時間：2023-09-06 16:53:53
序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：納稅籌劃 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)特點 主要稅種
近年來，國家連續(xù)推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)延著理性的方向發(fā)展。隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強，在不斷擠出房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟泡沫的同時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力劇增，利潤空間也越來越少。如何通過加強財務(wù)管理，做好稅收籌劃，既要維護房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員都不得不思考的問題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入，高產(chǎn)出，高稅負，高風(fēng)險的行業(yè)，從財務(wù)角度來看，主要有以下幾個特點：
（一）資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)對資金的要求較高，屬于高投入，高產(chǎn)出的資本密集型行業(yè)，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進行融資。資金支出的重點是地價款、建安成本和稅款，那么，針對每個房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何有效提高資金的利用率，何時開盤預(yù)售，何時完工結(jié)轉(zhuǎn)，稅款怎樣交納，這些都要在項目開工之前通過納稅籌劃作好整體預(yù)算。
（二）財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分為現(xiàn)金流風(fēng)險、盈利風(fēng)險和銷售風(fēng)險等?，F(xiàn)金流風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的風(fēng)險，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。盈利風(fēng)險，房地產(chǎn)項目的利潤只有在竣工結(jié)算完成時才能準(zhǔn)確確定，前期對利潤的預(yù)測可能存在較大誤差。銷售風(fēng)險，不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認(rèn)可，或者根據(jù)房地產(chǎn)銷售對金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動，則會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售。
（三）稅種多，稅額大
房地產(chǎn)企業(yè)稅負高，稅額大。涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)整個過程，從購買土地，一直到后期的物業(yè)管理及持有經(jīng)營，都涉及相關(guān)稅種。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中為了提前回籠資金，多采用預(yù)售制，同時稅法規(guī)定采用預(yù)繳制度，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)一部分資金用在預(yù)繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃：
納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規(guī)的前提下，通過對涉稅業(yè)務(wù)進行一系列策劃，制作一套完整的納稅實施方案，從而達到降低企業(yè)稅負，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的目的。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種有三個，即營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，下面分別加以闡述：
（一）營業(yè)稅的納稅籌劃
1、改銷售為持有經(jīng)營延遲納稅
對房地產(chǎn)企業(yè)，營業(yè)稅屬于銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅金，如果改銷售不動產(chǎn)為持有不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)，則可以延遲營業(yè)稅的流出。銷售行為是營業(yè)稅在銷售時一次性繳納，而持有經(jīng)營則是若干年對外租賃時分次繳納，延遲現(xiàn)金流出的時間。
2、代建房的納稅籌劃
例1：有A、B兩家企業(yè)，兩企業(yè)為同一出資人出資，屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。A公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，B公司主要經(jīng)營商品流通、房產(chǎn)租賃、娛樂業(yè)等。為適應(yīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質(zhì)，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉(zhuǎn)至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達到預(yù)定可使用狀態(tài)。由于A公司自己沒有施工隊伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業(yè)營業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)日止，A公司在建工程總金額達5億元。目前，A公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個獨立的企業(yè)法人，大廈的財產(chǎn)所有權(quán)歸屬于A公司，如果要轉(zhuǎn)移至B公司名下，需要按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納一道5%的營業(yè)稅。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤率10%計算：應(yīng)納營業(yè)稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬元
案例分析：根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他服務(wù)”的條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。其中所說的“其他業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。如果A、B兩公司提前進行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票開給B公司，由A公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交，B公司據(jù)此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅。
（二）土地增值稅的納稅籌劃
1、臨界點籌劃法
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點，根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，可以進行納稅籌劃。
例2：C 房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項目金額為4000萬元，按當(dāng)?shù)赝愖≌袌鰞r格銷售總價為5000萬元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為300萬元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬元（即：5000-4000-300=700）。但經(jīng)過臨界點籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價，定價為4800萬元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過改善住房環(huán)境，如提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境等增加扣除項目170萬元，在增值率不超過20%的情況下，獲利為830萬元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經(jīng)過臨界點籌劃，即節(jié)約了稅金，加大了利潤，又增加了房屋賣點，提前回籠資金，降低了財務(wù)風(fēng)險。
2、收入分散籌劃法
按照稅法規(guī)定，土地增值稅是依據(jù)土地增值額多少來繳稅，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。但在實際操作中，土地增值稅實行依據(jù)銷售額預(yù)繳制。那么，轉(zhuǎn)讓收入越高，預(yù)繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個籌劃著眼點?，F(xiàn)以銷售精裝修住房為例：
例3.D房地產(chǎn)公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場售價為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場售價為5000元/平方米，另與購買者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格轉(zhuǎn)包給某裝修公司。
方案一：預(yù)繳土地增值稅，假設(shè)預(yù)繳比例2%，則預(yù)繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬元。
方案二：預(yù)繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預(yù)繳土地增值稅。
兩方案對比，通過收入分散籌劃，減少了預(yù)繳稅金100萬元，緩解了企業(yè)的資金壓力，降低了稅收成本。
（三）企業(yè)所得稅的納稅籌劃
1、項目期均衡納稅籌劃
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額（也即在預(yù)收時根據(jù)計稅毛利率調(diào)增，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時再予以調(diào)減）。從本條規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在項目未竣工前是以預(yù)售收入為基數(shù)，按預(yù)提毛利率來計算繳納企業(yè)所得稅，與通過項目總收入、總支出來測算的企業(yè)所得稅會產(chǎn)生很大差異。如果不從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點提前進行納稅籌劃，可能會出現(xiàn)項目前期繳納預(yù)提所得稅較多，后期企業(yè)發(fā)生虧損，造成虧損無法彌補，申請從稅務(wù)退稅比較困難的情況。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目期內(nèi)，如何選擇好預(yù)售時間，預(yù)售進度，及完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點是非常重要的，做到在項目期內(nèi)均衡納稅，決不能出現(xiàn)前期大量預(yù)繳而后期大量虧損的情況。
2、根據(jù)預(yù)測的實際毛利率和預(yù)提毛利率，選擇合適的成本核算對象
利用稅法對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點，若項目預(yù)計利潤率高于預(yù)征點，則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如可以整個項目作為成本核算對象；若項目預(yù)計利潤率低于預(yù)征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)在項目初期根據(jù)財務(wù)特點進行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的實施是一個系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財務(wù)部門就能夠獨立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門如策劃部、工程部、開發(fā)部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環(huán)境，如要能得到稅務(wù)等部門的認(rèn)可，所以，與稅務(wù)部門在專業(yè)上的及時溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實施的關(guān)鍵。
參考文獻：
[1]朱鵬祖.企事業(yè)單位稅案籌劃寶典.經(jīng)濟日報出版社
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅 稅務(wù)籌劃 財務(wù)運用 收益
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
稅務(wù)籌劃，是指納稅人在國家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財務(wù)運用研究，在此前提下，先對我國房地產(chǎn)項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應(yīng)的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，一定要對國家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時要結(jié)合自身的情況進行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營活動三種。房地產(chǎn)項目的科務(wù)籌劃可根據(jù)經(jīng)營活動和稅種的不同來進行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現(xiàn)了稅制的簡化和高效，并為進一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進行的，實質(zhì)是納稅人為維護自己的權(quán)益，在遵守國家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對企業(yè)投資、經(jīng)營、理財?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務(wù)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規(guī)條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎(chǔ)上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會的認(rèn)可和保護。可見，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃時要結(jié)合自己的實際情況，利用合法的財務(wù)手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。
(1)稅務(wù)籌劃、合理避稅有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)。
(2)稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高
房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財務(wù)管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財務(wù)決策，使企業(yè)的各項經(jīng)營活動都能實現(xiàn)良性循環(huán)。為了達到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強經(jīng)營管理和財務(wù)管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算，加強財務(wù)核算尤其是成本核算和財務(wù)管理，促進企業(yè)加強經(jīng)營管理。
3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務(wù)籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個計劃表，按當(dāng)年預(yù)計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務(wù)費的發(fā)票，同時做好相關(guān)會議費證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計1年后就可銷售，當(dāng)時有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當(dāng)時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務(wù)對這個賠償方案進行了評估，認(rèn)為如果無償贈送一套150平米的新房，預(yù)計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經(jīng)濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。
三、結(jié)論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進行的，并不是要企業(yè)虛報成本、虛報支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對企業(yè)的各經(jīng)營活動和財務(wù)活動精心安排下，以達到減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤的目的。
參考文獻：
[1]李大明.論稅收籌劃的原理及其運用.中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報，2003;2
[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經(jīng)濟與社會發(fā)展，2001;4
[3]田冰芬.稅務(wù)籌劃發(fā)展的意義及對策.經(jīng)濟師論壇，2002;8
關(guān)鍵詞:稅收籌劃;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務(wù)管理;應(yīng)用
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的市場競爭問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節(jié)稅避稅成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人的共同問題。房地產(chǎn)開發(fā)本身屬于運行周期比較長的項目，企業(yè)盈利浮動空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不得不面對優(yōu)惠政策享受不到、多繳稅、稅務(wù)風(fēng)險高的一系列問題，納稅支出也將成為企業(yè)運行成本提升的主要原因。
二、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國家稅法規(guī)定的前提下，通過事先籌劃的方式來合理避稅、節(jié)稅來達到涉稅零風(fēng)險的行為，使企業(yè)自主完成的內(nèi)部管理活動，能夠有效為企業(yè)控制運行成本、擴大利潤空間提供推動力，是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國家稅法立法意圖的企業(yè)行為，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有助于國家經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。
三、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中的特點和必要性
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理稅收籌劃的特點
第一，稅收籌劃具有合法性。這一點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時必須以國家稅法為基礎(chǔ)，遵循國家稅法的要求，否則，就會將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的正常生存和發(fā)展。第二，稅收籌劃符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運行需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的稅收籌劃，是為了在應(yīng)交所得稅產(chǎn)生之前根據(jù)稅法要求、新會計準(zhǔn)則要求、行業(yè)和自身發(fā)展需求進行合理調(diào)整，對不必要的涉稅行為進行規(guī)避，節(jié)約納稅金額，合理規(guī)避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為的合法、科學(xué)水平，控制成本支出，提高經(jīng)濟效益。第三，稅收籌劃具有準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的稅收籌劃涉及企業(yè)的每一個部門，影響到各個部門的傳統(tǒng)資金運轉(zhuǎn)方式、貨物采購方式、人員調(diào)動方式，牽一發(fā)而動全身。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃時，必須要提高籌劃的準(zhǔn)確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤的分配合理化，保證財務(wù)報告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證稅收籌劃方案準(zhǔn)確落實于企業(yè)部門中，得到順利地開展。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中進行稅收籌劃的必要性
1．稅收籌劃能夠提升企業(yè)的財務(wù)管理效率
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常運行中，投融資、項目推進、應(yīng)付款項支出、應(yīng)收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財務(wù)管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業(yè)納稅問題也會涉及員工個人所得稅繳納問題，可以說，幾乎所有的財務(wù)管理都與稅收籌劃有關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財務(wù)管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時間、用在正確的地方，切實提高企業(yè)資金利用率。
2．稅收籌劃有助于企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)歸結(jié)到底就是追逐最大的利潤，在此過程中，企業(yè)必須從控制成本、提高經(jīng)濟效益兩方面入手。稅收籌劃是關(guān)系到企業(yè)稅務(wù)成本支出的重要管理活動，企業(yè)稅務(wù)管理人員進行稅收籌劃的最終目標(biāo)是合理的節(jié)稅、避稅，最大程度上利用納稅優(yōu)惠政策，在法律允許的范圍內(nèi)減少納稅總額，降低企業(yè)在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險問題，若稅收籌劃工作不到位，企業(yè)沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會給企業(yè)帶來更大的稅務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的正常運行，影響企業(yè)經(jīng)濟效益的創(chuàng)造。從這兩方面來看，稅收籌劃是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動企業(yè)盡快實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。
四、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施
(一)提高稅收籌劃方案的可行性
房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程中始終存在許多的不確定因素，項目的變更、國家某一方面政策的變化、市場價格的變動都會影響項目的推進和最終經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在投資項目前進行合理的評估，從土地成本、建設(shè)成本、項目收益等方面評估企業(yè)能夠從中獲取的利潤空間，提高項目的可行性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目是他們涉稅的大頭，項目的投資、負債、收益都會牽扯到企業(yè)的納稅金額變化，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須聯(lián)合財務(wù)管理人員進行可行性評估的主要原因。在完成項目的評估后，稅務(wù)管理人員還要進行稅收籌劃方案的可行性評估，根據(jù)項目的融資模式、投資方式來籌劃合理的投融資時間點、方式、結(jié)算渠道，合理降低企業(yè)在此過程中的稅負。除此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國家在此方面往往有一定的優(yōu)惠政策，稅務(wù)管理人員要根據(jù)國家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式，盡可能多的享受優(yōu)惠，盡可能在合法合理范圍內(nèi)降低企業(yè)的納稅金額。
(二)強化對稅金風(fēng)險的管控力度
稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進行專項管理，?？顚Ｓ?，不可隨意調(diào)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作，包括事前風(fēng)險評估、事中管理、事后監(jiān)督等工作都會在稅金的應(yīng)用上得到一定的體現(xiàn)。因此，企業(yè)財務(wù)人員要做好對稅金的監(jiān)控工作，全面開展預(yù)算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進行稅金使用情況的分析和報告，為接下來的稅務(wù)籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，最大程度上避免稅金風(fēng)險。
(三)加強增值稅發(fā)票管理
增值稅發(fā)票是企業(yè)納稅申報、享受優(yōu)惠政策的重要工具，必須引起稅務(wù)管理人員的重視。增值稅發(fā)票與傳統(tǒng)的營業(yè)稅發(fā)票有較大的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員要做好票據(jù)的管理，保證每一張發(fā)票的開具名目、細節(jié)準(zhǔn)確，保證增值稅發(fā)票能夠在抵稅、享受優(yōu)惠時真正發(fā)揮出作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在關(guān)于資金支出的方面要尋找好的合作伙伴，確保合作伙伴能夠在資金支出后出具正確的增值稅發(fā)票，保證己方享受優(yōu)惠政策，保證成本的降低。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內(nèi)容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟利益的驅(qū)動，即經(jīng)濟主體追求自身經(jīng)濟利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實現(xiàn)零風(fēng)險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。
4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔(dān)，通過對銷售商品的價格進行調(diào)整，將稅收負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟活動。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風(fēng)險。涉稅零風(fēng)險是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險極小，可忽略不計的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔(dān)的行為，其實這種認(rèn)識是相當(dāng)片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔(dān)之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實現(xiàn)了一定的經(jīng)濟收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險。本文認(rèn)為，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。
二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點分析
從我國房地產(chǎn)市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財稅政策更新、行業(yè)的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點就是人才密集、經(jīng)營活動資金密集，其經(jīng)營項目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時，還會受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會對其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財務(wù)人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。
(二)財稅政策更新因社會經(jīng)濟從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來越明顯，在這個基礎(chǔ)上，國家不斷調(diào)整財稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負擔(dān)，而各項財稅調(diào)控政策的出臺和實施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見財稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。
(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對財稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟發(fā)展和行業(yè)特點制定地方的財稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機關(guān)對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。
(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財務(wù)工作的難度，對專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國家調(diào)控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務(wù)工作人員有較強的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業(yè)的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟收入，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策分析
(一)認(rèn)真做好會計核算基礎(chǔ)工作會計核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業(yè)開展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財務(wù)體系建設(shè)。如果會計核算都無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實情況，就需要面對稅務(wù)機關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認(rèn)真做好會計核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價值。
(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經(jīng)濟形勢變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財稅偵測和市場經(jīng)濟形式，預(yù)測政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務(wù)機關(guān)工作流程我國的稅務(wù)機關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息，利用企業(yè)報送的財務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財務(wù)信息數(shù)據(jù)庫，將其走位評價房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項信息準(zhǔn)確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實企業(yè)、行業(yè)財務(wù)信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實的信息，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟效益，實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。
(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來提高經(jīng)濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結(jié)合項目經(jīng)費測算與稅收籌劃目標(biāo)，實現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營。財務(wù)工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經(jīng)濟指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險和財稅風(fēng)險，不利于保證經(jīng)濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項的事前規(guī)劃工作。
(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴(yán)格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風(fēng)險，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會計信息質(zhì)量，進而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進而提升企業(yè)整體經(jīng)營、管理水平。新形勢下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業(yè)利潤的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟活動中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細而復(fù)雜的財稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對于一個企業(yè)來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業(yè)的利潤的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨計價的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應(yīng)納的營業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費用繳納3%的營業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點優(yōu)惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護稅和教育費附加，以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營業(yè)稅。
3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般跨年度經(jīng)營，所以如何實現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?，貫徹?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對于費用應(yīng)盡量實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
[關(guān)鍵詞]新會計準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國會計準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調(diào)控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性
1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細的財稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動涉及到規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營銷售等諸多范疇，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等；經(jīng)營成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營成本。
2. 新會計準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會計準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》等法規(guī)的出臺都為房地產(chǎn)企業(yè)財稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會計準(zhǔn)則所提供的會計政策如投資性房地產(chǎn)計量基礎(chǔ)、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考
1.對企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目包括財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、營業(yè)稅及附加等，推遲完工時間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發(fā)揮，進而達到緩解企業(yè)資金壓力的效果。
2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應(yīng)付稅額。
3.對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會計準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時間帶來了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營銷策略。對此，為體現(xiàn)會計的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達到延遲收入確認(rèn)時間和繳納各種稅款的目的，對于預(yù)售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側(cè)面達到了節(jié)稅的目的。
四、結(jié)語
新會計準(zhǔn)則的和實施是中國會計業(yè)界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財會人員尤其要重視新會計準(zhǔn)則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實務(wù)中的一些問題。
參考文獻：
[1]蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實務(wù)[M].哈爾濱：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2005
[2]毛慶.新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2011，15（4）
