時(shí)間：2023-08-16 17:05:40
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可行性分析研究在企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目的決策與運(yùn)用中具有十分重要的意義，它是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目最小投入、最佳的投資效果為目標(biāo)的科學(xué)性分析方法，它從企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)出發(fā)，通過對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性步驟分析，給出企業(yè)前期工作重點(diǎn)，以編制項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書。企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析是一項(xiàng)重要工作，它可以保證企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成本最小化、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目運(yùn)行得以順利完成。
二、經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性概述
1.經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析
經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析是一項(xiàng)較為成熟的理論，它被廣泛應(yīng)用于多項(xiàng)學(xué)科，通過對(duì)項(xiàng)目的宏觀政策、外部環(huán)境及發(fā)展預(yù)期等進(jìn)行全面分析，以項(xiàng)目擬建市場(chǎng)前景，確定項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否具有可行性，盡可能的保證項(xiàng)目效果最優(yōu)化，以輔助決策者做出決策；可行性分析不斷完善，并且逐漸被運(yùn)用在許多領(lǐng)域，尤其是在企業(yè)項(xiàng)目決策中，其表現(xiàn)出明顯的完整與科學(xué)性。隨著經(jīng)濟(jì)體制不斷改革，我國經(jīng)濟(jì)建議中也引入了可行性研究，國家出臺(tái)了相關(guān)文件，對(duì)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析加以規(guī)定，以保證決策民主與科學(xué)性。
經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析比較復(fù)雜，并且需要消耗大量資金，受外部因素的影響，此時(shí)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目面臨具大風(fēng)險(xiǎn)及很多不確定性，在進(jìn)行投資決策時(shí)需要研究項(xiàng)目開發(fā)可行性，以得到最佳方案，確定項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)及未來收益，企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)充分吸收可行性分析結(jié)果，立項(xiàng)過程以可行性分析報(bào)告對(duì)各項(xiàng)目的可行性做出評(píng)價(jià)。
2.經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析特點(diǎn)
首先，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析目的是研究項(xiàng)目是否具有可行性，找到適合企業(yè)的項(xiàng)目，而項(xiàng)目的可行性需要從：經(jīng)濟(jì)可行性及技術(shù)可行性入手分析，即企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與技術(shù)能力是否可以有效實(shí)施項(xiàng)目。
其次，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析是最基礎(chǔ)的準(zhǔn)備工作，這是一個(gè)項(xiàng)目付諸實(shí)施的重要支撐，此時(shí)它已不只是尋找實(shí)施項(xiàng)目的依據(jù)，而是為了項(xiàng)目實(shí)施過程中盡可能減少?zèng)Q策失誤的工具，成為項(xiàng)目的規(guī)劃圖，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全過程加以思考。
第三，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析并非容易的事，需要相關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過調(diào)查結(jié)果對(duì)整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目因素納入其中，即對(duì)各因素進(jìn)行詳實(shí)分析，充分調(diào)查形成高質(zhì)量報(bào)告，通過充分調(diào)研將理論與實(shí)際相結(jié)合，提出切實(shí)可行性報(bào)告。
最后，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性具有鮮明、跨學(xué)科特點(diǎn)，它可以通過經(jīng)濟(jì)環(huán)境及需求預(yù)測(cè)或者以SWOT分析工具進(jìn)行準(zhǔn)確定位，從財(cái)務(wù)上進(jìn)行成本、盈利與風(fēng)險(xiǎn)的大致分析，而這些需要大量數(shù)據(jù)做為依據(jù)，考慮相關(guān)政策、主體偏好、技術(shù)及市場(chǎng)需求等，這些綜合特點(diǎn)難以通過一門學(xué)科做好，需要跨學(xué)科從多角度進(jìn)行綜合考慮。
三、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析相關(guān)理論及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
1.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析相關(guān)理論
首先，PEST分析模型，對(duì)企業(yè)宏觀因素分析。不同企業(yè)具體分析過程存在差異，主要分析：法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境，它可以判斷總體形勢(shì)被廣泛應(yīng)用。
其次，市場(chǎng)需求理論，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析過程中進(jìn)行需求分析十分重要，因此，其需要一定市場(chǎng)需求理論知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行評(píng)價(jià)，它對(duì)消費(fèi)者需求總和進(jìn)行分析，成為最為詳盡的需求理論，闡釋了需求決定因素及需求曲線導(dǎo)向；受市場(chǎng)需求受價(jià)格、貨幣收入及消費(fèi)者偏好及相關(guān)替代品的影響。
最后，SWOT分析理論，將企業(yè)戰(zhàn)略、資源及環(huán)境有效結(jié)合，對(duì)分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)通過矩陣表現(xiàn)出來，將各因素綜合分析，最后得出決策需要的信息。該理論分析過程考慮了內(nèi)部及外部環(huán)境，是一個(gè)全面性的理論。
2.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)前，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析已經(jīng)被廣泛應(yīng)用，其分析過程需要以多種科學(xué)進(jìn)行分析，項(xiàng)目投資在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是否可行，其主要標(biāo)準(zhǔn)包括：
首先，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析市場(chǎng)需求，當(dāng)項(xiàng)目建成后會(huì)為社會(huì)帶來商品，而對(duì)于項(xiàng)目投資可行性分析就是根據(jù)資料對(duì)項(xiàng)目未來需求量及變化情況進(jìn)行概率性的判斷，對(duì)需求量進(jìn)行分析是市場(chǎng)分析，對(duì)其的分析結(jié)果可以保證項(xiàng)目投入與產(chǎn)出多少，所以，項(xiàng)目規(guī)模、質(zhì)量、方案等都要通過預(yù)測(cè)擬定的。
其次，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析需要確定投資方向后，對(duì)資源、布置、工藝等進(jìn)行方案比較，通過比較后找到最優(yōu)資源配置的方案，即布置緊湊、技術(shù)先進(jìn)的、最具有競爭優(yōu)勢(shì)的投資可靠方案。
最后，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究以追求利益最大化為動(dòng)力源泉，通過對(duì)項(xiàng)目價(jià)格、周期、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益分析了解資金投入增值情況，決定項(xiàng)目是否進(jìn)行深入開發(fā)。
四、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容及步驟
1.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容
經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究階段分析需要深入細(xì)致的劃分：
首先，項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)分析，它是指為企業(yè)尋求更加具有價(jià)值的投資機(jī)會(huì)，以項(xiàng)目背景、資源及環(huán)境狀況等進(jìn)行調(diào)查與分析，找到企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的分析是最為粗略的分析，它不是項(xiàng)目可行性分析過程中必要內(nèi)容，如果經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目已經(jīng)擬定，則可以直接進(jìn)入下一階段。
其次，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目初步分析，其對(duì)項(xiàng)目生命力加以判斷，在投資機(jī)會(huì)基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的必要性進(jìn)行論證，它較投資機(jī)會(huì)分析更深一步，對(duì)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)正確性加以研究，這一過程需要更多更詳細(xì)的資料對(duì)項(xiàng)目因素進(jìn)行分析，認(rèn)證項(xiàng)目實(shí)施的價(jià)值所在，其是否具有可行性，主要包括：目標(biāo)定位、需求研究、方案構(gòu)思及建立初步方案等。
最后，對(duì)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性進(jìn)行詳細(xì)分析，它是分析過程最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，進(jìn)一步分析以上過程的信息，更深入的進(jìn)行論證，多角度進(jìn)行合理性及可行性探討，提出最終意見，為決策者提供依據(jù)，主要內(nèi)容與初步分析相同，但其范圍更大，深度更高，準(zhǔn)確度更高。
經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析基本內(nèi)容包括：項(xiàng)目概況、市場(chǎng)調(diào)查、需求預(yù)測(cè)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、進(jìn)度安排、投資估算、資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。
2.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性步驟
經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析需要專門團(tuán)隊(duì)做好研究任務(wù)：
第一，確定可行性分析對(duì)象及目的，明確項(xiàng)目實(shí)施后需要達(dá)到的目標(biāo)，可行性研究需要系統(tǒng)有針對(duì)性；
第二，對(duì)實(shí)施的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資料收集與整理，對(duì)市場(chǎng)調(diào)查與研究。主要調(diào)查：投資環(huán)境，如：外部環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及各種配套設(shè)施等；市場(chǎng)狀況，如：客戶群、行業(yè)競爭關(guān)系等；在進(jìn)行資料收集過程中應(yīng)該關(guān)注相關(guān)法規(guī)政策及短中長期的規(guī)劃等；
第三，經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目最優(yōu)化選擇。根據(jù)可行性分析結(jié)果及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)經(jīng)營開發(fā)投資項(xiàng)目資源提出規(guī)劃方案，由專家對(duì)不同方案進(jìn)行總結(jié)，選出最優(yōu)方案；
第四，對(duì)方案進(jìn)行論證與分析，當(dāng)方案選擇后以技術(shù)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)一步分析，包括：財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、效益等評(píng)價(jià)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，如：概率、敏感性分析等；
第五，編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)研究成本進(jìn)行總結(jié)，通過描述體現(xiàn)出研究結(jié)論，為項(xiàng)目決策者提供決策依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；房地產(chǎn)融資；可行性
中圖分類號(hào)：F832.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031(2008)09-0026-03
在當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)下，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力和雄厚的資金實(shí)力才能夠支持房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的巨大需求。從2004年起，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍，一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商來完成資金的融通。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)以前長期實(shí)行單一的融資模式，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要為銀行信貸、債券融資、利用外資及上市。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，原有的單一融資結(jié)構(gòu)已不能適應(yīng)房地產(chǎn)商的融資需求，房地產(chǎn)信托隨之發(fā)展。由于我國對(duì)于房地產(chǎn)信托的法律法規(guī)不健全，且房地產(chǎn)信托的功能較為單一，使得房地產(chǎn)信托基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換的功能。而房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”)的引入恰可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)信托的缺點(diǎn)。
一、我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的動(dòng)因
(一)投資者的需求
1.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金可以滿足我國民間儲(chǔ)蓄、社會(huì)保險(xiǎn)資金、企業(yè)資本和外國資本的投資需求。我國約有12萬億元的居民儲(chǔ)蓄余額、1.1萬億元的保險(xiǎn)資金、1708億元的全國社保基金以及大量企業(yè)在發(fā)展過程中的閑置資金等。[1]同時(shí)，國外大型的房地產(chǎn)投資信托基金以及實(shí)力雄厚的像美林、摩根斯坦利之類的資金實(shí)力雄厚的投資銀行也普遍對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)紛紛看好。上述這些巨額的社會(huì)金融資產(chǎn)存量必然形成巨大的投資需求。
2.從目前我國的金融體制看，投資者可選的各種投資工具并不是很多。由專業(yè)性的機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)投資信托基金，可以使投資者獲得較高的投資收益，有效規(guī)避投資者的風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)大眾資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的條件。
3.對(duì)于投資人來說，在投資組合中加入房地產(chǎn)可以達(dá)到獲得穩(wěn)定回報(bào)并降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。REITs具有很強(qiáng)的市場(chǎng)流動(dòng)性并由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理，投資組合帶來的分散風(fēng)險(xiǎn)的作用、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)帶來的較高經(jīng)營效率、公開市場(chǎng)帶來的高透明度和市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制以及資本市場(chǎng)帶來的強(qiáng)融資能力都使得投資者信心增加，投資需求旺盛。
(二)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資模式的需要
1.我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅增加了一種新的融資渠道，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立多元化融資結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。[2]
2.引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化操作。房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，使得企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)有所減小，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的改善必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。
3.房地產(chǎn)投資基金有利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前我國有兩萬九千多家房地產(chǎn)商，且絕大多數(shù)屬于規(guī)模小、管理不規(guī)范、專業(yè)人才缺乏的小企業(yè)。房地產(chǎn)投資基金在利潤驅(qū)動(dòng)模式下把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，有助于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)再生產(chǎn)。
(三)資本市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在需求
房地產(chǎn)投資信托基金的建立對(duì)于我國投資基金市場(chǎng)的規(guī)范成長有著積極的作用。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的長期性決定了其投資回收的長期性，投資者的收益相對(duì)于證券投資而言時(shí)間更長更穩(wěn)定，因而發(fā)展REITs有利于增加新的投資基金品種并拓展基金投資者的投資組合空間。REITs在期限、風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行充分有效的組合，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資收益，回報(bào)的長期性也有助于培養(yǎng)投資者的長期投資和理性投資理念，而投資者的理性投資又必將推動(dòng)我國投資基金市場(chǎng)的健康規(guī)范發(fā)展。再者，發(fā)展有助于擴(kuò)張投資基金規(guī)模。[3]
(四)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體完善的需求
從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來看，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以房地產(chǎn)參與主體的完整性為主要特征的。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)但發(fā)展水平仍然較低，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間比較短，使得專業(yè)的投資商比較缺乏。近年來，中介服務(wù)業(yè)和業(yè)形成了較好的發(fā)展勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的個(gè)人和投資機(jī)構(gòu)的投資需求也正在增強(qiáng)。因此，引入REITs這種全新的金融工具是為房地產(chǎn)業(yè)輸送金融資源的不錯(cuò)選擇，不僅能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)專業(yè)投資者隊(duì)伍的形成，在很大程度上也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的完善和成熟。
二、我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析
(一)政策與相關(guān)法律規(guī)定
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)信托投資基金必須在適合我國的房地產(chǎn)和金融政策，以及適合我國國情的法律環(huán)境條件下才能夠得以充分、有效地運(yùn)行。為此，應(yīng)對(duì)于建立REITs有關(guān)的政策和法律法規(guī)進(jìn)行充分的分析。
1.法律可行性。REITs與我國公司法、證券法規(guī)定一致，以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》為依據(jù)設(shè)立，在我國目前的法律制度下，法律障礙較少。我國2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有關(guān)規(guī)定也放寬了我國房地產(chǎn)公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件限制，有利于在法律層面上保障REITs在我國現(xiàn)階段的推出。另外，信托業(yè)和證券法律制度的逐步完善也為REITs創(chuàng)造了必要條件。我國于2001 年頒布了《信托法》，使信托在我國有了更權(quán)威的法律依據(jù)，而2002年頒布的《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，從更細(xì)致的角度規(guī)范了信托業(yè)和個(gè)別信托。而在證券制度方面，監(jiān)管層一直在致力于創(chuàng)新證券衍生產(chǎn)品和保護(hù)投資者權(quán)益的立法，這無疑為REITs在我國的發(fā)展創(chuàng)造了制度環(huán)境。
2.政策可行性。2005年9月19日，商務(wù)部、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》。而在2005年11月全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交的全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出了四項(xiàng)建議：盡快出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，開放REITs通道，力促銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款實(shí)行區(qū)別對(duì)待，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)等。其中，“開放國內(nèi)REITs融資渠道”的建議表明，REITs在我國的發(fā)展腳步將加快。根據(jù)央行121號(hào)文件規(guī)定，各商業(yè)銀行對(duì)未取得“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得提供任何貸款，從資金方面嚴(yán)格規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資行為。而央行等政府主管部門也已經(jīng)多次表示今后要在政策上鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的房地產(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)長期的、直接的融資渠道。這表明了未來我國房地產(chǎn)金融的總體發(fā)展方向。
(二)實(shí)際操作層面
經(jīng)過改革開放20多年來的發(fā)展，我國金融市場(chǎng)體系已經(jīng)得到逐步完善，特別是近十年來房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入穩(wěn)步擴(kuò)張發(fā)展階段，證券投資基金市場(chǎng)也已初具規(guī)模。而目前我國擁有巨大的房地產(chǎn)存量資源，且以每年數(shù)千萬平方米的速度增長，同時(shí)也吸引眾多的投資者共同參與進(jìn)來。
1.房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為REITs提供了長期增值保障。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)鏈條長，可以帶動(dòng)原材料、家用電器等耐用消費(fèi)品、住宅裝修業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起著重要的作用。此外，發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，金融業(yè)必定要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。[4]另一方面，在經(jīng)過國家從財(cái)政、金融、供求等多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，購房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，收益型物業(yè)投資增速。對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的迅速發(fā)展，國家將進(jìn)行積極、正確的引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步擴(kuò)張，發(fā)展空間非常巨大，在給REITs提供了長期的增值保障的同時(shí)，也將給REITs本身帶來長期而豐厚的投資回報(bào)。
2.REITs發(fā)展所需的投資主體已經(jīng)逐步形成。隨著我國保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和養(yǎng)老保障制度的改革，我國的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。保險(xiǎn)公司、社保基金、企業(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，已逐漸成為市場(chǎng)上頗具實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者，它們都有規(guī)模龐大的投資需求。但是，由于我國的資本市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，機(jī)構(gòu)投資者的投資渠道還僅限于股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，但這些投資方式已不能滿足機(jī)構(gòu)投資者高回報(bào)的投資要求。此外，由于近幾年北京、上海、廣州等國內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度非?？?，吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商投資，再加上金融市場(chǎng)對(duì)外資開放，這必然會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體更加多元化。[5]而REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的特性正好滿足機(jī)構(gòu)投資者的要求，對(duì)廣大中小投資者來說，也提供了一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的對(duì)策建議
由以上分析可以得出，房地產(chǎn)投資信托基金是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，能夠成為房地產(chǎn)組合融資的核心，在我國現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金能夠規(guī)范、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑，同時(shí)也是我國房地產(chǎn)融資切實(shí)可行的一個(gè)途徑?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
(一)利用REITs在連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)綜合融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求的量和期限結(jié)構(gòu)是全方位的，對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的資金都有很強(qiáng)的需求，而REITs在上述市場(chǎng)具有很強(qiáng)的融資能力，所以我國可以綜合房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)資金需求的特點(diǎn)發(fā)展REITs。
(二)發(fā)揮REITs運(yùn)用范圍廣泛、創(chuàng)新性強(qiáng)的特點(diǎn)，降低REITs的融資成本
REITs可以吸納社會(huì)各類資本，同時(shí)REITs在投資組合上可塑性強(qiáng)，與其他金融工具相比，運(yùn)用范圍更廣、創(chuàng)新性更強(qiáng)，從而使REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定，最終表現(xiàn)為融資成本低。我國REITs應(yīng)充分利用成本優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大在房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)壯大自身的發(fā)展。
(三)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展的方向，發(fā)揮制度創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)融資必然朝著多元化的方向發(fā)展，政府主管部門在政策上也鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的房地產(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)長期的、直接的融資渠道。因而，REITs應(yīng)沿著房地產(chǎn)融資發(fā)展的方向，加快制度創(chuàng)新，與其他資金優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間，促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融又好又快地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：REITs 可行性 基礎(chǔ)
從國際范圍來看，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)很成熟了，而在我國還是一種新生事物，處于發(fā)展初級(jí)階段。
發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件
發(fā)展REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，但前提是必須具備一定的條件：
社會(huì)信用體系的支撐。信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎(chǔ)上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個(gè)環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進(jìn)行。信用程度高，REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配處于平衡狀態(tài)，發(fā)展也順暢。
清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在國外的REITs發(fā)展中，由于大都實(shí)行的是私有制度，本身具有明確的產(chǎn)權(quán)制度和清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，基于財(cái)產(chǎn)所形成的法律關(guān)系也比較容易理清。而在我國，由于產(chǎn)權(quán)制度的不健全，清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運(yùn)行、收益分配等的重要考慮因素。
完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎(chǔ)上的，以利益為目的的，難免會(huì)出現(xiàn)由于不規(guī)范運(yùn)作所帶來的市場(chǎng)失靈問題，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，雖然一定的風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會(huì)損害市場(chǎng)的運(yùn)行，如道德風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。因此完善的法律環(huán)境是必須的，通過一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時(shí)，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環(huán)境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風(fēng)險(xiǎn)的目的，否則過緊的法律環(huán)境會(huì)阻礙REITs的發(fā)展。
理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門、投資者隊(duì)伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對(duì)于REITs的發(fā)展和完善同樣重要，尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關(guān)鍵在于是否具備科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
我國發(fā)展REITs的可行性
法律和政策基礎(chǔ)。在黨的十六大三中全會(huì)上，我國第一次將信托提到一個(gè)高度，與銀行、證券和保險(xiǎn)共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來，我國先后出臺(tái)了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件，這些構(gòu)成了REITs賴以運(yùn)行和發(fā)展的政策基礎(chǔ)。
供求主體基礎(chǔ)。如今我國REITs發(fā)展面臨的情況跟當(dāng)初美國的情況近似，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化，過去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據(jù)估測(cè)，很長一段時(shí)間里，銀行貸款占開發(fā)投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發(fā)達(dá)國家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產(chǎn)，給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來威脅。中央銀行在“121號(hào)文件”和“212號(hào)文件”中對(duì)銀行貸款的進(jìn)入門檻進(jìn)行了重新設(shè)置，因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個(gè)體投資者群體形成，房地產(chǎn)是一項(xiàng)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來收益現(xiàn)金流的資產(chǎn)，個(gè)體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配，但由于房地產(chǎn)的價(jià)值巨大，過去參與的方式就是購買或出租，渠道單一，對(duì)象僅限于價(jià)值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國的機(jī)構(gòu)投資者慢慢成熟，數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高，包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和退休基金等，它們有著共同的特點(diǎn)就是：資金來源或者負(fù)債以長期資金為主，如人壽保險(xiǎn)和退休基金，因此它們偏好于具有長期收益結(jié)構(gòu)的投資；追求長期穩(wěn)定的收益來滿足本身或委托人的要求。
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)――城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄額增長。從改革開放以來，人均GDP不斷增長，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經(jīng)達(dá)到1703美元。在收入水平迅速增長的同時(shí)，無論是定期還是活期，居民儲(chǔ)蓄額一直處于上升趨勢(shì)，重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調(diào)，儲(chǔ)蓄只升不降，從1996年到2005年底儲(chǔ)蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時(shí)，新增儲(chǔ)蓄存款的增長速度開始出現(xiàn)負(fù)值，從2001年起又恢復(fù)了加速增長。這一過程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風(fēng)險(xiǎn)投資工具，例如在1996－2000年期間對(duì)證券市場(chǎng)股票和債券等的資本轉(zhuǎn)移，我國證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在我國證券市場(chǎng)上的可交易品種，大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但是市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使我國證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相當(dāng)?shù)目尚行浴?/p>
產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。收益性房地產(chǎn)，REITs針對(duì)的對(duì)象是具有完全產(chǎn)權(quán)和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱為出租型商用物業(yè)，即所謂成熟物業(yè)，如寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購物中心等。雖然我國的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后，并且更加重視住宅房地產(chǎn)，但不可否認(rèn)的是，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，并將在未來得到更大程度上的重視和完善，這將構(gòu)成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)信托在我國已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行額達(dá)到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對(duì)額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
發(fā)展REITs的障礙和政策建議
（一） 選擇對(duì)象方面
目前我國并沒有REITs，按照國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs一般選擇的對(duì)象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個(gè)條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包括土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，但在這個(gè)問題上我國一直糾紛不斷，很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后也沒有取得土地使用權(quán)，另外，獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開發(fā)商是以持有產(chǎn)權(quán)為目的，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多為產(chǎn)權(quán)出售，將整個(gè)物業(yè)大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主。如果要做REITS，整合產(chǎn)權(quán)有一定的難度；優(yōu)質(zhì)性，只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項(xiàng)目不多，主要集中在一些大城市中。
針對(duì)于這樣的情況，發(fā)展REITs，首先需要完善的產(chǎn)權(quán)制度，確保進(jìn)入REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)清晰，要求房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、管理和交易必須遵循嚴(yán)格的法律規(guī)定。需要轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)投資。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，目前政府強(qiáng)調(diào)的政策是支持買房自用，而不是鼓勵(lì)投資出租。因此今后應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，至少也應(yīng)該是引導(dǎo)投資，而不是限制投資。應(yīng)該允許和鼓勵(lì)出租，對(duì)于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，要遵循科學(xué)、合理的原則，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，在將來能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。
（二）法律制度方面
加快立法，目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴(yán)格的信息批露制度，從國外基金市場(chǎng)發(fā)展來看，信息越公開，基金市場(chǎng)越發(fā)達(dá)。因此，要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開化情況下，從事REITS的運(yùn)作，才能促進(jìn)我國REITS的順利發(fā)展。
（三）完善機(jī)構(gòu)和人才培養(yǎng)
在美國REITS的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。像保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)镽EITS提供穩(wěn)定的資金。我國目前真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者還很少，這對(duì)于REITS的長遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。因?yàn)橹挥性谝粋€(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外，推動(dòng)REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營運(yùn)作，所以發(fā)展我國REITS迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
（四）風(fēng)險(xiǎn)控制方面
在REITS運(yùn)行中，主要存在這樣幾種風(fēng)險(xiǎn)：道德風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，由于存在信息不對(duì)稱，信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的選擇是REITS的首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題，則投資產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長、資金占用量大、利潤回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響REITS。
對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制，除了制度上的創(chuàng)新外，最關(guān)鍵的是在整個(gè)社會(huì)中塑造科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，踐行風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對(duì)REITS的傷害。
參考文獻(xiàn)：
1.房產(chǎn)專家建議.房地產(chǎn)投資信托基金亟待政策培育[N].中華工商時(shí)報(bào),2005
關(guān)鍵詞：畜牧業(yè) 項(xiàng)目投資 財(cái)務(wù) 可行性分析
畜牧業(yè)投資項(xiàng)目相對(duì)一般的農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目而言，所涉及的內(nèi)容更加復(fù)雜。畜牧業(yè)在生產(chǎn)周期、技術(shù)要求、運(yùn)輸方案、勞動(dòng)需求等方面都呈現(xiàn)出和其他農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)不同的特點(diǎn)。畜牧業(yè)的資金和技術(shù)要求更高，而且風(fēng)險(xiǎn)性較大，對(duì)財(cái)務(wù)可行性的分析要求也更高。
一、畜牧業(yè)投資項(xiàng)目可行性分析的要求
（一）強(qiáng)調(diào)概算的科學(xué)性
不同的畜牧業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)榫唧w的項(xiàng)目支出和建設(shè)內(nèi)容不同，概算的結(jié)構(gòu)也有很大的區(qū)別。概算的科學(xué)性、準(zhǔn)確性和真實(shí)性，在很大程度上影響著項(xiàng)目的實(shí)施。因此，在畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析中，必須要強(qiáng)調(diào)概算的準(zhǔn)確性，充分考慮到項(xiàng)目建設(shè)地的自然條件、經(jīng)濟(jì)狀況，以各地定額、批復(fù)可研報(bào)告和初設(shè)文件為依據(jù)，制定符合項(xiàng)目實(shí)際需要的概算方案，獲取真實(shí)有效的概算數(shù)據(jù)。
另外，在具體工作中，要嚴(yán)格執(zhí)行概算。在畜牧業(yè)投資項(xiàng)目中，出現(xiàn)更換項(xiàng)目地點(diǎn)等項(xiàng)目變更時(shí)，應(yīng)該要重新制定可行性報(bào)告。但是，對(duì)于一些小的項(xiàng)目變更，則應(yīng)該向相關(guān)部門申請(qǐng)，審批通過后方可執(zhí)行。這樣做的最終目的，就是要確保畜牧業(yè)投資項(xiàng)目能夠順利執(zhí)行，從而實(shí)現(xiàn)國家相關(guān)計(jì)劃的落實(shí)。
（二）建立健全制約機(jī)制
目前，我國畜牧業(yè)投資項(xiàng)目管理體制仍然存在一定缺陷，缺乏對(duì)各項(xiàng)目參與方的約束機(jī)制。我國現(xiàn)有的畜牧業(yè)項(xiàng)目管理體制是在建設(shè)在一般項(xiàng)目管理體制基礎(chǔ)上的，這種體制最明顯的不足就是缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)效益責(zé)任的約束，導(dǎo)致參與項(xiàng)目的各方都缺乏責(zé)任感，而且在項(xiàng)目執(zhí)行過程中缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，導(dǎo)致畜牧項(xiàng)目執(zhí)行不力。因此，必須要建立健全制約機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)目參與方的有效監(jiān)督，提高參與方的責(zé)任意識(shí)。
（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的規(guī)范性
對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的判斷和分析是畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的重要內(nèi)容。目前，在對(duì)畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的分析中，并沒有充分考慮到國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和環(huán)境因素，導(dǎo)致財(cái)務(wù)可行性分析不到位。而且在現(xiàn)行規(guī)范中，也沒有對(duì)國民經(jīng)濟(jì)分和環(huán)境影響分析作出要求。
二、提高畜牧業(yè)投資項(xiàng)目可行性分析能力的對(duì)策
（一）加強(qiáng)對(duì)畜牧業(yè)投資項(xiàng)目可行性分析的認(rèn)識(shí)
從宏觀上講，畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成一定的影響，關(guān)系到國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面的問題。做好畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析工作，能夠促進(jìn)國家相關(guān)工作的發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。對(duì)企業(yè)而言，做好畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析工作，關(guān)系到企業(yè)自身的發(fā)展。企業(yè)決策人員需要依據(jù)可行性研究報(bào)告，對(duì)企業(yè)的發(fā)展做出決策?？陀^、準(zhǔn)確的可行性分析報(bào)告能夠提高企業(yè)決策的科學(xué)性，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
（二）采取符合實(shí)際的可行性分析方法
在畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析中，要加強(qiáng)對(duì)分析方法的探究和分析。改變現(xiàn)在只強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)分析而輕視經(jīng)濟(jì)分析的現(xiàn)狀，在畜牧業(yè)投資項(xiàng)目可行性分析工作中，要增加國民經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。另外，在項(xiàng)目完成后，分析國民經(jīng)濟(jì)效益的達(dá)標(biāo)狀況。在具體工作中，采用什么樣的分析方法，在分析中要重點(diǎn)分析哪些項(xiàng)目，應(yīng)該視項(xiàng)目的實(shí)際情況而定。選擇符合企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)際情況的財(cái)務(wù)分析方法，能夠最大限度的為企業(yè)的決策提供科學(xué)依據(jù)。
（三）實(shí)現(xiàn)管理體制的改革
相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)體制的改革，不斷完善市場(chǎng)機(jī)制，疏通生產(chǎn)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，加快生產(chǎn)要素的流通速度。在這個(gè)過程中，能夠提高工作人員項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的能力，增強(qiáng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析人員的宏觀經(jīng)濟(jì)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)畜牧業(yè)向著市場(chǎng)化方向發(fā)展，消除計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對(duì)畜牧業(yè)的影響。
（四）加強(qiáng)對(duì)畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析人才的培養(yǎng)
部分畜牧業(yè)投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)有一定的財(cái)務(wù)可行性分析機(jī)構(gòu)，為了提高相關(guān)機(jī)構(gòu)的可行性分析能力，應(yīng)該致力于項(xiàng)目分析機(jī)構(gòu)的社會(huì)化發(fā)展，促使其成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體。另外，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)可行性分析人員的培養(yǎng)，不斷提高項(xiàng)目分析人員的素質(zhì)，拓寬畜牧業(yè)投資企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員工作的深度和廣度。
（五）畜牧業(yè)可行性分析財(cái)務(wù)指標(biāo)和規(guī)范
畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析，通常是根據(jù)一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)來進(jìn)行的。常用的財(cái)務(wù)指標(biāo)有兩種――靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)具有較強(qiáng)的可操作性，在實(shí)際工作中運(yùn)用廣泛，比如畜牧業(yè)投資的資金回收期、投資利潤率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。動(dòng)態(tài)指標(biāo)是以資金流量為基礎(chǔ)的，大大提高財(cái)務(wù)可行性分析的科學(xué)性，比如畜牧業(yè)投資收益率、資本金凈利潤率等。畜牧業(yè)財(cái)務(wù)可行性分析中，必須要做到材料充分，采用科學(xué)有效分析方法，實(shí)現(xiàn)對(duì)畜牧業(yè)投資項(xiàng)目可行性的準(zhǔn)確判斷。在具體分析過程中，包括了對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目生命力、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)等方面的分析。
三、結(jié)束語
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有意加強(qiáng)對(duì)畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)畜牧業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展。畜牧業(yè)投資項(xiàng)目的面臨許多未知的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須要加強(qiáng)對(duì)畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的分析。在明確項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析要求的基礎(chǔ)上，不斷提高項(xiàng)目可行性分析的能力。隨著畜牧業(yè)的不斷發(fā)展，畜牧業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析工作必然出現(xiàn)許多新問題，這就要求相關(guān)人員能夠進(jìn)一步深入研究，促進(jìn)財(cái)務(wù)可行性分析工作的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
依據(jù)公司運(yùn)營發(fā)展部下發(fā)的評(píng)估報(bào)告要求，市場(chǎng)策劃部就項(xiàng)目可行性研究工作中存在的問題進(jìn)行以下剖析：
可行性研究是決策科學(xué)在項(xiàng)目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程等）對(duì)一項(xiàng)建設(shè)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的綜合科學(xué)，其基本任務(wù)是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個(gè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
作為投資項(xiàng)目中的前期工作的重要內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目具有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）可行性研究是公司進(jìn)行項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)；（2）可行性研究是公司籌集資金的重要依據(jù)；（3）可行性研究是公司與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)；（4）可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購置的重要依據(jù)；（5）可行性研究是項(xiàng)目考核和后評(píng)估的重要依據(jù)；
一、可行性研究工作中存在的問題
作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序，并作為強(qiáng)制性方法:在項(xiàng)目決策中推行，但是，在現(xiàn)今公司的大多數(shù)項(xiàng)目當(dāng)中，可行性研究并沒有起到如上所述的作用，或者進(jìn)行的可行性研究并不符合要求。其中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.編制工作方面
編制一份高質(zhì)量的投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，要成立由相關(guān)專業(yè)人員組成的可行性研究小組，需要較多的時(shí)間（1-3個(gè)月），做大量的基礎(chǔ)工作，針對(duì)項(xiàng)目搜集大量的、可靠的、及時(shí)的資料，作為可行性研究報(bào)告的依據(jù)和內(nèi)容?；A(chǔ)工作是否認(rèn)真細(xì)致，搜集的資料是否完整可靠，直接關(guān)系到可行性研究工作的質(zhì)量。然而公司在很多小型項(xiàng)目中由于主、客觀因素的限制并沒有這樣做，只是憑借現(xiàn)有的資料和主觀推斷，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了判斷。這樣的可行性研究過程不規(guī)范、依據(jù)不充分、內(nèi)容不全面、分析不深入，無法起到可行性研究應(yīng)有的作用。
2.內(nèi)容方面
很多可行性研究的內(nèi)容不全面，經(jīng)常缺少風(fēng)險(xiǎn)分析，社會(huì)評(píng)價(jià)，建筑節(jié)能和環(huán)境評(píng)價(jià)等方面的內(nèi)容。如有些項(xiàng)目受不確定性因素影響很大，卻缺少或根本沒有風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容；有些項(xiàng)目與周圍環(huán)境的關(guān)系很密切，卻沒有社會(huì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。除此之外，有些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工、融資等方面缺乏多方案的比選，這樣的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)和決策就有很大的局限性，決策工作也十分被動(dòng)。
3.評(píng)價(jià)指標(biāo)方面
在目前完成的可行性研究報(bào)告中，制定的評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)目較少，而且不成系統(tǒng)，如在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)當(dāng)中，對(duì)于盈利能力、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率等指標(biāo)的分析不是很全面和系統(tǒng)。如財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中只有對(duì)盈利能力的分析，而沒有償債能力和生存能力的分析；對(duì)項(xiàng)目是否可行的判斷有相當(dāng)大的影響。在指標(biāo)使用時(shí)應(yīng)對(duì)指標(biāo)的有效性和預(yù)期性進(jìn)行更新和分析，如一些計(jì)算期相對(duì)較長的項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用一些靜態(tài)指標(biāo)，計(jì)算出來的結(jié)果將會(huì)很不準(zhǔn)確的，不能在現(xiàn)實(shí)條件下對(duì)項(xiàng)目是否可行作出有效判斷。沒有采用動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法:對(duì)可行性分析中的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。
二、可行性研究工作的改進(jìn)建議
為了使項(xiàng)目的可行性分析真正能為公司的決策提供科學(xué)、全面、準(zhǔn)確的決策依據(jù)，發(fā)揮其重要作用，應(yīng)采取下列措施：
1．對(duì)項(xiàng)目投資的可行性分析工作，分層進(jìn)行，層層推進(jìn)。項(xiàng)目的可行性分析可分為三階段，即機(jī)會(huì)分析，初步可行性分析和詳細(xì)可行性分析。首先是投資機(jī)會(huì)分析，房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的選擇應(yīng)將銀川市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r放在首位分析，要預(yù)測(cè)銀川市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)真分析與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的國家產(chǎn)業(yè)政策，金融政策及房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系，從項(xiàng)目投資的環(huán)境、背景、目的、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行調(diào)查分析通過對(duì)投資初步設(shè)想的鑒別，若可行，就要進(jìn)行初步可行性分析。初步可行性分析將對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)的常規(guī)條件和項(xiàng)目特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行分析，若可行，再進(jìn)行詳細(xì)可行性分析。詳細(xì)可行性分析將作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)查，掌握足夠的資料，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，這是可行性分析的關(guān)鍵。分析的結(jié)果將是投資決策的依據(jù)。
2．項(xiàng)目投資可行性分析必須具備兩個(gè)以上方案。有了可對(duì)比的方案，才能選擇最佳方案，可行性分析才能夠向公司決策層提供評(píng)價(jià)決策的依據(jù)。
3．認(rèn)真研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，影響現(xiàn)金流入，流出的因素很多。項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的準(zhǔn)確性對(duì)可行性分析的結(jié)果具有決定性作用，因此認(rèn)真研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，具有十分重要的意義。
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)投資 可行性分析 效益
對(duì)經(jīng)濟(jì)投資進(jìn)行可行性分析是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展中的重要經(jīng)濟(jì)行為。目前，世界經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)明顯加劇，我國國內(nèi)外市場(chǎng)競爭日趨激烈復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。投資者在投資決策前必須針對(duì)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行系統(tǒng)分析，構(gòu)建合理的經(jīng)濟(jì)投資機(jī)制、優(yōu)化投資決策流程、遴選最適合投資方案，提出合理建議和控制風(fēng)險(xiǎn)的方法，以切實(shí)提高經(jīng)濟(jì)投資的效益。
一、經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的重要性
可行性分析是通過對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究、分析比較和科學(xué)論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后可能創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)收益及對(duì)社會(huì)環(huán)境所造成的影響進(jìn)行提前預(yù)測(cè)，從而得出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的投資方案。可行性分析是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)和參考。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，投資具有先導(dǎo)作用，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長有著重要的貢獻(xiàn)。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中，我們過分重視經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目的規(guī)模和數(shù)量，卻忽視了投資效益這一指標(biāo)，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的科學(xué)性、合理性，也造成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)濟(jì)投資增長粗放型等制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題，在一定程度上影響了我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。目前，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的縱深化，提高經(jīng)濟(jì)投資效益已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)投資進(jìn)行可行性分析，有利于提高投資效益、避免無效或低效投資，更有效地發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。
二、經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的原則
經(jīng)濟(jì)投資的可行性分析是一個(gè)對(duì)經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目的資金狀況、運(yùn)營方式、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益等情況進(jìn)行細(xì)致考察、全面了解、動(dòng)態(tài)分析的系統(tǒng)工程。具體來說，經(jīng)濟(jì)投資可行性分析應(yīng)堅(jiān)持以下原則：
(一)預(yù)見性原則
預(yù)見性原則是可行性分析的本質(zhì)屬性。預(yù)見性是指對(duì)事物發(fā)展的預(yù)判和前瞻。從經(jīng)濟(jì)管理角度來說，可行性分析屬于事前控制的重要組成部分，是對(duì)尚未發(fā)生的經(jīng)濟(jì)投資行為進(jìn)行合理性預(yù)測(cè)、分析和判斷。因此，可行性分析本身就具備著預(yù)見性的本質(zhì)特征。在具體的可行性分析論證過程中，要堅(jiān)持預(yù)見性原則，對(duì)影響經(jīng)濟(jì)投資效益的各種未知因素進(jìn)行預(yù)知性考慮，使經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的結(jié)論具有較高的參考價(jià)值。
(二)公正性原則
公正性原則是可行性分析產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值的關(guān)鍵因素?？尚行苑治鍪墙?jīng)濟(jì)投資行為的重要環(huán)節(jié)。分析人員要以高度的責(zé)任感，堅(jiān)持公正、客觀的立場(chǎng)，屏蔽一切影響和妨礙可行性分析的主客觀因素，做好經(jīng)濟(jì)投資基礎(chǔ)資料的收集工作，并采用科學(xué)的方法對(duì)這些客觀數(shù)據(jù)進(jìn)行論證、分析，從而使得出的結(jié)論能夠如實(shí)地反映客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為經(jīng)濟(jì)投資決策提供重要依據(jù)。
(三)可靠性原則
可靠性原則是可行性分析科學(xué)化、合理化的重要保障。分析人員要用嚴(yán)謹(jǐn)、審慎的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)格遵循國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，按照可行性分析的相關(guān)流程、步驟和要求，確保所獲取資料的全面性、重要性、客觀性和連續(xù)性，認(rèn)真細(xì)致地進(jìn)行全面分析、比較和論證，避免粗制濫造和草率行事，嚴(yán)格杜絕形式主義。
三、經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的具體步驟
要保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展，不但要保證投資的數(shù)量和規(guī)模，還必須把提高經(jīng)濟(jì)投資的效益和效率作為今后投資發(fā)展的重點(diǎn)。要重視投資可行性分析，嚴(yán)格遵守以下幾個(gè)步驟進(jìn)行操作，切實(shí)可行性分析的預(yù)見性、公正性和可靠性。
(一)前期準(zhǔn)備
經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的前期準(zhǔn)備工作十分重要。分析人員要針對(duì)經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目的資金狀況、投資類型、投資方式以及投資環(huán)境等方面，深入實(shí)際搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，尋找相關(guān)法律法規(guī)、政策和投資依據(jù)，考察內(nèi)外部投資環(huán)境。如果這一經(jīng)濟(jì)投資屬于后續(xù)投資或者是比較常見的投資類型，還要對(duì)已經(jīng)實(shí)行的投資項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，這樣才能得到最為真實(shí)、全面、有效的參考數(shù)據(jù)。
(二)資料處理
經(jīng)濟(jì)投資的效益，既包含可以計(jì)量的經(jīng)濟(jì)效益，也包含不可計(jì)量的社會(huì)效益。針對(duì)可以計(jì)量的經(jīng)濟(jì)成果，要由分析人員在搜集整理相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目的不同類型，針對(duì)投資額、產(chǎn)品成本、銷售量、銷售價(jià)格、投資項(xiàng)目壽命期等方面，采用科學(xué)有效的成本核算方式計(jì)算項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)出的效益，考察該經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目的盈利性。而不可計(jì)量的社會(huì)效益，要綜合考量，深入分析，提出合理建議。全面考慮上述兩方面情況后，最終形成投資方案，以便經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目者進(jìn)行優(yōu)化和挑選。
(三)方案論證
投資者要從經(jīng)濟(jì)可操作性、操作可行性兩方面入手，站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀角度，結(jié)合具體經(jīng)濟(jì)投資的具體情況，充分考慮近期、遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)影響等多方面因素，充分考慮社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，審慎考慮和選擇符合社會(huì)需要的，并為市場(chǎng)所接受的投資項(xiàng)目，優(yōu)化和挑選出投資建設(shè)方案。
四、結(jié)束語
投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力，也是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的必要前提。實(shí)踐證明，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用力取決于投資總量和投資效益兩個(gè)方面。隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和升級(jí)，提高經(jīng)濟(jì)效益、走集約發(fā)展道路，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。重視經(jīng)濟(jì)投資可行性分析，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益的考核，合理制訂經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)，完善效益指標(biāo)的評(píng)價(jià)方法，有利于創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境，規(guī)范經(jīng)濟(jì)投資活動(dòng)，切實(shí)提高經(jīng)濟(jì)投資的“質(zhì)”，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析
自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力?；谝陨弦蛩?，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn)，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競爭性特點(diǎn)越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場(chǎng)競爭中處于優(yōu)勢(shì)地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場(chǎng)分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)?？尚行匝芯康倪^程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。
可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場(chǎng)分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場(chǎng)分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。
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