時(shí)間：2023-09-19 16:13:23
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃
中圖分類號(hào)：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2016）05-67 -02
作為我國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)將助力我國(guó)供給側(cè)改革，在“營(yíng)改增”試點(diǎn)過(guò)渡期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，把握“營(yíng)改增”改革的契機(jī)，在進(jìn)行管理變革、提升企業(yè)管理水平的同時(shí)，通過(guò)合理的稅收安排降低企業(yè)的稅收成本，如此，才能順應(yīng)政策變革，在國(guó)家結(jié)構(gòu)改革的洪流中不被淘汰。
一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策規(guī)定
為進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)自2016年5月1日起，全面實(shí)施“營(yíng)改增”，一是將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。二是在之前已將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí)，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
在該政策背景下，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)新老項(xiàng)目的計(jì)稅方法
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅方法
此外：1. 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
以上規(guī)定給房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃空間，由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較大，故暫不考慮房地產(chǎn)企業(yè)以小規(guī)模納稅人身份繳納增值稅情形。“營(yíng)改增”中房地產(chǎn)企業(yè)可以按照一般納稅人納稅，抵扣進(jìn)項(xiàng)，可以選擇銷售自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，也可根據(jù)過(guò)渡期稅收政策適用差異選擇新老項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：
二、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的稅負(fù)比較分析
案例一：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門(mén)從事普通商品房的開(kāi)發(fā)，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據(jù)近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價(jià)款，成本狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，擬建造該普通商品住宅預(yù)計(jì)收入總額為A萬(wàn)元，土地價(jià)款為B萬(wàn)，進(jìn)項(xiàng)稅額為C萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，假設(shè)該企業(yè)資金充足，該企業(yè)怎樣做可減低稅負(fù)？
1.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年5月1日后，即適用房地產(chǎn)新項(xiàng)目的稅收政策，適用一般計(jì)稅法。
該房地產(chǎn)企業(yè)銷售該普通住宅應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）
2.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前，即適用房地產(chǎn)老項(xiàng)目的稅收政策，可選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法。
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）
（2）一般計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬(wàn)元）
當(dāng)（A-B）*11% - C > A*5%，即當(dāng)A>（11B+100C）/6時(shí)，若該企業(yè)現(xiàn)金流充足，不考慮預(yù)繳稅款的資金壓力，則選用老項(xiàng)目下的簡(jiǎn)易計(jì)稅法，企業(yè)增值稅稅負(fù)較輕，選用一般計(jì)稅法稅負(fù)較重。故在企業(yè)現(xiàn)金流充足情況下，企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產(chǎn)項(xiàng)目合同開(kāi)工日期可定在2016年4月30日前。
當(dāng)A
企業(yè)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)金流及抵扣額，稅負(fù)效應(yīng)做出合理決策。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不同方式取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)比較分析
案例二：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門(mén)從事普通商品房的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預(yù)計(jì)收入總額均為A萬(wàn)元，自行建造房產(chǎn)的土地價(jià)款為B萬(wàn)元，非自建方式取得的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)款為C萬(wàn)元，假設(shè)兩種方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)均為D，若該企業(yè)資金充足，不考慮其他稅費(fèi)，兩幢樓盤(pán)的應(yīng)交增值稅額為：
1.自建
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*5%（萬(wàn)元）
（2）一般計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）
2.非自建
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=（A-C）*5%（萬(wàn)元）
（2）一般計(jì)稅法
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）
所以，一般計(jì)稅法下，該房地產(chǎn)企業(yè)銷售4月30日前取得的自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)相同。而簡(jiǎn)易計(jì)稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)較小。
案例三：
若某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無(wú)論取得自建或非自建不動(dòng)產(chǎn)，都適用一般計(jì)稅法。
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬(wàn)元）
當(dāng)A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時(shí)，選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法銷售4月30日前取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)比銷售5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)后小。
綜上，在自建和非自建方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)較優(yōu)。
從以上分析比較中可看出，房地產(chǎn)企業(yè)利用新老項(xiàng)目的不同計(jì)稅方法及不同銷售方式取得的不動(dòng)產(chǎn)政策進(jìn)行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關(guān)系。根據(jù)全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策規(guī)定“允許將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這一政策，結(jié)合“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策實(shí)施前后的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及適用政策，合理安排采購(gòu)業(yè)務(wù)，減少“營(yíng)改增”前的不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)業(yè)務(wù)，采用“先租后買(mǎi)”的方式，將采購(gòu)業(yè)務(wù)推至“營(yíng)改增”后，利用融資租賃實(shí)現(xiàn)利息支出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；通過(guò)適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大園林綠化范圍等方式擴(kuò)大扣除項(xiàng)目基數(shù)，從而減低企業(yè)稅負(fù)。
上述案例分析只是在當(dāng)前全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)背景下運(yùn)用稅制改革過(guò)渡期的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所做的簡(jiǎn)單稅收籌劃。如果考慮企業(yè)的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)狀況，應(yīng)充分運(yùn)用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅"等稅收政策。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅法銷售自建房產(chǎn)的預(yù)繳稅款壓力相對(duì)較小，特別是采取預(yù)售房款方式，可有效延繳稅款，發(fā)揮資金的時(shí)間價(jià)值。
總之，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，合理合法增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負(fù)平衡，利用“營(yíng)改增”過(guò)渡期稅收政策的籌劃點(diǎn)進(jìn)行有效籌劃，促進(jìn)企業(yè)整體稅負(fù)最小化。
三、結(jié)論與建議
綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)政策，充分利用稅制改革帶來(lái)的機(jī)遇，有針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)稅收籌劃，把握不同時(shí)期的稅收籌劃要點(diǎn)，提前做好稅收安排和業(yè)務(wù)規(guī)劃，減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1]財(cái)政部.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅[2016]36號(hào)）[Z].2016.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實(shí)證
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對(duì)較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，都會(huì)對(duì)納稅金額進(jìn)行控制，通過(guò)多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過(guò)程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國(guó)具有著一定的特殊性，尤其是在近年來(lái)住房?jī)r(jià)格居高不下的影響下，我國(guó)政府以及廣大人民群眾都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著密切的關(guān)系，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會(huì)產(chǎn)生影響。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營(yíng)的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過(guò)程中采取的是分類征稅，也就是說(shuō)在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營(yíng)效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬(wàn)元資金的籌措。在對(duì)資金進(jìn)行籌措的過(guò)程中，甲公司希望通過(guò)企業(yè)所得稅籌劃的方式，對(duì)企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個(gè)人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個(gè)不同的籌資計(jì)劃，通過(guò)對(duì)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過(guò)對(duì)日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個(gè)人所得稅的數(shù)額也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過(guò)對(duì)甲公司的三個(gè)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過(guò)對(duì)三個(gè)不同計(jì)劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計(jì)劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對(duì)上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過(guò)進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個(gè)縮影，在實(shí)際的工作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準(zhǔn)備階段
我國(guó)稅法對(duì)于納稅的對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過(guò)有針對(duì)性的的稅收規(guī)定對(duì)我國(guó)的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過(guò)程中，首先應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過(guò)程中的義務(wù)，通過(guò)對(duì)相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時(shí)也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對(duì)分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對(duì)不同的分支機(jī)構(gòu)我國(guó)法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過(guò)程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，針對(duì)不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。
3.2開(kāi)發(fā)階段
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行合理的把握對(duì)于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過(guò)案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國(guó)大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對(duì)房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過(guò)程中，習(xí)慣性的會(huì)將該階段分為兩個(gè)部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)售過(guò)程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤(rùn)的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對(duì)于現(xiàn)售部分來(lái)說(shuō)，在對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對(duì)應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計(jì)算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開(kāi)放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012，13（14）：56-57
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎(chǔ)；必要性；存在問(wèn)題；解決對(duì)策
0 前言
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負(fù)壓力。如果不進(jìn)行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是我國(guó)稅務(wù)稽查工作正式開(kāi)展以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復(fù)雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應(yīng)對(duì)不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。
1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)
（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵
稅收籌劃這個(gè)詞匯來(lái)源于國(guó)外，它經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。我們國(guó)內(nèi)對(duì)于稅收籌劃還沒(méi)有一個(gè)定論。本文綜合了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的建議，認(rèn)為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動(dòng)，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務(wù)產(chǎn)生以前的合理合法行為。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響因素
（1）新企業(yè)所得稅法。我國(guó)自從2008年元月開(kāi)始實(shí)施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項(xiàng)目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)稅收項(xiàng)目進(jìn)行重新選擇與適當(dāng)安排。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在收入不變的情況下，盡可能的減少計(jì)稅基礎(chǔ)。這就是新企業(yè)所得稅法對(duì)稅收籌劃的影響所在。
（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正確的應(yīng)對(duì)方法，否則將會(huì)大大增加自己的稅負(fù)。這是因?yàn)樵谌∠蛳拗拼尕浐筮M(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益就會(huì)受到直接影響，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的稅金與利潤(rùn)空間產(chǎn)生影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還增加了一項(xiàng)針對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，有利于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)且合理的分類。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用該項(xiàng)規(guī)定的話，很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。
2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性
（1）有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負(fù)較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，久而久之就會(huì)造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
（2）強(qiáng)化了合法納稅意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。這里的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)就是指納稅人繳納的稅款及時(shí)且足額，就不會(huì)面臨稅收方面的任何風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)。雖然說(shuō)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)并不是給納稅人帶來(lái)直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟(jì)利益。
（3）改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實(shí)際上屬于一種財(cái)務(wù)管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，稅收籌劃是一項(xiàng)高水平活動(dòng)，它需要高素質(zhì)人才來(lái)進(jìn)行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會(huì)聘用高水平財(cái)務(wù)人員，這就客觀上提高了自身的會(huì)計(jì)核算水平。
3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問(wèn)題分析
（1）稅收籌劃意識(shí)仍然不夠強(qiáng)。盡管說(shuō)我國(guó)已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會(huì)有偷稅或漏稅的思想存在。這是因?yàn)椴簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃并不實(shí)用，反而偷漏稅會(huì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始做假賬。實(shí)際上，這種薄弱的稅收籌劃意識(shí)反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查處，不但會(huì)繳納所欠稅款，同時(shí)還會(huì)遭遇較大的稅務(wù)罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。
（2）稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)還不夠健全。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒(méi)有設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，這就讓稅收籌劃工作難以順利開(kāi)展起來(lái)。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行負(fù)責(zé)處理，而這難以實(shí)現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達(dá)到稅收籌劃的實(shí)際目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快設(shè)立專門(mén)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。
（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個(gè)不同部門(mén)之間建立一個(gè)良好的溝通機(jī)制。但是，現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門(mén)之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無(wú)法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而無(wú)法選擇最佳的稅收籌劃方案。
4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題的解決對(duì)策
當(dāng)前，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴(yán)格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實(shí)際問(wèn)題。
（1）樹(shù)立起科學(xué)的稅收籌劃觀念。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們?nèi)绻€想通過(guò)傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來(lái)進(jìn)行節(jié)稅的話，負(fù)面效應(yīng)是巨大的，甚至?xí)?lái)意想不到的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認(rèn)真理解與嚴(yán)格遵守新稅收法律法規(guī)，樹(shù)立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國(guó)家機(jī)關(guān)和相關(guān)部門(mén)可以通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)或其他新媒體方式來(lái)強(qiáng)化對(duì)稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對(duì)原來(lái)的那種偷漏稅違法行為有一個(gè)更為清晰且到位的認(rèn)知，進(jìn)而在我國(guó)建立起一個(gè)正確的稅收籌劃理論框架，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來(lái)最大限度的維護(hù)自身的權(quán)益。
（2）設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。由于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架中還缺乏專門(mén)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導(dǎo)的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，并把它作為企業(yè)內(nèi)部一個(gè)獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，讓其專門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產(chǎn)企業(yè)讓自己的財(cái)務(wù)部門(mén)兼職負(fù)責(zé)稅收籌劃工作。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就需要為這個(gè)專門(mén)的稅收籌劃部門(mén)配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實(shí)施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立不同部門(mén)間的溝通機(jī)制，讓稅收籌劃部門(mén)可以更為準(zhǔn)確且及時(shí)的掌握企業(yè)內(nèi)部的各種信息，并據(jù)此設(shè)計(jì)出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)提升稅收籌劃人員的地位，并為其營(yíng)造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開(kāi)展起來(lái)。
（3）強(qiáng)化稅收法律與政策方面的研究工作。我國(guó)稅收法律政策是一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策會(huì)有著較大的變動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，并隨時(shí)更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設(shè)置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來(lái)實(shí)施稅收籌劃，還有專職的研究人員來(lái)提供稅收籌劃參考意見(jiàn)。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其業(yè)務(wù)涉及物業(yè)、基建、建材、商業(yè)、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)必須精心進(jìn)行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2002年，我國(guó)開(kāi)始將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為稅務(wù)工作的重點(diǎn)之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。最近幾年，我國(guó)政府更是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2013年3月，新國(guó)五條出臺(tái)，提出在二手房交易過(guò)程中，對(duì)個(gè)人所得部分征收20%的稅收，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)亦會(huì)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作提出了更高的要求。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論來(lái)源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，為本研究提供理論支撐。
（一）稅收籌劃的含義
稅收籌劃并不是一個(gè)產(chǎn)生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學(xué)者是英國(guó)的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務(wù)，在納稅的過(guò)程中，還應(yīng)享有一定的權(quán)利，在不違反稅法規(guī)定之前提下，納稅人有權(quán)利通過(guò)合理安排，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，而政府對(duì)此沒(méi)有權(quán)力強(qiáng)迫任何一個(gè)納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒(méi)有對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行明確的界定，但此觀點(diǎn)的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨后不久，荷蘭財(cái)政文獻(xiàn)研究局（IBFD）就對(duì)稅收籌劃進(jìn)行了界定，認(rèn)為稅收籌劃就是納稅人為了實(shí)現(xiàn)繳納最低限額稅款的目標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排的過(guò)程。隨著研究的進(jìn)一步深入，國(guó)外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的界定越來(lái)越準(zhǔn)確，美國(guó)學(xué)者W.B.梅格斯在其專著《會(huì)計(jì)學(xué)》中，認(rèn)為稅收籌劃就是企業(yè)為了降低稅負(fù)，在不違反稅法基本規(guī)定的前提之下，對(duì)各項(xiàng)涉稅活動(dòng)進(jìn)行精心安排，使得納稅時(shí)間延遲或少繳稅。
就國(guó)內(nèi)而言，當(dāng)前對(duì)稅收籌劃并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的結(jié)論，著名稅收研究學(xué)者蓋地教授在其專著《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國(guó)基本稅收法律與政策的前提之下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營(yíng)方向以及管理理念進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到減輕稅負(fù)、增加收益之目的。綜合而言，從國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的研究來(lái)看，都認(rèn)為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動(dòng)，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)相比，具有較大的區(qū)別。一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素
當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的因素主要來(lái)自兩個(gè)方面，即新企業(yè)所得稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，正是在不同的稅法環(huán)境和會(huì)計(jì)環(huán)境之下，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之時(shí)，必須注意外部環(huán)境的變化。
1.新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響
2008年1月1日，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。房地產(chǎn)企業(yè)如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項(xiàng)目的金額，以最大限度地減少計(jì)稅基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)在新企業(yè)所得稅法下稅收籌劃的重點(diǎn)內(nèi)容。
2.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響
（1）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有的存貨發(fā)出計(jì)價(jià)的后進(jìn)先出法，開(kāi)始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法轉(zhuǎn)變。此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的毛利造成一定程度的波動(dòng)。不僅如此，在我國(guó)當(dāng)前通貨膨脹的市場(chǎng)背景之下，原有的后進(jìn)先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計(jì)價(jià)方法之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有采取正確的應(yīng)對(duì)方法，必然會(huì)使其稅負(fù)增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)相比具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一旦取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間產(chǎn)生影響。
（2）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加的一項(xiàng)規(guī)定，單從字面上看，該條準(zhǔn)則似乎是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而出臺(tái)的會(huì)計(jì)規(guī)范，事實(shí)上并非如此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。因此，它并非專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而制定的規(guī)范，但此條準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響卻較為顯著。該規(guī)定的出臺(tái)有助于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)而合理的分類。此條準(zhǔn)則還引入了公允價(jià)值的計(jì)量模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、確認(rèn)都作出了明確的說(shuō)明。從實(shí)際效果來(lái)看，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用此項(xiàng)規(guī)定，將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題
作為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在這個(gè)過(guò)程中獲得了較多的利潤(rùn)。因房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項(xiàng)目種類繁多，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往意圖通過(guò)偷稅或漏稅的方式來(lái)達(dá)到節(jié)稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問(wèn)題。
（一）稅收籌劃意識(shí)薄弱
雖然我國(guó)稅法明確規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)大多是大型企業(yè)，在涉稅過(guò)程中納稅金額較大，這使得有些房地產(chǎn)企業(yè)往往存在偷稅或漏稅的思想，認(rèn)為進(jìn)行稅收籌劃并不能給企業(yè)減輕多少稅負(fù)，而偷稅或漏稅卻能夠給企業(yè)帶來(lái)較大的節(jié)稅空間。為此，有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置兩套賬本，做假賬。對(duì)外一套賬本，專門(mén)應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查；對(duì)企業(yè)內(nèi)部又是一套賬本，以記錄企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。稅收籌劃意識(shí)的薄弱將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，不僅僅需要補(bǔ)繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生重大影響。
（二）進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全
稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)的不健全也是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要因素，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)組織內(nèi)部建設(shè)，可以發(fā)現(xiàn)極少有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)專門(mén)設(shè)置稅務(wù)部門(mén)，以負(fù)責(zé)整個(gè)企業(yè)的稅收籌劃工作。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都是交由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。稅收籌劃工作的專業(yè)性程度不會(huì)低于財(cái)務(wù)工作，此項(xiàng)工作不僅僅要以企業(yè)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，還需要相關(guān)的人員對(duì)稅收法律和政策有一個(gè)全面的了解。特別是在我國(guó)稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區(qū)域的涉稅項(xiàng)目計(jì)算有較大差別，這無(wú)疑對(duì)稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)來(lái)解決稅收籌劃問(wèn)題，顯然難以達(dá)到實(shí)際的目標(biāo)，需要設(shè)立企業(yè)稅務(wù)部門(mén)，專門(mén)開(kāi)展稅收籌劃工作。
（三）稅收籌劃內(nèi)部管理缺乏
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多樣化決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好的內(nèi)部管理體系，特別是各部門(mén)之間，要有暢通的信息共享機(jī)制，才能保證稅收籌劃工作的正常開(kāi)展。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)有些部門(mén)之間的內(nèi)部合作脫節(jié)，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時(shí)，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒(méi)有依據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，使得財(cái)務(wù)部門(mén)在核算時(shí)，往往出現(xiàn)較多的問(wèn)題，進(jìn)而影響到稅收籌劃工作；比如我國(guó)稅法針對(duì)打折銷售和買(mǎi)房送裝修兩種銷售方式規(guī)定的計(jì)稅方式有所不同，其中打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買(mǎi)房子送裝修是依據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。因此，只有在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)情況，才能在稅收籌劃過(guò)程中作出正確的方案選擇。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題的對(duì)策
在國(guó)家越來(lái)越重視房地產(chǎn)調(diào)控的背景之下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉稅環(huán)境也越來(lái)越復(fù)雜。由此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視當(dāng)前稅收籌劃存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地采取措施，進(jìn)行合理的稅收籌劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重從以下三個(gè)方面解決當(dāng)前稅收籌劃工作中存在的問(wèn)題。
（一）樹(shù)立正確的稅收籌劃理念
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)稅收法律制度體系也會(huì)越來(lái)越完善，如果房地產(chǎn)企業(yè)還是想通過(guò)偷稅或漏稅等違法手段來(lái)達(dá)到節(jié)稅的目的，顯然難以實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立正確的稅收籌劃理念。建議國(guó)家通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區(qū)別有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，以營(yíng)造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財(cái)務(wù)管理過(guò)程之中，通過(guò)合法的方式維護(hù)自身權(quán)利。
（二）設(shè)立專門(mén)的稅收籌劃組織，強(qiáng)化稅收籌劃管理
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃組織缺失的現(xiàn)狀，建立專門(mén)的稅收籌劃組織進(jìn)行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將稅收籌劃組織作為一個(gè)單設(shè)的機(jī)構(gòu)，專門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的稅收籌劃工作。建議房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理部下面專設(shè)稅收籌劃部門(mén)，設(shè)置主管或經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的稅收籌劃工作，制定各項(xiàng)總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經(jīng)理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負(fù)責(zé)企業(yè)具體稅收籌劃事項(xiàng)的執(zhí)行。
在建立了專門(mén)的稅收籌劃組織之后，就需要充分發(fā)揮稅收籌劃部門(mén)的作用，這需要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。一方面，要建立各部門(mén)之間的信息共享機(jī)制，使得稅收籌劃部門(mén)能夠準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)信息，進(jìn)而設(shè)計(jì)出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產(chǎn)公司的地位，給予其良好的職業(yè)晉升通道，為其參與公司戰(zhàn)略管理營(yíng)造良好的外部環(huán)境。
（三）加強(qiáng)稅收法律和政策研究
為了適應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)會(huì)及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的稅收法律和政策。從這個(gè)層面上講，稅收法律和政策將呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)，特別是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管日益嚴(yán)格的背景之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律和政策變動(dòng)很大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律和政策的研究，及時(shí)系統(tǒng)地了解稅收法律和政策的變化，才能在設(shè)計(jì)稅收籌劃方案時(shí)不斷更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。建議房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置稅收籌劃專員的同時(shí)，設(shè)置稅收研究專員，以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法律和政策的研究。
內(nèi)容摘要:房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重、涉及稅種較多的行業(yè),因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點(diǎn)。本文以某房地產(chǎn)公司為例,分析在稅收籌劃時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn),指出稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程存在不確定性之間的矛盾是這些風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。鑒于此,本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須采取必要的措施,盡量降低或減少涉稅風(fēng)險(xiǎn),使稅收籌劃方案達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大。
關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn) 稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)
某房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例分析
2007年,某房地產(chǎn)公司以7500萬(wàn)元購(gòu)得一塊商業(yè)用地,用于普通住宅建設(shè),預(yù)計(jì)房屋可售面積3萬(wàn)平方米左右,營(yíng)業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%,契稅3%,所需資金部分來(lái)自于銀行貸款。具體數(shù)據(jù)如表1所示:
籌劃前:營(yíng)業(yè)稅及附加為2164.5萬(wàn)元,土地增值稅為9318.075萬(wàn)元,稅金合計(jì)(不考慮印花稅)為11482.575萬(wàn)元。
該房地產(chǎn)公司決定接受稅務(wù)師的籌劃建議,單獨(dú)成立銷售公司。房地產(chǎn)公司先將房屋按每平方米8000元的價(jià)格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價(jià)格出售給客戶。
籌劃后:房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額為營(yíng)業(yè)稅及附加1332萬(wàn)元、土地增值稅2925.6萬(wàn)元;銷售公司應(yīng)納稅額為:契稅720萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅及附加2164.5萬(wàn)元、土地增值稅3850.65萬(wàn)元,兩公司稅金合計(jì)為10992.75萬(wàn)元,可以節(jié)稅489.825萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)上述比較,該公司認(rèn)可了稅務(wù)師的方案,可是在方案執(zhí)行過(guò)程中,問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。首先,房屋過(guò)戶到銷售公司后,已經(jīng)成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來(lái)意想不到的困難。其次,根據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定:納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其營(yíng)業(yè)額。該公司將房屋以8000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給銷售公司,該價(jià)格明顯低于同類房屋的交易價(jià)格,因而該公司還面臨著營(yíng)業(yè)稅被重新核定,需補(bǔ)交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險(xiǎn)
稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn),是指納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期結(jié)果的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
法律風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國(guó)還不成熟,它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經(jīng)過(guò)稅務(wù)部門(mén)的確認(rèn),有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門(mén)具體執(zhí)法存在差異,這種差異的存在加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。另外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中發(fā)生對(duì)法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會(huì)導(dǎo)致稅收籌劃的違法風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因?yàn)槎愂照呃斫馄顚?dǎo)致稅收籌劃方案無(wú)法實(shí)際執(zhí)行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,使房地產(chǎn)企業(yè)得不償失。
政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大,這主要是由房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的地位決定。目前,我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不成熟,現(xiàn)有的稅收規(guī)定中法律法規(guī)少,規(guī)章以及其他稅收規(guī)范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設(shè)的不斷深入,許多政策會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變動(dòng),政府的稅收政策總是具有不定期或相對(duì)較短的時(shí)效性,這些都容易導(dǎo)致稅收籌劃的失敗。對(duì)同一房地產(chǎn)企業(yè)而言,在不同時(shí)段,往往會(huì)由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),對(duì)資金的需求巨大,若某一個(gè)環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問(wèn)題將引起整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的癱瘓。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足,房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過(guò)舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機(jī)會(huì)也越大,但由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。
行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發(fā)展取決于整個(gè)行業(yè)是否景氣,行業(yè)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大,容易導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。具體包括以下幾個(gè)方面:
因稅收立法、執(zhí)法所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)稅收法律中,稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系并不完全對(duì)等,房地產(chǎn)企業(yè)處于一種相對(duì)劣勢(shì)的地位。稅務(wù)部門(mén)相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言更容易掌握更多稅法信息,對(duì)于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務(wù)部門(mén)。由于稅收征納雙方關(guān)系權(quán)力責(zé)任的不對(duì)稱性及在法律中賦予稅務(wù)部門(mén)過(guò)多的自由裁量權(quán),造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務(wù)部門(mén)也可以利用“稅法解釋權(quán)歸稅務(wù)機(jī)關(guān)”而輕易加以否定,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
注重“稅負(fù)最低”,忽視企業(yè)整體利益。有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為追求“稅負(fù)最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認(rèn)識(shí),是混淆和顛倒了稅收籌劃目標(biāo)和最終目的的關(guān)系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn),相反它卻減少了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn),另外還有可能引發(fā)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上稅負(fù)最低只是稅收籌劃的階段性目標(biāo),而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的最終目的。
片面夸大房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃無(wú)所不能,事實(shí)上稅收籌劃只是房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策配合使用才能相得益彰,產(chǎn)生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開(kāi)展與房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種、應(yīng)納稅額以及財(cái)務(wù)核算水平等情況息息相關(guān)。
因稅收籌劃人員自身素質(zhì)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自身專業(yè)素質(zhì)主要反映在稅收籌劃人員對(duì)于稅法的全面理解與運(yùn)用方面,由于稅收法規(guī)的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的限制,對(duì)有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準(zhǔn),雖然主觀上沒(méi)有偷逃稅的意愿,但事實(shí)上由于籌劃不利,違反了稅法,產(chǎn)生了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是通過(guò)采取合理的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制,規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)損失。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類型和產(chǎn)生原因,可以采取以下風(fēng)險(xiǎn)管理方法。
(一)樹(shù)立依法納稅意識(shí),完善會(huì)計(jì)核算工作
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策層必須樹(shù)立依法納稅的理念,這是成功開(kāi)展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),但它只是全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的一個(gè)環(huán)節(jié),不能將房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的上升過(guò)多地寄希望于稅收籌劃。依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)核算資料和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過(guò)稅務(wù)檢查,而檢查的依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算資料。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法取得和保全會(huì)計(jì)核算資料、規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據(jù)。
(二)準(zhǔn)確把握稅法政策,密切注視稅法的變動(dòng)
稅法是處理國(guó)家與房地產(chǎn)企業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范,稅收籌劃方案主要來(lái)自稅法政策中對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率等的不同規(guī)定,對(duì)相關(guān)稅收規(guī)定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。只有全面了解,才能預(yù)測(cè)出不同的納稅方案,并進(jìn)行比較,優(yōu)化選擇,進(jìn)而作出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最有利的稅收決策。反之,如果對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)不了解,就無(wú)法預(yù)測(cè)多種納稅方案,稅收籌劃活動(dòng)就無(wú)法進(jìn)行。稅法常常隨經(jīng)濟(jì)情況變化或?yàn)榕浜险叩男枰?而不斷修正和完善。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),必須密切關(guān)注并適時(shí)調(diào)整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規(guī)范。
(三)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提升自身素質(zhì)
防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)具有高度科學(xué)性、綜合性、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),因此對(duì)具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面的知識(shí),而且還應(yīng)具備經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)能力、項(xiàng)目統(tǒng)籌謀劃能力以及與各部門(mén)合作配合的協(xié)作能力等素質(zhì),為房地產(chǎn)企業(yè)出具防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的方案或建議。稅收籌劃人員素質(zhì)的提高,一方面依賴于個(gè)人的發(fā)展,另一方面也依賴于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。只有整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高了,才能充分進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。
(四)加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)聯(lián)系,搞好稅企關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行稅收籌劃,必須取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的支持,以確保合法性。進(jìn)行稅收籌劃,由于許多活動(dòng)是在法律的邊界運(yùn)作,稅收籌劃人員很難準(zhǔn)確把握其確切的界限,有些問(wèn)題在概念的界定上本來(lái)就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收?qǐng)?zhí)法部門(mén)擁有較大的自由裁量權(quán)。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性,正確應(yīng)用財(cái)務(wù)知識(shí)的同時(shí),隨時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稅收征管的特點(diǎn)和具體方法。經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系,使稅收籌劃活動(dòng)適應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn),或者使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)的認(rèn)可,從而避免稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn),取得應(yīng)有的收益。
(五)顧全企業(yè)整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性
從根本上講,稅收籌劃歸結(jié)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇。它的目標(biāo)是由企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)――企業(yè)價(jià)值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃,將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,不能局限于個(gè)別稅種,也不能僅僅著眼于節(jié)稅。單純看稅收籌劃是分稅種進(jìn)行的,對(duì)每個(gè)具體的稅種進(jìn)行籌劃,但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要涉及到數(shù)種稅,即便一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認(rèn)、何時(shí)確認(rèn)、可能會(huì)影響營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等,針對(duì)眾多的征稅對(duì)象、稅率、減免稅等,稅務(wù)籌劃時(shí)不能僅盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低,而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項(xiàng)目、最小的計(jì)稅收入,會(huì)掩蓋企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成果和獲利能力,影響企業(yè)的籌資和投資能力,進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);所以不能以稅負(fù)輕重作為選擇籌劃方案的唯一標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)下的稅收籌劃方案要具有可操作性。
通過(guò)以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動(dòng)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中價(jià)值的體現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也該受到更多的關(guān)注,由于稅收籌劃主要側(cè)重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn),但盡量降低或分散涉稅風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要內(nèi)容。成功的稅收籌劃方案應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大的方案。
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1.1合理的增加扣除項(xiàng)目一般來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率，即增值率是以累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算的，也就是說(shuō)，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業(yè)所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應(yīng)該采用合理的增加扣除項(xiàng)目，使企業(yè)的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業(yè)的稅負(fù)。按照我國(guó)的稅法，房地產(chǎn)企業(yè)從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項(xiàng)目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權(quán)的費(fèi)用；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)成本；第三，與企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)使用權(quán)有關(guān)的稅金；第四，其他國(guó)際規(guī)定的應(yīng)扣除項(xiàng)目，這部分應(yīng)扣除項(xiàng)目主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開(kāi)發(fā)成本的和中加計(jì)扣除20%。另外，值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必要的利息費(fèi)用之外，期間費(fèi)用的扣除不應(yīng)該按照實(shí)際發(fā)生的金額進(jìn)行扣除，而是按照企業(yè)支付土地使用權(quán)的金額以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用的綜合的5%進(jìn)行扣除。在企業(yè)制定稅收籌劃的過(guò)程中，納稅人可以將這部分期間費(fèi)用轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉(zhuǎn)移，就被認(rèn)為是偷稅行為，因此一定要進(jìn)行事前籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)員工的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用以及相關(guān)的福利費(fèi)用都屬于期間費(fèi)用，這部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以全部扣除，這也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)降低稅收的機(jī)會(huì)。
1.2合理利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過(guò)，就應(yīng)該按照規(guī)定進(jìn)行扣除。另外，稅法還規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人既是建造普通住宅的有實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，就應(yīng)該分別核算增值稅額，對(duì)于不分別進(jìn)行計(jì)算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規(guī)定，因此合理利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策可以降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負(fù)，根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況制定合理的稅收籌劃。
1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃中對(duì)于土地增值稅的征稅范圍的規(guī)定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對(duì)象是對(duì)具有土地使用權(quán)以及其他地上建筑物的轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行合理的征稅，根據(jù)稅法的規(guī)定，可以將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為；最后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物及附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃時(shí)可以根據(jù)以上三點(diǎn)進(jìn)行合理的規(guī)劃?？偠灾?，以上三種房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行，在不違反國(guó)家稅法的相關(guān)規(guī)定的前提下，靈活的利用房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃為企業(yè)減輕稅收成本，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化目標(biāo)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的案例分析
案例描述：A企業(yè)使一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本12000萬(wàn)元，利息支出2000萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，城市建設(shè)稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當(dāng)?shù)卣块T(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用所允許扣除的比例為10%，試問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？?jī)煞桨傅乃枚惗惽袄麧?rùn)差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬(wàn)元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價(jià)格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業(yè)的利潤(rùn)額增加了954.525萬(wàn)元。
3.結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 案例分析
一、研究背景
稅收籌劃近年來(lái)在稅收管理領(lǐng)域的應(yīng)用研究和企業(yè)決策中占有非常重要的地位。那些知名的國(guó)際公司已成立專門(mén)的納稅籌劃部門(mén)，深入研究各國(guó)稅收法律法規(guī)，針對(duì)這些法律法規(guī)制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經(jīng)濟(jì) 效益。稅務(wù)籌劃能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)效益及增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，因而獲得了管理者及學(xué)術(shù)研究者的普遍關(guān)注。
二、國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀
（一）國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀
在西方國(guó)家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國(guó)過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間被視為。稅收籌劃在國(guó)外早已發(fā)展成為一個(gè)成熟的行業(yè)，而在我國(guó)，關(guān)于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業(yè)中的應(yīng)用更是少之又少。1994年，我國(guó)才有了第一本關(guān)于稅收籌劃的專著；2000年，我國(guó)才開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)的注冊(cè)稅務(wù)師資格考試；2001年，中國(guó)稅務(wù)報(bào)社舉辦了關(guān)于納稅籌劃的研討會(huì)，至此，稅收籌劃才在我國(guó)開(kāi)始得到認(rèn)可。
（二）國(guó)外現(xiàn)狀
在國(guó)外，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃已經(jīng)不是什么新鮮事了，早在20世紀(jì)初期，稅收籌劃便取得了西方多國(guó)各政黨及政府各界的承認(rèn)并批準(zhǔn)實(shí)施。經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，稅收籌劃的理論研究上在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家已達(dá)到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來(lái)，國(guó)外稅收籌劃的研究有了進(jìn)一步的擴(kuò)展和深入，針對(duì)不同的行業(yè)，學(xué)者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。
（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀比較
綜觀國(guó)外研究者的成果，可以看出國(guó)外研究呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：首先，國(guó)外大多數(shù)學(xué)者的宏觀研究都是以發(fā)達(dá)國(guó)家稅制結(jié)構(gòu)為背景，重點(diǎn)研究所得稅的避稅問(wèn)題。這與發(fā)達(dá)國(guó)家稅制結(jié)構(gòu)以所得稅占主要地位有關(guān)。其次，國(guó)外大多數(shù)對(duì)企業(yè)稅收籌劃的微觀研究都是以跨國(guó)公司的國(guó)際避稅為主。特別研究發(fā)達(dá)國(guó)家的資本流向發(fā)展中國(guó)家，利用這些國(guó)家之間的稅制差異及漏洞，通過(guò)運(yùn)用關(guān)聯(lián)交易價(jià)格方式達(dá)到調(diào)節(jié)跨國(guó)公司納稅事務(wù)的效果。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的概念
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，我國(guó)官方并沒(méi)有給出明確的界定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中明確指出：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)?！睆脑摲ǖ囊?guī)定可以看出，國(guó)家只是對(duì)房地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了界定，而事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一部分，還有諸如房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)等等。
四、房地產(chǎn)企業(yè)的特征
不同的行業(yè)有不同的特征。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠錁I(yè)務(wù)的復(fù)雜和多樣性，其特點(diǎn)更加鮮明。下面簡(jiǎn)要闡述一下房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。
（一）業(yè)務(wù)范圍廣
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化且運(yùn)作程序復(fù)雜。其業(yè)務(wù)面通常涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建設(shè)、工程驗(yàn)收、銷售管理及物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域、貫穿第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、金融、財(cái)政、稅務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)特征及納稅籌劃的理論分析等各個(gè)職能部門(mén)，牽扯面廣，運(yùn)作程序比較復(fù)雜。
（二）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求量大
房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，資金需求量比較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售到結(jié)項(xiàng)一般需要幾個(gè)年度，特別是一些大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，需要的時(shí)間更長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期大約4年。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又處于資金密集型行業(yè)當(dāng)中，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程中需要大量的資金。
五、稅收籌劃的定義和特點(diǎn)
（一）稅收籌劃的定義
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來(lái)源于 1935 年英國(guó)的“稅務(wù)局長(zhǎng)訴溫斯特大公”案。當(dāng)時(shí)參與此案的英國(guó)上議院議員湯姆林爵士對(duì)稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收?！边@一觀點(diǎn)得到了法律界的認(rèn)同。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的與意義
（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標(biāo)是在可接受的稅收風(fēng)險(xiǎn)水平下降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，具體可細(xì)分如下： 1）合理進(jìn)行納稅申報(bào)。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和稅收法規(guī)政策不斷地變化和調(diào)整，作為納稅人需要不斷的學(xué)習(xí)，即使準(zhǔn)確的理解把握現(xiàn)行稅法，只有這樣才能進(jìn)行有效的稅收籌劃，能降低企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，防止額外成本費(fèi)用的發(fā)生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業(yè)在納稅申報(bào)過(guò)程中直接發(fā)生的人、財(cái)、物等成本費(fèi)用。3）全面減輕稅收負(fù)擔(dān)。這是企業(yè)稅收籌劃的最終目標(biāo)。稅收負(fù)擔(dān)的輕重不是具體納稅數(shù)額的多少，而是稅收負(fù)擔(dān)的比率。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義。稅收籌劃對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要的意義，具體有以下幾點(diǎn)： 1）稅收籌劃可以促進(jìn)企業(yè)納稅意識(shí)的提高。稅收籌劃和納稅意識(shí)具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業(yè)納稅意識(shí)的提高。2）稅收籌劃可以健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法
稅收籌劃的方法比較多，但是無(wú)論哪一種稅收籌劃方法歸根結(jié)底都是在具體的背景下的運(yùn)用，是對(duì)具體稅制要素的選擇，其目的都是達(dá)到事先確定的稅收籌劃目標(biāo)，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（1）充分利用稅收優(yōu)惠政策。利用稅法關(guān)于減免退稅的優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃的方法。例如，稅法規(guī)定持有非經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)免交房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅法關(guān)于其涉稅環(huán)節(jié)的減免稅退政策進(jìn)行合理的納稅安排以獲得節(jié)稅的收益。
（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進(jìn)行納稅籌劃的方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)需要按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，而建筑安裝服務(wù)只需要按3%繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)土地增值稅是四級(jí)累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。
（3）擴(kuò)大可抵扣項(xiàng)目金額。通過(guò)可抵扣項(xiàng)目的調(diào)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種中，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅都涉及成本費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些可抵扣項(xiàng)目，努力增加可抵扣項(xiàng)目的金額，進(jìn)而相應(yīng)地減小稅基，稅基的減小會(huì)使應(yīng)納稅額得到明顯的下降。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素
（1）新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2008年1月1日開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。
（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國(guó)開(kāi)始推行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃仍然會(huì)產(chǎn)生很大影響。一方面，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里面，公允價(jià)值計(jì)量屬性被引入進(jìn)來(lái)，計(jì)量屬性將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃之時(shí)，必須選擇合適的計(jì)量屬性。
六、結(jié)論
