土地價(jià)格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產(chǎn)交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業(yè)所得稅，即房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)的出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)，會(huì)獲得相應(yīng)的凈收益，按照會(huì)計(jì)規(guī)定，該部分收益要納入企業(yè)的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業(yè)所得稅；最后，房產(chǎn)稅，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未公開出售前，無需征收房產(chǎn)稅，不過，如果出售前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房的出租、應(yīng)用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的稅率為1.2%，按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的稅率為12%。
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的方法及實(shí)例分析
（一）稅收籌劃的主要方法
1、壓低土地增值額
在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出進(jìn)行計(jì)算，并計(jì)算出土地成本與開發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項(xiàng)目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規(guī)定的土地增值稅起征點(diǎn)及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時(shí)，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價(jià)法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實(shí)現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。
2、降低企業(yè)所得稅
在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕?xiàng)目竣工時(shí)間，通過延遲納稅時(shí)間以達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力、贏得貨幣時(shí)間價(jià)值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險(xiǎn)員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時(shí)降低企業(yè)所得稅。
3、利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個(gè)項(xiàng)目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會(huì)產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，因此做好利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費(fèi)用化處理，相應(yīng)的會(huì)產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個(gè)方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時(shí)，可以選擇資本化的方式處理借款費(fèi)用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費(fèi)用貨的方式處理借款費(fèi)用，以減輕稅負(fù)；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業(yè)金融機(jī)構(gòu)外的借款均做了強(qiáng)制性規(guī)定，如果利率大于同期同類商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機(jī)構(gòu)以外的個(gè)人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。
4、其它稅收籌劃方法
其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點(diǎn)及提高經(jīng)營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負(fù)，企業(yè)在選擇集資方式時(shí)可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個(gè)集資方式；而緊扣稅收的臨界點(diǎn)可以獲得較好的減輕稅負(fù)的效果，因?yàn)槲覈嚓P(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會(huì)發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點(diǎn)以下，在繳納稅金時(shí)可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營方式，可以有效降低稅收成本。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實(shí)例分析
1、案例一
A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發(fā)該項(xiàng)目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價(jià)款為550萬元，房地產(chǎn)的開發(fā)成本為600萬元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為110萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進(jìn)行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進(jìn)行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負(fù)，下表1可以直觀看出：
表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）
2、案例二
B公司一經(jīng)過簡單裝修的住宅項(xiàng)目總售價(jià)在1200萬元，該項(xiàng)目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開發(fā)的該項(xiàng)目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項(xiàng)目進(jìn)行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價(jià)為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產(chǎn)銷售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價(jià)為200萬元，在計(jì)算上繳稅額時(shí)可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務(wù)類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：
表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）
3、案例三
某房地產(chǎn)開發(fā)公司采購了一套建設(shè)專用設(shè)備，價(jià)值300萬，預(yù)計(jì)資產(chǎn)殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計(jì)提折舊采用直線法，設(shè)計(jì)以下兩種方案：
一種方案是按10年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：
300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）
設(shè)企業(yè)資金成本為10%，則期數(shù)為10的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.154，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）
第二種方案是按6年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：
300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）
期數(shù)為6的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：
49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）
雖然從數(shù)字上看，改變折舊期限對企業(yè)所得稅稅負(fù)總和的影響不太明顯，但是將資金的時(shí)間價(jià)值考慮在內(nèi)，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節(jié)約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙巖.警惕美國地產(chǎn)稅務(wù)陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71
摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負(fù)的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，論文在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開始實(shí)行的背景下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。
關(guān)健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務(wù) 籌劃
房價(jià)無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房價(jià)，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實(shí)是一個(gè)不利消息。客觀來說，我國房價(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大也是一個(gè)重要的原因。國家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預(yù)征比率。有實(shí)力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認(rèn)清利弊、有效地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點(diǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行立項(xiàng)審批，同時(shí)存在著一些弊端：
1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。
2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
（一）投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的計(jì)量方法
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計(jì)量方法，成本法和公允價(jià)值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，折舊減少當(dāng)期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價(jià)值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但不可以計(jì)提折舊，即使當(dāng)期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時(shí)才能確認(rèn)。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)
房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價(jià)格遠(yuǎn)高于原建造成本反應(yīng)出來的賬面價(jià)值，其每年的租金收入甚至遠(yuǎn)高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計(jì)稅方法下房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加、印花稅等等，稅收負(fù)擔(dān)偏重。而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀(jì)人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費(fèi)，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價(jià)計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營權(quán)出售給小商家，產(chǎn)權(quán)不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應(yīng)盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)，又不影響企業(yè)收入。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計(jì)劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價(jià)格出租，該價(jià)格包含了所有費(fèi)用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。
企業(yè)所得稅等其他稅費(fèi)本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進(jìn)行籌劃。將水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、會(huì)員費(fèi)（房租可打折）、物業(yè)費(fèi)從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖耄梢栽诓挥绊懝臼杖氲耐瑫r(shí)，有效降低了公司的稅負(fù)。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計(jì)算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻(xiàn)：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會(huì)計(jì)之友.2010(11).
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)、涉稅籌劃
中圖分類號(hào)：D922.22文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
我們公司是來自一家歐洲血統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)的項(xiàng)目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強(qiáng)國際一線品牌入駐的商業(yè)廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點(diǎn)，結(jié)合我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，現(xiàn)將幾方面的稅收籌劃點(diǎn)在此學(xué)習(xí)探討。
商業(yè)地產(chǎn)中房產(chǎn)稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》）規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減征10％～30％的余值計(jì)算繳納。所謂房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理地減少原值是減少房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應(yīng)注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲(chǔ)保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)考慮將租金中所含的物業(yè)費(fèi)單獨(dú)與成立的所屬物業(yè)管理公司簽訂〈物業(yè)服務(wù)合同〉。
以上兩個(gè)技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因?yàn)椤磦}儲(chǔ)保管合同〉和〈物業(yè)服務(wù)合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產(chǎn)稅，只繳納5%的營業(yè)稅。這樣可以為企業(yè)稅減少房產(chǎn)稅的稅負(fù)，合理避稅。
3、關(guān)于附屬設(shè)備的確定。
在房產(chǎn)稅中，財(cái)稅地字[1987]第003號(hào)文《關(guān)于房地產(chǎn)稅和車船使用稅及各業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒算起”，這條規(guī)定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個(gè)空間。
對于中央空調(diào)，我國房地產(chǎn)稅規(guī)定，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房地產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。這說明，在建房時(shí)，完全可以將中央空調(diào)作為固定資產(chǎn)單獨(dú)核算，不計(jì)入房地產(chǎn)原值中，從而減少房產(chǎn)稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線，以及電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等，無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為應(yīng)稅
房產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅。
4.關(guān)于公共設(shè)施的確定
項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物。對于這些公共設(shè)施，如果也算入房產(chǎn)原值的話，則企業(yè)將面臨很重的房產(chǎn)稅。其實(shí)，按我國稅法規(guī)定，房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)；房屋是指有屋結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲(chǔ)藏物資的場所，不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等。因此，企業(yè)應(yīng)該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開，在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)記載，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。
二、商業(yè)地產(chǎn)中營業(yè)稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優(yōu)質(zhì)商戶簽訂房屋租賃合同時(shí)，可考慮變租賃合同為投資聯(lián)營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號(hào)〈關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知〉中規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。這樣以優(yōu)質(zhì)客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業(yè)節(jié)省了5.6%的營業(yè)稅及附加。
2、代收費(fèi)用的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取銷售房款時(shí)，往往會(huì)存在代相關(guān)政府部門收取費(fèi)用的情況，代收費(fèi)用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業(yè)稅。
〈營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：
（1）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
（2）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；
（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
由此可見，盡管〈營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用包括：“補(bǔ)貼、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，但如果同時(shí)符合上述三個(gè)條件的是不需要繳納營業(yè)稅的。
三、商業(yè)地產(chǎn)中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費(fèi)330萬元，不符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000×50%=50萬元：若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。3.隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。4.我們的外資地產(chǎn)公司，為了提高開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)與檔次，與很多的國際化團(tuán)隊(duì)合作，支付境外勞務(wù)費(fèi)，包括工程設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目交通、標(biāo)識(shí)、內(nèi)裝、照明、景觀、綠色認(rèn)證、可持續(xù)發(fā)展、幕墻、機(jī)電等咨詢費(fèi)。這些境外咨詢和設(shè)計(jì)勞務(wù)在支付時(shí)，不論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，都由我公司代扣代繳這一部分的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價(jià)的合同，就可以計(jì)入開發(fā)成本中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)按扣除項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，可以使企業(yè)少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時(shí)，給公司節(jié)省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)銷售活動(dòng)的金額大，涉及面廣，處理也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身的條件和外部的銷售環(huán)境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)營管理活動(dòng)，不僅要耗費(fèi)成本，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。
參考文獻(xiàn)：
“營改增”，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收?！盃I改增”對大多數(shù)企業(yè)來說是減的是企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，增的是企業(yè)發(fā)展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營改增”后，對地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負(fù)的時(shí)代，通過“營改增”政策的落實(shí)，加上一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財(cái)務(wù)健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應(yīng)商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會(huì)稅負(fù)增加。所以這個(gè)政策會(huì)使得房企有動(dòng)力去改進(jìn)企業(yè)管理模式和財(cái)務(wù)核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得企業(yè)對傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會(huì)減少。假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬時(shí)，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進(jìn)行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業(yè)稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少了1.7萬元。
一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究
2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計(jì)征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報(bào)道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，稅負(fù)便不會(huì)上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時(shí)候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析
營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負(fù)，如對于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)不匹配等，都會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對于材料、勞務(wù)費(fèi)等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾袠I(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶、個(gè)人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會(huì)失去可以在稅前抵扣的機(jī)會(huì)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項(xiàng)目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增”實(shí)施過程中銷項(xiàng)稅額與相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動(dòng)性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項(xiàng)目中的銷售價(jià)格處于弱勢地位。
此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)大過于減稅的機(jī)會(huì)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；若土地成本無法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，開發(fā)商會(huì)因?yàn)榻ㄔ斐杀?、安裝成本占的比重大，也會(huì)面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險(xiǎn)；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時(shí)確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險(xiǎn)。
在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計(jì)稅（包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對策和建議
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點(diǎn)對策。
第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃?！盃I改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機(jī)，充分運(yùn)用增值稅可進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
第二，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理與管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用?！盃I改增”改革對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是非常明顯的。所以，要求財(cái)會(huì)人員要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理和管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運(yùn)用具體措施達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的。同時(shí)還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識(shí)，不要被納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)能應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識(shí)，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)。還得提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。
第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。
第四，制定合理的銷售價(jià)格，增加銷售量有利于降低稅負(fù)。較低的價(jià)格，銷售數(shù)量的增加，有時(shí)會(huì)使?fàn)I業(yè)收入減少，但銷售利潤可能會(huì)增多。
營改增始于2012年1月，首先在上海交通運(yùn)輸業(yè)及若干服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，此后逐漸將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到全國各個(gè)地區(qū)和行業(yè)。2016年5月1日起我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，至此營業(yè)稅徹底退出了中國的稅收舞臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了重大變革。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國減稅總規(guī)模超過5000億元。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局表示將適時(shí)啟動(dòng)增值稅立法，積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，增值稅稅率合并也將提上日程。
二、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
營改增之前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，而營改增以后適用的增值稅率為11%。按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目或者出租試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅，增值稅率不會(huì)突然提高到11%。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以抵扣甲供材料的進(jìn)項(xiàng)稅額，這有效降低了企業(yè)的增值稅稅負(fù)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地出讓金占比最大，為30%-40%，按照《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含稅收入，企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為預(yù)收款扣除應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，土地價(jià)款可從銷售額中扣除，因此，營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)將顯著降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的不動(dòng)產(chǎn)都可以用來抵稅，購入當(dāng)年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，這有利于企業(yè)加快投資改造的步伐。營改增前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按預(yù)售營業(yè)款的5%預(yù)繳稅，而營改增后預(yù)收款的預(yù)征率降至3%，這有利于提高企業(yè)的現(xiàn)金流通率。長期來看，營改增有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時(shí)提升行業(yè)集中度。
三、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案
（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作管理
營改增是我國稅制改革的必然趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)自身的稅收意識(shí)，健全會(huì)計(jì)核算制度，調(diào)整會(huì)計(jì)核算科目，規(guī)范賬務(wù)處理流程，使各稅收款項(xiàng)能夠更加清晰。營改增后稅負(fù)的高低跟增值稅抵扣息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，盡量選擇具有一般納稅人資格的建筑企業(yè)和材料供應(yīng)商，確認(rèn)能夠取得正規(guī)、足額的增值稅專用發(fā)票，確保能夠順利抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。企業(yè)要加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證和收集，規(guī)范發(fā)票的開具和保管，以防進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣所帶來的不必要損失。同時(shí)認(rèn)真反思和彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，確保賬實(shí)相符，以減少企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)，避免發(fā)票流失、偷稅漏稅等問題。
（二）甲供材涉稅問題的處理
在實(shí)際工程中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本相當(dāng)復(fù)雜，一般有包工包料和甲供材料兩種計(jì)價(jià)模式。營改增前，兩種計(jì)價(jià)模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大，而營改增后兩種計(jì)價(jià)模式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賦稅會(huì)產(chǎn)生巨大的影響?？傮w來看，營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般納稅人合作有利于降低稅負(fù)，而且選擇甲供材料模式更為有利，但是甲供比例太高時(shí)施工單位應(yīng)納增值稅額增大，就傾向于選擇簡易計(jì)稅，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額也會(huì)降低。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位可采取聯(lián)合采購模式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款，供應(yīng)商直接開具17%增值稅發(fā)票給施工單位。為了解決甲供材料供應(yīng)中存在的價(jià)差問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以成立專門的采購類貿(mào)易公司。項(xiàng)目公司具備物資經(jīng)銷資質(zhì)和一般納稅人資格，負(fù)責(zé)從供應(yīng)商處采購“甲供材料”，然后提供給施工單位，同時(shí)開具甲供材料的增值稅專用發(fā)票供施工方抵扣，?M而降低工程成本。
（三）積極開展稅收籌劃工作
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持及時(shí)溝通，及時(shí)爭取各種優(yōu)惠，并且合理運(yùn)用各種優(yōu)惠政策開展稅收籌劃工作。例如，一般材料物資的稅率是 17%，而房地產(chǎn)業(yè)適用的增值稅率為11%，企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，自己采購大額物資，以獲得盡量多的抵扣。如果購貨對象是小規(guī)模納稅人，就可以要求盡量高的價(jià)格折扣。在實(shí)際招標(biāo)采購中，可實(shí)施批量采購或集中采購，提高議價(jià)能力，確保高質(zhì)低價(jià)，還能獲取增值稅專用發(fā)票。如果部分項(xiàng)目無法獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，就可以采取外包的方法，以降低管理成本，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移。企業(yè)應(yīng)合理利用納稅與抵扣的時(shí)間差，盡快取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，與此同時(shí)盡量延遲開出銷售發(fā)票，以提高資金的時(shí)間價(jià)值。營改增后企業(yè)購置的不動(dòng)產(chǎn)都可以用來抵稅，這利好商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可積極投資與持有商業(yè)地產(chǎn)，為企業(yè)開辟新的利潤空間。
