時(shí)間：2023-08-23 16:34:43
序論：在您撰寫房產(chǎn)投資的策略時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 防范風(fēng)險(xiǎn) 防范
論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國(guó)乃至于全球都是備受矚目的，因?yàn)?a href="http://www.dankneon.com/haowen/44644.html" target="_blank">房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項(xiàng)目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，怎樣正確認(rèn)識(shí)商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)并通過有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點(diǎn)。
由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：
(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒有實(shí)現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。
(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。
(四)利率風(fēng)險(xiǎn)
利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐淼娘L(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于
(五)無流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)
由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。
(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險(xiǎn)
自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。
總結(jié)
總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時(shí)一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻(xiàn)
[1]楊洋，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J]價(jià)值工程，2010，26
一、房地產(chǎn)投資信托概念
房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的,對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過資本市場(chǎng),投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。
1、房地產(chǎn)投資信托種類
根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:
權(quán)益型(Equity REITS)
權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產(chǎn)的增值收益。
抵押型(Mortgage REITS)
主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和
抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收
益。混合型(Hybrid REITS)
此類REITS不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
另外,REITS 還有很多其他分類方法。
2、房地產(chǎn)投資信托特征
特征一:R E I T S 的主要投資對(duì)象是房地產(chǎn)
以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。
特征二:R E I T S 是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合
其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,
還接受房地產(chǎn)。
特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)
普通股的投資者可以通過股東大會(huì)選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權(quán)利,投資者如對(duì)REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場(chǎng)上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。
特征四:REITS 價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值
普通股價(jià)格更多地依靠其現(xiàn)時(shí)和預(yù)期的收入,與每股的賬面價(jià)值關(guān)聯(lián)程度不大;而REITS價(jià)格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。
3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)
信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí),涉及的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具備下列條件:
? 條件一:有國(guó)家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格;
條件二:注冊(cè)資本不少于1000 萬元人民幣;
條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);
條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年
以上可追溯的記錄;
條件五:中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求的其他條件。
二、房地產(chǎn)信托融資操作模式
1、美國(guó)模式
美國(guó)的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運(yùn)作流程為:
(1 )評(píng)估資金
基金發(fā)起人為滿足自身需求,進(jìn)行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認(rèn)選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標(biāo)的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。
(2 )接洽承銷商
發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。
(3)接洽律師及會(huì)計(jì)師
與有資格的律師及會(huì)計(jì)師討論基金申請(qǐng)發(fā)行的相關(guān)法律、會(huì)計(jì)問題,選定律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所為成立全過程服務(wù),并擬訂申請(qǐng)文件,此時(shí)投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。
(4 )接洽不動(dòng)產(chǎn)顧問公司
若基金未來的經(jīng)營(yíng)管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任,則需要洽定對(duì)象并簽定REITs管理顧問契約,
確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(5) 申請(qǐng)募集
當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請(qǐng)募集,在申請(qǐng)成功后,要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。該類證券一般需經(jīng)過信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃,保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進(jìn)行業(yè)務(wù)操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事
宜。投資者通過券商購(gòu)買REITS 證券,投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。
2、日本模式
日本信托運(yùn)作流程為:
步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房
地產(chǎn)公司;
步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理;
步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);
步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費(fèi);
步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;
步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷售,從購(gòu)買者身上獲取價(jià)款,再按比例分配
給投資者。
3、香港模式
2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)
會(huì)經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)際
上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以REITS 形式到香港上市。同時(shí)將
REITS 的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對(duì)其它亞洲國(guó)家作為REITS 中
心的弱勢(shì)。消除地域限制及提升負(fù)債比例,為國(guó)際房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金
提供了機(jī)遇,也為中國(guó)房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。
(1 )香港稅制
從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設(shè)區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對(duì)股份
持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,
最高負(fù)債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅
(2)香港REITS 運(yùn)作模式
(3)香港R E I T S 開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)
優(yōu)勢(shì)一:對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營(yíng)模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式拓展為長(zhǎng)期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費(fèi)。
優(yōu)勢(shì)二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開辟了新的融資渠道,業(yè)主及開發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動(dòng)性。
優(yōu)勢(shì)三:REITS 對(duì)銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢(shì)。
優(yōu)勢(shì)四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國(guó)際資本市場(chǎng)融資的契機(jī)。
優(yōu)勢(shì)五:REITS是一種長(zhǎng)期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分,促進(jìn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
優(yōu)勢(shì)六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗(yàn)可供內(nèi)地借鑒,對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)商來說影響深遠(yuǎn),將有利于促進(jìn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式
(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式
① 操作流程
第一步,房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致;
第二步,就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;
第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證;
第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目;
第五步,信托公司回收資金。
② 優(yōu)點(diǎn)
管理比較簡(jiǎn)單,收益比較穩(wěn)定。
③存在問題
由于信托公司對(duì)信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn),而總體上看信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn),并將嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求。
(2 )股權(quán)型信托融資模式
這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu),這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國(guó)投,例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城項(xiàng)目。
①操作流程
第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。
第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。
第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對(duì)于公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時(shí),與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。為了確保購(gòu)協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔(dān)保條件(例如,重慶國(guó)投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目,是由第三方提供擔(dān)保)。
第五步,房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目,獲得現(xiàn)金流。
第六步,關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購(gòu)股權(quán),信托融資過程結(jié)束。
②模式優(yōu)點(diǎn)
能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào),并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果,這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。
三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢(shì)分析
1、REITS 自身優(yōu)勢(shì)
(1 )具有流通性與變現(xiàn)性
由于房地產(chǎn)本身的特性,導(dǎo)致交易過程需要借助中介機(jī)構(gòu),不但費(fèi)力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。REITS是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值,證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易,投資者可以隨時(shí)在集中市場(chǎng)上或店頭市場(chǎng)上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。
(2) 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)
由于REITS經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理,可以使房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)績(jī)效大幅度提高,直接影響REITS 證券價(jià)格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。
(3) 資本積累
REITS是以受益憑證在資本市場(chǎng)募集資金,再以直接經(jīng)營(yíng)或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場(chǎng),有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。通過這兩個(gè)市場(chǎng)的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進(jìn)土地的有效利用。
(4) 投資風(fēng)險(xiǎn)分散
由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個(gè)別投資人無法同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,造成風(fēng)險(xiǎn)的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營(yíng)方式等投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
(5) 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)能
由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項(xiàng),均受到相關(guān)法規(guī)的嚴(yán)格限制,其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機(jī)行為,使資金的投入
能促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過REITS的方式來對(duì)大型公共建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行融資,既可順利推動(dòng)建設(shè),也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場(chǎng)或店頭市場(chǎng)掛牌上市,可以達(dá)到以有效率的證券市場(chǎng)來監(jiān)督無效率的公共部門的效果,最終能使整個(gè)市場(chǎng)機(jī)能得以充分發(fā)揮,增加社會(huì)福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS 融資優(yōu)勢(shì)
通過REITS 方式融資,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有以下幾個(gè)方面的明顯優(yōu)勢(shì):
(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣
任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫
字樓、工業(yè)廠房等。
(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富
例如華銀控股目前操作的REITS,單個(gè)物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實(shí)際價(jià)值,多多益善。而海外REITs 市場(chǎng)的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個(gè)人投資者。
(3) 風(fēng)險(xiǎn)分散
將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國(guó)際投資者中,符合政府政策。
(4) 融資總額相對(duì)較高
一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額,交易價(jià)接近資產(chǎn)價(jià)值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當(dāng)于物業(yè)價(jià)值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮,對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià),吸引投資。
(5) 融資方式靈活
對(duì)于總價(jià)超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。
(6) 可選擇長(zhǎng)期獲益
物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長(zhǎng)期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。
(7) 節(jié)稅
REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。
(8) 提高企業(yè)知名度
采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國(guó)際上建立聲譽(yù),擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國(guó)際上的影響。
(9) 有助企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化
由于上市過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求信息公開,管理規(guī)范,通過REITS運(yùn)作可以帶動(dòng)企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu),規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。
【關(guān)鍵詞】 固定資產(chǎn)投資 審計(jì) 風(fēng)險(xiǎn) 防范
審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)貫穿固定資產(chǎn)投資的全過程，造成審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是有以下一些方面：審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱、審計(jì)方法和技術(shù)不專業(yè)以及審核機(jī)構(gòu)不健全。有效的對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范有利于投資的健康發(fā)展。
一、固定資產(chǎn)審計(jì)的概述
固定資產(chǎn)的投資審計(jì)是我國(guó)審計(jì)監(jiān)督體系的一個(gè)重要部分，它主要是指審計(jì)機(jī)關(guān)根據(jù)國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度，對(duì)固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、合法性等效益進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)的過程。
二、固定資產(chǎn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的定義
根據(jù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的定義，通?？梢园褜徲?jì)風(fēng)險(xiǎn)劃為兩部分，即廣義風(fēng)險(xiǎn)和狹義風(fēng)險(xiǎn)。其中廣義風(fēng)險(xiǎn)主要是針對(duì)審計(jì)職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)來說，內(nèi)容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計(jì)過程中由于本身的缺陷會(huì)造成審計(jì)的結(jié)果與現(xiàn)實(shí)有差異，導(dǎo)致?lián)p失或者有可能導(dǎo)致?lián)p失;公司由于自身管理經(jīng)營(yíng)不當(dāng)造成公司無法清償債務(wù)、破產(chǎn);審計(jì)人員以及審計(jì)組織不夠?qū)I(yè)造成的審計(jì)營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。狹義的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是來自于審計(jì)的從業(yè)人員造成的，在審計(jì)中沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中嚴(yán)重的錯(cuò)誤造成的風(fēng)險(xiǎn);錯(cuò)誤判斷帶來的風(fēng)險(xiǎn)。固定資產(chǎn)的投資過程中若不采取合理的辦法來進(jìn)行控制，會(huì)出現(xiàn)很大的差錯(cuò)，審計(jì)是其中一個(gè)方面，另外一個(gè)方面是投資活動(dòng)自身的投資問題引起的。前者屬于固有風(fēng)險(xiǎn)，后者屬于控制風(fēng)險(xiǎn)，二者相互關(guān)聯(lián)。所以審計(jì)人員應(yīng)該擁有專業(yè)的審計(jì)專業(yè)技能，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確的判斷，制定相應(yīng)措施來降低風(fēng)險(xiǎn)。
三、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的形式
前文也有提到，固定資產(chǎn)審計(jì)這項(xiàng)工作非常復(fù)雜，需要大量資料和數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)，所以會(huì)受到各種因素的影響，這就導(dǎo)致了不同程度以及不同形式的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成。通過大量研究得出審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的形式主要有以下幾個(gè)方面。
1、審計(jì)的方式有缺陷
在固定資產(chǎn)投資的審計(jì)過程中，通常會(huì)采用分析復(fù)核法和審計(jì)抽樣法。對(duì)于分析性復(fù)核，大量運(yùn)用會(huì)造成很懂分析性復(fù)核風(fēng)險(xiǎn)，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容;對(duì)于抽樣調(diào)查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結(jié)果通常都是不準(zhǔn)確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計(jì)結(jié)果。
2、審計(jì)單位不配合
在對(duì)固定資產(chǎn)投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據(jù)。如果審計(jì)單位不配合，提供的資料不全面、不真實(shí)，那么審計(jì)人員的判斷也會(huì)有誤，對(duì)于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)就沒有真實(shí)性可言。
3、審計(jì)人員專業(yè)度不高
主要是說審計(jì)人員自身的專業(yè)知識(shí)以及技術(shù)水平有限，沒有辦法發(fā)現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中存在的問題，然后提出錯(cuò)誤性的意見。
四、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
1、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
在固定資產(chǎn)的審計(jì)中，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因是多種多樣的，審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱是其中重要因素之一。固定資產(chǎn)投資的審核具有復(fù)雜性，所以需要審計(jì)人員擁有很高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并時(shí)刻保持著對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的警醒。但是在實(shí)際生活中，對(duì)于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的審計(jì)發(fā)展?fàn)顩r來推斷，由于審計(jì)人員意識(shí)淡薄引起的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)常發(fā)生。例如，在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)取證時(shí)，審計(jì)人員就沒有及時(shí)對(duì)固定資產(chǎn)的投資施工單位或者監(jiān)理單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)，沒有對(duì)固定資產(chǎn)投資中所使用的物資價(jià)格進(jìn)行一個(gè)審核和確定，從而導(dǎo)致了最后的審計(jì)沒有充分依據(jù)而出現(xiàn)缺陷。所以如果在審計(jì)中，審計(jì)人員沒有高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能時(shí)刻的保持警惕，會(huì)引起審計(jì)過程中的高風(fēng)險(xiǎn)。
2、審計(jì)方法和技術(shù)缺陷
當(dāng)前由于市場(chǎng)機(jī)制還不夠健全，所以固定資產(chǎn)投資審計(jì)工作的技術(shù)和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。主要有以下幾個(gè)方面。
（1）固定資產(chǎn)的審計(jì)通常情況下都是簡(jiǎn)單的“就項(xiàng)目審核項(xiàng)目”，內(nèi)容主要是側(cè)重于微觀層面，而不是對(duì)所獲得審計(jì)資料進(jìn)行深度分析研究，然后從宏觀上對(duì)于固定資產(chǎn)投資提出可行性的建議和審計(jì)方法。
（2）現(xiàn)有的固定資產(chǎn)審計(jì)內(nèi)容還是以傳統(tǒng)的方式來尋找審計(jì)過程中所出現(xiàn)的紕漏，審計(jì)的重點(diǎn)是真實(shí)性和可靠性，在固定資產(chǎn)的投資中發(fā)現(xiàn)其違紀(jì)違法的內(nèi)容仍是審計(jì)過程中的主要內(nèi)容。但是，就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，固定資產(chǎn)投資效益審計(jì)以及全過程審計(jì)成為未來的主流發(fā)展，但是現(xiàn)有的審計(jì)方法不能滿足審計(jì)實(shí)際的發(fā)展需求。
3、參建方責(zé)任機(jī)制不健全
固定資產(chǎn)的投資涉及很多責(zé)任方，所以參建方的責(zé)任機(jī)制是否健全將會(huì)影響到審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資市場(chǎng)中，往往忽略了這個(gè)方面，固定資產(chǎn)投資參建方責(zé)任機(jī)制都不完善和健全，很容易誘發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素。理論上來說，建設(shè)方應(yīng)該對(duì)固定資產(chǎn)的全過程進(jìn)行管理負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)方應(yīng)該對(duì)建筑的可行性和實(shí)施性負(fù)責(zé)，監(jiān)理方要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的施工情況進(jìn)行監(jiān)督，包括工程的變更、簽證的時(shí)效性和真實(shí)性。如果各個(gè)參與建設(shè)的合作方都能明確自己的責(zé)任，這就有效的減少了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但是在固定資產(chǎn)投資過程和實(shí)施過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)合作方自顧自的行事，管理不規(guī)范、資料不完整進(jìn)而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
五、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
1、強(qiáng)化審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
為了應(yīng)對(duì)審計(jì)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)人員應(yīng)該在對(duì)固定資產(chǎn)投資審計(jì)之前就樹立好風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)有一定警惕性。首先，審計(jì)人員應(yīng)該清楚地了解自己所要審計(jì)的固定資產(chǎn)的具體資料，以及明確自己在審計(jì)中所需要承擔(dān)的責(zé)任和工作范圍，一絲不茍地對(duì)待固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作，尤其是將固定資產(chǎn)投資的審計(jì)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化符合相關(guān)的要求和程序。其次，更要對(duì)固定資產(chǎn)做風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，審計(jì)人員應(yīng)該對(duì)可能造成固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，也能夠在突發(fā)性的風(fēng)險(xiǎn)中快速做出決策。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，可以采取風(fēng)險(xiǎn)的大小來合理安排審計(jì)項(xiàng)目的先后順序，確定審計(jì)工作的重點(diǎn)，明確降低固定資產(chǎn)投資審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)方法與措施，這樣有利于審計(jì)人員在后期對(duì)于固定資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的審計(jì)工作的有效防范。
2、完善審計(jì)的方法和技術(shù)
隨著經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)有的很多固定資產(chǎn)投資審計(jì)都沒辦法滿足固定資產(chǎn)投資的審計(jì)任務(wù)，不能適應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，審計(jì)難度大幅增加。由于審計(jì)具有審計(jì)范圍大、審計(jì)內(nèi)容多、審計(jì)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，從而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資審計(jì)方法相比較一般的審計(jì)項(xiàng)目更加復(fù)雜，且技術(shù)要求更高，所以對(duì)于完善固定資產(chǎn)投資審計(jì)的技術(shù)和辦法刻不容緩。對(duì)于固定資產(chǎn)投資審計(jì)的改進(jìn)方向，根據(jù)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資審計(jì)辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善和改變，將原有的審計(jì)辦法轉(zhuǎn)變成以對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的抽樣審計(jì)，借助該控制系統(tǒng)的評(píng)價(jià)結(jié)果來確定審計(jì)工作的重難點(diǎn)。加強(qiáng)投資方內(nèi)控制度建設(shè)，同時(shí)要進(jìn)行充分的分析測(cè)試，根據(jù)分析結(jié)果擬定審計(jì)計(jì)劃、實(shí)施審計(jì)具體工作、得出重要的結(jié)論，最后在審計(jì)程序中把風(fēng)險(xiǎn)因素列入進(jìn)去。
3、控制來源于各個(gè)參建方的風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)踐證明，固定資產(chǎn)的投資審計(jì)和其他項(xiàng)目的審計(jì)明顯不一樣，這就要求我們區(qū)別對(duì)待，一般的財(cái)務(wù)審計(jì)主要是根據(jù)材料來做出審計(jì)意見，而對(duì)于固定資產(chǎn)投資審計(jì)不僅要對(duì)資料進(jìn)行審計(jì)工作，同時(shí)也要對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物方面進(jìn)行審計(jì)。所以在進(jìn)行審計(jì)的時(shí)候，需要各個(gè)參建方提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，審計(jì)人員根據(jù)自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)參建方提供的資料進(jìn)行專業(yè)綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯(cuò)誤的資料，而審計(jì)人員也沒有發(fā)現(xiàn)就會(huì)導(dǎo)致審計(jì)工作誤判，從而不能提出可行性的審計(jì)意見，所以審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該督促參建方提供真實(shí)可靠合法的資料。嚴(yán)格要求固定資產(chǎn)投資的建設(shè)方對(duì)自己提供的資料負(fù)責(zé)，并簽訂承諾書，若出現(xiàn)資料的不真實(shí)性，切實(shí)追究有關(guān)人員的責(zé)任。
4、做好投標(biāo)招標(biāo)的工作
對(duì)于固定資產(chǎn)投資審計(jì)而言，由于工程施工招投標(biāo)審計(jì)為事后審計(jì)，加上違規(guī)手段隱蔽，往往存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求在審計(jì)過程中更加注重審計(jì)程序到位，掌握招投標(biāo)審計(jì)的重點(diǎn)和方法。
根據(jù)招投標(biāo)工作流程，工程項(xiàng)目招投標(biāo)審計(jì)主要分為三個(gè)階段：工程施工招投標(biāo)審計(jì)、開標(biāo)評(píng)標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)，簽訂合同審計(jì)。其中工程施工招標(biāo)審計(jì)是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注招標(biāo)的合法性，關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目是否符合招標(biāo)條件，主要審計(jì)初步設(shè)計(jì)及概算、招標(biāo)范圍及方式，審計(jì)招標(biāo)人是否具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力;關(guān)注招標(biāo)文件及投標(biāo)文件，重點(diǎn)審查是否存在招標(biāo)人以不合理的標(biāo)段或工期限制或排斥投標(biāo)人現(xiàn)象，以及是否存在哄抬標(biāo)價(jià)或泄漏標(biāo)底現(xiàn)象。開標(biāo)評(píng)標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注開標(biāo)過程是否符合程序，避免虛假評(píng)標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)。簽訂合同審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注合同主要條款是否與中標(biāo)文件中內(nèi)容一致，有無實(shí)質(zhì)性變更，避免中標(biāo)方違規(guī)將項(xiàng)目主體分包的風(fēng)險(xiǎn)。
5、開展合同審查實(shí)施
加強(qiáng)審計(jì)人員的法律意識(shí)，針對(duì)合同條款是否嚴(yán)密規(guī)范做審查，關(guān)注相關(guān)文件審查的先后順序，規(guī)定雙方應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)以及權(quán)利，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做好明確規(guī)定。針對(duì)一些工期較長(zhǎng)的合同，應(yīng)定量做好風(fēng)險(xiǎn)范圍的約定。加強(qiáng)對(duì)合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導(dǎo)致的糾紛問題。
六、總結(jié)
固定資產(chǎn)投資是項(xiàng)龐大的工程，涉及單位多、建設(shè)內(nèi)容廣、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金投入以及流動(dòng)都很大，這加大了審計(jì)工作的難度。再加上各種因素的影響，審計(jì)過程中難免會(huì)出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，就更要求審計(jì)人員給予高度的重視，在審計(jì)過程中時(shí)刻有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作。
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房企缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才近幾年來,隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的高企,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅猛,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)遍及全國(guó)各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)各大中城市不斷布點(diǎn),下設(shè)子公司不斷開發(fā)新項(xiàng)目。雖然大型房企的管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比較充足,管理比較完善,員工隊(duì)伍經(jīng)驗(yàn)比較豐富,但不是企業(yè)規(guī)模越大越好。企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大,可能會(huì)導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì),這主要是由于企業(yè)項(xiàng)目的盈利性不同、企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理更加復(fù)雜、項(xiàng)目的跟蹤和監(jiān)控的難度大。通過市場(chǎng)增長(zhǎng)率-相對(duì)市場(chǎng)占有率兩個(gè)維度來分析經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),可將企業(yè)業(yè)務(wù)分成四類,分別是明星類、金牛類、問號(hào)類和瘦狗類業(yè)務(wù)。對(duì)于不同的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該采取不同的管理策略。金牛類業(yè)務(wù),市場(chǎng)占有率較高,這是企業(yè)的主要資金來源,但市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢,企業(yè)的投資不用太大;明星類業(yè)務(wù),市場(chǎng)占有率較高,能回收大量資金,同時(shí)市場(chǎng)增長(zhǎng)較快,為了保持在市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì),企業(yè)需要加大投資;問號(hào)類業(yè)務(wù),企業(yè)要進(jìn)行有效分析,選出一部分業(yè)務(wù)投入大量資金,促使其發(fā)展成為企業(yè)的明星類業(yè)務(wù),對(duì)于無力推進(jìn)的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該放棄;瘦狗類業(yè)務(wù),市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)增長(zhǎng)率均很低,企業(yè)沒有必要繼續(xù)投資。房企應(yīng)通過定期召開各地子公司負(fù)責(zé)人參加經(jīng)營(yíng)形式分析會(huì)等形式,及時(shí)了解一線市場(chǎng)狀況,統(tǒng)一思想和行動(dòng);可以根據(jù)正常的市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),確保公司產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求。我國(guó)房企目前比較缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才,在企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大和業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目管理方面的人才,從而幫助企業(yè)在投資、成本控制、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的制度體系,分析經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利狀況;幫助企業(yè)控制區(qū)域公司數(shù)量,由已進(jìn)駐城市負(fù)責(zé)周邊新進(jìn)入城市的管理,對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效取舍;幫助企業(yè)加強(qiáng)信息化建設(shè)、改進(jìn)管理方法,逐步建立起財(cái)務(wù)、成本管理、銷售、人事四大信息系統(tǒng),并在此基礎(chǔ)上開放統(tǒng)一的信息化管理平臺(tái),提高業(yè)務(wù)的規(guī)范性和信息傳遞的及時(shí)性,對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行有效管控。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的對(duì)策
因?yàn)槿肆Y本投資回報(bào)期長(zhǎng),投資對(duì)象即勞動(dòng)力的主觀能動(dòng)性較強(qiáng),人力資本投資需要不斷地、持續(xù)地進(jìn)行。因此,作為高度追逐利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資的不確定性進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)和預(yù)防,很難激勵(lì)房企進(jìn)行人力資本投資的積極性和主動(dòng)性。我國(guó)房企人力資本投資問題的控制機(jī)制1.房企人力資本投資的法律保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性一直高居各行業(yè)的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國(guó)房企的最令人頭疼的問題。我國(guó)《勞動(dòng)合同法》的最新條款中的“競(jìng)業(yè)限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規(guī)定年限內(nèi)不能在本行業(yè)就業(yè)。但是,我國(guó)執(zhí)法監(jiān)督存在極大問題,違法不糾的現(xiàn)象普遍存在,導(dǎo)致同行業(yè)跳槽的現(xiàn)象非常普遍,我國(guó)房企真正使用“競(jìng)業(yè)限制”的法律,對(duì)跳槽員工進(jìn)行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)必須具備強(qiáng)烈的法律意識(shí),保護(hù)自己人力資本投資的效益和成果。同時(shí)還必須與員工簽訂相關(guān)競(jìng)業(yè)限制、保密和賠償協(xié)議,以保護(hù)房企的人力資本投資正當(dāng)權(quán)益。自從2010年我國(guó)限購(gòu)房政策以來,房子越來越不好賣,房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產(chǎn)企業(yè),中小型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇人才瓶頸,房地產(chǎn)企業(yè)挖人力度空前激烈,為了保護(hù)房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據(jù)協(xié)議要求司法保護(hù)。這樣,可以在房地產(chǎn)企業(yè)剎住這股歪風(fēng),防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競(jìng)業(yè)和保密協(xié)議,攜帶商業(yè)秘密跳槽,給房企帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經(jīng)濟(jì)效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動(dòng)法》的“競(jìng)業(yè)限制”和合同的保密協(xié)議的法律保障機(jī)制只是一種比較消極的做法。房地產(chǎn)企業(yè)如果要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),必須要有積極、主動(dòng)的激勵(lì)員工機(jī)制才行。薪酬制度是房企激勵(lì)員工的一項(xiàng)最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵(lì)員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產(chǎn)企業(yè)不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當(dāng)然也就不同。所以,房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)企業(yè)的各部門及其崗位進(jìn)行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標(biāo)準(zhǔn),即工作崗位說明書。以此進(jìn)一步形成房企人員招聘、員工培訓(xùn)、員工績(jī)效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業(yè)高層的充分重視和支持,同時(shí)工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進(jìn)來。房企一定要根據(jù)企業(yè)的需要數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)展開人員招聘工作,“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”,企業(yè)一定要堅(jiān)持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標(biāo)準(zhǔn)。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時(shí)一定要注重員工的價(jià)值觀是否與企業(yè)相一致,只有與企業(yè)有共同想法和理想的員工,才會(huì)真正將企業(yè)當(dāng)作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績(jī)效,房企必須要建立有效的績(jī)效管理體系。房企的績(jī)效考核一定要公平,以員工的實(shí)際表現(xiàn)作為考核的依據(jù)。很多房企比較偏重于對(duì)員工績(jī)效結(jié)果的評(píng)估,而忽視對(duì)員工績(jī)效的管理。績(jī)效管理強(qiáng)調(diào),房企必須要有員工一起制定員工績(jī)效的目標(biāo),隨時(shí)與員工進(jìn)行績(jī)效的溝通。每到考核期不僅將績(jī)效考核的結(jié)果告訴員工,還要與員工交流績(jī)效大小的原因,與員工一起制定下一階段績(jī)效改進(jìn)的計(jì)劃。這樣,員工在房企的表現(xiàn)才是可持續(xù)的。保利地產(chǎn)非常注重公司人力資源的培養(yǎng),認(rèn)為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競(jìng)爭(zhēng)的保障。2006年,保利公司就啟動(dòng)了人力資源孵化器戰(zhàn)略,將公司人力資源培養(yǎng)分為專項(xiàng)技術(shù)培養(yǎng)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培養(yǎng)、職業(yè)精神培養(yǎng)和企業(yè)文化培養(yǎng)四部分。并且啟動(dòng)公司內(nèi)部培訓(xùn)師制度,定期邀請(qǐng)外面的專家來公司對(duì)員工展開培訓(xùn),公司高管直接加入到新進(jìn)員工的培訓(xùn)行動(dòng)之中,并強(qiáng)化薪酬激勵(lì)機(jī)制和內(nèi)部獎(jiǎng)懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現(xiàn)在,很多房企比較重視企業(yè)文化的建設(shè),企業(yè)文化的核心是價(jià)值觀認(rèn)同。企業(yè)文化是企業(yè)的軟實(shí)力,對(duì)企業(yè)員工會(huì)產(chǎn)生巨大的導(dǎo)向作用、約束作用、凝聚作用和激勵(lì)作用。必須要明確的是,建設(shè)企業(yè)文化不僅僅是企業(yè)文化部門的職責(zé),是企業(yè)高層職責(zé),是企業(yè)管理層的職責(zé),更是企業(yè)所有員工的職責(zé)。只有企業(yè)高層重視企業(yè)文化,企業(yè)文化才能被員工認(rèn)同,調(diào)動(dòng)勞動(dòng)者的積極性才會(huì)得到提高勞動(dòng)效率。企業(yè)的價(jià)值觀只能通過制度規(guī)范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業(yè)所期待的,怎樣的行為是企業(yè)所不允許的。因?yàn)椴煌娜擞胁煌南敕?只能通過制度才能將企業(yè)的價(jià)值觀流淌在員工的血液當(dāng)中,逐步變成為每位員工的行為習(xí)慣。先進(jìn)的企業(yè)文化一旦形成,就會(huì)為房企的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。恒大地產(chǎn)通過對(duì)排球和足球的持續(xù)投資,使恒大地產(chǎn)的艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取的企業(yè)文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業(yè)利益,是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為,堅(jiān)守價(jià)值底線,拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào),致力于規(guī)范、透明的企業(yè)文化建設(shè)和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn),萬科載譽(yù)不斷。萬科公司的定位是:做中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科強(qiáng)調(diào)對(duì)內(nèi)平等,對(duì)外開放,致力于建設(shè)“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業(yè)文化備為業(yè)界所推崇。房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學(xué)體制科學(xué)的決策建立在對(duì)企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關(guān)鍵。房企在了解外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)下,房企必須對(duì)自己的員工進(jìn)行摸底,要清楚了解企業(yè)現(xiàn)在員工的狀況,人是多還是少,哪個(gè)崗位人多,哪個(gè)崗位人少?，F(xiàn)有的員工的質(zhì)量和數(shù)量能否滿足企業(yè)發(fā)展的需要,只有這樣,房企才能進(jìn)行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統(tǒng)的、完全依賴決策者個(gè)人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統(tǒng),建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產(chǎn)通過社會(huì)招聘、接收大學(xué)生、內(nèi)部培養(yǎng)、海外引進(jìn)等方式整合高素質(zhì)的人力資源,形成了一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的學(xué)習(xí)型管理團(tuán)隊(duì),提高了公司決策團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì),這是恒大連續(xù)數(shù)年保持高速增長(zhǎng)關(guān)鍵。廣州富力地產(chǎn),隨著地產(chǎn)規(guī)?；?、跨地域發(fā)展,面臨的人力資源管理挑戰(zhàn)也越來越嚴(yán)峻,由于缺乏科學(xué)、高效的人力資源信息化管理體系,導(dǎo)致各環(huán)節(jié)工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產(chǎn)引入了用友公司房地產(chǎn)管理系統(tǒng),建立起完善的激勵(lì)與平衡機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮企業(yè)員工的積極性與創(chuàng)造性,充分開發(fā)企業(yè)人力資源,從而創(chuàng)建出一套先進(jìn)、科學(xué)與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續(xù)激勵(lì)機(jī)制現(xiàn)在的企業(yè)都說人力資源是企業(yè)的第一資源,但關(guān)鍵是要落在實(shí)處。知易行難,大多數(shù)房企仍然只將公司員工看作是公司機(jī)器設(shè)備一樣,不停地進(jìn)行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報(bào)。我們應(yīng)該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電?！俺潆姟本褪菍?duì)人力資源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報(bào)。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵(lì)、環(huán)境激勵(lì)、發(fā)展激勵(lì)、領(lǐng)導(dǎo)激勵(lì)等多方面的激勵(lì)機(jī)制,如下圖,才能促進(jìn)員工工作效率的提高、忠誠(chéng)度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。
幫助總經(jīng)理個(gè)性化改進(jìn)HR管理績(jī)效總經(jīng)理根據(jù)部門實(shí)際情況選定5-8個(gè)HR目標(biāo)HR定期給總經(jīng)理提供數(shù)據(jù)信息（本部門與公司）•推薦業(yè)界優(yōu)秀人才人；•招聘高級(jí)人才到崗人；•部門績(jī)效面談覆蓋率；•工作環(huán)境指數(shù)提高到；•薪酬福利溝通？•關(guān)鍵崗位/績(jī)優(yōu)人員流失率；•本人及班子對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)時(shí)；•本人開發(fā)課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標(biāo)管理目標(biāo)庫(kù)（HR）持續(xù)改進(jìn)（GM）目標(biāo)跟蹤（HR數(shù)據(jù)）發(fā)展人選定目標(biāo)（GM）吸引人激勵(lì)人保留人圖1人性化的、持續(xù)激勵(lì)機(jī)制合生創(chuàng)展強(qiáng)調(diào)結(jié)合公司實(shí)際情況及市場(chǎng)狀況制定集體的薪酬策略,規(guī)定按員工所處級(jí)別及承擔(dān)職務(wù)制訂薪酬,同時(shí)也考慮員工的學(xué)歷、資歷、技能等因素并考慮生活費(fèi)用與物價(jià)水平、地區(qū)和行業(yè)工資水平、勞動(dòng)力市場(chǎng)的供求狀況和公司財(cái)務(wù)能力、預(yù)算控制、薪酬政策、企業(yè)規(guī)模、比較工作價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)力等。公司的薪酬根據(jù)年度通貨膨脹、勞動(dòng)力市場(chǎng)供求變化、公司當(dāng)年整體效益等因素進(jìn)行工資調(diào)整。萬科企業(yè)員工手冊(cè)上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里?！比f科的企業(yè)文化一貫是讓職員有尊嚴(yán),把人當(dāng)作第一要?jiǎng)?wù),員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動(dòng)契約和心理契約為雙重紐帶的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系房企要真正重視員工,強(qiáng)調(diào)房企與員工共進(jìn)退、共發(fā)展,真正關(guān)心員工、讓員工感受到企業(yè)大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,削減工資要首先從管理層開始。不斷提高員工的工作環(huán)境和生活質(zhì)量,幫助員工養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,提高員工的健康水平,關(guān)心員工及其家庭。幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,延長(zhǎng)房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實(shí)員工。尊重員工的個(gè)性,創(chuàng)建與員工互信的溝通氛圍,培養(yǎng)發(fā)展員工的團(tuán)隊(duì)精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對(duì)員工的心理期望才能與員工對(duì)房企的心理期望達(dá)成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關(guān)系。從而激活房企員工隊(duì)伍,發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造力。房企與員工建立了有效的共生關(guān)系,從根本上就防范人才流失現(xiàn)象的發(fā)生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應(yīng)創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織世界已經(jīng)進(jìn)入學(xué)習(xí)型組織的時(shí)代,能創(chuàng)建學(xué)習(xí)形組織的企業(yè),才是最有活力的企業(yè)。我國(guó)房企要制定適合自己的戰(zhàn)略,通過自我批評(píng)、信息反饋和交流而力求進(jìn)步,向未來進(jìn)軍。房企只有敢于否定自我,不斷學(xué)習(xí)、提高,才能在發(fā)現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)和成績(jī)同時(shí),發(fā)現(xiàn)許多潛藏的弱點(diǎn)。這樣,房企才能在克服弱點(diǎn)和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的過程中不斷向前發(fā)展。我國(guó)房企在充分衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的各要素之后,應(yīng)極力在進(jìn)行更有效的管理和避免過度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯(lián)系,視客戶的支持為自己進(jìn)步的依據(jù),系統(tǒng)地從過去和當(dāng)前的研究項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目中學(xué)習(xí),不斷地進(jìn)行自我批評(píng)、自我否定。還要通過網(wǎng)絡(luò)在企業(yè)內(nèi)外建立廣泛的聯(lián)系和信任,要求企業(yè)經(jīng)理人員、員工和顧客保持密切聯(lián)系,加強(qiáng)互動(dòng)式學(xué)習(xí),實(shí)現(xiàn)資源共享;通過建立共享制影響公司文化的發(fā)展戰(zhàn)略,促進(jìn)公司組織發(fā)生變化,保持充分的活力。建立學(xué)習(xí)型組織,使公司整體結(jié)合得更加緊密,效率更高地向未來進(jìn)軍。例如合生創(chuàng)展公司專門針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生開展了一個(gè)名為“合動(dòng)力”的人才培養(yǎng)計(jì)劃。第一階段是畢業(yè)前實(shí)習(xí),主要是公司基礎(chǔ)培訓(xùn)加崗位體驗(yàn)培訓(xùn)。第二階段是入職后培訓(xùn),主要是集中到集團(tuán)一周入職拓展培訓(xùn)加合生學(xué)府E-learning工作標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。第三階段是定崗后一年內(nèi)培養(yǎng),主要是職業(yè)加油站,專業(yè)培訓(xùn)加指定帶教老師崗位工作帶教培訓(xùn)。最后是幫助新員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。合生創(chuàng)展通過這一系列組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),培養(yǎng)了一大批符合企業(yè)要求的人才,并且奠定了一個(gè)濃烈的學(xué)習(xí)氛圍,無形中提高了人力資本投資收益。
1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀
信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢(shì),據(jù)《2012年中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續(xù)增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。
房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個(gè)主要方向,一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個(gè)很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭,這種勢(shì)頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,加上銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金加強(qiáng)了監(jiān)管,這個(gè)勢(shì)頭開始下滑,但由于投資市場(chǎng)中股市持續(xù)低迷,儲(chǔ)蓄利率也沒有提高跡象,房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計(jì)年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財(cái)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下,許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調(diào)控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實(shí)讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。
2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)
目前隨著我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊,信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了巨大隱患?，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時(shí),也為到期時(shí)需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風(fēng)險(xiǎn)。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè),先天具備著高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品,一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風(fēng)險(xiǎn)的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運(yùn)行過程中的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 提前清盤風(fēng)險(xiǎn)
在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經(jīng)有超過4個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)結(jié)合資金信托計(jì)劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個(gè)月。該項(xiàng)目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數(shù)能達(dá)到100套,但從2011年2月開始后的12個(gè)月,月銷售套數(shù)基本都在個(gè)位數(shù),而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之際。然而2011年2月開始,房產(chǎn)商銷售回款大幅下降,而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款,一旦銷售持續(xù)下降,兌付風(fēng)險(xiǎn)即呈現(xiàn),信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實(shí)屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗,但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng),市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示,去年三季度以來,房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達(dá)15支,涉及中誠(chéng)、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國(guó)共有50支信托提前清盤,房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過,引起了社會(huì)輿論的集中關(guān)注。
2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長(zhǎng)后,房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元,迎來首個(gè)兌付小,其中季度高峰出現(xiàn)在3季度,為716億元,單月高峰出現(xiàn)在7月份,到期總額達(dá)到504億元,兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,截止到2011年底,我國(guó)信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬億元,同比增長(zhǎng)58%,其中投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達(dá)到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國(guó)泰君安的報(bào)告顯示,2012年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險(xiǎn)
近期一款名為國(guó)開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注,此款產(chǎn)品由國(guó)開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行,總規(guī)模為500億元,一期資金為101億元,根據(jù)該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%,上不封頂,其主要贏利點(diǎn)是分享土地增值收益,進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā),該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地,但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大,土地價(jià)格有著極大的不確定性,進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動(dòng)性的,因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于信托公司沒有公開披露平臺(tái),各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個(gè)房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面,協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定,是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動(dòng)力。
3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源
房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式,但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限價(jià)和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來諸多兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風(fēng)險(xiǎn)
2012年出現(xiàn)的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高,房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目提前還款,資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán),基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業(yè)利率10%左右,有的地產(chǎn)商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請(qǐng)開發(fā)房地產(chǎn)貸款,貸款成功就會(huì)使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降,因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前,會(huì)想辦法先把信托這部分余款補(bǔ)足,信托項(xiàng)目就會(huì)提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的狀況下,不愿意開發(fā)項(xiàng)目,造成提前償還。第三,信托公司嚴(yán)加監(jiān)管,及時(shí)控制清盤。一些信托的確預(yù)期會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),在房地產(chǎn)信托投資基金里面,信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)控制是非常嚴(yán)密的,信托公司針對(duì)每一筆信托項(xiàng)目,都會(huì)采取大股權(quán)項(xiàng)目,指派項(xiàng)目監(jiān)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流,公司每一筆資金流動(dòng)都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí),會(huì)造成提前還款,這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)
目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大,到期日又相對(duì)集中,陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國(guó)際信托的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2013年5月底出現(xiàn)的兌付危機(jī)、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示2012年全年,根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行,發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。
2012年9月初,萬科以51億元的購(gòu)地金額領(lǐng)跑土地市場(chǎng),粗略計(jì)算,其2012年前8個(gè)月,累計(jì)購(gòu)地金額已達(dá)135億元,巨額的購(gòu)地金背后是強(qiáng)大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國(guó)24.6%的股權(quán)給九龍倉(cāng),融資51億港元,而后又轉(zhuǎn)讓了9個(gè)項(xiàng)目給融創(chuàng)中國(guó),套現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移,皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期,必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預(yù)期的兌付風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 投資 風(fēng)險(xiǎn) 防范
在后金融危機(jī)時(shí)期，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家回歸再制造業(yè)，大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，我國(guó)則提出大力支持戰(zhàn)略性性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。面對(duì)這種新的發(fā)展形勢(shì)，企業(yè)也加足了馬力向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)軍。投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，獲得高收益的同時(shí)，也面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需有效化解和防范這種風(fēng)險(xiǎn)才不會(huì)在機(jī)遇中喪失自我，獲得超常規(guī)發(fā)展。
一、企業(yè)是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資的重點(diǎn)
企業(yè)，作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的基本經(jīng)濟(jì)單元，同樣也是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資基本單元。特別是中央和各省的大力支持，以及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，都促使對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的熱情。當(dāng)前，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)的投資的熱點(diǎn)。
1、政府的扶持直接激勵(lì)了企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)
當(dāng)前，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已成為各級(jí)黨委政府、社會(huì)大眾的共識(shí)，按照國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》確定的目標(biāo)，到2015年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到8%，而按照“十二五”發(fā)展規(guī)劃，2015年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過55萬億，按此計(jì)算，到2015年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值將達(dá)到4.4萬億。如此龐大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，必然需要大量的企業(yè)參與進(jìn)來。而政府也將制定相關(guān)的支持政策，以此來激勵(lì)企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。
實(shí)際上，綜合中央與地方鼓勵(lì)企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的政策措施，主要分為四個(gè)方面。第一，在發(fā)展導(dǎo)向上予以明確。各級(jí)政府首先在發(fā)展理念上明確了大力支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這無疑會(huì)為企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供良好的環(huán)境，這將極大的激發(fā)企業(yè)投資的熱情。第二，財(cái)政稅收政策的支持。如國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定就要求設(shè)立戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金，并將針對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特征制定有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。這就使得企業(yè)會(huì)降低企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的成本，總體上增加盈利能力或者減少虧損損失。第三，企業(yè)融資上的支持。國(guó)家鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在信貸管理與評(píng)審等方面對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)予以扶持，同時(shí)在資本市場(chǎng)融資上予以直接的支持，這對(duì)于解決長(zhǎng)期以來困擾我國(guó)企業(yè)特別是中小型企業(yè)融資問題，促進(jìn)企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有重大的促進(jìn)作用。第四，其他制度上的支持。如國(guó)家通過消費(fèi)政策來擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)空間，這也會(huì)激勵(lì)企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。
2、宏觀環(huán)境的變化間接的推動(dòng)企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)
宏觀環(huán)境的變化主要表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)國(guó)際兩個(gè)方面。從國(guó)內(nèi)來看，我國(guó)大力推動(dòng)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，國(guó)家采取強(qiáng)有力的措施實(shí)施節(jié)能減排政策，這對(duì)于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言無疑會(huì)形成高壓政策。企業(yè)投資于新項(xiàng)目，面臨嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)、能源消耗等方面指標(biāo)的考核評(píng)估，這不僅會(huì)延長(zhǎng)企業(yè)投資前的時(shí)間周期，增加機(jī)會(huì)成本，同時(shí)在企業(yè)投產(chǎn)后也會(huì)面臨政府各種限制。這就要求企業(yè)在向高、精、尖方向發(fā)展，投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無疑是較好的選擇。從國(guó)外來看，后金融危機(jī)時(shí)期，為保護(hù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，不少國(guó)家設(shè)置了大量的貿(mào)易壁壘，對(duì)進(jìn)口商品進(jìn)行各種檢測(cè)，這就要求我國(guó)的出口商品能滿足這些要求，否則就會(huì)喪失或者減小相應(yīng)的市場(chǎng)份額。并且，發(fā)達(dá)國(guó)家的消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)，也更加關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)保等方面的指標(biāo)。而戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品基本都能滿足這些國(guó)家的環(huán)保、能耗指標(biāo)等方面的要求，投資于這些產(chǎn)業(yè)，無疑會(huì)給企業(yè)在市場(chǎng)策略上以更多的選擇。因此，當(dāng)前的宏觀環(huán)境的變化趨勢(shì)會(huì)對(duì)企業(yè)的投資形成一種推動(dòng)力量。
二、企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是一種必然的趨勢(shì)。但在投資的過程中，必須充分關(guān)注同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
1、同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)
同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)時(shí)，各省的投資金額都較為龐大，爭(zhēng)先上大項(xiàng)目，從而會(huì)帶來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期間戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增速達(dá)到20%以上，安徽省則提出到“十二五”末戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1萬億，在這些高速發(fā)展的目標(biāo)背后，直接導(dǎo)致同類產(chǎn)業(yè)投資重復(fù)這一較為嚴(yán)重的現(xiàn)象。從目前各省公布的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃或相關(guān)會(huì)議材料來看，電子信息、新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)被廣泛的列入了各自的發(fā)展重點(diǎn)。雷同程度相對(duì)較低的主要是廣東和浙江等少數(shù)省份提出的海洋產(chǎn)業(yè)、安徽提出的公共安全產(chǎn)業(yè)。如此多省份集中投資于有限的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，必定會(huì)帶來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這將使部分技術(shù)優(yōu)勢(shì)不明顯，管理水平不高，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，投資于這些領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
2、技術(shù)創(chuàng)新帶來的風(fēng)險(xiǎn)
戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是一個(gè)技術(shù)更新速度快，技術(shù)創(chuàng)新活躍的領(lǐng)域，在這一領(lǐng)域，企業(yè)投資于某一擁有技術(shù)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，可能若干天后，一種新的技術(shù)會(huì)使得當(dāng)前的技術(shù)優(yōu)勢(shì)蕩然無存，企業(yè)的投資出現(xiàn)大幅貶值。同時(shí)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域還有部分技術(shù)還不夠成熟，有待于進(jìn)一步完善，但為了搶占技術(shù)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)會(huì)花費(fèi)大量的資金購(gòu)買這類技術(shù)，并進(jìn)行進(jìn)一步的研究開發(fā)，這些后續(xù)資金的投入使企業(yè)會(huì)擔(dān)負(fù)較大的資金壓力，若研究成果難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，研究的技術(shù)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕上，則企業(yè)的投資可能會(huì)變得一文不值，這些風(fēng)險(xiǎn)的存在要求企業(yè)必須要很強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。此外，由于當(dāng)前人才市場(chǎng)已經(jīng)較為發(fā)達(dá)，各類人才在國(guó)內(nèi)外、區(qū)域內(nèi)部之間的流動(dòng)也較為頻繁，一旦核心技術(shù)人才出現(xiàn)流失，則可能會(huì)帶來技術(shù)的外泄，并影響企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這些都會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
3、管理創(chuàng)新帶來的風(fēng)險(xiǎn)
管理創(chuàng)新帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面。一方面，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中部分行業(yè)特別是細(xì)分行業(yè)屬于隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而出現(xiàn)的新領(lǐng)域，投資于這些領(lǐng)域，企業(yè)沒有經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，這就要求企業(yè)在管理理念、管理制度與管理實(shí)踐中進(jìn)行創(chuàng)新，若這種新的管理不能適合于所投資的行業(yè)或企業(yè)，則可能會(huì)使得企業(yè)面對(duì)消費(fèi)者不滿，市場(chǎng)空間難以打開，合作企業(yè)難以履行合同，售后服務(wù)難以跟上等現(xiàn)實(shí)難題。另一方面，即使是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的延伸領(lǐng)域，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的管理也面臨諸多的難題。如由制造業(yè)向文化產(chǎn)業(yè)的延伸，企業(yè)是成立一個(gè)部門，還是設(shè)立單獨(dú)的子公司進(jìn)行管理，都面臨諸多的戰(zhàn)略難題。這些管理上的問題，是企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)必然會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
三、防范與化解戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
化解潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以從完善投資決策程序、爭(zhēng)取政府支持、創(chuàng)新體制機(jī)制等方面入手。
1、完善投資決策程序
完善投資決策程序，首先，要進(jìn)一步強(qiáng)化前期市場(chǎng)調(diào)研。企業(yè)要對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格、詳盡的可行性分析，在調(diào)查分析中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)聘請(qǐng)咨詢服務(wù)企業(yè)或者企業(yè)內(nèi)部成立獨(dú)立的調(diào)查研究部門，對(duì)投資項(xiàng)目的投資前景、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資收益等進(jìn)行分析，并且這種前期分析應(yīng)力求客觀公正。其次，要進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部決策程序。在完成前期研究的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)采取層層審批，審批負(fù)責(zé)制等制度，對(duì)調(diào)查研究中可能存在疑慮之處，要評(píng)估這種不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并在最終的決策時(shí)更多的采取民主的方式。再次，要對(duì)投資項(xiàng)目或者企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)密的后期跟蹤。企業(yè)要成立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析部門，分析所投資的領(lǐng)域最新的資訊，研究其可能給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并制定應(yīng)急體系，以弱化潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)于所投資金，要進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，防止資金出現(xiàn)非正常的損失。
2、爭(zhēng)取政府支持
化解投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)還需積極爭(zhēng)取政府扶持。首先，要在技術(shù)創(chuàng)新上爭(zhēng)取政府支持。要通過博士后科研流動(dòng)站，技術(shù)研究中心等科技創(chuàng)新平臺(tái)的建設(shè)，爭(zhēng)取政府各類科技引導(dǎo)資金的投入，減少企業(yè)自身的投入，以此來降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要在財(cái)政稅收政策上爭(zhēng)取國(guó)家的優(yōu)惠。企業(yè)要分析政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的財(cái)政稅收政策，積極與政府溝通協(xié)調(diào)，如爭(zhēng)取戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的支持，依托創(chuàng)新投入積極爭(zhēng)取稅收減免，申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等等，所有這些政策的優(yōu)惠，企業(yè)都可以積極的爭(zhēng)取，以降低發(fā)展成本。再次，在人才的引進(jìn)上可以爭(zhēng)取政府的扶持。企業(yè)要緊跟政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)所出臺(tái)的人才政策，幫助各類優(yōu)秀人才申請(qǐng)政府補(bǔ)貼，從而激發(fā)各類人才的責(zé)任感，調(diào)動(dòng)工作的積極性。
3、創(chuàng)新體制機(jī)制
創(chuàng)新體制機(jī)制，主要包括兩個(gè)方面。一方面，企業(yè)要進(jìn)一步靈活投資的股權(quán)制度。要在進(jìn)一步利用產(chǎn)學(xué)研用合作機(jī)制的基礎(chǔ)上，積極利用各類激勵(lì)制度來減小投資風(fēng)險(xiǎn)。要進(jìn)一步重視技術(shù)骨干人才的作用，對(duì)于有突出貢獻(xiàn)者，可以充分利用股權(quán)激勵(lì)的制度來穩(wěn)定研究隊(duì)伍，防止出現(xiàn)核心人才流失。而對(duì)于管理型人才，則可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以發(fā)展目標(biāo)為基本定位來實(shí)施股權(quán)激勵(lì)制度，以此調(diào)動(dòng)管理人員的積極性。另一方面，企業(yè)要積極的引進(jìn)戰(zhàn)略合作者。首先，要積極引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，讓風(fēng)險(xiǎn)投資成為幫助企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)管理的重要力量。其次，可以充分與高等院校、科研院所、合作企業(yè)形成戰(zhàn)略同盟關(guān)系，讓這類合作者參與到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資中，以此來分散風(fēng)險(xiǎn)，提高抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；成本控制；控制路徑
1 房地產(chǎn)投資商進(jìn)行成本控制的必要性
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程，已經(jīng)由過去的統(tǒng)分統(tǒng)籌的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代跨越到現(xiàn)在的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的階段，房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范化、公開化和透明化的發(fā)展方向邁進(jìn)，并發(fā)展成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。在白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)想要戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手取得成功，要結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)，切實(shí)以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，因而加強(qiáng)企業(yè)的成本控制是必由之路。
成本控制不僅是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，還是企業(yè)的戰(zhàn)略手段。如何科學(xué)地進(jìn)行成本控制，成為企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。只有降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本，才能為企業(yè)提供有力支撐，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。因此，降低企業(yè)的成本，加強(qiáng)成本控制已經(jīng)成為備受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)職能部門，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制任重而道遠(yuǎn)。
2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的問題
2.1 缺乏科學(xué)的成本控制方法
科學(xué)技術(shù)發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)引入成本控制領(lǐng)域，使企業(yè)成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。然而，從目前的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析方法太過片面、簡(jiǎn)單，缺乏系統(tǒng)性，例如，片面強(qiáng)調(diào)對(duì)生產(chǎn)過程的成本控制，而忽略了在招投標(biāo)環(huán)節(jié)、開發(fā)前期以及銷售階段的成本控制，使得企業(yè)總體成本難以控制下來。
2.2 行業(yè)整體成本控制意識(shí)不到位
各種傳統(tǒng)因素影響著房地產(chǎn)投資商的成本控制意識(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏整體性，只關(guān)注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)的整體利益；只限于施工階段和財(cái)務(wù)領(lǐng)域的成本控制，輕視設(shè)計(jì)、選址、規(guī)劃過程的成本控制；單純依靠擴(kuò)大投資規(guī)模，搞規(guī)?；?jīng)營(yíng)來獲得利潤(rùn)，不懂得合理控制經(jīng)營(yíng)規(guī)模。以上種種行為，都不利于企業(yè)形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個(gè)工程項(xiàng)目的成本。
2.3 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為薄弱
雖然競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)的生存難度加大，然而，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，或者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄會(huì)加大企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也與日俱增，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變意識(shí)，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理和控制，提高企業(yè)相關(guān)管理人員的思想意識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、成本意識(shí)，以免影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
3 房地產(chǎn)投資商的成本控制有效策略
3.1 在工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制
對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是整個(gè)項(xiàng)目工程實(shí)施成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)投資商普遍關(guān)注工程項(xiàng)目施工階段的成本控制，而不注重項(xiàng)目前期的成本控制。只有把精力放在工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)階段，才能從源頭上控制企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本。
3.1.1 優(yōu)化招投標(biāo)和設(shè)計(jì)方案
房地產(chǎn)投資商在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，適度引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在委托設(shè)計(jì)時(shí)采取設(shè)計(jì)招投標(biāo)機(jī)制來確定設(shè)計(jì)單位，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可以優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，選取有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司，以此來保證工程設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性以及安全性，在根本上控制企業(yè)的工程成本，減少直接的經(jīng)濟(jì)損失。
3.1.2 實(shí)施工程項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)
在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，實(shí)施限額設(shè)計(jì)能夠有效地控制工程項(xiàng)目的建設(shè)成本，抑制大規(guī)模盲目投資，是控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的有效手段。此外，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)影響著整個(gè)工程項(xiàng)目，決定著建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)周期，也決定著工程項(xiàng)目完工后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。
3.1.3 加大對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的評(píng)審力度
在對(duì)設(shè)計(jì)圖紙審查環(huán)節(jié)，加大對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審查和復(fù)審力度，是為了保證施工環(huán)節(jié)的暢通、有序。在審查過程中，對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙不完善的環(huán)節(jié)及時(shí)向設(shè)計(jì)企業(yè)提出修改意見，以免在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)無法施工而影響工程進(jìn)度。對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的技術(shù)性指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現(xiàn)由于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的失誤而影響整體工程的情況。
3.1.4 價(jià)值工程在開發(fā)項(xiàng)目中的運(yùn)用
價(jià)值工程能夠把創(chuàng)新理念巧妙融入房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)中，通過經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)分析，實(shí)現(xiàn)了使用價(jià)值最大化。不僅能夠降低工程造價(jià)，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設(shè)計(jì)，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，使設(shè)計(jì)工作完成了成本控制和環(huán)保功能的完美結(jié)合。
3.2 在工程項(xiàng)目具體實(shí)施階段進(jìn)行成本控制
3.2.1 在招投標(biāo)階段實(shí)施有效的成本控制
在招投標(biāo)階段進(jìn)行有效的成本控制是項(xiàng)目工程成本控制的核心環(huán)節(jié)。工程項(xiàng)目的招投標(biāo)主要包括兩個(gè)方面：材料設(shè)備的招投標(biāo)和施工招投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)可以擇優(yōu)選擇建筑施工材料和設(shè)備，選擇優(yōu)秀的施工單位，這對(duì)整個(gè)工程建設(shè)至關(guān)重要，這不僅能夠提高施工企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)效率，還能夠?yàn)榻ㄔO(shè)單位解決后顧之憂。
3.2.2 在工程施工階段進(jìn)行成本控制
施工階段是建設(shè)資金投入最多的階段，是建設(shè)時(shí)期最長(zhǎng)的階段，做好施工環(huán)節(jié)的成本控制也是投資企業(yè)較為注重的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)對(duì)施工階段的控制，也就是加強(qiáng)對(duì)履約行為的監(jiān)督和管理。
首先，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，避免出現(xiàn)工程索賠事件。造價(jià)管理人員要做好事前把關(guān)，加強(qiáng)監(jiān)控力度，對(duì)于工程變更嚴(yán)格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監(jiān)理機(jī)制，明確職責(zé)分工，落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的有效控制；再次，工程建設(shè)可以采用新工藝和新材料，在技術(shù)方面對(duì)成本進(jìn)行有效控制，力爭(zhēng)提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率，縮短施工周期，進(jìn)而降低在建工程成本；最后，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)費(fèi)和管理費(fèi)用進(jìn)行控制，使費(fèi)用支出合理化。
3.2.3 在竣工階段實(shí)施成本控制
對(duì)竣工階段進(jìn)行成本控制，要依據(jù)項(xiàng)目合同、工程預(yù)算及費(fèi)用定額對(duì)工程款項(xiàng)進(jìn)行審核，審核是否在工程建設(shè)的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，款項(xiàng)的支出和預(yù)算是否一致，同時(shí)根據(jù)合同及相關(guān)規(guī)定，對(duì)報(bào)送的竣工結(jié)算進(jìn)行審核，保證結(jié)算與工程實(shí)際造價(jià)相吻合，做到量準(zhǔn)價(jià)實(shí)。
4 結(jié)束語
在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)投資商除了要迎合市場(chǎng)需求提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)外，還要在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，保證工程進(jìn)度與質(zhì)量，嚴(yán)格做好成本控制，力求以最低的項(xiàng)目投資成本取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。唯有如此，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶占商機(jī)，掌握競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)，只有進(jìn)行有效的成本控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久健康地發(fā)展。
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