時(shí)間：2023-08-20 14:47:32
序論：在您撰寫投資項(xiàng)目評(píng)估方法時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：投資項(xiàng)目;財(cái)務(wù)評(píng)估;意義;方法
財(cái)務(wù)評(píng)估主要是針對(duì)投資項(xiàng)目是否具有可行性的評(píng)價(jià)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)也是銀行以及相關(guān)的金融部門考慮是否對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行貸款的重要標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)估主要包括對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、技術(shù)投入以其對(duì)財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)等方面提供一定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析，得出較為準(zhǔn)確、客觀的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。通過(guò)這種方式，為企業(yè)的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。
一、財(cái)務(wù)評(píng)估概述
項(xiàng)目評(píng)估在企業(yè)的投資決策過(guò)程中起著掛件性的作用，在國(guó)內(nèi)外對(duì)項(xiàng)目評(píng)估方法的還是用都已經(jīng)較為完善，并且形成了一套系統(tǒng)的完整理論作為指導(dǎo)。在歐洲國(guó)家，建設(shè)項(xiàng)目的品投資評(píng)估首先是從財(cái)務(wù)評(píng)估方式開始，然后再進(jìn)行全面的社會(huì)評(píng)估。建設(shè)工程能否順利實(shí)施主要是基于對(duì)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及建造單位的經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)之上。在我國(guó)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)狀況分析依然是投資建設(shè)中的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目的系統(tǒng)運(yùn)行以及資源設(shè)置等問(wèn)題的有效解決都依托于建設(shè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的科學(xué)性與合理性。對(duì)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)主要是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)信息進(jìn)行收集整理，對(duì)相關(guān)的投資項(xiàng)目以及計(jì)劃投資費(fèi)用、成本回收情況等進(jìn)行收集，然后通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)的分析與對(duì)比，最終尋找出最具可行性的項(xiàng)目工程投資方式。這種對(duì)工程資金運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)記性分析的方法就是財(cái)務(wù)評(píng)估。通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的活力以及功能使用效率和償還能力等繼續(xù)擰綜合評(píng)價(jià)，其目的就是更好的為工程項(xiàng)目的決策提供有效的參考依據(jù)。
二、財(cái)務(wù)評(píng)估的意義
（一）財(cái)務(wù)評(píng)估是企業(yè)在投資決策過(guò)程中的重要依據(jù)
總所周知，企業(yè)的任何生產(chǎn)活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況以及財(cái)務(wù)預(yù)期等通過(guò)一定的方式進(jìn)行分析計(jì)算就能夠?yàn)楣こ添?xiàng)目建設(shè)計(jì)算的相應(yīng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為參考。因此，通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估，以決定工程項(xiàng)目在實(shí)施方面是否具有可行性。
（二）財(cái)務(wù)評(píng)估是銀行貸款是否實(shí)施的重要影響因素
銀行為企業(yè)提供一定的項(xiàng)目貸款，其目的也是為了能夠獲得一定的利潤(rùn)，在收回本金的同時(shí)能夠獲得收益上的提高。因此，銀行貸款過(guò)程中，特別是在對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行投資的過(guò)程中，更加注重資金回收的穩(wěn)定性的考慮[1]。因此，銀行在為企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目提供相應(yīng)的的款之前，也必須要依據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)估狀況，對(duì)項(xiàng)目的可行性與盈利預(yù)期進(jìn)行分析，一次作為評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)貸款的償還能力，確定貸款是否實(shí)施。
（三）對(duì)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是有關(guān)部門批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)的主要依據(jù)
企業(yè)的投資項(xiàng)目不僅關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)對(duì)國(guó)家資源以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)收入等都會(huì)產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)的投資項(xiàng)目失敗，輕則使得地區(qū)的經(jīng)濟(jì)利益受到損害，在較為嚴(yán)重的形勢(shì)下，企業(yè)投資失敗的損失會(huì)過(guò)國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼等形式轉(zhuǎn)嫁給國(guó)家，導(dǎo)致國(guó)家的利益受損。因此，國(guó)家相關(guān)部門在審批企業(yè)的相關(guān)建造工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)效益的好壞作為項(xiàng)目審批的重要依據(jù)之一。
三、財(cái)務(wù)評(píng)估的原則
對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的主要評(píng)價(jià)手段就是財(cái)務(wù)評(píng)估，建設(shè)工程的所有參與者，如投資者、相關(guān)決策機(jī)構(gòu)以及金融機(jī)構(gòu)等都會(huì)在財(cái)務(wù)評(píng)估的基礎(chǔ)上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施與決決策提供參考。因此，財(cái)務(wù)評(píng)估的準(zhǔn)確性與客觀性就成為了工程建設(shè)的基礎(chǔ)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估的過(guò)程中，基本原則就是工程建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中必須確定技術(shù)方案的先進(jìn)性。投資方案與當(dāng)前的技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)相一致，當(dāng)技術(shù)性與工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)生矛盾時(shí)，則要盡可能的以工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益作為工程項(xiàng)目的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，具體來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本原則有：
（一）系統(tǒng)性原則
投資項(xiàng)目是否具有可行性受到多種綜合性因素的影響，首先，從宏觀方面來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的可行性受到市場(chǎng)以及資源等因素的影響，同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)環(huán)境等對(duì)工程影響也不容忽視。其次，工程項(xiàng)目是否具有可行性也受到建造技術(shù)以及質(zhì)量等內(nèi)部因素的影響。最后，工程項(xiàng)目實(shí)施的外部條件，例如國(guó)家相關(guān)的金融政策以及稅收等各種因素對(duì)工程實(shí)施也有不同程度的影響[2]。因此，工程項(xiàng)目的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)必須綜合考慮各種因素的對(duì)工程項(xiàng)目的影響，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施的可行性。
（二）工程實(shí)施方案的最優(yōu)性原則
工程的的投資決策主要是為了使得企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得經(jīng)濟(jì)效益的最大化，因此在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策的過(guò)程中主要是選擇最佳方案，保證工程建設(shè)項(xiàng)目的投入的各項(xiàng)資源都能夠得到經(jīng)濟(jì)效益的最大化，在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)的過(guò)程中，依據(jù)項(xiàng)目的市局需求，例如生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)周期以其資源等狀況進(jìn)行比價(jià)，制定出若干方案以供選擇，最終篩選出最具可行性的優(yōu)秀方案。
（三）工程評(píng)價(jià)的統(tǒng)一性原則
判斷工程項(xiàng)目是否具有可行性，主要依據(jù)的是對(duì)工程進(jìn)行的詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)與技術(shù)指標(biāo)的制定，而工程技術(shù)與項(xiàng)目的定制主要是通過(guò)歷年的生產(chǎn)實(shí)踐等做出的總結(jié)，具有較高的科學(xué)性與實(shí)踐性。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，可以依據(jù)工程特點(diǎn)，從不同的側(cè)重對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，但在篩選過(guò)程中注意保持評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性。
四、財(cái)務(wù)評(píng)估的實(shí)踐
投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估方法主要有：非貼現(xiàn)評(píng)價(jià)法（靜態(tài)）：包括靜態(tài)投資回收期法、投資利潤(rùn)法等;貼現(xiàn)評(píng)價(jià)法（動(dòng)態(tài)）：包括凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值率法、獲利指數(shù)法、內(nèi)部收益率法等[3]。
（一）投資回收期法
投資回收期指標(biāo)所衡量的是收回初始投資的速度的快慢。
投資回收期=初始投資額/一期現(xiàn)金流量
如果投資項(xiàng)目投產(chǎn)后每年產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入量不等（絕大多數(shù)情況下是這樣），則需逐年累加，最后計(jì)算出投資回收期。
其中，工程建設(shè)項(xiàng)目的總投資是包括貸款利息在內(nèi)的投資總額。工程年收益指的是工程在揉入使用后的第一年所獲得收益減去折舊以及無(wú)形資產(chǎn)消耗的額度。
目前一般都按年稅前利潤(rùn)計(jì)算。在計(jì)算投資回收期時(shí)所以在年收益額外還要加上計(jì)提折舊額和無(wú)形資產(chǎn)攤銷額，是因?yàn)檎叟f額和攤銷額是重新購(gòu)置固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的資金來(lái)源，它雖不是項(xiàng)目的收益，但是它是用以補(bǔ)償固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投資的，所以也應(yīng)將它與收益額一起作為收回的投資。上式算得的投資回收期是從投產(chǎn)之日開始計(jì)算的。如按建設(shè)期初算起，還要加上建設(shè)期[4]。
（二）投資回收指標(biāo)的特點(diǎn)
投資回收指標(biāo)的主要特點(diǎn)是易于計(jì)算，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)也有一定的考慮因此在很長(zhǎng)一算時(shí)間里，是決策者較為常用的評(píng)價(jià)手段。但是通過(guò)一定時(shí)間的實(shí)踐與總結(jié)，投資回收指標(biāo)也存在著一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：
結(jié)算現(xiàn)金流量的過(guò)程中，對(duì)資金投入的時(shí)間價(jià)值考慮不足。同時(shí)回收指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)在確定過(guò)程中具有一定的主觀性。
五、總結(jié)
項(xiàng)目評(píng)估在工程建設(shè)初期具有重要作用，其評(píng)估手法也具有多樣性與多元化的特點(diǎn)，具有一定的綜合性。財(cái)務(wù)評(píng)估不僅是工程項(xiàng)決策前期對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行決策的基礎(chǔ)，同時(shí)也是銀行貸款的重要條件。通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)估方法中的投資回收進(jìn)行分析，以提高當(dāng)前我國(guó)財(cái)務(wù)評(píng)估的水平。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；大學(xué)生創(chuàng)業(yè)
我們一般認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)投資”起源于美國(guó)，一些風(fēng)險(xiǎn)投資者為了獲取高額回報(bào)，承擔(dān)較高的資本風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)投資具備高收益等特點(diǎn)，推動(dòng)著我國(guó)資本市場(chǎng)體系的建立，但同時(shí)也兼具著高風(fēng)險(xiǎn)等特性。本文以高校學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法研究作為基點(diǎn)，展開探討。目前，越來(lái)越多的高校畢業(yè)生面臨著就業(yè)困難問(wèn)題，而受過(guò)高等教育的人群，視野已經(jīng)難以局限于那些靠體力勞動(dòng)來(lái)獲取報(bào)酬的低階級(jí)工作，于是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)這一領(lǐng)域被越來(lái)越多的人所重視。而其過(guò)程所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也可見一斑。此時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估便成為了投資者選擇項(xiàng)目所需要解決的最大難題。
1.研究背景與意義
1.1研究背景
在當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)下，各個(gè)國(guó)家對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，也紛紛持有支持激勵(lì)的態(tài)度。在國(guó)內(nèi)，有三種融資渠道可供選擇，分別為，商業(yè)融資、親情融資以及政府推動(dòng)的創(chuàng)業(yè)融資。這樣多樣化的模式，就需要各個(gè)媒介能夠相互協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)，從而為我國(guó)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境提供良好的氛圍，為我國(guó)的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)做好基礎(chǔ)保障工作。
除國(guó)內(nèi)之外，國(guó)外各國(guó)也紛紛表示了對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的積極態(tài)度。美國(guó)早在90年代時(shí)，就開始成立中小企業(yè)管理局，但并不局限于對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的融資支持，而是面向全國(guó)的中小型企業(yè)。美國(guó)是我國(guó)最大的資本主義國(guó)家，其商業(yè)體制也較為資本化，資金雄厚。為籌得創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)資金，大學(xué)生開始著眼于風(fēng)險(xiǎn)投資這一大模塊。而美國(guó)的資金服務(wù)機(jī)構(gòu)較為齊全，資金也較為充足，這就為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)提供了良好的創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)也緩解了國(guó)家的就業(yè)壓力，提高了人才的利用率。
1.2研究意義
雖然我國(guó)政府以及社會(huì)大環(huán)境對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)持有積極態(tài)度，但是，畢竟大學(xué)生創(chuàng)業(yè)擁有著許多的不確定因素。盡管我國(guó)政策規(guī)定，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)可以向銀行提交小面額貸款的申請(qǐng)，但是，并不是硬性規(guī)定。這就導(dǎo)致了很多大學(xué)生貸款失敗的事例出現(xiàn)，其原因大部分是，大學(xué)生本身剛成年走向社會(huì)，不具有一定的資產(chǎn)保證，而且創(chuàng)業(yè)公司初期，存在太多的不確定因素，其風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于銀行這種穩(wěn)固安全的機(jī)構(gòu)來(lái)講，并沒(méi)有太大的說(shuō)服力。此時(shí)，就需要探究分析大學(xué)生創(chuàng)業(yè)案例，調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)投資影響因素和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)估，總結(jié)，從而為項(xiàng)目投資者提供更為簡(jiǎn)便的借鑒。
2.研究分析
2.1理論分析
大學(xué)生創(chuàng)業(yè)面臨著重重阻礙，其首要問(wèn)題是資金的籌措。大背景下，政府的政策雖做出相關(guān)的推動(dòng)幫助，但銀行方面對(duì)此所提供的貸款卻并不是很樂(lè)觀?？晒┻x擇的三種渠道可區(qū)分為自籌和外助，然而，除去極少家庭本身家底雄厚足夠支持創(chuàng)業(yè)者外，大部分創(chuàng)業(yè)者還是需要依靠風(fēng)險(xiǎn)投資的介入。這一項(xiàng)難點(diǎn)亟待解決。項(xiàng)目方向的選擇，是否切合創(chuàng)業(yè)者自身的條件，對(duì)企業(yè)融資和投資者也是極重要的一項(xiàng)指標(biāo)。
2.2分析大學(xué)生創(chuàng)業(yè)群體
大學(xué)生創(chuàng)業(yè)若想更快、更有效的找到正確合適的出路，就應(yīng)該立足于自身，從根本出發(fā)。首先要選擇好契合的項(xiàng)目，即自己專業(yè)所學(xué)的是最捷徑的選擇。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60%的大學(xué)生更愿意選擇與自己專業(yè)相切合的創(chuàng)業(yè)方向，而其余大部分人會(huì)選擇信息服務(wù)業(yè)類的項(xiàng)目。但是，從年齡學(xué)歷上分析，大學(xué)生群體從心里到處事上都明顯還不夠成熟，不足以讓投資者給予大量的融資來(lái)助公司發(fā)展，這也是成為了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)成功率較低的主要原因。
2.3分析創(chuàng)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)模式
當(dāng)前的創(chuàng)業(yè)形式大體可分為合伙創(chuàng)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)兩種，而根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，合伙創(chuàng)業(yè)占絕大多數(shù)，而自主創(chuàng)業(yè)模式只屬于個(gè)別人群，即自身?yè)碛行酆褙?cái)產(chǎn)，足夠支撐起企業(yè)的正常發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)匯總顯示，網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)方向的創(chuàng)業(yè)比例最高。傳統(tǒng)行業(yè)、科技創(chuàng)新、市場(chǎng)開發(fā)三方面所占比例相對(duì)比較均衡。而這些方面的發(fā)展，也需要大量技術(shù)人才的投入，此時(shí)，合伙創(chuàng)業(yè)也成為最好最適合的選擇。在如今的社會(huì)大潮下，團(tuán)體合作互助已成為社會(huì)發(fā)展必要的趨勢(shì)。
綜上所述，創(chuàng)業(yè)公司及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資作為融資的新途徑促進(jìn)著我國(guó)創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的發(fā)展，與此同時(shí)極大程度影響著高校學(xué)生風(fēng)險(xiǎn)投資的積極性；高校學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資所面臨的問(wèn)題也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了高校學(xué)生的想象。高校學(xué)生在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中如何選擇出潛力大且投資回報(bào)較高的項(xiàng)目，如何正確的規(guī)避創(chuàng)業(yè)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)以及能否正確的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理評(píng)估，都是高校學(xué)生創(chuàng)業(yè)過(guò)程中無(wú)法規(guī)避的問(wèn)題。全面科學(xué)合理的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目可以使得風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)事半功倍，是風(fēng)險(xiǎn)投資的關(guān)鍵所在。本文經(jīng)過(guò)查閱相關(guān)的科普文獻(xiàn)以及科學(xué)理論分析總結(jié)得出：風(fēng)險(xiǎn)投資者在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)，必須深思熟慮，全面考慮風(fēng)險(xiǎn)投資可能遇到的問(wèn)題以及如何正確處理和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，投資前正確建立科學(xué)合理風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)體系，不斷完善創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體制，其重要性不容忽視。
結(jié)語(yǔ)
大學(xué)生創(chuàng)業(yè)融資問(wèn)題，一直以來(lái)都是創(chuàng)業(yè)的最大問(wèn)題。擁有創(chuàng)新的思路、吸引人眼球的項(xiàng)目，能夠讓投資者從中看到利益，從而自愿投資，實(shí)屬不易。本文提供的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的評(píng)估思路，會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)者和投資者提供一定的支持。
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［關(guān)鍵詞］投資項(xiàng)目；效益評(píng)估；經(jīng)濟(jì)效益；社會(huì)效益
［中圖分類號(hào)］F230［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］B［文章編號(hào)］1002-2880(2011)03-0137-03
一、財(cái)務(wù)效益評(píng)估
項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估是從財(cái)務(wù)角度，采用實(shí)際或者預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)價(jià)格計(jì)算投入物和產(chǎn)出物的價(jià)格，分析項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)和費(fèi)用，以考察項(xiàng)目的盈利能力、借款償還能力，進(jìn)而確定項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性。
(一)項(xiàng)目的利潤(rùn)及分配情況
1.投資利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額或項(xiàng)目達(dá)到生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額與總投資之比。它反映的是效益與代價(jià)的比例關(guān)系。其計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率=(年利潤(rùn)總額/總投資)×100%。當(dāng)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率≥行業(yè)的社會(huì)平均利潤(rùn)率或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率時(shí)，項(xiàng)目是可行的。
2.投資利稅率
投資利稅率是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利稅總額或項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利稅總額與總投資之比。其中，年利稅總額＝年利潤(rùn)總額+年銷售稅金。投資利稅率的計(jì)算公式為：投資利稅率=(年利稅總額/總投資)×100%。當(dāng)項(xiàng)目投資利稅率≥行業(yè)基準(zhǔn)投資利稅率時(shí)，項(xiàng)目是可行的。在評(píng)估一些稅大利小的企業(yè)的財(cái)務(wù)效益時(shí)，用投資利稅率比用投資利潤(rùn)率更合理。
3.資本金利潤(rùn)率
資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額或項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額與資本金之比。它反映的是項(xiàng)目資本金的盈利能力。其計(jì)算公式為：資本利潤(rùn)率=(年利潤(rùn)總額/資本金)×100%。
(二)財(cái)務(wù)盈利能力分析指標(biāo)
1.投資回收期
投資回收期是指項(xiàng)目從建設(shè)之日起，凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。它反映的是投資項(xiàng)目的資金償還速度。其表達(dá)式為:
ptt=1(CIt-COt)=0
式中：Pt為投資回收期；t為項(xiàng)目計(jì)算期；CIt、COt為第t年現(xiàn)金流入和流出。項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估計(jì)算求出的投資回收期＜部門或行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期時(shí)，項(xiàng)目是可行的。且投資回收期越短，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益越好。
2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是將投資項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流按設(shè)定的基準(zhǔn)折現(xiàn)率ic折現(xiàn)為建設(shè)期初的現(xiàn)值的代數(shù)和，它作為一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，反映的是項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的獲利能力。其表達(dá)式為：
FNPV=nt=1(CIt-COt)(1+ic)-t
式中：FNPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；CIt和COt為第t年的現(xiàn)金流入與流出；n為項(xiàng)目壽命期；(1+ic)-t為折現(xiàn)系數(shù)。當(dāng)凈現(xiàn)值≥0時(shí)，說(shuō)明其收益恰好等于或超過(guò)行業(yè)的平均收益水平，該項(xiàng)目是可行的，且凈現(xiàn)值越大，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越顯著。
3.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年資金凈現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映的是項(xiàng)目對(duì)其所占用資金的報(bào)酬、補(bǔ)償和恢復(fù)能力。其表達(dá)式為：
nt=1(CIt-COt)(1+FIRR)-t=0
式中，F(xiàn)IRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。計(jì)算得到的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)與各行業(yè)的基準(zhǔn)收益率比較，內(nèi)部收益率≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行；內(nèi)部收益率＜基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行。
(三)清償能力分析指標(biāo)
1.借款償還期
借款償還期是指項(xiàng)目投產(chǎn)后用于償還固定資產(chǎn)投資借款本金和建設(shè)期利息所需要的時(shí)間。其表達(dá)式為：
Id=Pdt=1Rt
式中，Id為固定資產(chǎn)投資借款本金和建設(shè)期利息之和；Pd為借款償還期；Rt為第t年可用以還款的資金。項(xiàng)目的借款償還期在貸款機(jī)構(gòu)期限之內(nèi)的，說(shuō)明該項(xiàng)目是有償還能力的。
2.資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)負(fù)債率反映的是項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和償還債務(wù)的能力。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)×100％。式中，負(fù)債合計(jì)=(應(yīng)付賬款+流動(dòng)資金借債+其他流動(dòng)負(fù)債)+建設(shè)投資借款；資產(chǎn)合計(jì)=(應(yīng)收賬款+現(xiàn)金+累計(jì)盈余資金+存貨)+在建工程固定資產(chǎn)凈值+無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)凈值。當(dāng)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率≤行業(yè)的平均水平時(shí)，項(xiàng)目是可行的，且資產(chǎn)負(fù)債率越低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償還債務(wù)的能力越強(qiáng)。
3.流動(dòng)比率
流動(dòng)比率反映的是項(xiàng)目?jī)斶€短期債務(wù)的能力。其表達(dá)式為：流動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額)×100％。式中，流動(dòng)資產(chǎn)總額=現(xiàn)金+應(yīng)收賬款+有價(jià)證券+存貨；流動(dòng)負(fù)債總額=應(yīng)付賬款+短期應(yīng)付票據(jù)+未付的工資和稅收+一年內(nèi)到期的其他債務(wù)。流動(dòng)比率越高，項(xiàng)目?jī)斶€短期債務(wù)的能力越強(qiáng)。
4.速動(dòng)比率
速動(dòng)比率往往用來(lái)補(bǔ)充說(shuō)明流動(dòng)比率。其表達(dá)式為：速動(dòng)比率=((流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨)/流動(dòng)負(fù)債總額)×100％。通常情況下，速動(dòng)比率大于1為好。
二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估
投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估的核心部分，采用較能真實(shí)反映資源價(jià)值的影子價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目費(fèi)用和效益，從國(guó)家的角度來(lái)考察投資項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)以及需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)付出的代價(jià)，以確定投資的經(jīng)濟(jì)合理性。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)估是以項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)大小來(lái)考察的，因此在評(píng)估中有必要分析和計(jì)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用與經(jīng)濟(jì)效益。
（一）經(jīng)濟(jì)費(fèi)用
經(jīng)濟(jì)費(fèi)用是指項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所付出的代價(jià)，它包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩部分。直接費(fèi)用是指項(xiàng)目使用投入物所產(chǎn)生并在項(xiàng)目范圍以內(nèi)以影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。根據(jù)投入物的不同，直接費(fèi)用的表現(xiàn)形式也不同。一般表現(xiàn)為其他部門為供應(yīng)本項(xiàng)目投入物而增加的社會(huì)供應(yīng)量；減少對(duì)其他項(xiàng)目投入物的供應(yīng)而轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的那部分效益；國(guó)家因增加進(jìn)口而多耗的外匯支出或因減少出口而損失的外匯收入。而間接費(fèi)用則是指由項(xiàng)目引起的但在直接費(fèi)用中未得以反映的費(fèi)用。
（二）經(jīng)濟(jì)效益
經(jīng)濟(jì)效益是指項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)，它包括直接效益和間接效益兩個(gè)部分。直接效益是指由項(xiàng)目產(chǎn)出物產(chǎn)生并在項(xiàng)目范圍以內(nèi)以影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)產(chǎn)出物的不同，直接效益的表現(xiàn)形式也不同。一般表現(xiàn)為項(xiàng)目投入生產(chǎn)以后所增加了的國(guó)內(nèi)的中間產(chǎn)品或最終消費(fèi)品；被替代企業(yè)因?yàn)闇p產(chǎn)而節(jié)省的資源的效益；增加出口所增收的外匯及減少進(jìn)口所節(jié)約的外匯。而間接效益則是指由項(xiàng)目引起的但在直接效益中未得以反映的效益。
（三）轉(zhuǎn)移支付
項(xiàng)目與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間，不發(fā)生資源變動(dòng)的純粹貨幣性質(zhì)的轉(zhuǎn)移，叫做轉(zhuǎn)移支付。這些轉(zhuǎn)移只反映資源分配的控制權(quán)和使用權(quán)在項(xiàng)目和其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間的相互變動(dòng)，最終并不影響社會(huì)資源的增減，因此，它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估中應(yīng)予以剔除。轉(zhuǎn)移支付主要包括稅金、補(bǔ)貼、國(guó)內(nèi)借款利息及土地費(fèi)用等項(xiàng)內(nèi)容。
黃凌棲：投資項(xiàng)目效益評(píng)估方法的探討三、社會(huì)效益評(píng)估
投資項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)估，是從社會(huì)角度分析出于項(xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然資源利用、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等方面的影響，來(lái)評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)家或者地方各項(xiàng)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)所做的貢獻(xiàn)。
(一)社會(huì)價(jià)格的確定
1.社會(huì)價(jià)格
社會(huì)價(jià)格是指在項(xiàng)目收入對(duì)社會(huì)會(huì)產(chǎn)生影響的前提下，項(xiàng)目的投入物和產(chǎn)出物的價(jià)格。其表達(dá)式為：社會(huì)價(jià)格=影子價(jià)格+收入分配影響。收入分配影響是指項(xiàng)目收入對(duì)社會(huì)的影響。
2.社會(huì)價(jià)格的確定
項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格由價(jià)值決定，一般包括三個(gè)方面：C、V、M。其中，C指項(xiàng)目費(fèi)用流量，V指目前的消費(fèi)，M指積累，則V+M為項(xiàng)目的凈收入。因此，C+V+M即為產(chǎn)品的社會(huì)價(jià)格。要注意的是，這時(shí)的社會(huì)價(jià)格是在未考慮收入在地區(qū)之間分配的價(jià)值差異情況下確定的。
(二)社會(huì)效益評(píng)估指標(biāo)
1.定量指標(biāo)
(1)就業(yè)效果指標(biāo)
單位投資就業(yè)人數(shù)=新增總就業(yè)人數(shù)/項(xiàng)目總投資=單位投資直接就業(yè)人數(shù)+單位投資間接就業(yè)人數(shù)
其中，單位投資直接就業(yè)人數(shù)=本項(xiàng)目新增的就業(yè)人數(shù)/本項(xiàng)目直接投資(萬(wàn)元)；單位投資間接就業(yè)人數(shù)=相關(guān)項(xiàng)目新增的就業(yè)人數(shù)/相關(guān)項(xiàng)目投資(萬(wàn)元)。若某地待業(yè)率高，則其單位投資能提供的就業(yè)人數(shù)越多越好；若某地勞動(dòng)力緊張，則該指標(biāo)的權(quán)重應(yīng)減少。
(2)分配效果指標(biāo)
分配效果指標(biāo)，用來(lái)檢驗(yàn)項(xiàng)目收益分配在國(guó)家、地區(qū)、企業(yè)、職業(yè)之間的分配比重的合理性。其表達(dá)式為：國(guó)家收益比重=項(xiàng)目上繳國(guó)家財(cái)政的利潤(rùn)、稅金/(利潤(rùn)+稅金)×100％；地方收益比重=項(xiàng)目上繳地方財(cái)政的利潤(rùn)、稅金/(利潤(rùn)+稅金)×100％；企業(yè)收益比重=企業(yè)納稅后的利潤(rùn)/(利潤(rùn)+稅金)×100％；職工收益比重=職工個(gè)人收入/(利潤(rùn)+稅金)×100％。
在分析時(shí)應(yīng)考慮以下兩方面的因素：一是項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成要與收益分配比重相適應(yīng)。衡量比重時(shí)應(yīng)遵循誰(shuí)投資誰(shuí)收益的原則；二是項(xiàng)目的地區(qū)分布狀況。地區(qū)越貧困落后，國(guó)家收益比重應(yīng)越小，地方和企業(yè)收益比重應(yīng)越大。
2.定性指標(biāo)
對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響。主要包括科技進(jìn)步、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平等方面的影響。
對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的影響。主要包括對(duì)當(dāng)?shù)厝丝?、人民文化教育、衛(wèi)生保健、當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、社區(qū)安全穩(wěn)定、社會(huì)風(fēng)俗等方面的影響。
四、不確定性分析
由于投資項(xiàng)目的數(shù)據(jù)受客觀條件和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，評(píng)估存在諸多不確定因素，計(jì)算這些因素對(duì)投資決策、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的影響程度，進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
(一)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是通過(guò)計(jì)算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關(guān)系來(lái)確定盈虧平衡點(diǎn)的位置進(jìn)而判斷項(xiàng)目不確定性的一種方法。在平衡點(diǎn)上，企業(yè)盈虧相抵，該平衡點(diǎn)越低，表明投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。根據(jù)生產(chǎn)成本及銷售收入和產(chǎn)量之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析又分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。在此僅分析線性盈虧平衡分析方法，見圖1。
圖1線性盈虧平衡分析
如圖1所示，銷售收入線與總成本線的交點(diǎn)A稱為盈虧平衡點(diǎn)，即產(chǎn)量為Q0，銷售收入為B，成本為C時(shí)達(dá)到收支平衡。在A點(diǎn)的左邊，總成本大于銷售收入時(shí)，項(xiàng)目發(fā)生虧損；在A點(diǎn)的右邊，銷售收入大于總成本，項(xiàng)目獲得盈利。
(二)敏感性分析
敏感性分析是指通過(guò)測(cè)定各種不確定因素發(fā)生變化時(shí)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，從中找出敏感因素并判斷其敏感程度的一種方法。
1.敏感性分析的作用
敏感性分析大致上反映出一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度；敏感性分析提高評(píng)估中經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的可信度；敏感性分析可以鑒別各種不確定性因素，為項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程提供有用的管理信息；敏感性分析提高管理者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，使之可以從風(fēng)險(xiǎn)的角度選擇優(yōu)秀的方案，從而提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
2.敏感性分析方法分類
根據(jù)評(píng)估中所涉及的不確定因素的個(gè)數(shù)，敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
單因素敏感性分析。單因素敏感性分析就是研究因一個(gè)不確定因素變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的敏感程度的方法。在分析時(shí)，假定其他因素都不改變，只分析最敏感的一個(gè)因素，因而單因素敏感分析往往忽略了各因素之間的相互作用。單因素敏感性分析往往可以得到敏感性曲線。
多因素敏感性分析。多因素敏感性分析要研究可能發(fā)生的各種因素不同變化幅度的多種組合情況。若分析兩個(gè)因素同時(shí)變化的敏感性，可得到一個(gè)敏感面。
3.敏感性分析的步驟
敏感性分析按照以下步驟進(jìn)行：確定敏感性分析指標(biāo)；選擇不確定性因素；設(shè)定不確定性因素的變化范圍；找出敏感性因素并計(jì)算敏感性變化幅度；繪制敏感性分析圖。
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五、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，幾種循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式各自的特征又能對(duì)其他企業(yè)具有一定的借鑒意義。吸取成功模式的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用到自身的生產(chǎn)過(guò)程當(dāng)中，開拓出最適合本企業(yè)發(fā)展的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式是企業(yè)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)。企業(yè)應(yīng)形成并逐步改善生產(chǎn)過(guò)程中的共生鏈，全盤考慮各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中可能產(chǎn)生的廢棄物和相應(yīng)的處理方法，加大資金和技術(shù)投入，形成切實(shí)可行的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式。建立合理的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式既能獲得經(jīng)濟(jì)效益又能獲得環(huán)境效益，同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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[關(guān)鍵詞] 創(chuàng)業(yè)投資 評(píng)估模型 因子分析 定量
創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目評(píng)估是一個(gè)既包括效益，也包括風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的綜合評(píng)估，從當(dāng)前創(chuàng)業(yè)投資的評(píng)估模型和方法上看，過(guò)分復(fù)雜、主觀，計(jì)算繁瑣。例如層次分析法，這是學(xué)術(shù)界常討論的一種方法，一是層次劃分復(fù)雜，而是決定權(quán)重太主觀，同時(shí)計(jì)算起來(lái)也比較繁瑣。為此，本文采用SPSS軟件中的因子分析，建立了創(chuàng)業(yè)投資的因子分析評(píng)估模型，克服了以上評(píng)估不足。
一、SPSS中因子分析方法介紹
1.因子分析方法介紹。因子分析方法是統(tǒng)計(jì)學(xué)中一種多元問(wèn)題的數(shù)據(jù)處理方法，這種方法的目的是要對(duì)多元數(shù)據(jù)進(jìn)行最佳綜合簡(jiǎn)化，也就是說(shuō)要在力保數(shù)據(jù)信息丟失最小原則下，對(duì)高維變量、空間進(jìn)行降維處理。因子分析出發(fā)點(diǎn)就是用較少的相互獨(dú)立的因子變量來(lái)代替原來(lái)變量的大部分信息，而且因子變量名具有解釋性，即該變量是對(duì)某些原始變量信息的綜合和反映。通過(guò)計(jì)算因子綜合得分反映創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值。其數(shù)學(xué)模型是通過(guò)因子提取，構(gòu)造綜合評(píng)價(jià)函數(shù)，根據(jù)各因子貢獻(xiàn)率的大小，選取前個(gè)因子，使得。前s個(gè)元素的線性組合為：
用和構(gòu)造評(píng)價(jià)因子函數(shù)如下：
其中為第i個(gè)因子得分。為因子權(quán)重，為系數(shù)陣。越大風(fēng)險(xiǎn)就越大，投資者可根據(jù)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)值對(duì)比其他一些創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目做出判斷，以決定是否進(jìn)行投資。
2.SPSS中因子分析基本步驟。因子分析有兩個(gè)核心問(wèn)題：一是如何構(gòu)造因子變量；二是如何對(duì)因子變量進(jìn)行命名解釋。因子分析有下面5個(gè)基本步驟：（1)確定待分析的原有若干變量是否適合因子分析；（2)構(gòu)造因子變量;（3)利用旋轉(zhuǎn)使得因子變量更具有可解釋性;（4)計(jì)算因子變量的得分;(5)綜合因子得分。
二、因子分析法在風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用
1.定風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)種類并提請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)投資各方專家打分，獲得風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)樣本空間。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)類型的劃分針對(duì)某一具體項(xiàng)目確定，而專家打分采用1～10分制，分值越低，風(fēng)險(xiǎn)越小。
2.將數(shù)據(jù)表轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)矩陣，輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，并通過(guò)SPSS中Correlation Matrix 對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析檢驗(yàn)，通常相關(guān)系數(shù)越大，進(jìn)行因子分析效果越明顯。
3.對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，SPSS中因子提取方法有7種，通常采用主成分分析法。該方法假定原變量的線形組合。第一主成分有最大的方差，后續(xù)成分，其可解釋的方差越來(lái)越小。這也是使用最多的因子提取法。
4.計(jì)算單個(gè)因子得分和綜合因子得分。綜合得分通常比較科學(xué)的方法就是采用前面主成分提取時(shí)的因子貢獻(xiàn)率作為權(quán)重，當(dāng)然，也可采用專家確定權(quán)重的方法進(jìn)行。
5.對(duì)因子變量進(jìn)行解釋和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合得分評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，提交創(chuàng)業(yè)投資決策層進(jìn)行最后項(xiàng)目的取舍。
三、應(yīng)用實(shí)例
1.根據(jù)專家對(duì)10個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行打分，得出結(jié)果如表1。
表1 風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)表
2.將表2數(shù)據(jù)輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，利用相關(guān)性分析得到各組數(shù)據(jù)的相關(guān)性系數(shù)矩陣。
3.采用SPSS中的主成分分析得到因子提取結(jié)果，利用前面三個(gè)因子既可使累積貢獻(xiàn)率達(dá)到89.03%，計(jì)算結(jié)果略。
4.計(jì)算因子得分函數(shù)。通過(guò)SPSS根據(jù)回歸算法計(jì)算得出的因子得分函數(shù)系數(shù)。如下式。
根據(jù)前3個(gè)因子的特征值的貢獻(xiàn)率作為權(quán)重計(jì)算項(xiàng)目評(píng)估的綜合得分。綜合得分函數(shù)見下：
采用上式得到結(jié)果見表2。
表2 各創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的F1,F2,F3和F值
從前面分析知道，主要代表了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從表2第二列來(lái)看，項(xiàng)目5的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大；當(dāng)某一創(chuàng)業(yè)投資公司進(jìn)行投資決策時(shí)如果對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力差，則應(yīng)該考慮選擇其他項(xiàng)目。同理可以分析和的情況。綜合起來(lái)看，項(xiàng)目6的風(fēng)險(xiǎn)值最小，項(xiàng)目10的風(fēng)險(xiǎn)值最大，在決策時(shí)選擇項(xiàng)目6比較適當(dāng)。
總之，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目評(píng)估所要做的就是正確劃分風(fēng)險(xiǎn)類型，獲取樣本數(shù)據(jù)，大大減少風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的工作量。更重要的是充分考慮了創(chuàng)業(yè)投資公司的投資偏好等因素，從而將項(xiàng)目同投資機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合在一起。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；投資評(píng)估；多屬性群決策
對(duì)一個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，在某種意義上決定了項(xiàng)目最終管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)是項(xiàng)目投資決策中的重要環(huán)節(jié)，因?yàn)閷?duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，可以了解到各種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性和導(dǎo)致?lián)p失的后果，從而確定風(fēng)險(xiǎn)大小的先后次序和風(fēng)險(xiǎn)因素之間的內(nèi)在關(guān)系。運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，首先要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件和可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的具體環(huán)節(jié)，羅列出風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表；然后由相關(guān)專家對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素或者風(fēng)險(xiǎn)事件的重要性進(jìn)行打分，以此來(lái)確定一個(gè)項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)。
一、問(wèn)題的提出
基于上述綜合評(píng)價(jià)方法，在一個(gè)項(xiàng)目投資決策中，個(gè)別專家因受個(gè)人情感等主觀因素的影響而對(duì)某些項(xiàng)目階段的風(fēng)險(xiǎn)做出失真的評(píng)價(jià)是無(wú)法避免的，這就必然會(huì)導(dǎo)致不合理的評(píng)估結(jié)果。而基于有序加權(quán)平均算子（WA算子）和加權(quán)算術(shù)平均算子（CWAA算子）的多屬性群決策方法則是：首先利用OWA算子進(jìn)行縱向集結(jié)（即對(duì)一個(gè)專家所給定的某一項(xiàng)目階段的所有風(fēng)險(xiǎn)分值進(jìn)行集結(jié)）；然后利用CWAA算子對(duì)縱向集結(jié)結(jié)果進(jìn)行橫向集結(jié)（即對(duì)不同專家得到的同一項(xiàng)目階段的綜合風(fēng)險(xiǎn)值進(jìn)行集結(jié)），其結(jié)果可用于項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。該算子不僅能充分考慮專家自身的重要性程度，還盡可能地消除了上文所述的那些不合理因素的影響，并增加了中間值的作用（主要是通過(guò)對(duì)過(guò)高或過(guò)低的某投資項(xiàng)目階段風(fēng)險(xiǎn)綜合屬性值賦予較大或較小的權(quán)重），從而增強(qiáng)投資評(píng)估結(jié)果的合理性。
二、 基于OWA算子和CWAA算子的多屬性群決策評(píng)估方法
1．OWA算子和CWAA算子的定義。（1）定義1：設(shè)FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式1）
其中，w=(w1,w2,…,wn)T是與函數(shù)FOWA相關(guān)聯(lián)的加權(quán)向量，且wj∈［0，1］，w=1；bj是一組數(shù)據(jù)ai(i=1,2,…,n))中第j個(gè)最大的元素，則稱函數(shù)FOWA是n維有序加權(quán)平均算子，即OWA算子。（a,a,…,a）是任一組數(shù)據(jù)向量，（β,β,…,β）是（a,a,…,a）中的元素按下降序組成的向量，則有（a,a,…,a）=f（β,β,…,β）。根據(jù)上述定義，令w=
(1-a)/n,i=1a∈[0,1]，為一調(diào)節(jié)值。則有fw=(a,a,…,a)=af1(a,a,…,a)+(1-a)f*(a,a,…,a)（公式2）。其中f*(a,a,…,a)是i≠1的情況。若a=0，fw=(a,a,…,a)=f*(a,a,…,a)，若a=1，則fw=(a,a,…,a)=f1(a,a,…,a)。（2）定義2：設(shè)FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式3）。式中，w=(w1,w2,…,wn)T是與F函數(shù)相關(guān)聯(lián)的加權(quán)向量。bj是一組加權(quán)向量(nw1a1,nw2a2,…,nwnan)中第j大的元素，n是平衡因子，則稱函數(shù)F是n維組合加權(quán)算術(shù)平均算子，即CAWW算子。
2．評(píng)估過(guò)程。（1）決策矩陣的構(gòu)造。在指標(biāo)權(quán)重信息完全未知的狀況下，請(qǐng)k位相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)專家dk對(duì)該項(xiàng)目計(jì)取權(quán)重，設(shè)X和U分別為方案集和屬性集，屬性權(quán)重信息完全未知。D={d1,d2,…,dn}為決策者集，λ={λ1,λ2,…,λn}為決策者的權(quán)重向量，其中λk∈[0,1]，k=1，2，…，t，λk=1。假定決策者dk(dk∈D)給出方案xi(xi∈X)在屬性u(píng)j(uj∈U)的屬性值為a(k)ij，從而構(gòu)成決策矩陣Ak。Ak經(jīng)過(guò)規(guī)范化處理后，得到規(guī)范化矩陣Rk=(r(k)ij)nxm。（2）綜合屬性值計(jì)算。利用OWA算子對(duì)決策矩陣Rk中第i行的屬性值進(jìn)行集結(jié)，得到?jīng)Q策者dk所給出的方案綜合屬性值z(mì)(w)=F(r,r,…,r)=wb （公式4）。（3）群體綜合屬性值的計(jì)算。利用CWAA算子對(duì)位決策者給出的方案xi的綜合屬性值z(mì)(w)進(jìn)行集結(jié)，得到方案xi的群體綜合屬性值 z(λ,w′)=FCWAA[z(w),z(w),…,z(w)]=w′b（公式5）。
其中，w=(w,w,…,w)T是FCWAA的加權(quán)向量（投資單位應(yīng)綜合考慮不同專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握程度來(lái)判定各專家的打分在最終決策中所占的權(quán)重），b是相應(yīng)的一組加權(quán)向量(tλ1z(w))，tλ2z(w)，...，tλtz(w)中第k大的元素，t是平衡因子。（4）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。利用 z(λ,w′)對(duì)方案進(jìn)行排序。投資者根據(jù)以往對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的投資經(jīng)驗(yàn)以及在項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目投資招標(biāo)、投資實(shí)施等環(huán)節(jié)投資單位所能承受的風(fēng)險(xiǎn)能力，給出項(xiàng)目投資的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)值Ri，在z(λ,w′)
基于OWA和CWAA算子的多屬性群決策方法在實(shí)際項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)估中，計(jì)算比較簡(jiǎn)單，同時(shí)也考慮到了眾多風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)各個(gè)項(xiàng)目投資階段風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，因此，這一方法的評(píng)估結(jié)果的可信度比僅考慮單一因素的評(píng)估結(jié)果要高。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]徐澤水．不確定多屬性決策方法及應(yīng)用[M]．北京：清華大學(xué)出版社，2004：15～22
一、生產(chǎn)項(xiàng)目的投機(jī)估算分析
不同的生產(chǎn)項(xiàng)目、不同的生產(chǎn)階段投機(jī)估算也有著很大的差異。在生產(chǎn)項(xiàng)目的建議書階段，由于投機(jī)估算的精確度相對(duì)較低，可以采用匡算法，從而有利于建議書的編制?？锼惴ǖ挠?jì)算主要包括單位生產(chǎn)能力法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、系數(shù)估算法?？梢詤⒄障率剑?/p>
單位生產(chǎn)能力估算法：I2=N2（I1/N1）P
其中I2表示生產(chǎn)項(xiàng)目所需要的固定資產(chǎn)投資額，I1表示可比項(xiàng)目實(shí)際固定資產(chǎn)投資額，N2表示擬建項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，N1表示可比項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，P表示物價(jià)換算系數(shù)。
系數(shù)估算法，常用的方法主要有化設(shè)備系數(shù)法以及主體專業(yè)系數(shù)法，需要注意的是，主體專業(yè)系數(shù)法是指以擬建項(xiàng)目中，投資比重大并且與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的工藝設(shè)備投資作為基數(shù)，另外根據(jù)類似工程的統(tǒng)計(jì)資料，從而計(jì)算出擬建項(xiàng)目各專業(yè)與生產(chǎn)項(xiàng)目工藝設(shè)備投資的百分比，從而以此估算出投資項(xiàng)目的所需的工程費(fèi)用，并進(jìn)一步計(jì)算出整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目的靜態(tài)投資。
在可行性研究階段，如果要求較高的投資精度，需要采用更加詳細(xì)的計(jì)算方法，例如指標(biāo)估算法。指標(biāo)估算法是將生產(chǎn)項(xiàng)目分為單項(xiàng)工程或者是單位工程，并按照工程費(fèi)用的性質(zhì)劃分為建筑工程、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、安裝工程等等。同時(shí)，根據(jù)投資估算指標(biāo)，進(jìn)行各單位以及各工程投資的估算，進(jìn)行匯總后，進(jìn)而得出整個(gè)工程費(fèi)用[1]。另外，再按照相關(guān)的規(guī)定，對(duì)生產(chǎn)項(xiàng)目的其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等方面進(jìn)行估算，最后形成擬建項(xiàng)目的靜態(tài)投資。
在生產(chǎn)項(xiàng)目的其他費(fèi)用的估算中，對(duì)于在合同以及協(xié)議中，已經(jīng)明確的費(fèi)用需要計(jì)算在內(nèi)，對(duì)于未能明確的費(fèi)用，需要按照國(guó)家、行業(yè)或者是項(xiàng)目所在地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。
二、生產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法
（一）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指生產(chǎn)項(xiàng)目遵循現(xiàn)行的財(cái)稅制度以及規(guī)定，并根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的支出以及收入進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)，獨(dú)立測(cè)算本項(xiàng)目在資金投入所能帶來(lái)的利潤(rùn)，不對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行廣泛考慮。從不同的評(píng)價(jià)角度出發(fā)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以分為企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及國(guó)家財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容有：投資獲利分析、財(cái)務(wù)清償能力分析以及資金流動(dòng)性分析。財(cái)務(wù)的評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)眾多，主要包括以下幾種：投資收益率、投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率等等。下面僅從投資收益率以及財(cái)務(wù)清償能力展開分析。
1.投資盈利性
投資盈利性是指生產(chǎn)項(xiàng)目基于實(shí)際收入與支出，對(duì)涉及到生產(chǎn)項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出、市場(chǎng)與價(jià)格、組織與經(jīng)營(yíng)等各種因素，并通過(guò)對(duì)實(shí)際交易年份的收入以及支出對(duì)現(xiàn)金流量展開分析，測(cè)算出單個(gè)代表年份以及整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目壽命期的凈收益以及投資收益率，以此作為整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目獲利能力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)[2]。
2.財(cái)務(wù)清償能力
財(cái)務(wù)清償能力是指檢驗(yàn)生產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)有效壽命期之內(nèi)，每個(gè)年份資金盈虧狀況，以及生產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)借貸資金的償還能力。其受生產(chǎn)項(xiàng)目的投資盈利能力直接影響，如果企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，其償還債款的速度也就越快。對(duì)清償能力的分析則需要包括對(duì)所有的資金流入以及流出，例如保險(xiǎn)費(fèi)、利息以及股息等等。
（二）項(xiàng)目不確定性分析
不確定分析是指衡量經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過(guò)程中，由于預(yù)測(cè)與估算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的不確定因素，產(chǎn)生對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，進(jìn)而了解對(duì)項(xiàng)目的可靠性。不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。
1.盈虧平衡分析
盈虧分析主要是指不同生產(chǎn)水平的成本收益之間的關(guān)系進(jìn)行分析與研究，主要是根據(jù)生產(chǎn)項(xiàng)目的總成本、收入等各方面的數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行確定，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的盈虧與產(chǎn)品產(chǎn)量之間的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)。盈虧平衡點(diǎn)會(huì)隨著項(xiàng)目產(chǎn)量的變化而發(fā)生變化。當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)越低時(shí)，經(jīng)營(yíng)的安全系數(shù)也就越高，表示項(xiàng)目的盈利具有更大的可能性；當(dāng)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越高時(shí)，其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
2.敏感性分析
敏感性分析是對(duì)一個(gè)或者是多個(gè)不確定性因素的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，從而確定其對(duì)生產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響。例如，項(xiàng)目投資、建設(shè)期、總成本以及項(xiàng)目的壽命期等多種因素[4]。在實(shí)際的分析過(guò)程中，不需要對(duì)每種因素進(jìn)行確定，只需要找出生產(chǎn)項(xiàng)目的敏感因素，進(jìn)而對(duì)其敏感程度進(jìn)行確定，并預(yù)測(cè)生產(chǎn)項(xiàng)目所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)生產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，需要對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率或者是凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)采取敏感性分析。
[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) AHP
一、引言
項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢(shì),所以自出現(xiàn)以來(lái)就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來(lái)獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長(zhǎng)、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。
因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程中如何進(jìn)行有效的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來(lái)評(píng)估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場(chǎng)客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。
1.外部風(fēng)險(xiǎn)
(1)政治風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭(zhēng)、國(guó)際形勢(shì)變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國(guó)政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國(guó)的法律變動(dòng)或不健全給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會(huì)逐步改進(jìn)。法律一旦變動(dòng),投資人就必須面對(duì)和自已原來(lái)投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會(huì)受到某些方面的損害。
(3)金融風(fēng)險(xiǎn)
金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長(zhǎng),所以匯率波動(dòng)帶來(lái)的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。
(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過(guò)程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無(wú)法預(yù)測(cè)的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。
2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
(1)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)
預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時(shí)預(yù)測(cè)其可能會(huì)給投資人帶來(lái)的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無(wú)法預(yù)測(cè)的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測(cè)的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒(méi)有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會(huì)不可避免的承擔(dān)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)完工風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無(wú)法完工、延期完工或完工后無(wú)法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。
(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段存在的技術(shù)、資源儲(chǔ)量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和勞動(dòng)力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。
(4)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長(zhǎng)、銷售經(jīng)營(yíng)持續(xù)的時(shí)間也很長(zhǎng),各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會(huì)有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于項(xiàng)目的投資人來(lái)說(shuō),能夠有效的評(píng)估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對(duì)其決策有重要的意義。
三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
我們采用層次分析法(簡(jiǎn)稱AHP)對(duì)投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國(guó)匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問(wèn)題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過(guò)兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對(duì)重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對(duì)重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng),對(duì)定性問(wèn)題做定量分析提供了一種簡(jiǎn)潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:
1. 對(duì)問(wèn)題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。
2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評(píng)價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。
3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對(duì)各因素相對(duì)重要程度的認(rèn)識(shí),一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過(guò)相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說(shuō)明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。
4. 通過(guò)判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過(guò)歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對(duì)于上一層次相對(duì)重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對(duì)于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。
5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對(duì)各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對(duì)于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對(duì)因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)例分析
在項(xiàng)目投資之前,投資人會(huì)面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說(shuō)明如何用EXCEL解AHP問(wèn)題。若某投資人決定投資,經(jīng)過(guò)初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來(lái)計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來(lái)有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過(guò)項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對(duì)該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對(duì)此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對(duì)各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。
從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō),方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對(duì)來(lái)說(shuō),方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。
五、結(jié)論
以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的作用是全過(guò)程的,因此,對(duì)投資全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過(guò)論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過(guò)第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對(duì)于投資決策來(lái)說(shuō),不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們?cè)诶碚摵蛯?shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。
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