時間：2023-09-08 17:00:38
序論：在您撰寫房屋租賃的法律法規(guī)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
出于保證房屋價值的充分實現(xiàn)及保護(hù)交易安全的需要，筆者認(rèn)為，有必要區(qū)分租賃合同中裝飾裝修物或增設(shè)物的不同使用功能及價值大小，適用不同的添附規(guī)則。必要的時候，可以規(guī)定雙方當(dāng)事人在一定條件下共有添附的房屋，尤其是在雙方對租賃合同的終止均無過錯的情況下。有學(xué)者論及善意在添附中的意義時，認(rèn)為“保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則不一定要通過使其取得添附物所有權(quán)的方式落實”[17]。我想這一理由可能對出租人來說，比較容易接受。但對于耗費巨資裝修房屋的承租人來說，如果非因其自身的原因?qū)е潞贤K止，并且只能向出租人主張返還不當(dāng)?shù)美宰鳛槠錂?quán)利喪失的補(bǔ)償，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因為這種“表面上令人滿意的解決方法掩蓋不住的是，債權(quán)請求權(quán)不是所有權(quán)全部價值的代替。當(dāng)受益人陷入財產(chǎn)衰敗境地時，這一點就立刻變得顯而易見的了?！盵16]遺憾的是，法釋[2009]11號只是區(qū)分合同終止的不同情況，規(guī)定承租雙方在利益返還和損害賠償方面的責(zé)任，絲毫未涉及裝飾裝修物或增設(shè)物的所有權(quán)歸屬。顯然，該司法解釋預(yù)設(shè)的立場仍是依傳統(tǒng)的添附制度，由原房屋所有人取得這些附合物的所有權(quán)。這既限制了當(dāng)事人的選擇范圍，法律適用的結(jié)果可能也不符合當(dāng)事人的意愿，不符合效率原則。
四、租賃房屋添附利益的返還及損害賠償
對所有權(quán)喪失的犧牲者絕對是要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹?a href="http://www.dankneon.com/haowen/45999.html" target="_blank">房屋租賃中，因添附而喪失原所有權(quán)的一方(通常是實施添附行為的承租人)，可以根據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求因物權(quán)變更而受有利益的另一方(通常是取得添附形成物所有權(quán)的出租人)適當(dāng)?shù)胤颠€利益，作為其不能要求返還原物或恢復(fù)原狀的補(bǔ)償。
(一)對法釋[2009]11號相關(guān)規(guī)定的評析
法釋[2009]11號第9到14條的規(guī)定，明確了對于房屋租賃合同的裝飾裝修物，出租人是否應(yīng)對承租人進(jìn)行補(bǔ)償以及如何補(bǔ)償?shù)膯栴}。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在對立法進(jìn)行解釋和說明時指出，承租人獲得補(bǔ)償依據(jù)的是不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)(詳見《妥處房屋租賃糾紛,促進(jìn)市場健康發(fā)展———最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉答記者問》,載2009年9月1日《人民法院報》,第4版。)。如果說這是立法的本意，無疑符合各國物權(quán)法上添附規(guī)則的一般原理，同時也是對我國現(xiàn)有立法的很好的補(bǔ)充和完善。但綜觀法釋[2009]11號有關(guān)條文，似乎與不當(dāng)?shù)美贫扔钟兴鶇^(qū)別，分析如下：
1.不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)是對承租人失去原所有權(quán)的補(bǔ)償，與出租人的主觀意愿無關(guān)
按照添附規(guī)則，房屋裝飾裝修物構(gòu)成附合的，無論出租人是否愿意，都取得這些裝飾裝修物的所有權(quán)；承租人依不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，可以要求出租人返還全部利益(即全部現(xiàn)值損失)。但法釋[2009]11號第9條規(guī)定：“租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失?！睂嶋H上，如果這些裝飾裝修物對于出租人確屬強(qiáng)迫得利，則出租人因利益不存在而無須返還，更不必“分擔(dān)現(xiàn)值損失”。當(dāng)然，如果各方當(dāng)事人對合同無效確實有著一定的過錯，就需要承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償相對方的損失。但在法律關(guān)系上，承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)與締約過失責(zé)任的承擔(dān)是不同的。司法解釋第9條混淆二者的關(guān)系，有可能產(chǎn)生不公平的適用后果(例如,假設(shè)裝飾裝修物的現(xiàn)值為1萬元,雙方對合同無效各有一半過錯。在裝飾裝修已由承租人出資的情況下,出租人需要給付5000元給承租人。結(jié)果就是,承租人承擔(dān)1萬元的費用,最終從出租人處拿回5000元;而出租人分擔(dān)了5000元的費用后,得到了價值1萬元的裝飾裝修物。)。更何況，以出租人主觀上的“不同意利用”代替對“強(qiáng)迫得利”的客觀判斷，無疑也增加了實踐中法官適用這一條文的困難。
2.不當(dāng)?shù)美灰赃^錯為構(gòu)成要件，與租賃合同解除的原因無關(guān)
民法上的不當(dāng)?shù)美贫仁遣灰噪p方當(dāng)事人的過錯為要件的。但法釋[2009]11號第11條各項區(qū)分租賃合同雙方當(dāng)事人對合同解除的過錯責(zé)任，規(guī)定了對已形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則，包括：出租人違約時的損害賠償(第1項)、承租人過錯時責(zé)任自負(fù)(第2項)、雙方過錯時的過失相抵(第3項)、雙方均無過錯時的風(fēng)險分擔(dān)(第4項)[14]?？梢钥闯觯赓U合同解除時，裝飾裝修物的利益歸屬與當(dāng)事人的主觀過錯密切相關(guān)。承租人有可能因為自己的過錯喪失全部或部分不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，也可能因為無法證明出租人的過錯而喪失本應(yīng)享有的該項權(quán)利。這樣的結(jié)果顯然放大了承租人承擔(dān)的房屋租賃的合同風(fēng)險，使其不僅喪失了具有物權(quán)效力的所有權(quán)，甚至不能得到債法上的不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｕ?，殊為不公?/p>
3.不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的內(nèi)容為不當(dāng)利益的返還，與損失賠償無關(guān)
根據(jù)法釋[2009]11號第11條所提出的“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”概念可以看出，立法上把承租人用于裝飾裝修的費用視為損失，根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，采用了兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定其范圍。這種立法充分考慮了租賃合同中添附的特殊性，即承租人基于自己使用的目的，通常會根據(jù)合同租期及成本進(jìn)行裝修，盡量使裝修利益在租賃合同到期時行使完畢。也就是說，如果合同正常履行而至期限屆滿的，裝飾裝修物正好折舊為零，出租人雖然收回了附合著裝飾裝修物的房屋，但并沒有實質(zhì)上的利益取得。但問題是，在合同因各種原因解除時，承租人未能充分實現(xiàn)的那一部分裝飾裝修利益依添附規(guī)則轉(zhuǎn)而由出租人享有，此時，承租人可以主張的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)在內(nèi)容上指向的就應(yīng)當(dāng)是利益返還，而不是“補(bǔ)償在失去利益者處出現(xiàn)的損失”[16]，不能將其納入合同無效或解除的損失范圍，以損害賠償責(zé)任替代之。
綜上，法釋[2009] 11號有關(guān)添附規(guī)定的不足之外在于：一是沒有明文規(guī)定不同情況下房屋租賃裝飾裝修物的所有權(quán)歸屬，二是沒有明確合同當(dāng)事人對裝飾裝修物利益的不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。對此，當(dāng)事人應(yīng)可援用《民法通則》關(guān)于不當(dāng)?shù)美⑶謾?quán)責(zé)任的規(guī)定，以及《合同法》有關(guān)違約責(zé)任和締約過失責(zé)任的規(guī)定，以主張自己的合法權(quán)益。
(二)承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)與主觀惡意
如前文所述，在不動產(chǎn)附合的情況下，判斷附合形成的新物的所有權(quán)是不問行為人的善意或惡意的。但在利益返還請求權(quán)方面，有必要對此加以區(qū)分。羅馬法規(guī)定，材料所有人于他人土地上建筑房舍者，該建筑物即屬于土地所有人，其建筑行為，如系出于善意，土地所有人尚應(yīng)從賠償材料之價金角度考慮建筑費用；如系出于惡意，則其材料及建筑費用，均視為贈與，而土地所有人即無償取得建筑物之所有權(quán)[2]。此處所謂惡意僅指擅自添附，即在明知是他從之物的情況下而未經(jīng)他人同意進(jìn)行的添附。(因有害添附對出租人無利益可言，也就沒有不當(dāng)?shù)美姆颠€問題)對此，法釋[2009]11號采取了與各國物權(quán)法同樣的立場，在第13條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！钡瑫r，該條規(guī)定仍有以下兩個方面的不足：
1.該法條沒有明確，所謂的“承租人承擔(dān)費用”是否意味著他不能向出租人主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)？依筆者理解，此處的“費用”應(yīng)當(dāng)作廣義的理解，包括財產(chǎn)的消耗和利益的喪失。承租人不能再要求出租人返還利益的另外一個原因是，在承租人惡意附合的情況下，出租人依法有權(quán)要求侵權(quán)損害賠償。此時，如果承租人仍可主張不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，則與出租人的損害賠償請求權(quán)就會產(chǎn)生一定的沖突。依損益相抵規(guī)則，如果承租人的添附行為客觀上增加了房屋所有權(quán)人的利益，則可能使出租人非但不能獲賠，最終必須向承租人返還余額利益。這樣的結(jié)果不僅不能體現(xiàn)對承租人惡意的懲戒，而且使司法實踐中案例的審理變得更為復(fù)雜。
2.該法條沒有明確，承租人承擔(dān)費用后，能否主張裝飾裝修或擴(kuò)建材料的拆除權(quán)或取走權(quán)？筆者認(rèn)為，在形成附合的情況下，出租人根據(jù)添附規(guī)則已經(jīng)取得了裝飾裝修或擴(kuò)建物的所有權(quán)，承租人如拆除或取走，則屬于侵權(quán)行為。但在未形成附合的情況下，承租人的上述權(quán)利因無害于出租人，原則上應(yīng)當(dāng)允許，而不必如司法解釋之規(guī)定，只有出租人才能主張恢復(fù)原狀。
(三)承租人不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的內(nèi)容
1.請求權(quán)的范圍
承租人因添附而失去的利益可以依不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)獲得補(bǔ)償。而對于如何補(bǔ)償?shù)膯栴}，學(xué)者大多認(rèn)為，法律的規(guī)定屬于任意性規(guī)范。因此出租人和承租人可以協(xié)商解決相互間的利益補(bǔ)償問題；不能達(dá)成協(xié)議的，依不當(dāng)?shù)美贫扔沙鲎馊私o予承租人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但問題是，在不動產(chǎn)附合的情況下，承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的費用大多數(shù)情況下并不等于出租人獲得裝飾裝修物或增設(shè)物所有權(quán)而產(chǎn)生的利益。那么，在確定補(bǔ)償范圍時起決定性作用的應(yīng)該是什么呢：是承租人財產(chǎn)的損失，還是出租人財產(chǎn)的增值？德國法學(xué)家認(rèn)為“起決定性作用的一直是在得利人那出現(xiàn)的、客觀的財產(chǎn)之增加”，而王利明教授認(rèn)為，承租人可以請求的是“與動產(chǎn)價值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”[4]。筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)附合的情況下，上述兩種觀點都有其不妥之處。因為對房屋的裝飾裝修所產(chǎn)生的利益具有極強(qiáng)的主觀性，如依客觀標(biāo)準(zhǔn)評價，房屋的增值可能遠(yuǎn)大于裝修費用(即所謂“動產(chǎn)價值”)，但也有可能裝修產(chǎn)生的利益小于費用。在前者，如依得利人財產(chǎn)增加的范圍返還利益，則有可能使承租人獲取不當(dāng)利益；而在后者，如依動產(chǎn)價值確定返還利益的范圍，則有可能使出租人承擔(dān)無端的損失。
民法上的不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)分為侵害型不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)和給付型不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)兩種。承租人因添附而享有的是給付型不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，“對一種雖然為當(dāng)事人所意愿的、但有瑕疵的、因為缺少原因的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移進(jìn)行回復(fù)是它的特征”[16]，理論上其利益返還的范圍一般限于現(xiàn)存利益，而不包括對損失的賠償。因此結(jié)合房屋租賃中裝飾裝修的特點，筆者認(rèn)為，出租人作為添附物的所有權(quán)人，是承租人補(bǔ)償請求權(quán)的債務(wù)人，其補(bǔ)償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)限定在他所得到的、經(jīng)過租賃期間折舊后剩余的租賃房屋收益范圍之內(nèi)，最高不應(yīng)當(dāng)超過承租人為裝飾裝修或擴(kuò)建所花的全部費用。
2.強(qiáng)迫得利
租賃房屋的裝飾裝修是由承租人實際完成的，其中摻雜了強(qiáng)烈的個人審美情趣和利用要求，可能對于出租人來說，完全違背其意愿。因此出租人可能認(rèn)為自己對裝飾裝修物所有權(quán)的取得是被強(qiáng)迫的。強(qiáng)迫得利的情況通常被視為違反所有權(quán)人意思的對所有權(quán)人權(quán)利范圍的干涉，因此不存在所謂的價值補(bǔ)償義務(wù)。根據(jù)法釋[2009]11號的相關(guān)規(guī)定，在出租人不同意利用裝飾裝修物的情況下，不但可以利用強(qiáng)迫得利制度抗辯承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，還有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀，并賠償因此造成的損失。但必須注意的是，強(qiáng)迫得利理論雖然不失為“以人為本”的新說，但是其所包含的機(jī)會主義誘因可能會完全顛覆添附制度[18]。尤其是在裝飾裝修物已經(jīng)形成附合，技術(shù)上無法恢復(fù)原狀或恢復(fù)原狀所需費用過高的情況下，支持出租人恢復(fù)原狀的請求就有違效益原則。因此，有必要對強(qiáng)迫得利的適用條件作一定的限制，至少是否得利不應(yīng)當(dāng)完全取決于出租人的主觀意志，特別是在裝飾裝修已經(jīng)征得出租人同意的情況下，更不能輕易地承認(rèn)強(qiáng)迫得利的存在，以維護(hù)添附制度的法律價值。
注釋:
[1]謝在全.民法物權(quán)論•上冊[m].臺灣三民書局， 2003. 505， 511， 507.
[2]陳朝璧.羅馬法原理[m].法律出版社， 2006. 266， 269.
房屋租賃合同效力如何認(rèn)定?房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：審查房屋租賃合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。
對房屋租賃合同效力認(rèn)定問題
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：
(一)審查房屋租賃合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的;2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;7、法律、法規(guī)禁止的。
一、房屋租賃管理中的難點
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房屋租賃市場得到了很大的發(fā)展，但也存在著很多的管理難點。
（一）誠信缺乏
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房屋租賃市場也得到了極大的發(fā)展，由于覺得有利可圖，很多不法分子也乘機(jī)進(jìn)入房屋租賃市場，這些不法分子打著中介的幌子，到處散發(fā)虛假的房屋租賃廣告，給需要租賃房屋的居民提高虛假的租賃信息和電話，從而取得顧客的信任，騙取顧客的押金和定金，這種欺騙消費者的行為在我國房屋租賃市場中普遍存在，如2004年的“中天恒基”事件就是一個典型的缺乏誠信的例子，誠信的缺乏不僅損害了廣大消費者的利益，更不利于我國房屋租賃市場的健康、快速發(fā)展，給我國房屋租賃的管理工作帶來了極大的困難。
（二）房屋租賃管理的立法滯后
隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房屋租賃市場也得到了很大的發(fā)展，在不斷的發(fā)展中，房屋租賃管理中也出現(xiàn)了各種各樣的新問題和新情況，如出租人的多元化、支付租金方式的變化以及集體土地上的房屋租賃等，這些新問題和新情況由于以前沒有遇到過，如果出現(xiàn)了這些新問題和新情況，很多的房屋租賃的管理者就會不知所措，不知道該如何去解決問題，因為沒有相關(guān)的法律法規(guī)可以提供相應(yīng)的解決措施，由此可見，房屋租賃立法的滯后是制約我國房屋租賃市場快速發(fā)展的一個重要因素。
（三）房屋租賃合同的不規(guī)范
在我國房屋租賃管理難度中，最讓我國房屋租賃管理者感到為難的是房屋租賃合同的不規(guī)范，由于房屋租賃合同不規(guī)范而導(dǎo)致糾紛的情況比比皆是，很多消費者與房屋租賃中介都是以口頭的方式來達(dá)成協(xié)定，而非按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定來簽訂協(xié)議的，在執(zhí)行中如果一方不遵守協(xié)議就會產(chǎn)生糾紛，由于沒有簽訂正規(guī)的租賃合同，很多的顧客和房屋租賃中介在糾紛中往往都會不歡而散，如價格的糾紛，很多的價格糾紛都是由于雙方口頭定價的方式來確定價格的，這就很容易因為沒有正規(guī)的合同而產(chǎn)生各種糾紛，房屋租賃合同的不規(guī)范不僅嚴(yán)重影響了消費者的消費體驗，更阻礙了我國房屋租賃市場的發(fā)展。
二、對策與措施
上面我們發(fā)現(xiàn)了我國房屋租賃管理中存在的各種管理難點，這些管理難點嚴(yán)重制約我國房屋租賃市場的發(fā)展。下面就探討哪些對策與措施可以解決我國房屋租賃管理中存在的種種難點，從而促進(jìn)我國房屋租賃市場的健康、快速發(fā)展。
（一）強(qiáng)化對房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，提高中介誠信意識
我國房屋租賃市場最近幾年之所以會得到快速發(fā)展，房屋租賃中介在其中起到了很大的推動作用，但不可否認(rèn)的是，很多欺騙性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)的存在，嚴(yán)重制約了我國房屋租賃市場的發(fā)展，因此，為了為我國房屋租賃市場的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的客觀環(huán)境，我國房屋租賃管理部門必須強(qiáng)化對房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介的行為，一方面，房屋租賃管理部門要加強(qiáng)對房屋租賃中介的監(jiān)督與檢查，可以定期或者不定期的組織人員對房屋租賃中介進(jìn)行相關(guān)檢查，一旦發(fā)現(xiàn)房屋租賃結(jié)構(gòu)存在欺騙行為一定要嚴(yán)肅處理，嚴(yán)重的追究相關(guān)的法律責(zé)任，絕不能有半點姑息。另一方面，加強(qiáng)對房屋租賃中介的宣傳與教育，提高中介從業(yè)人員的誠信意識，要每一中介從業(yè)人員認(rèn)識到誠信不僅對顧客有利，更對自己有利，從而使房屋租賃中介的每一個工作人員從思想上樹立誠信意識。只有這樣才能為我國房屋租賃市場的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的交易環(huán)境，進(jìn)而促進(jìn)我國房屋租賃市場的發(fā)展和提高我國房屋租賃管理的水平與質(zhì)量。
（二）健全房屋租賃管理的法律法規(guī)
法律法規(guī)的不健全是現(xiàn)階段制約我國房屋租賃市場發(fā)展的一個重要因素，因此，要想促進(jìn)我們房屋租賃市場的快速發(fā)展和提高我國房屋租賃管理的水平就必須不斷的完善房屋租賃管理方面的法律法規(guī)，從而使房屋租賃管理的各項工作可以做到“有法可依，有章可循”。健全房屋租賃的法律法規(guī)可以從以下幾個方面入手。首先，要盡快清除房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)之間存在的一些沖突和矛盾，保證執(zhí)法可以順利進(jìn)行。其次，對房屋轉(zhuǎn)租問題要盡快予以明確，在法律法規(guī)中要進(jìn)一步明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋是不可以轉(zhuǎn)租的，只有明確規(guī)定，才可以制止現(xiàn)在公房轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象。最后，進(jìn)一步規(guī)范房屋中介組織行為。房屋租賃中介在房屋租賃管理中扮演著重要的地位，如何有效的管理與約束給房屋租賃中介的行為對提高我國房屋租賃管理的質(zhì)量和水平是有很大幫助的，因此，我國房屋租賃管理機(jī)構(gòu)要根據(jù)我國房屋租賃中介的實際情況頒布相應(yīng)的法律法規(guī)，以便可以更好的約束房屋租賃中介的行為?？傊虢鉀Q我國房屋租賃管理中的難點就必須健全房屋租賃管理方面的各項法律法規(guī)，只有這樣才能從根本上解決房屋租賃管理的中存在的難點，提高我國房屋租賃管理的水平與質(zhì)量。
上面我們探討了解決我國房屋租賃管理難點的幾種措施與對策，當(dāng)然，不僅僅只有上面幾種措施與對策可以解決我國房屋租賃管理方面存在的難點，還有很多的措施都可以幫助我國房屋租賃管理機(jī)構(gòu)解決房屋租賃管理中存在的各種難點，如加快信息化租賃管理體系的建立、加快房屋租賃管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)等，這里就不再一一闡述與分析了。
總結(jié)：
隨我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房屋租賃管理在我國社會經(jīng)濟(jì)以及居民生活中發(fā)揮著越來越重要的作用和影響，解決我國房屋租賃管理中存在的各種難點，不僅可以提高我國居民的生活質(zhì)量和居住質(zhì)量，更可以提高我國房屋租賃管理的水平與質(zhì)量，從而促進(jìn)我國房屋租賃市場的更好更快發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 李燕，房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對方案分析[J].中國市場，2010（19）.
[2] 汪蕾，連云港市房屋租賃管理的發(fā)展對策[J].中國房地產(chǎn)2010（10）.
關(guān)鍵詞：房屋租賃市場；租賃方式；中介
中圖分類號：F7文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2009）01-0309-02
1 發(fā)展房屋租賃市場的必要性
1.1 房屋租賃市場是未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵
任何一個健康完整的住房市場，都應(yīng)該由買賣和租賃兩個大部分組成，如果缺少租賃市場的支持，必然導(dǎo)致市場僅由消費性置業(yè)單獨支撐，對房地產(chǎn)市場會形成不安定因素，最終對住房市場產(chǎn)生破壞性傷害。大力發(fā)展房屋租賃市場，是滿足房地產(chǎn)市場有效需求，提高人民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產(chǎn)租賃市場的需求上升后，整個房地產(chǎn)市場就會在市場機(jī)制這只看不見的手的作用下，自動產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場進(jìn)而是增量市場以致土地市場的均衡，最終提高存量房的供給。因此，搞活房地產(chǎn)租賃市場是促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
1.2 租房是解決居民住房問題的第二途徑
目前，我國各大城市的租賃戶所占的比例一般只有18%―25%。可是總體來說，當(dāng)前我國居民的平均生活水平還不是很高，許多家庭沒有能力購買住房。而且各大城市流動人口的居住方式欠穩(wěn)定且?guī)в信R時性質(zhì)，就成為一個地區(qū)房屋租賃市場的主要需求者。我國加入WTO以后，來自境外的流動人口大幅度增多，增加了對高檔次租賃性住宅的需求。針對境外流動人口的新興房屋租賃業(yè)務(wù)為我國房屋租賃市場注入了新鮮血液。由此可見，隨著城鎮(zhèn)流動人口的不斷增加，在加上本地區(qū)部分居民對租房的需求，租房儼然已經(jīng)成為居民解決住房問題不可缺少的方式之一。
1.3 房屋租賃作為新型投資方式受到投資者的青睞
隨著我國加入WTO，海外房地產(chǎn)商特別是歐美發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資企業(yè)逐漸進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務(wù)式公寓這些比較穩(wěn)定的投資項目。國內(nèi)開發(fā)商也開始注意到房屋租賃市場的巨大潛力，在開發(fā)商品房時，專門開發(fā)租賃樓盤，如白領(lǐng)單身公寓，酒店式租賃公寓，或是專為學(xué)生提供的學(xué)生公寓來滿足不同群體的租賃需求。除了開發(fā)商，對于有資金結(jié)余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為穩(wěn)定的方式來獲得利益。從目前的房屋租賃市場發(fā)展的總趨勢來看，買房出租，以租養(yǎng)房，待機(jī)出售已經(jīng)成為一種新型的投資方式受到投資者的青睞。
2 房屋租賃市場發(fā)展存在的問題分析
2.1 房屋租賃市場管理體制不健全、管理方法落后
房屋租賃管理不僅是一個簡單的租賃市場管理，而是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。就當(dāng)前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上各自為政，不同的部門針對同一房屋租賃市場都有屬于自己的一套管理方法，導(dǎo)致房屋租賃市場管理混亂，沒有一個統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報查辦的辦法，管理效率較低且主動性較差，而且備案率低下，對登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更是缺乏。
2.2 房屋租賃市場上存在著普遍的誠信問題
傳統(tǒng)中介在房屋租賃市場的重要性是毋庸置疑的，因為房屋租賃市場還很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必須通過中介來達(dá)成交易?？墒歉鞔蟪鞘袕氖路课葑赓U業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，數(shù)量龐大卻沒有形成規(guī)模，使得信息有限、陳舊、虛假、不可靠。誠信是中介一個十分大的問題。無論是傳統(tǒng)中介，還是“房屋銀行”或是通過網(wǎng)絡(luò)從事房屋租賃業(yè)務(wù)都存在十分嚴(yán)重的誠信問題。虛假廣告，對消費者收取不合理費用，攜保證金和租金潛逃現(xiàn)象屢屢發(fā)生。
2.3 從事房屋租賃業(yè)務(wù)的服務(wù)人員素質(zhì)偏低
因為房屋租賃中介服務(wù)業(yè)發(fā)展沒有多長時間，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還沒有完整的建立起來，許多從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員都沒有專門的上崗證，或是沒有任何房地產(chǎn)中介的相關(guān)工作經(jīng)驗。即使有上崗證，在普遍缺乏誠信的市場環(huán)境下，他們過分地追求商業(yè)利益，不講誠信，欺騙出租人或承租人的事件時有發(fā)生。而且，由于從業(yè)人員很難提供像法律咨詢、評估、與銀行簽訂收付租金的協(xié)議等等多樣化的服務(wù)。
2.4 房屋租賃業(yè)務(wù)提供的服務(wù)較為簡單
目前的中介服務(wù)只停留于居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)服務(wù)，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服務(wù)，例如，隨著租賃期限的結(jié)束繼續(xù)為出租人尋找新的租客；根據(jù)不同租客的需要提醒出租人配備什么樣的家具設(shè)備；幫助出租人與銀行接洽辦理房屋水電煤物業(yè)費的結(jié)算、租賃稅的繳納。很多人擁有多套住房或者一段時間內(nèi)住房空置，而不選擇出租就是因為缺少可以提供全方位服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。
3 完善租賃方式的若干建議
目前，以上海降低稅率促進(jìn)市場的“上房置換模式”、貴州房屋使用權(quán)貨幣化的“房屋租賃”模式、深圳租賃所與派出所、物業(yè)管理公司“三位一體”、“房戶合一”的部門協(xié)作模式為代表，我國房屋租賃市場在完善租賃方式方面取得了探索性的經(jīng)驗。其它城市都在爭相效仿。但是，我國的房屋租賃方式仍然存在許多不足，需要進(jìn)一步的改進(jìn)。本文對改善我國房屋租賃市場所提出的若干建議。
3.1 充分利用高新科技提供更專業(yè)的服務(wù)
（1）全面啟用地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，縮寫GIS）。
基于GIS的房屋租賃系統(tǒng)將當(dāng)前傳統(tǒng)的手工業(yè)或計算機(jī)房屋租賃系統(tǒng)與GIS技術(shù)結(jié)合起來，在房屋租賃業(yè)務(wù)的管理中，開發(fā)出適合租賃行業(yè)的GIS信息系統(tǒng)，使客戶能更方便地獲得有關(guān)房屋位置及周邊交通的信息，便于房屋租賃業(yè)務(wù)操作。該系統(tǒng)的主要功能結(jié)構(gòu)如下圖所示，整個租賃系統(tǒng)形成一個自上而下的樹型結(jié)構(gòu)，其中，租賃管理、用戶管理、數(shù)據(jù)查詢是系統(tǒng)的三大環(huán)節(jié)。
使用了GIS技術(shù)，房屋租賃中介在向承租人介紹出租房的時候可以在門店內(nèi)的計算機(jī)上向其介紹滿足要求的房屋，承租人可以從中挑選出更為適合自己的房屋，還可以通過網(wǎng)絡(luò)搜索到房屋的具置、周邊的標(biāo)志性建筑以及詳細(xì)的公車路線和駕駛路線。
（2）利用計算機(jī)軟件實現(xiàn)全景看房。
網(wǎng)上租房網(wǎng)站可以通過將房屋的實景照片進(jìn)行加工制作成可在網(wǎng)絡(luò)上用360度視角方便瀏覽的全景圖，從而讓有意租房的網(wǎng)民可先在互聯(lián)網(wǎng)上實景看房并進(jìn)行篩選。想要通過網(wǎng)絡(luò)出租房子的網(wǎng)民也可以通過上傳房子的實景照片或是DV片段來介紹自己想要出租的房子。不僅是網(wǎng)站，就連中介公司也可以使用這種方法來向客戶介紹房源。一方面，客戶既可以節(jié)約看房的時間和精力，也可以節(jié)省一筆看房費；另一方面，房屋租賃中介也可以通過使用高科技產(chǎn)品提高企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)客戶和企業(yè)的“雙贏”。利用計算機(jī)相關(guān)軟件進(jìn)行全景看房最重要的前提條件是這種創(chuàng)新必須建立在誠信的基礎(chǔ)上，出租人或是房屋租賃中介提供的房屋資料必須真實可靠。
3.2 健全相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范中介行為
（1）全面實行銀行代收租金。
我國房屋租賃中介騙取租金保證金的不規(guī)范行為嚴(yán)重?fù)p害了出租人以及承租人的利益，解決這個問題的辦法就是盡可能地不讓租賃中介直接處理租金、保證金。通過銀行代收代付租金可以大大減少租賃中介騙取租金的違法行為。北京國土資源和房屋管理局就針對房屋租賃中介的不規(guī)范行為提出在全北京范圍內(nèi)實行銀行代收、付租金的辦法，從而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障?？墒寝k法并沒有在全國范圍內(nèi)得到普及，各城市應(yīng)該引起高度重視，采取相同措施，從而規(guī)范房屋租賃中介的行為。
（2）制定專門法律法規(guī)規(guī)范中介行為。
我國房屋租賃中介數(shù)量多卻沒有形成規(guī)模，而且大多中介經(jīng)營不規(guī)范。出臺有關(guān)查處房屋中介不規(guī)范經(jīng)營行為的相關(guān)法律法規(guī)是當(dāng)務(wù)之急。通過法律法規(guī)和實施條例的制定，適當(dāng)提高中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、明確提出房屋租賃中介的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)、操作程序和行為規(guī)則等，從而為政府各部門規(guī)范房屋租賃中介行為提供法律準(zhǔn)繩。適合房屋租賃市場的法律法規(guī)要詳細(xì)說明中介機(jī)構(gòu)要具備什么樣的條件才可以從事房屋租賃的中介業(yè)務(wù)。而且，房屋租賃業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)行政主管部門、工商部門、財稅部門、城管部門、公安局和法院等。希望通過各個部門的通力合作、嚴(yán)格執(zhí)法，逐步完善房屋租賃方式促進(jìn)房屋租賃市場的健康發(fā)展。
（3）對房屋租賃中介進(jìn)行等級評估，加強(qiáng)行業(yè)誠信。
在行業(yè)監(jiān)管方面，應(yīng)該加大行業(yè)協(xié)會內(nèi)部自行管理的力度。政府部門要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會，讓房屋租賃市場的中介行業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部自治。行業(yè)協(xié)會在政府部門的監(jiān)督下將具有合法資格的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)他們的信譽(yù)度、經(jīng)營規(guī)模等真實數(shù)據(jù)按一定的等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估、分級，然后公布于眾，并且定期抽查更新信息。在行業(yè)協(xié)會和各中介機(jī)構(gòu)的合作下，建立地區(qū)性甚至全國性的中介機(jī)構(gòu)信用檔案，全面提高整個中介行業(yè)的誠信。
（4）加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊伍。
房屋租賃業(yè)務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學(xué)科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員不僅要精通房地產(chǎn)租賃的相關(guān)業(yè)務(wù)，還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。日益發(fā)展的房屋租賃市場對從業(yè)人員的要求越來越高，制定嚴(yán)格的認(rèn)證制度，加強(qiáng)員工的崗位培訓(xùn)，提高從業(yè)人員各方面的素質(zhì)，從而逐步抬升行業(yè)的整體從業(yè)水平。
參考文獻(xiàn)
［1］周濱.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)中介的影響［J］.湖州師范學(xué)院學(xué)報，2005，（8）：83-85.
［2］覃剛毅.被忽略的房屋租賃市場［J］.住宅與房地產(chǎn)，2004，（9）.
［3］喻琦.論積極完善和發(fā)展房屋租賃市場［J］.江西科技師范學(xué)院學(xué)報，2005，（2）：28-30.
一、存在問題：
1.房屋租賃市場管理體制不健全。城市規(guī)劃建設(shè)管理辦公室負(fù)責(zé)人孫丕潔表示，從管理主體上看，目前介入房屋租賃管理的政府部門除房地產(chǎn)管理部門外，還有公安、工商、稅務(wù)、勞動及街道等，沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)，造成管理主體的重疊；從管理方法上看，房屋租賃管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促，管理效率低，且主動性差。
2.缺少規(guī)范化的房屋租賃市場和中介機(jī)構(gòu)。社會事務(wù)辦負(fù)責(zé)人孟萌表示，目前房屋租賃多以房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，90%以上的房屋租賃交易都是“私下授予”的方式進(jìn)行，95%的個人住宅租賃是管理“盲區(qū)”。
3.房屋租賃中介誠信度較低。社區(qū)居委會主任韓志光表示，目前從事房屋租賃業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)數(shù)量多且沒有形成規(guī)模，房屋租賃信息有限、陳舊、虛假、不可靠，有相當(dāng)多的房屋中介機(jī)構(gòu)屬于“小散戶”，缺乏政策引導(dǎo)。
4.租賃雙方糾紛不斷。社區(qū)黨支部書記解本晨表示，由于人們對房屋租賃相關(guān)知識缺乏了解，導(dǎo)致房屋出租市場魚龍混雜，糾紛不斷，甚至引發(fā)刑事案件。
二、建議：
1.健全房屋租賃市場管理長效機(jī)制。政府職能部門應(yīng)制定房屋租賃市場的協(xié)調(diào)機(jī)制，盡快理順管理關(guān)系，確立以住建部門為主、其他部門為輔的管理新體制，與物業(yè)公司、街道辦事處、社區(qū)服務(wù)中心合作搭建多功能的服務(wù)平臺，進(jìn)一步提高工作效率。
2.規(guī)范房屋租賃中介市場。房屋租賃市場管理部門應(yīng)出臺有關(guān)查處房屋中介不規(guī)范經(jīng)營行為的相關(guān)法律法規(guī)，明確提出房屋租賃中介的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)、操作程序和行為規(guī)則等。
其中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人,使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種,是以房屋為標(biāo)的物的租賃合同,具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租賃合同的標(biāo)的物為房屋。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》,把房屋分為城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,以及當(dāng)事人依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)本司法解釋的精神及實踐操作,對城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村房屋租賃基本做同樣處理,在本文中討論的一般問題中也對此不做區(qū)分。而一個例外是依照國家福利政策租賃公有住房,廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理,有學(xué)者認(rèn)為限價房也應(yīng)當(dāng)在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠,價格低,政策性針對性強(qiáng),行政干預(yù)明顯,有其特殊規(guī)定,因此不在本文所探討的房屋范圍內(nèi)。
房屋租賃合同是合同的一種,其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關(guān)于合同效力的一般規(guī)定,但作為不動產(chǎn)租賃合同的典型代表,其標(biāo)的物具有特殊性,在實踐操作中情況復(fù)雜,因此關(guān)于其效力認(rèn)定也存在需要探討的特殊問題。
房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認(rèn)定與普通合同基本一致,但是在其無效問題上,則存在特殊的認(rèn)定情況與處理規(guī)則,相關(guān)法律法規(guī)中也對房屋租賃合同無效認(rèn)定及其法律后果做了特殊的規(guī)定。此外,關(guān)于房屋租賃的登記備案對房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關(guān)注。從立法趨勢上看,登記備案對不動產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用得到進(jìn)一步重視。
下面,我將對房屋租賃合同效力的特殊問題進(jìn)行探討,而對于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。
《合同法》中對合同的無效情形作了概括性的規(guī)定?！蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中又進(jìn)一步規(guī)定了關(guān)于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據(jù)此,可將在實踐中被認(rèn)定為房屋租賃合同無效的情形總結(jié)為以下幾種:
根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,建筑物在建造之前,建設(shè)單位和個人必須取得土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,否則為違法建筑物,法律規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的的屋租賃合同無效。
同原《辦法》相比，新《辦法》更具“亮點”，更適應(yīng)當(dāng)前的房屋租賃市場管理工作，也順應(yīng)了房屋租賃市場未來發(fā)展需要，解決了部分工作中的難點，也填補(bǔ)了部分法規(guī)“真空”。但新《辦法》也存在部分“疑點”和“盲點”，在此，筆者就有關(guān)問題進(jìn)行探討。
一、新《辦法》的“亮點”
1.新《辦法》規(guī)定“直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)……，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息”，為各地方建立房屋租賃市場指導(dǎo)租金價格制度提供了法律依據(jù)。政府房屋租賃市場指導(dǎo)租金，是政府行政部門服務(wù)房屋租賃市場的重要體現(xiàn)之一。通過進(jìn)一步嚴(yán)格房屋租賃登記備案制度，積累房屋租賃市場租金基礎(chǔ)資料，建立房屋租賃租金指導(dǎo)價格制度，對引導(dǎo)房屋租賃市場規(guī)范化發(fā)展，切實起到調(diào)控作用。
2.新《辦法》對人均最低租住建筑面積做出了相應(yīng)規(guī)定，同時規(guī)定“廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。當(dāng)前，由于城市化速度不斷加快，特別是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的大中城市，外來務(wù)工人員、剛就業(yè)畢業(yè)生成為租賃市場主流，受收入水平所限，群租、合租等現(xiàn)象非常普遍，存在著安全等隱患。新《辦法》對各地根據(jù)實際制定租賃房屋面積控制線，探索加強(qiáng)對群租、合租、住宅的分割出租、經(jīng)營性的集體宿舍(包括變相的分割出租的“小旅館”)的監(jiān)管制度，以及開展整治工作等提供了法律支持。
3.新《辦法》對禁止出租的情形由原《辦法》的九種情形減少為四種，并根據(jù)減少的限制性規(guī)定拓展了登記備案所需要件的內(nèi)涵，將“房屋所有權(quán)證書”拓展為“房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明”。這不僅尊重了當(dāng)前租賃市場中出租房屋產(chǎn)權(quán)多元化的現(xiàn)實，增加市場主體的容量，將進(jìn)一步推動房屋租賃市場的繁榮，也增強(qiáng)了管理部門在實際工作中的可操作性。
4.新《辦法》規(guī)定的“城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行”為制定集體土地上房屋租賃相關(guān)規(guī)定提供了法規(guī)依據(jù)。近年來，由于城市的快速擴(kuò)張，原郊區(qū)成建制納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍，由于土地價格、房屋租金相對較低，集體所有制土地上的房屋租賃不斷擴(kuò)大，成為外來務(wù)工人員主要居住地，以及各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的聚集地，原集體所有制土地上房屋租賃已經(jīng)產(chǎn)業(yè)化，成為城市房屋租賃市場不可分割的重要組成部分。由于有關(guān)法律法規(guī)對集體所有制土地上的房屋租賃的管理缺少相關(guān)規(guī)定，因此，集體所有制土地上的房屋租賃管理一直處于失控狀態(tài)。因此，將集體所有制土地上的房屋租賃納入管理范疇，將對維護(hù)社會穩(wěn)定起到積極的作用。
5.新《辦法》規(guī)定的“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平”盡管對隨意提高租金的制約方式、理由、期限等規(guī)定的尚不具體、詳細(xì)，但對保護(hù)承租人的合法權(quán)益，打擊隨意哄抬租金的行為進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，具有較大意義，也為各地制定相關(guān)管理辦法提供了法律依據(jù)。
6.細(xì)化了處罰條款。長期以來，原《辦法》對不辦理房屋租賃登記備案缺乏制約措施，除少數(shù)城市外，房屋租賃管理工作開展均不理想，登記備案率不高。處罰條款的細(xì)化，將有效解決依法行政難的問題。
二、新《辦法》的“疑點”
1.商品房屋租賃的概念問題。筆者認(rèn)為，提出“商品房屋租賃”這一概念的本意是將以市場租金價格出租房屋的行為，區(qū)別于廉租房屋和公共租賃房屋。但新《辦法》未對“商品房屋租賃”這一新概念加以必要、明確的規(guī)定，實際工作中，行政管理人與行政管理相對人容易產(chǎn)生混淆或異議，會因為理解不同，增加日常的行政難度，甚至可能產(chǎn)生執(zhí)法沖突。
2.房屋租賃行為的界定問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋租賃行為呈多樣化，包括以聯(lián)營、合作、入股、合伙經(jīng)營但不發(fā)生權(quán)屬性質(zhì)變更行為，大型商場、市場等建筑物內(nèi)的攤位、柜臺等分割出租行為以及出借、代管、經(jīng)營等行為，新《辦法》并未延續(xù)原《辦法》對房屋租賃行為界定的相關(guān)規(guī)定，未將大量本屬于房屋租賃的其他行為納入房屋租賃管理范疇，在實際工作中可能造成房屋租賃當(dāng)事人為逃避監(jiān)管，以其他方式的租賃行為出現(xiàn)。
3.“房屋租賃登記備案證明”的作用。新《辦法》未延續(xù)原《辦法》對“房屋租賃登記備案證明”的規(guī)定，容易淡化房屋租賃登記備案的意義。
事實上，在我國凡涉及法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、資質(zhì)(資格)審查等法律法規(guī)以及實際操作中，均要求行政管理相對人具有“合法的經(jīng)營場所”并提供相關(guān)證明。而結(jié)合房產(chǎn)行政管理部門的相關(guān)規(guī)定，能夠證明擁有合法的經(jīng)營場所的證件，最主要的就是“房屋所有權(quán)證”和“房屋租賃登記備案證明”，且目前各城市也在積極致力于拓展“房屋租賃登記備案證明”的作用，將其納入公安、工商、稅務(wù)、民政等有關(guān)部門辦理暫住人口登記、法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、稅務(wù)登記、資質(zhì)(資格)審查的必要要件以及生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或居住場所的合法證明。因此，筆者建議應(yīng)將“房屋租賃登記備案證明”的具體法律地位予以明確，以便指導(dǎo)實際工作開展。
三、新《辦法》的“盲點”
