時(shí)間：2023-09-11 17:25:50
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 稅種 優(yōu)惠政策 開發(fā)
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的定義，它是指房地產(chǎn)企業(yè)為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，根據(jù)相關(guān)稅收法律條例的漏洞，來進(jìn)行合理的避稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)國(guó)家的各個(gè)稅種規(guī)定的差別之中，找到企業(yè)納稅籌劃的機(jī)會(huì)和空間。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性
由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有很重的稅收負(fù)擔(dān)，政府的稅收制度也沒有做到很好的引導(dǎo)，法律政策也存在其缺陷，而且，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是不違背相關(guān)法律法規(guī)的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃就變得具有可行性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
（一）納稅種類多，稅收負(fù)擔(dān)重
我們都知道，房地產(chǎn)企業(yè)是有很大的投資金額的，而且經(jīng)營(yíng)周期也比較長(zhǎng)，開發(fā)成本也很高。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得土地、開發(fā)房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)以及銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到繳納稅收的問題。房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)，需要繳納耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅以及作為營(yíng)業(yè)稅的附加稅——城市維護(hù)建設(shè)稅；在房產(chǎn)使用環(huán)節(jié)中，營(yíng)業(yè)稅會(huì)因房產(chǎn)的租賃而有所變化；房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)中，此時(shí)的營(yíng)業(yè)稅主要在不動(dòng)產(chǎn)的銷售過程中征收，同時(shí)還需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，單位及個(gè)人轉(zhuǎn)讓建筑以及其附著物、國(guó)有土地使用權(quán)的時(shí)候，所取得的增值稅，另外還有印花稅等等。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅種的稅率一般為，土地增值稅：三級(jí)超稅率累進(jìn)稅率的30%至60%；企業(yè)所得稅：25%；營(yíng)業(yè)稅：5%等等。
（二）有相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策
在房地產(chǎn)繁多的稅種中，國(guó)家都有相關(guān)的優(yōu)惠政策，所以這對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃提供了很多政策支持，如果房地產(chǎn)企業(yè)能做好這方面的納稅籌劃，必定可以為企業(yè)稅收減輕很多負(fù)擔(dān)，提高自身企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)，同時(shí)，在某種程度上，也能夠?yàn)閷?shí)現(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，這也是國(guó)家和企業(yè)的一種“雙贏”。
四、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)主要稅種的一些納稅籌劃
（一）營(yíng)業(yè)稅
我們都知道，營(yíng)業(yè)稅的稅基是來自銷售收入的，所以，改變銷售模式是對(duì)營(yíng)業(yè)稅納稅的一種很好的籌劃。比如：
1、先成立物業(yè)公司
在房地產(chǎn)銷售房屋的時(shí)候，通常會(huì)代替收取一些費(fèi)用，比如有：水電初裝費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、設(shè)置配套費(fèi)等等。如果在房地產(chǎn)銷售房屋之前，先成立一個(gè)物業(yè)公司，由新成立的物業(yè)公司來收取這一部分費(fèi)用，這樣以來，這些代收的費(fèi)用就不是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)了，也就不需要再繳納營(yíng)業(yè)稅了。
2、進(jìn)行收入分散
在銷售一些精裝修房屋時(shí)，把銷售合同在合理的范圍內(nèi)拆散為裝修合同和房屋出租合同兩個(gè)，讓另設(shè)的裝修公司來簽訂裝修合同。用這種方法進(jìn)行納稅規(guī)劃時(shí)，要綜合考慮裝修公司自己實(shí)際承擔(dān)的稅收。
（二）土地增值稅
2006年，國(guó)稅發(fā)的87號(hào)文件已經(jīng)實(shí)施，原來的預(yù)征制度已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了嚴(yán)格的清算制，所以做好土地增值稅的納稅籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)。具體有以下方法：
1、利用稅收政策
房地產(chǎn)企業(yè)若是根據(jù)政府的相關(guān)優(yōu)惠政策，權(quán)衡增值額等增加帶來的收益以及放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅負(fù)，來選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，這樣就能避免因增值率高于起征點(diǎn)所造成的稅負(fù)增大。
2、財(cái)務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，為降低房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本而做好企業(yè)的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，一方面，可以使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程得到優(yōu)化，降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，從而減少了財(cái)務(wù)的支出。另外一方面，這樣也能降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本，可讓經(jīng)濟(jì)增益實(shí)現(xiàn)最大化。精細(xì)化管理企業(yè)財(cái)務(wù)，需要密切的與企業(yè)其他各部門有效聯(lián)系，財(cái)務(wù)人員也要廣泛參與和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證財(cái)務(wù)信息的有效性、及時(shí)性和準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)的自身情況進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，讓企業(yè)的財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)得到充分的發(fā)揮。
3、采用代建方式
可以采用代建的方式，來實(shí)施一些代建工程，企業(yè)收取一定的勞務(wù)費(fèi)，這種方法不僅不用繳納代墊資金，而且只是對(duì)勞務(wù)費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的征收只按照建筑業(yè)3%的稅率。這種代建行為，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不需要計(jì)征土地增值稅。
4、合作建房
房地產(chǎn)企業(yè)擁有土地使用權(quán)，可以找合作方合股，用貨幣資金，成立合營(yíng)企業(yè)，來達(dá)到合作建房的目的。房屋建成后，雙方可以采用風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)并且利潤(rùn)共享的合作分配方式，此種情況，這種共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以無形資產(chǎn)投入投資入股的方式將不會(huì)征收營(yíng)業(yè)稅。倘若合作完畢，房屋建成后按照比例進(jìn)行分房，也就沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不用征收土地增值稅。如果自己用來對(duì)外出租，則要對(duì)租金收入收取營(yíng)業(yè)稅。如果合作建房后，要對(duì)外銷售，則不能免除營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。
（三）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是收入所得稅與準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額之差，再乘以所得稅率便可以計(jì)算出企業(yè)所得稅，其中涉及到的企業(yè)收入、成本和有關(guān)費(fèi)用等已經(jīng)在前文有所闡述，所以不再詳細(xì)說明了。
（四）土地征用和拆遷費(fèi)以及政府性規(guī)費(fèi)
在這方面，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是無法控制這部分費(fèi)用的，所以房地產(chǎn)企業(yè)籌劃也不存在籌劃的空間。配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等這些是政府強(qiáng)制性費(fèi)用，也沒有納稅籌劃的空間。
（五）開發(fā)間接費(fèi)
這其中包括進(jìn)行組織、管理和開發(fā)時(shí)所需要的費(fèi)用，比如工資、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、職工福利費(fèi)、水電費(fèi)、廣告費(fèi)、辦公費(fèi)等等，這些都可以進(jìn)行企業(yè)的納稅籌劃。
在這里，分析探討一下廣告費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必定要通過做一些宣傳廣告，來促進(jìn)所建房屋的銷售，根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，如果當(dāng)年取得了銷售收入，那么廣告費(fèi)最多可以扣除掉銷售收入總和的15%，但是房屋的建造周期是比較長(zhǎng)的，而且在產(chǎn)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年也不能保證一定會(huì)有營(yíng)業(yè)收入，所以這就意味著，這些廣告費(fèi)用是不能進(jìn)行稅前扣除，所以會(huì)增加企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在對(duì)廣告費(fèi)用的產(chǎn)生期間，事前做好籌劃安排。
五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中常用的一些技術(shù)
（一）延期納稅的方法
納稅人可以按照稅法相關(guān)規(guī)定將應(yīng)該繳納的稅款推遲到某個(gè)一定的期限繳納，這樣做雖然不能減少相應(yīng)的稅額，但是可以使納稅人無償?shù)氖褂眠@筆款項(xiàng)，并且不用支付利息，也就相當(dāng)于降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
（二）利用稅率差異
由于房地產(chǎn)企業(yè)有很多不同的稅種，這些不同的稅種之間稅率不同，就算是同種稅種，它的稅率也會(huì)有所差別。征稅的深度是由稅率的高低來體現(xiàn)的，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)輕重也由它來反映出來，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過各種稅種之間的稅率差異，來進(jìn)行納稅籌劃，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（三）優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)
作為房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)多元化是未來的基本努力方向，如果可以吸引來自各個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)來為公司所利用，就可以更好地促進(jìn)公司的發(fā)展，分散控股股東的一些股權(quán)，縮小這些持股差距，減少公司股價(jià)的暴漲暴跌，從而提高公司的業(yè)績(jī)。
通過前面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的探索和研究，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是個(gè)不容易做好的工作，但是做好了卻可以為企業(yè)帶來很大的利益，減輕稅負(fù)。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)的防范措施，對(duì)籌劃工作中出現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行解決，避免疏忽。對(duì)企業(yè)的納稅籌劃人員也應(yīng)該提高要求，全面掌握納稅籌劃方面的知識(shí)和技能。只有企業(yè)做好了納稅籌劃工作的相應(yīng)防范措施，再嚴(yán)格按照相關(guān)稅法和法律法規(guī)等，才能真正做到為企業(yè)的稅收減負(fù)，才能長(zhǎng)期發(fā)展。
長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)表明，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很努力在降低經(jīng)營(yíng)成本了，但是其涉及的稅種多，稅負(fù)重，所以做好企業(yè)的納稅籌劃工作是企業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是使企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的必要手段。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國(guó)家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國(guó)目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國(guó)稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。
一、納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響
（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理對(duì)象的影響
財(cái)務(wù)管理對(duì)象主要是指企業(yè)的資金流動(dòng)與運(yùn)動(dòng)。納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理對(duì)象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動(dòng)方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國(guó)家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗?，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤(rùn)，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時(shí)間調(diào)整到國(guó)家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國(guó)家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計(jì)價(jià)方式，如分期支付等，減緩資金流動(dòng)速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。
（二）對(duì)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的影響
財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對(duì)其自身特色制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點(diǎn)，兼顧企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）對(duì)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容的影響
財(cái)務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系?，F(xiàn)階段我國(guó)財(cái)務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營(yíng)及收益四個(gè)環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個(gè)環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時(shí)也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國(guó)家各項(xiàng)稅收政策，確定投資規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、宣傳過程中，應(yīng)詳細(xì)地計(jì)算每一個(gè)環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進(jìn)而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、宣傳模式。
二、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時(shí)間獲取貨幣，而遵循國(guó)家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）利用優(yōu)惠政策
我國(guó)為鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計(jì)算中可扣除土地使用年限費(fèi)用、房屋拆遷等費(fèi)用。此外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，可以利用我國(guó)針對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。
（三）利用稅率臨界點(diǎn)
現(xiàn)階段，我國(guó)采取累進(jìn)稅率的方式征收土地增值稅，國(guó)家會(huì)設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點(diǎn)，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點(diǎn)時(shí)，企業(yè)將負(fù)擔(dān)高額稅負(fù)，極大地增加了企業(yè)稅負(fù)壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點(diǎn)，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價(jià)格
土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價(jià)格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。
三、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題
我們以某發(fā)展集團(tuán)為例，結(jié)合該發(fā)展集團(tuán)實(shí)際情況，闡述現(xiàn)階段基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。
（一）企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)并未明確
不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團(tuán)而言，政府工程是其承接的重要項(xiàng)目。目前，集團(tuán)承接的政府工程是“代建”，還是“自營(yíng)工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營(yíng)工程”存在增值稅差異，不明確的項(xiàng)目性質(zhì)致使集團(tuán)無法及時(shí)地處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
（二）安置房項(xiàng)目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團(tuán)現(xiàn)階段采用的安置房項(xiàng)目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團(tuán)收到的超面積補(bǔ)差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營(yíng)改增”后安置房項(xiàng)目的等面積部分并未申報(bào)增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時(shí)進(jìn)行補(bǔ)繳。與安置房交付增值稅的時(shí)間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時(shí)間相對(duì)滯后。此時(shí)，集團(tuán)再補(bǔ)繳增值稅會(huì)產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。
（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題
目前，該發(fā)展集團(tuán)在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡(jiǎn)易計(jì)稅與一般計(jì)稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)一步對(duì)發(fā)票進(jìn)行了認(rèn)證。同時(shí)，也并未區(qū)分新老項(xiàng)目所使用的增值稅計(jì)稅方法，所有項(xiàng)目均使用同樣的計(jì)稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團(tuán)增值稅負(fù)擔(dān)。
（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待加強(qiáng)
就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門負(fù)責(zé)人均能意識(shí)到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件等方面關(guān)注度仍有待加強(qiáng)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部各級(jí)員工并沒有意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其無關(guān)，并未意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。此外，該發(fā)展集團(tuán)內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，無法對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團(tuán)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。此外，該集團(tuán)在稅務(wù)籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務(wù)籌劃部門，稅務(wù)籌劃工作通常由財(cái)務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財(cái)務(wù)人員在開展納稅籌劃工作中往往會(huì)出現(xiàn)紕漏。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強(qiáng)，專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。最后，集團(tuán)內(nèi)部對(duì)納稅籌劃的培訓(xùn)工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響了集團(tuán)信譽(yù)等級(jí)。
四、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究
（一）明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，加快處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額
首先應(yīng)明確該發(fā)展集團(tuán)所承接的政府項(xiàng)目，是“代建”還是“自營(yíng)工程”性質(zhì)。按照國(guó)家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時(shí)符合四個(gè)條件：一是該發(fā)展集團(tuán)作為受委托方，其在開展立項(xiàng)等相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)以委托方，即政府的名義進(jìn)行辦理；二是在工程項(xiàng)目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進(jìn)行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團(tuán)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團(tuán)名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團(tuán)在工程結(jié)算中主要是以集團(tuán)名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團(tuán)并不符合國(guó)家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進(jìn)一步明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)展開相應(yīng)工作。該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項(xiàng)目性質(zhì)，并以項(xiàng)目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步開展納稅工作。若稅務(wù)機(jī)關(guān)明確集團(tuán)受政府委托的項(xiàng)目為“自營(yíng)工程”性質(zhì)，此時(shí)集團(tuán)應(yīng)將已認(rèn)定的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行區(qū)分，明確進(jìn)項(xiàng)稅額的歸屬問題。若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之前的項(xiàng)目，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理；若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之后的項(xiàng)目，應(yīng)按照自營(yíng)項(xiàng)目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項(xiàng)目認(rèn)定為“自營(yíng)項(xiàng)目”，則會(huì)出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅的財(cái)務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門商議后再做決定。自營(yíng)工程增值稅繳納方法為，集團(tuán)將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項(xiàng)目的實(shí)際收入，2016年4月30日以后的項(xiàng)目應(yīng)遵循增值稅計(jì)算公式：項(xiàng)目取得收入/1.09×9%-項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅。
（二）安置房項(xiàng)目采用政府回購(gòu)模式
為避免由安置房項(xiàng)目增值稅繳納問題而引起的集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確安置房項(xiàng)目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，該發(fā)展集團(tuán)安置房項(xiàng)目納稅方式可選取政府回購(gòu)模式，在增值稅計(jì)算上，政府回購(gòu)模式為政府確定回購(gòu)價(jià)格從而進(jìn)行增值稅計(jì)算，在土地增值稅計(jì)算上，政府除確定稅后價(jià)格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購(gòu)全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。
（三）加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃發(fā)票的管理
發(fā)票是在商品銷售、購(gòu)買過程中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開具和收取，是我國(guó)稅務(wù)部門管理的收付款憑證。由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)不以營(yíng)利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)該集團(tuán)納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅對(duì)增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項(xiàng)目與新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式有所不同，老項(xiàng)目計(jì)稅方式可依舊采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，即無需認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)不用抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅。而新項(xiàng)目則應(yīng)使用一般計(jì)稅，即企業(yè)在成本支出時(shí)應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進(jìn)行保管，且每個(gè)月末均應(yīng)對(duì)發(fā)票進(jìn)行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財(cái)務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團(tuán)今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實(shí)、可靠依據(jù)。
（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，定期組織各級(jí)各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)員工認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。其次，集團(tuán)中負(fù)責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國(guó)家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團(tuán)應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評(píng)價(jià)體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實(shí)際的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。通過多媒體、計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)辦法。同時(shí)，應(yīng)將稅務(wù)管理落實(shí)到集團(tuán)內(nèi)部的各個(gè)方面，根據(jù)事先了解的國(guó)家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實(shí)施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，提升納稅籌劃能力，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況建立稅務(wù)管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時(shí)，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強(qiáng)、稅收管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士。針對(duì)集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國(guó)家最新的納稅政策，增強(qiáng)納稅籌劃工作人員法律知識(shí)提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實(shí)際工作中，能靈活地運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃工作與集團(tuán)實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進(jìn)而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來國(guó)家對(duì)避稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國(guó)家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國(guó)家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對(duì)其所銷售的商品進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。五是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。主要是指納稅主體在進(jìn)行申報(bào)稅務(wù)時(shí)，不會(huì)出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險(xiǎn)事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，進(jìn)而減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力。
五、結(jié)語
總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。
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一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與稅負(fù)情況
1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購(gòu)置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個(gè)項(xiàng)目之中。所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購(gòu)房者的預(yù)付款項(xiàng)都是維持項(xiàng)目運(yùn)作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資額度較大、投資周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報(bào)流動(dòng)性相對(duì)較低。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價(jià)值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時(shí)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的整體稅收增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國(guó)家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價(jià)格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實(shí)行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動(dòng)產(chǎn)交納5%的營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實(shí)行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)還需要租金交納營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時(shí)，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會(huì)達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國(guó)的“營(yíng)改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營(yíng)改增的改革，屆時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化是個(gè)值得要研究的重要問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法
1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財(cái)務(wù)費(fèi)用處理方式而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營(yíng)時(shí)，借款的利息費(fèi)用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)，則計(jì)入開發(fā)成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會(huì)通常使企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生波動(dòng)，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變?cè)诤罄m(xù)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績(jī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時(shí)股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。
2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價(jià)值商品，在銷售時(shí)會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國(guó)的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項(xiàng)目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國(guó)的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個(gè)項(xiàng)目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬元，兩項(xiàng)目合計(jì)土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個(gè)項(xiàng)目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項(xiàng)目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時(shí)，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營(yíng)業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營(yíng)業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。
3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤(rùn)至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對(duì)兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)。從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地的獲取和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計(jì)，而不能僅僅考慮項(xiàng)目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和整個(gè)開發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨(dú)立地看待。
摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程具有投資大、周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的大等特點(diǎn)，運(yùn)用稅收籌劃這種新的財(cái)務(wù)管理方式，將會(huì)降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。文章主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 納稅籌劃
一、納稅籌劃
納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)過程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃幾種方式
1．簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按 建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià) 款，減少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括 在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。
2．房地產(chǎn)公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3．利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。
4．房地產(chǎn)公司納稅籌劃應(yīng)遵循遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅
一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅
納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006 年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高，投資過熱，國(guó)家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó) 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新 建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營(yíng)銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些 費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究
1．利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃。計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營(yíng)業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對(duì)乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。
5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
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“營(yíng)改增”是國(guó)家針對(duì)商品流轉(zhuǎn)稅做得一項(xiàng)重大改革，其初衷旨在減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促使企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)由于近年來行業(yè)的不穩(wěn)定性，在企業(yè)管理中一直承受著不小的壓力，其中財(cái)務(wù)管理中的納稅籌劃正是這樣一個(gè)難點(diǎn)，尤其是面臨“營(yíng)改增”這一重大稅務(wù)改革的時(shí)候，很多應(yīng)用問題就凸顯出來：企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低，企業(yè)蒙受損失；房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)稅脫節(jié)；“營(yíng)改增”相關(guān)信息的缺乏了解導(dǎo)致稅務(wù)的混亂與低效。
二、“營(yíng)改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題與不足
1.企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低，企業(yè)為之承受損失
相對(duì)于以往的營(yíng)業(yè)稅，增值稅的優(yōu)勢(shì)在于能夠進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，真正地將商品流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅部分剔除，征稅更加合理科學(xué)。這對(duì)于包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)企業(yè)都是一個(gè)利好消息，不過很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際“營(yíng)改增”應(yīng)用中卻發(fā)現(xiàn)，增值稅稅負(fù)并沒有降低多少，甚至不降反升，這個(gè)問題的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)許多的進(jìn)項(xiàng)無法得到抵扣：由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，涉及的業(yè)務(wù)眾多，與之有合作關(guān)系的企業(yè)或個(gè)人也有龐大的?盜浚?而其中會(huì)有不少合作方無法提供有效的增值稅專用發(fā)票；也不乏存在個(gè)別合作方為了謀求與房地產(chǎn)企業(yè)的合作開具違規(guī)甚至虛假發(fā)票，2016年2月太倉(cāng)市就發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有3家“空殼公司”虛開增值稅專用發(fā)票，涉稅金額高達(dá)1.6億元，類似增值稅發(fā)票犯罪案件屢見不鮮。以上這些情況使得房地產(chǎn)企業(yè)不但需要承受進(jìn)項(xiàng)無法抵扣的損失，甚至還要承擔(dān)稅務(wù)違規(guī)犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)脫節(jié)
眾所周知，最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)陰晴不定，市場(chǎng)火爆與低迷同在，這種情況反應(yīng)在房地產(chǎn)增值稅上就是進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)的脫節(jié)：由于房地產(chǎn)的建設(shè)與銷售是存在較長(zhǎng)時(shí)間差的，而當(dāng)建設(shè)與銷售兩者時(shí)間間距過長(zhǎng)，前期的建設(shè)進(jìn)項(xiàng)費(fèi)用便無法抵扣；而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，滯銷情況又無疑再次拉長(zhǎng)建設(shè)與銷售的時(shí)長(zhǎng)，同樣導(dǎo)致了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的無法展開；反之當(dāng)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的情況時(shí)，脫銷現(xiàn)象又會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足。這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的不必要增加。
3.缺乏對(duì)“營(yíng)改增”相關(guān)信息的了解導(dǎo)致稅務(wù)管理混亂與低效
由于“營(yíng)改增”是一個(gè)復(fù)雜的過程，加之增值稅也是一個(gè)復(fù)雜的稅收體系，這對(duì)擁有龐大業(yè)務(wù)量的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理必然是個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而對(duì)“營(yíng)改增”相關(guān)信息了解的缺失更是導(dǎo)致稅務(wù)籌劃難上加難：部門財(cái)務(wù)人員在對(duì)增值稅進(jìn)行應(yīng)用前缺乏對(duì)增值稅的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，很多增值稅細(xì)則不甚了解，譬如包括全球五百?gòu)?qiáng)企業(yè)在內(nèi)的很多企業(yè)財(cái)務(wù)人員因?yàn)椴恢肋M(jìn)項(xiàng)發(fā)票的180天有效期而沒有及時(shí)認(rèn)證導(dǎo)致過期；此外，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與稅務(wù)部門的有效溝通機(jī)制，一方面很有可能導(dǎo)致因?yàn)閷?duì)增值稅缺乏了解而產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或違規(guī)；另一方面不能及時(shí)準(zhǔn)確的了解國(guó)家政府在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)板塊所做的政策扶持或稅收優(yōu)惠等。這些都讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”條件下的稅務(wù)變得混亂與低效。
三、“營(yíng)改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)建議與措施
1.統(tǒng)籌規(guī)劃，全面提升進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率
作為擁有龐大業(yè)務(wù)量的房地產(chǎn)企業(yè)，在增值稅時(shí)期，需要有意識(shí)地對(duì)合作方進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，盡可能的選擇能夠開具有效增值稅發(fā)票的合作方，對(duì)常用業(yè)務(wù)建立與固定商家的長(zhǎng)期合作關(guān)系，在獲取增值稅上也更加容易，堅(jiān)決杜絕違規(guī)或虛假發(fā)票流入企業(yè)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該借助“營(yíng)改增”這一契機(jī)，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，更多地運(yùn)用到新興產(chǎn)業(yè)與高新科技的成果，這既能提升企業(yè)綜合實(shí)力，也促進(jìn)了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率的提高。
2.從生產(chǎn)與銷售出發(fā)，平衡進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)
房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)主要體現(xiàn)在生產(chǎn)建設(shè)與銷售上，所以企業(yè)應(yīng)該通過縮短建設(shè)與銷售的周期時(shí)長(zhǎng)來保證進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)抵扣的平衡：在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能的提高生產(chǎn)效率，在可預(yù)見可能出現(xiàn)市場(chǎng)低迷的情況下，提前采用預(yù)銷方式，保證銷售的穩(wěn)定和持續(xù)；在可能出現(xiàn)市場(chǎng)火爆的情況下，人為地分散銷售量和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。從生產(chǎn)與銷售兩手抓，保證進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)的平衡。
3.提升財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)與建立企稅溝通渠道
財(cái)務(wù)人員作為“營(yíng)改增”企業(yè)主要的參與者，要樹立積極學(xué)習(xí)的意識(shí)，全面掌握與運(yùn)用增值稅相關(guān)細(xì)則與流程，特別是像增值稅特有的需要學(xué)習(xí)如何辨別發(fā)票真?zhèn)?，針?duì)自己企業(yè)實(shí)際情況制定一套稅務(wù)籌劃，并清理出“營(yíng)改增”中企業(yè)重復(fù)征稅等問題。房地產(chǎn)企業(yè)方面，也應(yīng)該建立與稅務(wù)機(jī)關(guān)有效的溝通交流機(jī)制，保證企業(yè)稅務(wù)的清晰與規(guī)范，同時(shí)能夠知曉并享受到國(guó)家政策、稅收等優(yōu)惠扶持，保證企業(yè)的合法利益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）35-0169-02
一、土地增值稅的征收規(guī)定
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅率高低為依據(jù)，按照累進(jìn)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)的，實(shí)施分級(jí)計(jì)算。
二、土地增值稅納稅籌劃方法
（一）利用“起征點(diǎn)”選擇最優(yōu)納稅方案
根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過20%的，應(yīng)根據(jù)其增值率分級(jí)適用不同稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致的得不償失。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100萬元。假如，銷售該商品房的收入為X萬元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬元，此時(shí)全部可扣除項(xiàng)目金額為：100+5.5%X（萬元）。
1.納稅規(guī)定，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項(xiàng)目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬元。說明售價(jià)128.48萬元為該企業(yè)可以享受起征點(diǎn)免稅的最高售價(jià)。此時(shí)可扣除項(xiàng)目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。
2.納稅人如果想通過提高售價(jià)獲取更大收益。根據(jù)稅法規(guī)定，當(dāng)增值率高于20%，低于50%時(shí)，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設(shè)房屋售價(jià)提高Y萬元，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業(yè)想通過提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬元）。也就是說，最低售價(jià)應(yīng)該為128.48+8.86=137.34（萬元），企業(yè)才能獲得更大利潤(rùn)。
綜上所述，當(dāng)該商品房售價(jià)X
（二）巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案
我國(guó)土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）*5%以內(nèi)；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述合計(jì)數(shù)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×10%以內(nèi)。
由于土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，扣除項(xiàng)目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С?，按照?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。
例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為100萬元，假設(shè)利息費(fèi)用為A，規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A(yù)+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬元）。
所以，當(dāng)預(yù)計(jì)利息A>5萬元時(shí)，按第一種方法計(jì)算的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用>5+100×5%=10萬元，第二種方式計(jì)算的可扣除金額為100×10%=10萬元，故應(yīng)該采用第一種方式。同理，當(dāng)預(yù)計(jì)利息
（三）利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案
土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累進(jìn)稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有：
1.分離銷售公司。例：C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)。房屋的市場(chǎng)價(jià)值是800萬元，其所附各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為200萬元。允許扣除項(xiàng)目金額為500萬元。
（1）假如該企業(yè)和購(gòu)買者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555（萬元）。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555×100%=80.18%，按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬元。
（2）假如該企業(yè)和購(gòu)買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額為：500+44=544（萬元）。增值額=800-544=256萬元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規(guī)定適用30%的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬元。
可見，分開單獨(dú)處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬元。另外，由于購(gòu)銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1 000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）
若該公司按1 000萬元售價(jià)直接開具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬元）。
但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時(shí)土地增值率=400/300×100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬元）。
由此可見，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。
土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說明的是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。
參考文獻(xiàn)：
[1] 蓋地.稅務(wù)籌劃[M].北京：高等教育出版社，2006.
