時(shí)間：2023-09-07 17:29:56
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【關(guān)鍵詞】 城投類企業(yè) 資產(chǎn)管理 全覆蓋
一、城投類企業(yè)的資產(chǎn)管理狀況
資產(chǎn)管理是指為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益最大化而圍繞確保資產(chǎn)安全完整、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)效率開展的經(jīng)營管理活動(dòng)。對(duì)于城投類企業(yè)資產(chǎn)管理部門而言，資產(chǎn)管理主要是指對(duì)企業(yè)存貨、在建工程、固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、長(zhǎng)期股權(quán)等資產(chǎn)的管理。
城投類企業(yè)作為城府投融資平臺(tái)，投資規(guī)模大、存量資產(chǎn)多，從投資決策開始，其資產(chǎn)管理較市場(chǎng)化的企業(yè)而言，存在以下不足。
1、前期論證工作難以深入
前期論證工作難以深入，部分資產(chǎn)在投資立項(xiàng)前并未對(duì)相關(guān)市場(chǎng)、投資效益進(jìn)行深入調(diào)研或精細(xì)測(cè)算，導(dǎo)致建設(shè)成本過高、效益低下、市場(chǎng)化程度不高等情況出現(xiàn)。
2、統(tǒng)一的管理模式難以形成
資產(chǎn)內(nèi)部在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益方面有很大的差異，有的具有很大的經(jīng)濟(jì)效益，但是社會(huì)效益、環(huán)境效益卻不一定好;有的具有很好的社會(huì)和環(huán)境效益，但是卻沒有經(jīng)濟(jì)效益，自身產(chǎn)生不了現(xiàn)金流收入。差異巨大導(dǎo)致資產(chǎn)無法形成統(tǒng)一的經(jīng)營管理模式，需要進(jìn)行差異化管理。
3、資產(chǎn)盤活難以展開
“重建設(shè)，輕經(jīng)營”的管理模式導(dǎo)致部分存量資產(chǎn)沒有得到有效利用，資產(chǎn)盤活手段有限，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)施困難。往往需要進(jìn)行較大程度的資產(chǎn)重組與整合后，才能在資本市場(chǎng)上通過轉(zhuǎn)讓、交易、并購、上市等手段加快產(chǎn)權(quán)流動(dòng)或?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，但大規(guī)模的重組與整合往往因賬務(wù)不清、成本過高、人員分流困難等因素而難以展開。
二、城投類企業(yè)資產(chǎn)管理的重要性與緊迫性
隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善和在建項(xiàng)目的陸續(xù)完工，城投類企業(yè)承擔(dān)的建設(shè)任務(wù)將逐漸減少，存量資產(chǎn)將逐漸增加，企業(yè)將逐步由政府功能階段過渡到自主經(jīng)營階段。在向市場(chǎng)化自主經(jīng)營的轉(zhuǎn)型過程中，資產(chǎn)管理既重要又緊迫。
1、規(guī)范資產(chǎn)取得與處置程序是降低企業(yè)市場(chǎng)和法律風(fēng)險(xiǎn)的制度保障
城投類企業(yè)作為政府投融資平臺(tái)，政府指令性投資較多，項(xiàng)目前期論證不足，市場(chǎng)調(diào)研不夠深入，部分資產(chǎn)因取得和處置手續(xù)不規(guī)范存在涉訟問題。規(guī)范資產(chǎn)取得和處置程序，確保資產(chǎn)投資論證的科學(xué)合理、轉(zhuǎn)讓處置的合法有效，能有效降低城投類企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、規(guī)范固定資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)管理程序是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)安全完整的根本保證
固定資產(chǎn)管理含蓋了固定資產(chǎn)的取得、臺(tái)賬建立、調(diào)撥、改擴(kuò)建、養(yǎng)護(hù)維修、抵押處置、盤點(diǎn)、核銷等環(huán)節(jié)，產(chǎn)權(quán)管理含蓋了產(chǎn)權(quán)的占有、變更、注銷登記和資產(chǎn)權(quán)證的管理等事項(xiàng)。規(guī)范固定資產(chǎn)管和產(chǎn)權(quán)管理程序理能夠?qū)ζ髽I(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管，對(duì)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全完整。
3、明確資產(chǎn)成本、理順投入產(chǎn)出關(guān)系是實(shí)現(xiàn)城投類企業(yè)成功轉(zhuǎn)型的提前條件
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投入是產(chǎn)出的前提，投入即資產(chǎn)成本。明確每項(xiàng)資產(chǎn)的成本，才能確定每項(xiàng)資產(chǎn)的盈虧平衡點(diǎn)，才能相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)每項(xiàng)資產(chǎn)的投資回收期、預(yù)期收益，進(jìn)而開展市場(chǎng)化的經(jīng)營活動(dòng)。否則，“成本不明，售價(jià)不定，效益不清”，市場(chǎng)化經(jīng)營無從談起。
4、盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升資產(chǎn)效益是實(shí)現(xiàn)城投類企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑
規(guī)模巨大的資產(chǎn)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。但目前城投類企業(yè)已投入運(yùn)營的資產(chǎn)整體效益不高，短期內(nèi)可變現(xiàn)的經(jīng)營性資產(chǎn)少，缺乏快速有效的資產(chǎn)盤活手段，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求還存在不適應(yīng)的地方，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。
三、城投類企業(yè)資產(chǎn)的全覆蓋管理模式
根據(jù)城投類企業(yè)的資產(chǎn)特點(diǎn)和資產(chǎn)管理現(xiàn)實(shí)以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，本研究提出資產(chǎn)的全覆蓋管理模式。所謂資產(chǎn)的全覆蓋管理模式，即根據(jù)資產(chǎn)管理工作每個(gè)業(yè)務(wù)板塊的要求，結(jié)合該板塊資產(chǎn)特點(diǎn)，采取差異化的管理方式，確保城投類企業(yè)每項(xiàng)資產(chǎn)的每個(gè)方面、每個(gè)階段能夠管理到位，努力實(shí)現(xiàn)每一項(xiàng)資產(chǎn)的保值增值。
1、實(shí)物資產(chǎn)的全類別管理
（1）按產(chǎn)業(yè)、性質(zhì)和狀態(tài)等對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分類
根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)歸屬，將資產(chǎn)分為土地、房產(chǎn)、環(huán)保設(shè)施、路橋及其衍生資產(chǎn)、綠化資產(chǎn)、片區(qū)配套等。按性質(zhì)（是否能產(chǎn)生收入），可以將資產(chǎn)分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。按狀態(tài)（是否完工），將每類資產(chǎn)細(xì)分為存量資產(chǎn)和在建資產(chǎn)。
（2）確定各類資產(chǎn)的成本、收入、效益
確定原則：根據(jù)每類資產(chǎn)特點(diǎn)和性質(zhì)（市場(chǎng)化經(jīng)營性資產(chǎn)、區(qū)域啟動(dòng)器經(jīng)營性資產(chǎn)、政府采購類資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)等），分別確定每類資產(chǎn)的成本C（取得成本Ca與運(yùn)營成本Co之和）、收入R（一次性處置收入Rd和長(zhǎng)期運(yùn)營收入Ro）和效益B以及修正系數(shù)。
（3）建立資產(chǎn)質(zhì)量判斷模型、形成結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方案
對(duì)于每一項(xiàng)資產(chǎn)，首先確定其全部成本C，即取得成本Ca（根據(jù)資產(chǎn)發(fā)生效益的期限長(zhǎng)短分?jǐn)偅┖瓦\(yùn)營成本Co;然后，估算其收R，即資產(chǎn)處置收入Rd或者資產(chǎn)運(yùn)營收入Ro;最后，通過計(jì)算其利潤(rùn)率Rop從而得到資產(chǎn)的效益B。
考核一項(xiàng)資產(chǎn)的質(zhì)量，一般從盈利能力Ap、償債能力Adp、發(fā)展能力Cd三個(gè)方面來綜合考量。盈利能力、償債能力和發(fā)展能三者得分之和即為資產(chǎn)質(zhì)量，即Qa=Ap（Roa）+ Ap（Rg）+Alr+Cd。當(dāng)Qa≥8時(shí)，即為高效資產(chǎn);當(dāng)Qa≥5時(shí)，即為一般資產(chǎn);當(dāng)Qa≥3時(shí)，即為低效資產(chǎn);當(dāng)Qa<3時(shí)，即為無效資產(chǎn)。
對(duì)于不同類別的資產(chǎn)，根據(jù)其資產(chǎn)質(zhì)量高低、結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，采取相應(yīng)的處置方式，從而增加、保持或降低其在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的比重，最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。
2、固定資產(chǎn)的全周期管理
全壽命周期管理，即從固定資產(chǎn)取得、日常養(yǎng)護(hù)、改擴(kuò)建、維修、調(diào)撥、抵押、處置到最后的報(bào)廢核銷等全部納入管理范疇。
（1）固定資產(chǎn)的取得
按照不同的取得方式，將固定資產(chǎn)分為自行建造、代建、劃撥、購置、租入等五大類。達(dá)到竣工條件時(shí)，資產(chǎn)管理部門會(huì)同工程、建設(shè)、監(jiān)理單位組織驗(yàn)收、實(shí)物交接，驗(yàn)收后納入固定資產(chǎn)臺(tái)賬。
（2）固定資產(chǎn)的日常管理
固定資產(chǎn)的日常管理分為卡片管理、臺(tái)賬管理和清查盤點(diǎn)三部分。
紙質(zhì)卡片一式三份，資產(chǎn)管理部門、財(cái)務(wù)部門、使用保管部門各一份，使用部門負(fù)責(zé)建立電子卡片檔案和固定資產(chǎn)臺(tái)賬，定期匯資產(chǎn)運(yùn)營部門備案，并及時(shí)更新。
資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組織清查盤點(diǎn)工作，使用部門向資產(chǎn)管理部門提交資產(chǎn)清查盤點(diǎn)報(bào)告，進(jìn)行分析說明，并提出處理意見，在領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后作相應(yīng)處理。
（3）固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建、維修
按照分級(jí)分類管理原則，使用保管部門提出改擴(kuò)建、維修申請(qǐng)，預(yù)計(jì)單筆改擴(kuò)建費(fèi)用在200萬元以上、維修費(fèi)用在10萬元以上的，使用部門報(bào)資產(chǎn)管理部門審核，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。
（4）固定資產(chǎn)的調(diào)撥、抵押、處置
固定資產(chǎn)內(nèi)部調(diào)撥經(jīng)由各單位主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施，各單位之間無償撥出或撥入時(shí)，需報(bào)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門備案，并做好國資管理部門的報(bào)批審核工作。
發(fā)生抵押情況時(shí)，使用部門報(bào)資產(chǎn)運(yùn)營部，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可辦理。
按照分級(jí)管理原則，原值500萬元以下固定資產(chǎn)處置事項(xiàng)由公司自行決策;500萬以上（包含500萬元）由使用部門報(bào)資產(chǎn)運(yùn)營部，由國資管理部門批準(zhǔn)并通過產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。
（5）固定資產(chǎn)的移交
由企業(yè)立項(xiàng)并代建的項(xiàng)目，在項(xiàng)目驗(yàn)收合格且結(jié)算、決算完成后移交政府管理部門，包括實(shí)物資產(chǎn)盤點(diǎn)、項(xiàng)目資料清單、資產(chǎn)權(quán)證的移交。詳細(xì)的施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等資料文檔由企業(yè)負(fù)責(zé)保管。
（6）固定資產(chǎn)的養(yǎng)管
企業(yè)制定路橋養(yǎng)護(hù)管理實(shí)施辦法，建立養(yǎng)管臺(tái)賬、明確工作內(nèi)容及管理責(zé)任。每年9月份提出路橋資產(chǎn)養(yǎng)管計(jì)劃，明確養(yǎng)管范圍、養(yǎng)管費(fèi)用等，政府相關(guān)部門審核后，養(yǎng)管費(fèi)用納入政府年度財(cái)政預(yù)算。
3、股權(quán)資產(chǎn)的全過程管理
所謂全過程管理，是指股權(quán)管理工作要覆蓋股權(quán)投資的前期論證階段、參股子公司運(yùn)營階段、股權(quán)投資退出階段，確保財(cái)務(wù)狀況報(bào)告制度、重大經(jīng)營決策報(bào)告制度、外派董監(jiān)事工作制度貫徹落實(shí)，達(dá)到防范投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資收益的目的。
（1）保證投資前充分的調(diào)研論證
股權(quán)投資前要對(duì)相關(guān)市場(chǎng)或目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行充分的調(diào)研，就市場(chǎng)前景、發(fā)展戰(zhàn)略、投資規(guī)模、回收方式、預(yù)期效益等進(jìn)行詳細(xì)論證。通過調(diào)研論證和審議環(huán)節(jié)，確保投資決策的科學(xué)性、合理性。
（2）強(qiáng)化出資后的過程管理
資產(chǎn)管理部門要建立各級(jí)股權(quán)臺(tái)賬，通過外派董監(jiān)事參加董監(jiān)事會(huì)議、參與重大經(jīng)營決策、定期報(bào)告工作，及時(shí)掌握所出資企業(yè)情況，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。外派董監(jiān)事對(duì)擬審議事項(xiàng)要提前研究，重大事項(xiàng)要提請(qǐng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審議，并遵循企業(yè)意見進(jìn)行表決。
（3）保證退出投資時(shí)的規(guī)范管理
所謂退出投資是指當(dāng)細(xì)分市場(chǎng)或者被投資企業(yè)本身的經(jīng)營狀況等發(fā)生重大變化，而導(dǎo)致股權(quán)投資實(shí)施對(duì)外轉(zhuǎn)讓、被投資企業(yè)依法清算、減資等撤出（收回）全部（部分）出資額的行為。不管發(fā)生何種撤資行為，都必須按照國家法律法規(guī)的要求，聘請(qǐng)國資委備案的審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估，履行必要的法律手續(xù)，并到產(chǎn)權(quán)交易所辦理。
五、結(jié)論
資產(chǎn)的全覆蓋管理模式充分考慮了城投類企業(yè)作為政府投融資平臺(tái)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特殊性，對(duì)總體資產(chǎn)的管理做到全面覆蓋、規(guī)范科學(xué)，分別對(duì)實(shí)物資產(chǎn)管理、固定資產(chǎn)管理、產(chǎn)權(quán)和股權(quán)管理工作提出了管理辦法，對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)的管理做到全程跟蹤、區(qū)別對(duì)待，是一套完全符合城投類企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)狀的科學(xué)管理模式。
【參考文獻(xiàn)】
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路林表示，中城投資在發(fā)展路徑中，已經(jīng)完成了從房地產(chǎn)投資公司向房地產(chǎn)專業(yè)類資產(chǎn)管理公司的升級(jí)，正在向多類別資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型。此外，路林還透露：中城投資正在構(gòu)建新三板+紅籌的上市模式，其中國內(nèi)新三板的掛牌將在年內(nèi)完成。
成長(zhǎng)歷程：“聯(lián)合融資、聯(lián)合投資”落地生根
中城投資成立于2002年，由中國著名房地產(chǎn)企業(yè)――如萬科、萬通、龍湖、建業(yè)、華遠(yuǎn)等――組成的“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟”成員企業(yè)發(fā)起成立，成長(zhǎng)為中國最大的專業(yè)類資產(chǎn)管理公司之一，目前有股東55家。中城投資的成長(zhǎng)和發(fā)展使得這些企業(yè)之間“聯(lián)合融資、聯(lián)合投資”的想法逐步落地，并越走越遠(yuǎn)。
發(fā)展路徑中，中城投資立足于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，不斷擴(kuò)展業(yè)務(wù)板塊：從聯(lián)合融資、聯(lián)合投資拓展到聯(lián)合財(cái)富管理?！爸谐峭顿Y在‘投資+’的道路上，走得比‘互聯(lián)網(wǎng)+’的歷史還要長(zhǎng)，這也是中城投資今天最寶貴的財(cái)富?！甭妨直硎?，聯(lián)合投資是中城投資“成立到現(xiàn)在最重要的一個(gè)使命，在創(chuàng)業(yè)投資中互相給力、給信心，在成長(zhǎng)投資中互相給賺錢的機(jī)會(huì)?！?/p>
2013年，中城投資改制成為“投資管理股份有限公司”，定向增發(fā)12億股，吸收資本超過16億元人民幣，成為中國資本金最大的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。中城投資隨后啟動(dòng)資本市場(chǎng)上市進(jìn)程，海外紅籌架構(gòu)和國內(nèi)新三板均是中城投資考慮的上市途徑。在路林看來，以上這些動(dòng)作直接推動(dòng)中城投資“進(jìn)入高速成長(zhǎng)的軌道”，業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展至房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理、股權(quán)投資（VC/PE）與資產(chǎn)管理、證券投資與資產(chǎn)管理及海外投資與資產(chǎn)管理等多個(gè)領(lǐng)域。
新三板+紅籌：中城投資的資本路徑
對(duì)投資機(jī)構(gòu)而言，未來行業(yè)前景如何？在中城投資策略報(bào)告會(huì)上，中城投資總裁路林表示，“過去十年是開發(fā)的黃金十年，而未來十年是投資的黃金十年?！?/p>
“資本市場(chǎng)不僅是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，也是經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)。”在路林看來，資本市場(chǎng)，包括“私募和公募、場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外聚集的資本力量”，正在改變中國經(jīng)濟(jì)――“以改革預(yù)期和資本市場(chǎng)充足的流動(dòng)性能夠盤活存量資產(chǎn)，能夠以權(quán)益資本重組債務(wù)資本、整合過剩產(chǎn)能?！?/p>
路林在接受采訪時(shí)表示，中城投資“正在利用資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)抓住下一個(gè)投資的黃金十年?！?/p>
路林評(píng)價(jià)，新三板能給中城投資帶來雙重機(jī)會(huì)：一方面“企業(yè)借助新三板，可以實(shí)現(xiàn)新的定向增發(fā)、做市交易，包括轉(zhuǎn)板交易，幫助企業(yè)快速成長(zhǎng)?！绷硪环矫?，新三板為中城投資“提供了批量的股權(quán)投資機(jī)會(huì)，為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)新的業(yè)務(wù)類別提供了直接動(dòng)力?！币虼?，中城投資將在新三板私募股權(quán)基金產(chǎn)品上“有更大的投入?！?/p>
在資本運(yùn)作方面，路林表示，在國內(nèi)資本市場(chǎng)，“中城聯(lián)盟投資股份有限公司已經(jīng)邀請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)，制定了詳細(xì)的方案，今年將在新三板掛牌。”
中城投資于2014年9月在開曼群島設(shè)立了“中城聯(lián)盟國際投資管理控股有限公司（中城聯(lián)盟控股CGI）”，由中城投資55家股東在BVI分別設(shè)立的SPV共同組建，這將成為中城投資在海外紅籌上市的主體。
投資+：夢(mèng)想家、探險(xiǎn)家、行動(dòng)家
“無論是面對(duì)下一個(gè)十年，還是下一個(gè)大市場(chǎng)、大事件、大周期，中城投資都是從投資開始起步，我們叫‘投資+’。 ”路林如此描述中城投資的使命?！啊顿Y+’首先是個(gè)夢(mèng)想家，也是個(gè)探險(xiǎn)家，更是個(gè)行動(dòng)家?！?/p>
如何才能利用好未來的黃金十年？路林給出的答案是“創(chuàng)新、升級(jí)、轉(zhuǎn)型”――這正是中城投資2015年投資策略報(bào)告會(huì)的主題。
“創(chuàng)新就是試錯(cuò)、就是探險(xiǎn)。沒有試措、沒有行動(dòng)、沒有歷險(xiǎn)，就談不上創(chuàng)新?！边@是路林對(duì)“創(chuàng)新”的理解，“僅僅停留在口頭，停留在關(guān)鍵詞上的創(chuàng)新，沒有任何意義?！甭妨洲D(zhuǎn)述中城投資董事、萬科企業(yè)總裁郁亮的觀點(diǎn)，“一個(gè)企業(yè)如果能夠生存10年以上，它就有巨大的試錯(cuò)機(jī)會(huì)和改錯(cuò)機(jī)會(huì)，在不斷試錯(cuò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新、升級(jí)和轉(zhuǎn)型?！报D―成立于2002年的中城投資正是在不斷的創(chuàng)新、升級(jí)中發(fā)展前行。
對(duì)于“升級(jí)”，路林認(rèn)為，“不僅僅是中城投資業(yè)務(wù)的升級(jí)，也是企業(yè)戰(zhàn)略的升級(jí)和產(chǎn)業(yè)型態(tài)的升級(jí)。而對(duì)于“轉(zhuǎn)型”，路林強(qiáng)調(diào)從開發(fā)行業(yè)向投資行業(yè)的轉(zhuǎn)型――“從宏觀經(jīng)濟(jì)甚至全球動(dòng)力來講，下一個(gè)十年是投資的黃金十年，是轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)的黃金十年。”
如何實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)新、升級(jí)與轉(zhuǎn)型”？中城投資的策略一是“以新謀舊”，二是“以外促內(nèi)”。前者強(qiáng)調(diào)引入新技術(shù)，使用新方法，進(jìn)入新領(lǐng)域，適應(yīng)新周期；后者強(qiáng)調(diào)“以外延促進(jìn)內(nèi)生”，例如通過合資合作、兼并收購、海外戰(zhàn)略等外來力量的引入促進(jìn)成長(zhǎng)和發(fā)展。
轉(zhuǎn)型與升級(jí)：多類別綜合類資管公司
“多類別的綜合類資產(chǎn)管理公司”是中城投資給自己的定位：“多類別就是從一到十的過程，意味著中城投資從房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理，逐步走到股權(quán)投資與資產(chǎn)管理、證券投資與資產(chǎn)管理、海外投資與資產(chǎn)管理上。”
路林用數(shù)字來描述中城投資走過的歷程：“過去的13年中，在自有投資只有1個(gè)億的情況下，滾動(dòng)到2013年，中城投資累計(jì)投資超過100億。2013年，在定向增發(fā)和業(yè)務(wù)的升級(jí)轉(zhuǎn)型之后，現(xiàn)在的累計(jì)投資規(guī)模達(dá)500億，余額超過200億。”
“中城投資已經(jīng)完成了從房地產(chǎn)投資公司向房地產(chǎn)專業(yè)類資產(chǎn)管理公司的升級(jí)?！甭妨秩绱烁爬ㄖ谐峭顿Y的升級(jí)?！霸?00億投資總額當(dāng)中，在200億的管理余額當(dāng)中，90%是受托投資管理，拿到圈內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外委托人的資金。”資產(chǎn)管理客戶的來源是什么？路林的答案是“來源于中城投資的私人財(cái)富管理、特定圈層的客戶，也來自于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型資本的客戶?！?/p>
在中城投資的戰(zhàn)略定位上，中城投資作為資產(chǎn)管理公司，路林強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)配置的重要性。在中城投資的資產(chǎn)管理中，“大類方面有房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)以外的股權(quán)基金、證券基金；在流動(dòng)性方面，有貨幣基金和股票基金；在區(qū)域上，有國內(nèi)基金和海外基金?！?/p>
路林將中城投資“有限多元化”的行業(yè)支撐點(diǎn)確立在“投資行業(yè)中”，認(rèn)為“大類決定發(fā)展”：“在行業(yè)、主題的輪動(dòng)和波動(dòng)面前，中城投資會(huì)按照投資的規(guī)律，走向相對(duì)多元化的大類資產(chǎn)配置，而不是停留在單一產(chǎn)品、單一業(yè)務(wù)、單一周期和單一市場(chǎng)中。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；投資；科學(xué)管理
由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng),國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目拿地、盲目投資的現(xiàn)象,隨著國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行從緊的資金政策,很多企業(yè)難以為續(xù),度日艱難。同時(shí),目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在投資管理粗放,管理無序的現(xiàn)象,無法對(duì)工作起到監(jiān)督性和指導(dǎo)性的作用,因此,加強(qiáng)投資計(jì)劃管理勢(shì)在必行,它是企業(yè)的生命線。
1 把好項(xiàng)目關(guān)是投資管理的前提
為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，避免和降低風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)項(xiàng)目必要性、可行性進(jìn)行研究。
1.1 進(jìn)行市場(chǎng)分析。避免決策盲目性，減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目在未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，使計(jì)劃任務(wù)更具科學(xué)性和可靠性；
1.2 加強(qiáng)實(shí)地調(diào)研。對(duì)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)，包括征地、水源、供電、運(yùn)輸、環(huán)保等情況要了如指掌，使投資估算有充分依據(jù)；
1.3 資金落實(shí)到位。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資金額大，投資各方必須做到資金到位，必須有資金文件，確保項(xiàng)目得到批準(zhǔn)后能按期實(shí)施。若需貸款，應(yīng)對(duì)各項(xiàng)貸款條件進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)分析比較，盡量減輕利息負(fù)擔(dān)和還貸壓力。
2 把好設(shè)計(jì)關(guān)是投資管理的靈魂
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，包括編制項(xiàng)目建議書、可行性研究、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書等，一旦被認(rèn)為是切實(shí)可行的，就進(jìn)入影響建設(shè)投資最大的設(shè)計(jì)階段。
人們稱設(shè)計(jì)階段雖則設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)工程總費(fèi)用的1％左右，但對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)影響度要占80％左右。
由于設(shè)計(jì)階段分初步、技術(shù)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段：在初步設(shè)計(jì)階段，要提出設(shè)計(jì)要求，明確建設(shè)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)形式、平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案競(jìng)選，選擇設(shè)計(jì)單位并商簽委托設(shè)計(jì)合同等事宜；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，確定建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性、可行性、安全性，特別要做好建設(shè)項(xiàng)目對(duì)復(fù)雜工程的重大技術(shù)問題進(jìn)入深化設(shè)計(jì)，確保質(zhì)量；在施工圖設(shè)計(jì)階段，確定建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和主要設(shè)計(jì)參數(shù)。為此，要做好四方面的工作：
2.1 設(shè)計(jì)方案優(yōu)選。為保證設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、準(zhǔn)確性、合理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)方案好中選優(yōu)；鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位平等競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度，控制工程造價(jià)，提高投資效益；
2.2 推行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是指按照標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，通過計(jì)算的數(shù)據(jù)為依據(jù)，控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破；
2.3 應(yīng)用價(jià)值工程。價(jià)值工程是功能或效用與成本的比值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用價(jià)值工程，就是要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行功能分析，做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，達(dá)到降低成本的目的；
2.4 注重圖紙會(huì)審。目的是將建設(shè)項(xiàng)目變更的可能性盡量地控制在施工前。就是對(duì)初步設(shè)計(jì)階段，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)階段，側(cè)重于各專業(yè)技術(shù)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求；對(duì)施工圖設(shè)計(jì)，側(cè)重于使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。通過圖紙會(huì)審，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，功能和造價(jià)互相平衡。
3 把好費(fèi)用關(guān)是投資管理的龍頭
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、金額大，通常按建設(shè)程序六個(gè)階段費(fèi)用要嚴(yán)格控制：
3.1 投資估算。在項(xiàng)目決策階段，必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資估算。其依據(jù)是：可行性報(bào)告等文件；建設(shè)方案；估算指標(biāo)；材料設(shè)備詢價(jià)；國家有關(guān)政策文件；
3.2 概算造價(jià)。這是在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，編制工程概算文件，預(yù)測(cè)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)。其依據(jù)是：初步設(shè)計(jì)方案資料；概算編制辦法；概算定額或指標(biāo)；建設(shè)項(xiàng)目所在地有關(guān)費(fèi)用文件；
3.3 預(yù)算造價(jià)。這是在施工圖設(shè)計(jì)階段確定的工程造價(jià)，其依據(jù)是：施工圖紙；現(xiàn)行材料設(shè)備價(jià)格；預(yù)算定額等；
3.4 合同價(jià)格。這是指工程招投標(biāo)階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備材料采購合同以及技術(shù)和咨詢服務(wù)合同確定的價(jià)格。其依據(jù)是：招投標(biāo)文件；施工單位資質(zhì)；施工方案；
3.5 結(jié)算價(jià)格。這是指工程結(jié)算確定的價(jià)格，其依據(jù)是：中標(biāo)價(jià)；設(shè)計(jì)變更；現(xiàn)場(chǎng)簽證；
3.6 實(shí)際造價(jià)。這是竣工決算階段最后確定的工程造價(jià)，其依據(jù)是：建設(shè)工程費(fèi)；設(shè)備購置費(fèi)；預(yù)備費(fèi)；其他費(fèi)用；建設(shè)期貸款利息等。
4 把好招標(biāo)關(guān)是投資管理的基礎(chǔ)
招標(biāo)投標(biāo)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種重要交易方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要手段。在招投標(biāo)時(shí)，要做好三方面工作：
4.1 合理編制標(biāo)底。當(dāng)前，市場(chǎng)上建筑安裝工程招標(biāo)的標(biāo)底，主要采用以施工圖預(yù)算、工程概算、擴(kuò)大綜合定額、平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)等方法來編制，也有按市場(chǎng)價(jià)格來報(bào)價(jià)。但不論以何種方式編制，都應(yīng)控制在投資范圍內(nèi)；
4.2 規(guī)范投標(biāo)報(bào)價(jià)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，一般招投標(biāo)在三家以上，實(shí)行“貨比三家”；
4.3 公正進(jìn)行評(píng)標(biāo)。堅(jiān)持公開、公平、公正，嚴(yán)格管理要求和管理程序，依靠高素質(zhì)專家支持，實(shí)行工程技術(shù)人員的群體評(píng)估和決策，順利進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目。
5 把好協(xié)調(diào)關(guān)是投資管理的保證
推行建設(shè)項(xiàng)目責(zé)任制是投資管理的保證，特別要加強(qiáng)協(xié)調(diào)：
5.1 技術(shù)協(xié)調(diào)。提高涉及圖紙質(zhì)量，減少因技術(shù)錯(cuò)誤帶來的協(xié)調(diào)問題；加強(qiáng)圖紙會(huì)審和交底是重要環(huán)節(jié)；
5.2 管理協(xié)調(diào)。要建立一整套健全的管理制度，包括從管理層到班組的責(zé)任制度、獎(jiǎng)懲制度，特別要建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作；
5.3 組織協(xié)調(diào)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，解決施工中的各種問題，嚴(yán)格管理簽證工作，并進(jìn)行有效的工程預(yù)算。
在建設(shè)項(xiàng)目中，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好電氣部分與土建的協(xié)調(diào)；給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；建筑的外表功能與結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)。把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。
6 把好施工關(guān)是投資管理的根本
施工階段是建設(shè)項(xiàng)目的重要階段。這一階段中，要把工程設(shè)計(jì)圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實(shí)體，因此，這階段應(yīng)做好五項(xiàng)工作：
6.1 要優(yōu)化施工方案。要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。
6.2 合理有效的使用資金。做到籌資與資金使用相協(xié)調(diào)；做好工程費(fèi)用支付管理工作；加強(qiáng)對(duì)其他費(fèi)用支付的管理。
6.3 嚴(yán)密細(xì)致的施工控制。在施工準(zhǔn)備階段，以工程順利開工，開工后能連續(xù)均衡施工，并能保證工程質(zhì)量、進(jìn)度和盡可能節(jié)省工程費(fèi)用為控制目標(biāo)。主要內(nèi)容是施工監(jiān)理單位的選擇和施工條件準(zhǔn)備；在施工階段，以全面和實(shí)際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。對(duì)所建立的各管理機(jī)構(gòu)實(shí)行崗位責(zé)任制，落實(shí)到每個(gè)人，共同做好控制工作。
6.4 嚴(yán)格控制工程變更。無論在設(shè)計(jì)、施工、進(jìn)度、項(xiàng)目變更都要慎之又慎。要堅(jiān)決杜絕施工單位擅自變更設(shè)計(jì)增加投資，對(duì)一些確要變更的單價(jià)和施工工藝，在得到批準(zhǔn)后實(shí)施，并做好現(xiàn)場(chǎng)記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)收集整理工作，以免浪費(fèi)發(fā)生。
6.5 切實(shí)加強(qiáng)材料管理。由于材料費(fèi)用占工程總費(fèi)用的70％左右，因此，設(shè)備、材料計(jì)劃，控制材料實(shí)際與預(yù)算價(jià)差，材料的采購都是嚴(yán)格管理的范圍。
7 把好竣工關(guān)是投資管理的關(guān)鍵
在建設(shè)項(xiàng)目完成后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確核定竣工決算，有效實(shí)現(xiàn)投資控制要做好三方面工作：
7.1 合理確定造價(jià)。這是投資管理的重要環(huán)節(jié)，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按施工合同為準(zhǔn)則，實(shí)事求是地根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)鑒證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。特別計(jì)價(jià)必須正確，預(yù)算人員不但要熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則、原理，還要到現(xiàn)場(chǎng)了解，提高計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性；
7.2 嚴(yán)格結(jié)算復(fù)審。對(duì)施工單位編制的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，包括工程進(jìn)度表、質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和實(shí)物量清單進(jìn)行核對(duì)，并實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，從而確保投資效益；
7.3 做好審計(jì)工作。由于工程決算是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的最后結(jié)論，故一般委托有資質(zhì)的審計(jì)單位進(jìn)行審核。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本；管理
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
前言
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，建筑領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不得不更加依靠房地產(chǎn)投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤(rùn)最大化的同時(shí)占據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。其重點(diǎn)和核心是房地產(chǎn)投資成本管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本是指在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目上發(fā)生的全部費(fèi)用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產(chǎn)投資成本管理的內(nèi)容很廣泛，貫穿于項(xiàng)目管理活動(dòng)的全過程和每個(gè)方面，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。以下就房地產(chǎn)投資成本管理問題展開探討研究。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理概述
1. 1房地產(chǎn)項(xiàng)目屬性
（1）建設(shè)投資大。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
（2）開發(fā)周期長(zhǎng)。土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的對(duì)象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開發(fā)周期，同時(shí)，由于客觀條件的不可預(yù)測(cè)性、以及應(yīng)政府要求，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要辦理許多相關(guān)部門的繁雜手續(xù)。從項(xiàng)目獲取施工許可證、預(yù)售許可證到竣工驗(yàn)收，所需要的時(shí)間都不太可控，都影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。
（3）受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，涉及到社會(huì)生產(chǎn)生活多個(gè)方面。房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和重要的風(fēng)向標(biāo)之一。也同時(shí)成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問題和中央十分關(guān)注的民生問題。其生產(chǎn)過程，必須通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須嚴(yán)格遵守國家產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)，響應(yīng)城市統(tǒng)一規(guī)劃等。
1. 2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理簡(jiǎn)述
1. 2. 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理
（1）成本管理意識(shí)匾乏。更多注意產(chǎn)品成本的事后核算，沒有真正理解項(xiàng)目全過程、全成本的管理思想，對(duì)導(dǎo)致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識(shí)。
（2）無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本。由于伴隨項(xiàng)目的開發(fā)，時(shí)刻發(fā)生著成本，成本也在時(shí)刻的變化當(dāng)中。最新動(dòng)態(tài)成本，需要項(xiàng)目?jī)?nèi)外部多方面的配合才能核算出來，因此動(dòng)態(tài)成本情祝經(jīng)常滯后。
1. 2. 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售管理
（1）年度銷售任務(wù)是公司根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)及工程的進(jìn)度預(yù)計(jì)估算的，銷售計(jì)劃很難做準(zhǔn)。
（2）團(tuán)隊(duì)管理粗放，常常重結(jié)果而輕過程，缺乏精細(xì)化的銷售管控。
（3）定價(jià)管理上，銷售價(jià)格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差。
（4）費(fèi)用管理上，營銷投放缺乏規(guī)范和價(jià)值分析，而營銷策劃是一項(xiàng)創(chuàng)造性的工作，其效果無法完全預(yù)測(cè)。
2.房地產(chǎn)成本管理中存在的問題
2.1不重視決策階段的成本控制
許多房地產(chǎn)商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點(diǎn)，從而達(dá)到順利籌集到資金的目的。這樣導(dǎo)致了前期做的策劃報(bào)告可操作性大大降低。很多策劃報(bào)告顯得虛無縹緲，遠(yuǎn)未達(dá)到“指導(dǎo)企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標(biāo)選擇的合理性，邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性，計(jì)算過程的規(guī)范性，計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過失在有增無減地出現(xiàn)，大量的開發(fā)資金損失在有形和無形之中。
2.2不重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成本控制，只重視實(shí)施階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有土建安裝工程部，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行直接的監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在一個(gè)認(rèn)知錯(cuò)覺：工程成本主要花在工程建設(shè)階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強(qiáng)過程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實(shí)落實(shí)到實(shí)際中，開發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血，采取多項(xiàng)控制措施。
2.3不重視控制計(jì)劃，導(dǎo)致成本失控
長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏認(rèn)識(shí)成本控制計(jì)劃的重要作用。計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃幾種。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為長(zhǎng)期計(jì)劃太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的規(guī)劃、制定和實(shí)施。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展前景，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經(jīng)營失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)的資源遠(yuǎn)沒有得到合理規(guī)劃和利用。我們?cè)谠u(píng)估成本支出時(shí)，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實(shí)際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。
2.4工程招投標(biāo)工作沒有起到真正的成本控制作用
建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項(xiàng)重大變革，有利于降低促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高工程質(zhì)量，降低工程造價(jià)，縮短工期，防止產(chǎn)生腐化現(xiàn)象。特別是在現(xiàn)階段，不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的不足60%，招投標(biāo)工作推進(jìn)不理想的具體原因十分復(fù)雜。客觀地講，目前招投標(biāo)工作實(shí)際存在一個(gè)困惑點(diǎn)就是施工單位投標(biāo)的依據(jù)是各省市統(tǒng)一的《建筑安裝工程預(yù)算定額》，而不是企業(yè)內(nèi)部各自的“企業(yè)定額”。
3.房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制
3.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選
工程設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的成敗有著重要的影響，所以，在確定設(shè)計(jì)方案時(shí)，必須堅(jiān)持設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)，擇優(yōu)確定設(shè)計(jì)單位和方案。 設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)包括民用建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)和居住小區(qū)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)。 民用建筑設(shè)計(jì)要堅(jiān)持“適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心問題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選兩種方式優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，達(dá)到擬建工程項(xiàng)目能夠采用先進(jìn)的技術(shù)和工藝、降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。
3.2做好施工過程中的成本控制
施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費(fèi)用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，做好施工階段的工程投資控制對(duì)于實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程全過程成本控制有極其重要的作用。
（1）工程變更。由于工程建設(shè)的周期長(zhǎng)、涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化。 因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等。 所以在施工過程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模， 提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，實(shí)行“技術(shù)管理、分級(jí)控制、限額簽證”的制度。 對(duì)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，尤其是涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡早盡快解決，減少損失，否則，勢(shì)必造成重大變更損失。 工程變更分為設(shè)計(jì)變更和其他變更兩大類。 為嚴(yán)格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴(yán)格按變更程序、限額審批實(shí)現(xiàn)變更，否則，很難實(shí)現(xiàn)投資的控制。
（2）施工組織及技術(shù)措施的控制。 施工技術(shù)措施對(duì)工程造價(jià)有很大的影響，因此，施工技術(shù)措施的審查，除監(jiān)理單位和建設(shè)單位審查外，還可邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員參與審查，這樣施工技術(shù)方法就和設(shè)計(jì)意圖做到了有機(jī)的結(jié)合，從而使施工技術(shù)措施更有針對(duì)性和時(shí)效性。
（3）工程資金籌措支付及施工進(jìn)度控制。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對(duì)工程的開發(fā)成本將產(chǎn)生很大的影響。 資金充足、支付及時(shí)，就能保證承包單位的施工進(jìn)度，進(jìn)而保證整個(gè)工程的交、竣工時(shí)間和房屋的銷售，使建設(shè)資金按計(jì)劃回籠，減少建設(shè)資金的貸款利息。
4.結(jié)語
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)主要是以經(jīng)濟(jì)效益為目的，衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷售價(jià)格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。同時(shí)只有控制好了開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會(huì)得到保障。
參考文獻(xiàn)：
[1] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年
工程進(jìn)度管理
（一）事前計(jì)劃制度
1、總體工程進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審制度單位工程開工前，總包單位應(yīng)編制其工程總進(jìn)度計(jì)劃，上報(bào)監(jiān)理、項(xiàng)目公司審核，批準(zhǔn)后報(bào)工程管理部、工程副總審批，通過后方可施行?？傮w進(jìn)度計(jì)劃中，應(yīng)明確各分包單位的配合措施和要求，進(jìn)駐時(shí)間節(jié)點(diǎn)，為分包隊(duì)伍的選擇提供時(shí)間參考。如因總體進(jìn)度計(jì)劃不準(zhǔn)，造成分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)時(shí)間拖后致使單位工程工期拖延，由其總包單位承擔(dān)違約責(zé)任。
2、進(jìn)度措施和方案的上報(bào)工程開工前，總包單位編制的施工組織設(shè)計(jì)中應(yīng)包括進(jìn)度措施和方案?？偘鼏挝灰部梢愿鶕?jù)工程的實(shí)際情況，結(jié)合自己的實(shí)力編制進(jìn)度保證措施和方案。保證措施和方案應(yīng)在工程開工前上報(bào)監(jiān)理、項(xiàng)目公司審核，批準(zhǔn)后報(bào)工程管理部、主管副總審批，通過后作為合同的附件。在工程施工過程中，施工單位應(yīng)根據(jù)實(shí)際施工情況動(dòng)態(tài)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃和保證方案，計(jì)劃編制應(yīng)掌握先緊后松的原則（基礎(chǔ)、主體期間要盡量安排的時(shí)間緊湊一些），加大進(jìn)度控制措施和力度，保證合同總體進(jìn)度計(jì)劃的有效執(zhí)行和控制。如有重大進(jìn)度措施和方案的調(diào)整，總包單位應(yīng)重新編制進(jìn)度措施和方案，按原審批程序進(jìn)行審批，通過后執(zhí)行。但進(jìn)度措施和方案的調(diào)整，不能與整個(gè)工期計(jì)劃相違背，并且其總包單位也推卸不了其工期違約的責(zé)任。各分包項(xiàng)目在進(jìn)場(chǎng)前也應(yīng)根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃的要求編制自己分項(xiàng)工程的進(jìn)度保證措施和方案，報(bào)監(jiān)理、項(xiàng)目公司審核，批準(zhǔn)后報(bào)工程管理部、主管副總審批。分項(xiàng)工程的進(jìn)度計(jì)劃，必須符合總進(jìn)度計(jì)劃，并且要為其他項(xiàng)目的施工留有充足余地。
3、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際要素檢查及調(diào)整措施工程管理部將在月檢中，根據(jù)前述的進(jìn)度計(jì)劃及保證措施方案檢查各個(gè)單位工程及其附屬的進(jìn)度計(jì)劃落實(shí)情況。如發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)重滯后，其比原計(jì)劃拖后7天以上者，工程管理部將調(diào)查其拖后原因，讓其拖后工期的單位負(fù)責(zé)人寫出加快施工的保證措施和方案，總公司并且保留其拖期罰款的權(quán)利。各施工單位要根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整其計(jì)劃，保證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的工期不再拖后，否則將按合同約定進(jìn)行拖期處罰。
（二）建設(shè)過程控制制度
1、月檢制度工程管理部將在每月月底進(jìn)行巡查，巡查時(shí)將對(duì)各單位工程的實(shí)際進(jìn)度情況進(jìn)度檢查，并填報(bào)進(jìn)度確認(rèn)表格和圖像資料。其書面資料項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字后作為執(zhí)行合同的見證性資料和撥付工程款的控制依據(jù)。如工程拖后，工程管理部將延期撥款審批，并且保留采取經(jīng)濟(jì)處罰的權(quán)利。
關(guān)鍵詞：投資控制；工程管理；作用；措施
中圖分類號(hào)：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1、投資控制的作用分析
為提高工程整個(gè)管理過程的質(zhì)量，優(yōu)化管理方法，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制投資以確保在工程制定決策"進(jìn)行設(shè)計(jì)"項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)以及相應(yīng)的實(shí)施環(huán)節(jié)中，借助巧妙設(shè)計(jì)"研發(fā)工程"保證材料供給等的招標(biāo)與投標(biāo)，合理運(yùn)用項(xiàng)目投資對(duì)此進(jìn)行有效控制#施工期間，受其他因素的影響，需要對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行設(shè)計(jì)以及根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)更正"正確分析項(xiàng)目施工的總體費(fèi)用，包括對(duì)項(xiàng)目施工工程形象快進(jìn)的相關(guān)費(fèi)用預(yù)算，不同期間的費(fèi)用結(jié)算以及核查，整個(gè)行業(yè)投資情況的合理分析等，從而在保證完成工程建設(shè)的前提下，形成良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。
2、工程管理中投資控制的內(nèi)容分析
項(xiàng)目審查估算，逐步闡明投資控制的最終目標(biāo)；標(biāo)底的復(fù)核以及相應(yīng)的預(yù)算；根據(jù)工程管理方案，及時(shí)協(xié)助相關(guān)人員做好招投標(biāo)的工作，并研討招投標(biāo)合同，根據(jù)研討結(jié)果，及時(shí)提供相關(guān)的建議，同時(shí)做好有關(guān)協(xié)議的商洽工作；依據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)管理情況，及時(shí)向相關(guān)部門反映因變更工程而產(chǎn)生的費(fèi)用結(jié)算；實(shí)時(shí)觀察所簽署的協(xié)議管理，做好聯(lián)系表費(fèi)用的登記；做好工程索賠數(shù)據(jù)分析，并制定合理對(duì)策；不同環(huán)節(jié)或階段的投資審核結(jié)算；依據(jù)施工進(jìn)度與工作計(jì)劃，將不同階段的工程費(fèi)用綜合比較，找出之間相應(yīng)的差距，并及時(shí)制定糾正措施；對(duì)于沒有定價(jià)的用材，要依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行分析定價(jià)；綜合分析以上投資控制內(nèi)容，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，編寫投資控制報(bào)告書。
3、強(qiáng)化工程管理中投資控制的有效措施
3.1、設(shè)計(jì)階段
3.1.1、要在工程設(shè)計(jì)階段積極的推行限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)化的工程設(shè)計(jì)。相關(guān)的工程管理人員在各設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資控制時(shí)，要將投資限額按照具體的投資控制目標(biāo)，細(xì)化到各個(gè)專業(yè)的工程設(shè)計(jì)人員，并實(shí)現(xiàn)分段的考核。同時(shí)，建立合理的獎(jiǎng)懲制度，使相關(guān)的額工程設(shè)計(jì)人員將工作從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度出發(fā)，合理的優(yōu)化設(shè)計(jì)，有效確保工程限額目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3.1.2、與此同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)工程設(shè)計(jì)的變更管理。在具體工程的實(shí)施過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程設(shè)計(jì)變更的情況。相關(guān)的工程管理人員要及時(shí)的對(duì)工程變更內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真的核算和調(diào)整，尤其是對(duì)涉及到工程的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案以及工藝流程等等這些影響整體工程造價(jià)的重大工程設(shè)計(jì)變更，并及時(shí)給相關(guān)的業(yè)主提供具體資料，在工作中采取先算帳后實(shí)現(xiàn)工程變更的解決方法，以此使得建筑工程的造價(jià)得到有效控制。而在工作中對(duì)于那些實(shí)在無法避免的工程設(shè)計(jì)變更，要注意在實(shí)際的工作中將其盡量控制在工程的設(shè)計(jì)階段初期，這主要是由于工程變更發(fā)生得越早，其相關(guān)的損失就會(huì)越小。
3.1.3、建立設(shè)計(jì)監(jiān)理
充分利用設(shè)計(jì)監(jiān)理的監(jiān)督作用，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量a因此構(gòu)建設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理制度是有必要的，其主要包括以下的內(nèi)容：必須對(duì)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)，設(shè)計(jì)人員在資質(zhì)，專業(yè)情況，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行充分的審核，以此向業(yè)主單位提供決策的審核意見；對(duì)設(shè)計(jì)的深度，內(nèi)容和設(shè)計(jì)的進(jìn)度進(jìn)行審核，對(duì)設(shè)計(jì)的方案從經(jīng)濟(jì)性，技術(shù)性方面進(jìn)行審核，并分析在施工過程中的可行性，并提出相關(guān)的優(yōu)化建議；協(xié)助投資者完成對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)單位提交的技術(shù)報(bào)告的審核，其主要包括對(duì)文件的內(nèi)容，編制的原則和規(guī)范等，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；參與對(duì)設(shè)計(jì)方案的選擇，并對(duì)方案中發(fā)現(xiàn)的問題作出及時(shí)性的處理，對(duì)重大的技術(shù)問題提出積極性的建議；編制設(shè)計(jì)監(jiān)理月報(bào)，總結(jié)設(shè)計(jì)監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范設(shè)計(jì)監(jiān)理工作。
3.2、招投標(biāo)階段
相關(guān)的管理人員在工程的招投標(biāo)階段的投資控制中，要根據(jù)相關(guān)的規(guī)范、定額以及取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、工程的施工圖紙、工程現(xiàn)場(chǎng)因素以及工期等等認(rèn)真的審核標(biāo)底。在具體的審核標(biāo)底的過程中，相關(guān)的管理人員要緊緊控制住工程標(biāo)底造價(jià)是否合理，以免工程的高價(jià)承包使業(yè)主蒙受投資損失;低價(jià)承包又會(huì)造成某些承包商為降低成本而不按規(guī)范施工，安全沒保障，延誤工期，增加工程施工質(zhì)量隱患及工程項(xiàng)目的全壽命后期維修的相關(guān)費(fèi)用。在工程的評(píng)標(biāo)階段，必須對(duì)投資進(jìn)行有效控制，以此有效防止串通抬標(biāo)，相關(guān)的管理人員要注意使相關(guān)的業(yè)主認(rèn)識(shí)到合理的工程造價(jià)是工程質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)保證，并對(duì)投標(biāo)的合理報(bào)價(jià)做出公正的分析。
3.3、施工階段
3.3.1、相關(guān)的管理人員要對(duì)工程施工組織設(shè)計(jì)認(rèn)真審核。尤其是工程施工方案中選用的垂直運(yùn)輸機(jī)械與實(shí)際工程現(xiàn)場(chǎng)使用的是否一致進(jìn)行認(rèn)真的核查，挖運(yùn)土方的建筑施工方案和現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況是否存在差異。相關(guān)的模板選用的是鋼模還是木模，相關(guān)的腳手架搭設(shè)方案，由于這些都會(huì)對(duì)建筑工程的造價(jià)產(chǎn)生很大的影響。
3.3.2、相關(guān)的管理人員要對(duì)工程進(jìn)度款的支付要嚴(yán)格控制。工程進(jìn)度款支付是投資控制的有效手段，是工程質(zhì)量和進(jìn)度的有力保證。只有按圖施工，并通過監(jiān)理人員質(zhì)量檢驗(yàn)合格，計(jì)量核實(shí)的工程項(xiàng)目，造價(jià)工程師才給予審核支付。
3.3.3、相關(guān)的管理人員要正確處理和防范施工索賠。在工程的施工過程中，引起索賠的原因很多，但最終目的歸結(jié)到工程費(fèi)用的增加和工程工期的延長(zhǎng)。所以預(yù)防工程索賠事件的發(fā)生也是控制建筑工程造價(jià)的重要方面，這就要求相關(guān)的管理人員要精通工程施工合同條款，熟悉建筑工程項(xiàng)目的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及各項(xiàng)法律法規(guī)，協(xié)助好相關(guān)的業(yè)主做好工程施工合同的簽訂工作，及時(shí)提醒業(yè)主規(guī)范好自身的相關(guān)行為，不給承包商以可乘之機(jī)。發(fā)生索賠事件時(shí)，相關(guān)的管理人員要認(rèn)真的研究工程合同的條款，認(rèn)真的核查工程索賠報(bào)告是否在工程索賠事件的發(fā)生后28天內(nèi)提出的，否則相關(guān)的索賠不成立。進(jìn)而對(duì)工程索賠要求進(jìn)行辨別和分析，分清具體的原因和責(zé)任，并要求工程承包商提供相關(guān)的證據(jù)，公正地當(dāng)好工程索賠事件的裁判員的角色，正確處理工程合同雙方的合法權(quán)益得到保障。
3.4、工程竣工結(jié)算階段
相關(guān)管理人員要注意在工程結(jié)算階段的投資控制中認(rèn)真、及時(shí)的審核工程竣工結(jié)算。這是工程施工階段進(jìn)行投資控制的重要環(huán)節(jié)。相關(guān)的審核的注意內(nèi)容包括:工程竣工結(jié)算是否符合合同條款、相關(guān)的招投標(biāo)文件，工程結(jié)算是否按定額、工程計(jì)量規(guī)則和造價(jià)主管部門的調(diào)價(jià)規(guī)定進(jìn)行編制。要根據(jù)工程合同、圖紙以及定額及預(yù)算書等，對(duì)工程的變更、工程量增減等逐項(xiàng)的進(jìn)行審核，不重不漏。與此同時(shí)，相關(guān)的管理人員要及時(shí)掌握工程施工方法和材料價(jià)格對(duì)造價(jià)的影響，不偏不倚，正確審核竣工結(jié)算，使竣工結(jié)算真實(shí)反映工程造價(jià)。
總言之，在實(shí)際工作中，工程管理作為一項(xiàng)復(fù)雜的管理系統(tǒng)，其涉及的面之廣，工期之長(zhǎng)給項(xiàng)目的管理帶來了很大隱患。要保障工程管理中對(duì)投資的有效控制，就應(yīng)在工作中從建筑的設(shè)計(jì)招標(biāo)階段開始，有效提高管理意識(shí)，采用相關(guān)的價(jià)值管理以及建立監(jiān)理制度等方面進(jìn)行了保障，以此才能保障后期工程的順利開展和自身投資利益的保障。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素
中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1、工程投資估算的重要性
從工程項(xiàng)目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關(guān)心的莫過于工程建設(shè)投資，據(jù)此對(duì)工程項(xiàng)目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個(gè)項(xiàng)目，但完全可以否定一個(gè)項(xiàng)目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點(diǎn)：(1)是項(xiàng)目前期決策的重要依據(jù)；(2)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價(jià)的最高限額；(4)項(xiàng)目資金籌措和制訂貸款計(jì)劃的依據(jù)。
2、投資估算要求
估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價(jià)格、運(yùn)輸和施工條件、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等，并全面了解建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措、實(shí)施計(jì)劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計(jì)階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不重復(fù)計(jì)算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項(xiàng)、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標(biāo)在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標(biāo)價(jià)格、費(fèi)用水平調(diào)整到項(xiàng)目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實(shí)際水平。對(duì)于由建設(shè)項(xiàng)目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無必然關(guān)聯(lián)的費(fèi)用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況修正；(5)對(duì)影響造價(jià)變動(dòng)的因素進(jìn)行敏感性分析，注意分析市場(chǎng)的變動(dòng)因素，充分估計(jì)物價(jià)上漲因素和市場(chǎng)供求情況對(duì)造價(jià)的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析
3.1 項(xiàng)目投資環(huán)境
(1)外部因素
政策因素，燃料動(dòng)力供應(yīng)，運(yùn)輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細(xì)致地了解、掌握這些因素的詳細(xì)資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最佳。
(2)技術(shù)配套因素
先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項(xiàng)目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過高或當(dāng)前技術(shù)及裝備還沒有達(dá)到與經(jīng)濟(jì)規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進(jìn)水平，將會(huì)給項(xiàng)目日后的發(fā)展帶來危機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益低下，工程造價(jià)支出嚴(yán)重浪費(fèi)。
(3)市場(chǎng)因素
根據(jù)項(xiàng)目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長(zhǎng)短，對(duì)于“工料機(jī)”的市場(chǎng)供求及費(fèi)用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場(chǎng)規(guī)律，盡可能準(zhǔn)確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價(jià)可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。
3.2 項(xiàng)目的技術(shù)方案
(1)市場(chǎng)定位
項(xiàng)目的市場(chǎng)定位可通過市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用市場(chǎng)顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項(xiàng)目目標(biāo)客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項(xiàng)目的市場(chǎng)反映情況、使用過程的優(yōu)缺點(diǎn)和未來發(fā)展趨勢(shì)，通過充分討論，確定決策者對(duì)項(xiàng)目定位的要求。明確的市場(chǎng)定位使方案設(shè)計(jì)有據(jù)可依，使設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)預(yù)先的控制。只有將項(xiàng)目定位進(jìn)一步細(xì)化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項(xiàng)目各分項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
(2)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的明確是投資估算準(zhǔn)確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行投資估算時(shí)，要充分了解設(shè)計(jì)意圖及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)思路，并結(jié)合對(duì)同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)的分析，才能準(zhǔn)確地估算出各項(xiàng)目的投資。對(duì)于機(jī)電設(shè)備工程要發(fā)揮機(jī)電專業(yè)顧問作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各方意見經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項(xiàng)目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準(zhǔn)確完整的投資估算。
(3)項(xiàng)目規(guī)模
項(xiàng)目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價(jià)的高低。有效的實(shí)際的項(xiàng)目規(guī)模的確定，會(huì)減少早期造價(jià)的估算不確定性，增加估算的準(zhǔn)確性。應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用、安全、樸實(shí)的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。
(4)設(shè)計(jì)參數(shù)的確定
隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高和完善，設(shè)計(jì)內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計(jì)參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項(xiàng)目早期階段還無法對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)有較全面的認(rèn)識(shí)，這對(duì)估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動(dòng)力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價(jià)格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個(gè)不同地區(qū)之間，對(duì)擬建項(xiàng)目適宜配置在哪個(gè)地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著項(xiàng)目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會(huì)平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒有考慮管理水平對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項(xiàng)目管理者的經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)師的經(jīng)驗(yàn)水平、估算者的經(jīng)驗(yàn)水平也會(huì)影響投資估算的準(zhǔn)確性。
3.3 選擇的項(xiàng)目投資估算編制方法
(l)估算資料的適用性
在早期估算中，往往是用類似工程的原理進(jìn)行類比估算，所用到的估算資料的適用性對(duì)于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價(jià)的大小是不同的。所以，在進(jìn)行估算前，首先應(yīng)確認(rèn)造價(jià)資料的適用性。
(2)估算資料的精度
根據(jù)己建工程的造價(jià)資料對(duì)擬建工程進(jìn)行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實(shí)際中客觀信息以及在造價(jià)中的反映。
(3)估算資料的完善性
由于建設(shè)項(xiàng)目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項(xiàng)目的個(gè)體差異性。所以，對(duì)擬建工程進(jìn)行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點(diǎn)對(duì)擬建項(xiàng)目的影響情況。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算工作中存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標(biāo)開展工作，成本管理就蘊(yùn)含在項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段中。長(zhǎng)期以來，工程項(xiàng)目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
4.1 指標(biāo)收集、編制、發(fā)行的時(shí)限性
指標(biāo)的收集、編制、發(fā)行都有時(shí)限要求，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險(xiǎn)系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負(fù)荷所需的各項(xiàng)費(fèi)用金額，分別按照上述公式進(jìn)行計(jì)算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金承壓生產(chǎn)負(fù)荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時(shí)期匯率變化對(duì)涉外建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資的影響及計(jì)算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時(shí)使用數(shù)據(jù)的來源應(yīng)盡量可靠。
4.2 政策、法規(guī)的不了解
隨著我國基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場(chǎng)的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計(jì)、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費(fèi)基礎(chǔ)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計(jì)與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實(shí)際編制工程造價(jià)過程中，難免出現(xiàn)差錯(cuò)。所以，應(yīng)當(dāng)通過對(duì)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算，確定合理的工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計(jì)概算依據(jù)。
4.3 建設(shè)地點(diǎn)選址不當(dāng)
建設(shè)地點(diǎn)的選擇，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費(fèi)也增多；拆遷量的增加，拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)也相對(duì)較多。因此，對(duì)代征地的調(diào)查必須在立項(xiàng)前加以足夠重視，對(duì)拆遷量調(diào)查足夠細(xì)致，否則將造成大幅度的追加投資。
4.4 投資估算編制不夠重視
有些合資建設(shè)項(xiàng)目在合資雙方協(xié)議立項(xiàng)階段，往往對(duì)編制投資估算的準(zhǔn)確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項(xiàng)目估算漏項(xiàng)或估價(jià)不準(zhǔn)確，使得工程建設(shè)過程中不得不修正概算，追加投資。
5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進(jìn)建議
5.1 明確項(xiàng)目定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主要是根據(jù)建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標(biāo)準(zhǔn)、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項(xiàng)目可行性研究時(shí)，并沒有開始進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是也可以通過一定的方法來對(duì)建筑項(xiàng)目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行定位，例如根據(jù)項(xiàng)目的功能要求，并結(jié)合項(xiàng)目管理部門的限定要求以及市場(chǎng)需求等就能夠進(jìn)行定位。
5.2 加強(qiáng)基礎(chǔ)資料的搜集和積累
要確保工程造價(jià)的真實(shí)性、科學(xué)性、合理性就需要準(zhǔn)確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強(qiáng)編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國當(dāng)前的估算、概算的現(xiàn)狀來看，有必要建立一個(gè)類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實(shí)際工程案例，分門別類形成各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并實(shí)時(shí)更新，在通過預(yù)定的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行自動(dòng)分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫。在使用的時(shí)候，根據(jù)時(shí)期、地域等指數(shù)來進(jìn)行調(diào)整，從而得出待建項(xiàng)目的參考估價(jià)，最終減少估價(jià)偏差對(duì)項(xiàng)目決策的不利影響。
5.3 加強(qiáng)不同專業(yè)人員之間的溝通
在進(jìn)行投資估算編制時(shí)，通常會(huì)用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計(jì)人員本著技術(shù)先進(jìn)性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本；投資估算人員若是機(jī)械般的參照方案設(shè)計(jì)以及布局來對(duì)工程量進(jìn)行測(cè)算，進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強(qiáng)投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項(xiàng)目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計(jì)算的依據(jù)，同時(shí)也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價(jià)，同時(shí)也是工程投資控制的目標(biāo)，只有將投資估算編制合理才能有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的控制。
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