時間：2023-09-17 14:52:44
序論：在您撰寫商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討
商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務(wù)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營，其開發(fā)時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問題，其重復(fù)建設(shè)和盲目開發(fā)等現(xiàn)象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個科學(xué)化的發(fā)展方向具有重要意義。
一、目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀80年代開始發(fā)展，在經(jīng)過1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個獨立的產(chǎn)業(yè)，此時商業(yè)地產(chǎn)進入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭持續(xù)升高，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現(xiàn)了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達到1325.43億元，同比增長了17.5%。
二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題
經(jīng)過10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問題：
經(jīng)營管理模式不合理?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營模式，每一種經(jīng)營模式都存在自身的優(yōu)勢和劣勢，選擇何種經(jīng)營管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實踐規(guī)律和經(jīng)驗，只租不售的經(jīng)營模式具有更好的實踐效果。目前，國內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。只租不售經(jīng)營模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點是投資風(fēng)險相對較??；對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理有很大促進，可以幫助企業(yè)樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權(quán)分散問題對于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。
開發(fā)模式相對盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的跟風(fēng)，而實際項目論證結(jié)果顯示不充分，建設(shè)開發(fā)過程完全處于盲目狀態(tài)。同時，部分開發(fā)商對于地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營不重視，只關(guān)心前期開發(fā)的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經(jīng)營以及如何經(jīng)營的問題；雖然部分開發(fā)商及時關(guān)注了后續(xù)經(jīng)營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營商戶對商業(yè)項目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺少專業(yè)的運行商，知識行業(yè)內(nèi)部細劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長期規(guī)劃、投資和經(jīng)營。
融資渠道單一。我國商業(yè)地產(chǎn)不能夠長期穩(wěn)定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴重約束了開發(fā)商的自主經(jīng)營模式，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險變得較高，對于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運營產(chǎn)生許多不利影響。
三、改進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略
恰當選取經(jīng)營管理模式。目前國內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營模式對于商業(yè)地產(chǎn)項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當選取經(jīng)營管理模式應(yīng)當以區(qū)域特點和房地產(chǎn)行業(yè)實際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營管理目標下，適當突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營方式不一、形象不一致的問題。
科學(xué)進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一方面要合理科學(xué)的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對商業(yè)地插項目進行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準確定位市場，開發(fā)項目前，要詳細調(diào)查項目當?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟水平和市場需求等信息，以此確定目標市場和需要的開發(fā)規(guī)模，避免盲目開發(fā)引起的不必要損失，同時開發(fā)商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問題。
拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生應(yīng)當盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實現(xiàn)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬達、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實意義和啟迪作用。
構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應(yīng)當加強有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學(xué)的法律環(huán)境；同時應(yīng)當加強商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導(dǎo)，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討
商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務(wù)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營，其開發(fā)時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問題，其重復(fù)建設(shè)和盲目開發(fā)等現(xiàn)象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個科學(xué)化的發(fā)展方向具有重要意義。
一、目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀80年代開始發(fā)展，在經(jīng)過1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個獨立的產(chǎn)業(yè)，此時商業(yè)地產(chǎn)進入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭持續(xù)升高，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現(xiàn)了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達到1325.43億元，同比增長了17.5%。
二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題
經(jīng)過10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問題：
經(jīng)營管理模式不合理?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營模式，每一種經(jīng)營模式都存在自身的優(yōu)勢和劣勢，選擇何種經(jīng)營管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實踐規(guī)律和經(jīng)驗，只租不售的經(jīng)營模式具有更好的實踐效果。目前，國內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。只租不售經(jīng)營模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點是投資風(fēng)險相對較??；對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理有很大促進，可以幫助企業(yè)樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權(quán)分散問題對于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。
開發(fā)模式相對盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的跟風(fēng)，而實際項目論證結(jié)果顯示不充分，建設(shè)開發(fā)過程完全處于盲目狀態(tài)。同時，部分開發(fā)商對于地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營不重視，只關(guān)心前期開發(fā)的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經(jīng)營以及如何經(jīng)營的問題；雖然部分開發(fā)商及時關(guān)注了后續(xù)經(jīng)營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營商戶對商業(yè)項目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺少專業(yè)的運行商，知識行業(yè)內(nèi)部細劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長期規(guī)劃、投資和經(jīng)營。
融資渠道單一。我國商業(yè)地產(chǎn)不能夠長期穩(wěn)定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴重約束了開發(fā)商的自主經(jīng)營模式，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險變得較高，對于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運營產(chǎn)生許多不利影響。
三、改進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略
恰當選取經(jīng)營管理模式。目前國內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營模式對于商業(yè)地產(chǎn)項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當選取經(jīng)營管理模式應(yīng)當以區(qū)域特點和房地產(chǎn)行業(yè)實際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營管理目標下，適當突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營方式不一、形象不一致的問題。
科學(xué)進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一方面要合理科學(xué)的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對商業(yè)地插項目進行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準確定位市場，開發(fā)項目前，要詳細調(diào)查項目當?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟水平和市場需求等信息，以此確定目標市場和需要的開發(fā)規(guī)模，避免盲目開發(fā)引起的不必要損失，同時開發(fā)商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問題。
拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生應(yīng)當盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實現(xiàn)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬達、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實意義和啟迪作用。
構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應(yīng)當加強有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學(xué)的法律環(huán)境；同時應(yīng)當加強商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導(dǎo)，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。
四、結(jié)束語
商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)合理發(fā)展對于促進我國地產(chǎn)行業(yè)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展的有序進行具有重要的作用。因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員應(yīng)當結(jié)合市場發(fā)展，在布局定位、規(guī)模定量、功能定性的基礎(chǔ)上科學(xué)規(guī)劃，以不斷促進商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)化發(fā)展。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；對策
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業(yè)地產(chǎn)的定義
商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。
崔勝和認為：“商業(yè)地產(chǎn)同時具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標的。
近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個高利潤、高風(fēng)險的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險開始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國還是一個新生事物，行業(yè)開發(fā)運營的理論還未形成，項目運作不規(guī)范，許多開發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成熟的經(jīng)營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，促進我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
2 我國商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式的特點
隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的重視，目前推向市場的許多商業(yè)地產(chǎn)項目也有很多模式，國內(nèi)常見的模式基本有三種經(jīng)營模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項目建成后，開發(fā)商通過直接全部出售給投資者及經(jīng)營者，來回籠資金，開發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營與開發(fā)管理。這種模式，一般對開發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準入門檻也低，這樣開發(fā)商的資金財務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔后期開發(fā)運營的風(fēng)險。這對資金不是很雄厚的開發(fā)商來說是個很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經(jīng)營者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營混亂，后期經(jīng)營出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發(fā)商持續(xù)發(fā)展。
因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發(fā)商自身經(jīng)營模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國中小開發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開發(fā)一些專業(yè)性較強的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場。
2.2 租售結(jié)合模式
租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。
在國內(nèi)，萬達集團首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬達集團與眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢；第一，強強聯(lián)合，通過各種品牌組合，整合開發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，降低了市場研判失誤的風(fēng)險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開發(fā)前已經(jīng)確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢。
首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計的業(yè)態(tài)組合將會出現(xiàn)變化。
再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測性的變化，由于其經(jīng)營狀況的不可預(yù)測性，在其合作過程中，聯(lián)盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。
第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經(jīng)營模式在上世紀六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗表明，如果房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會信譽度高，也會實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。
這種模式的優(yōu)勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報，而且風(fēng)險非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營者自負盈虧，無論經(jīng)營者是誰，都要負擔租金回報的責任。因此經(jīng)營者必須細心經(jīng)營，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤。
這種模式也有其風(fēng)險：一是承租經(jīng)營風(fēng)險。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽風(fēng)險。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續(xù)進行另外項目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴重危機，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數(shù)多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。
這種模式主要優(yōu)點在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內(nèi)外大型商業(yè)公司的進駐，帶來其先進的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業(yè)的管理團隊能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。
而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發(fā)商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發(fā)的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。第二，開發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運營管理經(jīng)驗和專業(yè)的商業(yè)人才隊伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營運營公司來運營。
3 我國商業(yè)地產(chǎn)運營過程中的問題
3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)定位模糊，運營模式不足。
一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要在定位有個明確的目標。而廣大開發(fā)商還是單純的按照住宅項目進行開發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運營模式選擇上不能符合所開發(fā)的項目。
商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開發(fā)理念和開發(fā)模式的差異。
3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足
我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發(fā)商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發(fā)商的融資能力是個嚴峻的考驗。
3.3 商業(yè)地產(chǎn)運營的專業(yè)人才和團隊不足
商業(yè)地產(chǎn)的高額回報率，吸引開發(fā)商從住宅開發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識和專業(yè)人才團隊，對于項目的開發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開發(fā)的經(jīng)驗和國外、國內(nèi)典型成功運作項目的經(jīng)驗來運作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實上要求了其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理應(yīng)當是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來完成。專業(yè)人才和團隊的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發(fā)生。
4 我國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的對策
4.1 開發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的能力
商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開發(fā)商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進行運營。所以開發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國外的商業(yè)地產(chǎn)先進理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開發(fā)周期長，成為了開發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國內(nèi)開發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。
4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團隊的建立
一個具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團隊，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊伍和管理團隊。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國外經(jīng)驗，同時建立我國相關(guān)人才的培訓(xùn)機制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻
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關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；風(fēng)險因素；對策
一、引言
商業(yè)地產(chǎn)，即用于商業(yè)用途的非住宅房地產(chǎn)，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在西方較為成熟，其與資本市場的業(yè)務(wù)對接相當成熟，法律保障也較為完備，而學(xué)者的研究方向也主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址與定位問題、商業(yè)地產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)融資三方面。1940年，德國著名經(jīng)濟學(xué)家勒施出版了《經(jīng)濟空間秩序》，從而形成了市場區(qū)位理論[1]，為商業(yè)地產(chǎn)的選址理論做了基礎(chǔ)性的研究，此后包括Philppe等經(jīng)濟學(xué)家在此基礎(chǔ)上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業(yè)房產(chǎn)管理領(lǐng)域，Grass kamp所發(fā)表的《房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)》被認為是奠基之作，其提出了商業(yè)地產(chǎn)項目是一個不斷適應(yīng)市場的競爭的動態(tài)型企業(yè)[2]；同時Miles在此基礎(chǔ)上更是提出了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者與組合投資管理者之間協(xié)調(diào)的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發(fā)展與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的融資成為了目前商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發(fā)現(xiàn)，其可以改進中等風(fēng)險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業(yè)運營的影響規(guī)律及效果[7]。
我國的商業(yè)地產(chǎn)研究起步較慢，主要是基于近年來商業(yè)地產(chǎn)以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優(yōu)勢而得到了蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀而得到了眾多學(xué)者的關(guān)注。眾多學(xué)者從金融、風(fēng)險調(diào)控、城市規(guī)劃和經(jīng)營模式等各角度對商業(yè)地產(chǎn)進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業(yè)貸款、發(fā)行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求[8]；陶樺（2007）將商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險劃分為關(guān)鍵風(fēng)險和非關(guān)鍵風(fēng)險，指出通過事先的戰(zhàn)略規(guī)劃對關(guān)鍵風(fēng)險進行全覆蓋管理，非關(guān)鍵風(fēng)險進行全程監(jiān)控來規(guī)避可控性風(fēng)險；張嬌嬌（2010）對租售結(jié)合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節(jié)點招商的租售結(jié)合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應(yīng)根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)組成和經(jīng)濟職能對商業(yè)地產(chǎn)進行與城市相符合的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理。
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析
1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析
波特曾提出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)象按發(fā)展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創(chuàng)新階段、財富階段[10]。而我國的房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)過了資源階段，現(xiàn)在處于投資階段，但即將進入創(chuàng)新階段。
現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)營創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、人力創(chuàng)新、金融資本市場的創(chuàng)新與相關(guān)的設(shè)計與技術(shù)創(chuàng)新，以上的創(chuàng)新元素相結(jié)合形成的創(chuàng)新效應(yīng)將推動我國房產(chǎn)創(chuàng)新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)還有巨大的可改善空間。
2、房產(chǎn)政策分析
我國的房產(chǎn)市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經(jīng)歷了一系列政府調(diào)控，而進入2011年到現(xiàn)在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產(chǎn)市場的組合拳。
隨著房地產(chǎn)市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，許多商業(yè)地產(chǎn)或提前開鋪布局，或設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司，高調(diào)集中的推售商業(yè)樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是一個較好的選擇。
3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長
2013年1-6月份，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.5%（見表1）。
三、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式分析
梳理我國目前的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，主要可以將其分為產(chǎn)權(quán)出售模式、只租不售模式、租售結(jié)合模式、售后返租模式、散賣與資產(chǎn)精裝修相結(jié)合模式。（見表2）
1、產(chǎn)權(quán)出售模式
產(chǎn)權(quán)出售，即開發(fā)商為迅速套現(xiàn)，在項目建成將其產(chǎn)權(quán)出售給各類投資者的運營模式，在產(chǎn)權(quán)出售之后，開發(fā)商便不能對各投資者的經(jīng)營活動進行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不明，商鋪經(jīng)營業(yè)務(wù)混雜。因而這種模式已經(jīng)漸漸被淘汰，但在中小型開發(fā)商因為資金流轉(zhuǎn)較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售，即開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是將使用權(quán)出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發(fā)商還負責整體推廣與服務(wù)，這種模式需要開發(fā)商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業(yè)地產(chǎn)建成后公開向市場招租；后者是在商業(yè)地產(chǎn)具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經(jīng)營者招租。通過只租不售模式運營，開發(fā)商可以統(tǒng)一規(guī)劃和管理整體的商業(yè)地產(chǎn)項目，有助于商業(yè)地產(chǎn)的整體價值的提升。
3、租售結(jié)合模式
租售結(jié)合指開發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出售，自己保留一部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式，鑒于產(chǎn)權(quán)出售與只租不售模式之間。開發(fā)商一方面可以通過出售部分產(chǎn)權(quán)來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產(chǎn)權(quán)，甚至保留的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以是該項目的主力店，進而對整個商業(yè)地產(chǎn)項目可以進行相對集中的管理，保證經(jīng)營格局的統(tǒng)一，可以相對較好地保證該商業(yè)地產(chǎn)的良性運營管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應(yīng)歸屬于租售結(jié)合模式的一個分類，而上文所提的租售結(jié)合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發(fā)商將一個商業(yè)項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售，同時，與業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，同時會按約定時間支付給業(yè)主固定的租金。對于開發(fā)商而言，這種經(jīng)營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)收歸開發(fā)商，有利于商業(yè)的長期運行與資本的快速流轉(zhuǎn)。
5、資產(chǎn)精裝修模式
資產(chǎn)精裝修模式是創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式之一，其實質(zhì)是對原有的舊樓進行改造，根據(jù)現(xiàn)在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應(yīng)的合同，分配好具體的產(chǎn)權(quán)比例，根據(jù)市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產(chǎn)精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創(chuàng)新價值，這一方面可以避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約土地資源與土地成本；另一方面，開發(fā)商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)精裝修模式時間較快。
四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營困境
如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了逆勢走高現(xiàn)象，這直接推動了商業(yè)地產(chǎn)的集體投資的不理性。但是商業(yè)地產(chǎn)在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風(fēng)險因素。
1、盲目開發(fā)與過剩風(fēng)險
自分稅制改革以來，房產(chǎn)的堅挺一直是支撐著地方政府發(fā)展的保證，隨著住宅房產(chǎn)的幾近飽和飽受爭議，住宅房產(chǎn)的市場看衰嚴重影響了地方政府的經(jīng)濟，出于經(jīng)濟發(fā)展、政績等各方面考慮，商業(yè)地產(chǎn)成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業(yè)地產(chǎn)因為其投資收益較高、轉(zhuǎn)型難度較小等優(yōu)勢成為眾多房產(chǎn)商“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發(fā)商高調(diào)宣稱加入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。在政府與商業(yè)的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發(fā)設(shè)計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業(yè)地產(chǎn)紛紛處于供過于求的過剩風(fēng)險之下，投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風(fēng)險[13]
商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè)，而目前我國商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經(jīng)濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現(xiàn)有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發(fā)生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產(chǎn)比例將急劇增加，導(dǎo)致金融界的系統(tǒng)性風(fēng)險。
3、批量生產(chǎn)與同質(zhì)化風(fēng)險
我國的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，許多地方的發(fā)展規(guī)劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設(shè)施。在2010年時，中糧集團曾高調(diào)宣布截止到2015年要在全國復(fù)制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內(nèi)復(fù)制100個以上的萬達模式。這樣的同質(zhì)化現(xiàn)象必然會導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)競爭力下降，空置率居高不下。
4、經(jīng)營管理與運行模式風(fēng)險[14]
我國商業(yè)地產(chǎn)管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風(fēng)險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)商一般由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營，沿用住宅開發(fā)模式，抱著“賣完就走”的心態(tài)，因此開發(fā)商只注重前期開發(fā)建設(shè)，忽視后期管理；另一方面是我國的商業(yè)地產(chǎn)管理起步晚，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏離開發(fā)商原有設(shè)計，項目出現(xiàn)風(fēng)險。
五、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營
1、加快商業(yè)地產(chǎn)信息化[15]
信息是商業(yè)博弈中輸贏的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的信息化更是引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀；其次，建立健全社會商業(yè)地產(chǎn)信息供應(yīng)商，根據(jù)特定區(qū)域特定商業(yè)地產(chǎn)類型進行更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資指導(dǎo)；第三，開發(fā)與完善相關(guān)軟件，將開發(fā)、設(shè)計、管理、回報率、合同和服務(wù)信息等全面的模擬計算，并且在相關(guān)部門之間進行共享，降低信息不對稱率。
2、實現(xiàn)融資渠道多元化
商業(yè)地產(chǎn)商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內(nèi)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產(chǎn)老字號都參與了REITs市場，這保證了商業(yè)地產(chǎn)的安全性與靈活的變現(xiàn)能力。
REITs往往由房地產(chǎn)公司將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs，并通過證券市場公開發(fā)行。REITs委托獨立的房地產(chǎn)管理公司，而房地產(chǎn)基金管理公司又委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對REITs所擁有的各類不動產(chǎn)進行物業(yè)管理服務(wù)[16]。其中房地產(chǎn)基金管理公司收取向REITs收取資產(chǎn)管理費，而物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)基金管理公司收取物業(yè)管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發(fā)，很好的實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場與資本市場的有效對接（見圖1）。
3、加強創(chuàng)新，避免同質(zhì)化
商業(yè)地產(chǎn)即將進入創(chuàng)新階段，因此簡單的復(fù)制已經(jīng)不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業(yè)地產(chǎn)的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創(chuàng)新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領(lǐng)著我國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標。而現(xiàn)階段，萬達地產(chǎn)又開始向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。除了萬達地產(chǎn)之外，合肥的匯銀廣場也是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的佼佼者，其打造的歡樂街區(qū)等體驗式服務(wù)與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈特色寫字樓也將引領(lǐng)新的一輪商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新。
4、培育人才復(fù)合化[17]
商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)于一體的復(fù)合體，商業(yè)地產(chǎn)的特性要求了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員需要精通商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，這樣的復(fù)合型人才在從業(yè)人員中比例極低，因此培育復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。萬達地產(chǎn)作為我國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，其很大原因是其在人才培養(yǎng)上的投入，其擁有包括萬達學(xué)院、商業(yè)規(guī)劃學(xué)院、萬達商業(yè)地產(chǎn)研究團隊等在內(nèi)的培育平臺，萬達已經(jīng)類似于一所人才培養(yǎng)學(xué)校，正是這些人才的存在保證了萬達的發(fā)展。
5、經(jīng)營管理專業(yè)化
開發(fā)商能夠多站在經(jīng)營者、商家的立場上去全盤策劃開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，揚棄住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，重視后期的經(jīng)營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經(jīng)營式轉(zhuǎn)變，聘用專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理團隊，以實現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營管理模式。
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所謂商業(yè)地產(chǎn)（Business Real Estate），是指在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營運管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營?！暗禺a(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種新型的經(jīng)營模式，它指大型房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。
1.商業(yè)地產(chǎn)成功的秘訣
1.1投資方規(guī)避風(fēng)險，資本運作
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售都是一個從直接虧損到逐步盈利的階段過程，如果商業(yè)地產(chǎn)對于自身的定位方法不準，培養(yǎng)商業(yè)氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會造成投資環(huán)境惡劣，風(fēng)險加劇。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資初期，需要商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)在開發(fā)初期通過聯(lián)合開發(fā)，吸引大型商業(yè)企業(yè)進駐的形式，引起眾多的企業(yè)與消費者的注意。只有通過商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)之間的緊密結(jié)合，才能夠讓商業(yè)地產(chǎn)形成了良性循環(huán)的渠道，并在渠道當中循環(huán)發(fā)展，獲得更多的資金來源，以便自身通過資金的流通獲得更大的發(fā)展壯大。當前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎(chǔ)，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防風(fēng)險。
1.2建立復(fù)合型商業(yè)運作模式
由于當前的企業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)從但一定批發(fā)經(jīng)營，轉(zhuǎn)向綜合批發(fā)、綜合銷售的經(jīng)營模式。大量的綜合發(fā)展企業(yè)在不斷的擴大與銷售，沃爾瑪、華聯(lián)、國美等大型商業(yè)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展至各大中小城市，他們帶動著是附近、甚至整個城市的經(jīng)濟發(fā)展。因此投資方引入此類綜合經(jīng)營模式的企業(yè)，不但能夠給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的活力，而且能夠通過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動周邊房價、物價的上漲，形成新的商業(yè)購物中心，迎合市場的發(fā)展需求，創(chuàng)造出更多的商業(yè)發(fā)展體制。
1.3實現(xiàn)建筑風(fēng)格的良好設(shè)計
如今中國的建筑設(shè)計大多數(shù)模仿西方發(fā)達國家的建筑模式，歐式、美式等建筑風(fēng)格，但是在建筑建設(shè)設(shè)計期間，大多數(shù)的開放商在產(chǎn)品規(guī)劃過程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業(yè)物業(yè)在硬件設(shè)計上處于真空的地位，例如：商業(yè)樓層偏低，樓面負荷重量不夠，貨梯承重能力過低，電梯安裝位少等，以致于在商業(yè)地產(chǎn)在銷售過程中，各大零售商進駐前需要大量的資金投入設(shè)計更改和改善裝修，當投入的資金遠遠超出零售商愿意承擔的金額，商業(yè)地產(chǎn)很難吸引眾多銷售商的進駐。
因此建筑規(guī)劃方一開始就需要對商業(yè)地產(chǎn)所在的位置、銷售的大致內(nèi)容進行良好的規(guī)劃與分析，例如：臨街一側(cè)盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優(yōu)美購物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡潔，明快，標識性強。注重豎向交通的易達性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間序列的，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。
1.4完整的產(chǎn)權(quán)和良好的物業(yè)管理
統(tǒng)一物業(yè)管理是項目有效運作的必要工作。商業(yè)項目由于其人流量大，其物業(yè)管理所受的壓力也遠大于住宅。所以，大型商業(yè)地產(chǎn)項目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，更難實現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)管理。但是，這個時候，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務(wù)設(shè)施和公共服務(wù)空間，必須有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來實現(xiàn)公共領(lǐng)域的合理化配置和有效運行。為解決環(huán)保、治安、運營等各項問題，建立市場統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場整體經(jīng)營理念，市場內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)及場內(nèi)外宣傳等；統(tǒng)一的經(jīng)營布局如市場各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據(jù)不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機規(guī)劃組合。
2.結(jié)語
房地產(chǎn)商和商業(yè)企業(yè)在操作銷售模式過程中，需注意了解項目所在城市中長期規(guī)劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲備合作伙伴的資源庫和危機處理方案，也要隨時了解市場各種商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及其發(fā)展趨勢，使在模式的運用上揚長避短，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 優(yōu)化 發(fā)展 趨勢探析
商業(yè)地產(chǎn)在整個地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的時間較晚，相對地產(chǎn)行業(yè)來說還處于一個較新的范疇。商業(yè)地產(chǎn)概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)得到發(fā)展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程當中，筆者針對其發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展路徑和發(fā)展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。
1.商業(yè)地產(chǎn)升溫的原因分析
近幾年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：
（1）城市化發(fā)展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來講，發(fā)揮著積極的促進作用。
第一，站在城市化發(fā)展的角度進行分析，伴隨著城市規(guī)劃的實施，很多城市的經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)向轉(zhuǎn)向商業(yè)，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區(qū)的開發(fā)作為城市發(fā)展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業(yè)街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業(yè)地產(chǎn)，很多地方政府相繼出臺了一定的優(yōu)惠政策和扶持措施，使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)、健康地發(fā)展。
第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業(yè)活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經(jīng)對商業(yè)場所的檔次、業(yè)態(tài)、品類、品牌、環(huán)境、服務(wù)等等諸多環(huán)節(jié)提出了更高要求，為商業(yè)地產(chǎn)的長足發(fā)展、品質(zhì)升級開啟了新的空間。
（2）住宅房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤下降，房地產(chǎn)開發(fā)商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發(fā)展戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產(chǎn)的年開發(fā)量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場定位和房價上漲等問題愈發(fā)明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到影響。當前住宅房地產(chǎn)的平均投資回報率已經(jīng)相較低于商業(yè)地產(chǎn)。較好的投資回報促使房地產(chǎn)商開始考慮將部分資金由住宅類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營，加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
（3）我國加入WTO之后，外資零售企業(yè)在我國的開店限制得到解凍。商業(yè)地產(chǎn)在這樣的開放政策下得到了更長足的發(fā)展。
第一，外資零售企業(yè)增多，發(fā)展步伐加快，對商業(yè)地產(chǎn)的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業(yè)不斷擴大在華規(guī)模，中國開店數(shù)量逐年增加。第二，零售業(yè)開放帶動內(nèi)資商業(yè)的同步發(fā)展，增加了對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，零售業(yè)全面開放有效的促進了內(nèi)外資零售企業(yè)的同步發(fā)展與擴張，從而進一步為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎(chǔ)。
2.商業(yè)地產(chǎn)繁榮背后的理性透視
當商業(yè)地產(chǎn)在全國大中城市勢如破竹，大力發(fā)展的同時，商業(yè)地產(chǎn)的空置率也有所升高，商業(yè)地產(chǎn)空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業(yè)銀行面臨更高的金融風(fēng)險。
據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。但其空置率，根據(jù)馳昂咨詢數(shù)據(jù)顯示，按照我國近年來年竣工商業(yè)地產(chǎn)建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業(yè)地產(chǎn)空置率10%的警戒線。商業(yè)地產(chǎn)過高的空置率造成了土地資源的浪費。
從金融風(fēng)險角度分析，一般來說商業(yè)地產(chǎn)對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務(wù)部的《中國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》，2011年我國商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達到一萬億元，銀行在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要承擔的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量的空置房時，地產(chǎn)開發(fā)商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業(yè)銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風(fēng)險。
商業(yè)地產(chǎn)的空置率逐漸升高，究其原因一與地產(chǎn)開發(fā)商對于未來市場研判過于樂觀的預(yù)期有關(guān)，一是開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發(fā)商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業(yè)不斷出現(xiàn)擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現(xiàn)有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業(yè)地產(chǎn)的需求。二是，現(xiàn)在國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，由于缺少對商業(yè)地產(chǎn)的基本認識和實際操盤的經(jīng)驗，習(xí)慣性的沿用住宅地產(chǎn)“開發(fā)-銷售-套現(xiàn)”的經(jīng)營模式，把用于住宅地產(chǎn)的經(jīng)營模式套用到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上來。
對于商業(yè)地產(chǎn)，這樣的開發(fā)經(jīng)營過程極易出現(xiàn)問題，例如，商業(yè)地產(chǎn)在進行后期管理和經(jīng)營過程中所存在的復(fù)雜性和重要性，是普通住宅地產(chǎn)經(jīng)營模式所無法比擬的。通常情況下，開發(fā)商為了可以及早獲得開發(fā)所帶來的利益，出現(xiàn)短視行為，在商業(yè)地產(chǎn)推廣的過程中，主要采用“拋房養(yǎng)鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產(chǎn)權(quán)式的銷售，開發(fā)商將開發(fā)出來的地產(chǎn)分開售賣，實際上是缺少對商鋪經(jīng)營管理和功能定位的考慮的表現(xiàn)。實踐表明，采用這樣的方式進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，最終很難獲得成功。
此外，商業(yè)地產(chǎn)的空置也可以稱為結(jié)構(gòu)性空置，主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式的同質(zhì)化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，一個好的商業(yè)布局，應(yīng)該是大、中、小項目協(xié)調(diào)發(fā)展的，各自擁有不同的定位，發(fā)揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務(wù)才可以滿足不同的消費群體相應(yīng)需求。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；運營
中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01
一、引言
目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出規(guī)劃布點不合理、盲目開發(fā)建設(shè)、項目定位與市場需求脫節(jié)等現(xiàn)象，在商業(yè)運營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發(fā)破壞環(huán)境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。
二、概念及特點
商業(yè)地產(chǎn)通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)共性外，其自身特點有以下幾點：一是商業(yè)綜合收益性強，商業(yè)地產(chǎn)收益主要是通過長期成功運營獲取持續(xù)現(xiàn)金流，并享有其自身商業(yè)價值提升后帶來的綜合收益；二是項目風(fēng)險高，商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動、調(diào)整給項目的成敗帶來極大的挑戰(zhàn)；三是經(jīng)營模式多樣性，鑒于商業(yè)地產(chǎn)運營涵蓋大部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)類別，其根據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結(jié)合”等多種經(jīng)營模式；四是運營管理能力需求高，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運營管理，其成敗不僅決定了項目前期規(guī)劃的落位，同時也是商業(yè)地產(chǎn)收益的重要保障；五是拉動勞動力就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅源。
三、發(fā)展現(xiàn)狀及問題
2002年，中國房地產(chǎn)業(yè)提出“商業(yè)地產(chǎn)”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業(yè)地產(chǎn)增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年我國開業(yè)的大型商業(yè)項目近500個，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預(yù)計開業(yè)大型商業(yè)項目數(shù)量更是高達近千個，2020年我國預(yù)計總量將達10000個。而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風(fēng)險可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題有以下幾點：
1.地方整體規(guī)劃、商業(yè)不盡合理
地方政府沒有能將大型商業(yè)網(wǎng)點布局有效與城市規(guī)劃進行統(tǒng)籌考慮，并在土地出讓中強制規(guī)劃商業(yè)配套比例，是城市核心區(qū)域商業(yè)項目扎堆上、同質(zhì)化嚴重，其他區(qū)域商業(yè)配套缺乏的根本癥結(jié)之一。
2.開發(fā)商缺乏開發(fā)運營經(jīng)驗
我國商業(yè)地產(chǎn)總量逐年攀升，而體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值最重要的兩項指標租金和空置率卻差強人意，部分省會城市空置率竟超過二成，北京優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率也逾一成。
3.開發(fā)運營專業(yè)人才緊缺
早期商業(yè)項目開發(fā)運營團隊多由香港人主持操盤。之后，萬達商業(yè)的跨越式發(fā)展得到各界的認可，而從萬達“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。
4.項目融資機制受制約
商業(yè)地產(chǎn)投資額大、回收周期長，但成功的項目回報率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產(chǎn)品成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)特性不相匹配。
四、思路及對策
1.做好項目規(guī)劃與定位工作
首先，因商業(yè)項目與市場需求關(guān)系密切，前期規(guī)劃布局設(shè)計尤其重要，地方政府應(yīng)嚴把商業(yè)地產(chǎn)項目上馬的審批工作，對城市商業(yè)網(wǎng)點進行合理有效規(guī)劃，保障各類商業(yè)項目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免盲目開發(fā)、惡性競爭；其次，開發(fā)商在項目動工前，要深入調(diào)研項目輻射區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及市場需求等內(nèi)容，界定好項目功能定位、業(yè)態(tài)配比，并確定招商對象、業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營模式等問題。
2.聘用專業(yè)人才建立專業(yè)團隊
商業(yè)地產(chǎn)運營管理人才是要熟知房地產(chǎn)開發(fā)知識和商業(yè)地產(chǎn)運營管理知識的復(fù)合型人才，其應(yīng)把商I理論與房地產(chǎn)理論進行有機結(jié)合，建立商業(yè)地產(chǎn)的理論體系，并能在實戰(zhàn)中不斷摸索、完善，對各項目因地制宜進行策略調(diào)整；商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團隊是財務(wù)、人力資源、招商、營銷、IT、物業(yè)管理等各類專業(yè)人才以商業(yè)項目運營成功為目標匯聚一起的專業(yè)群體，專業(yè)團隊的建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展不可或缺的重要因素。
3.加強商業(yè)地產(chǎn)項目的運營能力
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)項目不同之處在于，住宅項目是開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，而商業(yè)項目是開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營者與消費者相結(jié)合的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)運營方應(yīng)做好項目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一監(jiān)督，并協(xié)助商業(yè)經(jīng)營者統(tǒng)一主題開展項目經(jīng)營管理工作，促進商業(yè)運營管理的協(xié)調(diào)性，提升商業(yè)經(jīng)營者創(chuàng)收效益能力，提高項目單位面積的賺錢效應(yīng)，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)價值，實現(xiàn)多方共贏。
4.完善商業(yè)地產(chǎn)融資機制
商業(yè)項目運營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的關(guān)鍵在于融資問題，政府應(yīng)建立和完善商業(yè)地產(chǎn)項目的有效投融資機制，保障商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營所需資金的來源。
五、結(jié)語
近年，商業(yè)地產(chǎn)的競爭非常激烈，供應(yīng)量也非常大，從開發(fā)商角度來說，目前的商業(yè)太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內(nèi)，只要業(yè)態(tài)搭配合理，運營團隊管理能力優(yōu)秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運營，那也勢必會被市場淘汰。
參考文獻：
[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2007.
