時(shí)間：2023-08-17 17:35:05
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 信貸擴(kuò)張 博弈論分析 實(shí)證檢驗(yàn)
一、緒論
近年來(lái)，隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)以及上海、廣東、北京等市限購(gòu)令的頒布，使得房?jī)r(jià)調(diào)控進(jìn)入白熱化階段。
房?jī)r(jià)問(wèn)題無(wú)疑是這幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)問(wèn)題之一，房地產(chǎn)作為人們生產(chǎn)生活的必需品，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高有著極其重要的影響。新世紀(jì)交替的最近十幾年里，全球一直被泡沫經(jīng)濟(jì)所困擾，世界各地的房地產(chǎn)價(jià)格相繼上漲我國(guó)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資額、商品房空置率持續(xù)上升，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的攀升同我國(guó)不斷加快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和雄厚的外匯儲(chǔ)備一樣引起了國(guó)內(nèi)的普遍關(guān)注。
從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源方面看，從1999-2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總量的比重從4％升至20％多。如果把“隱身貸款”部分也加入到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，那么我國(guó)的房地產(chǎn)貸款量就占到了銀行貸款總量的30％。因此，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要“輸血者”，因此我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過(guò)熱的跡象，都與銀行的信貸政策支持有著不可分割的聯(lián)系。
本文以銀行信貸支持對(duì)房?jī)r(jià)提升的作用為切入點(diǎn)，對(duì)銀行信貸政策和房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在關(guān)系與機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究，為房?jī)r(jià)的調(diào)控提供可以參照的政策。本文的寫作思路是：
1、探討銀行在推動(dòng)房?jī)r(jià)上升中的作用，運(yùn)用博弈論的視角分析，銀行部門對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸擴(kuò)張決策成因。
2、運(yùn)用實(shí)證檢驗(yàn)方法，分析銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格上升之間的關(guān)系，分析銀行信貸擴(kuò)張?jiān)诙啻蟪潭壬嫌绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格。
3、就博弈論的分析和實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果提出相應(yīng)的策略對(duì)策。
二、理論分析銀行對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸擴(kuò)張行為
1、模型假設(shè)
博弈的參與者為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩種類型：好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
商業(yè)銀行支付空間U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1為銀行接受好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)的凈收益，U甲2：銀行接受壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)所遭受的凈損失，U甲3，為不貸給信用好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)銀行的效用，由于不貸給信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)會(huì)成本為U甲1，即U甲3，=一U甲1。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付空間U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2為銀行貸與不貸給好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用，U乙3，U乙4為銀行貸與不貸給壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用。這里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即壞的房地產(chǎn)商得到貸款的凈收益大于好房地產(chǎn)商獲得貸款的凈收益，壞房地產(chǎn)商得不到貸款的凈損失大于好企業(yè)得不到貸款的凈損失。這是因?yàn)閴姆康禺a(chǎn)商并不打算還貸款，因此得到貸款的凈收益就大；對(duì)于好房地產(chǎn)商，他不愁貸不到款，此即使貸款被拒絕，他還可以向別的銀行申請(qǐng)貸款，而壞房地產(chǎn)商不如好房地產(chǎn)商那樣容易獲得貸款。因此，一旦貸款被拒絕，好房地產(chǎn)商損失小于壞房地產(chǎn)商損失。
2、博弈分析過(guò)程
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款申請(qǐng)，商業(yè)銀行只能根據(jù)自己所掌握的信息來(lái)判斷其屬于哪種類型，以及進(jìn)一步?jīng)Q定是否同意貸款。如果其屬于好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則商業(yè)銀行會(huì)接受住房消費(fèi)者的貸款申請(qǐng)，發(fā)放貸款，否則就拒絕發(fā)放貸款。但是由于信息的不對(duì)稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于信息的優(yōu)勢(shì)地位，而銀行處于信息的劣勢(shì)地位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然都了解自己的情況，也了解銀行的收益函數(shù)。而商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況、資信、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所遞送的各種報(bào)表和其他渠道去獲取這些信息，因而這場(chǎng)博弈是不完全信息靜態(tài)博弈。這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略空間為申請(qǐng)貸款和不申請(qǐng)貸款；商業(yè)銀行的策略空間為接受貸款和不接受貸款。
假定銀行在博弈開始時(shí)根據(jù)自己掌握的信息認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是好的概率為P1，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)，商業(yè)銀行接受的概率是P2；則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是差的概率是1一P1。，商業(yè)銀行拒絕貸款申請(qǐng)的概率為1一P2。
銀行選擇貸款的期望效用為El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2銀行選擇不貸的期望效用為E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl
由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)
因此，銀行的最優(yōu)選擇是：當(dāng)P>P0時(shí)，貸款；當(dāng)P
3、主要結(jié)論
銀行最終決定是否貸款，關(guān)鍵在于從經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)實(shí)的一般情況看，銀行所推斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞的概率各有多大。我們知道在房地產(chǎn)業(yè)比較繁榮時(shí)，銀行判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中經(jīng)營(yíng)好的比例較大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此時(shí)的均衡結(jié)果都是銀行選擇貸款，這樣會(huì)加大對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。
三、實(shí)證檢驗(yàn)
1、數(shù)據(jù)處理
本文引用數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站
信貸擴(kuò)張變量用Y表示，國(guó)內(nèi)貸款主要是銀行提供，利用外資也是金融支持的一部分，而其他資金實(shí)質(zhì)上是通過(guò)非銀行金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化而來(lái)的銀行資金
房地產(chǎn)價(jià)格用X表示，用不同時(shí)段的商品房銷售額除以銷售面積，用該方法確定全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格X
2、我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系的協(xié)整分析
（1）變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)
對(duì)房地產(chǎn)信貸支持量和房地產(chǎn)價(jià)格變量時(shí)間序列取對(duì)數(shù)，得到LNX與LNY，它們共同作為計(jì)量研究的輸入數(shù)據(jù) , 這里首先采用ADF檢驗(yàn)法檢驗(yàn)變量LNX和LNY的平穩(wěn)性，以判斷是否符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件。
兩個(gè)時(shí)間序列自身是非平穩(wěn)的，但是一階差分都是平穩(wěn)的，即它們都是I(1)序列。這樣，它們滿足協(xié)整分析的條件。
從上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY與LNX之間存在協(xié)整關(guān)系。另外，從方程4．10可以得出，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系是有理論根據(jù)的。系數(shù)0.333302表明，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)信貸量每擴(kuò)張l就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.333302。
3、 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)
協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果告訴我們，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲之間這種均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，即是由于房地產(chǎn)信貸的增加帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，還是由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來(lái)了房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，則需要進(jìn)一步驗(yàn)證。進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)
由表可知，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在雙向的Granger因果關(guān)系。房地產(chǎn)信貸的不斷擴(kuò)張和為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣供給。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的不斷上漲，也為銀行的房地產(chǎn)信貸的經(jīng)濟(jì)環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，它們之間是相互促進(jìn)，互為因果的關(guān)系。
4、實(shí)證結(jié)論
對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系的實(shí)證分析。主要采用的是協(xié)整分析的方法，實(shí)證分析的結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有重要作用。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。因此，我們可以說(shuō)資金支持是房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)價(jià)格快速持續(xù)上漲的產(chǎn)生。
四、相關(guān)政策建議
1、加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管
信貸資金的擴(kuò)張是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲提供資金支持，銀行將會(huì)承受巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)期，由于存在過(guò)度自信和羊群行為，銀行爭(zhēng)相發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)期，又急劇收縮貸款，從而加大了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，要防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，銀行要建立房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比例。對(duì)于中央銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)著重運(yùn)用各種金融工具來(lái)減少市場(chǎng)上的流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，防止商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度的貸款。
2、大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道
單一的銀行貸款資金來(lái)源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、私募融資等方式。
3、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序
地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開、透明有利于人們建立合理的預(yù)期，有利于規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)。在信息公開方面，政府應(yīng)在其中起到主導(dǎo)的作用。
4、防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)行為
房地產(chǎn)投機(jī)炒作是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要的原因。因此政府主要應(yīng)制定相關(guān)的政策提高投機(jī)者的炒作成本，其中重要的是區(qū)分投機(jī)者和投資的區(qū)別。通過(guò)設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)格的房地產(chǎn)制度可以有效地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 易憲容. 房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)[M] . 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007.
[3] 周畢文，程嘉許. 房地產(chǎn)金融流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中的銀企博弈研究[ J] . 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2008. 4
【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；地價(jià)；供需關(guān)系；政府政策；壟斷；房地產(chǎn)稅
緒論
房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)的產(chǎn)品，它能夠?yàn)榫用裉峁┍匦璧纳詈凸ぷ鞯目臻g，因此是人類生活必不可少的生活資料之一。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商品具有幾個(gè)明顯的特征：房地產(chǎn)商品價(jià)值大、使用期限長(zhǎng)，是非常典型的耐用商品；這種耐用性特性決定了房地產(chǎn)商品兼具消費(fèi)品和投資品的特點(diǎn)，它不但能夠作為消費(fèi)品自用，同時(shí)還能夠當(dāng)做投資品投資。正是由于房地產(chǎn)商品具有的二重性特征，在我國(guó)目前投資手段缺乏的情況下，很多居民便將房地產(chǎn)作為投資手段，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這就成為導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的原因之一。除此之外，房地產(chǎn)價(jià)格還受到地價(jià)、供需、政府政策、壟斷與管制、房地產(chǎn)稅等因素的影響[1]。
1、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素
1.1 供需因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
商品價(jià)格是建立在商品價(jià)值的基礎(chǔ)上，并隨商品的供需關(guān)系變化圍繞商品價(jià)值上下波動(dòng)。換言之，就是在商品價(jià)值一定的情況下，商品價(jià)格直接受商品的供求關(guān)系的影響。當(dāng)商品的供應(yīng)量大于需求量時(shí)，商品價(jià)格下降；當(dāng)商品的供應(yīng)量小于需求量時(shí)，商品價(jià)格上升。這種商品價(jià)格的上升和下降，客觀上起到了平衡商品供應(yīng)量和需求量的作用。
房地產(chǎn)價(jià)值由房地產(chǎn)工程建設(shè)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間是在生產(chǎn)領(lǐng)域中耗費(fèi)的，不是在流通領(lǐng)域中由供求決定的，供求關(guān)系不能決定房地產(chǎn)價(jià)值，但可以通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)調(diào)節(jié)不同建設(shè)條件下建設(shè)工程數(shù)量的比重，從而影響加權(quán)平均數(shù)，影響工程價(jià)值的形成。供求關(guān)系的變動(dòng)，使產(chǎn)品價(jià)格圍繞產(chǎn)品價(jià)值這個(gè)中心而變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格偏離產(chǎn)品價(jià)值運(yùn)動(dòng)的方向和程度直接決定了供求關(guān)系的演變。供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格在產(chǎn)品價(jià)值的基礎(chǔ)上向偏高的方向運(yùn)動(dòng)；供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格在產(chǎn)品價(jià)值的基礎(chǔ)上向偏低的方向運(yùn)動(dòng)，至于運(yùn)動(dòng)中房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的偏離程度，取決于供給與需求之間平衡與不平衡的程度，從短期看，供求決定價(jià)格，從長(zhǎng)期看，價(jià)格決定供求，由價(jià)格決定著供求的平衡與不平衡[2]。
1.2 政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府政策一直是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素之一，它直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀走勢(shì)。自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升狀態(tài)，已經(jīng)成為社會(huì)矛盾的集中點(diǎn)。政府為應(yīng)對(duì)此問(wèn)題，出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，近兩年來(lái)取得了一些成效，甚至出現(xiàn)過(guò)短暫的下跌情況。
就貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)看，已有的研究己經(jīng)深入探討了利率、貸款期限、信貸規(guī)模、匯率等對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊作用。按揭方式選擇和住宅價(jià)格變化存在顯著的動(dòng)態(tài)關(guān)系，按揭成數(shù)、按揭利率和按揭期限對(duì)住宅價(jià)格均產(chǎn)生影響[3]。同時(shí)，引入住宅抵押貸款后，住宅價(jià)格對(duì)收入增長(zhǎng)率的變化非常敏感。住宅價(jià)格上漲的重要原因就在于金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的支持[4]。在匯率、利率對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)系上，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響，匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有同向影響。房?jī)r(jià)上漲與銀行的金融支持密切相關(guān)[5]，銀行資金高度向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，推高了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，催生了市場(chǎng)泡沫。而政府對(duì)住房?jī)r(jià)格的隱性擔(dān)保，更加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的持續(xù)正向影響，其對(duì)房?jī)r(jià)變化的貢獻(xiàn)率大于利率對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率，且呈現(xiàn)加速上升趨勢(shì)；而利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響，但其影響在長(zhǎng)期內(nèi)逐漸減弱，并最終回歸到原點(diǎn)[6]。短期中，中央銀行實(shí)際貸款利率、存款準(zhǔn)備金實(shí)際利率、一年期商業(yè)貸款實(shí)際利率對(duì)房?jī)r(jià)存在負(fù)向影響；在長(zhǎng)期中，一年期商業(yè)貸款實(shí)際利率對(duì)房?jī)r(jià)存在正向影響；實(shí)際再貼現(xiàn)率無(wú)論在長(zhǎng)期還是短期對(duì)房?jī)r(jià)影響都不明顯，而一年期存款實(shí)際利率無(wú)論是長(zhǎng)期或短期對(duì)房?jī)r(jià)都有負(fù)向影響[7]。另外，東、西部地區(qū)房?jī)r(jià)受信貸規(guī)模影響很大，中部地區(qū)房?jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響最大，而實(shí)際利率對(duì)各區(qū)域影響差異不大，而且都比較小。從房地產(chǎn)需求來(lái)看，它對(duì)各地區(qū)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)都存在顯著的負(fù)效應(yīng)，而需求的短期變動(dòng)只在西部影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。利率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊存在價(jià)格難題，通過(guò)利率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格存在時(shí)滯；貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊具有明顯的正向沖擊主導(dǎo)和瞬時(shí)性強(qiáng)的特征[8]。對(duì)于不確定性環(huán)境下房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，房地產(chǎn)價(jià)格受到按揭貸款額度、按揭貸款利率、居民可支配收入等因素的影響[9]。居民可支配收入和按揭貸款利率等基本面因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響，但實(shí)際影響相對(duì)較小；而居民的“適應(yīng)性預(yù)期”對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響很大；短期內(nèi)，抵押貸款利率工具對(duì)控制房?jī)r(jià)的實(shí)際作用并不明顯。未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)仍然取決于政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和居民的三方博弈。
從匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響來(lái)看，匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是從供需兩個(gè)方面實(shí)施的：從供給角度看，勞動(dòng)力供給存在“棘輪”效應(yīng)，無(wú)論是匯率低估造成的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)傾斜還是匯率調(diào)整將要引發(fā)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)位都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從需求方而看，匯率長(zhǎng)期低估引起的過(guò)度的城市化進(jìn)程、經(jīng)常項(xiàng)目的持續(xù)順差、匯率升值預(yù)期帶來(lái)的大員熱錢流入共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。所以，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)是匯率管制下市場(chǎng)自身為經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)選擇的應(yīng)力釋放點(diǎn)，它部分緩解了人民幣升值的壓力，但卻進(jìn)一步扭曲了資源的配置[10]。
1.3 管制、壟斷、合謀對(duì)房?jī)r(jià)的影響
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度較高，并由此造成了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下：在壟斷的市場(chǎng)條件下，開發(fā)商之間會(huì)達(dá)成價(jià)格合謀，并造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。例如，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了國(guó)有企業(yè)壟斷、寡頭壟斷和價(jià)格合謀三個(gè)階段[11]。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷度很高，并在一定程度上造成了我國(guó)近年來(lái)的房?jī)r(jià)剛性問(wèn)題[12]。壟斷也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的根本原因，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)，在這樣的市場(chǎng)條件下，開發(fā)商的價(jià)格合謀就成為可能[13]。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性的存在，開發(fā)商會(huì)采取各種價(jià)格策略，由此造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種同質(zhì)性、低需求的產(chǎn)品，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壟斷性特征，行業(yè)進(jìn)入門檻較高，而消費(fèi)者又以小客戶為主，使得價(jià)格合謀成為開發(fā)商的理性選擇[14]。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種具有較強(qiáng)壟斷性的市場(chǎng)，因此開發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)，會(huì)采取一些慣用的價(jià)格策略（跟隨策略、合謀、價(jià)格歧視、拍賣競(jìng)價(jià)、掠奪性定價(jià)等），同時(shí)也探索了一些獨(dú)特的價(jià)格策略，如外部效應(yīng)內(nèi)部化、增值誘導(dǎo)定價(jià)、制造短缺擠壓以引致剩余需求擴(kuò)大等，這就決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的市場(chǎng)勢(shì)力[15]。
關(guān)于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，我國(guó)學(xué)者也進(jìn)行了詳細(xì)的分析。一般來(lái)說(shuō)，政府介入市場(chǎng)是為了克服市場(chǎng)失靈的存在，但是由于我國(guó)的國(guó)情和體制安排，政府己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)重要的力量，甚至在某種程度上說(shuō)，政府成為高房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。地方政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)是“雙重壓力”下的體制沖動(dòng)。這“雙重壓力”分別是分稅制和地方政府作為中央政府的機(jī)構(gòu)的第二重身份。分稅制下，地方政府的財(cái)政支出和收入嚴(yán)重不成比例，但同時(shí)又必須全力配合中央政府實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充分就業(yè)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，完成自身的政績(jī)考核。隨著地方政府手中掌握的資源越來(lái)越少，土地就成為現(xiàn)有的政治體制下地方政府手中推動(dòng)增長(zhǎng)的直接資源之一。地方政府通過(guò)拉動(dòng)房地產(chǎn)這么一個(gè)高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，動(dòng)員各種社會(huì)資金的投入，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，緩解地方就業(yè)壓力。在雙重壓力之下，地方政府通過(guò)適度的土地供給控制、房產(chǎn)推動(dòng)、輿論導(dǎo)向、對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持等手段，來(lái)深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而直接推動(dòng)本地的GDP增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因之一。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的行為是其收益與成本比較之后的結(jié)果，與預(yù)期收益相比地方政府的預(yù)期成本非常低，再加管機(jī)制的缺失，地方政府就有足夠的激勵(lì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[17]。2004—2006年間，管制與壟斷顯著因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)平均成本上升了94%，并且這種作用有不斷增強(qiáng)的趨勢(shì)。其中，對(duì)中東部地區(qū)的影響要大于西部不發(fā)達(dá)地區(qū)，對(duì)珠三角地區(qū)的影響要大于其它所有地區(qū)[18]。
1.4 其他因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
除了上述分析的供給、需求、貨幣政策、政府管制、壟斷等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響外，城市公共品供給、人口遷徙等也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)因。城市公共品（如道路交通）的恰當(dāng)供給能夠加劇房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。在其它條件不變的情況下，能夠拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降[19]。人口遷移會(huì)顯著地影響房地產(chǎn)價(jià)格水平，空間地理因素與城市房地產(chǎn)價(jià)格水平存在很直接的聯(lián)系[20]。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹與產(chǎn)出機(jī)制的影響，無(wú)論是短期還是長(zhǎng)期，物價(jià)與產(chǎn)出都能顯著正向的影響房?jī)r(jià)；而房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期能夠?qū)ξ飪r(jià)和產(chǎn)出產(chǎn)生顯著的正向影響，但短期內(nèi)影響十分有限[21]。在考慮通貨膨脹的條件下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和國(guó)際資本流動(dòng)的關(guān)系表明：短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲吸引了外資流入，長(zhǎng)期中外資流入會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生影響[22]。另外，城市經(jīng)濟(jì)開放度與城市房地產(chǎn)價(jià)格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)自身供需因素、城市經(jīng)濟(jì)因素和城市開放程度三方面的影響，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)開放度的不斷提高，城市開放度將成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素之一。
2、房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響
房地產(chǎn)稅收的作用是作為政府的一種宏觀調(diào)控手段在總量和結(jié)構(gòu)上控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是直接參與其微觀價(jià)格的形成，房地產(chǎn)價(jià)格的形成最終仍由市場(chǎng)供求決定。房地產(chǎn)稅收調(diào)控活動(dòng)的主要環(huán)節(jié)包括：國(guó)家制定和實(shí)施房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)、房地產(chǎn)稅收收入變化和納稅人收入的變化、納稅人決策行為變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況變化及公共政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。其中，稅收政策法規(guī)的制定和實(shí)施是調(diào)控起點(diǎn)，它引起稅收調(diào)控的后續(xù)過(guò)程，決定著調(diào)控的方向和結(jié)果；納稅人收入的變化既是稅收調(diào)控的中間環(huán)節(jié)，引起后續(xù)活動(dòng)，又是國(guó)家稅收調(diào)控目標(biāo)的一個(gè)重要方面；住宅開發(fā)商和購(gòu)房者決策行為的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況的變化是稅收調(diào)控的目的所在，即達(dá)到政府預(yù)期的公共政策目標(biāo)。
受益論認(rèn)為雖然對(duì)房地產(chǎn)征稅將增加房地產(chǎn)交易成本，降低房地產(chǎn)預(yù)期收益率，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)的總需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。但是對(duì)房地產(chǎn)征稅并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值下降。如果政府把房地產(chǎn)的稅收收入用于擴(kuò)大地方公共支出，改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，如交通（鐵路、公路、公交等）、文化設(shè)施（學(xué)校、圖書館）、環(huán)境（綠化、污染處理）、安全等，就會(huì)促使房地產(chǎn)增值。因此房地產(chǎn)價(jià)值到底會(huì)提高、降低還是不變，取決于房地產(chǎn)稅、地方公共支出與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性。單獨(dú)來(lái)看，房地產(chǎn)稅負(fù)的提高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的降低，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格；地方公共支出的提高會(huì)增加房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而提高房地產(chǎn)價(jià)格。綜合考慮房地產(chǎn)稅和地方公共支出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)，房地產(chǎn)主體的決策行為取決于房地產(chǎn)稅在地方公共支出中所占的比例。例如，房地產(chǎn)稅稅負(fù)提高，使地方財(cái)政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表現(xiàn)為公共服務(wù)的變化如：城市環(huán)境的改善，交通更加便利，學(xué)校和圖書館增多，公共安全增強(qiáng)等。當(dāng)房地產(chǎn)稅稅負(fù)提高給房地產(chǎn)主體帶來(lái)的損失大于地方公共支出增加所引起的福利時(shí)，居民福利增加，房地產(chǎn)價(jià)值提高，將吸引更多的人口在該地區(qū)購(gòu)房居住。需求的增加最終導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[23，24，25]。
3、總結(jié)
在國(guó)外許多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已相當(dāng)成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論研究也比較深入。無(wú)論是房地產(chǎn)稅定義（房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”）或是房地產(chǎn)稅收歸宿研究，均是學(xué)者們研究和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅作為理想的地方稅稅種，既為地方政府提供了穩(wěn)定而有效的收入來(lái)源，同時(shí)也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要政策工具。近年來(lái)國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的進(jìn)行了較多探討，并且研究成果對(duì)利用房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)踐起到了一定的指導(dǎo)作用。但由于研究方法使用及相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，學(xué)術(shù)界尤其是國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行深入探討的文獻(xiàn)并不多，缺乏對(duì)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的深入理論分析和實(shí)證探討，因此，現(xiàn)有研究在理論和經(jīng)驗(yàn)研究上尚有進(jìn)一步深入探討的可能與必要。筆者認(rèn)為，關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究至少尚存在以下兩個(gè)方面的問(wèn)題有待加強(qiáng)。
（1）房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理
現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論模型多針對(duì)國(guó)外的房地產(chǎn)稅制形成，難以體現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制特點(diǎn)，因此在進(jìn)行我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響機(jī)理分析時(shí)不宜直接套用國(guó)外的研究成果，這也是我國(guó)房地產(chǎn)稅研究相對(duì)緩慢的其中一個(gè)重要原因。由于我國(guó)房地產(chǎn)稅種較多，房地產(chǎn)稅制較為復(fù)雜，因此，如何構(gòu)建適當(dāng)?shù)哪Ｐ?，如何選取合適的解釋變量，既能反映房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的客觀影響，同時(shí)又不影響模型的適用性是值得研究的重要命題。
（2）我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析
近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅收的研究越來(lái)越多，研究?jī)?nèi)容主要包括：我國(guó)房地產(chǎn)稅制體系研究、房地產(chǎn)稅制改革和稅制優(yōu)化以及稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用。但總體而言，現(xiàn)有研究多為對(duì)策探討和政策分析，缺乏對(duì)房地產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的實(shí)證探討。因此，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，不僅有助于理清我國(guó)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，也可為利用稅收完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系提供經(jīng)驗(yàn)參考。
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關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；脈沖響應(yīng)分析
一、引言
我國(guó)從2007年到2008年，貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用是顯而易見的。貨幣政策的轉(zhuǎn)變，整個(gè)市場(chǎng)的金融環(huán)境和金融預(yù)期都會(huì)發(fā)生變化。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行由于受到政策因素的影響，可能再一度跨入信貸快速增長(zhǎng)的時(shí)期。但是，當(dāng)今美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退影響到了中國(guó)，中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，加上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售快速下降，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行所面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)有可能加大。可見，研究貨幣政策和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑具
有一定的現(xiàn)實(shí)的意義。
二、理論回顧與文獻(xiàn)綜述
目前國(guó)內(nèi)外有關(guān)經(jīng)濟(jì)貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)信貸關(guān)系的研究主要包括以下方面：（1）商業(yè)銀行信貸與資產(chǎn)價(jià)格（房地產(chǎn)價(jià)格）之間的關(guān)系；（2）國(guó)家宏觀調(diào)控、貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。
在研究商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系時(shí)，學(xué)者們通常研究的是兩者之間的因果關(guān)系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是銀行信貸增長(zhǎng)的原因。國(guó)內(nèi)學(xué)者皮舜( 2004)運(yùn)用誤差修正模型和Granger因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展在長(zhǎng)期和短期都存在雙向線性因果關(guān)系。
在國(guó)家宏觀調(diào)控、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響方面，國(guó)外學(xué)者Eunkyung(1998)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大。劉洪玉和張宇（2008）認(rèn)為，在長(zhǎng)期，從緊貨幣政策無(wú)法達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用：在短期，數(shù)量型的貨幣政策最終將導(dǎo)致住房市場(chǎng)交易量和價(jià)格的“雙升”，價(jià)格型的貨幣政策將導(dǎo)致住房市場(chǎng)交易量和價(jià)格的“雙降”。王來(lái)福、郭峰（2007）認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響，但在長(zhǎng)期其動(dòng)態(tài)影響逐漸減弱，并最終回歸到原點(diǎn)；貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率大于利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率，且前者呈加速上升趨勢(shì)，而后者則逐漸減小。
國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究以及貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的研究已經(jīng)比較透徹，但是，在研究貨幣政策與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面文章還比較少。本文正是從這一角度出發(fā)，把銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)用房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)定量化，并進(jìn)一步研究貨幣政策和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。最后從規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度給出若干政策和建議。
三、實(shí)證檢驗(yàn)
（一）數(shù)據(jù)說(shuō)明及處理
本文采用了兩種類型的數(shù)據(jù)，年度數(shù)據(jù)和月度數(shù)據(jù)，分別檢驗(yàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期效應(yīng)和短期影響。年度數(shù)據(jù)選取了1997年到2007年11年的數(shù)據(jù)，月度數(shù)據(jù)選取了2002年2月到2008年7月共88組數(shù)據(jù)（由于數(shù)據(jù)缺失，有的月份沒有統(tǒng)計(jì)，但不影響整體研究）。我國(guó)貨幣政策使用較頻繁的工具是存款準(zhǔn)備金和利率，而銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是由于房?jī)r(jià)突然大幅下降引起的，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，所以本文選取貨幣供應(yīng)量、利率和我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格三個(gè)變量。為了消除價(jià)格因素的影響，商品房的平均銷售價(jià)格、貨幣供應(yīng)量和利率都進(jìn)行了平減處理。由于沒有現(xiàn)成的定基消費(fèi)物價(jià)指數(shù)，本文以1997為基期來(lái)構(gòu)造一序列消費(fèi)物價(jià)指數(shù)來(lái)表示通貨膨脹率，并對(duì)貨幣供應(yīng)量進(jìn)行平減處理。用貸款利率減去當(dāng)期的CPI上漲率從而求得真實(shí)利率。最后，為了消除異方差的影響，本文除了貸款利率外，其它數(shù)據(jù)均取了自然對(duì)數(shù)。將商品房的平均銷售價(jià)格、貨幣供應(yīng)量和利率的實(shí)際值分別用P、M和R表示，而將商品房的平均銷售價(jià)格和貨幣供應(yīng)量相應(yīng)的對(duì)數(shù)值用LP和LM表示。其中，貨幣供應(yīng)量和利率的數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，商品房銷售額、商品房銷售面積和CPI指數(shù)來(lái)源于Wind資訊。
（二）對(duì)年度數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)
運(yùn)用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的線性回歸，結(jié)果如下表所示：
由以上的檢驗(yàn)結(jié)果我們得出回歸方程：
LP=0.455LM+0.098R+2.133
(15.909) (5.017) (6.127)
R2=0.971F=134.998
括號(hào)里面分別是LM、R和常數(shù)C的t值，各t值均大于2，可以認(rèn)為各自變量的應(yīng)變量的影響顯著。R2=0.971，說(shuō)明方程的擬合優(yōu)度很高。從回歸方程可以看出，貨幣供應(yīng)量每增長(zhǎng)1%，房地產(chǎn)價(jià)格就上漲0.455%。而利率和房地產(chǎn)的價(jià)格呈正向相關(guān)的關(guān)系，利率的提高也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
（三）對(duì)月度數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)
1.單位根檢驗(yàn)
本文運(yùn)用ADF方法對(duì)個(gè)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。具體檢驗(yàn)結(jié)果見下表：
在上表中，LP、LM和R分別表示原序列的一階差分序列，（c,t,n）分別表示單位根檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭械慕鼐囗?xiàng)、時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)和滯后階數(shù)。
從以上的單位根檢驗(yàn)可以看出，所有原時(shí)間序列ADF統(tǒng)計(jì)量均高于1%和5%的臨界值，不能拒絕原假設(shè)H0=0，因此，所有原序列都是不平穩(wěn)的。所有變量在經(jīng)歷一階差分后，ADF統(tǒng)計(jì)量均低于1%和5%的顯著性水平，可以接受原假設(shè)H0=0，即所有變量的一階差分平穩(wěn)。因此得出結(jié)論，LP、LM和R是一階單整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。
2.協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)
對(duì)各序列的ADF檢驗(yàn)表明，原始序列都為非平穩(wěn)序列，但一階差分之后的變量都在1%和5%的顯著性水平下平穩(wěn)，所以各變量都為I(1)序列，符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件。由于涉及多變量，本文運(yùn)用Johanson檢驗(yàn)。在進(jìn)行Johanson協(xié)整檢驗(yàn)之前要估計(jì)VAR自回歸模型，根據(jù)AIC赤池信息原則，將VAR自回歸模型中的滯后階數(shù)取為3，另外，由于各個(gè)變量具有明顯的確定性趨勢(shì)，因此將協(xié)整方程設(shè)定為含有截距項(xiàng)。檢驗(yàn)結(jié)果見下表：
在上表中。r表示協(xié)整關(guān)系的個(gè)數(shù)。由以上的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，在1%和5%的顯著性水平下，三個(gè)變量只存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為：
LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R
（0.5394） (28.8425)
以上三個(gè)變量的協(xié)整關(guān)系式表明了商品房平均銷售價(jià)格、貨幣供應(yīng)量和利率之間的均衡關(guān)系。括號(hào)內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差。從以上關(guān)系式可以看出，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性是0.0099，在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量每增長(zhǎng)1%，房地產(chǎn)價(jià)格就上漲0.0099%，而房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率反應(yīng)敏感，利率每上調(diào)一個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格的自然對(duì)數(shù)就要下跌32.5681個(gè)單位?？梢娫诙唐趦?nèi)，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不顯著，而利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響顯著。
3.脈沖響應(yīng)分析
在建立VAR自回歸模型之后，可以進(jìn)一步運(yùn)用脈沖響應(yīng)分析的方法，給貨幣供應(yīng)量和利率一個(gè)沖擊，檢驗(yàn)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)這個(gè)沖擊的響應(yīng)。在下圖中，橫軸表示沖擊作用的滯后期數(shù)（單位：月度），縱軸表示房地產(chǎn)價(jià)格。
從圖3可以看出，當(dāng)在本期給貨幣供應(yīng)量M一個(gè)正的沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格反應(yīng)靈敏，在第二期達(dá)到最高點(diǎn)，第三期后開始趨于平穩(wěn)。這表明房地產(chǎn)價(jià)格受到貨幣供應(yīng)量的正沖擊后，這一信息傳遞給房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)這一沖擊具有顯著的和較長(zhǎng)的增長(zhǎng)效應(yīng)。當(dāng)在本期給利率R一個(gè)正的沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格最初呈現(xiàn)出來(lái)的是正效應(yīng)，在第二期達(dá)到正的最高點(diǎn)，大約到第三期開始，利率對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用才逐漸體現(xiàn)出來(lái)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)這一沖擊具有比較顯著的和較長(zhǎng)的負(fù)效應(yīng)。
四、結(jié)論和政策建議
從以上的實(shí)證檢驗(yàn)可以得出以下結(jié)論：（1）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡的影響效果并不顯著。貨幣政策本身是一種綜合調(diào)控手段，很難控制對(duì)供給和需求兩個(gè)不同市場(chǎng)力量的調(diào)控程度，因此，長(zhǎng)期來(lái)看，貨幣政策無(wú)法達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用。（2）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)的影響效果顯著。從月度數(shù)據(jù)的短期分析來(lái)看，通過(guò)脈沖響應(yīng)分析可知，貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，且其影響幅度較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。與貨幣供應(yīng)量相反，利率的上調(diào)會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。（3）貨幣政策與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系密切。中央銀行的貨幣政策會(huì)影響著商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸策略。擴(kuò)張性的貨幣政策使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模變大了。當(dāng)這種政策發(fā)生轉(zhuǎn)向的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格上行的壓力會(huì)逐漸增大。一旦房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因此而惡化，從而引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)證研究表明，中央銀行的宏觀貨幣經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。從實(shí)證結(jié)果的分析可知，貨幣政策制約著商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略，與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)緊密相關(guān)。在當(dāng)今國(guó)際形勢(shì)風(fēng)云變幻下，我國(guó)的貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)銀行一方面要適度擴(kuò)張信貸，以促進(jìn)投資需求，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；一方面又要防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，防患未然。既要引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸健康穩(wěn)健發(fā)展，又要切實(shí)把握國(guó)家宏觀政策意圖以提前防范風(fēng)險(xiǎn)。
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一、引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1．博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：
1．1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。
2．2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
3．2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
4．2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、結(jié)語(yǔ)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 銀行信貸 多變量協(xié)整 VAR模型
一、引言
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)和擴(kuò)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具有實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的雙重特征，房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到老百姓的生活安居，也關(guān)系到地方城市發(fā)展的潛力，更關(guān)系到國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。近年來(lái)，各地加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的熱點(diǎn)，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)高升。而針對(duì)房地產(chǎn)局部過(guò)熱跡象，中央以及地方政府出臺(tái)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)貨幣政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括調(diào)整銀行貸款利率、提高房地產(chǎn)抵押貸款首付比例、限制購(gòu)房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅等，但是中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格總體上處于一直持續(xù)快速上漲的水平。從世界范圍內(nèi)看，特別是2007年美國(guó)次債危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫形成、伴隨著資產(chǎn)價(jià)格的破滅，加劇了經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸的影響理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)具有重要的意義。
二、文獻(xiàn)綜述
房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)通過(guò)影響銀行信貸需求和銀行信貸供給，從而影響到銀行信貸擴(kuò)張總量。利率通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。從房地產(chǎn)價(jià)格影響銀行信貸需求的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)對(duì)居民和企業(yè)的信貸需求產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程量大，前期要投入大量資金，才有可能進(jìn)行資本的增值以及獲得投資收益。而在房地產(chǎn)流通以及消費(fèi)環(huán)節(jié)，商品住房?jī)r(jià)值高，大部分消費(fèi)者選擇負(fù)債消費(fèi)，即向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款購(gòu)買住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的這些特點(diǎn)決定了其發(fā)展需要金融市場(chǎng)的支持，即無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求者還是供給者，都離不開銀行的信貸支持。金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供房屋抵押貸款的同時(shí)，金融資本就會(huì)獲得保值增值的機(jī)會(huì)。
Davis、Haibin Zhu（2004）利用17個(gè)國(guó)家的跨國(guó)數(shù)據(jù)對(duì)銀行貸款和商用房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)論是，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的擴(kuò)張，而不是過(guò)度的銀行信貸擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、GDP等變量之間的長(zhǎng)期均衡與短期波動(dòng)關(guān)系，結(jié)論是，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響銀行的信貸擴(kuò)張，而銀行的貸款卻不影響房地產(chǎn)價(jià)格。Chen、Wang（2006）使用臺(tái)灣1991～2001年之間的臺(tái)灣交易數(shù)據(jù)，研究表明可抵押資產(chǎn)的價(jià)值對(duì)地產(chǎn)抵押貸款的規(guī)模存在正向和顯著的影響，同時(shí)，抵押物的杠桿效應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是順周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)的一般均衡模型，通過(guò)對(duì)均衡解的比較靜態(tài)分析，其研究結(jié)論認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的增加，銀行信貸供給增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二者之間存在正反饋的作用機(jī)制。李健飛、史晨昱（2005）采用協(xié)整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之間的季度數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)論是，銀行的過(guò)度放貸并不是目前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根源，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)銀行信貸擴(kuò)張的作用卻不能忽視。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)貸款的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的長(zhǎng)期均衡和短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，在長(zhǎng)期均衡水平上，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行貸款之間存在雙向因果關(guān)系；在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不是短期銀行信貸增長(zhǎng)的直接Granger原因，而是通過(guò)協(xié)整關(guān)系成為短期銀行信貸增長(zhǎng)的Granger原因。
本文在已有研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的長(zhǎng)期均衡和短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。本文實(shí)證研究最新的時(shí)間序列區(qū)域樣本，利用并且在計(jì)量模型中加入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額、貸款利率變量，從而使檢驗(yàn)結(jié)論更有針對(duì)性。
三、VAR實(shí)證模型的建立
（一）數(shù)據(jù)來(lái)源與變量定義
本文利用2000年至2011年的江蘇省商品房平均銷售價(jià)格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額與銀行貸款利率的年度數(shù)據(jù)，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。其中，銀行貸款數(shù)據(jù)是用金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款來(lái)表示，銀行貸款利率用5年期以上的銀行貸款利率表示。將除銀行貸款利率以外的其他數(shù)據(jù)實(shí)際值取自然對(duì)數(shù)，避免數(shù)據(jù)的劇烈波動(dòng)以消除異方差的影響。將商品房平均銷售價(jià)格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額、銀行貸款利率分別用變量HP、L、SD和LI表示，而將前三個(gè)變量相應(yīng)的對(duì)數(shù)值分別用LHP、LL、LSD表示。所有原始數(shù)據(jù)均來(lái)自各期的《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)》、《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)年鑒》。
（二）單位根檢驗(yàn)
為對(duì)各變量之間的長(zhǎng)期關(guān)系進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，首先要對(duì)各變量時(shí)間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文運(yùn)用ADF方法對(duì)各個(gè)變量的平整性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。對(duì)LHP、LL、LSD、LI等變量單位根的檢驗(yàn)結(jié)果見表1。
注：（ctn）分別表示單位根檢驗(yàn)中的截距項(xiàng)、時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)和滯后階數(shù)。滯后項(xiàng)階數(shù)的選取是根據(jù)AIC原則，所選擇的滯后階數(shù)是使AIC統(tǒng)計(jì)量為最小。以上所有數(shù)據(jù)分析是根據(jù)Eviews6.0軟件進(jìn)行。 由以上的單位根檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，原時(shí)間序列變量ADF統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值均高于5%臨界值，序列在5%的顯著性水平上均接受零假設(shè)H0=0，因此，原時(shí)間序列都是不平穩(wěn)的。4個(gè)變量在經(jīng)過(guò)一階差分后，所有變量的ADF統(tǒng)計(jì)量都在5%的水平上顯著，這說(shuō)明這四個(gè)一階差分序列在5%的顯著性水平是平穩(wěn)的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一階單整序列，即I（1），滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提。
（三）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)
本文運(yùn)用多變量協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)—擴(kuò)展的E-G檢驗(yàn)來(lái)對(duì)多變量系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)。用變量LL對(duì)LHP、LSD、LI進(jìn)行普通最小二乘回歸。并對(duì)該模型估計(jì)殘差序列E做單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果見表2。
由于檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為-4.287794，小于顯著性水平0.01時(shí)的臨界值-2.816740，可認(rèn)為估計(jì)殘差序列E為平穩(wěn)序列，進(jìn)而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為：
LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI
（0.277） （0.489） （0.037）
以上四變量之間的協(xié)整關(guān)系式表明了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額和貸款利率之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，括號(hào)內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差?？梢姡飨禂?shù)的t統(tǒng)計(jì)量十分顯著。其中，銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期均衡彈性為0.151，即長(zhǎng)期看來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%，銀行貸款對(duì)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額的長(zhǎng)期均衡彈性最大，對(duì)利率的長(zhǎng)期均衡彈性不是很明顯?？梢姡康禺a(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)銀行貸款的正面作用有一定的影響。
（四）長(zhǎng)期因果關(guān)系檢驗(yàn)
向量自回歸（VAR）模型常用于多變量時(shí)間序列系統(tǒng)的預(yù)測(cè)和描述隨機(jī)擾動(dòng)對(duì)變量系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響。本文選取自回歸滯后階數(shù)分別為1和2，對(duì)各變量的因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果見表3。
表3 各變量之間的長(zhǎng)期因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果
從上面的長(zhǎng)期因果性檢驗(yàn)結(jié)果可以得出，在10%的顯著性水平上，在江蘇省內(nèi)，存在從銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額到房地產(chǎn)價(jià)格的Granger單向因果關(guān)系，可以解釋為銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額是房地產(chǎn)價(jià)格的變化的原因；在5%的顯著性水平上，房地產(chǎn)價(jià)格的變化不是銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額變動(dòng)的原因。在10%的顯著性水平上，銀行貸款利率不是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，房地產(chǎn)價(jià)格是銀行利率的Granger單向因果關(guān)系，在滯后2期的基礎(chǔ)上。因此可以判斷，在長(zhǎng)期均衡水平上，房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款之間存在單向因果關(guān)系，而城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額的提高會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格。
四、結(jié)論和政策建議
從以上的實(shí)證檢驗(yàn)可以得出關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響銀行信貸增長(zhǎng)的主要結(jié)論有：房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間具有長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)銀行貸款有一定的正向影響，從長(zhǎng)期看來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%。而銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的Granger單向因果關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，我們提出如下政策建議：
一方面，合理控制房地產(chǎn)消費(fèi)的信貸規(guī)模，加強(qiáng)信貸審核，提高信貸質(zhì)量，尤其要嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的信貸，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資合理化發(fā)展。作為抵押品的房地產(chǎn)通過(guò)價(jià)格的波動(dòng)影響信貸市場(chǎng)。信貸的擴(kuò)張反過(guò)來(lái)又增加房?jī)r(jià)。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和盡量減少房地產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)銀行業(yè)績(jī)的不利影響，銀行需要更嚴(yán)格的貸款管理。更確切地說(shuō)，作為銀行要強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略，控制投資組合限定在房?jī)r(jià)方面的直接或間接的風(fēng)險(xiǎn)暴露。銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人住房貸款的信用評(píng)估，以及充足的資本儲(chǔ)備是必要的，有助于積極防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，政府當(dāng)局制定更加合理的利率政策，使得名義利率更加真實(shí)地反映市場(chǎng)資金的供需狀況，實(shí)行對(duì)購(gòu)房者差別化的信貸政策，積極引導(dǎo)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，保持貨幣信貸總量和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。同時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障房的建設(shè)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，使之回歸到合理水平。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的有效監(jiān)管，有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和滿足居民自住和改善性需求。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷策略；經(jīng)濟(jì)影響
1、經(jīng)濟(jì)危機(jī)給房地產(chǎn)造成的影響
2008年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)在全球范圍內(nèi)引發(fā)了新一輪的金融動(dòng)蕩，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速平穩(wěn)增長(zhǎng)造成了極大的沖擊，這種金融動(dòng)蕩逐漸蔓延到許多領(lǐng)域，包括中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后，盡管政府已經(jīng)采取了住房消費(fèi)貸款、減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅等諸多經(jīng)濟(jì)政策試圖刺激日益低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是效果并不明顯。因此，經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀并不明朗。
經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，由于房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)的不斷上漲，新樓盤開發(fā)層出不窮，為了盡快實(shí)現(xiàn)資金的回流，獲得巨額利潤(rùn)回報(bào)，開發(fā)商往往在營(yíng)銷上大動(dòng)手腳，樓盤廣告鋪天蓋地，各種促銷手段五花八門。經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了擺脫金融困境，營(yíng)銷手段更是無(wú)所不用其極，有的開發(fā)商甚至打出“零首付購(gòu)房”的險(xiǎn)招，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出過(guò)度營(yíng)銷的局面。
2、強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷組合中的地位
①品質(zhì)。面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要做好產(chǎn)品，產(chǎn)品是營(yíng)銷的基礎(chǔ)，品質(zhì)是營(yíng)銷的核心和保證?，F(xiàn)在人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，更注重房地產(chǎn)商品質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)商不能因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴來(lái)臨，資金緊張，就偷工減料，要按照國(guó)家抗震烈度設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，對(duì)建筑主體結(jié)構(gòu)所需每一批鋼筋、水泥等主材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；每一處工程細(xì)節(jié)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；每一次施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制。并對(duì)有關(guān)質(zhì)量方面的信息進(jìn)行公開，以及對(duì)消費(fèi)者高度負(fù)責(zé)等實(shí)事進(jìn)行宣傳報(bào)導(dǎo)，這就是房地產(chǎn)企業(yè)在金融風(fēng)暴后必須注重的企業(yè)新形象，這樣來(lái)消除購(gòu)房者的不安全心理因素，達(dá)到不斷擴(kuò)大市場(chǎng)的目的。
②差異性。房地產(chǎn)企業(yè)要突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，形成有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品的特殊品質(zhì)與功能，從而提高本企業(yè)房地產(chǎn)商品的價(jià)值，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。
③品牌。品牌就是借助語(yǔ)言、文字、符號(hào)確定能概括反映商品主要特性的稱號(hào)。建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位。要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度。同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠(chéng)度，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象，推銷公司的樓盤等樹立品牌形象的手段來(lái)提高品牌影響力，這樣創(chuàng)造出來(lái)的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌，才能使得品牌成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
④人文。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸保瑢?duì)于現(xiàn)在正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該注重與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營(yíng)銷的再一個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的全過(guò)程貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
⑤服務(wù)。服務(wù)是產(chǎn)品的組成部分，是產(chǎn)品的延伸或附屬。在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上要想取勝，企業(yè)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則應(yīng)是使顧客滿意。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，一個(gè)滿意的顧客會(huì)對(duì)產(chǎn)品、品牌乃至公司保持忠誠(chéng)，從而給企業(yè)帶來(lái)有形和無(wú)形的好處：一方面，顧客會(huì)上門光顧，從而增加公司盈利；另一方面，他們的口頭傳播又可以擴(kuò)大產(chǎn)品知名度，提升企業(yè)形象，形成潛在顧客的推薦者，吸收新的客源，從而為公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)商首先必須真正樹立以消費(fèi)者為中心的觀念，并將此觀念貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。另外，切實(shí)關(guān)心顧客利益，提供滿意的服務(wù)。
3、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的房地產(chǎn)價(jià)格營(yíng)銷策略
房地產(chǎn)價(jià)格營(yíng)銷的目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化、提高市場(chǎng)占有率、樹立企業(yè)形象、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其手段主要包括房地產(chǎn)心理定價(jià)策略、房地產(chǎn)組合定價(jià)策略、房地產(chǎn)折扣定價(jià)策略，但是關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)危機(jī)中價(jià)格營(yíng)銷策略是否依然有效或者需要調(diào)整呢？
3.1 房產(chǎn)與其價(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系
所謂房產(chǎn)，即地上建筑物、附著物?？梢詫⒎慨a(chǎn)進(jìn)行如下分類：住宅建筑物、生產(chǎn)用房、辦公用房、其他樓宇。
從營(yíng)銷學(xué)角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)商品價(jià)值(實(shí)用價(jià)值、貴重價(jià)值、稀少價(jià)值)判斷的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，需要三個(gè)條件：有用性、稀缺性、需求性。
與一般商品的價(jià)格相比，房地產(chǎn)價(jià)格有其共同之處，如用貨幣表示、受供求關(guān)系影響而發(fā)生波動(dòng)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)等，但是，房地產(chǎn)價(jià)格也有區(qū)別于一般商品的特性。①房地產(chǎn)價(jià)格是由房?jī)r(jià)、地價(jià)統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品的物質(zhì)構(gòu)成，從總體上來(lái)說(shuō)，是建筑物與土地的統(tǒng)一，相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物價(jià)格與土地價(jià)格的統(tǒng)一。從經(jīng)濟(jì)意義上來(lái)講，它是地租的資本化，這一特征說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)。②房地產(chǎn)價(jià)格是地租的資本化以一定期限內(nèi)的租金表示房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，如本金與利息的關(guān)系。③房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)權(quán)利利益價(jià)格，因?yàn)槊糠N權(quán)利利益均可形成其價(jià)格，所以進(jìn)行估價(jià)時(shí)必須明確發(fā)生轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利利益性質(zhì)。④房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的地區(qū)性，主要表現(xiàn)為不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價(jià)。⑤房地產(chǎn)價(jià)格有土地不動(dòng)性、不增性和個(gè)別性等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)只能依賴房地產(chǎn)估價(jià)工作。⑥房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化中形成，受諸多固定因素影響，因此，房地產(chǎn)價(jià)格必須聯(lián)系特定時(shí)日房地產(chǎn)的用途及市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化情況。
3.2 消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的價(jià)值取向
經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，全球經(jīng)濟(jì)面臨景氣持續(xù)低迷、復(fù)蘇前景慘淡的態(tài)勢(shì)。在此經(jīng)濟(jì)背景之下，消費(fèi)者本能地陷入一種對(duì)于不確定風(fēng)險(xiǎn)的恐慌的境地，捂緊口袋縮減開支，花錢意愿降低。相對(duì)應(yīng)的，對(duì)于商品價(jià)值缺乏信心，引發(fā)懷疑與迷惑，而對(duì)價(jià)格越來(lái)越看重，甚至于達(dá)到一種視價(jià)格為唯一購(gòu)買驅(qū)使欲望的地步。主要體現(xiàn)在以下幾方面：①在面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，從心理上講，不確定風(fēng)險(xiǎn)性的升高使得消費(fèi)者對(duì)于自身掌握的信息量越多越覺得安全，因此往往需要獲得更多信息量來(lái)支持自己的購(gòu)買決定。②消費(fèi)者以削減不必要商品的消費(fèi)、選擇性價(jià)比高的商品或打折促銷商品來(lái)抵制經(jīng)濟(jì)危機(jī)的侵害。
顯然，經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的價(jià)格營(yíng)銷應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感度來(lái)源于其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的判斷，各房地產(chǎn)企業(yè)的情況不盡相同，有的是資金雄厚型的就應(yīng)提高產(chǎn)品的功能與質(zhì)量甚至服務(wù)，反之可能就要關(guān)注從價(jià)格方面進(jìn)行調(diào)整了。
4、積極拓寬營(yíng)銷渠道
①直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的銷售部門，通過(guò)營(yíng)銷人員對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。直銷的優(yōu)勢(shì)在于可以節(jié)省一筆委托的費(fèi)用， 而且對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、樹立企業(yè)信譽(yù)等有著特殊的作用。但它對(duì)營(yíng)銷人員的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)要求較高。
②委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商尋找顧客來(lái)推銷其房產(chǎn)的行為。相對(duì)于直銷模式，委托分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，更容易把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能夠更快地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售。
③網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行有效營(yíng)銷的一種手段。它可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，拓展業(yè)務(wù)窗口，具有強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如房網(wǎng)和中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
④隱性營(yíng)銷。所謂隱性營(yíng)銷是指企業(yè)通過(guò)采用樹立企業(yè)形象；進(jìn)行公關(guān)宣傳和質(zhì)量認(rèn)證；傳遞與產(chǎn)品相關(guān)的科普知識(shí)；實(shí)施品牌戰(zhàn)略等手段，擴(kuò)大企業(yè)和產(chǎn)品的知名度、信譽(yù)度，讓顧客信任企業(yè)和產(chǎn)品，促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品的交換的一種營(yíng)銷策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：
假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；
假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；
假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。
通過(guò)分析可得：
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：
房地產(chǎn)開發(fā)商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。
對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。
則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成并且不斷加劇。
而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：
（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
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