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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價；稅費(fèi)；體系；核算
在應(yīng)用不動產(chǎn)估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，經(jīng)常遇到與估價對象密切相關(guān)的一些稅費(fèi)問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動中的稅費(fèi)問題也就成為房地產(chǎn)估價師在應(yīng)用收益法和成本法進(jìn)行估價時的一個突出問題。
一、稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價的關(guān)系
我們這里所討論的稅費(fèi)與房地產(chǎn)估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關(guān)。如果把估價對象理解是一種權(quán)利，而不僅僅是估價對象實(shí)體自身，那么這里所述的稅費(fèi)就是權(quán)利人擁有該項(xiàng)權(quán)利或利用該權(quán)利創(chuàng)造收益所必須或者應(yīng)當(dāng)支出的成本和費(fèi)用。
所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價中的有關(guān)稅費(fèi)并恰當(dāng)運(yùn)用，那么可能會造成估價結(jié)論的聯(lián)疵。
二、與房地產(chǎn)估價相關(guān)的稅法體系
稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內(nèi)容。我國現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉(zhuǎn)稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產(chǎn)和行為稅、農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價直接相關(guān)的有：流轉(zhuǎn)稅類：營業(yè)稅。
資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。
所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅。
特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅。
財產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。
三、收益法房地產(chǎn)估價涉及稅費(fèi)的核算
采用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，概括地講，所涉及的稅費(fèi)有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費(fèi)、保險費(fèi)、土地收益金和所得稅。
在房地產(chǎn)估價中如何確定上述稅費(fèi)，主要根據(jù)估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。
1、出租性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法
（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是1994年1月 l日起施行的《營業(yè)稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個人出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務(wù)人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。
（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。
（3）教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。
（4）房產(chǎn)稅：其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務(wù)總局通知，前者適用于單位出租房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，后者適用于個人出租居民住房的經(jīng)濟(jì)行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。
（5）土地使用稅（費(fèi)）：其法律依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，其計稅（費(fèi)）的基準(zhǔn)為實(shí)際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規(guī)定。
（6）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。
（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。
2、產(chǎn)權(quán)售讓性收益應(yīng)當(dāng)考慮的稅費(fèi)及其確定方法
（1）營業(yè)稅：其法律依據(jù)是《營業(yè)稅暫行條例》，稅基為銷售房地產(chǎn)的銷售收入，稅率為5%。
（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：其法律依據(jù)是《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，稅基為營業(yè)稅額，稅率為：城市市區(qū)7%、郊縣城鎮(zhèn)5%、農(nóng)村1%。
（3）教育費(fèi)附加：其法律依據(jù)是《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》，稅基為營業(yè)稅額，稅率不分城市市區(qū)。郊縣城鎮(zhèn)和農(nóng)村統(tǒng)一為3%。
（4）印花稅：其法律依據(jù)為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。
（5）土地增值稅：其法律依據(jù)為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進(jìn)稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。
（6）土地收益金：其法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉(zhuǎn)讓。通常情況下是房地合一進(jìn)行估價，估價結(jié)果再扣減“補(bǔ)交地價”。
（7）所得稅：其法律依據(jù)為《企業(yè)所得稅暫行條例》，其稅基均為應(yīng)稅所得，對于企業(yè)單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。
所得稅應(yīng)當(dāng)作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現(xiàn)金流量或凈收益的扣除項(xiàng)目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生的主體之一必須向國家盡的義務(wù)，因此，從現(xiàn)金流量的概念來講，必定是現(xiàn)金的流出。其次，無論是“出租房地產(chǎn)取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產(chǎn)取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產(chǎn)的自然屬性，更重要的是一種“權(quán)利”，前者是分期讓渡房地產(chǎn)的使用權(quán)，后者是一次性讓渡房地產(chǎn)的所有權(quán)。
由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現(xiàn)稅率上的差別，因而，同一宗房地產(chǎn)、不同的人或單位擁有它，導(dǎo)致估價結(jié)果會不同。這不是說收益法本身有不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤?，只能說應(yīng)用收益法進(jìn)行估價時的復(fù)雜性不像應(yīng)用市場法那么直觀。
四、用成本法估價所涉及到的有關(guān)稅費(fèi)
1、與取得土地使用權(quán)有關(guān)的稅費(fèi)
（1）通過征用農(nóng)地取得的土地使用權(quán)，有農(nóng)地征用費(fèi)，其法律依據(jù)為《土地管理法》?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！钡诙睢罢饔酶氐难a(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！钡谒目睢罢饔贸鞘薪紖^(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。”第五款“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”第六款“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
（2）通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的土地使用權(quán)，有城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其法律依據(jù)為《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。該條例第二十。條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?/p>
（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權(quán)，由購地者承擔(dān)的稅費(fèi)有交易手續(xù)費(fèi)和契稅，前者由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門制定標(biāo)準(zhǔn)，后者根據(jù)《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。
2、與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的稅費(fèi)分成兩個部分
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅收體制 政府干預(yù)
一、十八屆三中全會后的房產(chǎn)稅走向
十八屆三中全會對房產(chǎn)稅的描述是"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革"，這一描述比此前的理論、試點(diǎn)深邃、準(zhǔn)確、實(shí)際。這絕非意味著對此前房產(chǎn)稅理論、做法（沒有法律依據(jù)強(qiáng)行試點(diǎn)、妄圖強(qiáng)行擴(kuò)大試點(diǎn)、強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅帶來了社會斷裂）的肯定，而是實(shí)事求是地提出了"房地產(chǎn)稅"、"立法"、"改革"，當(dāng)然也就絕非意味著房地產(chǎn)稅很快就能出臺，注定是個很艱難、很漫長的過程。正常來講征收房地產(chǎn)稅涉及了理念、經(jīng)濟(jì)倫理、體制、法理、法律依據(jù)、操作技術(shù)等諸多問題，所有問題的解決都需要改革，需要有法律依據(jù)、需要道理支持，構(gòu)建出征收房地產(chǎn)稅的平臺，絕非前段時間某些人鼓噪房產(chǎn)稅顯示的"火燒屁股"跳起來喊叫那般簡單、那般粗暴。
或許改革立法應(yīng)該明確下面的問題，才能搭建好房地產(chǎn)稅的法律關(guān)系。
（一）房地產(chǎn)稅的目的
房產(chǎn)稅是政府行政管理者的功能，土地財政是政府的所有者收益，用房產(chǎn)稅取代土地違背科學(xué)管理，混淆了所有權(quán)與行政權(quán)，強(qiáng)化了體制弊病，即使真的征收了房產(chǎn)稅，體制上不能取消政府土地掌控者功能，政府賣地的機(jī)能、利益驅(qū)動都存在，土地財政仍然難以根除，而且房產(chǎn)稅與土地財政在數(shù)量上不可同日而語。雖然說把房產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅解決了一些問題，但是，明晰這一手段的目的應(yīng)該是使用這一手段的前提。
（二）房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)倫理
高房價背后有很多體制原因，如資源過多聚集在城市和大城市、貨幣超發(fā)、稅負(fù)過重等等，如今中國在失去勞動力紅利以后，過重的稅負(fù)讓產(chǎn)品逐漸失去了競爭力，減稅應(yīng)該是中國經(jīng)濟(jì)今后必須的改革。在鼓噪房產(chǎn)稅、試點(diǎn)的過程中，只是強(qiáng)調(diào)單純開征房產(chǎn)稅而沒有伴隨開發(fā)、購買環(huán)節(jié)的減稅，違背經(jīng)濟(jì)倫理，同時也會像提高油價一樣，增加社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，讓相對低迷的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行更加艱難。
（三）房地產(chǎn)稅的法理支持
中國房地產(chǎn)基本制度是土地有償有期限轉(zhuǎn)讓，政府作為土地所有者是理論上的房產(chǎn)稅受益人，如果征收房地產(chǎn)稅，必須在法理上對此有通順的解釋，在沒有解決這一問題以前就強(qiáng)行開征房地產(chǎn)稅，沒有法理支持影響政府的聲譽(yù)，房地產(chǎn)稅永遠(yuǎn)都會伴隨質(zhì)疑。
（四）房地產(chǎn)稅的法律依據(jù)
十八屆三中全會以前妄圖強(qiáng)行征收房產(chǎn)稅的依據(jù)是《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》， 十八屆三中全明確提出了房地產(chǎn)稅概念否定了房產(chǎn)稅，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一個首先要有"改革"舊經(jīng)濟(jì)關(guān)系、設(shè)立新型經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過程，無論如何這都會比在缺乏法律依據(jù)的前提下試點(diǎn)、推行都顯得更加文明、特別有意義。
二、國外房地產(chǎn)稅對住宅價格影響
房地產(chǎn)稅的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學(xué)者很早就開始對房產(chǎn)稅展開了研究，至今國外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟(jì)、社會的方方面面。
Boelhouwer（2004）研究了世界各國房地產(chǎn)價格，根據(jù)其變化情況來分析稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，結(jié)果表明小部分國家的稅收政策并沒有達(dá)到期望的效果，比如法國、比利時、英國等，但是還有一部分國家達(dá)到了預(yù)期的結(jié)果，如丹麥、德國、瑞典等。
在歐美，只要房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬的不同地域而定），平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收計算，是根據(jù)你所擁有房子的實(shí)際價值來決定的。
1992年，英國政府頒布《1992年地方財政法案》，規(guī)定從1993年8月1日起執(zhí)行議會稅（又稱住宅房地產(chǎn)稅），并一直沿用至今。該法案短期內(nèi)刺激英國實(shí)際房價出現(xiàn)一定增長。
三、 房地產(chǎn)稅收對房價的作用機(jī)理
房地產(chǎn)價格的決定根本是由供需決定的，房地產(chǎn)稅的作用是通過增加交易成本和降低預(yù)期收入調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的交易量和需求結(jié)構(gòu)進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格。本文借鑒陳多長和杜雪軍等關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的理論模型進(jìn)行分析。
五、結(jié)果分析
運(yùn)用OLS估計方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行計量分析結(jié)果如表所示。根據(jù)得出的結(jié)果可知，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)交易量的波動具有一定的解釋能力，而房產(chǎn)稅對房價的影響并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，模型的擬合系數(shù) =0.63，具有較好的擬合程度。征收個人房產(chǎn)稅并沒有達(dá)到抑制房價的目的，其中原因有很多。
六、結(jié)論
頻繁調(diào)控?zé)o效與中國缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式有關(guān)，正因如此才導(dǎo)致了調(diào)控思路混亂，每次調(diào)控都只考慮房價，根本不考量越來越重要的租賃市場，限購、房產(chǎn)稅都典型地反映了這一問題?；蛟S，政府在構(gòu)建新經(jīng)濟(jì)模式、新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式以后，對商品房、保障房、租賃市場等等都會有新的考量，這是房地產(chǎn)稅合理的重要前提之一。房產(chǎn)稅橫空出世的前前后后、形形的說法和爭論，有很多元素值得整個社會思索，作為一個夢想邁進(jìn)現(xiàn)代化的國家，在管理經(jīng)濟(jì)過程中不顧約束條件、不講法律依據(jù)"霸王硬上弓"是件危險的事情。在我國全面弘揚(yáng)法治社會的今天，法治觀念已深入人心，而與人民生活息息相關(guān)的房產(chǎn)稅更應(yīng)該符合法律法規(guī)、受法律監(jiān)督。房產(chǎn)稅只有盡快納入到法治軌道，房產(chǎn)稅成功擴(kuò)圍才能指日可待，人民大眾的納稅權(quán)利與義務(wù)才能得到更好的保障。
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關(guān)鍵詞：房屋征收；補(bǔ)償檔案體系；檔案管理
中圖分類號：F24 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）11-0166-02
隨著國家的發(fā)展以及現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，有關(guān)土地的征用以及房屋征收補(bǔ)償方面的社會需求也在不斷增多；隨著公民法律意識的不斷增強(qiáng)以及政府政務(wù)公開的相應(yīng)實(shí)施，建立一套房屋征收補(bǔ)償檔案體系無論是對于政府的管理工作還是個人的經(jīng)濟(jì)利益都具有重要的作用。另外，建立房屋征收補(bǔ)償檔案除了在經(jīng)濟(jì)方面可以做好相應(yīng)的法律依據(jù)，同時也是為見證國家歷史的變遷以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了一個良好的準(zhǔn)備。房屋征收補(bǔ)償檔案管理是順應(yīng)社會潮流的產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定程度的必然需求，然而在建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的具體落實(shí)過程中還存在一些未能解決的問題，對于老百姓的接受程度以及理解程度也是一個不小的考驗(yàn)，房屋征收補(bǔ)償體系的建立還需要進(jìn)一步完善。
一、建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的重要意義
（一）建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系具有重要?dú)v史見證意義
建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系不但是經(jīng)濟(jì)利益的合法依據(jù)，更是歷史發(fā)展過程中的必然要求，具有明顯的見證歷史變遷以及社會發(fā)展的重要作用。檔案的定義中就明確指出，檔案是指本身具有一定記錄功能的文案。在實(shí)際的房屋征收補(bǔ)償檔案體系中，檔案的建立更是具有歷史性意義。首先，從城市改造的變遷上講，由于房屋征收是城市發(fā)展的必然階段，那么房屋征收實(shí)際上就是城市發(fā)展的鏡子，建立檔案記錄這件事情本身就具有歷史見證性。另外，從家庭的角度上看，大多數(shù)拆遷往往都意味著居住環(huán)境的改善甚至經(jīng)濟(jì)條件的改善。生活的方式也會由此改變，大多數(shù)都是從大家庭分出無數(shù)小家庭，各自組建自己的生活，這也是我國乃至世界主要家庭模式發(fā)展的一個小小的縮影。另外，房屋征收在很多時候還意味著一部分產(chǎn)業(yè)以及傳統(tǒng)生活方式的改變或消失，取而代之的是新興產(chǎn)業(yè)的崛起以及更加現(xiàn)代化、更加舒適的生活方式?？偟膩碚f，檔案的建立具有重要?dú)v史見證意義，特別是房屋的征收補(bǔ)償檔案體系的建立，保護(hù)的不僅是我們的經(jīng)濟(jì)利益，更是我們寶貴的童年和回憶。
（二）建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系具有經(jīng)濟(jì)學(xué)意義
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上來看，特別是在當(dāng)前社會主義建設(shè)逐步進(jìn)入關(guān)鍵時期的大環(huán)境下，建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義十分明顯。這一切都是建立在國家有關(guān)國有土地房屋征收的補(bǔ)償條例上的，條例中明確指出，我國的土地征收必須要遵從經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償先行政策，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償先行就是說要將涉及經(jīng)濟(jì)利益的部分首先弄清楚，然后在實(shí)行好經(jīng)濟(jì)利益分配的前提之下才允許實(shí)行拆遷等工作。而房屋拆遷中往往又存在各種各樣的問題，包括宅基地的歸屬與變更問題，過度費(fèi)用的發(fā)放問題、土地開發(fā)與儲備以及人口計劃生育的問題，還有一些有關(guān)商業(yè)門面建設(shè)和違章建筑的拆遷問題?？偟膩碚f，建立健全房屋征收補(bǔ)償檔案體系對于經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的保障以及法律法規(guī)的執(zhí)行度具有重要的影響和價值。而從個人經(jīng)濟(jì)利益的角度上來看，建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系更是具有重要的保障作用。舉例來看，老王家的房子是二層小樓，其中二樓蓋于1998年，然而，由于缺乏檔案管理體系的建立，在2010年時當(dāng)?shù)刈銎詹榕c規(guī)劃時并沒有及時上報，所以檔案的記錄中并沒有記載該房屋的具體建造時間。到了2015年本地要進(jìn)行房屋征收以及拆遷工作時，對于這件事情，老王立即前往調(diào)取了檔案記錄，記錄中明確記載了房屋的建造歷程，因此二樓順利進(jìn)入補(bǔ)貼目錄，僅此一項(xiàng)老王就獲得了幾十萬元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這也充分說明了我國建立健全房屋征收補(bǔ)償檔案體系在經(jīng)濟(jì)學(xué)體系中的重要作用。
（三）對于緩解社會矛盾，保障公民合法權(quán)益具有參考意義
建立健全房屋征收補(bǔ)償檔案體系對于維護(hù)公平正義以及保障公民的合法權(quán)益都具有重要的作用。在實(shí)際拆遷活動中，經(jīng)常會遇到因?yàn)橄Ｍ喾忠徊糠植疬w款而進(jìn)行違章改造、違章建造的情況，這部分違章建筑不但給當(dāng)?shù)氐闹伟埠桶踩珟砹宋ｋU，也是在浪費(fèi)國家資源，并沒有實(shí)際意義。而通過房屋征收補(bǔ)償檔案體系就可以輕松解決這個問題，通過檔案的管理就可以很清晰地了解地方上建筑物的覆蓋面積以及建筑情況，而違章改建不但不會影響拆遷款的數(shù)額還有可能會影響整體收益，而且違章建筑還有可能會形成罰款，從而保證了其他合法公民的權(quán)益。
（四）對于依法征收房屋提供了法律憑證
征收房屋本身是一個不斷完善的過程，而檔案管理體系的建立與發(fā)展正是記錄這個發(fā)展的重要體現(xiàn)。房屋征收部門補(bǔ)償工作存在的不足以及智慧也體現(xiàn)在檔案當(dāng)中，這樣既有利于后期的管理與歸納總結(jié)，更是為我國政府部門的協(xié)調(diào)發(fā)展提供了第一手的寶貴資料。由于房屋的征收牽扯到的經(jīng)濟(jì)利益較大，對于家庭來說也是比較重要的事項(xiàng)，針對這類重大事項(xiàng)的解決最有說服力的就是法律依據(jù)，而征收房屋補(bǔ)償檔案體系的建立正是彌補(bǔ)了法律依據(jù)方面的空缺。不能簡單說是為了保證開發(fā)商的利益還是為了保護(hù)個人住戶的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)該是上升到法律的公平正義的高度上來保障雙方的合法利益。征收房屋的規(guī)劃與工作的開展在許多地區(qū)開展時間長、難度大等矛盾的主要問題就是缺乏足夠的法律依據(jù)，雙方僵持不下，各抒己見，這樣既不利于雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，更是不利于人民的安居樂業(yè)以及社會的長治久安。
二、建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的原則與方法
如果是國家所有，政府征用，就不是征用，是代表國家使用，不需要給違法在土地上種植的人補(bǔ)償?shù)摹?/p>
如果是集體所有，那么應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定予以補(bǔ)償。征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
【法律依據(jù)】《民法典》第二百四十三條，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。
征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅；
對集體土地實(shí)施征收的法律依據(jù)主要是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《征收土地公告辦法》。對國有土地上的房屋實(shí)施征收的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地房屋征收評估辦法》。
訴訟程序適用《行政訴訟法》、最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定等等。
二、征收、拆遷的法定程序
（一）集體土地征收的程序
①征地公告。②征詢村民意見。③實(shí)地調(diào)查與登記。
④一書四方案。⑤張?zhí)鞯毓妗＂迯堎N征地補(bǔ)償安置方案公告。⑦報批征地補(bǔ)償安置方案。⑧批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案。⑨土地補(bǔ)償?shù)怯?。⑩?shí)施征地補(bǔ)償與土地交付。
根據(jù)《征收土地公告辦法（2010修正）》第二條“征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告，適用本辦法?！?nbsp;
第三條“征收農(nóng)民集體所有土地的，征收土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告?！?nbsp;
第七條“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告?！?nbsp;
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十六條“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！薄氨徽魇胀恋氐乃袡?quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。?nbsp;
第四十八條“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見?！?nbsp;
根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：市、縣政府用地報批時擬定的“一書四方案”（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建設(shè)用地為“一書三方案”，即建設(shè)用地項(xiàng)目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案）。
（二）房屋訴遷的程序
①確定房屋征收范圍。②擬定征收補(bǔ)償方案。③征收補(bǔ)償方案與聽證。④征收補(bǔ)償方案征求公眾意見。⑤修改征收補(bǔ)償方案。⑥社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。⑦落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用。⑧公告。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條“市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！薄笆?、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！?nbsp;
第十條“房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府?！?nbsp;
“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日?！?nbsp;
第十二條“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。”
三、土地征收、房屋拆遷的行政救濟(jì)
（一）政府信息公開制度在拆遷中的作用
《政府信息公開條例》的實(shí)施是為了保障公民的知情權(quán)，在征地、拆遷行政案件中政府信息公開是非常重要的程序。如果行政機(jī)關(guān)不愿意公開手中的信息，或者是不履行《政府信息公開條例》中的規(guī)定的義務(wù)，沒有對申請做出回復(fù)是違法的。申請人可以通過在國土資源局、規(guī)劃局、環(huán)保局等相關(guān)部門依法申請相關(guān)信息，可見《政府信息公開條例》給當(dāng)事人提供了依法調(diào)取對自己有利證據(jù)的法律依據(jù)。
（二）行政復(fù)議制度
根據(jù)《行政復(fù)議法》“第二條公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，向行政機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請，行政機(jī)關(guān)受理行政復(fù)議申請、作出行政復(fù)議決定，適用本法?！?nbsp;
“第五條公民、法人或者其他組織對行政復(fù)議決定不服的，可以依照行政訴訟法的規(guī)定向人民法院提起行政訴訟，但是法律規(guī)定行政復(fù)議決定為最終裁決的除外?！?nbsp;
“第七條公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為所依據(jù)的下列規(guī)定不合法，在對具體行政行為申請行政復(fù)議時，可以一并向行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出對該規(guī)定的審查申請：①國務(wù)院部門的規(guī)定；②縣級以上地方各級人民政府及其工作部門的規(guī)定；③鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定。前款所列規(guī)定不含國務(wù)院部、委員會規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。規(guī)章的審查依照法律、行政法規(guī)辦理?！?nbsp;
（三）土地監(jiān)察制度
土地監(jiān)察法律制度，是隨著我國加強(qiáng)土地管理工作、特別是土地管理立法工作而建立和完善起來的。根據(jù)“《土地管理法》第六十六條縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地管理法律、法規(guī)，忠于職守、秉公執(zhí)法。”
“第六十九條有關(guān)單位和個人對縣級以上人民政府土地行政主管部門就土地違法行為進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)支持與配合，并提供工作方便，不得拒絕與阻礙土地管理監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)。”
四、被拆遷人的訴訟救濟(jì)
（一）征收與拆遷案件的受案范圍
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十四條和第二十六條第三款分別規(guī)定：“被征收人對市、縣級人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟，被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。
《行政訴訟法》第十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定“對征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的”。第十二條第（十一）項(xiàng)規(guī)定“認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的”提起訴訟的屬人民法院行政訴訟的受案范圍。
（二）征收與拆遷案件地域和級別管轄
根據(jù)《行政訴訟法》第二十條的規(guī)定，應(yīng)“由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄”。
根據(jù)《行政訴訟法》第十五條的規(guī)定可知，房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定案件都應(yīng)由中級人民法院作為一審管轄法院。
（三）征收與拆遷案件的起訴與受理
被征收人不服房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定提起行政訴訟的起訴狀內(nèi)容：
（1）征收人和被征收人的基本情況。
（2）寫明因不服某市、縣級人民政府所作出的房屋征收決定或房屋補(bǔ)償決定的名稱、編號。
（3）寫明訴訟請求，包括請求撤銷、變更或確認(rèn)違法等具體訴訟請求，如同時要求政府賠償?shù)倪€要寫明具體賠償請求的數(shù)額。如果請求對規(guī)范性文件進(jìn)行合法性審查的應(yīng)單獨(dú)列出一項(xiàng)訴訟請求。
（四）征收與拆遷案件原告、被告主體資格的認(rèn)定
房屋征收決定和房屋補(bǔ)償決定中的相對人都是房屋被征收人，被征收人包括：①公民個人。當(dāng)公民個人的房屋被政府征收時，其就會成為房屋征收決定或房屋征收補(bǔ)償決定的行政相對人。②法人。具備法人資格的單位成為房屋征收相對人時，如果對房屋征收決定或房屋征收補(bǔ)償決定不服均可以自己的名義提起行政訴訟。③其他組織。被告包括：a.市、縣級人民政府擔(dān)當(dāng)被告。b.房屋征收部門。
五、結(jié)語
土地房屋征收與補(bǔ)償事關(guān)人民群眾切身利益和社會穩(wěn)定大局，是社會高度關(guān)注的焦點(diǎn)和問題，也是矛盾多發(fā)的領(lǐng)域。因此，近年來，房屋征收行政訴訟已上升趨勢的增加，隨著2015年行政訴訟的新修改明確有關(guān)房屋征收的法律內(nèi)容，更是與當(dāng)今中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與時俱進(jìn)，依法慎重處理好每一起行政征收、拆遷案件，可以減輕矛盾激化，減少惡性事件，為推進(jìn)社會和諧有著不可替代的作用，因時間緊湊，相關(guān)法律知識研究并不全面，今后希望與大家一起探討，共同進(jìn)步。
參考文獻(xiàn)：
[1]中國法制出版社編，《中華人民共和國土地管理法》案例注釋版（第二版），2013年5月.
[2]中國法制出版社編，《中華人民共和國拆遷補(bǔ)償法典》，2014年5月.
珠海征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照土地原用途和價值，考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平等因素而制定的。
[法律依據(jù)]
《土地管理法》第四十七條規(guī)定了征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。
【法律依據(jù)】
《土地管理法》規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值倍數(shù)進(jìn)行計算，補(bǔ)償倍數(shù)最高不得超過30倍。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
