時(shí)間：2023-08-24 16:50:19
序論：在您撰寫房地產(chǎn)開發(fā)的流程時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)流程；定價(jià)體系；探討；
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1引言
對房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常重要內(nèi)容之一，其成功或否對房地產(chǎn)銷售及利潤有直接的影響。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視房地產(chǎn)的定價(jià)工作，也就是僅僅重視開盤的價(jià)格，而對于在房地產(chǎn)在開發(fā)過程中的分散于其他過程中的定價(jià)沒有足夠的重視，使得整個(gè)定價(jià)工作過于分散；另一方面，目前對于房地產(chǎn)定價(jià)方面的研究主要針對于普遍采用的定價(jià)方法來分析其影響因素，從而有效構(gòu)建房地產(chǎn)的定價(jià)模型,而這種做法，有一定的片面性，缺乏整體的認(rèn)識(shí)。
2房地產(chǎn)價(jià)格體系在開發(fā)流程中的內(nèi)容
依據(jù)房地產(chǎn)完整的開發(fā)流程，將整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的定價(jià)分為項(xiàng)目論證、評審、開盤、銷售以及尾盤清理等幾個(gè)階段。而在評審和開盤之間的價(jià)格測試是至關(guān)重要的一步，意在制定最終開盤價(jià)前，對早期所制定的價(jià)格進(jìn)行一定的測試，用以了解客戶對該體格的隨承受能力及反映，以便制定具有一定競爭力的更加易于客戶接受的合理的開盤價(jià)格。
在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程中，以上所列述的定價(jià)階段也會(huì)由于項(xiàng)目的進(jìn)展情況以及項(xiàng)目所側(cè)重的內(nèi)容有所不同，而具有各不相同的定價(jià)要求，從而形成由模擬定價(jià)、開盤價(jià)、銷期價(jià)和尾盤清理價(jià)等構(gòu)成完整的價(jià)格體系，這兒的模擬定價(jià)是在項(xiàng)目的論證、定位、評審階段中，項(xiàng)目沒有成形，統(tǒng)一稱為模擬定價(jià)。
依據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程中的價(jià)格體系，在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格制定的時(shí)候，首先要每個(gè)階段的定價(jià)目的，再選擇合理的定價(jià)方法，然后依據(jù)其固有的定價(jià)步驟來形成最終的定價(jià)結(jié)果。這也就是我們所說的房地產(chǎn)的定價(jià)流程，也是在房地產(chǎn)開發(fā)流程中定價(jià)體系的內(nèi)容。
3房地產(chǎn)在開發(fā)過程中不同的定價(jià)探討
房地產(chǎn)開發(fā)流程中定價(jià)體系的探討是以各種定價(jià)方法為基礎(chǔ)，結(jié)合每個(gè)階段的定價(jià)目的，選擇最適合該階段的方法。
3. 1項(xiàng)目在論證期確立模擬定價(jià)
(1)項(xiàng)目論證時(shí)確立定價(jià)的目的
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的論證階段，企業(yè)的定價(jià)目的就是要根據(jù)所確定的價(jià)格來估算企業(yè)能夠接受的土地價(jià)格以及項(xiàng)目的各種不同投資方案的收益率，從而最終確定能否拿地并選擇合適投資方案。
(2)定價(jià)原則和方法
該階段一般是先判斷本項(xiàng)目的收益率是否達(dá)到企業(yè)所期望收益率，從而做出最優(yōu)投資決策；當(dāng)然此時(shí)也要考慮到該階段對項(xiàng)目的有關(guān)信息掌握的情況，與市場上現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行比較,最終確定采用什么樣的定價(jià)方法。
3. 2項(xiàng)目定位確立模擬定價(jià)
(1)項(xiàng)目定位時(shí)的定價(jià)目的
通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位階段,企業(yè)的定價(jià)目的是為了完成該項(xiàng)目價(jià)格定位的前期策劃工作,從而為后期預(yù)測項(xiàng)目的售價(jià)以及制定價(jià)格提供有力依據(jù)。
(2)定價(jià)原則和方法
本階段是依據(jù)所掌握的當(dāng)前市場具體情況來完成該項(xiàng)目的客戶定位、市場定位、價(jià)格定位和產(chǎn)品定位等工作。而為了完成價(jià)格定位的策劃，必須分析對比本項(xiàng)目和與附近樓盤的多種因素，形成具有明顯優(yōu)勢的價(jià)格；與此同時(shí)也要對比本區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目的優(yōu)勢等諸因素預(yù)測價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間，從而找出適合本項(xiàng)目的定價(jià)方法。
3. 3項(xiàng)目評審期確定模擬價(jià)格
(1)項(xiàng)目評審階段的定價(jià)目的
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的評審階段，企業(yè)通過定價(jià)來對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)和目標(biāo)成本進(jìn)行合理的分析，并且根據(jù)項(xiàng)目成本和預(yù)計(jì)收益率來確定項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)格，為后期開盤價(jià)格的制定提供有力的依據(jù)。
(2)定價(jià)原則和方法
本階段是評審項(xiàng)目在項(xiàng)目定位階段的主要工作成果,確定項(xiàng)目的定位策劃方案。所以，本階段基本能夠明確項(xiàng)目產(chǎn)品的基本特征，能夠比較精確地預(yù)測到項(xiàng)目的成本和財(cái)務(wù)測算的結(jié)果，比較適合使用成本加成的定價(jià)方法。
3. 4在項(xiàng)目開盤期確定開盤價(jià)
項(xiàng)目價(jià)格測試的根本目的是修正項(xiàng)目的開盤價(jià)格,文中把價(jià)格測試的工作放在開盤階段。
(1)開盤期定價(jià)的目的
在項(xiàng)目的價(jià)格測試階段,企業(yè)的定價(jià)目的是了解客戶對項(xiàng)目價(jià)格的認(rèn)可度和承受能力,當(dāng)然此時(shí)企業(yè)也能夠及時(shí)了解客戶對戶型的需求，從而在開盤時(shí)，造成熱銷氣氛，達(dá)到實(shí)現(xiàn)期望的銷售率。
(2)定價(jià)原則和方法
開盤價(jià)格是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程價(jià)格體系中非常重要的價(jià)格,企業(yè)為了達(dá)到預(yù)計(jì)定價(jià)目的,首先要使開盤價(jià)格和當(dāng)前市場形勢相一致，更要體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色及優(yōu)勢，達(dá)到最終的體格目的。所以該階段一般采用選擇特征定價(jià)法和市場比較法。
3. 5銷售階段的價(jià)格
(1)進(jìn)入銷售階段定價(jià)的目的
開盤后，就進(jìn)入到了正常的銷售銷售階段，進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)的目的則是要保證項(xiàng)目具有一定的去庫存化速度,在預(yù)期內(nèi)完成銷售任務(wù),確保資金能夠及時(shí)回籠;另外，還可以樹立企業(yè)良好的形象,從而強(qiáng)化開發(fā)商所在公司的品牌價(jià)值。
(2)定價(jià)的原則和方法
銷售過程的定價(jià)，一定要承接開盤價(jià)，將其作為重要的基礎(chǔ)上，在這個(gè)過程中,價(jià)格上不能有重大的變化,確保開盤階段的連續(xù)性。但必要時(shí)也可以適當(dāng)進(jìn)行調(diào)價(jià)，這也是這一過程中的主要工作,內(nèi)容是依據(jù)工程的進(jìn)度、銷售表現(xiàn)和市場的變化，來合理確定價(jià)格的調(diào)整節(jié)奏和升降幅度。當(dāng)然，如果市場的大環(huán)境沒有重大的突出變化,在這一階段的價(jià)格就不能隨便調(diào)整。
3. 6尾盤清理階段的尾盤清理價(jià)
(1) 清理尾盤時(shí)的定價(jià)
在清理尾盤時(shí),進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)，是為了及時(shí)銷售剩余的房源,不要讓公司出現(xiàn)過多的積壓房,從而能夠更好地實(shí)現(xiàn)資金回籠。
(2)定價(jià)原則和方法
在尾盤清理時(shí)，一般的定價(jià)不能低于成本價(jià)與預(yù)期利潤,另外，在這個(gè)階段，項(xiàng)目建設(shè)的各種成本此時(shí)已經(jīng)明晰,可以使用成本加成的定價(jià)原則。當(dāng)然，公司也可以根據(jù)尾盤量的多少，結(jié)合各種環(huán)境的變化，來設(shè)計(jì)一些有效的促銷手段,來促進(jìn)這些尾盤能夠及時(shí)完成銷售。
4結(jié)語
在房地產(chǎn)的開發(fā)流程之中，由于其定價(jià)體系涵蓋了眾多的環(huán)節(jié)和內(nèi)容,本文只是對定價(jià)的原則和方法進(jìn)行了簡單的闡述。希望這些原則和方法能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商在確立房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)提供有益的參考和借鑒。
參考文獻(xiàn)：
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 供應(yīng)鏈管理 流程再造
一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用供應(yīng)鏈管理的研究現(xiàn)狀和問題
供應(yīng)鏈?zhǔn)侵浮皣@核心企業(yè)，通過對信息流、物流、資金流的控制，從采購原材料開始，制成中間產(chǎn)品以及最終產(chǎn)品，最后由銷售網(wǎng)絡(luò)把產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中的將供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商、直到最終用戶連成一個(gè)整體的功能網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)?！?/p>
從供應(yīng)鏈的角度來研究整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式，其主要思路就是以開發(fā)企業(yè)為核心企業(yè)，通過與其他供應(yīng)鏈合作伙伴之間加強(qiáng)溝通交流，有效整合內(nèi)外部資源合作開發(fā)，以達(dá)到提高開發(fā)質(zhì)量，加快開發(fā)進(jìn)度，降低開發(fā)成本，同時(shí)提升開發(fā)企業(yè)自身管理水平的目的。但目前國內(nèi)關(guān)于這方面的相關(guān)研究多數(shù)還是僅僅將制造企業(yè)供應(yīng)鏈管理的理論和案例進(jìn)行一些修改，然后直接套用在開發(fā)企業(yè)身上。由于制造企業(yè)運(yùn)作模式、生產(chǎn)流程等許多方面和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著明顯的差異，這種生搬硬套就造成了理論在推廣實(shí)踐的過程中會(huì)因?yàn)橛龅礁鞣N各樣的阻礙而無法順利推行。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)最大的不同在于合作伙伴關(guān)系和生產(chǎn)方式上的區(qū)別，制造產(chǎn)業(yè)適用的一系列供應(yīng)鏈管理模型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不適宜直接套用。因此，作者認(rèn)為，想要在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)切實(shí)有效地運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的理論和方法，必須先深入分析兩個(gè)行業(yè)在運(yùn)作模式上的差異，再根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)，提出切實(shí)可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。
二、開發(fā)企業(yè)采用供應(yīng)鏈管理方法與制造企業(yè)的差異分析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與制造企業(yè)的不同主要體現(xiàn)在經(jīng)營對象、供應(yīng)鏈伙伴關(guān)系和生產(chǎn)方式這三個(gè)方面：
1.經(jīng)營對象的差異
制造企業(yè)的經(jīng)營對象通常是特定的商品，盡管產(chǎn)品性質(zhì)可能有不同，但一般都可以通過大批量生產(chǎn)達(dá)到降低成本的目的，同時(shí)還要考慮原材料，半成品和產(chǎn)成品的物流和庫存問題。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對象是一個(gè)個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，它具有單件性、一次性、區(qū)位固定性和周期長等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營過程中與制造企業(yè)產(chǎn)生了很大的差異。首先，開發(fā)項(xiàng)目對于資金的需求巨大，開發(fā)項(xiàng)目依據(jù)規(guī)模的不同需要少則上百萬多則上千億元的投資才能得以運(yùn)轉(zhuǎn)，大量的資金在固定的生產(chǎn)地點(diǎn)聚集，并且在一個(gè)相當(dāng)長的周期內(nèi)無法周轉(zhuǎn)變現(xiàn)；其次，由于上述的原因，開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)巨大，一旦項(xiàng)目受到政策、行業(yè)、市場或者企業(yè)內(nèi)部不利因素的影響，最后可能對整個(gè)項(xiàng)目造成致命性的打擊；最后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益也十分可觀，因此即使房地產(chǎn)行業(yè)一直是高門檻高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，但仍不斷的有企業(yè)積極地加入進(jìn)來。
2．供應(yīng)鏈伙伴選擇與管理上的差異
供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系是指供應(yīng)鏈內(nèi)部兩個(gè)或兩個(gè)以上成員之間的一種協(xié)調(diào)關(guān)系，即供應(yīng)商――生產(chǎn)企業(yè)或者賣主――買主之間，在一定時(shí)期內(nèi)信息互通風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的信任合作關(guān)系，以保證實(shí)現(xiàn)某個(gè)特定的目標(biāo)和利益。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則是一個(gè)資源整合的過程，因此，對于供應(yīng)鏈伙伴的有效管理是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。從工作內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖、景觀設(shè)計(jì)、工程總承包、造價(jià)咨詢、招標(biāo)、施工監(jiān)理、營銷策劃、提供建筑材料、建筑設(shè)備、銷售等眾多單位。無論是合作伙伴的數(shù)量還是關(guān)系的復(fù)雜性，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般制造企業(yè)，因此在供應(yīng)鏈合作伙伴的選擇和管理時(shí)就存在較大的差異。
此外，由于提供服務(wù)的不同，開發(fā)企業(yè)對每種合作伙伴所采取的選擇方式和合作原則也有不同。例如對于總承包單位等合作伙伴來說，考察重點(diǎn)主要在于三大控制（質(zhì)量、成本、進(jìn)度）的執(zhí)行能力，合同的履行情況以及安全施工等因素，而對于建筑材料和設(shè)備提供商來說，考察的重點(diǎn)則應(yīng)該放在產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格、時(shí)間等因素上。這些不同都應(yīng)通過擬定不同的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)出來。如果采用層次分析法來進(jìn)行供應(yīng)鏈伙伴的評價(jià)，單純地修改影響因素的權(quán)重還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而是兩者的評價(jià)矩陣在建立時(shí)就應(yīng)該有根本性的不同。
3.生產(chǎn)方式上的差異
兩者的不同還體現(xiàn)在生產(chǎn)流程上。制造企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)流程為“采購生產(chǎn)銷售”，標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)過程則可以分為“前期設(shè)計(jì)施工銷售”這四個(gè)階段，如果進(jìn)一步細(xì)化還可以分為“市調(diào)可研買地策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工營銷物管”等眾多環(huán)節(jié)。不僅如此，開發(fā)流程的復(fù)雜性還體現(xiàn)在這些階段往往不是依序進(jìn)行，出于對開發(fā)進(jìn)度的嚴(yán)格要求，所有開發(fā)環(huán)節(jié)常常是互相交錯(cuò)開展的，而且不同的流程之間還存在著重要的搭接關(guān)系，不能顛倒次序。例如如果開工所需的手續(xù)未完成，就無法進(jìn)行施工；主體未能封頂就不能開始預(yù)售等。因此整個(gè)開發(fā)流程變得無比復(fù)雜。這與傳統(tǒng)制造企業(yè)的鏈?zhǔn)焦?yīng)鏈也有很大的區(qū)別。所以目前也未能總結(jié)出面向房地產(chǎn)開發(fā)全過程的供應(yīng)鏈管理模型來。這時(shí)，就有必要轉(zhuǎn)換思路，采用并行工程的思路來進(jìn)行開發(fā)流程設(shè)計(jì)。
開發(fā)流程的并行工程思路是將整個(gè)開發(fā)流程分為設(shè)計(jì)、施工和前期配套等幾條主線，互相獨(dú)立推進(jìn)，只在關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)，例如拿到開工許可證、基礎(chǔ)完成出正負(fù)零、主體封頂?shù)戎匾?jié)點(diǎn)進(jìn)行必要的搭接。這樣做的好處是，各個(gè)獨(dú)立線程上工作團(tuán)隊(duì)只需要專心于自己的工作范圍，節(jié)省無謂的等待時(shí)間，并且減少職責(zé)相互推諉的現(xiàn)象。
三、基于供應(yīng)鏈的房地產(chǎn)開發(fā)流程特點(diǎn)分析
要采用供應(yīng)鏈管理達(dá)到提高開發(fā)企業(yè)能力的目的，流程再造是必須的，而在流程再造的操作上，也應(yīng)該針對開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)而進(jìn)行設(shè)計(jì)，與相對已經(jīng)比較成熟的制造企業(yè)流程再造相比，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)特別注意以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.成本控制的重點(diǎn)
從項(xiàng)目管理的角度來看，一旦開發(fā)項(xiàng)目開始施工，成本控制的作用就十分有限。因?yàn)榻ㄖ_發(fā)項(xiàng)目中間所牽涉到的原材料和勞動(dòng)力成本由市場決定，財(cái)務(wù)成本由銀行決定，稅費(fèi)由政府決定，工程量在合同文件上也已經(jīng)給出，也就是說價(jià)和量都已經(jīng)在開工之前確定好了，只要不超過預(yù)算就算成功，這與制造企業(yè)想方設(shè)法地降低制造成本有很大不同。因此對于整個(gè)項(xiàng)目來說成本控制重點(diǎn)應(yīng)放在設(shè)計(jì)階段，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，所以應(yīng)該積極采取設(shè)計(jì)招投標(biāo)、限額設(shè)計(jì)等方法予以控制。一旦項(xiàng)目開始建設(shè)，成本控制的重點(diǎn)就變?yōu)橛?jì)劃外成本和管理費(fèi)用的控制，則應(yīng)該采用項(xiàng)目管理的管理方法。
站在流程改造的角度上來看，開發(fā)企業(yè)管理者最重視的是現(xiàn)金流，由于房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型的產(chǎn)業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目不管是地價(jià)還是合同價(jià)款常常都要上億元，而開發(fā)商往往還要用有限的資金在幾個(gè)項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)，順暢的現(xiàn)金流才是開發(fā)最重要的保證。因此，在流程改造的時(shí)候就要重視對現(xiàn)金流的控制，具體可以從前期資金計(jì)劃的制訂，合同執(zhí)行情況跟蹤，變更洽商的嚴(yán)格控制等方面入手，并配合嚴(yán)密的財(cái)務(wù)制度才能確保不出差錯(cuò)。
2.進(jìn)度控制的重點(diǎn)
進(jìn)度計(jì)劃其實(shí)就是現(xiàn)金流在開發(fā)過程中的體現(xiàn)：報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理的進(jìn)度關(guān)系著施工進(jìn)度，施工進(jìn)度關(guān)系著預(yù)售款的回收，除此之外還關(guān)系著銀行利息的變動(dòng)，合同價(jià)款的支付與索賠，樓價(jià)的漲跌等。進(jìn)度控制管理的重點(diǎn)是對信息流的控制：事前要編制嚴(yán)密的總的開發(fā)計(jì)劃，包括資金計(jì)劃，施工計(jì)劃，合同支付計(jì)劃，銷售計(jì)劃等；事中要嚴(yán)格按照各類計(jì)劃進(jìn)行施工，保持各種信息的有效傳達(dá)和接收以及對各種突發(fā)事件的協(xié)調(diào)處理，必要時(shí)還要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對風(fēng)險(xiǎn)展開預(yù)控；事后要采用評價(jià)系統(tǒng)對實(shí)際的開發(fā)流程進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高開發(fā)水平。所有這些特點(diǎn)在流程改造時(shí)都應(yīng)該考慮到。
3.組織架構(gòu)和運(yùn)營制度的重要性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于工程地點(diǎn)比較分散，一般都采用矩陣制管理模式，以項(xiàng)目部為單位由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，而各個(gè)部門還要同時(shí)受到公司的監(jiān)管，因此容易產(chǎn)生多頭管理的弊端。此外，由于開發(fā)過程中牽涉到眾多的決策過程，各級管理人員要根據(jù)自己的權(quán)限范圍進(jìn)行審批，如果超越自己權(quán)限還必須向上級報(bào)送審批，這一套復(fù)雜的審批程序又常常與進(jìn)度上的迫切要求相沖突。因此，開發(fā)企業(yè)流程再造的重點(diǎn)還應(yīng)該體現(xiàn)在如何通過價(jià)值鏈分析，建立一套完善、周密且高效的部門組織架構(gòu)及運(yùn)營制度。只有組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、運(yùn)營制度都明確建立并順利運(yùn)作起來，才能將工作落實(shí)到人，達(dá)到提升管理能力的效果。
除了以上幾點(diǎn)外，還有一些需要注意的地方。比如制造企業(yè)普遍比較重視的物流就并非開發(fā)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從生產(chǎn)到銷售的位置都固定，原材料半成品的運(yùn)輸往往由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，其物流成本也包含在采購成本之中。而場內(nèi)運(yùn)輸?shù)木嚯x相對較短，對總成本的影響較小。另外開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)也不應(yīng)盲目追求大而全，因?yàn)殚_發(fā)流程錯(cuò)綜復(fù)雜，應(yīng)在仔細(xì)分析后采用多種專業(yè)軟件配合二次開發(fā)進(jìn)行架構(gòu)。
四、結(jié)語
通過以上的分析我們可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要應(yīng)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造，應(yīng)該先從房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)外部分析開始，只有詳細(xì)透徹地總結(jié)了開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，才能做到對癥下藥，真正地將制造產(chǎn)業(yè)先進(jìn)管理理論方法有效引入，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，以此提高整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體管理水平。
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一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。
2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請書；
（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗(yàn)收資料
（8）房屋測繪成果；
【關(guān)鍵詞】流程管理；房地產(chǎn)開發(fā)；實(shí)施
1.引言
隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施限購、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場已由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場變化和顧客需求。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長，在開發(fā)過程中，需要與行業(yè)主管部門、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷售商等多個(gè)外部機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運(yùn)作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時(shí)的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優(yōu)勢對房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績效為目的，實(shí)現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業(yè)運(yùn)作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時(shí)間安排、流程質(zhì)量與效率測評、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過精細(xì)化管理提高受控程度，通過流程的優(yōu)化提高工作效率，通過制度或規(guī)范使隱性知識(shí)顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制。
3.房地產(chǎn)開發(fā)流程管理實(shí)施要點(diǎn)
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達(dá)到提高企業(yè)績效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期來決定流程改善的總體目標(biāo)。在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定每類業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標(biāo)。
按具體目的來分，流程進(jìn)行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準(zhǔn)則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問題，便于復(fù)制流程，便于公司對流程的管理；
（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測點(diǎn)，監(jiān)控流程績效；
（4）監(jiān)督：便于上級對工作的監(jiān)督；
（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問題而有所側(cè)重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標(biāo)是上述（1）～（4）種，流程管理實(shí)施到一定階段后再進(jìn)行優(yōu)化。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理框架
房地產(chǎn)開發(fā)流程管理要以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價(jià)值增值的流程，主要從項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開設(shè)計(jì)，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全過程。
圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計(jì)管理流程。管理流程是指為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對市場的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場競爭能力并達(dá)到利潤最大化和提高經(jīng)營效益的目的的流程。包括：計(jì)劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。
橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實(shí)施步驟
（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標(biāo)及關(guān)鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)
（2）流程優(yōu)化（以顧問團(tuán)隊(duì)為主，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)確認(rèn)）
前提：實(shí)現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動(dòng)的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動(dòng)、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實(shí)現(xiàn)重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時(shí)間的交接處；
（2）把多個(gè)工作合并成一個(gè)；
（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；
（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸
（5）實(shí)行并行工程；
（6）使企業(yè)支持活動(dòng)和管理活動(dòng)成為客戶創(chuàng)造價(jià)值的流程驅(qū)動(dòng)；
（7）把自己的流程通過合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：
流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個(gè)子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標(biāo)，將目標(biāo)分解；成立再造流程的組織機(jī)構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點(diǎn)；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個(gè)子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標(biāo)；改造成功的判別標(biāo)準(zhǔn)。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個(gè)子步驟：流程設(shè)計(jì)創(chuàng)立；流程設(shè)計(jì)方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點(diǎn)；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計(jì)劃。分為三個(gè)子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問題；制定解決此問題的計(jì)劃；成立一個(gè)新小組負(fù)責(zé)實(shí)施。
流程再造第五階段，制訂詳細(xì)再造工作計(jì)劃。分為五個(gè)子步驟：工作計(jì)劃目標(biāo)、時(shí)間等確認(rèn)；預(yù)算計(jì)劃；責(zé)任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動(dòng)策略與計(jì)劃。
流程再造第六階段，實(shí)施再造流程方案。分為五個(gè)子步驟：成立實(shí)施小組；對參加人員進(jìn)行培訓(xùn)；發(fā)動(dòng)全員配合；新流程試驗(yàn)性啟動(dòng)、檢驗(yàn)；全面開展新流程。
第一部分,開發(fā)項(xiàng)目的籌備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地用地手續(xù),根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和性質(zhì),委托具有相應(yīng)項(xiàng)目資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位對擬建項(xiàng)目進(jìn)行研究,并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖。
第二部分,行政審批部分
根據(jù)我國現(xiàn)有建設(shè),房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般可分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建筑工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)
1、項(xiàng)目立項(xiàng),國家計(jì)劃管理機(jī)關(guān)和有關(guān)政府機(jī)關(guān)審查可行性研究報(bào)告,進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的審批。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理環(huán)境影響評估,出具生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,簽署相應(yīng)的意見。
6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的確定
1、人防辦進(jìn)行人防工程進(jìn)行條件審查。
2、國土資源局進(jìn)行土地預(yù)審。
3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,簽署意見。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并確定用地條件。
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)根據(jù)已審批的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)條件進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)涉及的專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行專項(xiàng)審查。
7、建設(shè)管理機(jī)關(guān)對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求向施工圖進(jìn)行審查。
四、規(guī)劃報(bào)建審查
1、公安消防支隊(duì)和人防機(jī)關(guān)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)和人防工程進(jìn)行審查。
2、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分,按有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
3、規(guī)劃部門復(fù)核經(jīng)要求變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
五、施工報(bào)建登記
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可的行政審批
向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)土地使用權(quán)證書;
(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按擬預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告及相應(yīng)需提供的驗(yàn)收證明文件進(jìn)行備案審查。
2、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。
3、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證。
第三部分 項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:
(1)申請書;
(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(3)土地使用權(quán)證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗(yàn)收資料
(8)房屋測繪技術(shù)報(bào)告;
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；報(bào)建流程；開發(fā)；影響
我國人口數(shù)量相對較多，如何有效的滿足人們的住房需求是現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展中的重要問題，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，提升了我國土地資源的整體利用效率，這些房地產(chǎn)企業(yè)為了提升、增強(qiáng)自身的核心競爭能力，提升對資源的整合，對整個(gè)項(xiàng)目報(bào)建流程進(jìn)行了系統(tǒng)的創(chuàng)新與管理，此種模式有效的提升了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)在效率，在根本上則提升了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)效益。對此在今后的發(fā)展中要提升對房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對開發(fā)環(huán)節(jié)影響的重視，基于其存在的問題，提出科學(xué)有效的方式與策略，進(jìn)而在根本上優(yōu)化整體的房地產(chǎn)開發(fā)流程。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程有關(guān)問題研究背景
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要內(nèi)容，具有一定的綜合性因素，部分工作人員要對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的有效性以及可行性進(jìn)行系統(tǒng)的探究分析，對其進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，然后再有計(jì)劃地開展主要項(xiàng)目施工工作，在施工完成之中對相關(guān)質(zhì)量問題進(jìn)行系統(tǒng)地考量。房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與主要涵蓋的內(nèi)容與環(huán)節(jié)相對較為復(fù)雜，其整體的辦理手續(xù)相對較長，對此在對其進(jìn)行管理過程中，有關(guān)政府部門對于土地具有管理以及監(jiān)督的責(zé)任，對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)起著宏觀調(diào)控的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一些項(xiàng)目的開發(fā)過程中，必須要根據(jù)特定規(guī)定與流程開展報(bào)建，在其整個(gè)開發(fā)流程中始終貫穿著整個(gè)報(bào)建工作，其實(shí)際工作環(huán)境必須要通過相關(guān)部門審核批準(zhǔn)之后才可以開展，在開展過程中也要遵循既定的法定程序。也就是說只有在政府部門審批合格之后，其一些房地產(chǎn)項(xiàng)目才可以正式開展實(shí)施，其整體的報(bào)建流程對于整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)工作流程有著重要的作用，對于整個(gè)項(xiàng)目開展中全部資源的利用效率等因素有著直接的影響，對于整體項(xiàng)目的工作能力以及運(yùn)作水平產(chǎn)生直接的作用；同時(shí)在一定程度上還影響著項(xiàng)目的增值效果。報(bào)建流程在開展中要保障其具體的條令清晰有效，個(gè)別項(xiàng)目工作要與組織有著一定的銜接，保障其整體有效性，實(shí)際審批人員要對具體的報(bào)建流程重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的掌握，房地產(chǎn)開發(fā)的一些企業(yè)要對具體的開發(fā)流程中的重點(diǎn)內(nèi)容與相關(guān)項(xiàng)目起到足夠的重視，這樣可以有效的提升其整體的施工有效性，保障其整體質(zhì)量，可以有效的增強(qiáng)其內(nèi)部的核心競爭能力。對此實(shí)際的工作人員要提升對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程的重視，基于對其的了解提出科學(xué)有效的建議。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中報(bào)建流程現(xiàn)狀
在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，不同區(qū)域范圍內(nèi)的市場外部環(huán)境有著不同的影響，其特定的政策因素在實(shí)踐中也具有一定的區(qū)別，因?yàn)槠渚唧w的報(bào)建流程相對較為繁瑣，其操作性相對較強(qiáng)，對此要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督管理，進(jìn)而保障其整體報(bào)建流程基于政府的相關(guān)政策法規(guī)開展并執(zhí)行。政府部門要充分的發(fā)揮自身的內(nèi)在職能，做好具體的審批工作，全面的了解報(bào)建流程中存在的各種問題。我國房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)行政審批工作的制度以及其法律在研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與其自身的行政管理能力有著直接的關(guān)系，政府部門有著一定的監(jiān)督管理責(zé)任，其要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)以及部門的溝通管理工作，各個(gè)企業(yè)部門之間要進(jìn)行科學(xué)的協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)自身的運(yùn)作能力，進(jìn)而提升對整體的項(xiàng)目開發(fā)的正面影響，實(shí)際的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對其相關(guān)政府的的規(guī)定以及具體的審批流程進(jìn)行要及時(shí)，對開發(fā)流程進(jìn)行系統(tǒng)的優(yōu)化，做好實(shí)際的管理制度的完善與改革。在對相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程開展探究分析的過程中，要基于整個(gè)開發(fā)商的視角開展，對其存在的各種問題進(jìn)行系統(tǒng)的探究，進(jìn)而制定科學(xué)的解決方案。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對開發(fā)環(huán)節(jié)的影響
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程對于其整個(gè)工作的開展與進(jìn)度有著直接的影響。房產(chǎn)開發(fā)上要根據(jù)政府部門的自身監(jiān)督管理有計(jì)劃的開展各種實(shí)際工作，房地產(chǎn)企業(yè)在不同部門之間要加強(qiáng)對協(xié)調(diào)工作的重視，通過不同部門之間的共同開展工作與配合，及時(shí)有效的反饋各種實(shí)時(shí)信息，進(jìn)而有效的完成整個(gè)工作目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商要對其具體的項(xiàng)目報(bào)建流程以及在項(xiàng)目開展的不同階段的工作任務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析，只有這樣才可以有效了解、分析整個(gè)報(bào)建項(xiàng)目對其開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的影響。
（一）目的與意義
在對其進(jìn)行分析的時(shí)候，首要明確在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)該遵循的相關(guān)政策法規(guī)，要對具體的行政管理部門的職責(zé)，以及各種審批流程進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，對具體的項(xiàng)目報(bào)建流程明確指出，只有這樣才可以保障對整個(gè)報(bào)建流程進(jìn)行完善改革，了解其存在的問題與不足，確定優(yōu)化路線，制定出具體的工作任務(wù)。在對其進(jìn)行分析探究的過程中，要對具體的流程管理以及理論進(jìn)行融合，對于開發(fā)流程的完善規(guī)劃的內(nèi)容與重要意義進(jìn)行分析，進(jìn)而對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的具體管理系統(tǒng)不斷的完善與優(yōu)化。
（二）項(xiàng)目開發(fā)具體流程的基本特征
第一，綜合性。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要特征。在城市建設(shè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)工程中的實(shí)際工作關(guān)系以及項(xiàng)目操作的整個(gè)程序日益復(fù)雜。其各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)以及涉及的部門較為廣泛，其具體的項(xiàng)目開發(fā)涉及到的具體土地條件、實(shí)際的規(guī)劃要求以及具體的融資方式與市場情況具有所區(qū)別，對此個(gè)別開發(fā)企業(yè)要對其進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)研分析，對其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并在其基礎(chǔ)之上進(jìn)行各種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與研究。
（二）長期性。房地產(chǎn)開發(fā)流程就是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本投入到其具體資本回收的整個(gè)過程。在對實(shí)際土地信息進(jìn)行獲取初期階段，就要對其具體的可行性進(jìn)行研究，在通過購置土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及具體的施工建設(shè)、竣工與驗(yàn)收、銷售與物業(yè)管理等實(shí)際的流程的開展才可以完成整個(gè)流程，其整體工作周期流程相對較長，一些較為普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就要兩年時(shí)間左右，一些大規(guī)模的則需要五年時(shí)間左右。在項(xiàng)目開發(fā)過程中因?yàn)橄嗾恋氐木唧w規(guī)劃以及相關(guān)部門之間的審批流程等因素的制s，使得整個(gè)開發(fā)流程具體的環(huán)節(jié)緊密銜接，必須要對其進(jìn)行嚴(yán)格的實(shí)際控制，對其進(jìn)行科學(xué)的管理。
（三）風(fēng)險(xiǎn)性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程時(shí)間相對較長，其設(shè)計(jì)面積相對較為廣泛，其需求的資金投入相對較大，對此在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)面臨著各種不確定因素，對此各個(gè)房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中要對整個(gè)流程中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)問題起到足夠的重視。在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中，要提升對政治環(huán)境、市場金融等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的重視，要通過不同的方式對其進(jìn)行科學(xué)的規(guī)避，進(jìn)而提升其整體的經(jīng)濟(jì)效益。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對于整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)有著重要的影響，對其最終的開發(fā)效益也產(chǎn)生各種不同的影響，對此必須要做好相關(guān)報(bào)建流程，才可以有效的保障其最終目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，要基于對報(bào)建流程的重點(diǎn)線路的了解之上，做好相關(guān)路線的改革與完善，才可以有效的縮短整體的項(xiàng)目報(bào)建時(shí)間，進(jìn)而提升整個(gè)企業(yè)的整體的運(yùn)作水平與能力，有效的增強(qiáng)整個(gè)企業(yè)的核心競爭能力。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；防治；水土流失
中圖分類號(hào)：S157.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
改革開放以來，我國城市的空間形態(tài)發(fā)生了很大變化，城市用地迅速向擴(kuò)展和蔓延，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了新的城市景觀面貌。但是，有些城市在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，忽視了自然生態(tài)環(huán)境、水土保持及合理開發(fā)，人為地破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)。破壞了以水土資源為中心的物質(zhì)、能量良性循環(huán)的自然生態(tài)系統(tǒng)的平衡，影響城市人民的生命財(cái)產(chǎn)安全和城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中進(jìn)行相應(yīng)的水土流失，保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，就成為城市發(fā)展十分重要的一環(huán)。
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特點(diǎn)
1.1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特點(diǎn)包括: (1)水土流失較集中,房地產(chǎn)項(xiàng)目水土流失集中發(fā)生在項(xiàng)目區(qū)征地范圍內(nèi)。水土流失主要發(fā)生在人口相對密集的城區(qū),占地面積從幾千平方米至幾十萬平方米不等。(2)建設(shè)期短、水土流失強(qiáng)度較大。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系,使得工程的建設(shè)期相對較短,由此引起的強(qiáng)度也高。例如在云南地區(qū),根據(jù)《云南省水土保持公報(bào)(2005年)》,某主城區(qū)背景流失侵蝕模數(shù)在200t/(km2·a)左右,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的擾動(dòng),使水土流失侵蝕模數(shù)高達(dá) 1000~8000t/(km2·a);郊區(qū)背景侵蝕模數(shù)在500t/(km2·a)左右,由于房地產(chǎn)建設(shè)的擾動(dòng),可使得水土流失侵蝕模數(shù)在1500~8000t/(km2·a)。水土流失強(qiáng)度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)澇嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目對地表的擾動(dòng),導(dǎo)致大量水土流失,徑流系數(shù)增大,匯流時(shí)間縮短,洪水總量和洪峰流量增大,城市河流洪水災(zāi)害頻率增大。雨天一來,大量的泥沙進(jìn)入雨水管道,進(jìn)而管道淤塞,從而導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)澇災(zāi)害發(fā)生。
1.2房地產(chǎn)水土流失量預(yù)測內(nèi)容及預(yù)測難點(diǎn)水土流失量預(yù)測主要包括： （1）因場地開挖造成的新增水土流失量預(yù)測；（2）因建筑拆遷及挖方而產(chǎn)生的棄渣的堆棄、運(yùn)輸而造成的棄渣流失量預(yù)測。房地產(chǎn)水土流失量預(yù)測的難點(diǎn)是對水土流失量預(yù)測方法的選擇,只有選擇了合適的方法才能使預(yù)測結(jié)果更準(zhǔn)確。要得到比較準(zhǔn)確的預(yù)測結(jié)果,一般都需要較長的時(shí)間。但在實(shí)際中限于房地產(chǎn)水保方 56案編制周期短的原因,不能進(jìn)行長時(shí)間系列的觀測,所以也難以得到實(shí)測數(shù)據(jù);對于開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持的監(jiān)測工作,在許多項(xiàng)目中都沒有真正開展。水土流失量預(yù)測從預(yù)測方法上隨意性和主觀性大,從結(jié)果上來講也是很難做到特別準(zhǔn)確的。房地產(chǎn)項(xiàng)目水土保持方案中常用的水土流失量預(yù)測方法有土壤侵蝕分類分級標(biāo)準(zhǔn)法、專家經(jīng)驗(yàn)法、類比法、實(shí)地測量法。
2 、城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的水土流失危害
2.1對周邊交通道路造成影響房地產(chǎn)項(xiàng)目往往位于交通便利的區(qū)域，周邊為主要的交通干道，雖然大部分采取圍蔽施工，但雨水仍然會(huì)攜帶大量泥沙從空隙中流出，造成路面大面積水，大量泥沙淤積在路面，不僅嚴(yán)重威脅到交通安全，而且淤泥變干后會(huì)揚(yáng)起大量灰塵，影響空氣質(zhì)量，對過往行人的身心健康造成傷害。
2.2對城市地下排水系統(tǒng)及排洪系統(tǒng)造成影響此類項(xiàng)目臨時(shí)排水設(shè)施與市政排水系統(tǒng)相互連接，項(xiàng)目區(qū)的雨水、基坑積水及打樁時(shí)產(chǎn)生的泥水排入市政排水系統(tǒng)的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤積地下排水管道，對周邊排水造成影響。還會(huì)進(jìn)入河道等排洪系統(tǒng)對河道造成淤積，減小河道的泄洪能力，還可能會(huì)造成洪災(zāi)，給城市市政的運(yùn)行管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成投資費(fèi)用增加等直接或間接經(jīng)濟(jì)損失。
2.3對工程自身安全的影響水土流失對房地產(chǎn)項(xiàng)目本身也存在極大的危害。強(qiáng)烈的沖刷或坍塌會(huì)影響到房屋地基及其他建筑物的穩(wěn)定。另外，對建成區(qū)的地面產(chǎn)生沖刷，破壞已有景觀，加大投資;而周邊有較陡邊坡的地方，當(dāng)防護(hù)達(dá)不到要求時(shí)降雨徑流會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈沖刷甚至崩塌，威脅建筑物安全。
2.4對周邊生態(tài)環(huán)境造成影響在施工期間，工程區(qū)域特別是臨時(shí)堆渣場區(qū)，將產(chǎn)生大量的地表和大量的臨時(shí)堆渣，并且施工時(shí)要產(chǎn)生較多的廢水，如果水土保持防護(hù)措施不到位，將破壞工程區(qū)域的景觀及生態(tài)環(huán)境狀況。
3、城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目水土流失的防治措施
3. 1 依山就勢,盡量減少挖填
在場地平整過程中,應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場地形、地貌,盡量選擇半挖半填式場平,避免形成取、棄土區(qū),將水土流失面積控制在最小,即使不能達(dá)到完全填挖平衡,也應(yīng)以盡量減少取、棄土方量為原則進(jìn)行場平設(shè)計(jì)。在填方類場平設(shè)計(jì)中,若出現(xiàn)原有地面高程與規(guī)劃標(biāo)高相差太大的情況,應(yīng)從土體穩(wěn)定和水土保持角度,提出修改規(guī)劃標(biāo)高,將規(guī)劃標(biāo)高與原地面高程之差控制在15m以內(nèi),填方邊坡應(yīng)大于1∶1.5 (土體自然穩(wěn)定坡度) 。在挖方類場平設(shè)計(jì)中,應(yīng)避免出現(xiàn)30m 以上高邊坡削坡,要根據(jù)地質(zhì)條件選定削坡坡度。在確保邊坡穩(wěn)定、盡量減少邊坡開挖的投影面積、滿足小區(qū)道路縱坡的原則下,依山就勢,小挖小填,是較為理想的場平設(shè)計(jì)方案。
3. 2 確定水土流失防治重點(diǎn)
為有效防治水土流失,應(yīng)根據(jù)可能造成的水土流失量的大小,按項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間段和空間區(qū)域,劃分水土流失防治重點(diǎn)。項(xiàng)目建設(shè)期間,按施工內(nèi)容可劃分為場地平整和主體工程建設(shè)兩個(gè)階段,按可能形成的區(qū)可劃分為項(xiàng)目區(qū)、取土區(qū)。根據(jù)某市近年來對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土壤侵蝕的測算,在場地平整階段,的項(xiàng)目區(qū)、取土區(qū)在不采取水土保持措施的情況下,年土壤侵蝕模數(shù)可達(dá)20000～60000 t/ km2 。在主體工程建設(shè)階段,由于主體工程逐步對地進(jìn)行建筑覆蓋,水土流失相對較小。因此,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水土流失防治的重點(diǎn)區(qū)主要為場地平整階段的項(xiàng)目區(qū)。
3. 3 因地制宜,采取“圍疏沉”防治措施
項(xiàng)目區(qū)在場地平整階段地形在不斷變化,無法進(jìn)行永久性水土保持設(shè)施的建設(shè),這期間由于地表植被已遭破壞,一遇暴雨,水土流失尤其嚴(yán)重。為防治該階段的水土流失,應(yīng)因地制宜,采取一圍、二疏、三沉淀措施,即動(dòng)土前在項(xiàng)目區(qū)周邊建臨時(shí)施工圍墻或擋墻將項(xiàng)目區(qū)與外部隔開,防止動(dòng)土?xí)r泥沙危害四周;疏導(dǎo)、理順?biāo)?先截后排,防止水流在施工場地亂流,并根據(jù)地形變化不斷調(diào)整場地排水溝;在場地排水溝出口末端設(shè)沉沙池,使大部分泥沙就地沉積(為保持沉沙池容量,需及時(shí)清理沉沙池) , 防止泥沙進(jìn)入市政排水管網(wǎng)。場地平整達(dá)到標(biāo)高后,主要采取理順?biāo)?、防護(hù)邊坡、植被覆蓋地等措施防治水土流失。在場平完成后、主體工程施工前,立即開展永久性的截洪溝、排水溝、沉沙池以及邊坡的生物、工程防護(hù)工程建設(shè),以上工程完成后,方可進(jìn)入主體工程的建設(shè)階段。在主體工程建設(shè)的同時(shí),項(xiàng)目區(qū)應(yīng)逐步開展對平臺(tái)地的綠化美化,并與主體工程同時(shí)完工。鑒于山地截洪溝屬城市防洪建設(shè)的一部分,建議標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高,采用50 年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn),場區(qū)排水溝可采用20 年一遇標(biāo)準(zhǔn)。
4、結(jié)束語
通過對具有代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在向市政排水系統(tǒng)排放泥水的情況，有些項(xiàng)目排水含沙量較高，對市政排水系統(tǒng)危害較大，有深基坑開挖的項(xiàng)目存在土方外運(yùn)，在堆放點(diǎn)存在較大的水土流失危險(xiǎn)，需加強(qiáng)管理。
(1)除3個(gè)位于平坦地區(qū)的項(xiàng)目因項(xiàng)目已進(jìn)入裝飾工程和掃尾階段，未發(fā)現(xiàn)明顯的水土流失現(xiàn)象外，其它項(xiàng)目均存在不同程度的水土流失。
(2)受水土流失危害明顯的對象主要有水庫和湖泊等天然水體、市政排水系統(tǒng)、交通道路、農(nóng)田、房屋等筑物以及水電氣等附屬設(shè)施，其中受危害最嚴(yán)重且不受重視的主要是水庫、湖泊等天然水體和市政排水系統(tǒng)。
