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序論：在您撰寫房產(chǎn)的稅收籌劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房產(chǎn)稅；房產(chǎn)原值；租金收入
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）018-000-01
房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，無論是按房產(chǎn)余值的1.2%征收，還是按出租收入的12%征收，按不同的基數(shù)計算稅金，企業(yè)繳納的稅金就不同，這其中就有了節(jié)稅籌劃的空間。筆者結(jié)合工作中的實際經(jīng)驗，根據(jù)計稅依據(jù)，從三方面展開闡述房產(chǎn)稅的納稅籌劃。
一、降低房產(chǎn)原值的納稅籌劃
籌劃時，首先，企業(yè)應(yīng)當仔細區(qū)分房屋，非房屋建筑物以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施。所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻柱，能夠遮風避雨，可供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。因此，對企業(yè)除廠房，辦公用房外的建筑物，如果把停車場，游泳池也都建成露天的，并把這些獨立建筑物單獨進行會計核算，單獨記載，與廠房、辦公用房分開，這部分建筑物不符合房屋范疇，所以其造價不計入房產(chǎn)原值，不用交房產(chǎn)稅。其次，正確核算地價，稅法規(guī)定，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定進行復核，而《企業(yè)會計準則第6號―無形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)分別進行處理。購土地及建筑物支付的價款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配，難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)，也就是說對自建，外購房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費用。
二、降低租金收入的納稅籌劃
（一）分別簽訂租賃合同
按照稅法規(guī)定，企業(yè)房屋租賃屬于從租計征，按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機器設(shè)備、辦公家具等，稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而企業(yè)往往在簽訂租賃合同時，將附屬設(shè)施和房產(chǎn)一起計算租金，這無形將設(shè)施也交了房產(chǎn)稅，增加了企業(yè)的稅負。這就要求我們在會計核算時，將房屋與非房屋建筑以及各種各樣的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行合理、恰當?shù)膭澐郑瑔为毩惺?，分別核算。例如：某國營賓館采用出租經(jīng)營方式，雙方談定：甲方將賓館連同內(nèi)部設(shè)施租給乙方，乙方每年支付租金480萬元，租賃期限十年，并據(jù)此簽訂了租賃合同。按照這份出租合同，甲方每年交納的主要稅款如下：
房產(chǎn)稅：480×12%=57.6（萬元）
營業(yè)稅：480×5%=24（萬元）
城建稅及教育費附加：24×（7%+3%）=2.4（萬元）
以上各項稅費合計為84萬元。上述合同，在總租金不變的情況下，把一個房屋租賃合同改變?yōu)榉课葑赓U和附屬設(shè)施租賃兩個出租合同。甲方以每年300萬元的房租出租房屋，以每年180萬元的租金出租賓館內(nèi)部附屬配套設(shè)施。按照改變后的出租合同，甲方交納的主要稅款如下：房產(chǎn)稅36萬元（300×12%），營業(yè)稅：24萬元（480×5%），城建稅及教育費附加2.4萬元，以上各項稅費合計為65.9萬元?？傤~就因合同改變而發(fā)生改變，每年減少稅收負擔21.6萬元。
（二）轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容
例：某企業(yè)因經(jīng)營不善等原因，倉庫被閑置，為增加收入，企業(yè)對外出租倉庫，當年取得租金1200萬元，依據(jù)稅法，實際交納的各項稅金為：房產(chǎn)稅144萬元（1200×12%），營業(yè)稅60萬元（1200×5%），城建稅及教育費附加6萬元，同樣是這份合同，按照當?shù)匚飿I(yè)管理標準，將年租金1200萬元，變?yōu)樽赓U費700萬元，物業(yè)管理費500萬元，那么依據(jù)稅法，營業(yè)稅、城建稅及教育費附加不變，物業(yè)管理費只交營業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按租賃收入700萬元計算為84萬元，企業(yè)減輕稅負60萬元。值得注意的是物業(yè)管理資格認定必須先經(jīng)建設(shè)主管部門行政審批，再去稅務(wù)部門批準，就可以從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。
（三）改變收入性質(zhì)
某商業(yè)企業(yè)的庫房大量閑置，于是只好用來出租，出租的庫房有6棟，其房產(chǎn)原值為3300萬元，年租金收入為400萬元。按房租收入計算應(yīng)納稅額合計為70萬元。其中：房產(chǎn)稅48萬元（400×12%），營業(yè)稅：20萬元（400×5%），城建稅及教育費附加：2萬元。企業(yè)用租賃方式經(jīng)營庫房，稅收負擔明顯過重。那么想降低稅收成本，必須將單純的房屋租賃改變?yōu)閭}儲保管服務(wù)。我們節(jié)稅籌劃如下：將租賃合同改為倉儲保管合同。同時，按照倉儲保管的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。房屋租賃屬于從租計征，要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅，倉儲保管屬于從價計征，則按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，那么依據(jù)稅法，該企業(yè)應(yīng)納稅額為49.72萬元。其中：應(yīng)納房產(chǎn)稅：3300×（1-30%）×1.2%=27.72萬元，應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加仍為20萬元，2萬元?；I劃后比籌劃前節(jié)約20.28萬元，籌劃后企業(yè)需要增加保管人員工資等經(jīng)營成本，對于倉儲管理，技術(shù)要求不高，可錄用遵章守紀、責任心強的下崗職工，而錄用下崗職工，公司又可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)經(jīng)營成本，這部分經(jīng)營成本比起稅金來說是小頭，企業(yè)在大帳上還是劃算的。
三、利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃
房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠，如對損壞不能使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業(yè)因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，在基建工地為基建工地服務(wù)的工棚等臨時性房屋，在施工期間，免征房產(chǎn)稅，納稅人有困難的，可定期向有關(guān)稅務(wù)機關(guān)申請免征、減征。另外企業(yè)自辦的學校、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院使用的房產(chǎn)；老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)；地下人防設(shè)施的房產(chǎn)免收房產(chǎn)稅。企業(yè)將這些房屋單獨核算，用足稅收優(yōu)惠政策，減少房產(chǎn)稅支出，以達到節(jié)稅目的。企業(yè)在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，構(gòu)建財務(wù)管理融資活動的稅收籌劃方法，使企業(yè)決策時選擇總體收益最大化的納稅方案，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的財務(wù)管理目標。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2009.
一、降低房產(chǎn)原值的納稅籌劃
籌劃時，首先，企業(yè)應(yīng)當仔細區(qū)分房屋，非房屋建筑物以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施。所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻柱，能夠遮風避雨，可供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。因此，對企業(yè)除廠房，辦公用房外的建筑物，如果把停車場，游泳池也都建成露天的，并把這些獨立建筑物單獨進行會計核算，單獨記載，與廠房、辦公用房分開，這部分建筑物不符合房屋范疇，所以其造價不計入房產(chǎn)原值，不用交房產(chǎn)稅。其次，正確核算地價，稅法規(guī)定，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定進行復核，而《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)分別進行處理。購土地及建筑物支付的價款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配，難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)，也就是說對自建，外購房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費用。
二、降低租金收入的納稅籌劃
(一)分別簽訂租賃合同按照稅法規(guī)定，企業(yè)房屋租賃屬于從租計征，按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機器設(shè)備、辦公家具等，稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而企業(yè)往往在簽訂租賃合同時，將附屬設(shè)施和房產(chǎn)一起計算租金，這無形將設(shè)施也交了房產(chǎn)稅，增加了企業(yè)的稅負。這就要求我們在會計核算時，將房屋與非房屋建筑以及各種各樣的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行合理、恰當?shù)膭澐郑瑔为毩惺?，分別核算。例如：某國營賓館采用出租經(jīng)營方式，雙方談定：甲方將賓館連同內(nèi)部設(shè)施租給乙方，乙方每年支付租金480萬元，租賃期限十年，并據(jù)此簽訂了租賃合同。按照這份出租合同，甲方每年交納的主要稅款如下：房產(chǎn)稅：480×12%=57.6(萬元)營業(yè)稅：480×5%=24(萬元)城建稅及教育費附加：24×(7%+3%)=2.4(萬元)以上各項稅費合計為84萬元。上述合同，在總租金不變的情況下，把一個房屋租賃合同改變?yōu)榉课葑赓U和附屬設(shè)施租賃兩個出租合同。甲方以每年300萬元的房租出租房屋，以每年180萬元的租金出租賓館內(nèi)部附屬配套設(shè)施。按照改變后的出租合同，甲方交納的主要稅款如下：房產(chǎn)稅36萬元(300×12%)，營業(yè)稅：24萬元(480×5%)，城建稅及教育費附加2.4萬元，以上各項稅費合計為65.9萬元?？傤~就因合同改變而發(fā)生改變，每年減少稅收負擔21.6萬元。
(二)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容例：某企業(yè)因經(jīng)營不善等原因，倉庫被閑置，為增加收入，企業(yè)對外出租倉庫，當年取得租金1200萬元，依據(jù)稅法，實際交納的各項稅金為：房產(chǎn)稅144萬元(1200×12%)，營業(yè)稅60萬元(1200×5%)，城建稅及教育費附加6萬元，同樣是這份合同，按照當?shù)匚飿I(yè)管理標準，將年租金1200萬元，變?yōu)樽赓U費700萬元，物業(yè)管理費500萬元，那么依據(jù)稅法，營業(yè)稅、城建稅及教育費附加不變，物業(yè)管理費只交營業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按租賃收入700萬元計算為84萬元，企業(yè)減輕稅負60萬元。值得注意的是物業(yè)管理資格認定必須先經(jīng)建設(shè)主管部門行政審批，再去稅務(wù)部門批準，就可以從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。
(三)改變收入性質(zhì)某商業(yè)企業(yè)的庫房大量閑置，于是只好用來出租，出租的庫房有6棟，其房產(chǎn)原值為3300萬元，年租金收入為400萬元。按房租收入計算應(yīng)納稅額合計為70萬元。其中：房產(chǎn)稅48萬元(400×12%)，營業(yè)稅：20萬元(400×5%)，城建稅及教育費附加：2萬元。企業(yè)用租賃方式經(jīng)營庫房，稅收負擔明顯過重。那么想降低稅收成本，必須將單純的房屋租賃改變?yōu)閭}儲保管服務(wù)。我們節(jié)稅籌劃如下：將租賃合同改為倉儲保管合同。同時，按照倉儲保管的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。房屋租賃屬于從租計征，要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅，倉儲保管屬于從價計征，則按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，那么依據(jù)稅法，該企業(yè)應(yīng)納稅額為49.72萬元。其中：應(yīng)納房產(chǎn)稅：3300×(1-30%)×1.2%=27.72萬元，應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加仍為20萬元，2萬元?；I劃后比籌劃前節(jié)約20.28萬元，籌劃后企業(yè)需要增加保管人員工資等經(jīng)營成本，對于倉儲管理，技術(shù)要求不高，可錄用遵章守紀、責任心強的下崗職工，而錄用下崗職工，公司又可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)經(jīng)營成本，這部分經(jīng)營成本比起稅金來說是小頭，企業(yè)在大帳上還是劃算的。
三、利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃
一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃
1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。
1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。
2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；稅收籌劃；重要性
一、土地增值稅的概念及其特殊性
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規(guī)定的扣除后的增值額部分對國家進行納稅的一種稅負。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負擔最重的一種稅負，其所采用的方法是超額累進稅率，這種計稅方式更增加了企業(yè)的稅收負擔，相應(yīng)地，土地增值稅的籌劃對房產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的同時有效提升企業(yè)價值。
二、房產(chǎn)項目的土地增值稅稅收籌劃分析
（一）普通住宅稅收籌劃
對于普通住宅項目的稅收籌劃，應(yīng)當做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應(yīng)當準確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢绞?，貸款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度?，改善項目的綠化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。
（二）成本測算和分配
完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門及生產(chǎn)部門，對房產(chǎn)企業(yè)的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發(fā)間接費用等成本測算沒有嚴格的規(guī)定，因此在實際業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門能夠依據(jù)自身實際情況，將開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務(wù)做合理的分割，在組織機構(gòu)、人員編制等方面也能夠進行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T費用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門職責劃分不清帶來的費用認定風險，加大建造總成本。
三、稅負優(yōu)化的可行性實施方式
以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業(yè)等進行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分攤計算，測算應(yīng)繳土地增值稅為15.07億。
其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業(yè)5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測算。
2.由于普宅部分增值額為負值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）
非普宅增值稅計算：（見下頁表2）
依據(jù)此房產(chǎn)項目的具體情況，可以采用以下方式進行土地增值稅優(yōu)化。
（一）按不同方式進行成本分攤
一是按照占地面積分攤土地成本，依據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟技術(shù)指標作為稅務(wù)機關(guān)認可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分攤保障房和商品房土地成本，能夠得到稅務(wù)機關(guān)認可，此次測算預計可節(jié)約土增稅3460.18萬。（見表3）
二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務(wù)機關(guān)認可企業(yè)建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準確性、完整性。而其他開發(fā)成本包括前期費用和基礎(chǔ)設(shè)施費，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分攤；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分攤由原基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預計可以節(jié)約土增稅7869萬。
三是車位和商業(yè)自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負增值。根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號第二條的規(guī)定，土地增值稅的計算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車位361個，商業(yè)8套，市場價格車位25萬/個，商業(yè)4萬/平，按照銷售部門預測，剩余車位和商業(yè)不能實現(xiàn)銷售，如果打包銷售，可以給予適當?shù)匿N售折扣，按照車位20萬/個，商業(yè)3萬/平測算，預計節(jié)稅62.06萬，如自持車位的負增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。
四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分攤，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規(guī)定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發(fā)間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設(shè)售樓處，而是使用配套商業(yè)進行銷售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬成本就能夠作為扣除項目進行扣除，預計可節(jié)約土增稅324萬，從而也起到了節(jié)約銷售成本的目的。
五是優(yōu)化期間費用與開發(fā)間接費用的轉(zhuǎn)化，可以通過合理的方法，作為項目開發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開發(fā)項目的人員工資、福利費，允許計入開發(fā)間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設(shè)直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關(guān)費用，在實際管理的開始日雙方應(yīng)簽訂工程管理服務(wù)合同和工程項目有關(guān)服務(wù)合同，發(fā)生相關(guān)費用可計入開發(fā)間接費而不歸集為管理費用，優(yōu)化后的歸集分攤方法可以增加商品房開發(fā)成本1100萬，預計可節(jié)約土增稅1035萬。
具體優(yōu)化成本分攤節(jié)稅的方式見表4：
以上優(yōu)化方案共計節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進行土增稅清算時，還需要與主管稅務(wù)機關(guān)進行充分溝通。
（二）合理制定項目售價
合理制定項目銷售目標，通過大數(shù)據(jù)的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進行效應(yīng)測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價，產(chǎn)生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發(fā)生。
（三）利用利息支出方式減輕稅收負擔
合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明，允許按照實際情況對稅收部分進行扣除，房產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)成本之和5%進行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出都能按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業(yè)1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項目開發(fā)商的稅收負擔。
參考文獻：
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[2]劉敏芝.淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險[J].會計師，2014（14）：49-50.
1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2、營業(yè)稅的籌劃策略
對營業(yè)稅進行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù),合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定,營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產(chǎn)銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額,需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業(yè)稅的計稅金額。例如,某企業(yè)年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應(yīng)的契稅和印花稅也會相應(yīng)增加;如果設(shè)立專門的物業(yè)公司,只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負總和,對于企業(yè)都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%,而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負?；蛘?企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應(yīng)用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如,某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應(yīng)繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800
二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。
1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。
2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。
1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2、營業(yè)稅的籌劃策略
對營業(yè)稅進行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù),合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定,營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產(chǎn)銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額,需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業(yè)稅的計稅金額。例如,某企業(yè)年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應(yīng)的契稅和印花稅也會相應(yīng)增加;如果設(shè)立專門的物業(yè)公司,只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負總和,對于企業(yè)都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%,而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負?；蛘?企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應(yīng)用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如,某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應(yīng)繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800<50%,應(yīng)繳納的土地增值稅為(1190-800)×30%=117萬元,稅后利潤為1190-800-117=273萬元。第二種定價低了,稅后利潤卻比第一種定價要高,由此可見,合理利用稅率臨界點制定銷售價格,可以有效達到避稅的效果。另外,企業(yè)還應(yīng)該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點,合理安排銷售,采用上述的承包裝修任務(wù)等,是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。
二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。
1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。
2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新會計準則；影響
稅收籌劃是納稅人立足國家稅收政策、法規(guī)規(guī)定的范圍，在生產(chǎn)經(jīng)營中對稅法提供的一切優(yōu)惠條件充分加以利用，事先安排和籌劃各種活動，以促進不必要納稅支出的盡可能減少及稅后利潤最大化實現(xiàn)的一種經(jīng)營管理活動。作為市場經(jīng)濟發(fā)展必然結(jié)果，在我國經(jīng)濟改革與發(fā)展過程，對稅收籌劃的步調(diào)具有一致性要求。隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國第三產(chǎn)業(yè)中比重的日益增加，在經(jīng)濟不斷發(fā)展中我國也為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一系列進行稅收籌劃的條件?；谶@些有利條件，在稅收籌劃上我國房地產(chǎn)企業(yè)取得了一系列成就。新會計準則從2007年1月1日實施后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)境隨之發(fā)生變化，稅收籌劃也不可避免地受到影響。在新會計準則環(huán)境下如何做好稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)目前必須面對的問題。
一、新會計準則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響
新會計準則實施后，創(chuàng)新性地實現(xiàn)了會計信息化，且具有比舊有會計準確更加明確的使用范圍與財務(wù)報告目標。在新會計準則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計量。在新會計準則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法一改后進先出法，新的加權(quán)平均法和先進先出法會導致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對方法將會增加其企業(yè)的稅負；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長，其當期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規(guī)定也會促使企業(yè)稅負有所增加。在固定資產(chǎn)計量方面，新會計準則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準則在公允價值計量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產(chǎn)計量，進而影響到房地產(chǎn)損益計算。針對投資性房地產(chǎn)的會計處理，新會計準具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。
二、新會計準則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的對策
房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會計準則中確認要求相對比較嚴格。為了規(guī)避或者最小化負面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會計準則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認時間便可以被延遲，從而實現(xiàn)對納稅的延遲。房企在處理預售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準則規(guī)定下延緩納稅時間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，為了對資金不足的問題進行化解，在銷售中房企還會對預收房款形式加以采取。在會計準則中，房地產(chǎn)企業(yè)預收房款銷售相應(yīng)的營業(yè)稅納稅義務(wù)在向客戶收取預收款的當天就會產(chǎn)生。不過，當房產(chǎn)企業(yè)收到的款項并非直接的營業(yè)款，而是在業(yè)務(wù)方面與其發(fā)生往來的單位所給予的歸還借款，在新會計準則中房地產(chǎn)企業(yè)當天無營業(yè)稅納稅義務(wù)。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對預售房款的稅收籌劃進行加強，歸還借款的點充分利用。房地產(chǎn)企業(yè)可與顧客協(xié)商，簽訂一定的協(xié)議，將房產(chǎn)預售款在協(xié)議中轉(zhuǎn)變?yōu)榕c房企相關(guān)的墊付款，從而在遵守新會計準則的同時有效推遲營業(yè)稅納稅義務(wù)確認時間。新會計準則的和實施，對我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響顯而易見。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足新會計準則影響，積極做好對房地產(chǎn)的稅收籌劃。
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